השגה על היטל השבחה

רקע כללי

מהו מס השבחה על מכירת דירה, במה הוא שונה ממס שבח, מי צריך לשלם היטל השבחה, על מי חל היטל השבחה, עלות היטל השבחה, כמה משלמים היטל השבחה וכיצד ניתן להגיש השגה על שומת היטל השבחה, ולגשת ל- ערעור על היטל השבחה ולהפחיתו?

כל השאלות הללו ואחרות מצויות במאמר שלפניכם.

נתחיל

מס השבחה על דירה: תכנון מס נכון הוא תהליך של חתירה במטרה לשלם כמה שפחות מס על עסקה ספציפית מתוך הסתכלות רחבה יותר על מגוון אירועים צפויים העשויים להשפיע או לא להשפיע על התמונה הרחבה יותר, וכמובן על גובה המיסוי העלול להגיע לסכומים מאד גבוהים.

כאשר פונים לתכנון מס נכון בעת ביצוע עסקת מקרקעין, מבחינת חיוב עתידי בתשלום בעקבות השבחה של נכס כתוצאה לדוגמא מתוכנית שאושרה, קודם יש לברר היטל השבחה במכירת דירה, והאם קיים בנוסף להשבחה, חבות במס שבח ומס רכישה. כמו כן, כל מוכר דירה הוא גם קונה פוטנציאלי, ולכן יש לבדוק כיצד העסקאות שהוא מבצע משפיעות על מס הרכישה ועסקאות צפויות נוספות שהוא עומד לעשות ו/או על עסקאות שעשה בעבר.

מה זה מס השבחה

מדובר למעשה במס הנגבה לפי סעיף 196 א’ לתוספת השלישית לחוק התכנון אשר מטרתו לשרת נאמנה את מטרת הרשות המקומית. היטל השבחה (יש המכנים אותו מס השבחה) נועד להחליף את מס ההשבחה שהוטל בעבר לסעיף 32 לפקודת בניין ערים, 1936, ומטרתו העיקרית היא לממן את הוצאות ועדת התכנון והבנייה המקומית של עיריית תל אביב, ו/או של הרשות המקומית בפעולת התכנון והפיתוח המבוצעות בתחומן. ההיטל גם ממלא אחר עיקרון הצדק החלוקתי בכך שמי שנהנה ומתעשר מפעולת הרשות צריך לשתף את אנשי  קהילתו בהתעשרות זו.

בנוסף, היטל ההשבחה נועד לשמש כמקור כספי לתשלום פיצויי הפקעה ו/או פיצויי בגין פגיעה הנוצרים בעקבות תכנית פוגעת או תכנית המפקיעה מקרקעין לצורכי ציבור. בצורה זו הרשות ו/או הועדה מאזנת בין פעולותיה המשביחות לפעולותיה הפוגעות במקרקעין על ידי גביית היטל ההשבחה כדי לממן את הפיצויים לאחר.

העיקרון שעליו מושתת החיוב בהיטל השבחה הוא גביית 50% מסכום ההשבחה שנגרמה עקב אישורה של תכנית (כמו לדוגמא תוכנית רובע 3ו-4 של תל אביב), ו/או עקב מתן הקלה ו/או התרת שימוש חורג.

למרות שההיטל במקרה כזה מבוסס על ההשבחה שנגרמה למקרקעי הנישום עקב פעולותיה של הרשות, אין הוא בבחינת “מחיר” על פעולותיה של הרשות אלא “מס” הנגבה בכפייה מהנישום. הסיבה לכך היא משום שההיטל איננו משולם באופן פרופורציונלי לשירות שמקבל הנישום תמורתו, אלא לפי עליית ערך המקרקעין שהתוכנית גרמה.

כאן המקום לציין כי היטל ההשבחה איננו נחשב כמס מוניציפלי שכן הוא מוטל ונגבה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה שהיא אישיות משפטית נפרדת מהרשות המקומית, ולא על ידי הרשות המקומית עצמה. כך, למשל, אם מועצה מקומית מאשרת תכנית בניין עיר המאפשרת הוספת קומה נוספת לבניין, תכנית המעלה את ערך המקרקעין, כתוצאה מכך ההיטל משולם בעקבות אותה ההשבחה מה גם שכאן המקום לציין כי “החיוב” נקבע על ידי שמאי המועצה המקומית וכמובן שניתן לערער על החלטתו.

מס השבחה על מכירת דירה, אינו דומה למס שבח.

