תנאים למתן היתר בנייה

מטרת תמ״א 38 היא, להביא לחיזוקם של בניינים קיימים כנגד רעידות אדמה.

ביצוע חיזוק בניין קיים, כך שיעמוד בתקן 413, מחייב ביצוע עבודות בניה של רכיבים קונסטרוקטיביים שונים כגון: מערך עמודים וקירות הקשחה, זאת בנוסף, לחלקי המבנה המהווים גם הם חלק ממערך החיזוק של הבניין כגון: פיר מעלית, מגדלי ממ״דים, וגרעין חדר מדרגות.

תכנית תמ”א 38 מעניקה זכויות בניה מפליגות למבנים אשר ההיתר לבנייתם הוצע לפני יום ה-1.1.80, כתמריץ לחיזוקם.       

תוכנית תמ”א 38 מעניקה גם הקלות תכנוניות למבנים אשר ההיתר לבנייתם ניתן מיום ה- 1.1.80 ואילך, ואשר לא נבנו לפי תקן 413, בכך שהיא מאפשרת לאשר בהם חריגה של בניית רכיבי החיזוק מקווי הבניין וגובה הבניה המותרים על-פי התוכניות החלות במקום.

על-כן מבקשת תוכנית תמ”א 38 להבטיח כי יוצא היתר בניה מכוחה רק לאותם מבנים הדורשים חיזוק, וכי אישור הבקשה להיתר יביא לחיזוק המבנה כך שהוא יעמוד בתקן 413.

תנאי למתן היתר בניה מכוח תמ”א 38: בסעיפים 8 ו-9 לתוכנית תמ”א 38 נקבעו תנאים מקדמיים בהם יש לעמוד על-מנת שהועדה המקומית תהיה רשאית לאשר בניה מכוח תמ”א 38. מטרת תנאים אלה היא לוודא כי היתר הבניה הניתן לפי תמ”א 38 בכלל, וכזה המעניק תוספות בניה כתמריץ לחיזוק המבנה הקיים בפרט, יוצא רק למבנה שאכן דורש חיזוק, וכי שיטת החיזוק המוצעת למבנה ולתוספות הבניה המבוקשות מכוח תוכנית תמ”א 38 תתבצע לפי הוראות תקן 413. 

בנוסף מבקשת תמ”א 38 לשים דגש מיוחד על העיצוב החיצוני של המבנה שיתקבל לאחר שיוספו לו תוספות הבניה מכוח תמ”א 38, על-מנת להבטיח את השתלבות תוספות הבניה שאושרו מכוח תוכנית תמ”א 38 במבנה הקיים מבחינה עיצובית וכן, שמראה המבנה ישתלב בסביבה הקרובה.

לפיכך נקבע בסעיף 25 להוראות תמ”א 38 אלו מסמכים בתחום הבינוי והעיצוב יש להגיש לוועדה המקומית כתנאי לדיון בבקשה להיתר.

תנאי נוסף למתן היתר בניה מכוח תוכנית תמ”א 38 נקבע בסעיף 17 לתוכנית תמ”א 38, כי יוסדרו מקומות החניה הנדרשים בגין תוספות הבניה המבוקשות מכוח תוכנית תמ”א 38.

יצוין כי תמ”א 38 מעניקה למהנדס העירייה תפקיד מרכזי בבחינת עמידת הבקשה להיתר בניה בתנאים המקדמיים שנקבעו בתוכנית תמ”א 38, ובמתן חוות דעת לוועדה המקומית כי הבקשה להיתר בניה עומדת בדרישות תוכנית תמ”א 38.

המונח “מהנדס הועדה המקומית” מוגדר בסעיף 7.1 לתוכנית תמ”א 38 “לרבות מי שהוסמך על-ידו”, כך שאין מדובר במטלות בהם הוא חייב לעמוד באופן אישי, והוא יכול להאציל סמכויות בנושא זה לאחרים.

