מהן הבדיקות שצריך לבצע לפני קנייה של דירה יד שנייה

עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב ובפרט ברכישה של דירה בצפון ת”א, היא אחת העסקאות החשובות בחיי כולנו. בבואנו לרכוש דירה חדשה או דירה מיד שנייה – ישנם מספר דברים שעלינו לדעת ולוודא בטרם נחתום על הסכם המכר. המדריך שלפניכם נותן לכם מידע מפורט בנושא רכישת דירה בתל אביב.

המדריך מחולק לעשרה שלבים כדי ‘לעשות לכם סדר בבלגן וכדי שיהיה ברשותכם מעין תרשים זרימה לגבי השלבים הקיימים ברכישת דירה.

שלב 1 – בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה 

בעת בחירת הדירה, בראש ובראשונה יש להביא בחשבון את הצרכים והיכולות הכספיים של משפחתכם מבחינה תקציבית וכן, את תוכניותיכם העתידיות בנוגע להרחבת המשפחה.

בדיקת הסביבה 

בדקו את אזור המגורים על- פי הפרמטרים הבאים:

• מחירי הדיור באזור.
• רמת הביקוש לדירות בשכונה ומגמתם (בעליה או בירידה).
• האוכלוסייה באזור.
• קירבה לעבודה, לאזורי תעסוקה ולמרכזי קניות.
• קירבה להורים/משפחה (חשוב במיוחד כשיש ילדים).
• קירבה למוסדות חינוך, בריאות, רווחה, דת ותרבות.
• קירבה או גישה נוחה לתחבורה ציבורית.
• גורמים שונים הקשורים ישירות לאיכות חיינו כגון: רעש, רמת זיהום אויר וקרינה מאנטנות סלולאריות.

שלב 2 – חיפוש הדירה

לאחר שבחרתם את אזור המגורים, מומלץ להיכנס לאחד מאתרי האינטרנט או לוחות האינטרנט המפרסמים דירות למכירה ולחפש דירות המוצעות למכירה.

החיפוש יעשה לפי קריטריונים של: עיר, סוג הדירה (דירת גן, פנטהאוז, וילה וכו’) מס’ חדרים, קומה, מחיר וכד’.

רצוי לבדוק באיזה מחיר נמכרו דירות דומות באותו הבניין / רחוב / שכונה. כיום ניתן לבדוק זאת באינטרנט באמצעות מערכת נדל”ן מורחב, שירות שרשות המיסים מציעה. 

לאחר שמצאתם מס’ דירות למכירה בצפון תל אביב, שעונות על דרישותיכם, מומלץ להתקשר לבעלי הדירה ולברר איתם ו/או עם מתווכים בתל אביב, את הנתונים הבסיסיים של הדירה, כגון: מס’ חדרים, קומה, שטח, קיומה של מעלית, מזגן וכו’.

אל תסתפקו בביקור יחיד בדירה! בכל ביקור תשימו לב לפרטים נוספים. כדאי לבקר בדירה גם ביום וגם בלילה על מנת לוודא עד כמה שניתן כי לא צפויות לכם הפתעות שונות ומשונות..

בנוסף, רצוי לבקר בדירה בחברת קרוביכם בכדי לשמוע את דעתם, על משקל “חוות דעת נוספת”.

כדאי להיפגש גם עם מתווך נדלן בתל אביב כיוון שבמקרים רבים דירות איכותיות משווקות בבלעדיות דרך מתווכים בתל אביב. מתווך מיומן יכול לעזור בקידום המשא ומתן בין הצדדים ולסייע בלקיחת משכנתאות. 

שלב 3 – בדיקת הדירה והבניין

בזמן הביקור בדירה ובסביבתה קיימות מספר בדיקות שצריך לבצע ומספר סוגיות שחשוב לברר, מול הבעלים או מול המתווך ו/או מול השכנים, טרם ביצוע ההתקשרות.

הבניין וסביבתו

1. סדר וניקיון בשטחים המשותפים, כגון: חדר המדרגות, חניון, מעלית, חניה ומחסן / מקלט. חשוב לברר מי אחראי על תחזוקת הבניין השוטפת והאם קיימות בעיות מיוחדות.
2. חשוב לברר את מספר הדירות המושכרות בבניין. בניין שרוב הדירות בו הן להשכרה, מתוחזק, בדרך כלל, ברמה נמוכה, יחסית לבניין בו ברוב הדירות, גרים בעלי הדירות עצמם. 