חשוב לציין שהיטל השבחה אינו מס שבח, כפי שצוין כאמור, ההיטל איננו נחשב כמס מוניציפלי שכן הוא מוטל ונגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שהיא אישיות משפטית נפרדת מהרשות המקומית, ולא על ידי הרשות המקומית עצמה.

התשלום משולם למועצה המקומית בגין עליית שוויו של מקרקעין כתוצאה מאישור של תכנית ו/או הקלה ו/או שימוש חורג ו/או מנגד, מס השבח משולם לרשויות המס כאחוז מהרווח שצמח למוכר ממכירת המקרקעין, דהיינו ההפרש בין סכום המכירה לסכום הרכישה ותוך קיזוז ההוצאות שהוצאו להשבחת הנכס.

היטל השבחה מי משלם I על מי חל היטל השבחה

חובת התשלום חלה על בעלי הנכסים או גופים שהחזיקו או החכירו את הקרקע לדורותיה (חוכרים למעלה מ-25 שנה) במועד הענקת ההיתר/ מכירת הנכס/ בקשה להקלה/ מתן שימוש חורג.

בעת מכירת מקרקעין חלה חובת תשלום היטל השבחה על המוכר אשר לו הזכות להשביחו אך ביחסים הפנימיים בין הקונה למוכר, ישנם מקרים שבהם ניתן לקבוע מנגנון כי הקונה הוא זה שיישא במלוא תשלום ההיטל (“דהיינו עסקת נטו”).

לתשומת ליבכם, שווי העסקה לצרכי מס יכלול לא רק את רכיבי התמורה שישלם הקונה למוכר, אלא גם את רכיבי הסכום הנוסף שמשולם על ידי הרוכש. בקרקע המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ”י), חלק מההיטל מקוזז מתשלומים לרמ”י, שכן גם רמ”י שבבעלותה הקרקע נהנית מההשבחות.

מהם אותם מקרים המחייבים, עלות היטל השבחה

חיוב בתשלום ההשבחה חל בעקבות עליות ערך של מקרקעין עקב אישור תכנית בניין עיר (תב”ע) ו/או תכנית פיתוח עירוני, מתן הקלות או אישור לשימוש חורג.

לדוגמה, בקשה להוספת מרפסת שמש יכולה להיחשב כהקלה המחייבת תשלום עבור שיפור בתנאי המחייה של בעל הנכס (לשיפור דיור). במקרה של פיצול דירה ל-2 דירות (במידה והדבר נעשה באישור ובהיתר כדין) עשוי אף הוא לחייב בהיטל השבחה בשל עליית ערך הדירה.

היטל השבחה אינו חל על תכניות שהיו בתוקף לפני 1 ביולי 1975.

היטל השבחה מי משלם, בעקבות בנייה לא חוקית (בנייה ללא היתר)

בנייה ללא רישיון בנייה או יותר נכון לומר בנייה ללא היתר לא תחויב בתשלום (היטל השבחה פטור) אבל במסגרת הדין הפלילי ובעקבות “העבירה”, בעל הנכס יהיה חשוף לתביעה בשל “ההשבחה” שנוצרה.

אחד המקרים הנפוצים והמחייבים את הנישום בתשלום היטל ההשבחה הוא מצב של שימוש חורג מתוכנית בניין עיר שחלה על המגרש ובשל שימוש חורג מהיתר הבנייה המקורי.

פעולת שימוש חורג מהיתר, ככל שהמשתמש עשה שימוש ומימש את הזכויות מכוח התב”ע, יחול עליו חיוב בהיטל השבחה – ובאם השימוש החורג נעשה מהיתר הבנייה המקורי שכבר שולמו בעדו תשלומי היטלי השבחה, במקרה הנ”ל לא יוטל עליו חיוב בהיטל השבחה בשל השימוש החורג מהיתר.

היטל השבחה פטור, גם במקרה השני

כלומר היטל השבחה פטור כאשר השימוש תואם את התב”ע החלה על המגרש. ומה הסיבה לכך? הסיבה פשוטה והיא עקרון הצדק החלוקתי, מי שמרוויח מפעולות הרשות הציבוריות יחלק את הונו יחד עם הציבור. לפיכך, היטל השבחה יחול רק עבור פעולות של רישוי התואמות להיתר הבנייה מקורי וכי לא מדובר במבצע מורכב הדורש משאבים משמעותיים מהמועצות המקומיות.

