אגף שומת מקרקעין הוא אגף במשרד המשפטים. עיקר עבודתו היא עריכת שומה לכל עסקה של מקרקעין שהמדינה או מוסדותיה הם צד בעסקה. בראש האגף עומד שמאי המקרקעין של הממשלה.

סכום כסף שאותו נדרשים לשלם עבור קבלת היתר בנייה בהתאם לסוג ההיתר.

תשלומי חובה על הנכס כמו מיסים, היטלים ואגרות המוטלים על הבעלים של הנכס בשל הקרקע, בשל הבנייה הקיימת או בשל הבנייה המתוכננת.

קרקע פרטית שנמצאת בבעלות מלאה של אדם פרטי לעומת קרקע ציבורית שנמצאת בבעלות של גורם ציבורי.

אדמות מינהל הן אדמות בבעלות מינהל  מקרקעי ישראל (רמ”י), המהוות כ-92% משטחה של ישראל. בניגוד לקרקעות פרטיות, אדמות מינהל אינן ניתנות לרכישה, אלא להחכרה לתקופות ארוכות, בדרך כלל ל- 49 שנים. חוזה חכירה נחתם בין החוכר (הרוכש) לבין רמ”י, ותנאי החכירה כוללים תשלום דמי היוון ודמי חכירה שנתיים וקבלת אישור רמ”י לבנייה או להעברת זכויות חכירה. העברת זכויות חכירה אפשרית רק לאזרחי ישראל או זכאי חוק השבות, וכרוכה בתשלום דמי הסכמה לרמ”י ובאישור רמ”י. מבחינה היסטורית, אדמות מינהל רבות נרכשו על ידי הקרן הקיימת לישראל (קק”ל) בתנאי שיישארו בבעלות יהודית, כתוצאה מכך, העברת זכויות חכירה מוגבלת למי שעומד בקריטריון זה.

אדמה בבעלות המדינה המושכרת לאדם פרטי לתקופה מוגדרת, בדרך כלל ל- 49 שנים, לצורך בניית נדל”ן.

אדריכל הוא איש מקצוע מוסמך המלווה את היזם והקבלן לאורך כל תהליך הבנייה והוא בעל המקצוע האחראי על תכנון מבנים, על הגשת בקשות להיתר בנייה ופיקוח על תהליך הבנייה מתוך הקפדה על עקרונות תכנון ערים.

מתכנן חללים חיצוניים פונקציונליים ואסתטיים כמו מגרשי משחקים, גנים, בריכות שחייה ועוד.

אופציה במקרקעין זו זכות חוזית הניתנת לרוכש פוטנציאלי על ידי בעל הנכס המאפשרת לו לרכוש את הנכס .

אזורי מגורים שונים המסווגים בהתאם לתכנית בניין ערים(תב”ע) מאושרת.

אחוזי בנייה הם היחס שבין השטח המותר לבנייה לבין שטח המגרש, המבוטא באחוזים. תכנית בניין עיר (תב”ע) קובעת את אחוזי הבנייה המותרים לכל אזור מתוך התחשבות באחוזי הבנייה המותרים באזור.

אחר אישור תכנית פינוי בינוי הקובעת את קיבולת שטחי הבניה, מתרחש הליך של חלוקה ואיחוד מחדש של החלקות. תכנית זו קובעת את מיקום המגרשים החדשים ואת הקצאת זכויות לכל דייר מתוך התחשבות בחלק היחסי שלו בשווי הנכס.

פעולה המשלבת מספר הלוואות במטרה לרכוש דירה אחת. פעולה זו נקראת איחוד זכאיות

“אינשאט” מתייחס למחוברים רשומים באופן נפרד ממקרקעין

אישור הניתן לאחר סיום התשלום של כל האגרות על ידי מוסדות התכנון.

ניתן ע”י הרשות המקומית לתכנון ובניה עם סיום הבנייה והגשת כל הניירות שנדרשים.

אישור עירייה הוא אישור המעיד שאין חובות לרשות המקומית. האישור ניתן מאת הרשות המקומית והוא מופנה אל הטאבו. האישור לא יינתן במצבים של ליקויי בנייה או בבנייה בלתי חוקית.

זהו אישור עקרוני לקבלת משכנתא והוא כולל את הסכום הסופי של המשכנתא ואת התנאים שאותם מציע הבנק לקבלת המשכנתא. האישור הוא חלק מתהליך קבלת המשכנתא הניתן על סמך הצהרות של המבקש משכנתא על פרטים פיננסיים ועל ביטחונות.

אישור המעיד על היעדר חובות לרשויות המיסים ועל דיווח תקין בהתאם לחוק.

אכסדרה היא שדרת עמודים מקורה המשמשת כחלל תווך בין מבנה וחלקו החיצוני.

עיינו בבקשה במושג יחידת תועלת, במילון זה.

ארנונה היא מס מוניציפלי (עירוני) המוטל על ידי הרשות המקומית על כל מחזיק בנכס בתחום שיפוטה. המס משמש למימון שירותי העירייה או המועצה המקומית כמו תחזוקת הסביבה, ניקיון, תברואה ועוד פעולות בתחום התרבות, החינוך, הבריאות והרווחה.

אתיקה מקצועית של מתווך מקרקעין נוגעת לכללי ההתנהגות והערכים המחייבים את המתווך בעבודתו. כללים, שעליהם אחראי רשם המתווכים.

בועת נדל”ן היא מצב כלכלי שבו מחירי נכסי המקרקעין עולים באופן חד ומתמשך ללא קשר לגורמים כלכליים ריאליים גם במצבים של חוסר ביקוש.

תפקידו ליישב סכסוכים בין צדדים ללא צורך בהליך משפטי בבית משפט. הבוררות מוסדרת בחוק ומוכרת כמקצוע עצמאי.

נכס המשועבד כנגד הלוואה, להבטחת פירעונה.

 כאשר סכום הביטוח גבוה יותר מהערך של הנכס, מה שמזכה את המבוטח בהחזר פרמיה על פי חוק.

ביטוח אשר מכסה נזקים לכל חלקי המבנה (קירות, ריצפה, תקרות) כתוצאה מאירועים כמו שריפה, נזקי מים, פריצה ועוד.

ביטוח המכסה את החלקים המשותפים בבניין כמו חדר מדרגות, מעליות, צנרת, גגות ועוד.

ביטוח נכס הוא ביטוח המכסה נזקים פיזיים שעלולים להיגרם לנכס הנמצא בבעלות או בשכירות כמו מבנה, רכוש, ציוד, או כלי רכב.

זהו ביטוח המגן על דיירי הבית מפני תביעות כספיות גבוהות של צדדים שלישיים.

ביטוח הנעשה על ידי קבוצת אנשים בעלי מכנה משותף, כמו לדוגמא: בעלי משכנתאות, והמגן עליהם במקרי מוות.

זהו ביטוח המגן על בעל המעלית מפני נזקים פיזיים פתאומיים ולא צפויים שעלולים להיגרם למעלית, ביטוח המבטיח שירות שוטף של אחזקת המעלית ובדיקה של בודק מוסמך פעם בחצי שנה.

ביטוח שנועד להגן על הרכוש האישי של בעל הדירה מפני נזקים פיזיים העלולים להיגרם לתכולה כתוצאה מאירועים שונים. הביטוח מכסה את הנזקים בהתאם להסכם המפורט בפוליסת הביטוח.

זוהי הודעה שבה הבנק מודיע לרשם המשכנות כי ההלוואה שבגינה נרשם משכון על הנכס שולמה במלואה, ולכן יש לבטל את רישום המשכון.

זהו תהליך הכולל מספר שלבים, החל מבקשת ההלוואה ועד להעברת הכספים ללווה המסתיים עם העברת סכום ההלוואה ללקוח באמצעות שיק או זיכוי לחשבון של המוכר.

בית הוא מבנה קבע המשמש למגורים הכולל את הקרקע שעליה הוא בנוי.

בית טורי הוא מבנה אחד המחובר אופקית למבנים אחרים וכולל מספר יחידות דיור עם קומה אחת או אפילו יותר (יש הבדל בין בניין טורי המשמש כמבנה רכבת, לבין בית טורי).

בית משותף הוא בניין הכולל שתי דירות או יותר שרשום בפנקס הבתים המשותפים. לעיתים רישום זה קובע תקנון מוסכם המגדיר את זכויותיהם וחובותיהם של כל הדיירים בבניין. בהיעדר תקנון מוסכם בין בעלי זכויות יש להתייחס לתקנון המצוי.

בית פרטי הוא נכס מסוג בית בודד, העומד על מגרש אדמה עצמאי, ללא קירות המשותפים למבנים אחרים.

זהו פרויקט בנייה שבו מוקצים מגרשים באזורי פיתוח לאנשים פרטיים בדרך כלל באמצעות מכרז או הגרלה. רוכשי המגרשים בונים את ביתם על פי תנאי המכרז ומתוך עמידה בתקנות התכנון והבנייה.

בניין מגורים הוא מבנה המשמש כמקום מגורים לבעלי זכויות / לשוכרי דירות בכלל ולאנשים בפרט.

בנייה נמוכה מתייחסת למבנים למגורים בעלי מספר קומות נמוך, בדרך כלל עד שתיים, וכוללת בתים צימודי קרקע, קוטג’ים וילות, בתים דו משפחתיים או  בתים בני ארבע דירות וגם מבנים למגורים שאינם בנייה רוויה.

בנייה רוויה של רמ”י (רשות מקרקעי ישראל) מתייחסת לבניית מבני מגורים בעלי צפיפות גבוהה של מינימום ארבע יחידות דיור. בנייה זו מיושמת בעיקר עבור בנייני מגורים ומאופיינת במספר גורמים עיקריים כמו אתר הבנייה, מיקום המבנה, היעד של המבנה ועוד.

בנייה טרומית היא שיטה מתועשת המבוססת על הרכבה מהירה של חלקים שונים של הבניין  אשר מיוצרים במפעל ומגיעים מוכנים. שיטה זו מקצרת את תהליך הבנייה ומביאה לחיסכון בעלויות.  יתרונות נוספים של בנייה טרומית כוללים איכות בנייה גבוהה ותנאי עבודה נוחים יותר באתר. עם זאת, קיימים גם חסרונות, כמו גמישות תכנונית מוגבלת ופוטנציאל לבעיות איטום.

בנייה ירוקה היא גישה הוליסטית לתכנון, בנייה ותפעול של מבנים. היא מתמקדת ביצירת סביבה של מגורים נוחה ובריאה מתוך צמצום הפגיעה במשאבים טבעיים ובאקולוגיה. הבנייה הירוקה מאופיינת בשימוש בחומרים ממוחזרים, בחומרים הנחשבים לידידותיים לסביבה ותכנון אשר מאפשר חיסכון מקסימאלי של אנרגיה.

בנייה עצמית מתייחסת לבנייה שאינה למטרת מכירה, אלא לשימוש של בעל המגרש, לקבוצת רכישה או לבנייה להשכרה

בנייה של מבנים הנמצאים בתהליך בנייה פיזית טרם השלמתם. לא כולל מבנים שתהליך בנייתם הופסק לתקופה ארוכה.

בנייה פרטית מתייחסת לכל בנייה שאינה ציבורית. היא כוללת גם בנייה של המגזר ההסתדרותי.

הבנייה ביוזמת הממשלה, המוסדות הלאומיים, הרשויות המקומיות והחברות שבשליטתם המלאה של המוסדות האלה; ראו גם: פרוגרמת הבנייה של משרד הבינוי;

בנייה ציבורית היא בנייה ביוזמת גופים ציבוריים כמו ממשלה, רשויות מקומיות ומוסדות לאומיים וחברות שונות הנמצאות בשליטתם.

בנייה רוויה הינה ההיפך הגמור בניית של צימודי קרקע, משום כי אופיינת בבנייתו של מבנה המונה מספר של קומות (לפחות שתי קומות ולפחות ארבע יחידות דיור או יותר מכך).

בנייה שלא למגורים מיועדת למגוון שימושים, כמו הארחה, עסקים, תעשייה, מלאכה, מבני ציבור ומשק חקלאי ועוד שימושים שאינם מוגדרים לבניה למגורים.

בניין הוא מבנה אדריכלי, המשמש כמחסה ונתפס ממושכות על ידי בני אדם.

זהו מבנה רב-קומתי, לפחות בן שתי קומות, עם 4 יחידות דיור או יותר, שחלקן ממוקמות מעל חלק מיחידות דיור אחרות.

זהו מבנה המשמש כבניין משני הצמוד לבניין העיקרי, בחצר שלו, בחלק ממנו או על הגג שלו. מטרת המבנה היא לשרת את הבניין המרכזי.

בנק מלווה הוא מוסד פיננסי המעניק ליווי פיננסי לקבלנים וליזמי נדל”ן העוסקים בבנייה ומכירה של נכסי מקרקעין. תפקידו המרכזי הוא מימון עלויות הבנייה של הפרויקט באמצעות מתן הלוואה. במקביל, הבנק מינהל את הכספים המשולמים על ידי רוכשי הנכסים מתוך פיקוח ודאגה לכך שכספים אלו יופנו בראש ובראשונה למימון עלויות הבנייה.

בנקים למשכנתאות הם גופים פיננסיים המספקים הלוואות למימון רכישת דירה ומנפיקים תעודות זכאות לזכאים של משרד השיכון.

ברשימת הבנקים שמהם אפשר לקבל משכנתא נמצאים: בנק דיסקונט, בנק איגוד, בנק מזרחי טפחות, בנק ירושלים, הבנק הבינלאומי למשכנתאות ובנק משכן פועלים משכנתאות.

שימו לב: בפרסום רשימת הבנקים הנ”ל אנו לא ממליצים על אחד מהבנקים הנזכרים לעיל.

בעל זכויות הוא מי שמחזיק במקרקעין בזכות חכירה (שכירות ארוכת טווח) הרשאה לשימוש ו/או כל זכות אחרת כדין כמובן, בקרקע.

בעלות היא הזכות להחזיק, להשתמש ולעשות כל עסקה במקרקעין, בכפוף לחוק.

מושעא הוא מונח משפטי המתייחס לבעלות משותפת של מספר אנשים בנכס מקרקעין כאשר אין חלוקה ספציפית של זכויות הבעלות בין השותפים. במילים פשוטות, כל שותף במושעא מחזיק בחלק יחסי ובלתי מסוים מכל חלק וחלק בנכס.

את הבקשה יש להגיש באמצעות טופס ייעודי לרשות המיסים הכולל פרטים כמו תאריכים של קנייה ורכישה, פרטים על האחזקה של הנכס במהלך השנים והסברים על שגיאות אפשריות.

אדם בעל זכויות במקרקעין שאינן זכויות קניין. אדם זה מחויב לפנות את המקרקעין בתום תקופת הרשות. אי פינוי יביא להגשת צו פינוי נגדו.

גבול מגרש הוא הקו המפריד בין מגרש אחד למשנהו, הקו קבוע בתכנית חלוקה ומסומן בשטח.

גומחה (נישה) היא שקע בקיר (חלל השקוע בתוך הקיר) לרוב קטן יחסית, המוגדר גם על ידי שלושה קירות וגג פתוח.

גוף ציבורי מוגדר ככל גוף הממלא תפקיד ציבורי בהתאם לחוק, לרבות משרדי ממשלה, מוסדות מדינה, רשויות מקומיות וכל גוף אחר הממלא תפקיד ציבורי.

גורם יעיל הוא מושג המתייחס לפעילותו של מתווך מקרקעין בעסקה של מקרקעין. לא די בכך שהמתווך יציג נכס ללקוח, אלא עליו לפעול באופן יעיל ולקדם את העסקה עד להגעה להסכם מחייב בין שני הצדדים.

גורם מארגן בקבוצת רכישה הוא גוף, אדם או חברה, שמטרתו לארגן קבוצה של רוכשים לרכישת מקרקעין משותפת ובניית פרויקט בנייה כולל הכנת החוזים המשפטיים עבור פעולות הקבוצה.

גורם מלווה הוא בנק או גוף המעניק אשראי חוץ-בנקאי, כמו חברת ביטוח, אשר מוסמך להנפיק פוליסות ביטוח או ערבויות בנקאיות לטובת הדיירים. בדרך כלל בפרויקטים של התחדשות עירונית היזם פונה לעזרה במימון הפרויקט, ולכן הוא פונה לגורם מלווה.

גורם משכן הוא גוף המשכן או מאכלס את הבניין ומלווה את החוכר לאורך כל התהליך, החל ממועד הרכישה של זכות החכירה ועד לרישום החכירה בלשכה של רשם המקרקעין.

גוש הוא שטח מוגדר במקרקעין המכיל בתוכו חלקות לבנייה ושטחים המוגדרים כשטחים ציבוריים.

גוש חלקה מציין את הרישום ואת הסימון של הקרקע כמו שנרשם במשרדי המקרקעין בישראל ומסמן את המיקום המדויק של החלקה בהתאם לרישום במפות ישראל ובמקרקעי ישראל.

יחידת רישום של מקרקעין שטרם הוסדרו לצורך גביית מס רכוש.

גזוזטרה היא חלק אשר בולט מקיר הבניין. היא לרוב פתוחה משלושה צדדים ומוקפת במעקה.

גישת ההשוואה היא גישה מקובלת להערכת שווי זכויות במקרקעין. היא מתבססת על ניתוח עסקאות מכר של נכסים דומים באזור ועל ניתוח הון ועל צפי של הכנסות עתידיות.

קומה מוגבהת חלקית הפתוחה אל הקומה שמתחתיה (תקרת-ביניים).

גמר בנייה מוגדר כאחד משני המצבים הבאים: כל עבודות הבנייה, כולל עבודות טכניות, הסתיימו או שכבר הוחל בשימוש ביותר ממחצית השטח.

עסקה במקרקעין תיכנס לתוקף רק לאחר רישומה בפנקסי המקרקעין. מועד הרישום נקבע בהתאם לשעה שבה אושר רישום העסקה כבית משותף בטאבו. עסקה שלא נרשמה תיחשב כהתחייבות בלבד, ולא כעסקה גמורה.

גנזך הוא מקום אחסון שבו שמורים תיקי בניין של נכסים בתחום העיר. תיקים אלה מכילים את כל הפרטים הרלוונטיים על הנכס, ביניהם תיק בניין עם שרטוטי וכל הפרטים הנדרשים.

זהו תהליך שבו מעבירים משכנתא קיימת מנכס שנמכר לנכס חדש.

גרמושקה היא תכנית מפורטת נמצאת במחלקת הנדסה ובניין בעירייה. היא כוללת את מידות הנכס/ים, את המיקום של נכס/ים במגרש, את תיאור הבניין, את שרטוטי בנייה, היתרי בנייה ועוד. כל אחד יכול לעיין בה לעיתים בתשלום אגרה ולעיתים לאו.

זהו מבנה צמוד קרקע המחולק לשתי יחידות דיור נפרדות כאשר לכל אחת מהן כניסה פרטית וחצר נפרדת. הבתים מחוברים זה לזה בקיר משותף.

דו”ח אפס הוא ניתוח כלכלי מעמיק הבוחן את הכדאיות הכלכלית של פרויקט נדל”ן. הוא נעשה לפני תחילת הפרויקט ומטרתו לספק ליזמים ולמשקיעים תמונת מצב ברורה בנוגע לפוטנציאל הרווח הצפוי. הדו”ח נכתב על ידי שמאי מקרקעין אשר מסתמך על הזכויות של הבנייה, על העלויות של הבנייה, על הערכה של שווי הקרקע, על התחזית של מכירת הדירות החדשות ועוד.

דו”ח חברתי הוא מסמך מרכזי במיזמי התחדשות עירונית (פינוי בינוי). הוא נועד לאסוף מידע חברתי וקהילתי על מתחם הפרויקט ולנתחו, תוך בניית תכנית קהילתית – חברתית שתתאים לצרכים ורצונות התושבים.

דופלקס היא דירת מגורים בעלת שני מפלסים (קומות) המחוברים ביניהם במדרגות פנימיות.

דיור ציבורי הוא מערך של דירות בבעלות המדינה המנוהלות על ידי חברות משכנות. דירות אלו מיועדות למי שזכאים לסיוע בדיור בהתאם לקריטריונים מוגדרים ומאפשרות להם לגור תמורת תשלום חודשי מופחת.

דיירי דיור ציבורי בפינוי בינוי: לאחר מימוש פרויקט פינוי בינוי, הדיירים של הדיור הציבורי רשאים לחזור לגור בדירה של  דיור ציבורי חדשה באותו מתחם, לעבור לדירה חלופית של דיור ציבורי הנמצאת מחוץ למתחם או לקנות את הדירה שבה הם התגוררו.

דייר מוגן הוא דייר ששוכר דירה ונהנה מזכויות מיוחדות המעוגנות בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל”ב – 1972.

