דירות למכירה בצפון החדש תל אביב I כיצד למכור דירה ברובע 4

פתח דבר

במאמר שלפנינו הושקע זמן רב, ידע ומשאבים רבים. במטרה להנחות את בעלי הנכסים במספר שאלות כמו, איך מוכרים דירה מהר, כיצד לערוך בדיקות ראשוניות לתנאים המוקדמים לניהול משא ומתן מתוך הענקת כלים להתמודדות עם סוגיית היטל השבחה במכירת דירה, אשר נמצאת בתחומי רובע 4 בת”א. אנו מאמינים כי ייעוץ מקצועי הניתן באמצעות מתווך מקצועי שעוסק בתיווך ושיווק של דירות למכירה בצפון תל אביב, ייעוץ אשר ניתן על ידי מתווך דירות מיומן ומשפטן בהשכלתו, יעלה בסופו של יום בקנה אחד עם מטרותיכם כמוכרים, לקבל את מלוא התמורה שתשולם בעד דירתכם. 

עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון החדש תל אביב 

אזור הצפון החדש, זהו הכינוי לרובע ספציפי של העיר תל אביב- יפו הנמצא בין רחוב אבן גבירול במערב, כביש איילון במזרח, שפך הירקון בצפון ושדרות שאול המלך בדרום. רובע זה תואם מבחינת התכנון של העיר לרובע ארבע של העיר העברית הראשונה.

הכינוי לאזור זה אינו נפוץ, למרות שזהו השם הרשמי של האזור ולעיתים קרובות מכונה בטעות “הצפון הישן” או נתפס כחלק ממרכז העיר. מקור שמו של האזור נועד על מנת להבין את אזור הצפון הישן של תל אביב המשתרע מצדו המערבי של רחוב אבן גבירול – והמכונה כעת רובע שלוש. במהלך השנים, החל משנות ה-30, פותחה העיר לפי תכנית גדס, בעיקר צפונה, לאורך חוף הים התיכון, כקילומטר ממנו. לצפון החדש נערכה תכנית אב עוד קודם לכן, בסוף שנות ה-ארבעים, אך זמינות הקרקע לפני מלחמת העצמאות הפכה את הבנייה באזור למצומצמת מאוד.

הכפרים הערביים סומייל וג’מסין אל-ערבי אשר היו מצויים באזור, בדרום שבו עובדו שדות הטמפלרים של שרונה עד שנות ה-40. עוד לפני קום המדינה, היישוב התל אביבי המבוסס היחיד באזור היה קריית מאיר השוכנת בסמוך למקום שבו נמצאת היום כיכר רבין. הבניה באזור התחילה בשנת 1948 וגלשה עד לשנת 1980, עד אשר מלאי הקרקעות הפנוי באזור הפך לדל. רוב המבנים משנות ה-80 ועד היום הם מגדלי מגורים, האחרון שבהם הוא מגדל בן 30 קומות.

דירות למכירה בצפון החדש של תל אביב

בשנת 1950, ולאורך הגבול המערבי החלו להיבנות הבניינים שברחוב אבן גבירול עם רצועה מסחרית ארוכה. חלקו המערבי לרחוב מכונה “הצפון הישן” ולצידו האזור המחודש יותר שנקרא “הצפון החדש”. גם השכונה שמצפון לנחל הירקון החלה לצמוח בשנות החמישים וזכתה לשם שכונת עבר- הירקון. מסיבות אלו, המושג “צפון תל אביב” השתנה במהלך השנים ומצוי גם היום לפרשנויות שונות.

רוב הבנייה באזור הצפון החדש מיועדת בעיקר למגורים וכוללת גם את דרך נמיר לנתיבי איילון – קהילת בבלי, גבעת עמל, פארק צמרת ואת מגדל המגורים הראשון, מגדל דוד, אשר נבנה בשנות ה-70.

חלקו הדרומי של השטח, סמוך למתחם הקריה ברחובות שדרות שאול המלך וויצמן הוא חלק בלתי נפרד ממרכז העסקים של מחוז תל אביב, ספריית בית אריאלה ובית המשפט – ובחלקו המזרחי של האזור נמצאים התחנה המרכזית תל אביב ותחנת טרמינל 2000.

בנוסף לכך, יש באזור מגוון מצומצם של שימושים מסחריים וציבוריים. אזור מסחרי משמעותי נמצא בכיכר המדינה ובמזרח רחוב יהודה המכבי המאופיין בין היתר בשימושי ייעוד מעורבים המצוי ברחוב ארלוזורוב. על אלה נספרים מגדל ה – 100, מועצת ההנהלה של ההסתדרות, בניין קופת חולים כללית ומגדלי השקל.

