תמ”א 38 עוסקת בחיזוק בניינים המיועדים למגורים בפני רעידות אדמה. התמ”א 38 מקדישה סעיף אחד בלבד לחיזוק מבנים שאינם מיועדים למגורים, הוא סעיף 14 לתמ”א 38 בו נקבע כי
סעיף זה חל בעיקר על מבנים המיועדים למשרדים, תעשיה, מסחר, מלאכה, וכיו”ב’, והוא חל גם על מבני ציבור.
סעיף 14 לתמ”א 38 מאפשר לוועדה המקומית לאשר מבנים שאינם מיועדים למגורים, תוך תוספת זכויות בניה כנגד חיזוקם, בהיקף מצומצם באופן ניכר מזכויות הבניה אותן רשאית הועדה המקומית לאשר לבניינים המיועדים למגורים כנגד חיזוקם.
במאמר זה נעמוד על התנאים לחיזוק מבנים שאינם מיועדים למגורים בפני רעידות אדמה, ונדון בזכויות הבניה אותן רשאית הועדה המקומית לאשר למבנים אלה כנגד חיזוקם.
תנאים מקדמיים לאישור זכויות בניה נוספות במנים שאינם מיועדים למגורים.
בדומה לאישור זכויות הבניה מכוח סעיפים 11 ו-12 לתמ”א 38, תנאי לאישור זכויות הבניה מכוח סעיף 14 כנגד חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה הוא, כי הוועדה המקומית קיבלת את חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית. אלא, בעוד שבסעיפים 11 ו- 12 נקבע באופן מפורש כי חוות דעת זו תינתן “על בסיס הבחינה שבוצעה כמפורט בנספח מס’ 2”, לא קיימת בסעיף 14 הבניה לנספח מס’ 2 לתוכנית תמ”א 38.
כמומחים לארגון וליווי דיירים בעסקאות מורכבות מסוג תמ”א 38 והן מסוג של פינוי בינוי, לדעתנו מדובר בהשמטה מתוך טעות, ועל כן אני בדעה כי כאשר מבוקש לבצע חיזוק של מבנה ו/או מבנים שאינם מיועדים למגורים בפני רעידות אדמה במסגרת התמ”א 38, על מהנדס הוועדה להגיש לוועדה המקומית חוות דעת על בסיס הבחינה שבוצעה כמפורט בנספח מס’ 2 לתמ”א 38 כתנאי לאישור זכויות הבניה הנוספות מכוח סעיף 14 לתמ”א 38.
זכויות הבניה הנוספות אותן ניתן לאשר במבנים שאינם מיועדים למגורים
לפי סעיף 14 לתמ”א 38, רשאית הוועדה המקומית לאשר כנגד חיזוק בניין שאינו מיועד למגורים, “תוספת בניה של קומה אחת בתנאים המפורטים בסעיף קטן 11.1.2 או תוספת אגף בתנאים המפורטים בסעיף 11.1.4(ב) ו-(ד) בהתאמות הנדרשות, בשטח כולל של קומה טיפוסית אחת של המבנה הקיים….”
עד אישור תיקון 3 לתמ”א 38, סעיף 14 לא הגדיר את היקף השטח אותו היה ניתן להוסיף כקומה נוספות או כאגף נוסף למבנה שאינו מיועד למגורים. בתיקון 3 לתמ”א 38 תוקן הנוסח של סעיף 14, באופן שנקבע בו כי שטח הקומה הנוספת או האגף הנוסף אותו ניתן לאשר כתוספת לבניין שאינו מיועד למגורים כנגד חיזוקו, יהיה בשטח של הקומה הטיפוסית של המבנה הקיים.
המונח “קומה טיפוסית” מכוון לרוב הקומות הקיימות בבניין מאותו “טיפוס” כלומר מאות סוג. השטח הכולל של קומה טיפוסית מהווה את כל השטח המקורה של הקומה, ללא אבחנה בין שטחי שירות ושטחים עיקריים.
כאמור, את שטח הקומה הטיפוסית ניתן לבנות בדרך של תוספת קומה או בדרך של בניית אגף נוסף, כאשר סעיף 14 מחיל על הבניה האמורה את הוראות סעיף 11.1.2, אשר ענינו הקמת עד שתי קומות או סעיף 11.1.4(ב) ו-(ד), אשר עניינם תוספת אגף, “בהתאמות הנדרשות” – להלן נעמוד על החלופות הנדרשות.
