חוק המארגנים

הסכמים לארגון עסקאות בתחום של התחדשות עירונית

מהם המטרות

המטרה החשובה ביותר של החוק היא להגביל את התוקף של ההסכמים אשר נחתמים בין מארגני עסקאות של פינוי בינוי לבין דיירי הפרויקט ולהתמודד עם מצבים של חתימה מהירה של בעלי הדירות על ההסכמים הללו כאשר אין להם את כל המידע המהותי על ההסכמים ובלי שהם יהיו מסוגלים להשתחרר מהסכמים אלו.

מהם עיקרי החוק

החוק חל על עסקות שבוצעו בין הדיירים לבין המארגנים בפרויקטים של פינוי בינוי.

החוק מבחין בין עסקה מלאה לביצוע של פרויקט פינוי בינוי לבין ארגון של הפרויקט.

החוק מגדיר בבירור לוח זמנים לביצוע הפרויקט. כאשר לוח הזמנים לא מתקיים, ההסכם שבין הדיירים למארגנים פוקע ולמארגן אין זכות לקבל פיצויים.

החוק מגדיר את הפעולות שחייב המארגן לבצע מול הדיירים כדי שהוא יוכל להתקשר אתם באופן מחייב. החוק קובע במפורש שאסור למארגן להחתים את הדיירים על ייפוי כוח לטובת המארגן או על כל הסכם אם לא קדם לכך כנס דיירים שבו פורטו, בין היתר, כל הנושאים הבאים: הסעיפים העיקריים של ההסכם ומהות ההסכם, האם המארגן פועל מטעם יזם או שיש לו עניין אישי בפרויקט, מהו שכר הטרחה שמשלמים למארגן עבור הקידום של העסקה, האם אחד מבעלי הדירות בבניין המשותף עובד עבורו ועוד.

בהתאם לחוק, על המארגן להודיע לדיירים על קיום הכנס לפחות שבעה ימים לפני מועד הכנס באמצעות הודעה לכתובת הידועה שלהם. הכנס לא יקבל תוקף אם לא השתתפו בו לפחות ארבעים אחוז מבעלי הדירות, או לחילופין התקיימו שני כנסים שבכנס הראשון נכחו לפחות שלושים אחוז מבעלי הדירות ובכנס השני היו נוכחים לפחות עשרים אחוז מבעלי הדירות. חובה לשלוח לבעלי הדירות את הפרוטוקול של הכנס.    

על ההסכם להיות בכתב והוא צריך לכלול את כל הפרטים הבאים: התחייבות של המארגן כלפי הדיירים, הבהרה ברורה שהתמורה הסופית תיקבע רק במסגרת העסקה עצמה, עסקת פינוי בינוי או  חיזוק בהתאם לעניין, פירוט של מועד החתימה של בעלי הדירות והתאריך שבו חתמו על ההסכם הראשון, פירוט של כל הוראות החוק באשר ללוח הזמנים, האם למארגן יש עניין אישי בעסקה, האם המארגן פועל מטעם היזם ועוד.

כל בעלי הדירות זכאים לדרוש בכינוס לתרגם את כל ההסכמים והפרוטוקול לשפות שונות כמו רוסית, אמהרית וערבית אם לפחות עשרים אחוז מהדיירים מעוניינים בזה.

החוק קובע לחות זמנים ברורים לגבי עסקה מכל סוג, עסקת חיזוק או עסקת פינוי בינוי, המחייבים את המארגן לעמוד בהם על מנת שההתקשרות ביניהם תישאר בתוקף. באופן עקרוני, החוק קובע, לשתי התכניות, תקופת בלעדיות למארגן, תקופה בת שישה חודשים מיום החתימה של הדייר הראשון על ההסכם, “המועד הקובע”. לאחר שישה חודשים, ההסכם בין המארגן לדיירים יבוטל, אלא אם עמד המארגן באבן הדרך הראשונה. במצבים אלו תוקף ההסכם יוארך ומשך תקופת ההארכה תהיה שונה בכל סוג של עסקה.

אם המארגן לא עומד במטלות אשר חלות עליו ובלוחות הזמנים כפי שקבע החוק, תוקף ההסכם יפקע והמארגן לא יהיה זכאי לפיצויים היות וההסכם פקע בשל אי עמידה של המארגן בלוחות הזמנים.  

מספר עקרונות של פעולה למארגן

על המארגן לפעול בנאמנות ובשקיפות. עליו למסור את כל המידע שבידו באשר לעסקה המדוברת, גם כאשר הוא פועל מטעם היזם המעוניין בעסקה.

במידה ויש למארגן עניין אישי בעסקה, הוא לא יתקשר בהסכם עם בעל הדירה, אלא אם גילה מראש לבעל הדירה את עניינו האישי וקיבל בכתב את ההסכמה שלו לכך.

שמירה על סודיות –  המארגן חייב לשמור על סודיות של כל מידע שהוא קיבל מבעל הדירה מלבד החתימה של בעל הדירה על ההסכם.