אופי הבנייה של אזור זה הוא די מגוון על כל רחובותיו, לעומת אלו של אזור הצפון הישן. רוב הבניינים הם מבני מגורים שמאופיינים בבנייה מסורתית בת 4-5 קומות, זהה לחלק מהמרקם הוותיק יותר של העיר, אך המגרשים גדולים בהרבה מאלה שבצפון הישן ובמרכז העיר תל אביב.

נתחיל 

מכירת דירות תל אביב.

איך מוכרים דירה בצפון החדש של העיר תל אביב (רובע 4)? מה חשוב לבדוק עוד הרבה לפני “שנפל הפור” להוציא מכירת נכס, לשוק החופשי, כמה משלמים היטל השבחה בגין היטל השבחה רובע 4 תל אביב, וכיצד אפשר יהיה להגיש ערעור על עלות היטל השבחה בעקבות החיוב הצפוי, הכול כפי שיפורט להלן.

מס השבחה מה זה, על מי חל היטל השבחה וכמה משלמים היטל השבחה

היטל השבחה מוגדר בפסיקה כהיטל החל בגין שיפורים הנובעים מתוך אישורה של תכנית המשביחה את הנכס ובעת המכירה התשלום יוטל על בעל הנכס (המוכר).

ומכאן אנו למדים כי עוד לפני ההחלטה להוציא מכירת נכס לשוק התל אביבי, יהיה על המוכר לבדוק האם קיים מס השבחה במכירת דירה, ואם כן כמה משלמים היטל השבחה. כאן המקום לציין כי מס השבחה במכירת דירה הוא תשלום המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב. השומה צמודה למדד, כך שההפרש בין מועד היווצרות החוב נספר מיום מועד האישור של התוכנית המשביחה והוא ישקף את הערכתו של הנכס במועד המימוש וזאת לעומת שומה מאוחרת יותר.

 בעת המימוש יהיה על המוכר לדווח על העסקה לעירייה ורק לאחר תשלום היטל ההשבחה (וארנונה) יוכל  המוכר לקבל את אישור העירייה ולהעבירו לב”כ הקונה לצורך רישום הזכויות. אם הקרקע נמצאת בבעלות המנהל, ייתכן שיידרשו אגרות נוספות כגון דמי הסכמה ועוד.

דירות למכירה בצפון תל אביב שבמסגרת תכנית רובע 4 I מעט רקע:

במהלך שנת 2018 אושרה תכנית מתאר מקומית המכונה תכנית רובע ארבע (תא/3729/א), המתייחסת לתחום ההתחדשות העירונית בעיר והטמעת זכויות הבנייה מכוח תמ”א 38 באזור צפון החדש של העיר תל אביב. תכנית זו מגדירה מחדש את היקף זכויות הבנייה למבנים חדשים במתכונת של הריסה ובנייה מחדש והן למבנים שבהם נדרשים תוספות בנייה ( במתכונת של חיזוק ובינוי) מתוך התאמתן למרקם העירוני של העיר וכחלק בלתי נפרד מפישוט הליכי ההיתרים והמידע שניתן לגביהם.

המחלוקת בתמצית והמאבק הכרוך סביב נושא היטל ההשבחה בעיר

היטל השבחה רובע 4 תל אביב

עיריית תל אביב, בעלי נכסים, שמאים מכריעים, ועדת הערר ותוכנית תמ”א 38: כל “השחקנים” הללו מתכתשים בדיונים מתמשכים סביב הסוגיה כמה משלמים היטל השבחה, כתוצאה מאישורה של תכנית רובע 4.

כמו כן, מיום אישורה של תכנית זו, בשנת 2018, החליטה הועדה לתכנון ובניה ת”א, להטיל היטל השבחה על בעלי נכסים בהיקף של מאות אלפי שקלים לכל יחידה שנמכרה בתחומי הרובע וזאת למרות שהזכויות שנגזרות מתוכנית זו הן נגזרת מלאה מכוח סעיף 23 לתמ”א 38. כך למעשה, המחוקק הישראלי ציין כי התמ”א קובעת זכויות בנייה בדמות של שטחים בנויים שאותם בעלי הנכסים השונים יוכלו להעניק ליזם, במטרה לחזק את בתיהם הישנים, בין היתר נאמר, כי על זכויות תמ”א 38, ובעת מימושן, יינתנו הטבות מפטורים מהיטל השבחה!

אם כך, מתעוררת השאלה וספק רב לגבי היטל השבחה במכירת דירה, ובחוקיות גביית היטלי השבחה בתוכנית רובע 4 – ויותר מזאת, האם מדובר בזכויות שניצולן די מוטל בספק לאור העובדה שנדרש ביצוע של פעולות מקדימות כתנאי למימוש זכויות הנובעות מכוח תכנית רובע 4. גם אם תכנית זו מקנה זכויות קונקרטיות (זכויות וודאיות) למקרקעין, במקרים מסוימים התנאים הפיזיים של המקרקעין כגון צורתה של החלקה ו/או שטחה ו/או כתוצאה מקווי הבניין המוגדלים, לא יהיה ניתן לאשר את מלוא הזכויות במקרקעין בהתאם לסל הזכויות שמקנה התוכנית. לצד זה יש להוסיף את מורכבות ההליך הכרוך בהסכמת בעלי העניין בבניין אשר מתפרשת על פני שנים על גבי שנים. ובכן, המציאות מלמדת שהשאלות הנ”ל הן נרחבות ומגוונות וכמובן שמעוררות תהיות רבות לגבי אופן החיוב.