היטל השבחה מי משלם, ומתי צריכים לשלם את ההיטל ההשבחה

מועד תשלום היטל ההשבחה הוא המועד שבו בעל המקרקעין מממש זכויות. התשלום חל על בעל המקרקעין.

מימוש זכויות” בתוכנית הוא אחד מאלה

קבלת היתר בנייה או היתר לשימוש – מועד קבלת היתר הבנייה אשר ניתן לאחר אישור תכנית, מתן הקלה או כתוצאה מאישור חורג בניגוד לתוכנית החלה במקום שהשביחה את המקרקעין.

ביום מכירת מקרקעין ובמועד מכירת זכויות במקרקעין.

חשוב להדגיש כי אין חובה לשלם את ההיטל במקרה של המחאה משפטית (מכוח הדין), כגון המחאה על פי צו ירושה, המחאה על פי צוואה או בקשר לגירושין.

חישוב מס השבחה

המועד שנקבע לצורך חישוב שווי ההשבחה הוא המועד שבו אושרה תכנית ו/או הקלה ו/או שימוש חורג.  נושא חריג נוסף, הוא מצב שבו תכניות השבחה מאושרות, אך ככל שהנכס נמכר לאחר “נפילת” מחיר רצינית, התוצאה תהיה ששיעור ההיטל יכול להיות גבוה באלף מונים משווי הקרקע.

שרשרת ההצמדה

אם מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה עלו בהשוואה למדד שהוכרז סמוך לתחילת התכנית, יוגדל גובה החיוב בשני מדדים לפי אחד משני המדדים, הנמוך מבניהם.

מס השבחה על מכירת דירה (תאריך הערכה לשומה ולמועד עריכת שמאות למקרקעין)

אפשרות ראשונה

מיד לאחר אישור התוכנית המשביחה בעקבות “השטחים הנוספים שנקלטו על המקרקעין”. ההשבחה שצמחה נקבעת מיד לאחר אישור התוכנית על ידי שמאי מקרקעין המתמחה בהיטלי השבחה. מועצות מקומיות מוציאות שומות לנכסים בתוך שישה חודשים ממועד אישור התוכנית במשרדיהם ובמשרדי המועצה המחוזית. כל מי שחייב בהיטל יכול לערער לוועדת הערר ו/או לשמאי מכריע.

אפשרות שניה

דחיית השומה עד למימוש בפועל של הזכויות:

החליטה המועצה המקומית לדחות את הגשת השומה לנישום עד למועד מימוש הזכויות או שמוסד התכנון לא פרסם לוח-השומה, יראו את המועצה המקומית כמי שהחליטה על דחיית השומה עד למימוש הזכויות. במקרה של הארכה, הוועדה תודיע לבעל הקרקע על אחריותו בהיטל בתוך שישה חודשים מתחילת התוכנית המשביחה.

חשוב לציין כי לרוב הוועדה המקומית איננה מבצעת את תפקידה כראוי ועקב כך בעלי הזכויות אינם כלל מיודעים להליך שנוצר.

תשלום מידי

בעוד שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולה לדחות את יום עריכת השווי, כלומר יום עריכת השומה, יכול בעל הקרקע לבקש מהוועדה המקומית לבצע את השומה על מנת שיוכל לשלם את ההיטל במלואו באופן מידי. במקרה שכזה, על המועצה המקומית להגיש את השומה תוך 90 יום מהבקשה.

עלות היטל השבחה, כמה משלמים היטל השבחה

שיעורו הוא מחצית מערך ההשבחה שנוצרה.

אתן דוגמה לחישוב היטל ההשבחה: דירה ברובע 4 תל אביב בשווי 4,000,000 ₪, שוויה עלה לאחר אישורה של תכנית רובע 4 המשביחה ל-5,000,000 ש”ח. בשים לב כי ההשבחה היא 1,000,000 ₪ וההיטל שייגזר הנו 500,000 ₪ (מחצית מההשבחה).

חישוב מס השבחה

 כאשר יש כמות של תכניות משביחות תחת נכסים רבים ולא שולם ההיטל עבור אף אחד מהם?

שווי ההשבחה מחושב כהפרש בין שווי הקרקע לפני אישור התוכנית הראשונה לבין שווי הקרקע לאחר אישור התוכנית האחרונה. העיקרון הוא לשלם עבור כל ההשבחות. עם זאת, הפסיקה בשיטת החישוב שנויה במחלוקת.