ערב כניסת שינוי מס’ 3 לתוכנית תמ”א 38 לתוקף, נקבע בסעיפים 8 ו-9 לתוכנית תמ”א 38 כי תנאי למתן היתר בניה על-פי תמ”א 38 הוא, כי מהנדס הוועדה המקומית יקבע שהמבנה דורש חיזוק כנגד רעידות אדמה, וכי הוא יפרט את שיטת החיזוק המוצעת על-ידו לחיזוק המבנה הקיים ותוספות הבניה מכוח תוכנית התמ”א.

משרד הפנים פרסם בשנת 2008 חוזר שכותרתו “נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק כנגד רעידות אדמה מכוח תמ”א 38” שהיווה מסמך שנועד לסייע למהנדסי הרשויות בבדיקת בקשות להיתר בניה המוגשות לפי תמ”א 38. החוזר מפרט בין היתר את המסמכים אשר מומלץ כי מהנדס הועדה המקומית יבקש לקבל על-מנת שיוכל לבחון את הבקשה להיתר המוצעת מכוח תמ”א 38, כאשר נקבע בחוזר כי על המסמכים להיות ערוכים על ידי מהנדס, כמשמעותו בתוכנית תמ”א .

בפועל מהנדסי הועדות המקומית לא פעלו במקרים רבים על-פי המסמך האמור, ולא דרשו את קבלת המסמכים המפורטים בו, אלא הסתפקו בקבלת חוות דעת הנדסית כללית הקובעת כי המבנה דורש חיזוק כנגד רעידות אדמה.

כמו כן במקרים רבים לא בוצעה בדיקה ממצה ומקצועית, כי שיטת החיזוק המוצעת תביא לחיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה בהתאם לתקן 413.

הניסיון שהצטבר בתקופת יישום תוכנית תמ”א 38 בשנותיה הראשונות הוביל את מוסדות התכנון למסקנה כי לאור מורכבות הנושא וחשיבותו, יש לקבוע תנאים מחייבים בתוכנית תמ”א 38, אשר יגדירו נהלים וכללים ברורים מחייבים לאופן בדיקת עמידותו של המבנה הקיים כנגד רעידות אדמה ושיטת החיזוק המוצעת כך שיעמוד בדרישות תקן 413.

לפיכך נוסף לתוכנית תמ”א 38 בשינוי מס’ 3, נספח מס’ 2 אשר כותרתו  “נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק כנגד רעידות אדמה”.

כאמור נספח זה מחליף את נספח א’ לחוזר מנכל 4/2008.

בסעיף 5.3 לתוכנית תמ”א 38, המפרט את המסמכים המצורפים לתמ”א 38, נקבע ביחס לנספח מס’ 2 –

נספח מס’ 2 – הוא הנספח המחייב את הנוהל לביצוע הבקרה ההנדסית על גבי בקשות להיתרי בנייה הכוללות את חיזוק הבניינים כנגד רעידות אדמה.

בדברי ההסבר לממשלה שצורפו לשינוי מס’ 3 נאמר ביחס לנספח מס’ 2:

“חיזוק מבנים ובמיוחד חיזוק תוך כדי תוספת בניה למבנה קיים – הינו תהליך מורכב הנדסית. שינוי מס’ 3 לתוכנית תמ”א 38 מאפשר תוספות בניה גדולות יותר, ומשכך גובר הצורך בביצוע בקרה הנדסית. לאור האמור הוסף לתוכנית  נספח מס’ 2  בו פורטו מסמכים הנדסיים שמציגים את הפתרון ההנדסי שיבטיח עמידה בדרישות התקן לעמידות מבנים. מסמכים אלו יש להגיש לבחינת מהנדס הוועדה המקומית בטרם קביעת דיון בבקשה להיתר”.