הדירה

1. תקינות מערכות הדירה – ברזים, חלונות, תריסים וארונות. (בהסכם המכר הרוכש מתבקש להצהיר שבדק את הדירה ואת מערכותיה).
   
2. קיימת אפשרות לקיים בדיקה הנדסית של הנכס ע”י אחת החברות העוסקות בכך ולקבל חוות דעת מומחה.
   
3. כיווני אוויר.
   
4. מזגן – במידה שקיים לבדוק אם נשאר בדירה ולהדליקו כדי לבדוק תקינותו.
   
5. פיתחו חלונות כדי להתרשם מן הנוף וכדי לשמוע אם ישנם רעשים מיוחדים ומפריעים.
   
6. זהות הקבלן שבנה את הבניין והמוניטין שלו בשוק חשובים לעין ערוך. בערים מסוימות מקובל לשלם עבור הדירה יותר ממחיר השוק עבור דירה שנבנתה על-ידי קבלן בעל מוניטין.
   
7. בדקו האם קיים דוד שמש.
   
8. גודל הדירה – לבקש לראות את טופס הארנונה של הדירה כדי לאמת את שטח הדירה ולבדוק גם מה סכום הארנונה על הדירה.
   
9. לשאול מה התשלום לוועד הבית.
   
10. תבררו אם יש חניה ו\או מחסן בטאבו, ובדקו את הגישה לחניה בעצמכם! ראינו כבר דירות עם חניה צמודה בטאבו, אשר בפועל, האפשרות לחנות בחניה הייתה רק דרך חניה של שכן אחר.. (לפיכך, טוב מראה עיניים).
    
11. טיב השכנים- האם השכנים נאים בעיניכם?
    
12. בררו מהו מועד פינוי הדירה.
    
13. בידקו האם ישנם רהיטים שנשארים בדירה.
    
14. בררו האם ישנן מפגעים סביבתיים.
    
15. ודאו כי כל הבניה בדירה חוקית ואין צווי הריסה (חשוב במיוחד כשיש מרפסות /פרגולות/ תוספות בניה שונות ומשונות).
    
16. כמובן שיש לסכם על מחיר. הסכימו על מועד התשלום בעבור הנכס, על גובה התשלומים ועל האופן בו יתבצע התשלום. כמו כן, הסכימו על מועדי התשלומים, גובהם ודרך ביצועם.

שלב 4 – בדיקות בעיריית תל אביב

כעת, לאחר שבחרתם את האזור המועדף עליכם, בידקו בתוכנית בניין עיר (התוכניות פתוחות לעיון הציבור בארכיון ההנדסה בעירייה), מהם הייעודים והשימושים שמותרים במקרקעין באזור שבחרתם. אם ישנם מגרשים פנויים באזור, מומלץ לדעת מהם השטחים שאמורים להיבנות שם בעתיד ומהו הייעוד שלהם. לדוגמא: יחידות דיור למגורים, למסחר, לתעשיה, לתחנת דלק, וכן יהא אפשר לגלות באם הבנייה היא בנייה לגובה או שמדובר בבניה נמוכה.

תיק בניין והיתרי בניה

בתיק בניין (התיק פתוח לעיון במחלקת ההנדסה של העירייה) ניתן לראות את ההתכתבויות השונות של נציגי העירייה עם בעלי הזכויות ו/או התכתבויות כלליות בהקשר לבית המשותף.

תופתעו לגלות איזה מידע עולה מעיון בתיק הבניין. בנוסף, כדאי לשאול באופן מפורש את נציגי הרשות המקומית באם ידוע להם על חריגת בנייה, ואו שהוצא לנכס צו להריסה או צו מנהלי, ואו שיפוטי. שווה לבדוק!

הבניין והדירה שבהם אתם מתעניינים אמורים להיות תואמים להיתר הבניה שניתן לבניין בעת שנבנה (ולהיתרים מאוחרים יותר שניתנו לצורך ביצוע שינויים, בניה, הריסה וכו’).

