ממשלת ישראל אישרה לאחרונה “תוכנית אסטרטגית לדיור” אשר מעניקה בימה רחבה לנושא ההתחדשות העירונית. במדינה שבה חיים כיום כ-8.5 מיליון בני אדם המתגוררים בכ-2.5 מיליון דירות, וכאשר לפי ההערכות עד שנת 2040 יהיה צורך בבנייתן של 1.5 מיליון דירות נוספות, ברור לכל שהתחדשות עירונית היא הפתרון המיטבי.
שנאמר, “ללא גידול חד בהיקפי הבינוי בהתחדשות עירונית תלך ותחריף מצוקת הקרקע במרכז הארץ, דבר אשר יבוא לידי ביטוי במחירי הדיור” (מתוך: התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017-2040, ההדגשה לא במקור). התוכנית כוללת המלצות רבות לגבי התחדשות עירונית ובעיקר המלצה להגדיל פי שניים את היקף האישורים הניתנים לפרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי.
לא בכדי, בעלי דירות רבים בישראל פונים לקבלת ייעוץ לתמ”א 38 ופינוי בינוי. זאת משום שמצד אחד קיים מידע רב בנושא ומצד שני ישנם גם לא מעט פערי ידע. ייעוץ לפינוי בינוי ותמ”א 38 הוא בעל משקל רב לגבי הצלחת הפרויקט והיכולת של הדיירים למקסם את זכויותיהם ולהגן עליהן. הצורך הוליד פיתרון וכיום בעלי דירות יכולים לפנות בעניין זה לשירותי חברה לליווי דיירים.
מה כולל ייעוץ לתמ”א 38 ופינוי בינוי?
חברה לליווי דיירים מעניקה לבעלי הנכסים ייעוץ לפינוי בינוי ותמ”א 38 בכל האספקטים הרלבנטיים לטובת הפרויקט. זוהי למעשה חברה מנהלת המשמשת את הדיירים כגורם אובייקטיבי ומקצועי המתווך בינם לבין הגורמים השונים הקשורים במהלך ובעיקר היזם והגורמים הציבוריים (וועדות התכנון והבנייה והרשות המקומית). החל מהשלבים הראשונים של גיבוש המהלך בתוך המסגרת של הבניין, וכלה לאחר מכן בביצוע בדיקות היתכנות, בחירת יזם, התנהלות מול הרשויות ופיקוח על הפרויקט עד להגעה למפתח.
ייעוץ לקידום פרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי מאפשר לדיירים לקדם מהלכים ולהיכנס אך ורק לפרויקט בר ביצוע ובעל היתכנות. זאת, בהתאם לאיזון בין הדרישות הראשוניות של הדיירים לבין המציאות בשטח.
חברת ליווי דיירים בודקת את התוכניות המוצעות על ידי היזם ומסייעת בבחירת יזם מתאים שהינו בעל מקצוע מוכר ועם ניסיון מוכח. לאחר החתימה על החוזה, ייעוץ לתמ”א 38 ופינוי בינוי כולל מעקב אחר השלבים השונים תוך מציאת פתרונות לבעיות שונות ועמידה על קיום לוחות זמנים סדורים וקבועים.
עוד בטרם הפרויקט מתחיל
חברת ליווי לדיירים נכנסת לפרויקט עוד בטרם ההתקשרות עם היזם. לא אחת, היא מעניקה לדיירים ייעוץ לקידום פרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א 38 על ידי בחינת הנושא לעומק לפי הבניין והמגרש הספציפי. חברת ליווי מפעילה אנשי מקצוע מהשורה הראשונה שבודקים את הזכויות האופציונאליות (עד למקסום) ומפיקה דו”ח אובייקטיבי ובלתי תלוי שהדיירים יכולים לסמוך ידיהם עליו. דו”ח זה, הנערך על ידי אדריכל ובכפוף לביצוע בדיקות מול הרשויות והגורמים הרגולטוריים, משמש את הדיירים בבחינת הצעות מחיר של יזמים וניהול משא ומתן מול יזמים באופן ספציפי.
