כמו תוכניות רבות אחרות, גם תמ”א 38 כוללת סעיף “יחס לתוכניות אחרות. “לסעיף חשיבות רבה בעיקר לנוכח העובדה כי המדובר בתוכנית ארצית הכוללת הוראות בניה של תכנית מפורטת, אשר ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה כגון: הוראות לעניין קווי בניין, גובה ועיצוב וכיו”ב’. לפיכך חשוב להגדיר באופן מדויק את היחס בין, הוראותיה של תמ”א 38 לעומת תוכניות אחרות החלות על המגרש בו מצוי הבניין נשוא הבקשה להיתר בניה מכוח תמ”א 38.
כאמור בסעיף 6 נקבע היחס בין הוראותיה של תמ”א 38 לתוכניות אחרות החלות על המגרש בו מבוקש היתר בניה לפי תמ”א 38, והוא בעל חשיבות מכרעת במקרים של הסתירה שבין הוראותיה של תמ”א 38 לבין ההנחיות העולות מתוכניות אחרות החלות על המגרש.
קודם שנעסוק בהוראות סעיף 6 לתוכנית תמ”א 38, יש להדגיש את העובדה, כי תמ”א 38 הינה תכנית המהווה “שכבת תכנונית” נוספת מעל לתוכניות החלות על המגרש בו מבוקש ליישם את הוראותיה של תמ”א 38.
מטבע הדברים, חלות על המגרש בו מצוי בניין אותו מבקשים לחזק במסגרת התוכנית תמ”א 38, או שמבקשים להרוס אותו ולהקימו מחדש לפי סעיף 14א’ לתוכנית תמ”א 38, תוכניות מתאר מקומיות או תוכניות מפורטות.
הוראות תוכניות אלה עומדות בתוקפן גם לאחר כניסת תמ”א 38 לתוקף, למעט באותם נושאים בהם הוראותיה של תמ”א 38 גוברות עליהן מכוח הוראות סעיף 6 לתוכנית תמ”א 38, ולמעט באותם מקרים בהם נקבע אחרת בתוכנית תמ”א 38.
לפיכך, כאשר מבוקש היתר בניה מכוח תמ”א 38 יש לבצע קומפילציה שבין תוכניות תקפות על המגרש נשוא הבקשה לבין הוראותיה של תמ”א 38, מתוך הכוונה להוצאה מן הכוח אל הפועל את ההנחיות לעניין העדיפות של תמ”א 38 במקומות המתאימים לה, כפי שנקבע בתוכנית תמ”א 38.
באותם נושאים בהם הוראות התוכנית תמ”א 38 אינן גוברות ו/או שתוכנית תמ”א 38 אינה מתייחסת אליהם, ויש לפעול על פי תוכניות תקפות החלות על המגרש.
כך לדוגמא, אם על בניין שלגביו מבקשים ליישם את הוראותיה של תמ”א 38 חלה תכנית הכוללת הוראות עיצוביות כגון: לעניין מיקום מסתורי כביסה, חומרי גמר, הוראות בעניין גדרות וכיו”ב, יש ליישם הוראות אלה בהיתר בניה המבוקש לפי תמ”א 38.
כדוגמא נוספת נביא את נושא קווי הבניין. כעקרון, הוראות התוכניות התקפות במגרש לעניין קווי הבניין ממשיכות לחול כאשר מבוקש היתר בניה לפי תמ”א 38. עם זאת, בנושאים מסוימים מאפשרת לתוכנית תמ”א 38 ו- לרשות המקומית להתיר חריגה מקווי הבניין הקבועים בתוכניות החלות במקום כגון: לשם בניית רכיבי החיזוק של הבניין, הקמת מעלית, לשם הקמת אגף נוסף לבניין, לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות בבניין. בנושאים אלה תגברנה הוראותיה של תמ”א 38 לעניין קווי הבניין על התוכניות התקפות דהיינו, התבע החלה על המגרש.
גם כאשר הבניין הדורש חיזוק ייהרס ויוקם מחדש לפי הוראות סעיף 14א’ לתוכנית תמ”א 38, אשר מהווה התמ”א 38 רובד תכנוני נוסף לתוכניות התקפות על המגרש שכן, הבניין החדש יוקם לפי זכויות הבניה הקבועות בתוכניות החלות על המגרש, ובנוסף יהא אפשרי לאשר למבנה את השטחים מכוח סעיפים 12,11 ו- 14 לתוכנית תמ”א 38.
יוצא מהכלל האמור לעיל הוא מצב שבו קיימות במגרש המיועד למגורים, עליו ניצב בניין אותו מבקשים לחזק במסגרת לתוכנית תמ”א 38, זכויות זמינות לבנייה ובלתי ממומשות אשר מקורן מתוכניות בניין עיר תקפות והחלות על המגרש.
