דירה למכירה בצפון החדש תל אביב? זהירות לעיתים יהא מכשול לפניך!

האם היתרי הבנייה הקיימים בארכיון ההנדסי של עיריית ת”א תואמים לרישום בטאבו, מהן ההשלכות והסיכונים הרובצים על רוכשים ובעלי נכסים בעסקאות של דירות למכירה בצפון תל אביב, והאם דירה אחת ללא היתר תואם לתשריט יכולה לסכל עסקה שלמה לדיירים שמעוניינים לקדם פרויקט להתחדשות עירונית בבית, מאיפה בדיוק נבראה הסיטואציה וכיצד אפשר לפתור אותה. להלן מאמר מקצועי פרי יצירתו של המייסד ברק בר-לב.

נתחיל

עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב

לעיתים חוסר הנכונות ברישום של דירות למכירה בצפון תל אביב בתשריט הבית המשותף לבין רישום השטחים כפי שעולה בהיתרי הבניה של עיריית תל אביב, יכול להפיל עסקאות מכר רבות, לסכן קונה בהפרת הסכם מול מוכר ואף לסכל את האפשרות של בעלי הדירות לחזק בניין קיים וליהנות מהוספת זכויות נוספות שמקנה תוכנית הרובעים בתל אביב.

אחד מבין החסמים עבור רוכשי דירות, בבואם לקבל משכנתא עולה בעקבות הסתירה שבין רישום של דירות בטאבו לבין צורת הרישום בהיתרי הבניה, כפי שעולה מהארכיון הדיגיטלי של העירייה למבנה. 

כאן המקום לציין כי בלא מעט מקרים שבהם הייתי צד בעניין ושימשתי כמתווך דירות בתל אביב, גיליתי לא אחת “תיבת פנדורה” של ממש בעסקאות מכר של דירות למכירה בצפון תל אביב, שבגינן הייתה נדרשת התערבות והתמודדות משפטית ייחודית איתן.

בעלי נכסים, רוכשים ועורכי דינם נדהמו לגלות שאף שרישום הדירה מסודר בלשכת המקרקעין הוא איננו מהווה את ההוכחה להכשרת קיומן של שטחי הבנייה בתשריט הבית, ומה גם שאין אפשרות להסתמך על הרישום הקנייני שבטאבו כמקור להכשרה של שטחים שלא מופיעים בהיתר.

ישנם לא מעט מצבים בהם שטחו של הנכס המאושר קטן בהרבה לעומת שטחו הקיים בפועל ו/או מצב אחר שמשקף בפועל נכס אחד, או שבלשכת המקרקעין רשומים על נכס זה 2 יחידות דיור כתוצאה מפיצול שנעשה.

הגורם המחולל לאי ההלימה בין השניים הוא שבשנים שחלפו, הרישום בלשכת המקרקעין נשען ונתמך על מצב השטח בפועל  – בהתאם לתכנית המדידה של המבנה בלבד, ללא בחינה ובדיקה מדוקדקת של ההלימה להיתרי הבניה.

עם השנים שחלפו רשויות התכנון לא דאגו לאכוף את הנחיות התו”ב ובמצבים כמו אלה, לא נרשמו הערות אזהרה תכנוניות על דירות שמוצעות למכירה בצפון תל אביב, במטרה להזהיר רוכש פוטנציאלי. במקום זאת לצערי מתאפשרת האפשרות, כדבר שבשגרה את העברת הבעלות בנכסים כמו אלה ללא כל מגבלה, כך שרוכש סביר שאינו מיומן ו/או מתמחה במקרקעין, אינו יכול אפילו לשער לעצמו שהתנהל בעסקה של דירה למכירה בצפון תל אביב ואף רכש נכס מקרקעין שאין לו היתר בנייה למגורים.

מקרה שבו נתקלנו במסגרת עבודתנו כמתווכים בתל אביב.
במסגרת עבודתנו בתיווך ושיווק של דירות למכירה בצפון תל אביב, ייצגנו קונה מקסימה בשם דריה שהתעניינה ברכישה של דירת מגורים ברחוב יעקב דה האז בצפון החדש תל אביב.

