דירות למכירה בצפון הישן, עם טעות ברישום דומות לרכב אחרי תאונה, כל עוד נוסעים בו הכול מצוין, אך כשמוכרים ו/או כשקונים דירת 3 חדרים בצפון תל אביב, רק אז מתגלות הבעיות.
מה צריך לדעת על דירות למכירה בצפון הישן תל אביב, מה הדין של דירה הממוקמת בבית משותף שקיבל היתר לבנייה לפני הראשון בינואר 1980, על מה כדאי לשים לב לפני דירה לקניה בתל אביב, ואיך לעשות זאת נכון? כל התשובות לשאלות הללו (ועוד) – במדריך הנ”ל.
נתחיל
הביקוש של דירות למכירה הצפון הישן תל אביב, מצוי כבר זמן רב בעלייה הדרגתית וזאת כחלק מהריבוי הטבעי של האוכלוסייה, כתוצאה מכך הנדל”ן של מכירת דירות בצפון הישן לא עוצר ואפילו לֹא לשנייה אחת!
החלטתם למכור/לקנות דירה בצפון תל אביב, דעו לכם כי לעיתים עלולות לצוף בעיות רישומיות ותכנוניות בנכס, ועל כן רצוי בעת הליך המו”מ להכיר בקיומן של ההיסטוריה הרישומית והתכנונית של הדירה. הדבר נכון גם לגבי בחינת שווי הדירה, כיוון שדירה עם בעיות רישומיות ותכנוניות, ערכה יהיה נמוך משמעותית ביחס למחיר המוצע בשוק החופשי, ויתרה מכך, אם הבנקים מגלים את הטעות ברישום, הם לא ממהרים לאפשר לקונה את המשכנתא.
להלן כל העקרונות והגורמים הרלבנטיים לרבות ההתאמות הנדרשות על ידי הקונה והכל כפי שיפורט מטה:
דירות למכירה בצפון הישן תל אביב
בשלב א’- ייבחן רישום הבית כבית משותף.
בשלב ב’ – יילקח בחשבון רישום הנכס במושע (בעלות משותפת).
בשלב ג’ – יבחן עקרון רישום הבניין כחלק מחברת גוש חלקה והזכויות בנכס כחכירה.
בשלב ד’- תילקח בחשבון העובדה שאין היתר הבניה לרבות ההיתר המילולי של הבניין.
בשלב ה’ – תיבחן הלימה בין שטחי שהבניה בהיתר לבין תשריט הבית המשותף.
בשלב ו’ – יילקחו בחשבון התאמות השימוש בדירה בהתאם לתוכנית שחלה על המגרש (התב”ע).
בשלב ז’- ייבחן שווי הנכס כשהוא פנוי מכל חוב ו/או שעבוד מכל סוג שהוא.
בשלב ח’ – יילקח בחשבון מצב שוק המקרקעין נכון בהסתמך על ניסיון מקצועי, ידע אישי, עסקאות ופרסומים שונים.
דירות למכירה בתל אביב צפון ישן, כאלו שחוסות בצילה של רמ”י
רמ”י (רשות מקרקעי ישראל – או הכינוי הישן “מנהל”) אינה מאפשרת לעיתים זכות רישום או העברת בתים למכירה בצפון תל אביב, הרשומים אצלה בפנקס הזכויות. לפיכך רצוי וצריך לכלול תנאי מוקדם בעסקת המכירה/הרכישה, אשר יספק לצדדים נקודת מוצא במקרה של אי שיתוף פעולה של רמ”י ברישום ובהקצאה.
דירות למכירה בצפון תל אביב, הרשומות כחברה גוש חלקה
דירות בצפון ת”א (אך לא רק) מצויות בבניינים שהבעלות בהם רשומה על שם חברה בע”מ. חברות אלה נקראות – “חברות גוש חלקה” “חברות בית או “חברות מקרקעין”.
אז מה עושים?
ראשית יש לבדוק האם החברה פעילה או שמא מדובר בחברה “מתה”. אם מדובר בחברה שאיננה קיימת – יש לבדוק אם נותרו לחברה חובות, מי אחראי להם, מי הם בעלי המניות ומי הדירקטור לצורך חתימה על הסכמה להעברת זכויות. בנוסף, חשוב לבדוק האם יש “הסכם חכירה” כלשהו בין החברה הנ”ל ל”מוכר הדירה התל אביבי” ומהן הוראותיו.