למעשה, ייעוץ לתמ”א 38 ופינוי בינוי כולל עריכת שני סוגים עיקריים של בדיקות. בדיקת היתכנות תכנונית המבקשת להתחקות אחר הנתונים האמיתיים של הבניין והמגרש מבחינת זכויות בנייה, ובדיקת כדאיות כלכלית שמטרתה להגדיר גבולות גזרה תקציביים. הבדיקה הכלכלית נועדה גם למנוע מהדיירים להיכנס למיזם הפסד המגדיל משמעותית את הסיכון להסתבכות בהמשך.
בדיקת ההיתכנות התכנונית מבוססת על מלוא המסמכים הרלבנטיים לרבות הוצאת תיק בניין מהרשות המקומית, הבנת גודל המגרש, הבנת תכסית הבניין, הכרה במגבלות בנייה ועוד. באשר לבדיקת ההיתכנות הכלכלית מדובר על בדיקה הדורשת התייחסות פרטנית לאומדן עלויות בנייה (כולל בנייה, גמרים, חפירה, פיתוח וכו’), ובעזרת שמאי מוסמך הערכת שווי “דירות התמורה” שנמכרות על ידי היזם ומממנות למעשה את הפרויקט.
בבחירת היזם
שלב בחירת היזם הוא קריטי מאד בדרך להצלחת הפרויקט. מחקרים שנערכו לגבי התחדשות עירונית מראים שפעמים רבות מחלוקות בין היזם לדיירים הן מהסיבות המרכזיות לעיכוב ועצירה. כמו כן, התחרות הגדולה בין היזמים לצד חוסר מקצועיות של חלקם מביאים לכך שייתכן וקיים פער בין תוכניות היזם לבין מה שניתן לבצע בפועל.
חברת ליווי דיירים מבצעת עבור הדיירים את כל הבדיקות של תוכניות היזם ובכך מאפשרת ניהול משא ומתן ענייני, יעיל, נכון ומקצועי. חברת הליווי יכולה גם להגיש לדיירים רשימת יזמים מומלצת לבחירה וכן לבצע בדיקות ממוקדות לגבי יזמים המקודמים על ידי הדיירים או הנציגות.
ליווי דיירים ושקיפות
פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מתעכבים ונתקעים בגין מחלוקות בתוך הבניין פנימה. סכסוכים בין הדיירים ובעיקר חששות מפני טובות הנאה או זכויות יתר, יכולים לייצר מתחים המונעים את התקדמות המהלך לטובת כלל בעלי הנכסים. חברת ליווי דיירים המעניקה ייעוץ לקידום פרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי יודעת כיצד לנווט בין מערכות היחסים השונות בבניין.
היא מגשימה מטרה זו על ידי הקפדה על שקיפות, מתן מלוא האינפורמציה לכלל הדיירים ושימוש כגורם אובייקטיבי המגשר ובורר מחלוקות. ככל שהיא פועלת במקצועיות ובעזרת מומחים בעלי שם וניסיון, כך היא רוכשת את אמונם של הדיירים הבוטחים בשיקוליה שמבוססים על ראיית התמונה הגדולה.
כשמתחילים לעבוד
ייעוץ לתמ”א 38 ופינוי בינוי ממשיך גם לאחר החתימה על החוזה והיציאה לעבודות בשטח. חברת ליווי דיירים מסייעת בפיקוח אחר עבודות הבנייה והתאמתן לתוכניות כפי שנקבעו. היא מסוגלת להעניק פתרון לאתגרים בלתי צפויים (וצפויים) ולמנוע עיכובים וחריגות בלוחות הזמנים. מקצועיותה משמשת את הדיירים כגורם אובייקטיבי ומיומן, המצוי באתר ומלווה את תהליך הבנייה עם מהנדסים, מפקחים ומומחים נוספים.