לאחר שביקרנו בנכס במסגרת נוהל סיור, ועוד לפני המו”מ בין הקונה למוכר, ביצענו בחריצות רבה בדיקות תכנוניות מקיפות בשביל הקונה דריה, מבלי לוותר על בדיקה אחת, הבדיקה התכנונית. לאחר שקיבלנו וניתחנו את תוצאת הבדיקה הגענו לכלל מסקנה שדירת המגורים של המוכר שבקומת המרתף בה הוא מתגורר, ויודש על אף שדירתו הייתה רשומה על שמו בפנקסי המקרקעין, התבררה שדירה זו אינה רשומה ומעוגנת כפי שצריך להיות בהיתר הבנייה בעירייה, ומכאן כבר ידענו להזהיר ולהסיט את דריה מהעסקה.

מבלי להכביר במילים, ישנם עוד ועוד מקרים לעיוותים אלו שמתווספים לשורת מכשולים אחרים שמעמידות רשויות מקומיות בפני עסקאות של דירות למכירה בצפון תל אביב, ובפרויקטים להתחדשות עירונית בפרט.

המלצתי הנבונה היא שלפני רכישה של נכס מקרקעין, ועוד לפני חתימת הסכם מכר עם מוכר, חובה להסתייע במתווך מקצועי ובד בבד, בשמאי מקרקעין לצורך הכנה של שומה מוקדמת שתשקף לכם כרוכשים את מצבו התכנוני של הנכס מחד, ואת שווי הריאלי והאמיתי של הנכס מאידך.

לעניין תוכניות הרובעים של תל אביב.

מה הדין לגבי בעל דירה המצוי בהתליכי התחדשות העירונית במסגרת תוכנית הרובעים בתל אביב שלגבי דירתו לא נמצא היתר הבניה?

דבר אחד שיהיה ברור, נכס שלא קיים בהיתרי הבנייה לא יזכה את הפרויקט (באופן יחסי) בתוספת  של שטחים המוקנים מכוח תוכנית זו ו/או בזכויות נוספות.

כאן המקום להדגיש כי מדובר בתופעה נפוצה בנכסים שנמצאים במבנים רבים בתחומי צפון תל אביב, אשר רשומים בלשכת המקרקעין כיחידות דיור למגורים ומאידך, אין לנכסים אלה אבק של עדות ו/או הוכחה בהיתרי הבניה ולכך שהם מיועדים למטרת מגורים, אלא במקום זאת נכסים אלה נרשמו כ”מחסנים” ו/או כחדרי כביסה.

בבניינים המצויים במסגרת של תוכנית רובע 4 בתל אביב ו/או רובע 3, לעיתים עולה מצב שבו יזם תמ”א 38, בבואו לבצע פרויקט במסגרת הריסת בניין קיים ייתקל בחסם בירוקרטי כפי שתואר לעיל לדוג’, שיכול לסכל לו את הפרויקט עד ביטולו המלא.

גם בעלי נכסים שמבקשים לקדם פרויקט חיזוק במבנה שלהם, והגיעו למצב שבו כל בעלי הדירות השונים מגובשים לכדי הסכמה משותפת יכולים לגלות לתדהמתם שחלקים נכבדים מהבית נבנו בכלל ללא היתר בניה ו/או בניגוד להיתר, וכתוצאה מכך הדבר יהפוך את ביצוע הפרויקט לסבוך ומורכב מאוד המצריך נקיטת הליכים משפטיים, תכנוניים ויצירתיים על מנת שיהא אפשרי לשחרר את הפלונטר.

הבעייתיות נובעת מכך שעסקאות להתחדשות עירונית מושפעות מהיקפי שטחי הבנייה ומספר יחידות הדיור שיאושרו לכל מבנה ומבנה, ועל מנת לדרבן ולתמרץ כלכלית פרויקטים אלו, יהא צורך להתאים את המצב הנתון לפונקציה של כמות יחידות הדיור הקיימות ושל שטחי הבנייה המאושרים.

במצב הנוכחי ובעסקאות להתחדשות עירונית, נכס מקרקעין שלא מעוגן בהיתר כדין עלול להוות אבן נגף בעסקה ולא יזכה את הפרויקט בהתאם למכפיל הצפיפות המקסימלי הקבוע, ובתוספת של שטחי בניה נוספים, ומכאן ההשלכות לפגיעה חזיתית בכלכלת הפרויקט ולפעמים אפילו למניעת האלטרנטיבה לכך באופן מוחלט.

האם דירות למכירה בצפון תל אביב בהיעדר רישומים בעיריית תל אביב יכולות לסכל ולהפיל פרויקט במסגרת תוכנית רובע 4 בתל אביב?