דייר סרבן הוא בעל דירה, שהינו בעל זכויות בבית משותף המתנגד לפרויקט התחדשות עירונית, תוך הצבת תנאים בלתי סבירים כתנאי להסכמתו. רוב מיוחס של בעלי הדירות בבניין, שהסכימו לעסקה, רשאים לתבוע את הדייר הסרבן או לדרוש אכיפה של ביצוע כנגדו. החוק קובע תנאים ספציפיים בהם סירוב של דייר ייחשב סביר בהקשר של עסקת פינוי בינוי.

דיירות מוגנת היא מעמד מיוחד המוענק לדיירים מסוימים המעניק להם זכויות שכירות מוגברות מעבר לזכויות סטנדרטיות ומגנה עליהם מפני הוצאה מהנכס שבו הם נחשבים לדיירים מוגנים למשך כל תקופת השכירות. מעמד זה מעוגן בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל”ב-1972 המדגיש מספר פרמטרים שעל הדייר המוגן לעמוד בהם כמו, למשל, תשלום דמי מפתח.

זהו מבנה ארעי או קבוע המיועד לדיור, הכולל חדר או מערכת חדרים, כמו גם חדרי שירות. גישה לדיירות זו אפשרית משטח משותף עם הדירות האחרות הנמצאות בבניין או מהרחוב ואו לחילופין גישה באמצעות שטח פרטי שאינו משותף וצמוד לדירה – דוגמת דירת גן.

דירה בבנייה רוויה היא דירה אשר נמצאת בבניין מגורים, בניין מגורים המונה מספר קומות שנבנה למגורים, אך עדיין לא סיים את תהליך הבנייה והתכנון שלו.

דירה מזכה היא דירה שבעליה מחזיק בה למשך תקופה קבועה של 18 חודשים, וכל הזמן הזה הוא לא היה בעל דירות נוספות (כלומר בעלים של דירה אחת בלבד).

דירות המצויות בכל שלבי הבנייה משלב יציקת היסודות, אך עדיין לא נגמרה בנייתן.

דירקטור הוא חבר בגוף המינהל של חברה הנקרא דירקטוריון. לפי חוק החברות הממשלתיות תשל”ה-1975, שר יכול למנות דירקטור מטעם המדינה.

הדירה העליונה של הבניין, דירה המשתרעת על הגג במפלס אחד, דירה שיש לה יציאה ישירה למרפסת אשר מקיפה אותה לעיתים מכל צדדיה.

סוג נכס. דירה עם גג צמוד מעליה. לרוב עם כניסה ישירה מהדירה עצמה לגג.

דירת גן היא דירה הנמצאת בקומת קרקע בבניין משותף, דירה שיש לה גינה פרטית צמודה.

דירה המוגדרת כדירת יחיד היא דירה אשר מעניקה פטור לבעלי הדירה מתשלום מס הכנסה ומס שבח ו/או כל אחד לגופו בעת מכירת הדירה. תנאי הפטור הם שהדירה תשמש למגורים בפועל, שתהיה בבעלות בלעדית של אדם פרטי ושבעליה יתגורר בה במשך 18 חודשים לפחות לפני מכירתה. בנוסף, לא יהיו בבעלות המוכר דירות נוספות במועד מכירת הדירה.

דירת תמורה היא דירת מגורים חדשה בבית משותף מחודש אשר ניתנת לבעל הזכויות בדירת המגורים בבית המשותף שנהרס. הדירה ניתנת במסגרת של מיזם להתחדשות עירונית כתמורה לדירה שבה התגוררו הבעלים לפני ההריסה של הבית המשותף.

דמי חכירה מהוונים הם תשלום המשולם מראש עבור זכות החכירה של נכס עד לסיום התקופה של החכירה.

דמי היוון הם תשלום חד פעמי המשולם מראש עבור דמי חכירה עתידיים של קרקע. התשלום מחושב מתוך התחשבות בריבית וחל על חוכר קרקע בבעלות המדינה המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל.

מלוא התשלום של דמי היוון מקנה לחוכר הקרקע מספר יתרונות: פטור מתשלום של דמי חכירה שנתיים, פטור מתשלום של דמי הסכמה בעת העברת הזכויות על הקרקע ומחזקים את הזכויות שלו בקרקע.

דמי היתר הם תשלום נוסף שעל חוכר הקרקע לשלם לרשות מקרקעי ישראל. התשלום נועד למימוש של הזכויות בקרקע, זכויות שלא ניתנו לו בחוזה החכירה, בהתאם לנהלים של הרשות.

דמי הסכמה הם תשלום שעל חוכר הקרקע לשלם למינהל מקרקעי ישראל כתנאי להעברה של זכויות החכירה בנכס.

דמי חכירה הם תשלום תקופתי (לרוב שנתי) המשולם על ידי חוכר קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל. גובה התשלום נקבע בהתאם לערך הכספי של הקרקע ולפי תנאים שנקבעו בחוזה החכירה.

דמי חכירה ראשוניים (דח”ר) הם תשלום חד פעמי המשולם על ידי חוכר קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל. גובה התשלום נקבע בהתאם לשווי הקרקע בעת רכישה של זכות החכירה.

דמי חכירה שנתיים (דח”ש) הם תשלום שנתי המשולם על ידי חוכר קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל. התשלום משולם לאורך כל התקופה של החכירה והוא נועד עבור זכות השימוש בקרקע בהתאם למטרה של ההקצאה.

דמי מפתח הם תשלום חד פעמי המשולם על ידי דייר לבעל נכס כתנאי לקבלת זכות השכירות או עבור החזרה של הנכס לבעליו. גובה התשלום נקבע בהסכמה בין הצדדים, אך לרוב הוא נקבע לפי הערך של 60% משווי הנכס.

דמי שכירות הם תשלום תקופתי (לרוב חודשי) המשולם על ידי דייר לבעל נכס עבור זכות השימוש בנכס. גובה דמי השכירות נקבע בהסכמה בין הצדדים ומופיע בחוזה השכירות.

דמי שכירות ראויים הם סכום הכסף ששוכר סביר היה מוכן לשלם עבור הזכות של השכירות בנכס, ובעל נכס סביר היה מוכן לקבל, בתנאי שוק מקובלים, הוגנים ותחרותיים.

דמי תיווך הם תשלום חוקי הניתן למתווך עבור שירותיו בקידום עסקה נדל”נית. גובה התשלום נקבע בהסכם בין המתווך ללקוח, אך לרוב הוא נע בין 1.75% ל-2% משווי העסקה. בהתאם לחוק דמי התיווך יינתנו רק למתווך בעל רישיון חוקי לתיווך נדל”ן, כאשר שירותי התיווך הוזמנו על ידי הלקוח בכתב והמתווך ביצע מינימום של שתי ניסיונות שיווק בתקופה שבה הייתה לו בלעדיות על הנכס.

דרך היא תוואי המאפשר מעבר של כלי רכב, של הולכי רגל או של בעלי חיים כולל מסילת הרכבת ומתקני דרך כמו אי תנועה, קירות תומכים, תעלות, סוללה המונעת רעש ועוד מתקני דרך נוספים.

הודעת משכון היא מסמך משפטי חתום על ידי בעל זכויות בנכס המוגש לרשם המשכונות. בהודעה זו מצהיר בעל הזכויות כי הוא משעבד את זכויותיו בנכס לטובת הבנק, ומוסיף בקשה לרשם המשכונות לבצע רישום של משכון זה.

הון הוא מונח כלכלי המתייחס למכלול הנכסים של הנכסים השייכים לאדם, לחברה או לגוף כלשהו שיש בהם פוטנציאל ליצירת תוצר או הכנסה.

גוף ציבורי המוקם על ידי הרשות המקומית (עירייה, מועצה מקומית וכדומה). תפקידה לאשר תכניות בנייה ומתן היתרי בנייה בתחום שיפוטה של הרשות המקומית.

הזמנת שירותי מתווך במקרקעין בכתב היא תנאי הכרחי לקבלת דמי תיווך.

היוון הוא הליך של תשלום חד פעמי מראש עבור דמי חכירה עתידיים. תשלום זה מחושב בהתבסס על מספר גורמים ביניהם: תקופת החכירה, שיעור דמי החכירה וריבית ניכיון. הנהלת מקרקעי ישראל קבעה שיעור קבוע להיוון בגובה של 5.5% מערך הקרקע. משמעות הדבר היא שמי שרוצה להוון את דמי החכירה שלו, יצטרך לשלם סכום חד פעמי השווה ל-5.5% משווי המקרקעין. הזכויות במקרקעין לאחר ביצוע ההיוון נקבעות בהתאם לשטח המבונה המוחכר.

היוון דמי חכירה שנתיים הוא הליך שבו משלמים סכום חד פעמי מראש בשביל כל דמי החכירה העתידיים שצריך לשלם לרשות מקרקעי ישראל (רמ”י) עבור התקופה של החכירה או עבור יתרת התקופה.

תשלום לרשות המקומית עבור העלייה בשווי הקרקע כתוצאה מאישור התכנית המפורטת ו/או משינוי בתכנית הנוכחית. גובה ההיטל הוא מחצית מהערך של ההשבחה, כלומר, מחצית מההפרש שבין שווי הקרקע בשימוש החדש לבין השווי שלה שהיה בשימוש בעבר.

היתר בנייה הוא רישיון רשמי המאפשר ביצוע עבודות בנייה, רישיון הניתן על ידי מוסד התכנון. את הבקשה יש להגיש באמצעות בעל מקצוע המוסמך בחוק כמו מהנדס או אדריכל. כדי לקבל את ההיתר יש לצרף חתימה של קבלן, מפקח ומהנדס שלד.

 עיינו בערך פדיון המובא במילון המושגים הזה.

עיינו בערך פדיון פוטנציאלי המובא במילון המושגים הזה.

עיינו בערך רווח תפעולי נקי המובא במילון מושגים זה.

הלוואה בריבית משתנה היא הלוואה שבה גובה הריבית נקבע לתקופה קצובה מראש (לדוגמה, שנה אחת), ואחר כך היא משתנה באופן תקופתי בהתאם למדד, לרוב בהתאם למדד המחירים לצרכן. זוהי הלוואה הנושאת הצמדה למדד וריבית.

הלוואה בריבית פריים היא הלוואה שבה גובה הריבית נקבע בהתאם לריבית הפריים של הבנק, בהפחתה או בתוספת של מרווח קבוע (נקרא גם “ספרייד”).

הלוואה בריבית קבועה היא הלוואה שבה גובה הריבית נקבע מראש ואינו משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה.

הלוואה חדשה היא הלוואה שבה הלווה מקבל סכום כסף נוסף.

הלוואה חופשית היא הלוואה שאינה ניתנת על ידי גוף בנקאי מוסדר, אלא על ידי גורם פרטי או חברה פרטית.

הלוואה מוכוונת היא הלוואה ניתנת על ידי גוף פיננסי, לרוב בנק, בהתאם להסדר מיוחד שנחתם בין הגוף הפיננסי ובין הממשלה או בין כל גוף ציבורי אחר.

הלוואה משלימה היא הלוואה ניתנת על ידי תאגיד בנקאי לזכאים להלוואה מוכוונת, בנוסף להלוואה המוכוונת ובאותה מטרה.

הלוואה עומדת היא הלוואה מיוחדת שבה הלווה אינו נדרש לשלם תשלומים חודשיים קבועים כל עוד הוא מקיים את תנאי ההלוואה.

הלוואה צמודת דולר היא הלוואה שבה סכום הקרן והריבית משתנים בהתאם לשער הדולר.

הלוואה שחודשה מתייחסת לשינוי מסלול ההלוואה, כגון מעבר ממסלול בריבית משתנה למסלול בריבית קבועה. שינוי זה גורם לשינוי בריבית ההלוואה, אך אינו גורם להגדלה בהיקף של ההלוואה.

הלוואת בולט, הידועה גם כ”הלוואת גישור” או “הלוואת בלון”, היא הלוואה שבה מרבית סכום ההלוואה, הכולל את הקרן והפרשי ההצמדה, משולם בסוף תקופת ההלוואה. במהלך תקופת ההלוואה, הלווה משלם רק את הריבית על סכום ההלוואה.

הלוואת בלון היא הלוואה שבה מרבית סכום ההלוואה, הכולל את הקרן והפרשי ההצמדה, משולם בסוף תקופת ההלוואה. במהלך תקופת ההלוואה, הלווה משלם רק את הריבית על סכום ההלוואה.

הלוואת גישור היא הלוואה מיוחדת המאפשרת מימון ביניים לרכישת נכס חדש מתוך שימוש בנכס הקיים כבטוחה.

הלוואת זכאות היא הלוואה מיוחדת הניתנת מהכספי של המדינה לזכאים שקיבלו תעודת זכאות שבה מפורטת היקף ההלוואה על פי קריטריונים ספציפיים בהתאם לקריטריונים שנקבעו על ידי משרד השיכון.

המועצה הארצית לתכנון ובנייה היא מוסד תכנון סטטוטורי עליון הפועל במסגרת חוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965. הוועדה העליונה אחראית על תכנון ובנייה של הערים.

הסכם הוא מסמך משפטי המהווה ביטוי להסכמה בין צד אחד לצד השני או יותר בנוגע לזכויותיהם וחובותיהם בביצוע עסקאות. גם הסכם בעל פה מחייב, אך בתנאי שהוא נאמר בנוכחות עדים.

הסכם גג הוא הסכם מחייב שנחתם בין המדינה, בין רשות מקרקעי ישראל או בין משרד הבינוי והשיכון לבין רשויות מקומיות נבחרות. מטרת ההסכם היא להגדיל משמעותית את היצע הדירות בישראל מתוך התמקדות בהקמת שכונות חדשות.

זהו מסמך אשר נחתם בין צד אחד (הדיירים) לצד השני (היזם) ומטרתו היא ביצוע עסקה מסוג של ביצוע פרויקט להתחדשות עירונית.

הסכם הרשאה הוא הסכם משפטי בין הרשות (עירייה, מועצה מקומית וכדומה) לבין מחזיק (אדם פרטי, חברה וכדומה) המגדיר את תנאי השימוש בקרקע בבעלות הרשות. הסכם הרשאה מייעד  את הקרקע לצורך שימוש זמני ואפשר לבטל אותו בהתאם לצרכים של הרשויות.

הסכם עסקה מלא הוא חוזה מחייב הנחתם בין יזם לבעלי דירות בבניין. במסגרת ההסכם, מתחייבים בעלי הדירות למכור את זכויותיהם בקרקע ליזם אשר בתמורה מתחייב להרוס את המבנה הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש. ההסכם צריך לכלול, בין היתר: את הערבויות שמציע היזם, את העקרונות לתמורה שיקבלו בעלי הדירות, את הפרטים על בעל המקצוע שיבצע את הבנייה כמו מהו הניסיון שלו, איך אפשר לתקשר אתו ולוח זמנים להתקדמות הפרויקט.

הסכם פאושלי הוא חוזה בין קבלן ליזם או ללקוח פרטי, הסכם שבו נקבע מחיר סופי מראש עבור ביצוע עבודות בנייה. מחיר זה נקבע על ידי הקבלן בהתבסס על נתוני הנכס כמו: שטח הנכס, רמת גימור, מפרט טכני, לוחות זמנים ותנאי תשלום ולאו דווקא בהתאם לעבודה הנדרשת.

הסכם פיתוח הוא הסכם מחייב שנחתם בין הרשות המקומית לבין יזם. מטרת ההסכם היא להסדיר את תנאי הפיתוח של קרקע המיועדת לבנייה. כאשר מתקיימים תנאי ההסכם רשאי היזם ליצור קשר עם הרשות המקומית בחוזה של חכירה.

הסכם שיתוף הוא הסכם הנקבע על בסיס סעיף 27 של חוק המקרקעין, חוק הקובע שבעלות בקרקע היא “בלתי מסוימת” (בעלות במושע). ההסכם נערך ונחתם במטרה לייחד את החלק של הבעלים במקרקעין שעליו בונים. במסגרת ההסכם קובעים מה יהיה החלק של כל אחד מבעלי הקרקע.

הסכמה לא בלעדית היא התקשרות בחוזה בין בעל נכס (המוכר) לבין מתווך, אמנם זוהי התקשרות חוזית, אך היא אינה בלעדית. כאשר בעל הנכס מבקש מהמתווך למכור לו את הנכס הוא מתחייב לשלם עמלת תיווך. בשונה מהשיטה שבה המתווך מקבל בלעדיות, בעל הנכס רשאי לפנות למספר מתווכים.

העברת זכות חכירה היא פעולה משפטית במסגרתה מועברת זכות החכירה במקרקעין, בשלמותה או בחלקה, מאדם אחד, לאדם אחר בתמורה או גם בלי תמורה.

שלב “מסירת החזקה” הוא נקודת ציון משמעותית בהליך רכישת דירה. בשלב זה, המוכר מעביר את החזקה הפיזית בדירה הכוללת את המפתח ואת השליטה בפועל ואת הבעלות בנכס לקונה. במקביל, הקונה מעביר למוכר את יתרת התמורה עבור הדירה.

הערת אזהרה היא רישום רשמי במרשם המקרקעין. רישום זה נועד להגן על זכויותיו של אדם (הזוכה) כנגד עסקאות עתידיות שעשויות להתבצע במקרקעין.

חוק התכנון והבנייה מחייב הפקדת תכנית של בניין עיר (תב”ע) לתקופה מוגדרת. מטרת הפקדת התב”ע היא לאפשר לכל אדם המעוניין בכך לעיין בה וכך לאפשר למי שזכויותיו או נכסיו מושפעים מהתכנית להגיש התנגדות. כמו כן, חוק התכנון והבנייה מחייב פרסום של כל תכנית בניין עיר (תב”ע) או שינוי בה, בשלושה עיתונים יומיים. מטרת הפרסום היא לאפשר לכל אדם המעוניין בכך לעיין בתכנית ולהגיש התנגדות, במידה וזכויותיו או נכסיו מושפעים ממנה. לאחר פרסום התב”ע, קיימת תקופה של 60 ימים שבמהלכה אפשר להגיש התנגדות. מטרת הפקדת התב”ע היא ליצור תקופה המאפשרת דיון ציבורי בנוגע לתכנית ונותנת הזדמנות לכל הגורמים הרלוונטיים להביע את עמדתם.

הפקעת קרקע היא פעולה משפטית שבה המדינה לוקחת זכות קניינית במקרקעין מבעליהם, בדרך כלל לצורך ציבורי.

הפשרת קרקע היא תהליך שבו משנים את ייעודה של קרקע מלא בנייה (חקלאית, יער, שטח פתוח) לקרקע המיועדת לבנייה.

הצמדות היא פעולה משפטית במסגרתה מחברים שטח (יחידות נוספות במקרקעין) לדירה בבניין משותף.

נכס הנמצא בבעלות של ארגון או של מוסד דתי אשר משמש לרוב למטרות צדקה או דת.

הקלה היא בקשה כחלק מהיתר בנייה הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, במטרה להגדיל את היקף הזכויות הנובע מתכנית בניין עיר (תב”ע) הקיימת ואו לחרוג מקווי בניין ו/או להגדיל את כמות יחידות הדיור ועוד. ההקלות ניתנות לבעלים של נכסים שהצרכים שלהם השתנו במשך הזמן והן מאפשרות להם לבנות יותר ממה שמותר לפי החוק, אך רק במידה שהן אינן מהוות סטייה ניכרת. קבלת הקלה גוררת תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית כיוון שהיא מעלה את ערך הנכס.

הקצאה היא חלוקה של קרקע, בין אם מדובר במגרש בודד או בזכויות בקרקע משותפת, בין בעלי זכויות קנייניות שונים. התהליך מתבצע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך ומתועד בתכנית חלוקה ואיזון. תכנית זו יכולה להיכלל במסגרת תכנית איחוד וחלוקה או להתבצע באופן עצמאי כחלוקה של קרקע לפי החלקים היחסיים של כל בעלי הזכויות. כדאי לעיין בערכים “איחוד חלקות” ו”איחוד וחלוקה מחדש של חלקות” אשר מופיעים באות א’ במילון מושגים זה.

השבחת חסר מתארת מצב שבו קיימת השקעה נמוכה יחסית במחוברים (נכסים צמודים לקרקע) בהתייחסות לטעמי השוק.

השבחת יתר מתארת מצב שבו קיימת השקעה מופרזת במחוברים (נכסים צמודים לקרקע) בהתייחסות לטעמי השוק.

השקעות בבנייה הן סך כל ההשקעות בתחום הבנייה, הן למגורים והן ליעדים אחרים, וכן השקעות בתשתיות כמו סלילת כבישים ומסילות ברזל, הכשרה של  קרקע לבנייה, הנחה של צינור מים, תיעול וגם ביוב.

התאמות בנכס הן שינויים תכנוניים ופיזיים שמטרתם להתאים את הנכס לשימוש הרצוי. כמו לדוגמה, שינוי בבניין המשמש כמפעל במטרה להתאים אותו למשרד.

