למדינת ישראל מדיניות רשמית לפיה התחדשות עירונית היא כלי אפקטיבי להתמודדות עם מצוקת הדיור ובעיקר באזור המרכז. לפי “התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017-2040”, התחדשות עירונית מתומרצת ברמה הלאומית תוכל לתת מענה לחלק ניכר מ-1.5 מיליון יחידות הדיור שצריכות להיבנות בתקופת זמן זו, תוך התייחסות לאתגר הידוע של מחסור בשטחים פתוחים לבנייה.
רשויות מקומיות בעצמן פועלות לטובת קידום פרויקטים להתחדשות עירונית, ואפשר לראות כבר היום את הכיוון הברור לקידום תוכניות מסוג של פינוי ובינוי ותמ”א 38, בתחומי הגבולות השיפוטיות של הרשויות השונות וכן בהליכי הכרזה (ו/או בהתקדמות לכיווני ההכרזה מתחמים) על פרויקטים רחבים לפינוי ובינוי ברחבי הארץ. בנוסף על כך, ועל מנת להגדיל את מתן השירותים לציבור מתוך ההבנה שיש לספק לבעלי נכסים מידע נגיש וחוות דעת מקצועית, במועצות מקומיות אפשר לקבל מידע לגבי אופן השירותים מהצד המנהלי של הפרויקטים ו/או מהחברה המנהלת. כלומר, חברה מנהלת אשר פועלת מטעם הרשות המקומית ומתוך מטרה ברורה (בין היתר) להעניק לבעלי הדירות מידע והכוונה ושירותים נוספים.
משרד הבינוי והשיכון הגדיל לעשות כאשר פרסם הנחיות ברורות עבור רשויות מקומיות בהתקשרות עם חברה מנהלת או מנהל פרויקט. מדובר על נהלים המאגדים הוראות ועקרונות לפרויקטים של “פינוי בינוי” ואשר פורסמו באוגדן מידע לרשויות המקומיות (או בקובץ הנחיות לרשויות המקומיות לגבי מסלול “עיבוי”).
חברה מנהלת וחברות ליווי דיירים
חברה מנהלת היא בעלת תחום אחריות בתפקידים רבים אשר קשורים לרשות המקומית, אולם היא משמשת כחברה לליווי דיירים.
תפקידיה כוללים נקודות מבט שונות הקשורות בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית עבור העירייה. מבחינת בעלי הזכויות, החברה המנהלת, היא האחראית על הענקת הסיוע לביצוע הבדיקות התכנוניות והכלכליות להיתכנות הפרויקט, כמו גם סיוע בבחירתו של היזם המתאים לפרויקט, ניהול מו”מ אפקטיבי למול היזם, הפיקוח על ביצוע העבודות במתחם, הענקת נמענה לנושאים השונים למול רשויות התכנון והגופים הרגולטוריים, והשמירה על הקשר רציף מול בעלי הדירות השונים, ומציאת הפתרונות לנושאים שעולים מצד בעלי הזכויות ו/או הדיירים, שוכרים ועוד.
לצד החברות המנהלות מטעם הרשות המקומית, יש בשוק חברות ליווי דיירים פרטיות. חברת ליווי דיירים היא גוף פרטי שמעניק לבעלי הדירות שירות אישי ומקצועי ומכסה מבחינתם את כל תפקידי החברה המנהלת ויותר. חברת ארגון וליווי דיירים בתמ”א 38 או בפינוי בינוי מסייעת למקסם את תמורותיהם של בעלי הדירות כדי שאלה יוכל להיכנס לפרויקטים מעשיים ועלי היתכנות. הן ברמה תכנונית ותוך בדיקה מדוקדקת ומקצועית של זכויות הבניה עם דוח גלגלי ובלתי תלוי שנערך באמצעות שמאי ו/או אדריכל מתוך מטרה כלכלית לאיתור האיזון שבין הרצוי לבין המצוי.
חברת ליווי דיירים המשמשת לקידום פרויקטים במסגרת של פינוי בינוי ושל תמ”א 38, מעיקר היותה הגורם המקצועי והפרטי, חברת ליווי הדיירים תספק את המענה הראוי והמותאם אישית לבעלי הדירות.
כאן המקום לציין כי חברת לארגון וליווי דיירים לתמ”א 38, היא גוף שאינו תלוי בעירייה ו/או ביזם ואשר היא מחויבת לפעול אך ורק לטובתם של בעלי הדירות.
חברת ליווי וארגון לדיירים מציעה את תפקידיה ברמת הזמינות המרבית ותוך בדיקה קפדנית ופרטנית של שלל הנושאים הכרוכים בפרויקט ומשמשת כגורם שאינו נוטה לצד אחד וכמובן שבלתי תלוי ביזם עמו מתקשרים בעלי הזכויות. המקצועיות וההיכרות עם תחום ההתחדשות העירוניות מקנים לה לפצח את מערכות היחסים השונות שבין בעלי הדירות בבניין ולהתמודד באלגנטיות רבה ובמקצועיות רב תחומית עם סרבני הפרויקט, החששות והדאגות. החברה פועלת מתוך הקפדה על ערכי שקיפות לצד אמינות, ומשמשת בדומה למגשרת ולבוררת במחלוקות.