נקבע בפסק דין רע”א 4217/04 ציון פמיני נ’ המועצה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, ואושר בפסקי דין נוספים, כמו ההחלטה המפורסמת רע”א 3002/12 המועצה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים נ’ אליק רון, ב. במקרה זה, כל שיפור בגוף נבדק, מה שנקרא “שיטת המקפצה”.

ריביות/פיגורים/ והצמדה

הצמדה – כאמור לעיל, ממועד התכנון ועד למועד מימוש הזכויות, עם מדד המחירים לצרכן או מדד ההשקעות בבנייה, לפי הנמוך מבניהם.

ריבית פיגורים

עקב איחור בתשלום היטלים לאחר מועד מימוש הזכויות יחולו תוספות הצמדה וריבית פיגורים בדומה לחובות ארנונה לרשויות מקומיות.

בית המשפט הנכבד לעניינים מנהליים ו/או ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה הדנים בערעורים או בערעורים על היטל ההשבחה, או השמאי המכריע, רשאים להפחית ריבית זו בתקופה שקדמה להליכה בהתדיינות. הם יכולים גם להפחית את החיובים שנבעו, כולם או חלקם, בשל תקופה שונה וכמובן שרק מטעמים מיוחדים.

אישור היטל השבחה לצורך רישום בטאבו

לצורך רישום פעולת מכר או חכירה בפנקסי המקרקעין יש להציג בפני הרשם תעודה החתומה ע”י יושב ראש הועדה המקומית או שלוחו, המעידה כי שולמו כל חובות היטל ההשבחה על המקרקעין, או ניתנה ערובה לתשלומו.

היטל השבחה פטור, במתנה לקרוב

סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית קובע כי העברה מכוח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרוב, אינה נחשבת ל”מימוש זכויות” ואינה מחייבת בהיטל השבחה.

הסעיף מגדיר כ”קרוב” את: בן הזוג, ההורה, סבים, צאצא, צאצא של בן זוג, אח ובני זוגם.

פעמים רבות שואלים האם יש פטור מהיטל השבחה לנכה. התשובה לצערנו היא שלילית.

להלן הקריטריונים לפטור בהיטל השבחה:

במקרים לא מעטים ניתן להביא להפחתת היטל השבחה או אף לקבל פטור מהיטל השבחה. בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה נמנים המקרים הפטורים מתשלום. להלן הנפוצים שבהם:

ניתן להשביח נדל”ן למגורים בקהילה או באזור שיקום כל עוד ההצהרה תקפה.

השבחת מקרקעין למוסדות חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, רווחה, בריאות או ספורט.

העיסוק אינו למטרת רווח במקרקעין של בית הקברות הציבורי ובלבד שהמקרקעין או תמורתו משמשים או מיועדים לשמש למטרות הנ”ל.

שיפורי נכס לבנייה או הרחבה של דירת מגורים המזכים את הבעלים בסיוע במסגרת אחת מתוכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון.

הנדל”ן שוכלל עקב הוספת שטחי שירות, מותאמים לנגישות.

שיפור הנדל”ן המשמש או מיועד לשימוש בדרכים ציבוריות.

המקרקעין משופרים עקב בניית מרחבים מוגנים בשטח המינימלי הנדרש. עד 2.5 תוספות קומות לתמ”א 38 השבחת מקרקעין להיתרי בנייה או הרחבת דירות למגורים.

השבחה עקב הקמת מערכות אנרגיה סולארית לייצור חשמל.

השבחת נכסים עקב בנייה או הרחבה של דירות מגורים, עד לשטח מקסימלי של 140 מ”ר. כאן המקום לציין כי התנאי הוא שהבעלים או קרובו של הבעלים יתגוררו בדירה לפחות 4 שנים לאחר סיום הבנייה.

מבנים או הרחבות מעל 140 מ”ר יחויבו בהיטל על בסיס יחסי.

היטל הנובע מהקלה או מהתרת שימוש חורג, רשאית הועדה לוותר על היטל השבחה בשל מצבו המהותי של בעל הקרקע.

בנייה אינה נחשבת כסוג של מבנים חקלאיים לצורך תשלום ההיטל.