זהו מסמך משפטי שבו מתחייב בעל נכס להבטיח את רישום משכנתא לטובת הבנק. התחייבות היא בטוחה זמנית עבור הבנק.

התחלת בנייה זוהי ההתחלה של החפירה של יסודות המבנה (הערת הכותב: בעת קבלת היתר בניה יש לוודא כי התקבל אסמכתא בדמות אישור לתחילת עבודות בניה).

וילה זהו בית בודד וצמוד לקרקע מבודדת.

שש ועדות מחוזיות פועלות בישראל, וכל אחת מהן אחראית על התחום של התכנון במחוז מסוים. הוועדות המחוזיות מפקחות על עבודתן של הוועדות המקומיות, יוזמות תכניות מתאר מחוזיות וקובעות את המדיניות של התכנון במחוז להוציא תכניות המקודמות בערים שיש להן ועדה עצמאית משלהן או באמצעות הוועדה הארצית. הוועדות המחוזיות הן הגורם המוסמך לאשר את מרבית התכניות המקודמות במחוז כולל תכניות להתחדשות עירונית.

בכל עיר ומועצה מקומית בישראל פועלת ועדה מקומית של תכנון ובנייה. שר הפנים קובע את שטחיהן וגבולותיהן של ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה. החוק מבחין בין הרשות המקומית לוועדה המקומית. הוועדה המקומית רשאית להקים ועדות משנה.

ועדה מרחבית היא ועדה לתכנון ובנייה שהוקמה מטעם שר האוצר במרחב תכנוני מיוחד הכולל מספר יישובים. לוועדה מרחבית סמכויות זהות לאלו של ועדה מקומית לתכנון ובנייה.

 זוהי ועדה שתפקידה לטפל בבקשות מקומיות להיתר

זוהי וועדה עליונה שתפקידה לתכנן את הערים ואת הבנייה.

זוהי ועדה שקיבלה הסמכה לדחות או לאשר את הבקשות המוגשות להיתר.

ועדת היגוי ותכנון מורכבת מהגורם המזמין, מרשויות המקומיות, מרשויות מקומיות סמוכות, ממשרדי ממשלה ומנציגים  של מינהל מקרקעי ישראל, של משרד התחבורה ושל המשרד להגנת הסביבה ועוד. הרכב זה נועד להבטיח ייצוג הולם לכל הגורמים המעורבים בתהליך התכנון, וכן לקדם שיתוף פעולה ותיאום בין הגורמים השונים.

ועדת התכנון פועלת בהתאם למשמעות של חוק התכנון והבנייה תשכ”ה ‎1965.

זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב המתעד עסקה זמנית בין קונה למוכר של נכס נדל”ני (דירה, מגרש וכו’). חתימה על זיכרון דברים מחייבת את הצדדים לעסקה, מחייבת דיווח לרשויות המס ומאפשרת לרוכש לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. זיכרון דברים משמש כמעין “הסכם מקדים” לפני חתימה על חוזה מכר סופי.

זיקת הנאה היא זכות קניינית המקנה לאדם את האפשרות להשתמש במקרקעין, לעבור ברגל או ברכב, במקרקעין הנמצאים בבעלות  של אדם אחר.

זכויות בנייה הן בדמות של שטחים לבניה המשקפים את היקף הבנייה המותר על מגרש ספציפי, בהתאם לתכנית בנייה מאושרת.

זכות במקרקעין היא מושג משפטי המתאר את הזכויות השונות שיש לבעלים, לחוכרים או לדיירים מוגנים בנכס מקרקעין בהתאם לחוק.

זכות קדימה היא זכות מיוחדת הניתנת בהתאם לחוק לאדם בודד על ידי בעל הקרקע. הזכות נותנת לבעליה עדיפות ברכישת המקרקעין במקרה שבעל המקרקעין ירצה למכור אותם. משמעות הדבר היא שבעל המקרקעין חייב להציע תחילה את הנכס לבעל זכות הקדימה, לפני שיוכל למכור אותו לאדם אחר.

בהתאם לסעיף 9 בחוק המקרקעין, זכות ראשונים היא זכות מיוחדת הניתנת לבעל זכות במקרקעין. הזכות נותנת לבעליה עדיפות ברכישת זכויות נוספות באותו נכס במקרה שבעל הזכות האחר ירצה למכור אותן. משמעות הדבר היא שבעל הזכות חייב להציע תחילה את הזכות לבעל זכות הראשונים לפני שיוכל למכור אותה לאדם אחר. זכות ראשונים נרשמת בלשכת רישום המקרקעין והיא מהווה זכות קניינית לכל דבר.

זכות שימוש במקרקעין בתמורה לתשלום היא הסכם בין המשכיר לשוכר. בדרך כלל, הסכם השכירות יהיה לתקופה קצובה כמו מספר חודשים או גם שנים. לשוכר לא יהיו זכויות קנייניות בנכס והוא לא יוכל לעשות בו שינויים פיזיים ללא אישור מפורש מהמשכיר וכמו כן, השוכר אינו רשאי להכניס דיירים נוספים או שותפים לנכס ללא הסכמת המשכיר

חברה ממשלתית היא חברה שרוב השליטה בה נמצאת בידי הממשלה. בחברה הממשלתית  לממשלה, לחברת בת של הממשלה או לשתיהן ביחד יש יותר ממחצית מכוח ההצבעה באספות הכלליות של החברה ויש להן זכות למנות יותר ממחצית ממספר הדירקטורים של החברה.

חברה ממשלתית עירונית היא חברה בבעלות משותפת של המדינה ורשות מקומית. בחברה זו המדינה מחזיקה במחצית מזכויות החברה והרשות המקומית או חברה שבשליטתה מחזיקה ברבע לפחות מזכויות החברה.

חברה מעורבת היא חברה שאינה חברה ממשלתית, אך המדינה מחזיקה בה מחצית או גם פחות מכוח ההצבעה באספות הכלליות של החברה ומהזכות למנות דירקטורים לחברה. חברה שמחצית ממספר חברי הדירקטוריון שלה הם בידי המדינה.

מעת קבלת חזקה בנכס ועד לרישומו על שם הקונה בטאבו, משמשים באי כוח, עורכי דינו של היזם המבצע כחברה משכנת.

אלמנט מבני מבטון המשמש לחיזוק מבנים במסגרת תמ”א 38 מתוך יצירת הפרדה בין משטחים ושטחים שונים.

חדר שירות המיועד להצבת מערכות טכניות חיוניות לתפקוד הבניין כגון מערכות חשמל, גנרטורים, דודים ועוד.

חדר המשמש למגורי אדם שאינו מיועד לשימושים אחרים כגון בישול, אחסון, מעבר או  משטח ישיבה בחוץ.

חדר מדרגות מוגן זהו חלל מוגן המהווה דרך מילוט חלופית במקרה של שריפה, חלל המופרד משאר הבניין באמצעות קירות ודלתות עמידים לאש.

המושג חדר שינה מאסטר מתאר את חדר השינה של ההורים המכיל מקלחת ושירותים אישיים צמודים.

המבוטח מחויב לספק לחברת הביטוח מידע מדויק ועדכני אודות עצמו ורכושו מתוך הדגשת פרטים שעשויים להשפיע על נכונותה לבטחו או על הגובה של הפרמיה.

אדם הרוכש נכס כמו דירה, חנות, בית, בית מלאכה או גם כל נכס נדל”ן אחר – על קרקע  אשר מנוהלת על ידי רשות ממשלתית (כגון רמ”י). חותם על חוזה של חכירה עם אותה רשות. החוזה הזה מעניק לו זכויות חכירה, בדומה לשכירות לטווח ארוך, אבל הבעלות על הקרקע נשארת בידי גורם ממשלתי – קרן קיימת לישראל, מדינת ישראל או רשות הפיתוח.

חוזה פיתוח הוא הסכם מחייב הנחתם בין מינהל מקרקעי ישראל לבין יזם שזכה במכרז לרכישת קרקע  מהמינהל. חוזה זה קובע את תנאי הפיתוח של הקרקע וקובע אבני דרך ותאריכי יעד מחייבים לביצוע עבודות הפיתוח. חתימה על חוזה פיתוח היא תנאי הכרחי לחתימה על חוזה של חכירה בין היזם למינהל המעניק לו את זכויות החכירה בקרקע.

חוכר הוא אדם המחזיק בזכות חכירה בקרקע על פי חוזה חכירה תקף עם אחת מהרשויות הבאות: מינהל מקרקעי ישראל, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח.

חוק הגנת הדייר (תשל”ב-1972) נועד להגן על זכויותיהם של דיירים אשר מחזיקים בדירות מגורים או בבתי עסק שנקנו בשיטת דמי מפתח. חוק זה קובע את תנאי השכירות, מגדיר את זכויותיהם וחובותיהם של בעל הבית ושל הדייר המוגן ומבטיח לדייר הגנה מפני פינוי לא הוגן.

חוק מכר דירות (תשל”ג-1973) נועד להגן על הרוכשים של דירות חדשות מפני ליקויי בנייה ופגמים אחרים ולקבוע כללים ברורים בנוגע להתקשרות הכספית בין הקבלן לרוכש.

חוק השכירות  הוא חוק המסדיר את היחסים המשפטיים בין משכיר לשוכר, הן לגבי שכירות של מקרקעין (דירות, בתים, שטחים) והן לגבי שכירות של מיטלטלין (רכבים, מכשירים, ריהוט). החוק עוסק בשני פרקים עיקריים פרק השאילה ופרק השכירות.

חזית מסחרית היא קומת הקרקע או חלק ממנה בבניין אשר פונה לרחוב ראשי המשמשת למטרות מסחריות, כגון חנויות, משרדים, מסעדות ובתי קפה.

חזקה היא מושג משפטי רחב המתאר שליטה משמעותית בנכס בין אם מדובר בנכס מקרקעין כמו קרקע או דירה או בנכס מיטלטלין כמו רכב או ריהוט.

חכירה של קרקע מינהל היא דרך מקובלת לרכוש זכויות בקרקע בישראל. מכיוון שרוב הקרקעות בישראל (כ-92%) הן בבעלות המדינה, רכישת קרקע פרטית אינה אפשרית בהתאם לחוק. כתוצאה מכך, המדינה משכירה קרקעות אלו למי שמעוניין בהן באמצעות חוזי חכירה ארוכי טווח, בדרך כלל לתקופה של 99 שנים. שווי קרקע של מינהל מקרקעי ישראל נמוך משווי קרקע פרטית והבנייה על קרקע של המינהל מחייבת את האישור של המינהל.

חכירה לדורות היא זכות שכירות של קרקע לתקופה מעל 25 שנים, זכות אשר המתחדשת באופן אוטומטי לתקופות זהות. זוהי זכות חכירה נפוצה בישראל והיא משמשת הן למגורים והן למטרות מסחריות.

חכירה מהוונת היא חכירה שבה דמי החכירה השנתיים (דח”ש) משולמים מראש עבור תקופה קצובה, בדרך כלל 49 שנים. תשלום זה מקנה לדייר זכויות חכירה מלאות על הקרקע לתקופה שנקבעה, ללא תשלום נוסף עבור דמי חכירה לאורך תקופה זו. דמי החכירה המהוונת מחושבים בהתאם לנוסחת ההיוון. בנוסף, ניתן לעיין במושג היוון במילון, בהתאם לשיעור היוון ספציפי.

חלונות אנגליים הם מושג אדריכלי אשר מתייחס לחלונות קטנים הממוקמים בקירות המרתף או בקומת הקרקע המשמשים לאוורור ותאורה טבעית.

חלוקת קרקעות מחדש היא כלי תכנוני המאפשר התאמת חלוקת קרקע קיימת לצרכים חדשים ומשתנים כמו הפשרה של קרקעות חקלאיות לצרכים של הציבור כמו לדוגמה סלילה של כביש ועוד. במקרים רבים, חלוקה מחדש נועדה לייעל את השימוש בקרקע ולממש את הפוטנציאל שלה בצורה מיטבית. היא מבוצעת באמצעות שמאי קרקעות מוסמך מתוך שמירה על הזכויות של הבעלים בהתאם לחלק היחסי שלהם בקרקע.

חלקה היא שטח אדמה מוגדר המיועד לבנייה, בדרך כלל למגורים. חלקה מכילה מספר מגרשים לבנייה וכן שטחים ציבוריים המיועדים לשימוש משותף של תושבי השכונה, כגון גינות ציבוריות, שטחי משחק, מבני ציבור ועוד.

חנייה פרטית בטאבו היא זכות קניינית רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) המאפשרת שימוש בלעדי בחנייה ספציפית. זכות זו מעניקה לבעליה ביטחון וודאות בנוגע לשימוש בחנייה בניגוד לחניות בהסכמה או לחניות משותפות. יש שני צורות של חניות, חנייה צמודה , אחת על יד השנייה, וחנייה טורית, אחת אחרי השנייה. חנייה צמודה עדיפה.

חסרון כלכלי לשוכר הוא מצב שבו דמי השכירות שסוכמו בין השוכר למשכיר גבוהים מדמי השכירות הראויים בנכס מקרקעין. במילים אחרות, השוכר משלם יותר עבור השכירות ממה שהנכס שווה בשוק.

חצר אנגלית היא שטח חפור בחצר הבניין הנמצא מתחת לקרקע או מתחת למדרכה הסמוכה. שטח זה נועד לאפשר חדירת אור ואוורור טבעי לחדרים הנמצאים בקומת המרתף של הבניין.

חריגת בנייה היא ביצוע עבודות בנייה בנכס באופן החורג מההיתר שניתן על ידי הרשויות המקומיות. חריגה זו יכולה להתבטא בבנייה ללא היתר כלל, בבנייה שאינה תואמת את התנאים שנקבעו בהיתר או בבנייה בשטח גדול יותר מהשטח המותר.

חשבון נאמנות הוא חשבון בנק ייעודי המנוהל על ידי נאמן לטובת נהנה. הנאמן הוא צד שלישי המחזיק בכספים או נכסים עבור הנהנה ופועל בהתאם להוראות הסכם הנאמנות.

טאבו הוא כינוי נפוץ לאגף להסדר ורישום של מקרקעין במשרד המשפטים. הגוף אשר רושם את הנכסים הנדל”ניים בפנקס המקרקעין ובכך הוא מעניק לרישום תוקף חוקי.

טבלת איזון והקצאה היא כלי משפטי המשמש בעת ביצוע חלוקה ואיחוד מחדש של מקרקעין. טבלה זו נערכת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך ומטרתה להבטיח חלוקה הוגנת ושוויונית של שטחי הקרקע וחלוקת זכויות הבנייה בין הבעלים השונים. הטבלה משפיעה על השטח ועל הערך של החלקות. בעריכת הטבלה לוקח השמאי בחשבון אילו מהמגרשים יוקצו ולאילו חלקות מתוך שמירה על הערך היחסי של הנכס. כאשר לא מתקבל ערך יחסי, יערוך השמאי תשלומי איזון במטרה לפצות את הבעלים על הירידה בערך הנכסים.

זוהי טבלה אשר מצורפת לתיק וגם לתכנית הבקשה להיתר הבנייה. בטבלה מפרטים את השטח של כל קומה בנכס ושל השימוש המיועד לקומה.

טופס 4, המכונה גם “אישור אכלוס”, הוא טופס אשר מאפשר את חיבור הבניין החדש לתשתיות של החשמל, לתשתיות של המים ושל הטלפון, אך רק לאחר שנתמלאו כל התנאים הנדרשים.

טופס 5, הוא מסמך רשמי של הרשויות המעיד על סיום בניית נכס בהתאם להיתר בנייה שניתן.

טופס מס שבח הוא טופס רשמי המשמש לדיווח על עסקאות במקרקעין לרשויות מס שבח מקרקעין. דיווח זה נעשה לפי חוק מס שבח מקרקעין ונועד לאפשר לגבות מס שבח במקרים המתאימים.

טיוטות זהו מושג בעולם התיווך המתייחס לשלבים הראשוניים של משא ומתן בעסקת מקרקעין. בשלב זה, עורכי הדין של המוכר והקונה מעבירים ביניהם טיוטות של חוזה המכר כדי להגיע לחוזה מחייב ומוסכם.

טריפלקס הוא סוג של דירה בעלת 3 מפלסים המחוברים זה לזה באמצעות גרם מדרגות פנימי.

יובל חכירה בקרקע עירונית מתייחס למועד סיום תקופת חכירה מקורית של 49 שנים בקרקע עירונית. קביעת “יובל” החכירה מבוססת על האמור בספר ויקרא פרק כה’ פסוקים ח-י”ג.

יועץ לבנייה הוא בעל מקצוע מומחה וותיק בתחום הבנייה, בעל ידע נרחב בכל שלבי תהליך הבנייה. לא אחת הידע שמספקים יועצי הבנייה גובר על הידע של המתכננים.

יועץ קרקע הוא מומחה בעל ידע נרחב בהנדסת קרקע, בגיאולוגיה ובגיאוטכניקה. תפקידו של יועץ קרקע הוא לספק ייעוץ מקצועי בנוגע לתכונות הקרקע ולהמליץ על דרך הביסוס של התשתית במטרה למנוע שקיעה או סחף בעתיד.

יזם הוא מעין חברה, אדם, תאגיד או גם כל גוף משפטי אחר בעל ראייה ייחודית וחזון היודע לזהות הזדמנויות עסקיות, להגות רעיונות חדשים וליישם אותם בפועל. תפקידו של היזם אינו מסתכם רק בהגיית הרעיון, אלא כולל גם את היכולת לגייס משאבים, לנהל מו”מ עם הרשות להקצאת השטח, לנהל צוות, להתגבר על קשיים ולקחת סיכונים.

יזמות או מרכיב הייזום (בגישת העלות) מתייחס לסך ההוצאות הצפויות או הקיימות בקשר לניהול מיזם בנייה בתוספת רווח ענפי ליזם. היזמות כוללת הוצאות מימון, הוצאות הנהלה והוצאות כלליות, הוצאות שיווק ומכירות ורווח ליזם.

יחידת תועלת היא יחידה של מדידה תאורטית המשמשת לאומדן התועלת האפשרית מנכס נדל”ן או מכל חלק ממנו.

ייעוד קרקע מתייחס לשימושים המותרים בהתאם לחוק בקרקע בהתאם לתכנית מתאר מקומית. תכנית זו קובעת אילו שימושים מותרים באזורים שונים בעיר כגון תעשייה, מגורים, משרדים, מסחר ושטחים פתוחים. בדיקת הייעוד חייבת להיות בשלב של ההתעניינות ההתחלתית בעסקת הנדל”ן.

יסודות בנייה הם החלקים התחתונים של מבנה המונחים על הקרקע, עמודי הבטון הנושאים את כל משקלו. תפקידם של היסודות הוא להעביר את עומסי המבנה אל הקרקע בצורה אחידה ויציבה, תוך מניעת שקיעה, סדקים או נזקים אחרים. סוג היסוד מצריך להתאים לתנאי הקרקע והוא נקבע על ידי מהנדס.

ירידת ערך היא ירידה בערך הכספי של נכס ספציפי כתוצאה מגורמים שונים כמו שינויים בתכנית הבנייה, שינויים בייעוד של הקרקע, בנייה המתבצעת סמוך לנכס ועוד. ירידה זו יכולה להיות זמנית או קבועה והיא תשפיע על המחיר שבו אפשר יהיה למכור את הנכס. ירידת הערך מאפשרת להגיש תביעה של פיצויים לבעלי הנכסים שנפגעו ממנה והיא מבוססת על סעיף 197 של חוק הבנייה.

יתרון כלכלי לשוכר מתייחס לפער שבין דמי השכירות שסוכמו לבין דמי השכירות הגבוהים והראויים מהם בנכס נדל”ן. במילים אחרות, השוכר משלם פחות ממה שהיה צריך לשלם לפי שווי השוק של הנכס. היתרון הכלכלי לשוכר גורם לירידה בשווי של הזכויות של המשכיר ולעלייה בערך הכספי של הזכויות של השוכר.

כונס נכסים הוא גוף, אדם או חברה, הממונה על ידי ראש ההוצאה לפועל במסגרת הליכי הוצאה לפועל. תפקידו של כונס הנכסים הוא לנהל את המכירה של הנכסים של החייב (הלווה) עד למימוש המכירה מתוך שמירה על זכויותיהם של כל הנוגעים בדבר בכפיפות לראש ההוצאה לפועל או למי מטעמו.

כפל ביטוח נכס מתייחס למצב שבו אותו נכס מבוטח ביותר מחברת ביטוח אחת לתקופה חופפת. במצב זה, קיימת חפיפה בין הפוליסות ובמקרים של נזק שתי חברות הביטוח יהיו אחריות בהתאם לחלק היחסי של כל חברה.