נספח מס’ 2 מהווה את אחד השינויים המהותיים שהוכנסו בתוכנית תמ”א 38 במסגרת שינוי מס’ 3, והוא ממקצעה באופן ניכר את תהליך הבקרה הנדסית של בקשות להיתר בניה המוגשות לפי תוכנית תמ”א 38, תוך קביעת רשימת מסמכים אותם על מבקש ההיתר להגיש למהנדס הועדה המקומית כתנאי מקדמי לדיון בבקשה להיתר, מסמכים הבאים להוכיח את הצורך לחזק את המבנה הקיים כנגד רעידות אדמה בשל אי עמידותו בתקן 413, ואת שיטת החיזוק המוצעת על-מנת שהמבנה, כולל תוספות הבניה לבניין מכוח תוכנית תמ”א 38 יעמדו בדרישות התקן.

כאמור, כותרת נספח מס’ 2 היא נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק כנגד רעידות אדמה. שם הנספח מעיד על מטרתו: לקבוע נוהל עבודה של מוסדות התכנון על-מנת לייעל ולמקצעה את הבקרה ההנדסית על בקשות להיתר בניה המוגשות לפי תמ”א 38.

בחלק הכללי של נספח מס’ 2 נקבע כי:

1. הנספח משקף את – הנוהל לביצוע בקרה הנדסית לבניין קיים על בקשות להיתרי בנייה שמוגשות לצורך חיזוקו של בניין קיים כנגד רעידות אדמה.
2. מהנדס העירייה יכול אך לא חייב, להוסיף על פי שיקול דעתו תוספות לדברים המבוקשים בנספח זה, לשם מתן פרשנות בהירה יותר. בכל אופן, על מגיש הבקשה לתכנן ולהוציא אל הפועל את הבניין בהתאם  לעקרונות הקבועות בחוק.
3. היתרי בנייה לשם חיזוק של בניין ישן מכוח הוראות תוכנית תמ”א 38 יינתן רק אם נחה דעתה של העירייה ומהנדס העירייה, כי סקירת הנספחים ההנדסיים, על שלל החישובים-הסטטיים שהוצגו בנוכחותם ו-נבחנו מכל מקום על-ידם, יכולים להעיד כי הבניין על שלל רכיביו במצב סופי, ובעת מימושם של עבודות החיזוק, מבטיחים את מתקני הבטיחות המבוקשים בהתאם לתקן ישראלי 413 ובנוסף עומדים בתקן עומסים סיסמיים בהתאם לדרישותיו.

ההמלצה היא: כי מהנדס העירייה יסקור את הנספחים ההנדסיים של המבנה לרבות חו”ד ואת יתר ממצאי הבדיקות מעבדה אשר אלה מפרטים את נוהל ביצוע בקרה הנדסית, ובסיועו של מהנדס חיצוני אשר מומחה בתחום.

ונוסיף, כי עוד נקבע בנספח מס’ 2, תחת הכותרת – התנאים לקיומו של דיון בבקשה להיתרי בנייה מכוח תמ”א 38 והם כי:

רשות מקומית תוכל לדון בבקשה להיתרי בנייה מתוכנית תמ”א 38, רק לאחר שהוצג למהנדס העירייה מטעמה, ונבחנו בידו האסמכתאות הבאות הערוכות בידי מהנדס, ובהן מפורטת הסוגיות שלהלן:

וכאן באה שורה של מסמכים המתייחסים לחיזוק המבנה הקיים, לנתוני הקרקע ולאופן החיזוק של המבנה על תוספותיו, אותם על מבקש ההיתר להגיש.

ואוסיף לאמור מעלה הערה בסעיף 28.4 לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי:

” המועצה הארצית רשאית לעדכן ולשנות את המפרט בנספח מס’ 2, ולא יהיה בכך שינוי ל תכנית זו. הודעה על כך תפורסם באתר האינטרנט של משרד הפנים”

לפיכך, המשמעות של הוראה זו הינה, כי נספח מס’ 2 היו מסמך דינמי, אותו ניתן יהיה  לשנות ולעדכן באופן שוטף כחלק מהפקת לקחים מיישומו בפועל.