במקרה כזה קיימת הוראה מיוחדת בסעיף 13 לתוכנית תמ”א 38 המורה על קיזוז זכויות הבניה מכוח סעיף 11 לתוכנית תמ”א 38 אל מול זכויות הבניה הבלתי ממומשות. במצב זה בלבד, התוכנית תמ”א 38 אינה מהווה “רובד תכנוני נוסף, וזאת מאחר ושטחי הבניה מכוחה חופפים את זכויות הבניה הבלתי ממומשות.
ואולם, אם הבניין האמור ייהרס ויוקם מחדש, ניתן יהיה לבנות במגרש מכוח זכויות הבניה הבלתי ממומשות ובנוסף, ניתן יהיה לאשר את זכויות הבניה מכוח סעיף 11 לתוכנית תמ”א 38, דהיינו במקרה כזה תוכנית תמ”א 38 כן תהווה מעין רובד תכנוני נוסף על התוכניות התקפות במגרש.
מעמד הבכורה להוראותיה של תמ”א 38
בסעיף 6.1 לתוכנית תמ”א 38 נקבע “תכנית זו גוברת על כל התוכניות האחרות בהם היא עוסקת, אלא אם נאמר בה אחרת”. את המונח “בנושאים בהם היא עוסקת” יש לקרוא במובן הרחב דהיינו, כי כל הוראותיה של תמ”א 38 גוברות על התוכניות האחרות החלות על המגרש, אלא אם נאמר אחרת בתוכנית תמ”א 38.
ההוראה הגורפת בסעיף 6.1 מסויגת בסעיף 6.2 לעניין העדפת תכנית “פינוי בינוי” על פני הוראותיה של התמ”א, בסעיף 6.4 לעניין העדפת מגבלות בניה הקבועות בתוכניות ארציות אחרות, בסעיף 6.5 לעניין העדפת הוראות בדבר מגבלות גובה בגין בטיחות טיסה או מגבלות פרק ו’ לחוק התכנון והבניה.
להלן הנושאים העיקריים בהם הוראותיה של תמ”א 38 גוברות על הוראות הכלולות בדרך כלל בתוכניות החלות על המגרש:
- מתן אפשרות לאשר חריגה מגובה ומקו הבניין הקבועים בתוכניות החלות על המגרש, לשם בניית רכיבי החיזוק הבניין.
- מתן אפשרת לאשר תוספת שטחי בניה מעבר לשטחים אותם ניתן לבנות על המגרש לפי תוכניות החלות, מכוח סעיפים 11,12,14, ו- 16 לתוכנית תמ”א 38.
- מתן אפשרות לאשר תוספת יחידות במגרש מעבר לצפיפות הקבועה בתוכניות החלות במקום.
- מתן אפשרות לאשר חריגה מקווי הבניין הקבועים בתוכניות החלות על המגרש לשם בניית אגף נוסף או הרחבת יחידות הדיור הקיימות.
- מתן אפשרות להתיר בניית חניה תת קרקעית עד גבולות המגרש במקרה של הריסת בניין הדורש חיזוק והקמתו מחדש לפי סעיף 14א’, על אף הקבוע בתוכניות החלות במקום.
- מתן אפשרות לאשר הקמת מעליות מעבר לקווי הבניין החלים על פי תוכניות תקפות במקום.
- מתן אפשרות לאשר בניית ממ”דים, הנבנים במסגרת הרחבת יחידות הדיור הקיימות, בחריגה מקווי הבניין הקבועים בתוכניות החלות כאשר כל שטח ההרחבה מיועד לממ”ד.
הליך זה דומה להליך של פרסום ודיון בהקלות לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, כך שבאופן מעשי לא קיים הבדל של ממש מבחינת התהליך בין אישור בניה נוספת מכוח התוכנית תמ”א 38 לבין אישור סטיה בדרך של הקלה.
עדיפות תכנית פינוי-בינוי: בסעיף 6.4 לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי:
בסעיף זה נקבע היחס בין תמ”א 38 לבין תוכניות באותה דרגה מבחינת המדרג התכנוני – תוכניות מתאר ארציות אחרות. לפי הסעיף, בכל מקום שהיתר הבניה לביצוע תוספות בניה מכוח תמריצי החיזוק של התוכנית תמ”א 38, או להריסת המבנה הקיים והקמתו מחדש, סותר הגבלות בניה הקבועות בתוכנית מתאר ארצית, הוראות תכנית המתאר הארצית האחרת תגבר ויש להתאים את הבקשה להיתר להוראות אותה תכנית מתאר ארצית.
דוגמה להגבלת בניה בתוכנית מתאר ארצית אנו מוצאים בסעיף 5 לתוכנית תמ”א 38 – “תכנית מתאר לדרכים” הקובע חובת שמירת מרחקים הקבועים בין ציר הדרך לקווי בניין של מבנים הבנויים סמוך לדרך – כאשר המרחקים נקבעים לפי סוג הדרך, אלא אם נקבע אחרת בתוכנית מתאר ארצית ו/או מקומית.