כתב כמויות הוא מסמך המפרט את כלל העבודות והחומרים הנדרשים לביצוע פרויקט בנייה.

לוח סילוקין הוא טבלה המציגה את הפירוט של ההחזרים החודשיים העתידיים לאורך תקופת ההלוואה, תוך פירוט חלוקת התשלומים בין הקרן (סכום ההלוואה) והריבית.

לוח שפיצר הוא אחד משלושה סוגים של לוחות הסילוקין הנפוצים להחזר משכנתאות. לוח זה מתאפיין בתשלום חודשי קבוע לאורך כל התקופה של ההלוואה להוציא מקרים של הלוואות אשר צמודות למטבע חוץ או למדד.

לוחות שומה הם כלי עבודה מרכזי עבור שמאי מקרקעין. אלו טבלאות מתמטיות המשמשות להערכת הערך הכספי שך נכסי נדל”ן. הטבלאות מבוססות על מודלים כלכליים שונים כמו לדוגמה שיעורי ריבית ותפקידן לחשב את שווי הנכס בהתאם למגוון גורמים.

ליווי פיננסי הוא שיטת מימון ייחודית לפרויקטים בתחום המקרקעין והבנייה. במסגרת שיטה זו, הבנק מממן את כל העלויות של הבנייה לאורך כל חיי הפרויקט עד להשלמתו בלי קשר לקצב של מכירת הדירות.

לקוח של מתווך הוא אדם ו/או חברה המתקשרים בהסכם עם מתווך מקרקעין לקבלת שירותיו. ההתקשרות בין המתווך לבין הלקוח מתקיימת כאשר נחתם הסכם.

לשכת רישום מקרקעין, המכונה גם טאבו, היא רשות ממשלתית האחראית על רישום זכויות במקרקעין בישראל, על העסקאות הנדל”ניות, על רישום או סילוק של הערת אזהרה ועל לקיחת משכנתה. בלשכה אפשר לקבל את נסח הטאבו, נסח שבו מפורט כל המידע על אודות הנכס.

לשכות רישום המקרקעין פזורות ברחבי הארץ וכל אחת מהן אחראית על אזור גיאוגרפי ספציפי. רישום עסקה של מקרקעין בטאבו הינו תהליך מורכב, תהליך אשר המחייב תשלום אגרות והצגת מסמכים שונים.

מבנה שלדעת מוסד תכנון הוא בעל ערך היסטורי, לאומי, תרבותי או אדריכלי, ואשר תכנית שימור קבעה הוראות לאופן שימורו, לרבות איסור הריסה.

מבנן, הידוע גם כבלוק עירוני, הוא קבוצת בניינים המוקפים ברחובות וכבישים ויוצרים יחד מתחם משותף.

מגרש הוא שטח קרקע מוגדר, המיועד לבנייה או לשימוש אחר.

מדד המחירים לצרכן הוא מדד סטטיסטי המשקף את השינוי החודשי במחירים של סל קבוע של מצרכים ושירותים הנצרכים על ידי משקי בית בישראל.

מדד מחירי דיור הוא מדד סטטיסטי המשקף את השינויים החודשיים במחירי הדירות בישראל בין התקופה הנוכחית לבין התקופה הקודמת. המדד הוא חלק ממדד המחירים הכללי ומהעלייה של המחירים במשק.

 זהו מדד אשר מחושב בהתאם למחירים בענף של הבנייה.

מהנדס ביצוע הוא המהנדס אשר אחראי על הביצוע של פרויקט הבנייה בשטח, בשונה מהמהנדס האחראי על תכנון הבנייה.

בית מובא, המכונה גם בית מודולרי, הוא בית המיוצר במפעל ומובא לשטח הבנייה כשהוא מורכב ברובו.

מודד מוסמך הוא איש מקצוע בעל רישיון מטעם המדינה לבצע מדידות של קרקעות, מבנים וגבולות.

מוואת הוא מונח משפטי עתיק שמקורו בשפה הערבית והוא משמש לתיאור קרקע שאינה מעובדת או מוחזקת על ידי אדם פרטי או ציבור. זוהי קרקע שוממה אשר רחוקה ממקום יישוב במרחק של מייל וחצי או במרחק של הליכה בת חצי שעה.

מוכר מיוחד הוא אדם או גוף המוכן למכור זכויות במקרקעין במחיר נמוך משווי השוק שלהם בשל סיבות עסקיות מיוחדות או בשל כל סיבה אחרת.

מוניטין הוא נכס לא מוחשי המייצג את התדמית ואת השם הטוב של הנכס מעבר לשווי האמתי שלו. המוניטין מושפע מגורמים רבים, מסטיגמה חיובית או מכל גורם אחר.

מועצת מקרקעי ישראל היא גוף סטטוטורי הפועל מכוח חוק רשות מקרקעי ישראל, תש”ך-1960. בין התפקידים שלה: קביעת המדיניות הקרקעית, פיקוח על רשות מקרקעי ישראל ואישור תקציב רמ”י.

מושע הוא מושג משפטי המתייחס לבעלות משותפת במקרקעין של מספר שותפים כאשר לכל שותף יש חלק יחסי בכל המקרקעין, אך אין לו חלק  מסוים או מוגדר בהם. מושא זו יכולה להתקיים בבנייני  מגורים או בחלקה של קרקע שעדיין לא בוצעה בה פרצלציה.

מחוברים הם אלמנטים המחוברים לקרקע באופן קבוע כמו כלונסאות, לבנים ועוד.

מחזור משכנתא הוא תהליך שבו מחליפים הלוואת משכנתא קיימת בהלוואה חדשה לרוב תוך שיפור תנאי ההלוואה. את מחזור המשכנתא אפשר לבצע גם אם המשכנתא החדשה נלקחת מבנק אחר.

מחזיק במקרקעין הוא אדם או גוף שיש לו שליטה ישירה בקרקע גם אם אינו הבעלים הרשום שלהם.

מחיר בעסקת מקרקעין הוא הערך המספרי המייצג את הסכום הכספי שהסכים מוכר מסוים לקבל וקונה מסוים לשלם עבור הנכס, בנסיבות מסוימות של עסקה נתונה.

מחיר חציוני הוא נתון סטטיסטי המשמש לייצוג המחיר שבו חצי מהעסקות התבצעו במחיר גבוה יותר וחצי מהעסקות התבצעו במחיר נמוך יותר. ערכי קיצון, לעומת מחיר הממוצע, אינם משפיעים על המחיר החציוני.

מיטלטלין הם “נכסים” פיזיים שלא מחוברים לקרקע וניתנים להעברה ממקום אחד למקום אחר.

 כשאומרים רק מינהל מתכוונים למינהל מקרקעי ישראל

מינוף פיננסי זהו כלי פיננסי המאפשר לרכוש נכסים באמצעות הלוואה במקום להשתמש בהון עצמי בלבד. המינוף הפיננסי משמש לשיפוץ ושיפור של נכסי נדל”ן במטרה למצוא להם שוכרים שיחזירו את ההשקעה שהושקעה בנכס. המינוף הפיננסי מתניע פרויקטים נדל”ניים שונים ומקובל לבקש סכום כסף גבוה יותר ממה שצריך בפועל כדי למנף את ההשקעה.

מיני פנטהאוז הוא סוג של דירה ייחודית עם מפלס אחד או שני מפלסים ועם מרפסת היוצאת היישר מהסלון. דירות מיני פנטהאוז ממוקמות לרוב בקומות העליונות של הבניין ולא בקומה האחרונה, אך אפשר למצוא אותן גם בקומות מרכזיות.

מכירת זכות במקרקעין, בתמורה או שלא תמורה, כוללת הענקה, העברה או ויתור על זכות זו, אך אינה כוללת העברה בירושה, העברת זכות אגב גירושין או הקניית זכויות לאפוטרופוס, למפרק או גם לכונס.

חלוקת רכוש אגב גירושין הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין לא תיחשב כלל כמכירה לעניין החוק, ולכן במקרה הזה אין בה אירוע של תשלום מס.

מכפיל יחידות דיור, המכונה גם מקדם הציפוף, הוא כלי תכנוני המשמש לחישוב היחס שבין מספר היחידות המרבי שניתן לבנות בשטח נתון לבין המספר של הדירות הקיימות בשטח.

מכרז מצומצם, המכונה גם מכרז סגור, זו שיטת מכרזים שבה פונים, בכתב, למספר מציעים מוגבל לקבלת הצעות מחיר עבור נכס או שירות.

מכרז פומבי, המכונה גם מכרז פתוח, הוא שיטת מכרזים שבה פונים לכלל הציבור באמצעות פרסום בעיתונות או באמצעי תקשורת אחרים לקבלת הצעות מחיר עבור נכס או שירות.

מלאי דירות לא מכור מתייחס לדירות שהחלה בנייתן, אך טרם נמכרו. מדובר במדד חשוב בשוק הדיור המעיד על היקף הביקוש לעומת ההיצע.

זהו מלווה המלווה את פרויקט הבנייה החל מהשלב של התכנון ועד לשלב הגמר כולל את שנת אחריות. הוא משמש ככתובת לכל בעיה שמתעוררת במהלך הבנייה.

ממתין למכור דירה יחידה הוא אדם שרכש דירה ויש לו דירה אחת נוספת, אך הוא הצהיר שהוא מתכוון למכור את הדירה בתקופה של השנתיים הקרובות. הצהרה זו מאפשרת לו ליהנות מפטורים ממס שבח וממס רכישה בעת רכישת הדירה הראשונה.

מנהל ביצוע, המכונה גם מנהל פרויקט בנייה, הוא איש מקצוע מנוסה האחראי על ההתקדמות של תהליך הבנייה מתוך עמידה בלוחות זמנים, תקציב ותכנון.

מינהל מקרקעי ישראל (ממ”י) הוא גוף סטטוטורי הפועל מטעם המדינה שתפקידו לנהל את מקרקעי ישראל המהווים כ-93% משטח המדינה.

כל מי שמוכר קרקעות חייב בתשלום מע”מ, בין אם המקרקעין נחשבים מלאי עסקי ובין אם רכוש קבוע. חובת תשלום זו חלה גם על “עסקת אקראי”, שהיא מכירה של קרקעות על ידי אדם שאינו עוסק קבוע במכירת מקרקעין. עסקת אקראי חייבת במס כאשר היא מתבצעת מול אחד מהגורמים הבאים:

עוסק: אדם הנותן שירות או מוכר נכס במסגרת עסקו, למעט מלכ”ר או מוסד כספי.

מלכ”ר או מוסד כספי: חובת תשלום מע”מ חלה במקרה זה בתנאי שהמקרקעין הם לא דירת מגורים.

הרוכש זכות במקרקעין חייב במס רכישה. מס הרכישה הינו בשיעור מדורג משווי הרכישה של דירת מגורים.

מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין. שיעור המס נקבע בהתאם לשווי הרכישה של דירת מגורים. מועד התשלום הוא בתוך תקופה של 30 יום ממועד הרכישה של הנכס. יש הקלות פטורים ממס רכישה עבור רכישת דירה ראשונה בהתאם לגובה התקרה, רכישת דירה על ידי עולים חדשים ועוד.

מס שבח הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירה של זכיות בקרקע. מועד תשלום: יש לשלם את מס שבח תוך 60 יום ממועד מכירת הנכס. פטורים והקלות: קיימים פטורים והקלות ממס שבח עבור מכירת דירה יחידה, מכירת דירה להשקעה בהתאם ל-חישוב לינארי מוטב, מכירת דירה על ידי עולים חדשים ועוד.

מסירת חזקה היא נקודת ציון משמעותית ברכישת דירה חדשה. זהו הרגע בו הרוכש מקבל את המפתחות ומתחיל את חייו בבית החדש.

בדירות חדשות יש להתייחס לפרוטוקול מסירת חזקה, המהווה מסמך משפטי חשוב שתפקידו לתעד באופן מדויק את המצב של הדירה בזמן המסירה, כולל כל הפריטים והמערכות הכלולים בה, קריאת מונים ותיאור מפורט של כל פגם או ליקוי במטרה לתקן באופן מידי את התקלות.

בישראל קיימים שלושה סוגים של רשויות מקומיות:

עירייה: רשות מקומית המנהלת יישוב אחד בלבד, בדרך כלל עיר גדולה. עיריות נהנות ממעמד מוניציפלי מיוחד וסמכויות רחבות יותר מאשר מועצות מקומיות ואזוריות.

מועצה מקומית: רשות מקומית המנהלת יישוב אחד בלבד, בדרך כלל יישוב קטן יותר מעיר. מועצות מקומיות נהנות מסמכויות פחותות מאשר עיריות.

מועצה אזורית: רשות מקומית המנהלת מספר יישובים כפריים באזור גאוגרפי מוגדר. במועצה אזורית יש יישובים בעלי נציגות במועצה ויישובים חסרי נציגות. האוכלוסייה של כל היישובים בתחום המועצה נכללת באוכלוסייה של המועצה האזורית.

יישובים חסרי מעמד מוניציפלי: מספר קטן של יישובים בישראל אינם נהנים ממעמד מוניציפלי עצמאי ומתנהלים תחת חסותה של מועצה אזורית או עירייה סמוכה.

מערכת סולארית לחימום מים היא מערכת המשתמשת באנרגיית השמש לחימום מים מתוך שימוש בדודי שמש וקולטים סולאריים. יש סוגים שונים של מערכות, מערכות יחידניות או מערכות מרכזיות.

מפה מצבית היא תיאור גרפי מפורט של שטח בנייה הכולל מידע נוסף על תיאור הקרקע. המפה מציגה את האזור שמסביב לשטח מתוך ציון מיקומם של אלמנטים חיוניים כמו צינורות בולטים, קווים של טלפון וקווי חשמל ועוד. את המפה המצבית משרטט מודד מוסמך והיא מוגשת על ידי הקבלן של הבנייה לאישור של הרשויות.

בפרויקטים מורכבים כמו תמ”א 38 ופינוי בינוי, בעלי הדירות נדרשים לקבל החלטות גורליות בעלות השפעה משמעותית על עתידם. בחירת מפקח דיירים מטעמם היא צעד קריטי להבטחת זכויותיהם ולשמירה על איכות הבנייה.

מפרט טכני הוא מסמך מרכזי בפרויקט בנייה המשמש כמעין “חוזה” בין היזם או הקבלן לבין הדיירים. הוא מגדיר בצורה מדויקת את כל הדרישות וההנחיות לביצוע עבודות הבנייה מתוך פירוט החומרים, האביזרים, השיטות והגימורים הנדרשים. ככל שהמפרט הטכני מפורט ומקצועי יותר, כך יהיו פחות שטחים אפורים ופחות מקום לשיקול דעתו של הקבלן, מה שיביא לחיסכון משמעותי בזמן, בכסף ובכאבי ראש עבור כל הצדדים המעורבים: הדיירים, היזם והקבלן.

מפרט נכס (המכונה גם “מפרט טכני”) הוא מסמך משפטי מחייב הנערך בהתאם לחוק מכר דירות (תשל”ג-1973) אשר קובע את ההתחייבויות של הקבלן לרוכש הדירה, התחייבויות כמו סוג החומרים, סוג המוצרים בדירה, טיב המוצרים, המידות שלהם והדרכים לבצע את העבודות הנדרשות

מקבץ הוא אגד של נכסים מקרקעין, הכולל מספר בתים משותפים או חלקות בודדות המיועדים לפינוי ובינוי מחדש במסגרת תכנית בנייה מאושרת.

מקדם התאמה הוא גורם כמותי המשקף את מידת ההשפעה של מאפיין ספציפי על הערך הכספי של הנכס.

מקדם התאמה כולל הוא מדד המשקף את ההשפעה המצטברת של כל המאפיינים הייחודיים של נכס מסוים על שוויו, בהשוואה לנכס השוואה.

מקרקעי יעוד הם שטחים ציבוריים המוקדשים לטובת הכלל כפי שמוגדר בסעיף 107 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969.

 דוגמאות:

שפת הים כולל הקרקעות הנמצאות בתחומי נמל.

 נחלים, נהרות תעלות והגדות שלהם.

 מסילות ברזל ודרכים כולל הקרקעות המשמשות לתחנות של מסילת הברזל.

שדות תעופה ועוד סוגים אחרים של קרקעות ציבוריים בהתאם למה שנקבע בתקנות ולמה שאושר בוועדת הכלכלה בכנסת ישראל כקרקעות ייעוד.

כ-93% משטח המדינה, מתוך 22 מיליון דונם, מוגדרים כ”מקרקעי ישראל”. שטחים אלה שייכים למדינה, לרשות הפיתוח ולקרן קיימת לישראל.

מקרקעין הם נכסים בישראל הכוללים: קרקעות, שטח אדמה, בניינים, בתים וכל מה שמחובר לאדמה באמצעות חיבור של קבע.

מקרקעין מניבים הם נכסים קרקעיים המייצרים הכנסה שוטפת העשויה להגיע ממקורות שונים כמו דמי מפתח, דמי שכירות, פרמיות, תמלוגים או כל הכנסה נוספת הנובעת מהמקרקעין כמו רווח ממכירת נכס.

מרחב מוגן הוא חדר מוגן הנדרש בהתאם לחוק, חדר הבנוי בתוך מבנה המשמש להגנה על יושביו מפני איומים ביטחוניים כגון התקפות אוויריות, ירי רקטות ונפילת טילים. כל החדר צריך להיות בנוי מבטון מזוין עם חלונות מיוחדים שיגנו מפני גזים ופיצוצים. לדוגמה: ממ”ד, ממ”ק, מרחב מוגן קומתי ועוד. אם אין בחדר המוגן חלון אסור לגור בו.

ממ”ד, הנקרא גם חדר אטום, הוא חדר המובא בתקנות הג”א, חדר שתפקידו להגן מפני הפצצות.

זהו מקום שבו מתרחשת פעילות עסקית, ממשלתית, כספית ושירותים של הקהילה.

חלק אשר בולט במבנה ומוגן באמצעות מעקה.

אזור מוגדר בתוך העיר שאליו מופנה עיקר תשומת הלב מבחינת פיתוח, תכנון ותשתיות מתוך התמקדות בפיתוח עירוני מרוכז ויעיל ומתוך ניצול יתרונות הגודל והבטחת שטחים פתוחים הן בתוך העיר והן מחוצה לה כדי ליצור אזור לצורכי ציבור וליצירת תשתיות בטווח ארוך.

מרתף הוא שטח תת-קרקעי הנמצא לרוב בבתים פרטיים ובקוטג’ים. בישראל, החוק מאפשר בניית מרתף בשטח של עד 80% מהשטח של הקרקע, אך רבים נמנעים מכך עקב העלויות הגבוהות הכרוכות בבנייה.

מושג משפטי מתאר מצב אפילו ניתן לומר מצב פלילי שבו מתווך תוך כדי ניהול משא ומתן עבור לקוח פועל באופן המנוגד לאינטרסים של הלקוח מתוך ניצול לרעה של תפקידו ותוך העברת העסקה באותו הזמן ללקוחות אחרים שיציעו מחיר גבוה יותר.

מספר החודשים שהבנייה נמשכת החל מהשלב של התחלת הבנייה ועד לסיומה.

משכון הוא עסקה שבה נכס משועבד כערובה להבטחת תשלום חוב. משכון יכול לחול על מגוון נכסים כמו בתים, דירות, קרקעות, תכשיטים, רכבים, מכשירי חשמל, מניות, זכויות יוצרים ועוד. תוקפו של משכון מותנה ברישום ברשם המשכונות. הרישום מקנה לבעל המשכון זכות קדימה על פני נושים אחרים במקרה של חדלות פירעון של החייב.

משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, לרוב לרכישת דירה, המובטחת על ידי משכון של נכס מקרקעין. המשכנתא ניתנת על ידי גוף פיננסי, כגון בנק או חברת ביטוח, ומוחזרת בתשלומים חודשיים קבועים לאורך תקופת ההלוואה. במצבים שבהם הלווה לא משלם את המשכנתא, הגוף שהעניק את ההלוואה רשאי למכור את הנכס הממושכן כדי לפרוע את החוב. כאשר הנכס ממושכן נרשמת הערת אזהרה בטאבו.

משפרי דיור הם משפחות או יחידים שבבעלותם כבר דירת מגורים יחידה והם מעוניינים למכור אותה ולרכוש דירה אחרת, לרוב גדולה יותר או במיקום טוב יותר.

משק עזר הוא שטח אדמה קטן שאינו נחלה בהתאם להגדרת מועצת מקרקעי ישראל, שטח המיועד לשימוש חקלאי מצומצם ולמגורים הנמצא בדרך כלל במושבים.  

אדם שיש בבעלותו דירה והוא רכש דירה נוספת.

 קבוצת אנשים אשר מעוניינים להשקיע בנכסי נדל”ן למטרת רווח.

משרדי הטאבו הם הלשכה של רישום המקרקעין, לשכה שבה נרשמות הזכויות של פלוני במקרקעין ובה מבצעים את ההגבלות הנוגעות לאותן הקרקעות.