הוכחת הצורך בחיזוק המבנה

בסעיף 8 לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי:

לא תאושר בקשה לחיזוק בניין קיים בהתאם לתוכנית תמ”א 38, אלא רק אם הבקשה נבחנה על ידי מהנדס מוסמך, שבדק את חוזק הבניין בדבר התרחשויות צפויות של רעידות אדמה, ובכל מקרה מחויב המהנדס מחויב להביע את חוות דעתו בכתב ולקבוע בכתובים כי יש לחזק את הבניין כנגד רעידות אדמה.

בסעיף זה נקבע עקרון בסיסי בתוכנית תמ”א 38 שהוא, כי לא די בכך שמבנה הוקם על-פי היתר בניה שהוא לפני יום ה-1.1.80 על מנת שניתן יהיה לחזקו לפי הוראות תוכנית תמ”א 38 תוך קבלת זכויות הבניה מכוח ה-תמ”א, אלא יש גם צורך בקביעה של מהנדס כי אותו מבנה דורש חיזוק לפי תקן 413 על-מנת שיעמוד כנגד רעידות אדמה.

במילים אחרות, העובדה כי ההיתר לבניית המבנה ניתן לפני יום ה-1.1.80 מהווה את כרטיס הכניסה לתוכנית תמ”א 38, אך לא די בכך שהועדה המקומית תהיה רשאית לאשר את תוספות הבניה המפורטות בה, והדבר מותנה בכך כי מהנדס יקבע שהמבנה דורש חיזוק על מנת שיעמוד בתקן 413.

הבדיקה והאבחון אם המבנה הקיים דורש חיזוק על-מנת שיעמוד בדרישות התקן מתבצעים לפי תקן 2413 רמה 2.

בחינת המסמכים המפורטים בנספח מס’ 2 על-ידי מהנדס הועדה המקומית

בסעיף 9 לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי:

נקבע על ידי מהנדס העירייה כי ישנו הצורך לחיזוק הבניין, ומכאן תוגשנה למהנדס העירייה שורת אסמכתאות הקבועות בנספח מס’ 2, לרבות הדין והחשבון שבם יתוארו רכיבי המצב הבנוי של הבניין לרבות דרך החישוב הסטטית של עמידות הבניין  כנגד רעידות אדמה לרבות השיטה לחיזוק המוצעת על ידי המבקש, אשר כל ערוכים ומדוגלים בהתאם למפורט בנספח”.

המסמכים המפורטים בנספח מס’ 2 נותנים תמונה מקיפה ומקצועית בשני הנושאים אותם מבקשת תוכנית תמ”א 38 להבטיח: הוכחת הצורך לחיזוק המבנה הקיים, והצגת שיטת החיזוק של הבניין כנגד רעידות אדמה.

השלב הבא לאחר המצאת המסמכים למהנדס הועדה המקומית הוא, בדיקתם על מהנדס הועדה המקומית באופן שתנוח דעתו שהמבנה המוצע על ידי הבעלים דורש חיזוק וכן, כי שיטת החיזוק המוצעת מתאימה לחיזוק המבנה נשוא הבקשה להיתר ועומדת בדרישות תקן 413.

נקבע בסעיף 25.3 לתוכנית תמ”א 38, העוסק בתנאים להוצאת היתרי בניה לפי תמ”א 38, את תהליך עבודתו של מהנדס העירייה כי:

“לא יינתן היתר לביצוע עבודות בניה וחיזוק על פי תכנית זו, אלא לאחר שהונחה דעתו של מהנדס הועדה כי מולאו הוראות שפורטו בנספח מס׳ 2 במלואן, והוגשו ונבדקו כל המסמכים הנדרשים – ולאחר שנמצא ונבחן כי הבנייה בשלביה הסופיים, לאחר ביצוען של עבודות חיזוק המבנה, והבניין מחויב לעמוד בהתאם לתקן העומסים הסיסמיים הנדרשים.