במידה והדירה או הבניין אינם תואמים להיתרים, קיים חשש כי בוצעו פעולות של חריגות בנייה בדירה (בנייה או תוספות בנייה ללא היתר).

אם כך הדבר, המשמעות היא שערך הדירה הנרכשת נמוך יותר (לפעמים באופן משמעותי) והעירייה עלולה לתבוע אתכם ולבקש צווי הריסה על הבנייה הלא חוקית.

חריגת בניה או אי התאמה להיתר עלולים בנסיבות מסוימות להוות הפרעה ללקיחת הלוואה/משכנתא וכן לרישום הבעלות ע”ש הקונה בלשכת רישום המקרקעין (יש צורך באישור עירייה להעברה בטאבו).

זכויות בנייה בלתי מנוצלות

מומלץ לבדוק ברשות המקומית האם יש זכויות לבניית תוספות למבנה, לדירה המבוקשת או לדירות אחרות. אם הדירה המבוקשת כוללת גג צמוד חשוב לברר האם זכויות הבנייה שייכות לדירה או לכלל הדיירים בבניין.

בדיקת חבות בהיטל השבחה והאם חל על הקונה?

נבחן נושא זה כשנדון תחילה במיסים החלים ברכישת דירה.

שלב 5 – בדיקת הדירה מבחינה משפטית

לאחר שהתרשמתם מהדירה ישנם פרטים משפטיים חשובים אודות הדירה שיש לבדוק: זכויות המוכר בדירה – בידקו כי מוכר הדירה רשום כבעל הנכס- זאת לפי בדיקת נסח טאבו.

נסח מלשכת רישום המקרקעין, או בשמו העממי, נסח טאבו, הוא המקור המהותי ביותר לבחינת זכויות הבעלות של מוכר הנכס. נכסי נדל”ן ידועים בלשכת רישום המקרקעין על ידי גוש וחלקה ן תת חלקה ולא על ידי מען. בנסח מופיעים פרטים אלה: כמות הדירות שבבניין, זהות בעל הזכויות, מידע על משכנתאות, הערות אזהרה ועיקולים, מידע על שטח הדירה, זהות 

כדי לעשות זאת יש להיכנס לאתר משרד המשפטים ולהוריד עותק של נסח הטאבו של הדירה. ניתן לעשות זאת גם באתרים אחרים כמו למשל באתר הדואר. עם זאת, באתר משרד המשפטים ההליך פשוט ואף זול יותר. (16 ש”ח לנסח טאבו). 

כדי להוציא נסח טאבו מהאתר הנ”ל יש לדעת את הגוש והחלקה של הבית בו אתם מעוניינים ואת זה ניתן לבדוק ע”פ כתובת הדירה, באתר הממשלתי לאיתור גוש וחלקה (וזה בחינם).

במידה ומדובר בדירה בבניין מגורים עליכם לדעת גם מה תת החלקה, זאת תוכלו לברר ע”י הזמנת נסח טאבו מרוכז (מאתר משרד המשפטים). בנסח המרוכז ישנו פירוט של כל תתי החלקות בבניין, בדרך כלל כל תת חלקה מייצגת דירה בבניין. באמצעות נסח הטאבו המרוכז תוכלו לדעת מי בעלי הדירה, אך כדי לקבל מידע נוסף רצוי להזמין, במידה ואתם רציניים גם נסח טאבו רגיל על הדירה הספציפית בה אתם מעוניינים. 

במקרים בהם הנכס לא רשום בטאבו, ניתן לקבל מסמך הקרוי אישור מצב זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.

כדי לברר אם הקרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל עליכם לבדוק אם עברה היוון. קחו בחשבון שאם הקרקע לא עברה היוון תדרשו להוסיף על מחירה את התשלום עבור דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה.

במקרה שבו מדובר בעסקת מכר בה מוכר הנכס בטרם נרשם כבעלים בדירה, על עו”ד לבחון האם בידי מוכר הנכס שלל האישורים המשקפים את מלוא התשלום ששולם בעבור המסים הנחוצים לעסקאות קודמות שנערכו בקשר לנכס, וכן הימצאותם של מסמכים נוספים שידרשו להבטחת זכויותיכם בדירה. לדוגמה, הסכמת הבעלים הרשום לרישום הערת אזהרה לטובתכם. העדרם של אישורי מסים ושל המסמכים הדרושים עלול להכשיל, בסופו של דבר, את רישום הזכויות על שם הרוכש. גרוע מכך, העדר מסמכים ו/או אישורים אלו עלול לסכל קבלת המשכנתא, דבר שיגרור אתכם למצב של הפרת חוזה והתכתשויות מיותרות.