המתווך הוא אדם שתפקידו, בהתאם לחוק המתווכים, הוא לעסוק בשירותים של תיווך ולקבל שכר על זה. האומנות של המשא ומתן הוא תהליך המשמש את המתווכים לערוך דיונים ומשא ומתן בין צד אחד לצד השני כדי להביא אותם להסכם של מכר מחייב וכך להבטיח את הסכמתם של כל הצדדים.

מתעניינים בנדל”ן הם אנשים פרטיים או משקיעים המביעים עניין ברכישת נכס נדל”ני, אך טרם רכשו אותו בפועל.

מתרוקה הוא מושג מהתקופה העות’מאנית המתייחס לשני סוגים עיקריים של קרקעות, קרקע ציבורית, לדוגמה דרך ציבורית, וקרקע משותפת. זו קרקע שמטרתה היא לשמש למספר לכפרים או יישובים כמו למשל שטחי מרעה.

נדל”ן הוא מושג הלקוח מהשפה הארמית. אלו הם ראשי תיבות של “נכסי דלא ניידי”, כלומר נכסים שאינם ניידים כמו חנויות, משרדים דירות ועוד.

נדל”ן יד ראשונה מתייחס לרכישת נכס מקבלן או מיזם, כלומר נכס חדש שנבנה לראשונה ואף אחד לא גר בו קודם.

נדל”ן יד שנייה מתייחס לרכישת נכס שכבר היה בבעלותו של אדם אחר, כלומר נכס שכבר גרו בו בעבר. רוב עסקאות הנדל”ן בארץ מתבצעות בנדל”ן יד שנייה.

נדל”ן מניב מתייחס לנכסים שמטרתם לייצר הכנסה פסיבית עבור הבעלים.

העיקרון: עסקת נדל”ן מניב מתפרשת על פני זמן רב. השוכר, באמצעות תשלום שכר הדירה, תורם באופן משמעותי לסילוק המשכנתא שנלקחה על ידי המשקיע וכתוצאה מכך, לאורך זמן, השוכר למעשה “קונה” את מרבית הנכס.

השם “נדל”ן מניב” משקף את אופי העסקה. הוא מדגיש את הפוטנציאל להפקת רווחים לאורך זמן בדומה לעץ שצומח ומתחיל להניב פירות לאחר מספר שנים.

נדל”ן מסחרי כולל נכסים שאינם משמשים למגורים כמו חנויות, משרדים, בתי מלון, מבני תעשייה ועוד.

יש הבדלים מעסקאות נדל”ן למגורים:

מיסוי: מערכת המיסוי עבור נדל”ן מסחרי שונה מזו של נדל”ן המשמש למגורים.

התנהלות שוטפת: ניהול נכסים מסחריים דורש התמחות ייחודית וגישה שונה מזו של ניהול דירות למגורים.

פוטנציאל רווחים: פוטנציאל התשואה בנדל”ן מסחרי עשוי להיות גבוה יותר בהשוואה לנדל”ן למגורים, אך כרוך גם בסיכונים גבוהים יותר

חשוב להבין את הסיכונים וההיבטים הייחודיים של עסקאות נדל”ן מסחרי לפני ביצוע השקעה ולבחון כל עסקה לגופה.

נחלה חקלאית היא קרקע חקלאית המכילה משק חקלאי ומגורים. היא יכולה להימצא בתוך יישוב אשר מאורגן באגודה חקלאית שיתופית או מחוץ ליישוב.

הנחלה ניתנת למתיישב לצורך פרנסתו ומגוריו והיא מהווה יחידה אחת של  משק חקלאי.  את גודל הנחלה קובע שר החקלאות בשיתוף עם מינהל התכנון של משרד החקלאות. הנחלה מוחכרת למתיישב בתנאים המקובלים במינהל מקרקעי ישראל בקשר לנחלות.

ניוד זכויות בנייה הוא תהליך המאפשר העברה של זכויות בנייה ממקרקעין אחד (הנקרא “מגרש מוסר”) למקרקעין אחר (הנקרא “מגרש מקבל”). זכויות אלו מתייחסות לאחוזי הבנייה המותרים על פי תכנית בניין עיר (תב”ע) התקפה.

נכס מקרקעין שבניהול המינהל מתייחס לנכסים הנמצאים בבעלות שלוש גופים עיקריים: מדינת ישראל, רשות הפיתוח וקק”ל.

עיין במושג נדל”ן מניב או מקרקעין מניבים.

נסח טאבו הוא מסמך רשמי המונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין (טאבו) ומכיל מידע רישומי מקיף על נכס מקרקעין.

סוגי נסח טאבו:

נסח מרוכז: מציג פירוט של כל המחזיקים בדירות בבעלות בבניין משותף, כולל שמותיהם, מספר ת.ז. וחלקם היחסי ברכוש המשותף.

נסח רגיל: מתמקד בדירה ספציפית ומציג מידע רישומי מפורט עליה כגון: בעלים, זכויות, שעבודים, הערות אזהרה, שטח הדירה, שטחים משותפים וכדומה.

נסח היסטורי: חושף את היסטוריית הבעלות של הדירה לאורך זמן, תוך פירוט כל העברות הבעלות, שעבודים ורישומים משפטיים אחרים שהיו רשומים עליה לאורך השנים.

פרטים מרכזיים בנסח טאבו: מספר גוש, חלקה ותת חלקה, תיאור הנכס, בעלי הנכס, הצמדות לדירה, שעבודים והערות אזהרה.

נסח הטאבו מציג גם נכסים צמודים לדירה, כמו חניה, גינה או מחסן. חשוב לוודא שההצמדות רשומה בטאבו ושהיא תואמת את המצב בפועל.

הנספח מציג פתרונות חיזוק אופייניים למבנים טיפוסיים. חשוב לציין שניתן להציע פתרונות חלופיים בתנאי שיאושרו על ידי מהנדס העיר.

נספח זה מחייב ומתאר נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשות להיתר הכוללות חיזוק בפני רעידות אדמה.

סטייה ניכרת מתייחסת לבנייה או שימוש בקרקע החורגים באופן משמעותי מתכנית בניין עיר (תב”ע) ומהאופי של הסביבה הקרובה.

סיווג טופוגרפי מתייחס לחלוקת שטח יישוב לאזורים על פי שיפועי הקרקע. חלוקה זו נעשית באמצעות מערכת מידע גאוגרפית (GIS) ומביאה בחשבון את מאפייני השטח. הסיווג הטופוגרפי הוא המרכיב שהכי משפיע על עלויות הפיתוח.

סילוק משכנתא מתייחס לפירעון מוקדם של הלוואת משכנתא לפני תום תקופת ההחזר.

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע את זכותם של בעלי נכסים שנפגעו כתוצאה מתכנית בניין עיר (תב”ע) לקבל פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. את תביעת הפיצויים יש להגיש לוועדה המקומית, הוועדה תבדוק את התביעה ואם היא תתברר כמוצדקת, האחריות על הענקת הפיצויים תוטל על הוועדה המקומית.

סעיף 23 לתמ”א 38 נותן לרשות המקומית (עירייה או מועצה מקומית) סמכות להוסיף, לשנות או  להוריד הוראות מההוראות אשר נקבעו בתמ”א 38. תכניות אלו מותאמות לתחום ולצרכים הייחודיים של הרשות המקומית ודורשות אישור של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

ספרי האחוזה הם פנקסי רישום היסטוריים ששימשו לתיעוד זכויות במקרקעין בארץ ישראל לפני חקיקת חוק המקרקעין בשנת 1969. פנקסים אלו הוקמו בתקופת השלטון העות’מאני והבריטי ותיעדו מידע בנוגע לבעלות, חכירה, שעבודים וזכויות אחרות במקרקעין. פנקסי הרישום עדיין רלוונטיים בחוקים שונים.

סקירה מלאה של שומת מקרקעין היא הליך מעמיק שבו בודקים ומנתחים דו”ח שמאות קיים. הסקירה מתייחסת לכל סעיפי השומה מתוך בחינה יסודית של הסבירות של שיטת הניתוח, בדיקה של הנתונים אשר מוצגים בשומה, התחשיב, תוצאת השומה ועמידה בכללי השמאות.

סקירה עיונית היא הליך מקצועי שבו בודקים ומנתחים דו”ח שמאות קיים באופן יסודי. הסקירה מתמקדת בשני היבטים עיקריים ההתאמה לכללים המקובלים של השמאות ובדיקה של תוצאות הסבירות של השומה מתוך הנחה שהנתונים המופיעים בסקירה הם נתונים נכונים.

סקירה של שומות מקרקעין היא חוות דעת מקצועית של שמאי מקרקעין מוסמך בנוגע לשומת מקרקעין קיימת שבוצעה על ידי שמאי אחר.

סקירת שטח היא סוג של סקירה מקצועית של שומת מקרקעין קיימת שבוצעה על ידי שמאי מקרקעין אחר. סקירה זו כוללת את כל הבדיקות הנערכות במסגרת סקירה עיונית ומוסיפה עליהן גם ביקור בנכס עצמו.

סקר קרקע הוא הליך מקצועי שבו מודדים שטח קרקע שאינו מוסדר במטרה לקבוע את גבולותיו, לרשום אותו ולחלק אותו מחדש.

עבודות הנדסה בנאיות הן עבודות הקשורות לתכנון, לבנייה ולתחזוקה של תשתיות ופרויקטים מבניים. עבודות אלו כוללות מגוון רחב של תחומים ביניהם: ביוב, בניית פנים,  ניקוז, סלילת כבישים, בניית נמלים, הקמת גשרים ובנייה של מפעלי מים.

עבודות מסוג ראשון במעלה הן עבודות בנייה מורכבות ורחבות היקף המחייבות מומחיות וניסיון רב. הן מוגדרות בחוק חובת מכרזים, תשנ”ב-1992 וקובעות קריטריונים ספציפיים להיקף עבודות המחייבות הליך מכרזי פתוח כמו עבודות של בנייה למגורים בסדר גודל של מינימום 50 דירות או בנייה של מבני תעשייה ומוסדות במינימום של 5,000 מטרים מרובעים או כל עבודה אחרת בהיקף של מינימום 5 מיליון שקלים.

עירוב שימושים היא גישה בתכנון ערים הדוגלת בשילוב מגוון שימושים באותו מתחם או מגרש כמו שילוב בין אזורי מסחר לאזורי מגורים, שילוב בין מסחר ושירותי ציבור ועוד. עירוב שימושים מביא לסביבה תוססת ופעילה לאורך שעות היום ומעודד צמצום של שימוש ברכב פרטי.

עלות בנייה הן כל ההוצאות הישירות הקשורות להקמת מבנה. העלות כוללת מגוון רכיבים, ביניהם פחת, עלויות החומרים, קבלנות משנה, מכונות וציוד להוציא את העלות של הקרקע. עלות הבנייה היא גורם מרכזי ומשמשת להערכה של ההיתכנות הכלכלית של הבנייה.

סך ההוצאות (הצפויות או הקיימות) הקשורות בהקמת מבנה נשום. עלות הבנייה כוללת : תכנון, היטלים ואגרות המוטלים בגין הבנייה, עלויות בנייה ישירה (כולל רווח לקבלני הביצוע), עלויות חיבור תשתיות ובצ”מ.

עלות תחליף היא הערכה של העלות לבנייה של מבנה חדש או לבנייה של חלק ממבנה קיים מתוך שימוש בחומרים עדכניים, טכנולוגיות בנייה מתקדמות ותקינה בתוקף, באופן שיספק תועלת דומה למבנה הקיים.

עלות תעתיק היא הערכה של העלות לבנייה של מבנה חדש או של חלק ממבנה קיים מתוך שימוש בחומרים זהים, בטכנולוגיות של בנייה מקוריות ותכנון מדויק,

עמלת פירעון מוקדם המכונה גם “קנס פירעון מוקדם” היא תשלום שהלווה נדרש לשלם לבנק במקרה של פירעון הלוואה או חלק מההלוואה לפני המועד הנקוב בחוזה ההלוואה.

עסקת קרקע שנחתמה עם זוכה במכרז או ללא מכרז המקנה לו זכות בנייה בקרקע

עסקאות דירות הן עסקאות מכירה של דירות חדשות ושל דירות יד שנייה אשר המדווחות לרשויות המס בישראל.

עסקה היא כל פעולה משפטית או התחייבות היוצרת זכות או חובה משפטית. הגדרה זו רחבה וכוללת מגוון רחב של פעולות כגון: הסכמי הרשאה, הסכם של רכישה, הסכם של פיתוח, הסכם של מכר, הסכם של שכירות, הסכם של חליפין, הסכם של פיצויים בקרקע או תמורת כסף, הערות אזהרה, הסכם חכירה, זכות הנאה, אופציות, התחייבויות של משכנתאות, זכויות קדימה, הקפאות וכל אזהרה או התחייבות אחרת שיש בה קביעה של זכויות בנכסים שנוצרו בהתאם למסמך כתוב.

עסקת השוואה היא עסקה בנכס בר זיהוי שבוצעה בתנאי שוק הוגנים, תוכן פרטיה ידוע והיא יכולה לשמש להסקת מסקנות לגבי שווי נכס אחר דומה.

עסקה של קומבינציה (הנקראת גם “עסקת אחוזים”) היא עסקת חליפין נדל”נית בין הבעל של הזכויות בקרקע (להלן “בעל הקרקע”) לבין יזם נדל”ן (להלן “היזם”). במסגרת העסקה, בעל הקרקע מעניק ליזם זכויות בחלק מהקרקע ובתמורה היזם מתחייב לבנות על הקרקע מבנה (לרוב מגורים או מסחר) ולהעביר לבעל הקרקע זכויות בחלק מהדירות או משטחי המסחר שייבנו.

ערבות היא מנגנון משפטי מוכר בחוק הישראלי שנועד להבטיח פירעון של חובות.

ערבות אישית היא התחייבות חוזית שנותן אדם באופן אישי בנוסף להתחייבות של חברה או גוף אחר. במקרה של פרויקט תמ”א 38, ערבות אישית ניתנת על ידי היזם ומבטיחה לדיירים כי הוא יישא באחריות אישית במקרה של הפרת התחייבויות מצד החברה היזמית. בנוסף, נדרשת גם הצהרה פיננסית של הגורם הנותן את הערבות.

ערבות בדק היא סוג של ערבות הנכנסת לתוקף לאחר סיום עבודות הבנייה בפרויקט ונועדה להבטיח את התיקון של ליקויי הבנייה שיתגלו בתקופת הבדק. ערבות זו מחליפה את ערבות הביצוע שהייתה בתוקף במהלך הבנייה.

ערבות ביצוע היא כלי משפטי חשוב בפרויקטים של תמ”א 38 המעניקה לבעלי הדירות הגנה במקרים שבהם הקבלן נקלע לקשיים או חדל פירעון. ערבות זו ניתנת על ידי היזם ומבטיחה כי העבודות בפרויקט יבוצעו בהתאם לחוזה שנחתם בין הצדדים.

סכום הערבות נקבע בהתאם להיקף הפרויקט ועלויות הביצוע, ונע לרוב בין 15% ל-20% מההיקף של הביצוע. ערבות בנקאית נועדה להבטיח את השלמת הפרויקט במקרה של חדלות פירעון של הקבלן וכן לפצות את בעלי הדירות בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מהעיכוב או הביטול של הפרויקט. במידה והקבלן נקלע לקשיים, בעלי הדירות יכולים לפנות לבנק שערב ולקבל פיצוי כספי.

ערבות בנקאית היא סוג של ערבות ביצוע ייחודית שבה בנק מתחייב לפרוע את החובות. ערבות זו נחשבת לבטוחה החזקה ביותר עבור בעלי הדירות ומהווה כלי חשוב להגנה על זכויותיהם. ערבות זאת הנתונה לפיקוח היא בעלת יכולת מימוש מהיר, ולכן הנושים מעדיפים ברוב המקרים את הערבות הבנקאית על פני ערבויות אחרות.

ערבות בנקאית אוטונומית, המכונה גם ערבות עצמאית, היא סוג מיוחד של ערבות בנקאית המעניקה לנושה ביטחון מוגבר כיוון שהיא אינה תלויה בתנאים מקדימים או במחלוקות בין הצדדים.

במקרה של הפרת התחייבות מצד החייב, הבנק נדרש לשלם לנושה את סכום הערבות באופן מידי, ללא צורך בהוכחת נזק או בהליך משפטי, היא אינה תלויה בתנאים מקדימים או במחלוקות בין הצדדים והבנק מחויב לשלם את סכום הערבות ללא קשר לנסיבות. ערבות אוטונומית נותנת לנושה ביטחון מוגבר כיוון שהיא אינה תלויה ביכולת הפירעון של החייב. ערבות אוטונומית היא נכס נזיל, וניתן להשתמש בה כבטוחה להלוואה.

בפרויקטים רבים של  פרויקט תמ”א 38 אנו פוגשים בערבויות אוטונומיות במצבים שבהם עורך הדין של הדיירים מעורב ודוחף את קיום הערבות כדי לערוב לקיום ההבטחות של היזם.

ערבות הגישור הינה הלוואת גישור המשמשת כלי פיננסי ייחודי המאפשר שחרור נכס אחד משועבד מתוך שעבוד נכס אחר לאותו הבנק.

ערבות חוק המכר היא כלי משפטי חשוב המעניק לרוכשי דירות חדשות הגנה במקרים שבהם הקבלן נקלע לקשיים ואינו יכול להשלים את בניית הפרויקט. ערבות זו ניתנת על ידי חברת ביטוח או בנק בהתאם לחוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 ומבטיחה את קבלת הדירה במידה שהיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו.

הנוסח של הערבות הוא בהתאם לחוק המכר והוא כולל כמה תנאים שנועדו להבטיח את הכספים של הקונים כמו לדוגמה, קבלת טופס 4, סיום הבנייה, רשימה של הזכויות של קונה הדירה. יש לציין שהחוק מאפשר מספר בטוחות חליפיות כמו רישום של הערת אזהרה, פוליסת ביטוח ועוד כאשר מתקיימים התנאים המשלימים.

ערבות משרד הבינוי והשיכון היא כלי משפטי חשוב, המעניק לרוכשי קרקעות הגנה במקרים שבהם היזם נקלע לקשיים ואינו יכול להשלים את הקמת הפרויקט. ערבות זו ניתנת על ידי משרד הבינוי והשיכון במסגרת חוזים למכירת קרקע ומבטיחה את רישום זכויותיהם של הרוכשים.

ערבות מיסים היא כלי משפטי חשוב המבטיח לדיירים אשר במסגרת ההסכם עם היזם הם מכרו לו חלק מהאדמה בתמורה לשירותי בנייה, ולכן העסקה חייבת בתשלום של מס שבח. זהו כלי משפטי המבטיח לדיירים קבלת סכום המס המגיע להם מהיזם, גם אם היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו. אך קיימת בעיה – פער זמן משמעותי בין החתימה על ההסכם לבין העלייה על הקרקע.

הפתרון: דחייה בהתאם לסעיף 51 של חוק מיסוי מקרקעין המאפשרת דחייה של תשלום המס עד למועד העלייה על הקרקע.

חשוב לציין: היזם לא חייב לשלם לדיירים את סכום המס, אלא אם כך נקבע בחוזה. מומלץ מאוד לדרוש מהיזם ערבות של מסים או אישור של מס חתום בגובה של סך כל שומות המס הפתוחות לפני העלייה לקרקע.

התחייבות של היזם את הבניין המשותף בטאבו, הן בתמ”א 38/1 והן בתמ”א 38/2, תוך 12 חודשים ממועד מסירת הדירות. רישום זה הינו פעולה טכנית יחסית, אך בפועל יזמים רבים נוטים להתמהמה או לוותר עליו. כתוצאה מכך, בניינים רבים נותרים ללא רישום כבית משותף, בין אם בשל עצלנות היזם או עורך דינו ובין אם מסיבות אחרות. מטרת ערבות הרישום היא להבטיח את רישום הבית המשותף בטאבו או לאפשר לדיירים למנות עורך דין נוסף, במקרה הצורך, על מנת להשלים את תהליך הרישום.

ערבות בנקאית אוטונומית היא כלי משפטי חשוב, המבטיח את תשלום דמי השכירות לדיירים במהלך תקופת הבנייה בפרויקטים של תמ”א 38. ערבות זו נהוגה בעיקר במסלול הריסה ובנייה (תמ”א 38/2), ולעתים גם במסלול פינוי בינוי (תמ”א 38/1) במקרים שבהם מתבצע פינוי דיירים.

סכום הערבות נקבע בהתאם לתקופת הבנייה המשוערת וגובה דמי השכירות והוא עשוי להשתנות בהתאם לתשלומים בפועל, תוך התחשבות בריבית.