היטל השבחה רובע 4 תל אביב I ערעור על היטל השבחה והדרכים השונות להתמודד עם עלות היטל השבחה

• פנייה לעיריית תל אביב לתיקון השומה (חישוב עלות היטל השבחה מחדש).
• פנייה לעיירת תל אביב בבקשה לפטור מהיטל השבחה (ככל שהנישום התגורר בנכס 4 שנים מיום אישורה של התוכנית).
• ערעור על היטל השבחה תיקון 84 I מסלול של שמאי מכריע.
• ערעור על היטל השבחה, במסלול של ועדת הערר.

בעל הנכס יכול לפנות לעיריית תל אביב בדרישה לבחון את עלות היטל השבחה על ידי ביצוע שמאות עירייה מוקדמת בנכס בכל עת מבלי לשלם היטל השבחה בעת קבלת המידע המוקדם ובעת ההתנהלות מול הרשויות ועד לקבלת הסכום הסופי ולחילופין בעת ביצוע התשלום במלואו, לפני ביצוע העסקה. בדרך זו אפשר יהיה לבצע את העסקה בוודאות מוחלטת.

הדרך השכיחה היא ערעור על היטל השבחה, על ידי הגשת עתירה למינוי שמאי המכריע, כאשר שם ההחלטות זוכות להתייחסות מהירה יותר ותהליך השומה בהרבה יותר זול מאשר ערעור על היטל השבחה במסלול ועדת הערר.

בחירת מסלול ל-ערעור על היטל השבחה, הוא הצעד הראשון שעל המוכר לעשות, ובלבד שטוב יהא עם יוציא לפועל את הבחירה נכונה.

בחירה לא נכונה יכולה להוביל לדחיית ההשגה גם כשיש סיבה טובה לצמצם אותה. תפקידו של מתווך דירות בתל אביב, מנוסה ומיומן כמובן, הוא להמליץ ​​ללקוחות על המסלול הטוב ביותר לערעור על היטל השבחה בהתבסס על נסיבותיו, על הניסיון ועל הידע המקצועי שלו.

מתי יש לשלם את היטל ההשבחה?

על פי החוק, חובת תשלום ההיטל מתחילה במועד אישור תכנית ההשבחה, אולם הוועדה רשאית לדחות את התשלום עד למועד מימוש זכויות הקניין.

מימוש הזכויות הוא אחד מאלה:

העברת זכויות קניין (מכירה), במקרה זה ההיטל ישולם לוועדה המקומית לתכנון ולבניה לפני קבלת האישור לטאבו.

חישוב מס השבחה.

שומת הנישום תחושב במועד אישורה של תכנית רובע 4 ו/או בתאריך אישור הקלה ו/או בשימוש חורג (לפי העניין) מתוך התחשבות בעליית ערך הקרקע שכאילו נמכרה הדירה בשוק החופשי.

דוגמה לחישוב מס השבחה.

בניין בן 3 קומות בתל אביב אשר שוויו נקבע בסך של 50,000,000 ₪. מאחר שבתכנית רובע 4 נקבע סל זכויות בנייה בלתי מנוצלות אשר חלות על המקרקעין, סל זכויות שבעקותיו מותר יהיה להוסיף עוד שתיים וחצי קומות נוספות לגג המבנה. כתוצאה מכך, שווי השוק של הבניין קפץ ל-90.000,000 ₪.

עיננו הראות כי עליית הערך הנובעת מהפעולה התכנונית של העירייה מסתכמת ב 40,000,000 ₪,היטל ההשבחה יהיה מחצית מההשבחה הנ”ל ויעמוד על 20,000,000 ₪.

גובה היטל השבחה מחושב מיום של אישור תכנית מפורטת ויהא צמוד למדד התשומות והבנייה ו/או לשינוי מדד המחירים לצרכן (הקטן מבניהם) ועד ליום המכר (מועד המימוש).

מי קובע את עלות היטל השבחה.

דרישת לתשלום בהיטלי השבחה שולחת עיריית תל אביב. הסכום נקבע באמצעות שמאי מוסמך מטעמה של העירייה.

מסגרת התוכנית I רובע 4

התוכנית כאמור תחול על מבנים למגורים בעיר תל אביב אשר כלולים בתחומי רובע ארבע בין הגבולות, כדלקמן:

בחלק הצפוני של העיר – רחובות בני דן/הרב קוסובסקי.