1. בררו האם רשומים על הזכויות בדירה שעבודים, עיקולים והערות אזהרה.
   
2. בידקו כי לא חלים על הדירה צווי מניעה או הריסה.
   
3. יש לוודא כי מלבד נטילת המשכנתא, לא קיימת זכות רשומה של צד ג על הנכס.
   
4. יש לוודא שהדירה בנויה כדת וכדין, בהיעדר חריגות בניה ובהלימה לתיק הבניין.
   
5. ניתן ואף רצוי לקרוא את תקנון הבית המשותף המצוי בטאבו. התקנון יכול לספק תשובות בנושאים כגון דרכי חלוקת הוצאות הבית המשותף בין הדירים, אופן קבלת ההחלטות באספות הדיירים, גורלן של זכויות הבנייה ועוד.
   
6. יש לוודא כי בהתאם לתוכנית בניין עיר התקפה על המגרש לא יחולו שינויים בתוכניות הסביבתיות, שכן במצבים מסוימים התוכניות הסביבתיות עשויות להניע את הרוכש מסגירת הסכם מכר בשל רכישת הנכס.
   
7. במידה והוהחלט על רכישת הנכס הממוקם בשכונה חדשה, שווה ומומלץ לוודא אילו בניינים יקומו  בסביבתו של הנכס הנרכש (בתי ספר, גנים ציבוריים, מרכזים מסחרים). אלו התנאים אשר עשויים להשפיע על בחירתכם בנוגע לרכישת הדירה.

שלב 6 – מחיר הדירה ותנאי התשלום

אחד הדברים החשובים והמשמעותיים הוא מחיר הדירה. עליכם לנהל משא ומתן על מחיר הדירה. מדריך זה לא עוסק בטקטיקות לניהול משא ומתן אבל נציין שככל שתדעו מידע רב יותר על מצב מוכרי הדירה כך תוכלו לנהל את המשא ומתן בצורה מיטבית. 

אם לדוגמה למדתם שמוכרי הדירה כבר קנו דירה חלופית, יש להניח שהם יהיו גמישים יותר במחיר כיוון שישנם מועדים בהם יצטרכו לשלם על-פי חוזה רכישת הדירה עליו הם חתומים. נסו להסדיר את מועדי התשלום על הדירה בצורה הנוחה לכם ביותר. אם נפתח לכם חסכון או קרן כלשהי בתאריך מסוים, קחו זאת בחשבון.

לרוב, לאחר שהגעתם לסיכום על המחיר, תנאי התשלום ועל התכולה הנשארת בדירה (מזגנים וכו’), ניתן לחתום על זיכרון דברים.

זכרון דברים הוא מעין פרוטוקול תמצית אשר נפוץ בין הציבור ומשמש כמעין תחליף ראשוני להסכם מסודר. מטרתו של פרוטוקול (זכרון הדברים) הוא לסכם את המו”מ הנרקם בין הצדדים בדבר העסקה.

למעשה זהו מושג מטעה שכן זיכרון הדברים הנו הסכם מחייב לכל דבר ועניין הכפוף לדיני חוק החוזים ו- מחייב את החתומים עליו ככל הסכם אחר, בהתאם לסעיף 24 לחוק. זכרון דברים נכתב באמצעות אנשים מן היישוב, חסרי השכלה משפטית, ומכאן עולה הגם הסכנה שבשימושו, שכן מחדהנו מחייב, ומאידך ובמרבית המקרים מדובר במסמך שאינו יכול לסכם את היקף הממכר המתבצע במלואו, ומותיר את המקומות הרבים למחלוקות, פרשנויות שונות ולאי הסכמות.

חשוב לדעת שאין חובה לעשות זיכרון דברים אלא ניתן לסכם את הדברים בע”פ ולגשת לעו”ד כדי שיכתוב לכם את החוזה. כתיבת החוזה לא צריכה לקחת יותר מימים אחדים.