ערבות זו מבטיחה לדיירים קבלת דמי שכירות קבועים לאורך כל תקופת הבנייה, גם במקרה של קשיים כלכליים מצד היזם.

עורכי דין אשר המייצגים את  הדיירים נוטים לא אחת להגדיר את הערבות בצורה רחבה כדי לאפשר להשתמש בערבות במצבים של סטייה מצד היזם מהוראות של ההסכם. הגדרה רחבה זו נועדה להגן על זכויותיהם של הדיירים ולמנוע מהם להיפגע כתוצאה מהפרות מצד היזם.

ערך נכס מקרקעין נקבע על ידי מספר גורמים וביניהם:

גורמים ארציים: מדיניות של הממשלה, שינויים דמוגרפיים, המצב של המשק והחוזק של המטבע.

גורמים סביבתיים: זכויות בנייה, המיקום של הנכס, סוג האוכלוסייה בסביבה, המצב התכנוני, תשתיות, המצב המשפטי של הנכס, שנת הקמה של המבנה ובמצב שלו.

חוזק המטבע: שער החליפין בהשוואה למטבעות אחרים.

פאטיו זוהי חצר פנימית הנמצאת בתוך המבנה.

פדיון מנכס מניב הוא סך כל ההכנסות הממשיות או הצפויות מנכס נדל”ן בתקופה נתונה.

פדיון פוטנציאלי הוא סך כל ההכנסות הצפויות בהנחה שהנכס יהיה בתפוסה מלאה.

פודסט הוא משטח ביניים שנמצא באמצע גרם מדרגות.

פחת חשבונאי הוא מושג מרכזי בחשבונאות המתייחס לירידה בערך של נכס לאורך זמן. ירידה זו יכולה להיגרם כתוצאה מבלאי פיזי, התיישנות טכנולוגית, שינויים בשוק ועוד.

פחת כלכלי ופחת סביבתי הן שתי גישות שונות להערכת ירידת ערכו של נכס לאורך זמן. ירידה כתוצאה משינוי כלכלי או משינוי סביבתי. שתי הגישות אינן קשורות בנכס.

פחת פיזי הוא אחד ממרכיבי הפחת המתייחס לירידה בערך של נכס לאורך זמן כתוצאה מבלאי פיזי כמו לדוגמה, ליקוי פיזי במבנה או גם ברכיבים של המבנה כתוצאה מגורמים כמו שחיקה, בלאי או שימוש ועוד.

פחת קו ישר היא שיטת חישוב פחת פשוטה ונפוצה המחלקת את עלות הנכס באופן שווה לאורך כל חייו השימושיים.

פחת תכנוני הוא ירידה בערך של נכס כתוצאה מתכנון לקוי במבנה או במספר חלקים של המבנה.

פילר הוא גומחת ביטון מובנית בגבול המגרש או בחזית הרחוב המשמשת להתקנת תשתיות תת- קרקעיות כמו צנרת טלפון, צנרת מים, גז ועוד.

פינוי בינוי היא תכנית להתחדשות עירונית במסגרתה נהרס מתחם מגורים ישן ובמקומו מוקם מתחם חדש ומודרני. במסגרת הפרויקט מאשרים יחידות דיור נוספות ושטחים ציבוריים. פרויקט פינוי בינוי שונה מפרויקט של תמ”א 38 מאחר והוא מאפשר ראייה כללית של כל האזור מתוך התייחסות לצרכים השונים של הציבור כמו שטחים ירוקים, מבני ציבור, חידוש תשתיות, תנועה ועוד.

פרויקט של פינוי בינוי זוכרה בהטבות מס, להכלה של חוק העוסק עידוד יזמי פינוי בינוי, בדייר סרבן ובאפשרות לדון בפרויקט גם בוועדת משנה ספציפית של הוועדה המקומית, בוועדה מיוחדת ובוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור.

אזור שיקום מוגדר על ידי הרשות המקומית ובאישור הממשלה לאחר שבדקו את האזור וקבוע שהוא נטוש, מסוכן או לא מתאים למגורים.

לאחר הכרזה על אזור שיקום הרשות המקומית חייבת לפרסם הודעה על כך במדיה התקשורתית המקומית או בכל אפשרות אחרת שהיא מוצאת לנכון.

ההודעה צריכה לכלול את הפרטים הבאים: פרטי המקרקעין כמו גוש, חלקה, מספר חלקה, השמות של הרחובות, המספרים של הבתים באזור השיקום וכל מידע שיכול לעזור לציבור להבין באיזה אזור מדובר. ממועד הפרסום של ההודעה, אסור לבצע עסקאות מקרקעין באזור השיקום.

פיצוי מוסכם הוא מושג משפטי המתייחס להסכמה בין שני צדדים לחוזה שלפיה צד אחד ישלם לצד השני סכום כסף קבוע מראש במקרה של הפרה יסודית של ההסכם.

פיצוי ראוי הוא פיצוי שניתן לבעל מקרקעין במקרים שבהם השווי של המקרקעין יורד כתוצאה מפעולה של הרשויות כמו שינוי ייעוד הקרקע העשוי להוביל לירידה בערכה, שינוי בתכניות העשוי להוביל לירידה בערכן של מקרקעין סמוכים ופינוי שלא מרצון.

בעל מקרקעין שסבור שערך המקרקעין שלו ירד כתוצאה מפעולה של הרשויות רשאי להגיש תביעה לפיצויים בתוך תקופה של שנה מהיום שבו שונה ייעוד הקרקע. גובה הפיצוי נקבע על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה או על ידי בית המשפט בהתאם לנסיבות המקרה. חשוב להדגיש כי במצבים של הפקעה למדינה יש יותר גמישות וכללים אחרים.

כדאי לעיין במושג הפקעה במיליון הזה.

פיצול מגרש הוא חלוקה של מגרש אחד לשני מגרשים או אפילו יותר בהתאם לתכנית בניין עיר (תב”ע), אך בתנאי שאחד המגרשים, לפחות, שנוצרו כתוצאה מהפיצול משמש למטרה המקורית.

החלק הסגור במבנה אשר משמש, למעברי צנרת ולמעלית וכדומה.

מצבו שבו מקרקעין מוחזק בחזקת בעלות משותפת, כל מחזקי שייקרא שותף שותף לצורך הדוגמא, יכול לפנות לבית המשפט הנכבד ולדרוש את פירוק השותפות בכל עת. וכאן המקום לציין כי ככל וחלפו שלוש שנים ודבר לא נעשה על ידי הצדדים השותפים, בית המשפט הנכבד יכול להתערב ומכאן לפסוק ע”פ הבנתו.

פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי המאפשר לבעלים משותפים של נכס לחלק את זכויותיהם בו. חלוקה בעין היא אחת מדרכי פירוק השיתוף ומתבצעת על ידי חלוקה פיזית של הנכס למספר חלקות נפרדות בהתאם לחלקם היחסי של השותפים.

תנאים לחלוקה בעין:

חלוקה בעין אפשרית רק אם ניתן לחלק את הנכס באופן פיזי לחלקות נפרדות, תוך שמירה על ערכן ועל תכליתן.

חלוקה בעין צריכה לעמוד בדרישות של חוק התכנון והבנייה, בדרישות של תכנית בניין העיר ובדרישות של כל תכנית החלה באזור.

חלוקה בעין יכולה להתבצע רק בפיקוח ובאישור של בית המשפט בהתאם לסעיף 39  של חוק המקרקעין.

שמאי מקרקעין מוסמך יבדוק את הנכס ויוודא כי חלוקה בעין אפשרית ומתאימה.

פיתוח בר קיימא הוא גישה לפיתוח המאפשרת את שגשוג הדור הנוכחי תוך שמירה על יכולתם של דורות עתידיים לספק את צרכיהם. לפי דוח ברונטלנד, הוועדה העולמית לסביבה ופיתוח, 1987

פיתוח חצר הוא תהליך הכולל עבודות שונות שמטרתן להפוך את החצר למרחב שימושי, יפה ונעים. עבודות אלו יכולות לכלול: השקיה, ניקוז, ביוב, עבודות ניקוז, גבולות שטח ומדרגות.

פיתוח עירוני הוא תהליך כולל של שיפור ותחזוקה של סביבה עירונית המתבצע מתקציב הרשויות המקומיות בכספים שקיבלו ממשרד הפנים ומתשלומי המיסים שנגבו מהתושבים. הפיתוח העירוני מתייחס לצרכים הפיזיים, החברתיים והכלכליים של תושבי העיר והוא כולל הקמת תשתיות של מים, תשתיות של טלפון תשתיות של חשמל, סלילה של כבישים ושל מדרכות, הקמה של מבני ציבור כמו בתי כנסת בתי ספר ועוד.

פיתוח של שטח טומן וכולל מימוש וביצוע של חידוש באמצעות החלפה של תשתיות כגון: ביוב ותיעול וצנרת וחשמל וכביש וכיוצא באלה..

פלטה היא יסוד מבני המשמשת כבסיס לבניין. היא עשויה מיציקת בטון בעובי של מינימום 20 ס”מ ומוּזּנת בברזל.

פנטהאוז הוא דירת גג יוקרתית הממוקמת בקומה העליונה של בניין, דירה המוקפת במרפסת בעלת יציאה היישר מהמרפסת לסלון. בדרך כלל הפנטהאוז מוקף במרפסת מארבעה צדדים, להוציא מצבים שבהם נבנו שני פנטהאוזים על הגג ואז המרפסת מקיפה את הפנטהאוז רק משלושה צדדים.

בשנים האחרונות קבלנים רבים מתחכמים ובונים מיני פנטהאוז שהן דירות שיש להן יציאה ישירה למרפסת מרווחת, אך הן לא ממוקמות בקומה העליונה של בניין המגורים.

פנקס בתים משותפים הוא מאגר מידע רשמי המנוהל על ידי לשכת רישום המקרקעין. הוא מכיל פרטים באשר לחלוקה של הבעלות בבניין המגורים המשותף ומציג את נסח הטאבו של כל דירה, וכן צווי רישום אשר מאשרים את הבעלות על יחידות המגורים.

פנקסי מקרקעין הם מאגרי מידע רשמיים המנוהלים על ידי לשכת רישום המקרקעין. הם מכילים פרטים לגבי זכויות במקרקעין לרבות: בעלות, שעבודים, משכנתאות.

יש מספר סוגי פנקסים, פנקס זכויות:  פנקס של שטרות ופנקס של בתים משותפים.

שטר המכר, מסמך משפטי חתום על ידי הקונה והמוכר בעסקת מקרקעין מהווה ראיה חותכת להסכמות ביניהם בנוגע לתנאי העסקה.

פרגולה היא מבנה חוץ חסר קירות המהווה פתרון הצללה. הקמת פרגולה מחייבת רישיון בהתאם לתקן הייחודי של כל רשות מקומית.

פרה-רולינג, הנקראת גם החלטה מקדמית, היא החלטה ניתנת על ידי אחת מהרשות השלטונית כתוצאה מפנייה של תאגיד או אדם. פנייה זו נועדה לברר את יחס הרשות לצעד שהאדם או התאגיד מעוניין לעשות.

במצב רגיל, הרשות נותנת החלטה לאחר מעשה. אך ייתכן שהתוצאה לא תתאים לאדם או לתאגיד, ולכן הוא פונה לרשות מראש כדי לדעת את יחסה לצעד שהוא מעוניין לעשות. לא תמיד צריך לפנות לרשות. פעמים רבות ההוראות של הפסיקה והחוק ברורות, ואז מספיק ייעוץ מקצועי כדי לקבל החלטה. במקרים שבהם הוראות הפסיקה והחוק אינן נותנות מענה חד-משמעי, קבלת החלטה מקדמית עשויה להיות מועילה מאוד.

זהו תהליך שבו מציגים לפני רשויות המס בעיה תיאורטית אשר מייצגת עסקה עתידית כדי לקבל חוות דעת על אודות הכשרות המשפטית של העסקה ועל אודות חבות המס שלה. בהתאם להחלטה של רשות המס יכולים היזמים של העסקה להחליט האם הם מעוניינים לבצע את העסקה או האם כדאי לבצע בה שינויים.

לדוגמה: אדם המתכוון למכור נכס מקרקעין אשר נמצא ברשותו והוא מעוניין לבחור באפשרות שתביא לתשלום המס הנמוך ביותר והוא מציג בעיה תיאורטית כדי לבדוק מה יהיה תשלום המס שיוטל עליו.                                                                                                                                                                        

פרוגרמה היא מסמך מפורט המתאר את כל הדרישות התכנוניות של בעל הקרקע בכפוף לזכויות הבנייה באזור. את הפרוגרמה מוסר האדם לאדריכל, והאדריכל מתכנן מספר תכניות חלופיות בהתאם לפרוגרמה ומציג אותן בפני בעל הקרקע.

פרי פאסו הוא סוג של שעבוד נכס (בדרך כלל מקרקעין) שבו שני נושים או יותר חולקים זכויות בדרגה שווה. משמעות הדבר היא שאם הלווה לא עומד בהתחייבויותיו, שני הנושים יקבלו את כספם באופן יחסי בהתאם לגובה ההלוואה שנתנו.

“פריסייל” היא מילה באנגלית שפירושה “טרום-מכירה”.

המושג פריסייל מתייחס לעסקה שבה מוצע מוצר למכירה מוצר עוד לפני שהוא זמין לרכישה. המושג נפוץ בעיקר בתחום הנדל”ן, שם הוא מתאר מכירת דירות בפרויקט חדש עוד לפני תחילת הבנייה או אפילו לפני קבלת היתר בנייה.

פרצלציה היא הליך משפטי ותכנוני שבו מחלקים שטח קרקע גדול למספר חלקות קטנות יותר.

פרקט הוא ריצוף עשוי מחומרים שונים, חומר עץ או כל חומר סינתטי המדמה מראה של לוחות עץ ארוכים וצרות המחוברים זה לזה. את הפרקט מניחים על יציקת בטון או על קורות עץ.

פיתוח סביבתי הוא פעולה שבה פועלים למען הצרכים של התושבים ומקימים מתקני משחקים, גינון ועוד.

צו בית משותף הוא צו משפטי המורה על הרישום של בית משותף בפנקס של הבתים המשותפים. רישום זה מאפשר ניהול יעיל ותקין של הנכס המשותף תוך הגדרת זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות. לכל דירה מוקצה מספר ייחודי, המקל על זיהויה וניהולה ושיוך השטחים המשותפים בבניין כמו חדר מדרגות, מעלית, גינה וחניה, המוגדרים ומוקצים לבעלי הדירות באופן ברור.

מטרת הצו היא לחלק את הקרקע לדירות, תת חלקות, וכל מבנה שבו יש מינימום של שתי יחדות דיור ויותר ייכלל תחת ההגדרה של בית משותף ויירשם כך.

צוות התכנון אחראי על תכנון ופיתוח פרויקטים, החל משלב הרעיון ועד לשלב הביצוע. צוות זה מורכב מאנשי מקצוע מיומנים מתחומים שונים, ביניהם:

אדריכל או מתכנן ערים – המשמש כראש של צוות התכנון שתפקידו הם הנחיה, תיאום והכרעה בסוגיות מקצועיות.

 ויועצים בתחומי התמחות שונים: תחבורה, כלכלה, נוף, פרוגרמה, איכות הסביבה ועוד. היועצים יעניקו את השירותים שלהם בהתאם לצורך ובהתאם לשיקול הדעת של המזמין.

צמוד קרקע הוא מונח המתייחס לכל נכס מגורים הנמצא בקומת הקרקע וצמוד פיזית לקרקע. נכסים אלו יכולים להיות פרטיים או בבניינים משותפים.

צמוד קרקע הוא מונח המתייחס לכל נכס מגורים הנמצא בקומת הקרקע וצמוד פיזית לקרקע. נכסים אלו יכולים להיות  נכסים פרטיים או נכסים בבניינים משותפים.

צמוד קרקע חד קומתי או דו קומתי זוהי דירה אשר בנויה לגובה במקום לרוחב כמקובל כמו למשל דירות קוטג’ אשר בנויות לגובה במפלסים. כאשר במפלס התחתון נמצאים הסלון והמטבח ובמפלס העליון חדרי המגורים לילדים ושירותים. ייתכן גם מפלס שלישי עם חדר הורים, שירותים ומרפסת צמודה. בקוטג’ים רבים יש גם מרתף.

צמוד קרקע דו משפחתי הוא בית עם קיר משותף של בית נוסף כאשר שניהם בנויים על אותו המגרש.

צפיפות ברוטו היא מדד המשמש להערכת צפיפות האוכלוסייה באזור מסוים. הוא מחושב על ידי חלוקת מספר יחידות הדיור בשטח הכולל של התכנית כולל שטחים למגורים, מסחר, דרכים ועוד.

צפיפות נטו היא מדד המשמש להערכת צפיפות האוכלוסייה באזור מגורים ספציפי. הוא מחושב על ידי חלוקת מספר יחידות הדיור בשטח המיועד למגורים בלבד מתוך התעלמות משטחים אחרים בתוכנית, כמו שטחים ירוקים, דרכים, שטחי מסחר ועוד.

צרכי ציבור הם שטחים המוקצים לשימוש הציבור הרחב כפי שהוגדר בסעיף 180 לחוק התכנון והבנייה. שטחים אלו נועדו לספק שירותים חיוניים וחוויית חיים נעימה לכלל התושבים כמו שטחים המוקצים לפעילות ספורט, לשדות תעופה, לשמורות טבע ועוד.

קבוצת רוכשים היא התארגנות של מספר אנשים במטרה לרכוש ביחד יחידות דיור בפרויקט בנייה. המטרה של ההתאגדות היא לנצל את כוח הקנייה המשותף של חברי הקבוצה כדי להוזיל את עלויות רכישת הדירות.

קבוצת רכישה היא התאגדות של מספר אנשים במטרה לבנות בניין מגורים משותף.

קבלן מפתח הוא קבלן האחראי לכל תהליך הבנייה החל מרכישת היתרי בנייה ועד למסירת המפתח לדייר. קבלן מפתח מקבל מגרש ריק ומוסר לדייר בית גמור מוכן למגורים.

קבלן משנה הוא קבלן המבצע חלק מהעבודות בפרויקט בנייה תחת ניהולו של קבלן ראשי. קבלני משנה מתמחים בתחומים ספציפיים, כמו עבודות חשמל, אינסטלציה, טיח, צבע, ריצוף ועוד.

בא בנעליו של קבלן המשנה **ומכאן קמה החשיבות לדעת מיהו הקבלן המבצע. קבלן זה הינו המבצע עבודה מוגדרת בתהליך הבניה.

קו בניין הוא קו המגדיר את המרחק המינימלי המותר בין המבנה לבין גבולות המגרש. קו זה נקבע בתכנית בניין עיר (תב”ע) ובמקרים מיוחדים אפשר לחרוג ממנו כמו בהליך של  הקלה בהוצאה של היתר בנייה.

קו כחול ב-GIS (מערכת מידע גיאוגרפית) הוא קו המגדיר את גבולות תכנית בניין עיר (תב”ע) כשבתוך הקו חלות כל ההוראות של התכנית. קו זה נקרא “קו כחול” בשל הצבע שבו הוא מסומן במפות GIS.

קוטג’ הוא סוג של בית מגורים המאופיין במספר מאפיינים ייחודיים:

בנייה לגובה: בניגוד לדירות סטנדרטיות הבנויות לרוחב, קוטג’ בנוי לגובה, לרוב במספר מפלסים (2-4 ואף יותר).

שטח: קוטג’ים נוטים להיות גדולים יותר מדירות סטנדרטיות עם שטח רצפה רחב יותר.

חלוקת שטח: חלוקת החלל בקוטג’ נעשית במפלסים כאשר כל מפלס מוקדש לשימושים שונים. לדוגמה, מפלס אחד יכלול את חדר המגורים והמטבח, מפלס אחר יכלול את חדרי השינה ומפלס נוסף יכול להכיל חדר הורים, מרפסת גדולה ועוד. קוטג כולל הרבה מדרגות פנימיות, מרתף, חצר ויש קוטג’ים שיש בהם מעלית פרטית.

קוטג’ דו משפחתי הוא סוג של נכס הכולל שני בתים צמודים על אותו מגרש המחוברים בקיר משותף. לכל בית יש כניסה נפרדת, חצר פרטית וחלוקת שטח פנימית עצמאית.

קוטג’ טורי הוא סוג של מבנה הכולל מספר יחידות מגורים (3 ומעלה) הבנויות זו לצד זו על מגרש אחד. ליחידות יש קירות משותפים ולכל יחידה יש כניסה נפרדת וחצר פרטית קטנה.

קולונדה וארקדה הן שתי מילים המתארות מבנה אדריכלי דומה: מעבר מקורה הנתמך על ידי רצף של קשתות הנשענות על עמודים.

