מחליטים להגשים חלום ולרכוש דירה חדשה בצפון תל אביב בפרויקט שטרם אוכלס? ראשית, הרשו לנו לברך אתכם בברכת מזל טוב על רכישת דירת מגורים בצפון תל אביב היוקרתית אשר תרשם על שמכם (בעתיד) בלשכת רישום המקרקעין ותוכלו להנות מתשואה מסחררת. אך לפני שזה קורה יש מס’ נושאים שחשוב שתכירו כדי שתדעו להגן טוב יותר על הזכויות שלכם במהלך העסקה ולאחריה.
בישראל, חוק המכר ותקנות המכר (ותיקוניהם מעת לעת), נועדו על מנת להגן על רוכשי דירות חדשות (“דירות על הנייר”), באמצעות קביעת הוראות קוגנטיות שנועדו להגן על רוכשים מפני חברות קבלניות ויזמיות. אין חולק כי השינויים החקיקתיים אכן חשובים שכן הסכם רכישת דירה על הנייר (הסכם קבלן) הינו הסכם שבמהותו הסכם חד צדדי שמוטה לטובת הקבלן.
אתם חייבים להכיר את הזכויות שלכם כרוכשי דירות חדשות על הנייר, להיות עם ההבנה המלאה לכל אורך הדרך כשאתם קונים דירה בצפון ת”א על הנייר ו/או בפרויקט שטרם הושלמה בנייתו. מכיוון שאתם עדיין לא יודעים בדיוק מה תקבלו, כיוון שטרם ראיתם את התוצר המוגמר, להלן מס’ דברים שדי חשוב שתכירו.
הנושא הראשון הוא הגנה על כספי רוכש דירה.
חוק מכר (דירות) קובע הוראות שנועדו להגן על כספים שמשולמים לקבלן בגין רכישת הדירה. הדרך הבטוחה ביותר היא רכישת דירה בפרויקט המלווה על ידי ליווי בנקאי, ובמסגרת זו התשלומים מתבצעים באמצעות שוברי תשלום ייעודיים שרוכשים מקבלים במועד החתימה על הסכם המכר. הרוכשים מעברים את כספיהם, במועדים שסוכמו עם הקבלן, אך ורק לחשבון הליווי באמצעות השוברים כאמור. בגין כל שובר (תשלום) שמשולם על ידי הרוכשים, ומנגד הבנק מנפיק ערבות בנקאית בתוך 14 ימי עסקים המהווה בטוחה לכספים ששולמו על ידיכם.
במצב הנוכחי, אם מכל סיבה שהיא, היזם לא ישלים את הבנייה וימסור לכם את הדירה במועד הקבוע בהסכם, הכסף שלכם מובטח ולא ירד לטמיון. שימו לב לאחר העברת מלוא התמורה ומסירת הדירה החדשה לידכם, היזם יפעל לרישום הערת אזהרה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) באזור שבו מצויה הדירה, וכן נדרש להנפיק “מכתב החרגה בלתי מותנה” שמחריג את הדירה שרכשת מהמשכנתא של הבנק המלווה. בשלב זה, הערת האזהרה תחליף את הערבות שניתנה לכם ותהפוך לבטוחה עד לרישום הבעלות בדירה על שמכם.
הנושא השני הוא השלמת הבנייה.
בעסקאות מן הסוג, יש לקחת בחשבון עיכובים בבנייה בשל כוח עליון ו/או עיכובים בשל בירוקרטיה ברשויות השונות ו/או במקרה הגרוע – קבלנים/יזמים חסרי ניסיון ו/או חסרי איתנות פיננסית. נקודות אלה יש לבדוק לפני החתימה על הסכם המכר, ולצמצם ולהגביל עד כמה שניתן את הסעיפים שמאפשרים ליזם להתעכב בהשלמת הבניה.
לאחר תקופת המתנה ארוכה מהמועד שבו התחלתם את התהליך וחתמתם על חוזה המכר, הנה קיבלת הודעת מסירה מהיזם על המועד שבו הנכם מתבקשים לקבל את החזקה בדירתכם החדשה.
קיבלת הודעה בכתב מהיזם על המועד למסירת הדירה? יש לוודא כי ברשות היזם אישור פורמלי של המהנדס לפיו הדירה נבנתה בהתאם למפרט והתכניות שצורפו להסכם זה ולוודא התאמתם. יש אישור כזה? אפשר להיות רגועים ולקבל את החזקה בדירה.