שלב 8 – חוזה המכר

לאחר שהגעתם להסכמה עם המוכר לגבי מחיר הדירה, מועדי התשלום ומועד מסירת החזקה בדירה (קבלת מפתח), עליכם לפנות אל עורך דין המתמחה בנדל”ן אשר יכתוב את חוזה הרכישה. על עורך הדין המטפל בחוזה מוטלת האחריות לאישור ובדיקת מסמכי רישום הדירה, ועליו לוודא כי הבעלות בדירה תרשם על שמכם כנגד קבלת החזקה וביצוע התשלום האחרון.                                       

חשוב שהבדיקה המשפטית תעשה על ידי עורך דין בקיא ומנוסה בדיני מקרקעין אשר יבדוק ויבטיח את השלמת העסקה ואת רישום הזכויות על שמכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או במנהל מקרקעי ישראל.

שלב 7 – תשלומי מיסים והיטלים

קנייה או מכירה של נכסים מחייבת לא פעם תשלום של מסים והיטלים שונים. לפניכם הסברים אודות התשלומים הנדרשים.

מס רכישה

מס הרכישה הינו מס אשר משולם בגין רכישת הזכויות במקרקעין, לדוגמה צימודי קרקע פרטיים, יחידות דיור למגורים, חלקות חקלאיות ושטחי מסחר (חנויות). מס רכישה נוסף לתשלום לקונה עבור הדירה הנרכשת. דהיינו, מלבד התשלום בעבור הנכס הנרכש, מתבקש הקונה לשלם (מיסוי מדורג) לרשות המיסים כתוצאה מהרכישה. מס הרכישה אינו מס יציב וקבוע, אלא שמס זה תלוי בצורה ישירה בגובה העסקה. 

בנוסף לכך, מס רכישה על דירה אינו משקף שיעור של אחוזים מסוים מגובה עסקה, אלא שבעצם  מס זה מכוון ומחושב באופן מידתי ומדורג. מדרגות המס מבדילות בין מי שרוכש דירה ואין בבעלותו דירה נוספת, לבין מי שרוכש דירה ובבעלותו דירות נוספות. לחישוב מס הרכישה כנסו ל- “סימולטור למיסוי מקרקעין“.

מס שבח 

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח ההון הנובע ממכירת הדירה. המס בוחן את רווח ההון שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, כלומר התמורה אותה הוא מקבל אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס. מס שבח חל על מוכר דירה. מדריך זה עוסק ברכישת דירה כך שלא נתעמק ונדון במס שבח. נציין כי במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2013 – 2014 התקבל תיקון 86 לחוק מיסוי מקרקעין אשר כבר בתוקף. תיקון זה מהווה רפורמה מרחיקת לכת ביחס לפטורים ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים.

היטל השבחה

מס המשולם לרשות המקומית וזאת כאשר קיימת אפשרות לזכויות בנייה נוספות (במקרה של היטל השבחה הנובע מתוכנית הרובעים של תל אביב I יחול על המוכר לגבי התוכנית המאושרות עד ליום חתימת ההסכם).

שלב 9 – המשכנתא

בדיקת זכאות למשכנתא

במקביל לחיפושים, כדאי לבדוק את זכאותכם לקבלת משכנתא בכמה בנקים. עליכם לקבל הסכמה עקרונית לקבלת הלוואה של הסכום הדרוש לכם. 

מהי משכנתא? עסקת משכנתא היא עסקה שבה ניתנת הלוואה ארוכת טווח לצורך רכישת נכס נדל”ן, ע”פ רוב המדובר הוא בדירת מגורים, הרחבתה או שיפוצה. ההלוואה משולמת בדרך כלל באמצעות החזרים חודשיים. כנגד מתן ההלוואה משעבד הבנק את הנכס הנרכש או נכס אחר.

במידה וההלוואה לא תיפרע, יממש הבנק את הנכס המשועבד וכך יחזיר לעצמו את החוב. במילים פשוטות יותר, המילה משכנתא היא שם מכובד להלוואה, שהביטחון להחזר שלה הוא נכס נדל”ן. מבחינת לוקח המשכנתא, מדובר בהלוואה לכל דבר ועניין.