קומבינציה היא הסכם בין בעל מגרש לקבלן, הסכם שבו הקבלן בונה פרויקט נדל”ן על המגרש תמורת חלק מהדירות או חלק מהתמורה ממכירתן. בדרך כלל מקובל לקבל תמורה של 40% בכסף או בדירות.

קומה טיפוסית היא קומה בבית משותף בעלת תכנון זהה לקומות אחרות באותו בניין, למעט קומת הקרקע, קומת הגג וקומת העמודים.

קומת עמודים (ק”ע) היא קומה מקורה בבניין, בדרך כלל בקומת הקרקע, הנתמכת על ידי שורות של עמודים.

קונסטרוקטור הוא מהנדס בניין המתמחה בתכנון ותכנון קונסטרוקציות של מבנים.

קונסטרוקציה היא תכנון הנדסי באשר לחוזק המבנה מתוך התחשבות בעומסים, בכוחות ובחומרים.

קיבוע ריבית הלוואה היא אפשרות הניתנת ללווים במסגרת חוזה הלוואה בריבית משתנה. אפשרות זו מאפשרת ללווה לעבור למסלול של ריבית קבועה.

קימום הוא מושג בביטוח שבו המבוטח החזיר את המצב של הרכוש למצב הקודם שלו וגם סכום הביטוח הוחזר למצב הקודם.

בהקשר של העברת זכויות במגורים, “קרוב” מוגדר כבן זוג, ידוע בציבור, גרוש או גרושה, וקרובי משפחה מדרגה ראשונה כמו אח, הורים, ההורים של ההורים, הצאצאים של בן הזוג, ילדים מאומצים ובני זוגם.

בני זוג, הורים, כלה וחתן ואפילו בן או בת הזוג לשעבר

בהקשר להלוואות, “קרן” מתייחסת לסכום ההלוואה המקורי שהלווה קיבל מהבנק.

קרקע חקלאית היא קרקע שהוועדה לשמירה על הקרקעות החקלאיות הכריזה עליה כקרקע שייעודה הוא רק לחקלאות.

קרקע מדינה היא קרקע בבעלות המדינה שאינה בבעלות פרטית. הקרקע מנוהלת באמצעות רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל ומשווקת באמצעות הרשות המקומית או הרשות של מקרקעי ישראל.

קרקע ספקולטיבית היא קרקע הנמצאת בסביבת אזור מיושב, אך הייעוד שלה עוד לא נקבע. קרקעות אלו נמצאות בדרך כלל באזורים שבהם קיימת תכנית בניין עיר (תב”ע) חדשה, אך קיים סיכוי גבוה שייעוד הקרקע ישתנה בעתיד. המחיר של קרקעות ספקולטיביות נקבע ברוב המקרים בהתאמה למחירים של קרקעות דומות הנמצאות באותו אזור.

קרקע פרטית היא קרקע בבעלות גוף פרטי, כלומר אינה בבעלות המדינה. הקרקע רשומה בטאבו על שם הבעלים והיא מועברת בירושה.

יכול להיות גם אדמה שבבעלות מדינת ישראל.

רביץ, המכונה גם אקספנדית, הוא טיח מיוחד המונח על גבי רשת מתכת כבסיס לגגות רעפים. בעבר היה זה חומר נפוץ מאוד, אך כיום השימוש בו פחת משמעותית.

רה-פרצלציה היא תכנית לאיחוד מגרשים אשר סמוכים זה לזה וחלוקה מחדש של המגרשים בהתאם לתכנון חדש. מטרתה היא לאפשר פיתוח יעיל יותר של הקרקעות וניצול מרבי לטובת הציבור ולטובת בעלי הקרקע. התכנית מתבצעת גם אם בעלי הקרקע מסכמים לה או גם כאשר הם לא מסכימים.

רווח הון הוא רווח ריאלי הנוצר כתוצאה מעלייה השווי הכספי של נכס. רווח הון מוגדר כהפרש שבין התמורה שהתקבלה בעת מכירת נכס לבין היתרה של המחיר הריאלי המקורי של הנכס.

רווח יזמי הוא רווח הנוצר ממימוש של נכסי נדל”ן עקב פעילות יזמית אשר מביאה להשבחה של הנכס. פעילות יזמית היא לדוגמה, הפשרת קרקע, הגדלה של אחוזי בנייה או קנייה של נכס נדל”ן כיחידה אחת ומכירה בתור מספר יחידות דיור.

רווח קבלני הוא ההפרש שבין העלויות של הבנייה לבין המחיר הסופי שיקבל הקבלן במכירת הדירות לאחר סיום הבנייה.

 הוא הפדיון בניכוי ההוצאות של המשכיר ותשלום המס לתקופה מוגדרת.

הפדיון בניכוי הוצאות המשכיר ובניכוי מס לתקופה מסויימת.

רולקה היא רצועת מתכת או פלסטיק המותקנת לאורך שולי הגג, במקום שבו הגג פוגש את הקיר.

רום מדרגה או גובה מדרגה, הוא המרחק האנכי בין שני משטחי הדריכה של מדרגות סמוכות.

ריבית היא תשלום עבור השימוש בכסף. היא מוגדרת באחוזים שנתיים מהסכום הלוואה.

ריבית פיגורים היא ריבית נוספת המוטלת על הלווה במקרה של איחור בתשלום ההלוואה.

ריבית פריים היא הריבית הבנקאית המשמשת כבסיס לחישוב ריבית על הלוואות שאינן צמודות.

רישום עסקה הוא רישום הזכויות בקרקע על שם הרוכש בלשכה של רישום המקרקעין (טאבו). רישום עסקה בטאבו מעניק לרוכש את זכויותיו כבעל הנכס.

רישיון תיווך במקרקעין הוא היתר מטעם משרד המשפטים המאפשר לאדם לעסוק בתיווך במקרקעין באופן חוקי. הרישיון ניתן בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו –1996.

רכוש משותף הוא מושג משפטי בחוק המקרקעין אשר מתייחס לחלקים בבית משותף שאינם בבעלות בלעדית של דירה ספציפית.

דוגמאות לרכוש משותף: קרקע הבנייה, קירות חיצוניים, גגות, חדרי מדרגות, מעליות, חדרים וחצרות משותפים ועוד. בעסקאות של מכירת נדל”ן רואים בכל רכוש משותף של הנכסים חלק בלתי נפרד מהנכס.

רצפה תלויה היא רצפה המנותקת מאדמת המילוי ומתפקדת כתקרה לכל דבר. משמעותה היא שהיא אינה נתמכת על ידי הקרקע, אלא תלויה על גבי קורות או קירות.

כשאומרים רשות בהקשר של נדל”ן הכוונה היא לרשות של מקרקעי ישראל.

רשות הפיתוח (ר”פ) היא גוף השייך לממשלה אשר הוקם בשנת 1950 בהתאם לחוק רשות הפיתוח (העברת נכסים). תפקידה המקורי היה לנהל את האדמות אשר הופקדו בידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים אחרי מלחמת העצמאות וכן את הקרקעות שהופקעו על פי חוק רכישה של מקרקעין תשי”ג – 1953. הרשות של מקרקעי ישראל היא הרשות אשר מנהלת את רשות הפיתוח של קרקעות קק”ל ואת הקרקעות של המדינה.

רשות מקומית היא גוף מוניציפלי האחראי על מתן שירותים מוניציפליים לתושבי אזור מסוים. יש סוגים שונים של רשות מקומית: עירייה, מועצה אזורית או מועצה מקומית.

רשם המשכנות הוא גוף ממשלתי הפועל במסגרת משרד המשפטים. תפקידו לנהל מאגר מידע מרכזי של כל המשכנות שנרשמו בישראל בהתאם לחוק המשכון, תשכ”ז-1967. עבודת הרשם היא להבטיח את הזכויות של הנושים ולתת אפשרות לצד שלישי לבדוק האם יש משכון.

רשם המתווכים הוא מחלקה במשרד המשפטים אשר אחראית על רישוי מתווכים במקרקעין בישראל.

 בין תפקידיו של רשם המתווכים:

רשם המתווכים בודק את כשירותם של מועמדים לקבלת רישיון תיווך במקרקעין.

רשם המתווכים מנהל פנקס ובו רשומים כל המתווכים המורשים בישראל.

רשם המתווכים אחראי על אכיפת חוק המתווכים במקרקעין, התשס”א-2001.

שווי קרקע הוא ערכה הכלכלי, הכולל את כל הזכויות העכשוויות והצפויות בעתיד אשר קשורות אליה. את שווי הקרקע קובעים מספר אנשי מקצוע וביניהם שמאי מקרקעין.

שווי של נכסים מטרתו לקבוע את ערכם הכלכלי של נכסים מקרקעין הכולל את הקרקע עצמה, המבנים שעל גבה וכל הזכויות הקשורות אליה. שווי של נכסים נקבע לפי מספר גורמים: השוואה לנכסים דומים באזור, המיקום של הנכס, תכניות לפיתוח סביבתי בעתיד, התמורה שהנכס מניב ועוד. את שווי המקרקעין קובע שמאי בדרך כלל לצורך מכירת הקרקע או משכונה.

שומה לבטוחה היא הערכת שווי מקצועית של נכס המבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. מטרת השומה היא לבדוק את התאמתו של הנכס כבטוחה להלוואה.

שומה נגדית, המכונה גם שומה אחרת, היא הערכת שווי מקצועית של נכס המבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. מטרת השומה היא לערער על הדרישה של תשלום היטל השבחה שהוצאה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. את השומה הנגדית יש להגיש עד לשלושים יום ממועד הקבלה של השומה מהוועדה המקומית ורק במקרים מיוחדים אפשר להגיש עד לתקופה של שנה.

שומה סופית היא קביעה רשמית של רשויות הגבייה במשרד האוצר (מס הכנסה, מע”מ ומס שבח) לגבי סכום המס המגיע מהנישום. זוהי שומה סופית שאי אפשר לערער עליה.

שומה עצמית היא דיווח עצמי של נישום לרשויות המס על השבח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין.

אפשר להגיש שומה עצמית בתוך תקופה של 45 ימים מהמועד של מכירת להנהלה של מס שבח מקרקעין.

בשומה העצמית יש לפרט את המחיר שבו נמכר הנכס, את  התאריך של המכירה ואת הפירוט של ניכויים כגון הוצאות רכישה, שיפוצים ועוד, למען חישוב השבח.

שטח אקוויוולנטי, המכונה גם מקדם אקוויוולנטי, הוא כלי המשמש להשוואה בין שטחים מסוגים שונים בהתבסס על השווי שלהם.

זהו מונח אשר מתייחס לשטח של הדירה שאותה מציג המתווך ללקוחות שלו. שטח הברוטו של הדירה מכיל גם את הרכוש המשותף של הדירה המוצגת כמו מחסנים וחניות. מתווך מקצועי צריך לברר את השטח נטו של הדירה שאותה הוא מציג.

שטח דירה לפי תקן מספר 9 הוא הגדרה אחידה ומוסכמת לשטח דירה שנקבעה על ידי מכון התקנים הישראלי בשנת 2006.

שטח דירה לפי תקן 9 כולל: שטח פנים הדירה ושטח של קירות החוץ, כולל גם את המרפסות המקורות, את מחסנים, את שטחי השירות עם תקרה, את הממ”ד, אך בתנאי שהם צמודים באופן פיזי לדירה ויש כניסה ישירה מהדירה אליהם ואין אליהם כניסה מהדירות האחרות.

שטח דירה אפקטיבי הוא מושג המוגדר בתקן 975 של מכון התקנים בישראל. שטח דירה אפקטיבי כולל את שטח הדירה נטו, כולל את השטח הנמצא מתחת לקירות חוץ וקירות פנים, אך לא כולל את השטח היחסי הנמצא בשטח הבניין המשותף ואת השטחים שאינם מקורים. השיטה הזו דומה לתקן 9, אך בניגוד אליו שיטה זו אינה קובעת הנחיות והוראות באשר להיטל על מדרגות ולמדידה של קירות המרתף. כיום כבר לא משתמשים בשיטה זו.

שטח דירה נומינאלי, המוכר גם כ”שטח ברוטו”, הוא הגדרה לשטח דירה שהייתה נהוגה בעבר, כפי שהוא הוגדר בתקן 975 של מכון התקנים הישראלי ותוקפו פג בשנת 2006.

שטח דירה נומינאלי כלל: שטח אפקטיבי ושטח משותף בחדר המדרגות. הוא אינו כלל את כל המשטחים שאינם מקורים ואת השטח היחסי של חדר המדרגות.

שטח חום הוא שטח קרקע פתוח שאינו בנוי אשר מוקצה לשימוש לצרכי ציבור.

שטח ירוק הוא שטח ציבורי פתוח המיועד לשימוש הציבור ולא מיועד לבנייה. שטחים ירוקים כוללים פארקים, גנים ציבוריים, שמורות טבע ועוד

שטח לא מוסדר הוא שטח מקרקעין שטרם עבר הליך הסדר במסגרת חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969. כתוצאה מכך, פרטים הקשורים לשטח כמו גבולות, זכויות, בעלות והגבלות אינם מעודכנים ולא מדויקים בפנקסי הטאבו.

שטח מוסדר הוא שטח מקרקעין שעבר הליך הסדר במסגרת חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969.  בסיום התהליך של הסדרת השטח התקבלה מפה של גוש עם חלקות אשר נמדדו בצורה מדויקת כשלכל חלקה יש רישום בעלות בספרים של המקרקעין.

שטח נטו הוא מושג המתייחס לשטח הפנימי של דירה המחושב בשתי דרכים עיקריות: שטח נטו כללי המתייחס לקו המעטפת החיצוני של הדירה, כולל הקירות הפנימיים, ובלי שטח הרכוש המשותף ושטח נטו נטו – רצפה – אשר מתייחס רק לשטח הרצפה בלי המרפסות, השטחים שמתחת לקירות החוץ ובלי השטחים אשר נמוכים מהגובה המינימלי הנקבע לפי התקן ישראלי 975.

שטח פנים הדירה לוקח בחשבון וכולל את השטחים הבנויים ש- מתחת ל- קירות פנים לרבות מרפסות מקורות אך איננו לוקח בחשבון שטחים ש- מתחת ל- קירות חוץ.

שטח רצפה הוא השטח הפנימי של דירה וכל השטח אשר נמצא מתחת לקירות הפנימיים כולל את כל שטחי המרפסות, גם את המרפסות עם התקרה וגם את המרפסות בלי  התקרה.

שטחי עיבוד הם שטחים פתוחים המיועדים לשימושים חקלאיים או גם לנטיעות למשך זמן העולה על חמש שנים.

שטחי שירות הם שטחים בבניין המשמשים את כל הדיירים ואת כל מי שבא לבניין. את שטחי הציבור אפשר למצוא בבתים המיועדים למגורים ובבניינים המיועדים לציבור.

שטר חכירה הוא מסמך משפטי הנדרש עבור רישום של העברה של זכויות חכירה בעסקת מכר של מקרקעין מבעלים לַחוכר.

שטר מכר הוא מסמך משפטי המעיד על העברה של זכויות בעלות במקרקעין ממוכר לקונה. כדי ששטר המכר יהיה חוקי הוא חייב להיות חתום בפני עורך דין שהוא גם נוטריון.

שטר משכנתא הוא מסמך משפטי המעיד הלוואה שניתנה על ידי הבנק תמורה שעבוד נכס נדל”ן.

שיבוב הוא הליך שבו חברת הביטוח משלמת פיצויים למבוטח לאחר אירוע ביטוח, ולאחר מכן תובעת את הנזק שנגרם לה מצד שלישי האחראי לנזק.

שיווק של קרקעות הוא תהליך שברשות מקרקעי ישראל ו/או משרד השיכון מציעים קרקעות למכירה לציבור לצורך בנייה. התהליך מתבצע באמצעות פרסום מכרז פומבי ו/א ושיווק ישיר בלי מכרז כמו בשינוי הייעוד של הקרקע או בהרחבה של מושבים.

שיחלוף הוא מנגנון מס המעניק פטור ממס שבח וגם פטור של חלק ממס רכישה לכל מי שמכר נכס נדל”ן ורכש נכס חדש בכספי התמורה שהתקבלו ממכירת הנכס בהתאם לדו”ח רבינוביץ משנת 2002. דוגמאות לשיחלוף הם מכירת דירה וקנייה של נכס בבית אבות או שיפור דיור.

שימוש חורג הוא שימוש בנכס הנוגד את הייעוד שלו בהתאם למה שנקבע בתכנית בניין עיר – תב”ע – או בתכנית מתאר מקומית או אזורית מאושרת. הגדרת שימוש חורג מופיעה בסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה.

הניהול המיטבי של נכסי המקרקעין הוא השימוש החוקי בנכס שיעניק את השווי הכספי הגבוה ביותר, בתנאי שהשימוש יהיה אפשרי מבחינה מימונית ומבחינה פיזית ובהתאם לכך שהנכס נמצא בבעלות אחת באופן מלא.

שינוי באחוזים של הניצול במגרש מתייחס להגדלה של  אחוזי הניצול על ידי הוספת אחוזים נוספים על גבי אלה שכבר אושרו בהתאם לתכנית הבנייה של העיר בתוך הקווים הייעודיים הקיימים.

שינוי ייעוד המגרש הוא שינוי בכוונה המקורית של המגרש, כלומר, שינוי בפונקציה או ביעד המיועד לשימוש הראשי שלו. השינוי בתכנית המתאר חייב לקבל את האישור של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, את החתימה של שר הפנים ולהיות מפורסם ברשומות.

שינוי ייעוד הוא שינוי של המטרה של החכירה המקורית, למשל:  במקום בית מגורים מבקשים לשנות את הייעוד של הקרקע ולהקים בית מלון או מבנה תעשייה ועוד.

שינוי ניצול/יעוד הוא עידוד להגדלת זכויות הבנייה על פני המגרש, ללא הגבלת תוספת הבנייה המותרת על פי החוזה המקורי. בהקשר התעסוקתי, זה יכול להתבצע על ידי תקצוב נוסף של זכויות הבנייה, כך שהן יעלו מעבר לשני אחוזים מהתקציב הקיים. שינוי ניצול, מצדו השני מתייחס להגדלת הזכויות לבנייה מעבר לזכויות הנקבעות בחוזה החכירה הקיים (על פי ההגדרה של “תוספת בנייה” לענייני החוזה). בנוגע לשינוי ייעוד, מדובר בשינוי במטרת השימוש במגרש, בהתאם למה שמתעדכן על פי התכנית המקורית למסגרת התכנון הקיימת.

שיעור ההיוון הכולל (בנכס מניב) הוא מדד המבוסס על אחוזים המתאר את היחס בין התשואה השנתית הפוטנציאלית של הנכס לבין השווי של הנכס מתוך התחשבות הן בסיכונים והן בסיכויים הכרוכים בו.

זהו מקדם המבוטא באחוזים  אשר משמש להערכת זרם הכנסות הנקיות בפועל או הכנסות הצפויות מנכס מניב, לאחר הניכוי של כל גורמי הניהול, התחזוקה, התפוסה וכל ההוצאות האחרות שעל המשכיר לשאת בהן.

זהו כלי המבוטא באחוזים אשר משמש להערכת שווי נכס מניב על ידי היוון הכנסותיו העתידיות.

השיעור התשואה בנכס מניב הוא היחס בין ההכנסות השנתיות הפוטנציאליות או בפועל לבין שווי הנכס המבוטא באחוזים.

שיעור התשואה הראוי בנכס מניב מתייחס ליחס שבין דמי השכירות השנתיים הראויים ובין השווי  של הנכס והוא בא לידי ביטוי באחוזים.

שיפוי הוא השבה של המצב, ככל האפשר, למצב שבו הוא היה נמצא אילו לא קרה המקרה של ביטוח.

 מושג זה מגדיר מערכת יחסים עסקית בין משרדי תיווך שונים המשווקים את אותו הנכס והמקובל בשיטת שיווק בבלעדיות. המשרד המנהל את שיווק הנכס משתף משרדים אחרים באזור בשיווקו.

שיתופי פעולה בין מספר משרדי תיווך אשר משווקים את אותו הנכס מגדירים מערכת של יחסים עסקיים ביניהם. המערכת מתבססת על השתתפות משרד תיווך ראשי המנהל את השיווק של הנכס, אך משתף משרדים נוספים באזור בשיווקו במסגרת שיטת שיווק בבלעדיות.

שכירות מוגנת היא מערכת המאובטחת על ידי תקנות חוק הגנת הדייר שבהן מפורט גובה שכר הדירה בהתאם למספר החדרים. אם בעל הנכס דורש תשלום גבוה יותר, הדייר המוגן רשאי לערער על כך בבית המשפט לשכירות.

שכירות משנה היא מצב שבו השוכר של הנכס חתם על הסכם עם המשכיר של הנכס, הסכם אשר מתיר לו להשכיר את הנכס לצד שלישי.