להערכתי, מרביתן של דירות למכירה בצפון הישן, נתקלו בתסבוכת בירוקרטית דומה, אולם כשיש לצדיכם אנשי מקצוע טובים כגון מתווך נדלן בתל אביב, מתווך שבהשכלתו האקדמאית הוא משפטן אשר מתמחה במקרקעין ואקטיבי במכירת דירות בצפון הישן, הסיכויים שלכם כרוכשים גבוהים מאד כדי להתקדם בעסקה ובביטחון מלא.
דירות למכירה בצפון הישן של תל אביב I רישום בניין במושע
כאשר קרקע מסוימת מצויה בבעלות שניים או יותר הרי שמדובר בבעלות משותפת (שותפות במושע). במצב כזה, חשוב לבדוק האם יש “הסכם שיתוף” בין בעלי הקרקע השותפים, הסכם שהופקד בלשכת רישום המקרקעין בצירוף תשריט בסימון אותה דירה למכירה בצפון הישן תל אביב.
לתשומת ליבכם, כאשר אין הסכם שיתוף בין בעלי הקרקע ולא ניתן לזהות את הדירה ע”ג התשריט צריכה להידלק אצלכם נורת אזהרה. במקרה זה, שווי הדירה האמתי נמוך בשיעור של 15%-20% משווי דירות בצפון הישן של תל אביב, המוצעות בשוק החופשי וסביר להניח כי הבנקים יתקשו להעניק לכם משכנתא ללא הסכם שיתוף זה. מכאן, שהעסקה אפשרית וכדאית רק אם יש בידך את ההון העצמי הדרוש ו/או שהמחיר יהיה מופחת ותואם את ערכו לשוק.
יד 2 דירות למכירה בצפון תל אביב, כאשר רישום הבעלות בהן כ”חכירה”.
במקרה זה אני ממליץ לבדוק את הסכם החכירה, תקופת החכירה, ולוודא שאכן כל הזכויות בדירה הועברו לרשות המוכר בחכירה ללא הגבלה בהעברה, ירושה, במשכנתא ועוד, ולעמוד על כך שהעברת הזכות לטובת הקונה תירשם אצל הגוף הרשום כבעלים. בנוסף, בבניה רוויה המנהל מעניק בעלות על הדירות, ולכן חשוב לוודא שאכן קיים אישור הבעלות על הדירה וכמובן לקבל העתק מאישור זה.
דירה למכירה בצפון הישן, והבדלים ברישום בין שטח הדירה בטאבו, לשטח הנכס בפועל
מקור הפערים הוא בעיקר בשיטת מדידה שהשתנתה במשך הזמן: על-פי שיטת המדידה בשנות החמישים והשישים בדירות ישנות בצפון תל אביב, לקחו בחשבון רק את שטח הנטו של הנכס בלבד (לא הברוטו) – כלומר לא הביאו בחשבון שטחים כמו למשל – מרפסות מקורות, מחיצות פנים ומחצית מהקירות החיצוניים.
מאוחר יותר, בשנות השבעים ובהתחלת שנות השמונים, שיטת מדידה זו כללה גם את שטחי קירות הפנים, אך לא נלקחו גזוזטרות ומרפסות מקורות, ואילו ובהתחלת שנות השמונים החלו לכלול גם את שטח הדירה הרשום.
זה ההסבר לרוב הפערים בין השטח הרשום בטאבו לשטח הנכס בפועל.
לגבי מדידות של נכסים ישנים בצפון תא, ולשם קביעת הסכום לחיוב בתשלומי הארנונה: כאן המקום להדגיש כי עיריית תל אביב ניזונה מנתונים שעולים בפנקסי המקרקעין (בטאבו) ו/או מנתונים שנאספו באמצעות מדידות שבוצעו על ידה לנכסים בעיר.
לפיכך שיטת החיוב של העירייה במקרים מסוימים יכולה לכלול בצו הארנונה את תוספת השטחים הנוספים שלא הוסדרו בנסח הטאבו (כגון מרפסות, מחיצות וכיוצא באלה), ומכאן נוצר פער בין שטח הדירה העולה מצו הארנונה לעומת שטח הנכס הרשום בפנקסי המקרקעין.
נסביר באמצעות המונחים נטו וברוטו. “שטח נטו” או “שטח אפקטיבי” כולל בתוכו את כל שטח הדירה, כולל השטח שמתחת לקירות פנים הדירה וקירות החוץ (קירות משותפים תישא כל דירה במחצית השטח שמתחת לקיר הצמוד אליה).