בסעיפים 9 ו- 25.3 נקבעו תהליכי עבודה ובקרה הנדסית מסודרים ומחייבים, הכוללים כאמור הגשת מסמכים לפי רשימה מחייבת המופיעה בנספח מס’ 2 ובדיקתם על-ידי מהנדס העירייה, כתנאי לדיון בבקשה להיתר בוועדה המקומית.

למהנדס הרשות המקומית אין תמיד את הכישורים המקצועיים לשם בדיקת המסמכים המוגשים לו מכוח נספח מס’ 2, גם אם הוא מהנדס רישוי, על אחת כמה וכמה אם הוא אדריכל רישוי. לפיכך נאמר בפרק הכללי של נספח מס’ 2 כי:

מומלץ כי מהנדס הרשות המקומית יבחן את המסמכים ההנדסיים, חוות הדעת וממצעי בדיקות המעבדה המפורטים בנוהל זה, בעזרת מהנדס יועץ המומחה בתחום.

בפרקטיקה רוב מהנדסי הועדות המקומיות שבהן מוגשות בקשות להיתרי בניה לפי תמ”א 38 מקבלים יעוץ מקצועי ממהנדסי קונסטרוקציה חיצוניים המתמחים בבחינת עמידות מבנים בתקן 413.

המצאת חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית כתנאי לאישור שטחי הבניה הנוספים מכוח תמ”א 38

השלב הבא, אחרי שמהנדס הועדה המקומית קיבל את המסמכים המפורטים בנספח מס’ 2 לתוכנית תמ”א 38, בדק אותם והשתכנע כ המבנה הקיים דורש חיזוק, וכי שיטת החיזוק המוצעת מבטיחה כי המבנה במצבו הסופי יהיה מחוזק בהתאם להוראות תקן 413, הוא המצאת חוות דעת מהנדס הועדה המקומית לוועדה המקומית.

בכל סעיפי תוכנית תמ”א 38 העוסקים בסמכות הועדה המקומית לאשר את תוספות בניה מכוח תוכנית תמ”א 38כנגד חיזקו של המבנה כנגד רעידות אדמה נקבע, כי תנאי לאישור היתר בניה הוא, כי הועדה המקומית קיבלת את חוות דעת מהנדס הועדה המקומית שהבקשה להיתר עומדת כאמור בסעיפים 8 ו- 9 לתוכנית תמ”א 38.

חובת קבלת חוות דעת מהנדס הועדה המקומית (“מהנדס העיר”) כתנאי לקבלת החלטה של הועדה המקומית אם לאשר תוספת זכויות בניה מכוח תוכנית תמ”א 38, דורשת עיון והבהרה, שכן היא בעלת משמעות לעניין דרך פעולת הועדה המקומית במתן היתרי בניה לפי תמ”א 38.

להלן נפרט את הסעיפים בתוכנית תמ”א 38 המחייבים את הועדה המקומית לקבל את חוות דעתו ו/או את המלצתו של מהנדס הועדה המקומית:

על אף האמור בכל תכנית, רשאית ועדה מקומית, לאחר שנתקבלה חו”ד מהנדס העירייה על בסיס הבחינה שבוצעה כמפורט בנספח מס’ 2, לאשר תוספת של שטחים מבונים לבניינים קיימים אשר מיועדים למטרת מגורים…

אנו סבורים כי זה הסעיף המרכזי בתוכנית תמ”א 38 אשר מכוחו רשאית הועדה המקומית לאשר שטחי בניה נוספים למבנה המיועד למגורים, כתמריץ לחיזוקו כנגד רעידות אדמה.