מעורבות הדיירים, חלק חשוב בהצלחת פרויקטים להתחדשות עירונית
חברה מנהלת או חברת ליווי דיירים עוזרת לתעל תהליכי התחדשות עירונית מתוך מטרה להביא את הדיירים לדירה חדשה, ממוגנת, מחוזקת, בבניין מודרני ומבלי לשאת בעלויות.
רצוי שבעלי הזכויות בפרויקטים להתחדשות עירונית לא יניחו את מלוא האמון בשירותי מנהלת ההתחדשות העירונית הפועלת מטעם העירייה, אלא שהעדיפות היא לקחת יוזמה ולהתקשר עם הגורמים המקצועיים והפרטיים מטעמם.
הנה למשל, בקובץ ההנחיות לרשויות המקומיות שנכתב על ידי משרד הבינוי והשיכון נכתב במפורש כי: “לפרויקט המובל על ידי התושבים מתחילתו, בהתאם לצרכיהם, סיכויי מימוש גבוהים באופן יחסי”.
ככל שהדיירים יהיו מעורבים יותר בפרויקט ויובילו אותו, כך סיכויי ההצלחה של המיזם גוברים בהתאמה. כאשר הדיירים מתקשרים באופן עצמאי עם חברת ליווי דיירים, הם מגדילים את סיכויי הצלחת הפרויקט במידה ניכרת. מכיוון שהליכי התחדשות עירונית הם מורכבים ומאתגרים, ויכולים להימשך (בקלות) שנים ארוכות, רק מארגן דיירים הפועל באופן ממוקד יכול לסייע בהנעת הגלגלים במקצועיות וללא ליאות.
יתרה מזו, חברה מנהלת של הרשות המקומית היא בסופו של היום זרוע ביצועית שאיננה מחויבת אך ורק לדיירים. תפקידיה הינם רבים ואינם בהכרח מצטלבים תמיד עם האינטרסים של בעלי הדירות כקבוצה או כפרטים. היות שבעלי הנכסים הם אלה שבסופו של היום אחראים על ביצוען של מלוא הפעולות לטובת מימוש זכויותיהם לפי התחדשות עירונית, חברת ליווי דיירים פרטית היא גורם משמעותי. הן לטובת נקיטה בצעדים לקבלת היתרי בנייה והן בשלב הביצוע באמצעות יזם שהדיירים מתקשרים עמו בעזרתה.
פעילות בכל שלבי הפרויקט
חברה מנהלת, בדומה לחברת ליווי דיירים, פועלת בשלבים הראשונים של החיתום וההסכמות מצד הדיירים (תוך התמודדות רגישה אך נחושה עם דיירים סרבנים). היא מבצעת בדיקות היתכנות (כלכליות ותכנוניות) ומאפשרת לדיירים וליזם להיכנס לפרויקט ב”ראש שקט”. כפועל יוצא מכך, כל הפרויקט מתנהל בוודאות גבוהה ולוחות הזמנים מתקצרים. בליווי פרויקטים להתחדשות עירונית, חברת ליווי דיירים, כמו חברה מנהלת, מבצעת את הפעולות הבאות:
- סיוע לבעלי הדירות להתארגן ולבחור נציגות דיירים שתכהן מטעמם.
- הקניית ידע וייעוץ לנציגות הדיירים תוך ליווי עבודתה השוטפת לאורך הפרויקט.
- סיוע לדיירים בבחירת יזם ועריכת מכרז יזמים.
בכל הנוגע להקניית ידע לדיירים, חברה מנהלת צריכה לעמוד במשימה זו במספר מישורים. במישור המשפטי עליה להציג לדיירים את מלוא החובות והמסגרות המשפטיות והחוקיות אשר חלות על התהליך ועל ההתקשרות עם היזם. במישור השמאי-כלכלי, היא בוחנת את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט תוך שימת דגש על תקנים רלבנטיים, רווחיות יזם, חלוקת התמורה בין בעלי הנכסים, השלכות עתידיות (ארנונה, תחזוקה וכדומה) ועוד.
חברה מנהלת מתייחסת גם למישור האדריכלי ברמה המקצועית והמקיפה ביותר. זאת, על בסיס עבודתם של מומחים העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית ואשר יש להם את הניסיון הדרוש. במישור החברתי-ארגוני, חברה מנהלת צריכה לדעת כיצד לפצח באופן מדויק את מערכת היחסים בבניין בכדי לסייע בהנעת הפרויקט, גיבוש חזית אחידה בין הדיירים, עמידה על אינטרסים משותפים ושימוש כמעין בוררת במחלוקות שעלולות לעכב או לתקוע את התקדמות המהלך.
לכל אורך שלבי הפרויקט, חברה מנהלת להתחדשות עירונית צריכה לספק לבעלי הדירות דיווחים שוטפים ומענה בזמינות מרבית. עליה לשמור על קשר רציף עם התושבים ולעשות זאת הן באופן ישיר והן על ידי תקשורת עם נציגות הדיירים. החברה המנהלת אף מקיימת כנסים ואספות בצמתי החלטות חשובים בכדי לוודא כי כולם מעורבים במיזם, מקבלים את האינפורמציה הרלבנטית ושותפים בתהליך קבלת ההחלטות.