בחלק המזרחי של העיר – במקטע של נתיבי איילון מצפון לו ועד לרחוב הרב שלמה גורן כמו גם הרב פנקס ודרך נמיר – מרח’ הרב שלמה גורן והרב פנקס ודרומה.

בחלק הדרומי – ברח’ שאול המלך.

בחלק המערבי ברח’ אבן גבירול (לא כולל החלקות שניצבות בהמשך לרחובות אבן גבירול משמדובר בתוכנית אחרת). חשוב להדגיש, כי חלקים נכבדים מתחומי רובע 4 (לעומת אזורי תכנית רובע 3) כאלה שהוכרזו בשנת 2003 ע”י מורשת הארגון הבינלאומי “אונסק”ו” בשיתוף של עיריית תל-אביב יפו – בתחומי הרחובות של שדרות שאול המלך ורחוב אבן גבירול כמו גם שדרות דוד המלך ורחוב דובנוב – מוכרים בשם אזור “העיר הלבנה”, מאחר והוא אזור בעל רמת איכות אורבנית ייחודית המאופיין בסגנון היסטורי תרבותי התואם לתחילת המאה ה- 20.

סל זכויות הבנייה

בהתאם לתוכנית הרובעים של תל אביב, סל זכויות הבנייה המותרות ברובע 4, כולל התאמת שטחי הבניה שנובעים מכוח תמ”א 38 ופינוי- בינוי הוא כדלקמן:

א. בהליך של הריסה של מבנה קיים והקמתו מחדש.

בינוי במתכונת של הריסה ובנייה מחדש – מחוץ לגבולות המוגדרים של “העיר הלבנה”:

• בשורות של מבנים אשר מצויים על הרחובות הראשיים (מרדכי נמיר רחוב פנקס רחוב ז’בוטינסקי ורחוב שאול המלך), ניתן לבנות עד תשע קומות טיפוסיות (קרקע + 7 – קומת גג חלקית).
• בארלוזורוב: עד שמונה קומות (קרקע + שש + קומת גג חלקית).
• רחוב לא ראשי יהא ניתן לבנות שמונה קומות (קרקע + חמש קומות ו 2 קומות גג חלקיות בנסיגה).

ב. בנייה חדשה במסגרת “העיר הלבנה”:

באזורים שבהם המבנים מצויים ברחובות הראשיים (מרדכי נמיר רחוב פנקס  רחוב ז’בוטינסקי ורחוב שאול המלך), ניתן לבנות עד שמונה  קומות ( קרקע + שש קומות טיפוסיות ובנוסף את קומת הגג החלקית).

ג. תוספת בנייה במסגרת חיזוק

הוספת שטחים לבניינים אשר מצויים ברובע 4 ואשר לגביהם הוצא היתר בנייה עד ליום הראשון בינואר 1980 וכמובן שהם מצויים מחוץ למסגרת  “העיר הלבנה”:

באזורים שבהם המבנים מצויים ברחובות הראשיים (מרדכי נמיר רחוב פנקס רחוב ז’בוטינסקי ורחוב שאול המלך), תאושרנה מצב של השלמת בנייה כדלקמן:

• בבניינים קיימים בני שתי קומות (ובלבד בם האזורים בהם חלה תכנית השיכונים) תאושר השלמת הבינוי בהיקף של עד חמש קומות וקומת גג חלקית.
• מבנה קיים בן שש קומות תאופשר השלמת הבינוי של עד שמונה קומות ובנוסף קומת גג חלקית.
• בבניינים בני שבע קומות טיפוסיות ומעלה, יאופשר בינוי של שתי קומות וקומת גג חלקית.
• בעניין רחוב ארלוזורוב ובמתכונת של תוספת בינוי, תאופשר השלמת הבנייה של עד שבע ק’ ובנוסף הקמת קומת הגג החלקית.
• במבנים אשר אינם מצויים כלפי רחובות ראשיים – בבניינים קיימים בני שש קומות, תאופשר הוספת בנייה בהיקף של קומה בודדת אחת + ק’ חלקית ובבניינים קיימים בני שבע קומות ומעלה תאופשר הוספת של שתיים וחצי קומות (כולל הקמת קומת הגג החלקית).

תוספת הבינוי למבנים אשר ששנת ההיתר הוצא קודם ל 1 בינואר 1980 אשר מצויים במסגרת “העיר הלבנה”:

ברחוב הראשי (מרדכי נמיר רחוב פנקס רחוב ז’בוטינסקי ורחוב שאול המלך), והן ברחוב שאינו ראשי, תאושר השלמת הבנייה, כדלקמן:

• בבניינים בני שש קומות, תאופשר הוספת השטחים בהיקך של שתי קומות (קומה אחת + גג חלקית).
• מבנים בני שבע ק’ טיפוסיות ויותר, תאופשר הוספת של קומה אחת בלבד (הקמת קומת הגג החלקית).