הקמת קומה לפי התנאים המפורטים בסעיף 11.1.2 “בהתאמות הנדרשות
סעיף 14 לתוכנית תמ”א 38 מאפשר לוועדה המקומית לאשר הקמת קומה נוספת לבניין שאינו מיועד למגורים כנגד חיזוקו, בשטח של קומה טיפוסית בבניין הקיים, תוך החלת תנאי סעיף 11.1.2, המאפשר הקמת עד שתי קומות בבניין המיועד למגורים, “בהתאמות הנדרשות”.
סעיף 11.1.2(א) מאפשר חריגה מהיקף הקומה “על פי הדרישות הקונסטרוקטיביות של המבנה”. הוראה זו תחול גם על קומה נוספת אשר תקום מכוח סעיף 14.
בנוסף יחול על המבנה סעיף 11.1.2(ג), העוסק בבניית ממ”ד בקומות הנוספות, נושא עליו נעמוד בהמשך…
תוספת אגף – “בהתאמות הנדרשות“
החלופה השנייה לתוספת שטח קומה טיפוסית לבניין שאינו מיועד למגורים היא בדרך של הקמת אגף נוסף לבניין.
בסעיף 11.1.4(ב) נקבע כי “שטח האגף יכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור”.
הוראה זו יש להחיל על האגף הנוסף שניתן להקים בבניין שאינו מיועד למגורים, נושא עליו נעמוד להלן.
בסעיף 11.1.4 (ד) לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי יש לבנות את האגף כמספר קומות הבניין אליו הוא מוצמד, אלא אם מהנדס הוועדה המקומית אישר את הקמתו בגובה שונה מהטעמים המינויים בסעיף. הוראה זו תחול גם על הוספת אגף לבניין שאינו מיועד למגורים מכוח סעיף 14 לתוכנית תמ”א 38.
סעיף 14 אינו מונה את סעיף 11.1.4 (א) בין הסעיפים המוחלים על בניית האגף הנוסף במבנה שאינו מיועד למגורים, ולפיכך לא ניתן לאשר במבנה שאינו מיועד למגורים חריגה מקווי הבניין החלים על המגרש מכוח אותו סעיף לשם הקמת אגף נוסף לבניין.
עם זאת ניתן לאשר חריגה מקווי הבניין של האגף הנוסף בבניין שאינו מיועד למגורים בדרך של אישור הקלה רגילה שכן כאמור, תמ”א 38 אינה קובעת קווי בניין למבנים שאינם מיועדים למגורים.
בניית ממ”דים בשטח הקומה הנוספת או בשטח האגף הנוסף, אותם ניתן לאשר במבנים שאינם מיועדים למגורים
בסעיף 11.1.2 (ג) לתוכנית תמ”א 38, העוסק בקומות הנוספות אותן ניתן לאשר בבניין המיועד למגורים נקבע, כי: תוספת הבניה תכלול ממ”ד לכל דירה חדשה או דירות קיימות שמיועדת להרחבה, אלא, ואם כן אישר פיקוד העורף את הפתרון למיגון חלופי ו/או את הפטור מחובת/ם של הקמת מקלט/ים, בהתאם לחוק להתגוננות האזרחית.
בסעיף 11.1.4 (ב) לתוכנית תמ”א 38, העוסק בהקמת אגף נוסף בבניין המיועד למגורים נקבע, כי “שטח האגף יכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור חדשה”, כאשר להבדיל מסעיף 11.1.2 (ג), סעיף זה אינו מאפשר אישור חלופת מיגון או פטור מהתקנת ממ”ד.
לאור העובדה כי סעיף 14 עוסק במנים שאינם מיועדים למגורים, יש לקרוא את חובת בניית מרחב מוגן דירתי “בהתאמות הנדרשות”. תקנות ההתגוננות האזרחית מחייבות בנייד “מרחב מוגן מוסדי” במבנה ציבורי. המונח “מבנה ציבור” מוגדר בסעיף 1 לתקנות כ “מבנה שאינו משמש למגורים”, למעט מבנה הנועד לשמש כבית חולים או מוסד חינוך לפיכך, רוב המבנים עליהם חלות הוראות סעיף 14 לתוכנית תמ”א 38 – הינם מבנים המיועדים למשרדים, תעשיה, מסחר, מלאכה וכיוצא בזאת, המהווים “מבני ציבור” לפי הגדרת תקנות ההתגוננות האזרחית.
על כן, במבנים עליהם חל סעיף 14 לתוכנית תמ”א 38, יש לבנות בקומה הנוספת או באגף הנוסף “מרחב מוגן מוסדי” כמשמעותו בתקנות ההתגוננות האזרחית.