כל דייר אשר מבקש מהמארגן את השמות של בעלי הדירות האחרים אשר חתומים על ההסכם, חייב לקבל אותם מהמארגן בתוך שבעה ימים.

אין להוסיף סעיף בהסכם שבין בעל הדירה למארגן, סעיף אשר מבטל, מסכל או גובר על החוק הזה, אלא רק אם סעיף זה יהיה לטובת הדייר.

ארגון של עסקה מסוג זה אינה מהווה תיווך במקרקעין, ולכן ההוראות של חוק המתווכים לא חלות על המארגן בעת ביצוע עסקה בהתאם לחוק זה.

לוחות זמנים ואבני דרך לפקיעה של ההסכמים (מועדים לתוקף של ההתקשרות)

עסקת פינוי בינוי

1. ההסכם יהיה בתוקף רק לתקופה של שישה חודשים ממועד ההסכם הראשון, “המועד הקובע”. תוקף העסקה יוארך לשמונה עשר חודשים במקרים הבאים: אם התקשר המארגן בתוך שישה חודשים עם חצי מבעלי הדירות בבניין שבו יש עד שש עשרה דירות או אם הוא התקשר עם ארבעים אחוזים מבעלי הדירות, לפחות שמונה דירות או לפי הנתון הגבוה מבניהם, בבניין משותף שבו יש למעלה משבע עשרה דירות או עם שלושים וחמישה אחוז מבעלי הדירות בבניין משותף שבו יש למעלה משלושים ושישה  דירות.

2. אם האריכו את ההסכם לשמונה עשר חודשים ובתוך תקופה זו התקיימו התנאים הבאים, יוארך תוקף ההסכם לתקופה של עשרים חודשים. התנאים הם: המארגן התקשר בעסקה לפחות שני שליש מבעלי הדירות או שהיזם התקשר עם בעלי הדירות לפי השיעורים המפרטים בסעיף 1.

3.אם הוארך ההסכם לתקופה של עשרים וארבעה חודשים ובתוך תקופה זו התוכנית נקלטה במוסד תכנון, ההסכם יוארך לתקופה של ארבעה שנים מהמועד שבו נקלטה התכנית.

שימו לב: כל מה שנאמר במסמך זה הוא רק בגדר של ידע כללי וממוקד והוא אינו מהווה פרשנות מוסמכת של החוק. כמו כן מסמך זה אינו מחייב כל גורם כלשהו, הוא אינו מהווה תחליף ללימוד וקריאה של החוק ואין להסתמך על מסמך זה לכל עניין או דבר.

לוח זמנים לארגון עסקה של פרויקט פינוי בינוי

שלב ראשון: כנס של התושבים

• עוד לפני ההחתמה של הדייר הראשון יש לארגן כנס של תושבים.
• חייבים להודיע לדיירים על הכנס
• בכנס הדיירים חייבים להשתתף לפחות ארבעים אחוז מהדיירים או לחילופין בבניין שבו יש מעל לשבע עשרה דירות, יש אפשרות לערוך שני כנסים כאשר בכנס הראשון נוכחים לפחות שלושה אחוז מכל בעלי הדירות ובכנס השני נוכחים לפנות עשרים אחוז מכל בעלי הדירות .
• יש למסור פרוטוקול של הכנס לבעלי הדירות.

שלב שני: חצי שעה מעת “המועד הקובע”

• המארגן חייב להחתים על ההסכם חמישים אחוז מבעלי הדירות או ארבעים אחוז, בבניין שיש בו שבעה עשר עד שלושים וחמישה יחידות דיור יש להחתים ארבעים אחוז מבעלי הדירות או שמונה בעלי דירות, לפי הנתון הגבוה מבניהם. בבניין שיש בו מעל לשלושים ושש יחידות דיור יש להחתים שלושים וחמישה אחוז מבעלי הדירות.

שלב שלישי: תוך תקופה של שמונה עשר חודשים מ”המועד הקובע”

המארגן התקשר עם שני שליש מבעלי הדירות או שיזם אשר מייצג את המארגן חתם על עסקה מלאה עם חמישים אחוז מבעלי הדירות בבניין שיש בו שש עשרה יחידות דיור או עם ארבעים אחוז מבעלי הדירות בבניין שיש בו שבעה עשר עד שלושים וחמישה יחידות דיור, או עם שמונה יחידות לפי המספר הגבוה מבין שניהם, או עם שלושים וחמישה אחוז מבעלי הדירות בבניין שיש בו שלושים ושש יחידות דיור.

שלב רביעי – תוך שנתיים מעת “המועד הקובע”

• קליטה של התכנית במוסד לתכנון באמצעות של המארגן או כל נציג אחר מטעמו.

שלב חמישי – בתוך ארבע שנים מהיום שבו נקלטה התוכנית

• הפקדה של התכנית להתנגדויות.

בתוך חמש שנים ממועד ההיקלטות של התכנית

• זוהי התקופה האחרונה לתוקף של ההסכם. סך הכול מקסימום של שבע שנים מ”המועד הקובע”.