לא יחולו השבחת מקרקעין למגורים באזורים שהוכרזו עליהם חובת מס השבחה (אזורי הכרזה לשיקום מבנים)

ערעור על היטל השבחה:

על שומת היטל השבחה ניתן לערער בתוך 45 ימים מיום קבלת ההודעה על השומה באחת מהדרכים הבאות:

השגה על שומת היטל השבחה:

פנייה בערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה לגבי טעות שנפלה בשומה (לגבי השווי). דיון הערעור יוגש על ידי עו”ד מומחה להיטלי השבחה אשר יפרט את הטיעונים לפטור מהתשלום. אם השומה שגויה, יצורף לערעור חוות דעת של שמאי מקרקעין המומחה בביצוע היטלי השבחה מטעם הבעלים. ועדת הערר רשאית לפנות ליו”ר מועצת שמאי מקרקעין לצורך מינוי של שמאי יועץ. לאחר מינוי, יגיש השמאי ערר מייעץ לוועדת הערר על הערר.

מיהו השמאי המייעץ לוועדה:

שמאי מייעץ הנו דומה לשמאי מכריע, בהבדל אחד, הוא לא מכריע בתיק, אלא פשוט נותן חוות דעת, בהתחשב במשק, ההכרעה תינתן על ידי בוועדת הערר.

ערעור על היטל השבחה תיקון 84, הליך של שמאי מכריע 

אם החייב בהיטל חולק על החיוב עצמו, אך מבקש להפחית את ההשבחה בהיטל על סמך חוות דעת של נישומים שונים. במקרה זה הוא רשאי, בתוך 45 ימים מיום קבלת ההודעה על החיוב, לבקש מיו”ר מועצת שמאי המקרקעין למנות שמאי מכריע שיקבע את הסכום לחיוב.

ערר על החלטת שמאי מכריע היטל השבחה

ערעור על שמאים מכריעים בתוך 45 ימים מיום מתן החלטת השמאי רשאי חייב או מועצה מקומית לערער בפני ועדת הערר לפיצויים לניסיון נוסף להפחתת ההיטל על החלטה זו.

ערעור לוועדת הערר – על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים.

ערעור על היטל השבחה I דרכים מומלצות לערעור על ההשבחה

יש בעלי נכסים רבים, בעיקר בתל אביב, המעדיפים לפנות להליך של שמאי מכריע מכיוון שאז הם צריכים לשלם רק לשמאי מקרקעין מקצועי מטעמם. עם זאת, למהלך זה יש שני חסרונות ברורים:

הם אינם יכולים לטעון טענות משפטיות על החיוב עצמו, כגון התיישנות, BID, אלא רק על הסכום הנגבה.

השמאי המכריע הודה למעשה בעובדות הטענות, שנקבעו על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה “באנרג’יקס – אנרגיות מתחדשות בע”מ נ’ הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה בע”א 36735/05/13…” שמאים מכריעים רשאים לפסוק שכר טרחה העולה על הסכום שהתבקש במקור על ידי המועצה המקומית. מנגד, ועדת הערר אינה יכולה לשנות את חיוב היטל השבחה, גם אם השמאי המייעץ קבע כי היטל ההשבחה צריך להיות גבוה מהדרישה המקורית.

כאשר נישום מערער על סכום שומה שהוצא על ידי ועדה מקומית, ועדת הערר יכולה להחליט: לקבל את הערר כפי שהוא, לדחות את הערר, לקבל את הערר בחלקו, אך ועדת הערר אינה יכולה להגדיל את גובה היטל ההשבחה. כך שדרך המלך היא לפנות לוועדת הערר ולהציג את כל הטיעונים המשפטיים והעובדתיים הן נגד האישום עצמו והן נגד גובה האישום. מסלול הערעור אמנם מצריך טיפול יסודי של  עורכי דין המומחים במיסוי ובדיונים בוועדת ערר, אך התוצאה יכולה להיות טובה בהרבה.

כיצד מתבצע הבירור לגבי גובה היטל ההשבחה

למי פונים כדי לאשר את היטל השבחה לצורך ברור גובה החיוב?

אם ברצונכם לברר האם חל עליכם היטל השבחה במכירת דירה והאם אתם מחויבים בתשלום וכמה תחויבו לפני מכירת הנכס שלכם, זכותכם לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך בדיקה.

לפי סעיף 126 תיקון לחוק התכנון והבנייה, אתה יכול להגיש בקשה לשומה “פרה רולינג” לפני מכירת הנכס שלך. תגובה על גובה ההיטל תינתן בתוך 90 יום. על הרשויות להגיב בתוך פרק זמן סביר – בדרך כלל תוך 45 יום – האם חל שיפור כלשהו.