כפי שציינתי הבעייתיות הגדולה ביותר בעיקר נובעת מכך שקיומו של נכס אחד ללא היתר במבנה יכולה למנוע את ההיתכנות הכלכלית לפרויקט הריסה ובנייה מחדש במסגרת תוכנית רובע 4 של העיר למבנה כולו, כך שמי שנושא במחיר הטעות שנגרמה באמצעות הטאבו הם בד”כ בעלי הנכסים, על לא עוול בכפם לרבות אלה שנכסיהם בנויים כדת וכדין.

אני סבור כי יש להכיר בנכסים אלה כנכסים לגיטימיים מאחר ואלה יוצרים מלאי של נכסים אשר כבר קיים ממילא “מתחת לזרקור”, מה גם שנכסים אלה משמשים משך שנים על גבי שנים למטרת מגורים, ולכן אין שום הגיון במסגרת בקשה להיתר בניה להתכחש לקיומם, לאור העובדה שלבעליהם יש בהם זכויות קניין.

בסופו של יום מטרת העל של פרויקטים להתחדשות עירונית היא העלאת ההיצע והוספת כמה שיותר דירות למגורים לכלכלת השוק החופשי במטרה לצמצצם החוסר השנתי ביחידות דיור במרכזי הארץ.

מכל מקום אני סבור שיש לתקן את עיוות זה באמצעות הסדרת מדיניות תכנונית מקיפה וגמישה ו/או בדרך של הכרה בחקיקה, אחרת מספר רב של פרויקטים לחיזוק בניינים יבוטל והדבר עלול לפגוע קשות בתחום הנדל”ן כולו”.

כיצד הגענו למצב הנוכחי כיום?

ובכן, הרשות התכנונית אפשרה לאורך השנים מנגנון רישום חסר הצדקה והיגיון בטאבו ולא טרחה לבחון את הזיקה בין התנאים בשטח בפועל לבין היתר הבניה שמופקד בעירייה, בדרך זו נוצר הקושי בפני קונים, מוכרים, בעלי דירות ויזמים.

אין חולק כי רישום בטאבו אמור להוות את החותמת המכרעת לכשרות של נכס שנבנה כדת וכדין, וכמובן שלא מתקבל על הדעת כי רישום קנייני מהווה בסופו של יום עבור רוכש דירה מכשול בפני עיוור”, כך שהקונה הסביר יכול למצוא עצמו כאחד ששם את כספו על קרן הצבי, וכמו גם שלא ייתכן שבעלי נכסים, יאבדו את זכויות הקניין שלהם רק כי הם נכנסים לפרויקט להתחדשות עירונית במסגרת תוכנית רובע 4, וגילו עיוות זה בדיעבד שלא בהכרח נגרם בגללם.

כך או כך, העיריות, הם אלה שצריכות להתגבר על העיוות הנ”ל – על ידי הכרה בכמות יחידות הדיור הדירות גם אם ישנן כאלה שלא מעוגנות בהיתר בנייה, אלא רק בטאבו ובמיוחד כאשר נרשמו בפנקס הבתים המשותפים.

לפני קידום פרויקט במסגרת תוכנית רובע 4 תל אביב

המלצתי הנוספת לבעלי נכסים המצויים בתחומי הרובע היא להסתייע במומחים ובגורמי מקצוע, עו”ד שמאי מקרקעין ואדריכלים, לבחון את המצב התכנוני של הבית, לבצע התאמות להיתר הבניה הקיים בעיירה ולוודא שהכל תואם פרפקט לרישום בטאבו.

כאשר אין הלימה בין ההיתר לבין הרישום, יש לשקול ולחשוב על פתרון יצירתי על מנת לאפשר את הוצאתו לפועל של הפרויקט, יש לקחת בחשבון כי המצב הנתון עלול לחייב התגמשות בעמדות של כל בעלי העניין בעסקה בקשר של היקפי רווח והתמורות. 

ושוב נציין לסיום כי בדיקת היתרי הבניה לפני עסקת קניה חיונית הגם שבמקרה של דירה למכירה בצפון תל אביב העומדת לפני התחדשות.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון החדש תל אביב?  היכנסו למאגר שלנו ממש 👈 כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

דירות למכירה בצפון החדש תל אביב I כיצד למכור דירה ברובע 4

לכל שאלה אנא אל תהססו ליצור עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

לדירה מכורה ב-60 יום, ברווח מירבי,

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338