בדרך כלל מעניק הבנק הלוואה בגובה %70-50 משווי הנכס הנרכש. לבנק יהיו בדרך כלל תנאים קבועים למתן ההלוואה כגון עריכת ביטוח חיים, ביטוח לנכס, וכן תנאים שמשתנים בהתאם למצבו של מבקש ההלוואה, כגון העמדת ערב להלוואה, שעבוד נכס נוסף ועוד. הבנק אינו חייב לאשר משכנתא לכל דורש, וההחלטה בכך נתונה לשיקול דעתו העסקי של הבנק.

מרכיבי המשכנתא העיקריים הם הקרן, כלומר הסכום אותו ביקשתם ללוות לצורך דיור, והריבית, כלומר הסכום אותו אתם משלמים לבנק בתמורה לקבלת ההלוואה. 

לרוב, המשכנתא מכילה מרכיב נוסף שמעדכן את התשלום לפי תנאי השוק המשתנים ומצמיד אותו למדדים אובייקטיבים, כמו למשל, מדד המחירים לצרכן וריבית הפריים או הדולר.

סוגי משכנתאות נפוצות

הלוואות צמודות

• הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה – שעור הריבית קבוע לאורך כל התקופה וסכום ההחזרים החודשיים קבוע גם הוא. השינויים במדד המחירים לצרכן משפיעים על היחס בין ההחזר על חשבון הקרן וההחזר על חשבון הריבית. החלוקה בין תשלומי הקרן ותשלומי הריבית נקבעת מראש לפי שיטת סילוקין שנקראת “לוח שפיצר”.
• הלוואה צמודה למדד בריבית משתנה – הריבית ידועה מראש רק בתקופה הראשונה של ההלוואה, והתשלום החודשי מתעדכן בתחנת שינוי הריבית. בכל תחנה, הריבית נקבעת לפי מנגנון אובייקטיבי שמפרסם בנק ישראל בצירוף תוספת שנקבעת בהסכם ההלוואה.
• הלוואה צמודה לדולר – הקרן והריבית צמודים לריבית הלייבור, שהיא ריבית למסחר במט”ח שנקבעת בחו”ל, והתשלום החודשי משתנה בהתאמה לפרסומה. ההלוואה ניתנת ונפרעת בשקלים.

הלוואת “פריים”

• הקרן והריבית צמודות לריבית הפריים שאותה מפרסם בנק ישראל בצירוף תוספת קבועה מראש, והתשלום החודשי משתנה בהתאם לכך.

הלוואה לא צמודה

• משכנתא בריבית קבועה לא צמודה, היא מסלול בו גובה ההחזר החודשי נקבע מראש לכל תקופת ההלוואה. ההחזר החודשי במסלול זה אינו מושפע ממדד המחירים לצרכן או מריבית הפריים, ולפיכך מאפשר לדעת מראש את גובה ההחזר אותו תשלמו גם במקרים בהם המצב בשוק ישתנה.

היתרון במסלול זה נעוץ בעובדה כי ההחזרים החודשיים נשארים זהים לכל אורך תקופת המשכנתא, מה שמאפשר רמת וודאות גבוהה. במסלול זה, מן הסתם, הריבית גבוהה יותר מאשר במסלולים האחרים. קיימת נטייה טבעית לבחור במסלולים שמאפשרים החזר חודשי ראשוני נמוך, אולם יש לקחת בחשבון שבעתיד ההחזרים החודשיים עלולים לעלות באופן משמעותי.

הלוואות אחרות

עולם המשכנתאות הוא עולם יצירתי עד מאוד וקיימים עוד סוגי הלוואות שמתאימים למצבים ספציפיים כגון הלוואת “גרייס, הלוואת “בלון” ועוד.

פתיחת תיק ההלוואה

לפני לקיחת משכנתא, יש להציג לבנק מסמכים שמאמתים את המידע שמסרתם: תלושי שכר, תדפיסי חשבון, חוזה רכישת דירה, הערכת שמאי וכל מסמך אחר שהבנק יבקש.

זה המקום להדגיש כי חשוב לברר מול הבנק אלו הוצאות חלות עליכם לצורך פתיחת תיק ההלוואה, שכן ברוב המקרים תתבקשו לשלם עמלת פתיחת תיק הלוואה, אגרת רישום בטחונות ועוד.