עם זאת, חשוב לציין כי אם אתם מבקשים בקשה למידע על שומה, המועד להגשת ערעור או פנייה לפקיד שומה מכריע חל מיום קבלת התגובה מהעירייה. תיקון חוק התכנון והבנייה מס’ 126 לגבי תכניות כוללניות תכנית כוללת

מהי תכנית משולבת? תכנית הקובעת את גבולות הסמכות של הוועדה, כלומר הגבולות התחתונים והעליונים שאותם יכולה הוועדה לאשר לפי שיקול דעתה. התוכנית אינה מספיקה לצורך הגשת בקשה להיתר בנייה כיוון שנדרשת בה הכנת תכנית מפורטת.

תכנית 5000 – תכנית המתאר של עיריית תל אביב

התוכנית המקיפה והמפורסמת ביותר היא ת”א/5000 בתל אביב, מה שיצר קשיים רבים.

 זו תכנית כללית, לא מוגדרת, שמותירה מקום לשיקול דעת רחב למועצות המקומיות. בעבר נכסים שנמכרו לאחר אישור תכנית 5,000 השיתו על  בעל הנכס חיוב של עשרות ועד מאות אלפי שקלים.

כמובן שעל חיובים אלו בוצעו פניות ופניות רבות לשמאים מכריעים, שכן מדובר בתכנית כללית שאינה יכולה לגבות תשלומים משום שלא ניתן מכוחה לתת היתרי בנייה ובמסגרתה. גם חישוב ההשבחה ודחיית ניצלו די עורר מחלוקת רבה.

חשוב לציין כי עיריית תל אביב לא התעלמה מהבעייתיות של החיובים, אבל היה עליה להוציא שומות לדרישות תשלום כי אם לא, יטען הבעלים שמועד הוצאת הדרישה היה בכלל בזמן המימוש אולם לאחר  אישור תכנית 5000.

לאור כך יזמה עיריית תל אביב תיקון לחוק. ביום 18.07.2018 פורסם תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965, אשר קבע כי “תכנית כוללנית” איננה מוגדרת כ”תכנית” לעניין חיוב בהיטל.

אין זה פטור מוחלט מתשלום על ההשבחה שנוצרה ע”י התוכנית הכוללנית, אלא שהחיוב ייקבע לאחר אישור תכנית מפורטת. לשומה בגין אותה תכנית יוסיף השמאי גם את חישוב ההשבחה שנוצרה בתוכנית הכוללנית.

המשמעות של התיקון לחוק היא שהתשלום בגין תכנית כוללנית לא ישולם ע”י מי שמכר מקרקעין לאחר אישור התכנית, אלא ע”י מי שקנה ממנו ומכר לאחר הוצאת תכנית פרטנית.

היטל השבחה רובע 4 תל אביב I היטל השבחה תל אביב רובע 3.

עיריית ת”א הוציאה תכניות מפורטות המכונות רובע שלוש ורובע ארבע. התוכניות כאמור טומנות בחובן סל זכויות בנייה בדמות של הענקת שטחים למבנים אשר ששנת ההיתר לבנייתם הוא קודם לינואר 1980.

בעלי נכסים יוכלו לזכות במסלול זריז למימוש הזכויות במתכונת של תוספת קומות (חיזוק) או במתכונת של הריסה ובניית בניין חדש גבוה יותר. תכנית רובע שלוש אושרה בחודש ינואר 2018 ולצדה תכנית רובע ארבע שאושרה מאוחר יותר, בחודש מאי 2018.

לאחר הוצאת תכניות אלו, חויב כל מוכר מקרקעין בתשלום היטל השבחה שהגיע אף למאות אלפי שקלים. הוצאת החיובים היא בעייתית ביותר מכיוון שהזכויות שלטענת הוועדה המקומית ניתנו בתוכניות רובע 3 ו-4, כבר ניתנו לפני כן בתוכנית תמ”א 38 שהיא תכנית מתאר ארצית הפטורה מהיטל השבחה. לכן, בימים אלו מתנהלים מאות דיונים אצל שמאים מכריעים ובוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה.

צפוי כי בטווח הקרוב תוציא עיריית תל אביב תכניות ברובעים נוספים כמו תכנית רובע 5 ו-6. וחשוב שבעלי נכסים ברובעים אלו, ייקחו נתון זה בתכנון מכירת הנכס.