בסעיף 12 לתוכנית תמ”א 38 נקבע לעניין האפשרות לאשר זכויות בניה במבנים שנקבע לגביהם בתוכנית מפורטת כי גובהם לא יעלה על שתי קומות ושטחם לא יעלה על 400 מ”ר (“מבנה נמוך”), כי:

“…. אולם רשאית ועדה מקומית, לאחר שקבלה חוות דעת מהנדס הועדה המקומית על בסיס הבחינה שבוצעה כמפורט בנספח מס’ 2, להתיר תוספת שטח לשם הרחבת דירות קיימות בלבד, ושאין עמה תוספת יחידות דיור, לשם חיזוק מפני רעידות אדמה, באחת משתי האפשרויות:…”

בסעיף 14 לתוכנית תמ”א 38 העוסק באישור תוספות זכויות בניה למבנים שאינם מיועדים למגורים כנגד חיזוקם נקבע כי:

“על אף האמור בכל תכנית אחרת, רשאית ועדה מקומית, לאחר שקבלה חוות דעת מהנדס הועדה המקומית, להתיר במבנים קיים שאינם מיועדים למגורים תוספות בניה של קומה אחת בתנאים המפורטים בסעיף…. ובלבד שהמבנה כולו יחוזק עם התוספות”.

לאור האמור עיננו הרואות, כי הנושא המרכזי של תמ”א 38 הוא אישור זכויות בניה נוספות מכוח התמ”א כנגד חיזוק מבנה כנגד רעידות אדמה, על הועדה המקומית לקבלת את חוות דעת מהנדס הועדה המקומית כתנאי לאישור היתר הבניה.

לעניין תוכן חוות הדעת, הקבע בסעיפים 11 ו- 12 לתוכנית תמ”א 38 כי על חוות הדעת להינתן על בסיס הבחינה שבוצעה כמפורט בנספח מס’ 2 לתוכנית תמ”א 38.

הכוונה היא, כי מהנדס הועדה המקומית יחווה את דעתו כי הוא קיבל ובדק את המסמכים אותם על מבקש ההיתר להגיש לפי נספח מס’ 2, כי הוא השתכנע מהם שהמבנה המוצע דורש חיזוק, וכי שיטת החיזוק המוצעת תואמת את הוראות תקן 413.

למרות שבסעיף 14 לתוכנית תמ”א 38 לא נקבע כי חוות הדעת אותה צריך מהנדס הועדה המקומית לתת הוא כמפורט בנספח מס’ 2, אנו בדעה כי גם חוות דעת זו צריכה להינתן בהתאם למפורט באותו נספח, וכי מדובר בהשמטה בשוגג שהרי, אין כל היגיון תכנוני לפטור מבנים שאינם מיועדים למגורים מעמידה בתנאי נספח מס’ 2.

מלשום סעיפים 11,12, ו-14 לתוכנית תמ”א 38 עולה בבירור, כי המצאת חוות הדעת לוועדה המקומית מהווה תנאי מקדמי לדיון בוועדה המקומית בבקשה להיתר בניה הכולל בקשה לתוספת שטחי בניה נוספים מכוח תמ”א 38, וכי ללא קבלת חוות דעת כאמור, הועדה המקומית אינה מוסמכת לדון בבקשה להיתר וכמובן לאשר אותה.

המשמעות היא כי החלטה של הועדה המקומית לתת היתר בניה המעניק זכויות בניה נוספות מכוח תמ”א 38, ללא קבלת חוות דעת מקדימה של מהנדס הועדה המקומית כמפורט לעיל עומדת בניגוד להוראות תוכנית תמ”א 38, דבר העלול להביא לבטלות ההחלטה.

לדעתנו, הועדה המקומית אינה יכולה להחליט לתת היתר בניה לפי תמ”א 38, הכולל אישור תוספות בניה מכוח תוכנית תמ”א 38, במקרים בהם מהנדס הועדה המקומית חיווה את דעתו כי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר, בין משום שהוא לא השתכנע מהמסכים שהוגשו לו כי המבנה דורש חיזוק וכי שיטת החיזוק המוצעת מביאה לחיזוק הבניין לפי תקן 413.