ככל שמדובר בסוגיית רובע 4, אשר מקנה סל של שטחים בנויים למבנים טעוני חיזוק, יש לקחת ברכיבי השווי גם את הסטטוס להתכנות הביצוע של הפרויקט. בעלי נכסים שדירתם צפויה לעבור הליך במסגרת של הריסה ובנייה מחדש לעיתים רבות מגלמים בעת המכירה ובאופן יחסי כבר את שווי דירת התמורה. ובכן, כדאי לנהוג כך רק במצבים שאכן בבית המשותף מתקיימים “הליכים רציניים” (כמו למשל: התקבלה החלטת וועדה בתנאים) וכך גם בהתאם שוויו של הנכס יעלה.

הערכת השווי

כיצד לתמחר את הנכס בהתאם למחירו הנכון בשוק?

ככלל, הגורם הרלוונטי בקביעת השווי הנכון הוא בדרך של פניה ישירה למשרדי תיווך שונים, למתווכים בתל אביב, כאלה שמכירים היטב את שוק הנדל”ן בתל אביב. פנייה כזו תקנה למוכר וודאות לגבי השווי העכשווי בהתאם לשוק החופשי, ואם מדובר במשרד תיווך בצפון תל אביב מיומן, ייתכן מאד שהוא יספק לכם בנוסף מידע המפורט בנוגע למצבו התכנוני והפיזי של הנכס.

עם זאת, לצערי במרבית המקרים, המוכר בוחר לנתח את שווי השוק לפי הבנתו וזאת לאחר ביצוע של מחקר שוק חובבני. לכן, בהנחה שאינך פונה למשרד תיווך בצפון תל אביב מיומן ובחרת לבחון את שווי הנכס על ידי צפייה בעסקאות אחרונות שנעשו בסביבתך באתר הנדל”ן הממשלתי ו/או באתר של רשות המיסים ו/או מדלן, אז דע לך כי באתרים הללו כמו אתרים אחרים שבהם ניתן לצפות בעסקאות מכר אחרונות, לא ניתן לקבל מידע ספציפי לגבי מצבם של הנכסים שנרכשו/נמכרו – כמו למשל: האם הדירה שנרכשה הייתה משופצת ובה מותקנת מעלית ו/או האם לדירה שנרכשה היו כיווני אוויר טובים או שבכלל מדובר בדירה כלואה, מהו מספר החניות של הדירה (אם בכלל), הצמדות כגון מחסן, מצב רישומי ועוד.

ההיבט הרישומי

1. במבנים המצויים במרקם הוותיק של הרובע, דע לך כי יהיה מומלץ בשלב זה לוודא כי ישנו היתר כדין לנכס ושהנכס בנוי בהתאם להיתר לצד הלימה מוחלטת לתשריט הבית המשותף והשימוש הנכון בהתאם לתוכניות החלות על המגרש.
2. כאן המקום לציין כי בדיקת התאמת מצבו של נכס להיתר המצוי בארכיון ההנדסי, במחלקת ההנדסה בעיריית ת”א אינה פעולה פשוטה והיא דורשת מומחיות רבה בתכנון ובנייה, לכן רצוי וחשוב להתייעץ עם איש מקצוע מיומן לצורך ביצוע הלימה בין תכנית היתר הבנייה המקורי לבין תשריט הבית המשותף ולתוכניות החלות  במגרש.

2. שלב ב’ – אם הנכס המדובר רשום בבניין כבית משותף, יהיה מומלץ לשלוף מהאינטרנט, בעלות סמלית של כ 35 ₪, את תיק מסמכי הבית המשותף (מלשכת לרישום הסדר הזכויות במקרקעין), כדי ולוודא שהרישום כעת תואם את סטטוס הנכס (למשל שהדירה רשומה כדירה ולא כמחסן)! כמו כן, ייתכנו מסמכים נוספים ספציפיים, כגון תכניות לאיחוד וחלוקה, הסכמי שיתוף, תקנון מוסכם וכיוצא באלה.

3. לקבל את הסכמת עיריית תל אביב, על ידי פנייה בדוא”ל למחלקת למבנים מסוכנים ולוודא כי הנכס כאמור אינו מצוי ומוגדר כמבנה מסוכן.

מצב רישום הזכויות

על פניו עולה כי מדובר בבדיקה מהותית ביותר ולא פחות שווה משווי הדירה. כמו במקרים רבים המוכרים פשוט אינם מודעים למצב רישום הבעלות כפי שמוצג בטאבו, אולם רק בשלבים מתקדמים יותר עורכי הדין של הצדדים מגלים שרישום הבעלות שגוי ו/או שאינו הושלם כאז במלואו לאור מצב הרכישה המקורי. לפיכך אין מנוס מלהוציא נסח טאבו, בעלות סמלית של 15 ₪, ושם לבחון את מצב הזכויות בטאבו.