בסעיפים 231 עד 262 לתקנות ההתגוננות האזרחית נקבעו המפרטים של המרחב המוגן המוסדי, לרבות שטחו ביעודים השונים הכלולים בהגדרת “מבנה ציבור”.
כאשר מבוקש לבנות קומה נוספת מתוקף הוראות סעיף 14, יש לפיקוד העורף סמכות להורות על בניית חלופת מיגון למרחב המוגן המוסדי או לפטור מחובת הקמתו, אך ככל שמבוקש לנצל את שטחי הבניה הנוספים לשם הקמת אגף נוסף, אין לפיקוד העורף סמכות ו/או שיקול דעת לאשר חלופת מיגון ואו לאשר פטור מבניית מרחב מוגן מוסדי.
שילוב בין בניית קומה נוספת לבניית אגף נוסף
בסעיף 14 לתוכנית תמ”א 38 נקבע כאמור, כי ניתן לאשר בבניין שאינו מיועד למגורים כנגד חיזוקו, תוספת קומה או הקמת אגף נוסף, בשטח כולל של קומה טיפוסית בבניין הקיים.
השאלה היא, האם הוועדה המקומית רשאית לאשר שילוב בין שתי החלופות האמורות דהיינו, האם ניתן לאשר בניית חלק משטח הקומה הטיפוסית כקומה חלקית נוספת, ולאשר הקמת אגף נוסף בשטח המשלים לשטח הקומה הטיפוסית של הבניין הקיים.
התשובה לשאלה זו מצויה בסעיף 11.2 (ד) לתוכנית תמ”א 38, שם נקבע כי האפשרות לשלב בין הקמת עד שתי קומות לבין הקמת אגף נוסף, ובלבד כי השטח הכולל לא יעלה על השטח של שתי קומות.
החלת סעיפים 11.1.2 ו- 11.1.4 (ב) ו-(ד) על תוספת הבניה לפי סעיף 14 “בהתאמות הנדרשות”, מביא לדעתנו בעקיפין להחלת סעיף 11.2(ד) לתוכנית תמ”א 38 על תוספת הבניה אותן ניתן לאשר מכוח הסעיף, כך שהוועדה המקומית תהיה רשאית לאשר במבנה שאינו מיועד למגורים שילוב בין הקמת תוספת קומה, לבין הקמת אגף נוסף לבניין הקיים, ובלבד שסך כל השטח הנוסף לא יעלה על שטח של קומה טיפוסית של הבניין הקיים.
מתן אפשרות לשלב בין שני התמריצים כאמור תעניק גמישות תכנונית ביישום הוראות סעיף 14 על מבנים שאינם מיועדים למגורים.
החלת סעיף 14 לתוכנית תמ”א 38 על מבני ציבור
בסעיף 14 לתוכנית תמ”א 38 נקבעה האפשרות לאשר תוספת של קומה נוספת או אגף נוסף “במבנים קיימים שאינם מיועדים למגורים….”.
לפי נוסחו של הסעיף, הוא חל גם על מבני ציבור כגון בתי ספר, בתי חולים, משרדי רשויות מקומית וכיוצא בזאת, שגם הם בבחינת מבנים שאינם מיועדים למגורים.
אלא שבמבני ציבור לא ניתן להפעיל את המנגנון הכלכלי העומד בבסיס תמ”א 38 דהיינו, לא ניתן להעניק ליזם את שטחי הבניה הנוספים כנגד חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, על מנת שהוא יוכל למכור שטחים אלה לצדדים שלישיים, ועל כן יהיה על הרשות הציבורית לממן את עלות החיזוק והבניה הנוספת מקופת הרשות, ושטחי הבניה הנוספים יוותרו בידי הרשות הציבורית.
במילים אחרות, ביחס למבני ציבור, סעיף 14 לתוכנית תמ”א 38, יוכל לשמש כמקור לזכויות בניה, אך יישום המנגנון הכלכלי העומד בבסיס תמ”א 38 אינו רלוונטי למבנים אלה.
עם זאת יתכן וניתן יהיה ליישם את הוראות תמ”א 38 על מבני ציבור במנגנון כלכלי בשיטת B.O.T דהיינו, באופן שהיזם, שיחזק את המבנה תוך הוספת שטח של קומה טיפוסית לבניין הקיים, יוכל להשכיר את השטחים הנוספים לתקופה קבועה מראש, בדרך כלל למוסד הציבורי, ובתום אותה תקופה הוא יעביר את החזקה בשטחים שנבנו לרשות המוסד הציבורי.