חשוב להדגיש כי אם מהנדס הועדה המקומית חיווה את דעתו כי התמלאו הוראות נספח מס’ 2, וכי הוא השתכנע מהמסמכים שהומצאו לו כי המבנה דורש חיזוק, וכי שיטת החיזוק המוצעת תביא לחיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה לפי תקן 413, הועדה המקומית אינה חייבת לאשר את הבקשה להיתר בניה מכוח תמ”א 38, והיא רשאית להורות למבקש ההיתר אלו תמריצי חיזוק הוא יכול לנצל לפי הוראות סעיף 21 לתוכנית תמ”א 38 ו/או לסרב לאשר את תמריצי החיזוק כולם או חלקם.

הגשת תכנית עיצוב למבנים ולפיתוח המגרשים.

בסע’ 25 לתוכנית תמ”א 38 נכתב והוחלט כי:

“…. תנאי להיתר לתוספת בניה על-פי תכנית זו, בנוסף לאמור בסעיף 9 ובנוסף לכל מסמך הנדרש לפי תקנות התכנון והבניה, יהא הגשת התוכניות והמסמכים הבאים:

1. תוכנית שנועדה לעיצוב חזיתות המבנה טעון החיזוק וכמו גם גגות הבניין מחייבות את שילובן של תוספות הבנייה מכוח תמ”א 38 לרבות חומרי הגמר והצבע.     
2. תכנית זו תייעד עצמה לפיתוח של חלקת הבניין ותכלול הגם את השטח המיודעים לצורך חניות במגרש (אם קיימים או מתוכננים), תשתיות הבניין, הגדרות (אם נדרשות), שטחים מגוננים, השבילים שבמגרש החדש וכד’.

בסע’ 18.1 לתוכנית תמ”א 38 נקבע התוכן של התוכניות לעיצוב החזיתות אותה יש להגיש לוועדה המקומית כמפורט להלן:

תוספות זכויות הבנייה תעוצבנה ותתוכננה באופן מותאם לבניין הקיים וכמקשה אחת, החזיתות של הבניין ישופצו לאין ערוך על פי הנחיות מהנדס העירייה. תוכנית לעיצוב של בניינים ושל שיפוצם ושדרוגם תכלול בתוכה את שטח החלקה (כל שטח החלקה), לרבות השיפורים והחידושים של הגדרות ו/או הסרת הגדרות בכפוף להנחיית העירייה.

הצגת פתרון חנייה כתנאי לקבלת היתר בניה

בסעיף 17 לתוכנית תמ”א 38 נאמר כי:

“תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים 11-14 יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס העיריה.”

משמע, כי בהיעדר הצגה פתרון לחניות לשביעות רצון מהנדס העיריה, הועדה המקומית אינה מוסמכת לאשר היתר בניה אשר כולל תוספות בניה לפי תוכנית תמ”א 38

אישור פתרון מיגון (ממ”ד)

בסעיף 25.4 לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי, תנאי למתן היתר בניה מכוח תוכנית תמ”א 38 הוא כי “אושר פתרון מיגון על ידי הרשות המוסמכת“.

בכל הסעיפים העוסקים באישור תוספות בניה מכוח תמ”א 38 קיימת התייחסות לחובת בניית ממ”דים, כאשר בחלק מהמקרים הוראות תוכנית תמ”א 38 מאפשרות ביצוע חלופת מיגון, או קבלת פטור מהחובה לבנות ממ”דים.

סעיף זה, דורש קבלת אישור מהרשות המוסמכת כלומר, אישור מפקע”ר (פיקוד העורף) כי הפתרון למיגון המשתקף מהבקשה שהוגשה להיתר בנייה, מקובל על פיקוד העורף, כתנאי לקבלת היתר מכוח תמ”א 38.