טעות נפוצה ברישום של דירות גג

לדוגמה: עלול להיווצר מצב מסובך שבו רישום הבעלות של הדירה והגג (במידה ומדובר בפנטהאוז) מופרד, כך שבחינה לא מקצועית יכולים להתעלם מהעובדה שמדובר בשני נכסים שונים ולא בנכס אחד בלבד.

על רקע זה, בעיות משמעותיות עלולות להתעורר בעת הגשת הדוח למיסוי מקרקעין ו/או למתן להלוואות משכנתא לרוכשים וכמובן את קבלת האישור להשלמת העברת הזכויות.

דירה למכירה בצפון תל אביב עם שוכרים

מכירת נכס בכפוף לשוכר: בעת מכירת דירה בצפון תל אביב עם שוכר, יש לשים לב לנושאים הבאים (הנפוצים): האם ישנה אפשרות להארכת חוזה השכירות, מה היקף התכולה שסופקה לשוכר בחוזה, מהם התשלומים הרצופים שקיבל המשכיר בעד השכירות והאם השוכר עמד בכל התחייבויותיו בנוגע לתשלומי החובה החלים עליו בבית ועוד.

זאת ועוד, מומלץ לוודא כי הסכם השכירות בין הצדדים (המוכר/השוכר) תקף וכי הבטוחות אשר בחזקתו של המוכר יהיו ניתנת לביצוע בעת מכירת הדירה, כמו גם המצב של תנאי חידוש ההסכם החלפת הערבים וכו’.

לסיכום, בירור מעמד הזכויות מתייחס לא רק לרישום זכויות המוכר, אלא גם לחלוקת “הזכויות המשניות” על ידי המוכר. בנוסף, יש לבדוק מסמכים נוספים, לרבות מסמכי הבית, פנקסים של ועד הבית המתעדים את ההחלטות שקיבל בעל הדירה -אספת הדיירים.

בחינת המשכנתא והשעבודים על הנכס

לפני מכירת דירה בת”א, מומלץ לוודא שאין שעבודים ומשכנתאות הרשומים על הזכויות בנכס. ניתן לבצע את הבדיקות באמצעות הוצאת נסח טאבו, הוצאת דו”ח ממרשם המשכונות ופנייה לגורמים נוספים הרושמים את הזכויות (במידת הצורך), כגון רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנתאות וכד’.

בדיקת המצב הפיזי של הדירה

בחינת מצבה הפיזי של הדירה נחשבת לבדיקה לא פשוטה שבה עליך לבצע מספר בדיקות על מנת לקבוע האם יש בדירה חריגות בניה, ליקויים, אי התאמה והאם הדירה כשירה למגורים.

כאן המקום להוסיף כי אין להסתמך על הוראות בהסכם המכר כגון דא: AS-IS הואיל והפרשנות שניתנת לה בפסיקה מחלישה את סמכויותיה תוך הקטנת האחריות למוכר. לכן רצוי לא להסתמך יותר מדי על פרטים לא רלבנטיים כמו מיזוג אוויר, אלא חשוב יהיה לבחון מקרוב את מלוא הפרטים הרלוונטיים ובעת מכירת הדירה (צנרת חשמל, נזילות, אי התאמות ועוד…).

 אילו פרטים חשובים יש עוד לבדוק בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון החדש תל אביב?

• תחנה 1 – מחלקת הנדסה עירית תל אביב – יפו.

תחנה ראשונה – “מחלקת ההנדסה בעיריית תל אביב”: לפני מכירת דירה בתל אביב, עלינו לבדוק שיש לדירה היתר כדין ושהדירה בנויה לפי התוכניות החלות על הקרקע. בדיקת התאמת מצב נכס לתוכנית אינה בדיקה פשוטה, היא דורשת מומחיות רבה, ולכן מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מוסמך שיבדוק את ההתאמה בין תכנית לתוכנית. כמו כן, יש לוודא שוב כי אין תיעוד של מסמכים מהעבר בעירייה בגין עבירות בניה וכדומה.

• תחנה שנייה – בדיקה עצמית – בדיקת הדירה

במקרה זה, נוודא שוב כי לא בוצע בדירה שיפוץ המהווה חריגה אדריכלית כגון סגירת מרפסות, שינויים חיצוניים, שינויים פנימיים המחייבים תיקון או התנהלות אחרת אשר תהווה עבירת בנייה לפי חוק התכנון והבניה.