הנושא השלישי הוא איחור במסירה דירות
שימו לב כי בהסכמי המכר ישנו סעיף מהותי שבו היזם מתחייב למסירת הדירה במועד חוזי ספציפי וקבוע מראש. ככל ואין תאריך חוזי הדבר מנוגד להוראותיו של חוק המכר. מועד המסירה
עם זאת, כפי שצוין לעיל לעיתים יש עיכובים והדירה תימסר באיחור. במקרה כאמור, ייתכן ותהיו זכאים לקבל פיצוי כספי בגין איחור במסירת הדירה הקבוע בהוראות חוק המכר, ללא הוכחת נזק. בכל מקרה, היזם רשאי למסור את הדירה באיחור של עד 60 ימים מהמועד אשר נקבע בחוזה המכר שבין הצדדים מבלי לשלם כל פיצוי (תקופת גרייס ליזם).
אולם, ככל והיזם מעבר למועד הנ”ל (60 ימים), הנכם תהיו זכאים לפיצויים החל מהיום הראשון (קרי – ממועד המסירה החוזי, ועד למסירת הדירה בפועל) ותקופת הגרייס לא תינתן ליזם.
מבלי לגרוע מהאמור, מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה קבוע בסעיף 5א לחוק המכר – לפיו ב-8 (שמונה) החודשים הראשונים לאיחור מהמועד החוזי, היזם מחויב לשלם לרוכשי דירות פיצוי בשווי של 150% משוויה של דירה שכורה שדומה לדירה הנרכשת בהתאם לשווי שוק. מעבר ל-8 (שמונה חודשים) הפיצוי בשווי של 125% משוויה של דירה שכורה שדומה לדירה הנרכשת בהתאם לשווי שוק. הפיצוי משולם כל חודש בחודשו ו/או חלק יחסי מחודש (בהתאמה).
שימו לב כי מדובר בהוראה קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה ו/או לקבוע סעיפים סותרים אשר נועדו לפגוע בזכויותיהם של הרוכשים. כלומר, ככל ובהסכם המכר שלכם הפיצוי שהיזם מתחייב קטן ו/או פרק הזמן לתשלום הפיצוי השתנה – זהו בלתי חוקי, אלא אם השינוי נעשה לטובתכם. יחד עם זאת חשוב להבין כי יזמים/קבלנים יקבעו סעיפים שנועדו באופן סמוי להימנע מתשלום הפיצוי בגין האיחור ואלה במצבים שבהם האירועים המעכבים נגרמו שלא בשליטתם (לכן חשוב לבחון כיצד מנוסחים מצבים אליה בהסכם).
בתהליך הנ”ל חשוב להיות מלווה על ידי עורך דין מקרקעין, מיומן בעסקאות רכישה דירה על הנייר ו/או דירות שטרם השולמו בנייתם, אשר יוכל לוודא כי זכויותיכם נשמרים.
הנושא הרביעי התאמה למפרט חוק המכר.
אחת מן החובות אשר מוטלות על יזם הפרויקט היא להעמיד לקונה את הדירה כפי שמתוארת בהסכם המכר והמפרט, עליו הסכימו וחתמו הצדדים כפי שצוין ואוזכר קודם.
יסוד מפרט הנכס קבוע בהתאם להוראות חוק המכר, והינו חלק אינטגרלי מהסכם המכר עליו חותמים וחתומים שני הצדדים. מפרט המכר משקף את המבנה שבו נרכש הנכס, וכמו איך הנכס יראה ומה הוא בדיוק כולל
כך למשל: מפרט המכר מעניק לקונה מעין תשומת לב נרחבת אשר מתוכה עולה שורה שח התייחסויות ספציפיות לגודל הנכס, תיאור המבנה, כמות החדרים, , רמת הגמורים בנכס, מתקני המים והחשמל וכו’.
חוק מכר דירות קובע במפורשות כי היזם (המשמש כמוכר הנכס ) חייב ומחויב לספק לרוכשים דירה בעלת הלימה מדויקת למפרט עליו הסוכם.
לפיכך, יש לבחון ולבדוק על ידי מומחים, עורכי דין, מהנדסים ואנשי מקצוע, כי המוכר עומד בהתאם לחוק המכר בנושא זה.
חלק מליקוי הבניה שיתגלו בדירה יתכן ועלולים לא להיות גלויים לעין ועל כן שווה ומכל מקום לבחון את טיב הדירה בטרם הכניסה והחתימה על פרוטוקול המסירה.
לדוגמה: אנו סבורים כי על הקונה לדאוג לביצוע של מדידה לשטח הנכס וזאת לשם ההשוואה לשטח שמופיע בהסכם ובמפרט המכר.