הגבלות בניה על פי תכנית מתאר מחוזית: בסעיף 6.5 לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי:
סעיף זה אינו מונע אישור ביצוע תוספות בניה לבניין קיים, או הריסת בניין קיים והקמתו מחדש, כאשר הבקשה להיתר סותרת הגבלות בניה הקבועות בתוכנית מתאר מחוזית, אך הוא מחייב את קבלת אישור הועדה המחוזית להיתר הבניה. מטרת קבלת אישור הועדה המחוזית במקרים אלה היא, ביצוע בדיקה של מידת הרלוונטיות של הגבלת הבניה הקיימת בתוכנית המחוזית ביחס לבניה המבוקשת.
דוגמה להגבלת בניה בתוכנית מתאר מחוזית אנו מוצאים בסעיף 13(ד) לתוכנית מתאר מחוזית מחוז תל אביב – “רכבת קלה תת קרקעית ובמפלס הקרקע במטרופולין תל אביב” הקובע כי לא יינתן היתר המשנה קווי בניין אלא אם אינם פוגעים בהקמת המסילה או בהפעלתה ובאחזקתה של הרכבת הקלה…”.
הגבלות גובה בגין בטיחות טיסה או מגבלות לפי פרק ו’ לחוק התכנון והבניה: בסעיף 6.6 לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי: “תוכנית זו איננה גוברת על הוראותיהן השונות שהוטמעו בכל תוכנית מתאר אחרת, ככל שמדובר במגבלות של גובה ובטיחות טיסה ו/או למגבלות שהקבועות בהתאם לפרק ו’ לחוק.
תוכניות רבות החלות על אזורים הסמוכים לשדות תעופה קובעות הגבלות גובה ביחס לבניה המותרת במקום, לשם שמירה על בטיחות הטיסה. בחלק מהמקרים קיימות תוכניות המתייחסות באופן פרטני לשדה תעופה מסוים.
כך דוגמא, תמ”א 4 – נמל תעופה בן גוריון, קובעת תמ”א 4 את הגובה המרבי שניתן לאשר הטיסה של נתב”ג.
סעיף 6.6. הוכנס לתוכנית תמ”א 38 לאור העובדה כי התוכנית תמ”א 38 מאפשרת תוספת גובה למבנים קיימים מעבר לקבוע בתוכניות הקיימות, לשם בניית רכיבי החיזוק הנדרשים לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, וכתוספת של עד שתיים וחצי קומות.
הסעיף קובע גם העדפת “מגבלות שנקבעו לפי פרק ו’ לחוק” על הוראותיה של תמ”א 38. כותרתו של פרק ו’ לחוק התכנון והבניה, אשר מוזכר אף הוא בסעיף 6.6 הוא: “מיתקנים ביטחוניים ומכשולי טיסה”. פרק זה עוסק בעיקר בדרך הוצאת היתרי בניה למתקנים ביטחוניים, נושא שאינו רלוונטי לענייננו, אך הוא כולל את סעיף 175 (א) לחוק התכנון והבניה המעניק לוועדה למתקנים ביטחוניים סמכות רחבה “להורות לוועדה המקומית, לוועדה המחוזית ו/או לוועדה למימי חופן להכניס לתוכנית הוראות לשינוי, אם היא נחוצה לצורך הבטחת פעילות תקינה של המיתקן הבטחוני, והשימוש התקין שבו, למניעת הפגיעה בסודיותו ו/או למניעת נזקי-גוף ו/או לרכוש אשר צפויים מפעילות ו/או משימוש בו”.
בסעיף 6.6 לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי גם מגבלות בניה אחרות שנקבעו בתוכנית על פי הוראה כאמור, ולאו דווקא לעניין גובה הבניין, גוברות על הוראותיה של תמ”א 38.
החובה לכלול הוראות חיזוק בתוכניות חדשות: סעיף 6.3 לתוכנית תמ”א 38 חריג ליתר תתי הסעיפים של סעיף 6 שכן, הוא אינו עוסק ביחס שבין הוראותיה של תמ”א 38 לתוכניות אחרות, אלא הוא עוסק בתוכניות עתידיות.
בסעיף נקבע כי: “תוכניות המאפשרות הוספת בניה על בנין הבנוי בפועל, יכללו הוראה המתנה את מתן ההיתר לתוספות הבניה – בחיזוקם בהתאם לדרישות התקן”
סעיף זה מורה על חובת הכנסת הוראה לתוכניות עתידיות המאפשרות בניה על מבנים קיימים, בדרך כלל לשם הרחבת דיור, בדבר החובה להתנות את מתן היתר הבניה בחיזוק לפי תקן 413.
כמומחים בליווי דיירים בעסקאות של תמ”א 38 והן בעסקאות של פינוי בינוי, לדעתנו הסעיף מיותר שכן, החובה לבצע חיזוקים אלה כבר נקבעה בתקנות התכנון והבניה, נראה שתוכנית תמ”א 38 ביקשה להורות על הכללת הוראה כאמור בכל תכנית עתידית על מנת שנושא החיזוק יוטמע כחלק מהליך הוצאת היתר הבניה לביצוע תוספות בניה למבנים קיימים.