כמו כן, נאתר ליקויים הנגלים לעין המשפיעים על מצבה הפיזי של הדירה כגון נזילות, בעיות רטיבות, מתקנים לקויים ותשתיות ועוד ליקויים. כאן המקום לציין כי במרבית המקרים, אחריות המוכר מתמקדת בפגמים שידע ו/או שהיה עליו לדעת, ולכן במקרים מסוימים יציין המוכר כי לא ידע על ליקויים אלה, אך שימו לב כי בהתאם לפסיקה וככל שמדובר בליקויים הנגלים לעין, יראו בך כמוכר דירה “שעליו היה לדעת”.

לצורך הבדיקה ניתן להיעזר באיש מקצוע שיבדוק את מכירת הנכס עם ציוד מיוחד. יש לשים לב לפעולות שעל המוכר לעשות ביחס לבדיקות מקדימות בדומה לפעולות שעל הקונה לעשות, וכן שאחריות הצדדים היא שונה.

בעוד שאחריות הקונה מבוססת על סתירות בזיהוי ליקויים וביכולתו להזדהות כקונה סביר, המוכר הוא הגורם האחראי למסור מידע רלוונטי על הדירה שבבעלותו שכן ברוב המקרים יש לו את הידע הטוב ביותר על מצבו של הנכס.

ליקויים שנמצאו בדירה במהלך הבדיקה מחייבים תיקון או הודעה לקונה טרם מכירת הדירה, עוד בשלב המשא ומתן הראשוני. יש לקחת בחשבון גורמים אלה בעת שקלול העלויות הכרוכות במכירת דירה, במיוחד אם חריגת הבנייה של הדירה דורשת הכנה.

דירות למכירה בצפון החדש תל אביב – הוצאות נלוות:

איך מוכרים דירה מהר, איך למכור דירה:

הכנה למכירת דירה מצריכה שקלול של כל העלויות הנלוות לעסקה, כדי שלא נופתע מהסכום שעלינו לשלם באמצע העסקה. בדיקה זו חשובה במיוחד כאשר מדובר בעסקה כפולה של מכירת דירה ורכישת דירה חלופית במיקומה. כמו כן, לטענת המוכר הוא יכול לתמחר טוב יותר את עלות מחיר הדירה, לרבות עלויות הכשרה שנגרמו מחריגות בנייה, תיקונים במצב הרישום של הנכס, עמלות שונות הנגבות ממנו במהלך העסקה ועמלות נוספות בהמשך. לחלופין, התחשבות בעמלות עשויה להוביל את המוכר לקבל החלטה מושכלת שלא למכור את הדירה עקב עלויות עסקה גבוהות.

שלב מכירת נכס בתא, משא ומתן וחתימה על ההסכם:

לפני שנעבור לשלבים הבאים (המתקדמים יותר), מומלץ לוודא שביצענו את הבדיקות הבאות:

• נבדק בעירייה ובמחלקת ההנדסה בעיריית תל אביב.
• נעבור על מצב זכויות הקניין, שעבודים וזכויות מגבילות.
• נוודא שאין בנמצא חריגות בנייה.
• שווי שוק משוער של הדירה.
• סקירת עמלות נלוות והיערכות לשומה ואולי להפחתה בהיטל השבחה.

מכירת דירה בתל אביב I שלב המשא ומתן:

בשלב המשא ומתן על המוכר למסור לקונה את כל הפרטים הרלוונטיים על הדירה ולאפשר לו לבצע את כל הבדיקות שעליו לעשות לבדיקת מצב הדירה. חשוב לזכור שככל שהמשא ומתן מתקדם יותר, כך המחויבות מצד הצדדים גדלה יותר. לפיכך, יש להתייחס בזהירות למספר הרב של קונים פוטנציאליים שעמם ינוהל מו”מ.

הסכם מכר במכירת נכס

הסכם המכר והרכישה נועד לשקף את ההסכמות וההבנות שאליהן הגיעו הצדדים בתהליך המו”מ ולהסדיר את הציפיות של שני הצדדים. חוזה המכר מכיל את כל הפרטים הקשורים לעסקה, לרבות: התמורה עבור הדירה, מועדי התשלום, הסדרי מימון רכישה, רישום זכויות, מסמכים הנלווים לעסקה, הסכם הקצאת התשלומים וההתחייבויות ופרטים נוספים החלים על הצדדים בעת ביצוע העסקה.

על מנת להבטיח את זכויות הצדדים, על כל ההסכמות שאליהן מגיעים הצדדים להיות בכתב, על מנת שלא נסתפק במצגים ובהבטחות בעל פה. לאחר חתימת הסכם, לא ניתן לשנותו, ועל כל הצדדים לעמוד בהסכם בכתב ובנוסח. הסכם המכר והרכישה מתחלק לשלושה שלבים עיקריים, ביניהם סטטוס החתימה על ההסכם ומסמכי העסקה, ביצוע ההסכם בפועל, העברת הבעלות והשלמת העסקה.