שכירות נכס מקרקעין היא זכות שניתנה בתמורה לתשלום כספי תקופתי שמאפשרת להחזיק בקרקע ולהשתמש בה, אך לא לצמיתות.

שלד הבניין הוא החלק הבסיסי והעיקרי של הבניין המהווה את היסוד המבני שעליו מתבסס כל המבנה. השלד כולל את היסודות המתחברים לקרקע, העמודים התומכים במבנה, הקורות המחברים בין העמודים והתקרות המספקות את התמיכה העליונה במבנה.

שמאות מכרעת היא החלטה או פסק דין שניתן על ידי שמאי המכריע בתיקים הקשורים לתביעות פיצויים על פי סעיף 197 או במחלוקות שקשורות לנושא היטלי השבחה. בדיון כזה, השמאי יכול להחליט על החלטה לפי שיקול דעתו האישי ולפעמים הוא יכול להגיע להחלטה מבלי לקיים דיון פומבי. במקרים אלו החלטתו נקבעת רק בהתאם למסמכים שהוגשו לו.

שמאי בורר הוא שמאי מקרקעין שנבחר או מונה על ידי הצדדים המתדיינים או על ידי בית משפט לשמש כבורר בסכסוך. לאחר שהצדדים הסכימו על זהותו, החלטתו של השמאי הבורר היא סופית ואין אפשרות לערער עליה.

שמאי מוסכם הוא שמאי מקרקעין אשר אושר על ידי הצדדים המעורבים בעניין. ההחלטה של השמאי המוסכם לא מחייבת וברוב המקרים היא מהווה רק בסיס למשא ומתן בין הצדדים. מינויו של השמאי המוסכם מתבצע בכתב ובחתימה של כל הצדדים המעורבים וכולל את היקף הפעילות המקצועית הדרושה מצדו של השמאי.

שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין אשר הוסמך על ידי המועצה של שמאי המקרקעין לתפקיד ואשר אושר על ידי כל המעורבים, כולל רשויות מקומיות, להחליט באשר לגובה של היטלי השבחה. הצדדים יכולים לפנות לשמאי המכריע בתוך 45 ימים ממועד פרסום המסמך של היטל ההשבחה או ירידה של הערך בהתאם לסעיף 197.

שמאי מקרקעין הוא בעל מקצוע אשר מוסמך בהתאם לחוק לעסוק בהערכה של נכסים ובשמאות, הן של נכסים פרטיים והן של גופים ציבוריים. הערכת השמאי משמשת את הבנקים להערכה של הנכס כדי לקבוע את גובה המשכנתא ולתת לה אישור סופי.

שנוגריסט (מגרמנית: Schnurgerüst) הוא מושג מקצועי שמשמעותו היא מסגרת של עץ זמנית והיקפית אשר מוגבהת מפני הקרקע ונמוכה בממוצע של  10-20 ס”מ מהמפלס ה-0.00 של אותו המבנה.

 שפ”פ אלו הם ראשי התיבות של המשפט: שטח פרטי פתוח.

 שצ”פ אלו הם ראשי התיבות של המשפט: שטח ציבורי פתוח.

תא משפחתי, בהתאם לקביעה של משרד הפנים, מורכב מאחד מהבאים: זוג נשוי, זוג ידוע בציבור או הורה יחיד שהילד שלו הוא קטין, עדיין לא מלאו לו 21 והוא נמצא בחזקה שלו.

תב”ע (ראשי תיבות של תכנית בניין ערים) היא תכנית מפורטת הקובעת את ייעודי הקרקע,  את אופן הבנייה ואת השימושים המותרים בשטח מסוים בהתאם לחוק הבנייה והתכנון תשכ”ה, 1965. תכנית זו קובעת את התנאים לקבלת היתר בנייה.

פרטים הכלולים בתב”ע:

ייעוד הקרקע: התכנית קובעת את ייעודי הקרקע, כגון מגורים, מסחר, תעשייה, שטחים ציבוריים ועוד.

חלוקה למגרשים: התכנית מחלקת את השטח למגרשים ולחלקות וקובעת את גבולותיהם.

קווי בניין: התכנית קובעת את קווי הבניין המגדירים את המרחק המינימלי בין המבנה לבין גבול המגרש.

מספר קומות: התכנית קובעת את מספר הקומות המותרות בבנייה.

גובה בנייה: התכנית קובעת את גובה הבנייה המותר.

שטחים המותרים לבנייה: התכנית קובעת את השטחים המותרים לבנייה בכל מגרש.

תב”ע לנכס צמוד קרקע היא תכנית בניין ערים המתייחסת למגרש בודד המיועד לבנייה של ארבע דירות מקסימום לדונם, שמתחתיה או מעליה אין עוד דירה.  

תכנית אדריכלית בקנה מידה של  1:50 היא תרשים מפורט המציג את התכנון של מבנה. התכנית מציגה את מידותיהם של המדרגות, הקירות, הדלתות, החלונות וכל אלמנט אחר במבנה וכן פרטים נוספים הקשורים לתכנון.

תכניות הנדסיות הינן תכניות בקנה מידה של 1:50, תכניות אלו הכוללת את המידות של כל אלמנט במבנה, את החתכים ואת הפרטים לביצוע.

מתארת את המגרש והבנייה כולל תשתית פיתוח.

תכנית הגשה זוהי תכנית שאותה מגיש האדריכל לוועדה של בניין ערים במטרה לקבל היתר בנייה.

תכנית הנדסית של שלד המבנה בקנה מידה 1:50 היא תרשים מפורט המציג את שלד המבנה כולל מידותיו של כל אלמנט, פרטים וחתכים לביצוע.

תכנית חשמל היא תרשים המציג את המיקום של אביזרי החשמל בבית, מספר נקודות ומעגלים, וכן את תכנון לוח החשמל.

תכנית טופוגרפית היא תכנית מפורטת המציגה את תוואי השטח של מגרש או שטח מסוים. התכנית מופקת על ידי מודד מוסמך ומשמשת כבסיס לכל תכנון אדריכלי.

תכנית מאושרת להיתר בנייה היא תכנית מפורטת שקיבלה אישור חוקי מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתחומה נמצא הנכס שעליו מבקשים את התכנית המאושרת. תכנית זו מאפשרת לבעלי הזכויות בנכס מקרקעין לבצע עבודות בנייה, הריסה או שימוש בנכס. את היתר הבנייה אשר אמור לתאר את מצב השטח לאחר הבנייה, אפשר לבקש רק לאחר שיש תכנית מאושרת לבנייה המתייחסת לכל הפרטים הבאים: קווי בניין, ייעוד הקרקע, גובה בנייה, חלוקה למגרשים, שטחי בנייה מספר קומות  והוראות נוספות.

תכנית מגירה היא תכנית שכבר שימשה לבנייה המוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבקשה לשימוש נוסף כדי לחסוך בזמן ולחסוך בעלויות.

תכנית מתאר היא תכנית של השטח אשר מייעדת לבנייה וכוללת את כל הגושים וכל החלקות הנמצאים על השטח.

 תכנית עבודה היא תכנית שבהתאמה לה מבצעים את העבודות של הבנייה אחרי שיש להן אישור לביצוע.

תכנית שינויים היא תכנית אדריכלית המתארת שינויים שבוצעו בפועל במהלך בניית מבנה. תכנית זו מוגשת על ידי אדריכל לרשות המקומית לאחר השלמת בניית שלד המבנה, וזאת במטרה לקבל אישור רשמי עבור השינויים שבוצעו.

תוספת שטח בנייה למבנה קיים המשמשת למטרה של החכירה המקורית וגם להקמה של יחידות דיור נוספות, אך בתנאי שיתקיימו התנאים האלו:

א. בבנייה צמודת קרקע למגורים – לא מוסיפים יותר מיחידה אחת.

ב. בתעסוקה – תעשייה, מסחר, מלונאות ומשרדים – התוספת של הבנייה תהיה במסגרת הרחבה של המבנה הקיים, אך בתנאי שבעקבות מימוש התוספת של אחוזי הבנייה במגרש לא יגדלו ביותר מפי שניים.

תיק בניין הוא אוסף של כל המסמכים הרלוונטיים למבנה מסוים כגון צווי הריסה, היתרי בנייה, טופס 4, תכתובות משפטיות ועוד. תיק הבניין מנוהל על ידי הרשות המקומית, הוא זמין וכל אחד יכול לעיין בו.

תיק מידע הוא אוסף של נתונים תכנוניים מפורטים אשר ניתן ליזם או לכל מי שבא מטעמו על ידי הרשות המקומית. תיק זה נועד לסייע בהגשת בקשה להיתר בנייה מתוך הבנה מעמיקה של זכויות הבנייה, ההגבלות והדרישות הרלוונטיות להמשך של שלב הרישוי ועד לשלב של נתינת היתר בנייה.

תכנית בינוי היא תכנית אשר מתארת את המגרש, את הבנייה ואת תשתיות הפיתוח.

תכנית מגירה הא תכנית שכבר שימשה בעבר לביצוע נוסף ועכשיו רוצים לעשות בה שימוש חוזר כדי לחסוך זמן וכסף.

תכניות בנייה הן מסמכים אדריכליים המכילים מידע מפורט על המבנה כמו המידות של מדרגות, קירות, חלונות, דלתות  ועוד.

תכניות המוצגות על ידי מודדים מוסמכים. תכניות אלו מראות את תוואי שטח מגרש קיים ומשמשות כבסיס לתיכנון אדריכלי.

תכנית הגשה לקבלת היתר בנייה היא קובץ מסמכים המוגש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (ולעיתים גם לוועדה המחוזית) כדי לקבל היתר בנייה. התכנית כוללת מפה מצבית, מפה של הסביבה, תכנית של המבנה, חישוב שטחים, תשריטים וחזיתות של המבנה, מידות כלליות פלוס מידות של כל חלק בפנים המבנה, את נסח הטאבו, את החתימות של בעלי הקרקע ואת התשלום של מקדמה על חשבון אגרת הבנייה.

תכנית גרמושקה, הנקראת כך משום שהיא מקופלת בדומה לאקורדיון, מתארת את המבנה, את המיקום שלו במגרש, את המידות שלו ואת הפרטים שלו.

תכנית חלקות היא תכנית מפורטת המתארת את גבולותיהן של חלקות קרקע. תכנית זו מוגשת על ידי מודד מוסמך ומהווה תנאי הכרחי לרישום חלקה חדשה בלשכת רישום המקרקעין.

תכנית כוללנית היא מסמך תכנוני סטטוטורי המתווה את המדיניות של התכנון ושל הפיתוח העתידית של יישוב או מרחב תכנון מקומי. תכנית זו נערכת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בשיתוף גורמים מקצועיים וציבוריים.

המטרות של תכנית כוללנית: קביעה של מדיניות התכנון במרחב העירוני, להחליט על אופי היישוב ולהתוות את תכניות הפיתוח העתידי.

תכנית כוללנית אינה קובעת שימושים ספציפיים למגרשים בודדים, אלא מתמקדת בהתוויה של מדיניות תכנון ופיתוח ברמת מתחם כמו גובה המבנים, הקצאת שטחים בשביל צרכי ציבור, הגדרה של הייעוד של הקרקעות, קביעת מיקום ותוואי של דרכים עיקריות ביישוב, הגדרה של השטח אשר מותר לבנייה בכל מתחם וקביעת הנחיות בנוגע לשטחים שישמשו לביוב, לתחבורה, לתשתיות ולחניה. אי אפשר להוציא היתרי בנייה המתבססים על התכנית הכוללנית.

תכנית להיתר בנייה היא תכנית המתווה את עבודות הבנייה אחרי שיש אישור לביצוע.

תכנית לשינויים בהיתר בניה זו תוכנית שאותה מגיש אדריכל היזם, לשם איחוד דירות ( מ 2 יחידות דיור צמודות זו לזו, לדירה אחת המשתרעת על קומה שלמה, לדוג’).

תכנית מדידה היא תכנית שנעשתה על ידי מודד מוסמך, תכנית אשר מתארת את הנתונים ואת הפרטים של המגרש.

תכנית מכר היא תכנית של מהנדס או אדריכל המהווה חלק אינטגרלי מהחוזה של הקנייה.

תכנית מפורטת היא תכנית תכנון סטטוטורית בעלת רמת פירוט גבוהה המאפשרת להבין איזה סוג של מבנה אפשר לבנות על המגרש.

בתכנית זו מובאים פרטים שלא נמצאים בתכניות אחרות כמו תכנית בנייה כוללנית או תב”ע. התכנית קובעת איך ייראה המבנה מהפן האדריכלי ועוד.

תכנית מתאר ארצית (תמ”א) היא תכנית תכנון סטטוטורית בעלת אופי כללי, החלה על כלל שטח מדינת ישראל או על חלק ממנו. תכניות אלו מוגשות על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה ומאושרות על ידי הממשלה. יש סוגים של תכניות מתאר, לעתים הן חלות גם על שטחים קטנים, כמו תכנון דרכים, תכנון של בתי עלמין, תכנון של תחנות דלק, תכנית לסילוק אשפה ועוד. יש מספר תכניות מתאר המאפשרות להוציא מכוחן היתרי בנייה כמו תמ”א 36 או תמ”א 38. רוב התכניות הן בדרגת פירוט נמוכה, ולכן ואי אפשר להוציא מהן הוראות באשר למגרש אחד בודד

תכנית אב היא מסמך תכנוני סטטוטורי המתווה את מדיניות הפיתוח העתידית של אזור מסוים, לרוב שכונה או רובע עירוני. תכנית זו קובעת חזון תכנוני כולל ומתמקדת בהיבטים עקרוניים תוך התייחסות לגורמים כמו אוכלוסייה, תעסוקה, תחבורה, שטחים ציבוריים, תשתיות ושמירה על אתרים היסטוריים ועל ערכי טבע.

אין אפשרות לאשר היתרים לבנייה מכוח תכנית אב, ולכן יש להגיש תב”ע לרשויות על כל חלק שעליו מעוניינים לבנות או לבצע שינויים.

תכסית היא מושג תכנוני המתייחס לשטח קומת הקרקע אשר מותר לבנייה במגרש. שטח זה נמדד באחוזים משטח המגרש הכולל.

תכנית מתאר מחוזית (תמ”מ) היא תכנית תכנון סטטוטורית המתווה את מדיניות הפיתוח העתידית של מחוז מסוים בהתאם לתכנית המתאר הארצית.

תמחיר הוא מסמך מפורט המכיל את כל העלויות הכרוכות בבניית מבנה. מסמך זה משמש קבלנים, יזמים ומתכננים לקבלת תמונה כוללת של התקציב הנדרש לפרויקט.

תעודת גמר היא מסמך רשמי המאשר סיום מוצלח של עבודות בנייה ומאשר את התאמת המבנה לתכנון המאושר, להיתר הבנייה ולתוכניות העבודה. תעודה זו ניתנת על ידי הרשות המקומית באישור מהנדס הרשות. התעודה מאשרת שהמבנה ראוי למגורים ואפשר לחבר אותו לרשת החשמל, לרשת המים, למערכת הביוב והתקשורת.

לאחר מסירת המפתח לדירה החדשה לדיירים מוטלת על הקבלן אחריות לתיקון ליקויים שנתגלו בדירה או במבנה. תקופת האחריות הבסיסית היא ל-12 חודשים ותקופת האחריות על בעיות של רטיבות היא בדרך כלל של 7 שנים.

תקופת בדק בדירה חדשה היא תקופה אשר קבועה בחוק המכר (דירות), תשל”ג-1973, תקופה שבמהלכה קיימת אחריות מוגברת על הקבלן לתיקון ליקויים בדירה חדשה.

תקופת הבדק נמשכת בין שנה אחת לשבע שנים בהתאם לסוג הליקוי. בתקופה זו חייב הקבלן או היזם לתקן את הליקויים, אלא אם הוכח שהליקוי נוצר בשל אשמה של בעלי הדירה.

תקן 21 הוא תקן שמאי הקובע את דרך החישוב של הכדאיות הכלכלית בתכניות של פינוי-בינוי. התקן נועד להבטיח שהתכניות יהיו כלכליות הן עבור היזמים והן עבור הדיירים.

 תקן איכות הוא תקן הקובע מינימום של דרישות באשר לאיכות של הביצוע או לאיכות של המוצר.

קובע דרישות מינימאליות לאיכות המוצר או לאיכות הביצוע.

תקן חניה הוא מערכת הוראות הקובעת את מספר מקומות החניה שאפשר להקצות במסגרת של תכנית הבנייה. מספר החניות אשר נקבע לכל דירה או לכל שימוש אחר המותר במסגרת של התכנית, נקבע לפי תקן חניה ארצי, בהתאם למדיניות של הרשות ובהתאם לשיקולים אחרים כמו, למשל, הקרבה אל נתיבי תחבורה ציבורית. בתל אביב התקנים של החניה משתנים בהתאמה לאזורים השונים. במרכז העיר, לדוגמה, עומד התקן על 0.5 חניות לכל דירה ובאזורים המרוחקים ממרכז העיר עומד תקן החניה על 0.8.

תקנון בית משותף הוא מסמך משפטי הקובע את אופן הניהול של ענייני הבית המשותף ואת החלוקה של הרכוש המשותף בין דיירי הבניין בהתאם לנוסח שנכתב על ידי הדיירים או על ידי הרושם של הבית המשותף.

תקנון בנייה תקנון הבנייה הוא רשימה של תקנות בנייה לכל גוש אשר מותר לבנות בו. רשימת התקנון מהווה את הבסיס לקביעה של אחוזי הבנייה, לקביעה של גובה הגג, של צורת החנייה ועוד.

תקנון בנייה תקנון הבנייה הוא רשימה של תקנות בנייה לכל גוש אשר מותר לבנות בו. רשימת התקנון מהווה את הבסיס לקביעה של אחוזי הבנייה, לקביעה של גובה הגג, של צורת החנייה ועוד.

תקציב פרויקט נדל”ן הוא מסמך המפרט את כל העלויות הכרוכות בפרויקט, החל משלב התכנון ועד לשלב האכלוס.

תקרת רביץ, המכונה גם תקרת אקספנדית, היא שיטת בנייה ותיקה ליצירת תקרות בטון שטוחות. השיטה נעשה שימוש נרחב בעבר, אך כיום היא פחות נפוצה עקב פיתוח חומרים ושיטות בנייה חדשות.

תרשים סביבה הוא תרשים מפה המוכן על ידי מודד מקצועי ומוסמך אשר מתאר את הסביבה של חלקת המקרקעין כמו את המיקום של החלקה, את החלקות הסמוכות, את הנשוא של תכנית ההגשה, את הגוש ועוד.

תשואה היא מונח כלכלי המתייחס לרווח היחסי המתקבל מהשקעה. בנדל”ן, תשואה מתייחסת לרווח היחסי המתקבל מהשכרת נכס. תשואה ברוטו בנדל”ן מחושבת על ידי חלוקת שכר הדירה השנתי במחיר הנכס בעת קנייתו, והכפלת התוצאה ב-100. נוסחה זו נותנת הערכה ראשונית של הרווחיות מההשקעה, אך אינה לוקחת בחשבון הוצאות נלוות.

פנקס שוברים הוא כלי תשלום ייחודי המשמש לרכישת דירה מקבלן בישראל. פנקס זה נועד להבטיח את כספי הרוכשים ולוודא שהם משמשים אך ורק לצורך בניית הדירה.

את פנקס השוברים, בן עשרים העמודים, מקבלים במועד החתימה על רכישת הדירה והוא מונפק על ידי הבנק או כל תאגיד אחר אשר מלווה את הפרויקט. היזם חייב להנפיק לרוכש את פנקס השוברים לפי חוק המכר תשל”ה – 1974. על הרוכש לשלם את התשלום בהתאמה לסדר העמודים בפנקס ולא לדלג על אף עמוד.

תשריט הוא תרשים מפה רשמי המהווה חלק מתכנית בניין עיר (תב”ע). התשריט מציג את תכנון העיר או היישוב ברמת פירוט גבוהה, תוך ציון מיקום וסימון של גושים, חלקות, רחובות וכבישים. למפת התשריט יש מספר צבעים, כל צבע מסמל אלמנט אחר בהתאם לצבעים המוסכמים אשר קבועים בתקנות של התכנון ושל הבנייה.

תשריט תב”ע הוא תרשים מפה רשמי המהווה חלק בלתי נפרד מתכנית בניין עיר (תב”ע). התשריט מציג את תכנון העיר או היישוב ברמת פירוט גבוהה, תוך ציון מיקום וסימון של גושים, חלקות רחובות וכבישים. כל צבע בתשריט מציין את הגדרת השטח.

תשתיות הן מערכות יסודיות המהוות את הבסיס לפעילותן התקינה של ערים וקהילות והן נמצאות בקרקע או בקירות.

תת חלקה היא יחידה עצמאית של רישום בתוך מבנה אשר רשום בפנקס של הבתים המשותפים.