לתשומת ליבכם, ככל שמדובר בנכס או בדירה חדשה מקבלן, מותר למוכר (היזם) לסטות בשיעור של שני אחוזים משטח הנכס הנרכש והמופיע במפרט, ואולם שלא יותר מכך.
מצב שבו נתגלה כי שטח הנכס הנרכש קטן בהרבה לעומת הקבוע בהסכם, אזי מדובר בליקוי המצדיק מתן פיצוי.
נשאלת השאלה כיצד נכון לפעול בהקשר לליקויי בניה שנתגלו בנכס וברכוש המשותף?
ובכן בשלב א’, יש להסתייע ולשכור את שירותיו של מהנדס שיבצע בדיקת מסוג של בדק הבית – בדיקה לאיתור ליקויי בניה בדירות חדשות. כאן המקום לציין כי נדרשת מיומנות וידע אדיר ומקצועי כדי לאתר את ליקויי הבניה ואת אי ההתאמות האלו.
בשלב ב’: וכחלק בלתי נפרד משלב א’, מומלץ להסתייע בעורך דין המומחה לליקויי בניה.
כאן המקום לציין כי בהתאם לחוק מכר דירות , נקבע במפורשות כי על הרוכש להעניק למוכר (היזם) את ההזדמנות הנאותה לצורך תיקון ליקויי הבניה ואי ההתאמות שנתגלו על ידי הרוכש. יש לציין כי רוכש לא התריע ליזם בדבר ליקויים שנתגלו, יראו בכך כאילו נמסרה הדירה לרוכש כשהיא תקינה.
ונוסיף, וכפי שהעלנו וכתבנו במאמרים קודמים, עסקת מכר מסתיימת רק ברישומה המלא של הדירה על שם הרוכש בטאבו.
על פי חוק מכר דירות, היזם מחויב כלפי רוכשים להוציא לפועל את רישום הבית המשותף ובד בבד לדאוג לרישום זכויות הרוכשים כבעלים, הליך אשר עלול לקחת מעט זמן, בכמה זמן מדובר? לעיתים מדובר בשנים רבות!. הערת ביניים לעניין זה: ככל שחל עיכוב ו/או גרירת רגליים ברישום הבית המשותף בצורה שאינה סבירה, יש לפעול במלוא המרץ מול הקבלן ולהבטיח שהדירה עוברת לבעלות מלאה על שמכם בטאבו.
נושא חמישי שנות בדק.
מהו אומר ביטוי במקרקעין המתייחס לשנות בדק?
בהתאם לחוק מכר דירות, נקבע שיזם הוא הגוף האחראי כלפי הקונים ככל שיתגלו ליקויי הבניה בדירה ובעוד שלל ומגוון נרחב של ליקויי בניה שעלולים להתגלות במרוצת השנים בנכס הנרכש וכמו גם ברכוש המשותף.
כך למשל, בתקופה בת שנתיים, יהא יזם הפרויקט אחראי למקרה של ליקויי בניה שנתגלה ברצפת הבית, ובמשך תקופה בת ארבע שנים, יהא עליו לקחת אחראיות על ליקויי בניה שנתגלו בצנרת ובדרך זו הלאה.
מטרתו של חוק זה, הינו להקנות לרוכשים מטריית הגנה מפני ליקוי בנייה אשר מתגלים, בשלבים מאוחרים יותר וכמובן ליקויי בניה שאינם נראים לעין לא מקצועית ובמבט ראשון.
אנו ממליצים לעיין בהוראות החוק ובתוספת לחוק מכר דירות, כדי להכיר מכל מקום את זכויותיכם כרוכשים שבעניין זה.
לתשומת ליבכם, כאשר נרכשה דירת יד 2 שמצויה במניין תקופת הבדק, דעו לכם כי רוכש הנכס נהנה ממסגרות ההגנה שקבועה בחוק. על כן ואם נתגלו ליקויי הבניה בתוך מניין התקופות שבתקופת הבדק, מומלץ למהר ולשגר מכתב פורמלי המעלה דרישה מפורשת לתיקון הליקוי..
לסיום, רכישת נכס חדש מקבלן היא ברוב המקרים הליך ממושך, ומשום כך יהא על רוכש הנכס להיות עירני וכמובן להכיר מכל מקום את הוראות חוק המכר וכן להבטיח עצמו מתוך ההגנות העולות מכון של הוראות החוק ימומשו, ינוצלו ובמלואן.
אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.
צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
בר-לב נדל”ן: 077-449-0338