סטטוס חתימה על ההסכם ונספחיו:

עם חתימת הסכם המכר, ינקטו מספר פעולות להבטחת זכויותיהם של הצדדים. מהצד של המוכר – במעמד החתימה עליו לקבל את התשלום הראשון עבור הדירה, התשלום הראשון מתבצע באמצעות המחאה בנקאית על מנת להבטיח את פירעונו.

הערת אזהרה

במועד החתימה על הסכם המכר על המוכר לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה להגנה על זכויות הקונה, מרגע שנרשמה ההערה חטובת הקונה, יוכל המוכר למשוך את השיק (התשלום הראשון) שקיבל במעמד החתימה ושהוחזקבידי ב”כ הקונה.

עורך הדין של המוכר

בעת הרישום, הרוכש יחתום על בקשה לביטול ההערה על מנת שניתן יהיה למחוק אותה במידה והקונה לא יעמוד בהתחייבויותיו. כעת ניתן לרשום הערות אזהרה באופן מקוון, מה שמפחית את זמן החזקת המחאות בנאמנות.

לקיצור זמן העסקה יש חשיבות בעסקה במיוחד כאשר המוכר מבצע עסקה מקבילה לרכישת דירה, כך שהכסף שיקבל ממכירת הדירה ישמש גם למימון רכישת הדירה. למעט הערת האזהרה, כל שאר המצורפים (הנספחים) החתומים על ידי שני הצדדים, שמורים על ידי המוכר או הקונה, למעט חלק מהנספחים שיימסרו לקונה.

קביעת לוחות תשלומים וביצוע הסכמים בפועל:

פריסת התשלומים מבוססת על צרכי הצדדים ומספר הבעיות שיש לפתור לצורך ביצוע העסקה. לדוגמה, בעוד שהתשלום הראשון נועד להגן על המוכר מפני מחדל של הקונה, התשלום השני ישמש גם כדי להקל על מטרה מסוימת כמו שקורה במקרים רבים שבהם התשלום השני ישולם לביטול משכנתא או להפחתת הסכום שעל הקונה לשלם. במידה והרוכש משלם תשלומים אלו עבור הדירה באמצעות משכנתא, יש צורך ברישום הערת אזהרה בדבר זכותו של הקונה לרשום את המשכנתא על הנכס. התשלום הסופי נקבע לרוב על 10% מהתמורה ששולמה במועד מסירת הדירה בצירוף מסמכי העברת זכויות נוספים. מיותר לציין שהתשלום הזה צריך להתבצע גם בהמחאה בנקאית.

קביעת מועדי אספקה ​​ופריטים שנותרו בדירה

ככלל, חובתו העיקרית של המוכר היא מסירת הדירה במועד הנקוב, כפי שהיא במועד חתימת ההסכם, למעט בלאי סביר. איחור במסירת הדירה עלול לגרור קנסות יומיים, ביטול ההסכם בהמשך והפרה יסודית. לפיכך, יש לקבוע את תאריך מדויק ליום המסירה, ויהיה עליו לקבוע אף את מועד כניסתו המאוחרת לדירה החדשה. כמו כן, על הצדדים לקבוע אילו חפצים יישארו בדירה כגון מזגנים, מנורות, תנורי חימום וכד’. במרבית המקרים, הצדדים לא ישאירו בדירה חפצים שייפגעו באופן בלתי הפיך או יגרמו נזק לדירה.

מסמכי מסירת דירה והעברת בעלות:

לאחר ששני הצדדים עמדו בכל ההתחייבויות על פי הסכם המכר, יש למסור את הדירה במועד הנקוב בהסכם. בתמורה לתשלום היתרה, יגיש המוכר מסמכי העברת זכויות לרבות המסמכים הבאים:

• את שטר מכר.
• את אישור למס שבח (שאין חוב לרשות המיסים)
• את אישור עירית תל אביב אשר יופנה ללשכת רישום המקרקעין.
• בנוסף, ייפוי כוח שהינו בלתי חוזר.
• תצלומי ת.ז של מוכר הדירה.
• בקשה לסילוק הערת אזהרה.

בזמן זה הקונה יתבקש לקרוא מדי מים, חשמל וגז. במקביל, העברת הזכויות תתבצע ברשויות הרלבנטיות, בחברות מים ובמוסדות נוספים שצריכים להתעדכן בהעברת הזכויות.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון החדש תל אביב?  היכנסו למאגר שלנו ממש 👈 כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. דירה למכירה בצפון החדש תל אביב? זהירות לעיתים יהא מכשול לפניך!

לסיכום אין חולק כי דירות למכירה בצפון החדש תל אביב, זו לחלוטין אומנות ומכאן ניסיוני המוכח בנדל”ן עומד לשירותכם, הנכם מוזמנים לפנות למשרדי בכל עת לקבלת ייעוץ וסיוע קודם למכירת דירתכם.