נקודות חשובות בלקיחת משכנתא

בדקו את תנאי השוק הנוכחיים. אם הריבית הנהוגה כיום נחשבת לריבית גבוהה, רצוי לקחת הלוואה בריבית משתנה, ריבית שתרד כאשר השוק יתאזן ותאפשר לכם לבצע פירעון מוקדם. לחילופין, אם הריבית בשוק המשכנתאות היום נחשבת לנמוכה, כדאי לקחת הלוואה בריבית קבועה לכל אורך התקופה. אם אתם חיים בחו”ל או שמקור ההכנסה שלכם הוא בדולרים, רצוי לשקול לקיחת הלוואה הצמודה לערך הדולר.

אין כל חובה לקחת משכנתא דווקא בבנק שבו מתנהל חשבונכם. רצוי לבצע סקר שוק בין מספר בנקים, שכן לכל בנק יש תנאים שונים למשכנתא. בעת עריכת הסקר השוו את גובה העמלות, אופן התשלום, תנאי הריבית והתנאים לפירעון מוקדם. השתדלו לבחור תכנית אחת ולהשוות את תנאיה במספר בנקים כדי לקבל תמונה ברורה של ההבדלים בין כל הבנקים.

האם יש לכם זכות לפירעון מוקדם של המשכנתא. אין חובה לבצע פירעון מלא. אפשר לבצע גם פירעון חלקי, כפוף למינימום סילוק של ההלוואה. פירעון חלקי יכול לקצר את משך ההלוואה או לצמצם את גובה ההחזר החודשי. קחו בחשבון שפירעון מוקדם של המשכנתא, חלקי או מלא, כרוך בדרך כלל בתשלום עמלות או קנסות הכוללות מרכיבים כגון עמלה תפעולי, עמלת מדד ממוצע, עמלת אי הודעה מוקדמת, עמלת הפרשי היוון. על הבנק ליידע את הלווה על גובה העמלות מראש, וזאת על ידי ציון העמלות הנגבות בהסכם המשכנתא הראשוני.

שלב 10 – רישום הזכויות והשלמת העסקה ברישום

לאחר שנחתם הסכם רכישה או המכירה ותנאיו הושלמו, הגיעה הזמם לרשום את הנכס בטאבו על שמו של הקונה. 

לשם כך, יש להציג ולהגיש ללשכת הרישום למקרקעין את הניירת שלהלן:

1. האישור לפטור מס שבח.
2. האישור למס הרכישה.
3. שטרות מכר חתומים על ידי שני הצדדים ומאומתים ע”י עורך הדין.
4. אישור עירייה לטאבו (לרבות התייחסות לפטור מהיטל השבחה).
5. בקשה לביצוע פעולה במקרקעין.
6. שטרות משכנתא (במקרה בו הקונה לקח משכנתא).

כשמדובר בנכס מקרקעין הרשום ברמ”י, יש לאחד ולצרף מסמכים נוספים התלויים בשאלות האם הנכס מהוון או לא מהוון והאם המדובר בבניה רוויה או לא.

בנוסף יש לוודא:

1. כי הצדדים חתומים על ייפוי כוח בלתי חוזרים לטובת רישום העסקה.
2. כי במידה והייתה משכנתא של המוכר על הנכס, המשכנתא סולקה (גם ברשם המשכונות).
3. התשלומים לרבות החובות עבור בזק, חשמל, ארנונה, מים, ועד הבית וכיוצא באלה, בוצעו המלואן ועד ליום המסירה של הנכס.

יש להביא בחשבון את ההוצאות הנוספות שכרוכות בביצוע העברתו של הנכס על שם הקונה, כמו למשל התשלום בשל ההתחברות לחברת הגז והמים, החשמל והטלפון וכדומה. 

סוף דבר

אם פעלתם על פי עשרת השלבים של המדריך והגעתם עד הלום יש להניח כי אתם בעלים חדשים של דירה בצפון תל אביב ו/או בדרך להיות…

ברכותינו.

ליצירת קשר עם משרדנו:

בר-לב נדל”ן: משרד מצטיין לתיווך דירות בצפון תל אביב > 077.449.0338

** הכותב הוא ברק בר לב, המייסד והבעלים של בר-לב נדל”ן. יובהר כי כל הנאמר במדריך זה הינו בגדר המלצה