לרוב, שטח זה יירשם בלשכת רישום המקרקעין כגודל הדירה. לעומת זאת, “השטח הנומינלי” או “השטח ברוטו”, כולל את השטח האפקטיבי ואת השטח המשותף (שטח יחסי לכל דירה ביחס לגודל דירתו) והוא יירשם כשטח העיריה ברשות המקומית וזאת על מנת להגדיל משמעותית את דרישת התשלום מהתושבים. מכאן נובע הפער במידות.
אם אינכם בטוחים לגבי מידות הנכס ואף על פי שצו הארנונה בדירות ישנות במרבית המקרים אינו משקף כלל שטח הדירה בפועל), אין מנוס מלהזמין מודד מוסמך שייתן את חוות דעתו ביחס לשטח הדירה.
דירות למכירה בצפון הישן תל אביב I כיצד ניתן להתמודד עם “הבעיות הרישומיות”
מבחינה היסטורית, המבנים הישנים בצפון הישן של תל אביב נבנו משנות השלושים עד שנות השישים ונוצרו בעיות משפטיות מסיבות שונות. פתרון היסטורי להתמודדות עם הבעיות המשפטיות היה הענקת סמכות למפקח הרישום לאשר תכניות ותשריטים (שלא אושרו) בוועדות התכנון, וכך נוצר פער בין מצב הבניין לבין מצב הדירה בפועל. לכן עליכם לבדוק היטב את הרישום כבר בשלבים המוקדמים של העסקה.
דירה למכירה בצפון הישן? ומה אם שווי העסקה אינו תואם את שווי השוק…?
שמאי המייצג מוסד בנקאי יאמוד את ערך הדירה הנרכשת לקביעת גובה המשכנתא כדי להבטיח שהמוסד הבנקאי יוכל לפעול בהתאם ולממש את הדירה בזריזות במצב שבו לא ישולם תשלום המשכנתא. ערך הוא מושג אובייקטיבי, בעוד שהמחיר הוא מושג סובייקטיבי. כאשר לא תהיה הלימה בין מחיר השוק לבין המחיר הנקוב בחוזה, לא תינתן לקונה משכנתא על ידי בנק למשכנתאות.
באילו נסיבות עולה חשש לאי קבלת משכנתא, גם אם היא כבר אושרה עקרונית
דירות למכירה בצפון תל אביב I חריגות בניה
במקרה של נטילת משכנתא: חריגות בניה קלות ינוכו (ע”י שמאי הבנק) מהיתר הבנייה כפי התאמתם ותינתן הפחתה בשווי העסקה. במקרה של חריגות בנייה משמעותיות, חריגות אלו עלולות לגרום לבנקים למשכנתאות לא להסכים עם העסקה, ובשל כך לא תינתן ההלוואה למשכנתא לקניית הדירה. מומלץ לקונה לקבל חוות דעת מטעם שמאי משלו, בהליך הנקרא שמאות מוקדמת לעניין הערך, התקינות וההלימה התכנונית בנכס להיתר.
פיצול דירה
דוגמה נוספת לחריגת בנייה היא פיצול לא חוקי של נכס למספר יח”ד נפרדות. חלק מהבנקים ילוו את עסקת הדירה בפיצול, בעוד ששמאי בנקים אחרים יפחיתו את ערך הדירה בעלות השבת המצב לקדמותו ואחרים ימנעו לחלוטין מללוות את העסקאות האלה ואת הקונה בפרט. לכן קמה חובה לכלול את תנאים “תלויים” עם המוכר.
בדיקה הנדסית ותכנונית
האם היתר הבניה המצוי בארכיון ההנדסה, בעיריית תל אביב תואם למצב הדירה בפועל?
במידה וכן, המצב מצוין. אך אם יש הבדלים בין ההיתר הבניין למצב בפועל – המשמעות היא שיש חריגת בנייה ועליכם לבחון זאת היטב לפני הרכישה.
לסיום: יש לכם דירה למכירה בצפון הישן? אחת הדרכים לעשות זאת נכון היא להיעזר בשירותיהם של משרדי תיווך בצפון תל אביב מיומנים! מכאן אנו מבטיחים ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו, יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה שונה ונעימה שתיזכר היטב.
רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון הישן תל אביב? מוזמנים להיכנס למאגר שלנו ממש 👈כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו
- יש לכם דירה למכירה בצפון הישן? קבלו 5 יתרונות במכירה דרך משרד תיווך בצפון תל אביב
- יש לך דירה למכירה בתל אביב הצפון הישן? יש לי הצעה שקשה לסרב לה
- דירות למכירה בצפון הישן תל אביב
- דירות למכירה בצפון הישן
- איך לפרסם דירה בצפון הישן
אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.
צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
בר-לב נדל”ן: 077-449-0338
