מסלול רשויות מקומיות

מסלול רשויות מקומיות

הערות: המסלול מיועד רק לרשויות המקומיות וכל המידע המובא בו הוא מידע כללי בלבד. מידע מלא ומפורט תוכלו למצוא באוגדן פינוי בינוי.

מידע כללי

תוכניות ארציות ומחוזיות, ובמיוחד תוכנית תמ”א 35, קבעו שחלק גדול מתוכניות הבינוי  בישראל בעתיד יתבצעו בתוך שטחים בנויים במטרה לשמור על שטחים פתוחים ככל האפשר ועל מנת להשתמש ולנצל את התשתיות הקיימות ואת מוסדות הציבור הנמצאים בשכונות הבנויות. המומחים צופים כי תוספת הבנייה בשטחים הבנויים תגרום הן להתחדשות מלאי הדירות והן למניעת ההידרדרות החברתית והפיזית של שכונות רבות.

קצת אחרי אמצע  שנות התשעים קיבלה הממשלה סדרה של החלטות העוסקת במתן תמריצים שונים וקביעה של דרכים לקידום של מתחמים בתחום ההתחדשות העירונית, מתחמים של פינוי בינוי ושל עיבוי בנייה. הכנסת שהצטרפה גם היא ליוזמה הממשלתית, חוקקה מספר חוקים במטרה לעודד פעילות ופרטית וציבורית בתחום ההתחדשות העירונית.

 מהם העקרונות של המסלול

• הרשות המקומית היא הגורם המוביל את המהלך של ההתחדשות העירונית החל מהשלב הראשון ועד לשלב של ביצוע העסקאות. יש להתמקד בשכונות נבחרות אשר מתאימות לאופי הפעילות הזו.
• יש ליצור מסגרות ארגוניות מקומיות על מנת לסייע בהסבר הפרויקט לבעל הזכויות בנכסים הפוטנציאליים ולהאצת התהליך.
• להבטיח של מימון ציבורי לתכנון ולשינוי הזכויות בפרויקטים. 
• להכין תוכניות שיישענו על התשתיות שקיימות בשכונות מתוך שמירה על החלוקה הקיימת על מנת לאפשר מימוש של תוכניות בדידות בכל חלקה.
• לקדם תכנון סטטוטורי של הוספת זכויות בנייה וליצור ודאות תכנונית.
• להבטיח את המימון של החלקים הציבוריים בפרויקט באמצעות ייעוד התשלומים שייגבו מתשלומי החובה של הפרויקט למטרת הפרויקט ולניהולו.
• מימוש הפעילות ייעשה באחריות הבלעדית של בעלי הנכסים בפרויקט באמצעות הקבלן או היזם הפועלים מטעמם.

מי הם הגורמים המשתתפים בתהליך?

בתהליך לוקחים חלק חמישה גורמים, מארגן הדיירים, הרשות המקומית, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מנהל הפרויקט ובעלי הנכסים.

היה נהוג בעבר כי הוועדה הבין משרדית להתחדשות ולבנייה תיקח חלק מהתהליך, הוועדה מורכבת מיו”ר הוועדה, נציג של משרד הבינוי והשיכון, מנציגים של משרד ראש הממשלה, מנציגי משרד האוצר, נציגי משרד הפנים, נציגי המשרד להגנת הסביבה, נציגי משרד התחבורה ונציגי מנהל מקרקעי ישראל.

כיום, בחוק החדשה הסמכות הועברה לידי מנהל הרשות להתחדשות עירונית.

המנהל להתחדשות עירונית המשמשת כזרוע של ממשלת ישראל לקידום הפרויקט קובעת את נוהלי העבודה, את הכללים, מגבשת את הקריטריונים לבחירת מתחמים המתאימים לפרויקט, עוזרת במימון תוכניות בנייה, בוחרת ובוחנת מתחמים שהוצעו על ידי הרשויות המקומיות ומשם יכולה להכריז על המתחמים הנבחרים כאזורים להתחדשות עירונית.

הרשות המקומית היא הגורם האחראי על היוזמה ועל הפעילות במתחמים שהוכרזו כמתחמים לפינוי בינוי. לרשות המקומית יש מספר תפקידים:

• עליה להגיש הצעות למנהל הרשות להתחדשות עירונית לגבי מתחמים שנמצאו מתאימים לפרויקט פינוי בינוי בהתאם לתנאי הסף ולעקרונות שנקבעו לפרויקט.
• על הרשות המקומית להתקשר בחוזה עם החברה המנהלת את הפרויקט או עם מנהל הפרויקט בהתאם לכללים ותקנות המחייבים את הרשות המקומית בהתאם לכל דין.
• על הרשות המקומית להגיש את המתחמים המוצעים למיון שני בעזרת מנהל הפרויקט או החברה המנהלת אותו ולצרף את כל המידע והמסמכים הנדרשים.
• על הרשות המקומית ליצור מערכת תקציב סגורה, בעזרת מנהל הפרויקט או החברה המנהלת את הפרויקט, לכל מתחם שהוכרז כמתחם של פינוי בינוי בחשבון בנק נפרד.
• הרשות מקומית תערוך התקשרויות, בהתאם לשיקול דעתה, ובשיתוף פעולה עם מנהל הפרויקט או החברה המנהלת עם יועצים ומתכננים על מנת להכין את מסמכי התכנון למתחמים שהוכרזו כמתחמי פינוי בינוי על ידי מנהל הרשות להתחדשות עירונית.
• הרשות המקומית, בסיוע מנהל הפרויקט, תקדם את התכנון הסטטוטורי במתחם עד לאישור הסופי.
• על הרשות המקומית מוטל התפקיד של תכנון עבודות הפיתוח, ביצוע התוכניות והקמה של מוסדות הציבור במתחם בהתאם לבקשה שהוגשה למנהל הרשות להתחדשות עירונית בתהליך המיון השני וקיבלה את אישורה של מנהל הרשות להתחדשות עירונית.
• הרשות המקומית תעקוב ותפקח על כל המועסקים מטעמה בפרויקט, קבלנים, יועצים, מתכננים, מנהל הפרויקט ועוד במשך כל תהליך ביצוע הפרויקט.
• הרשות המקומות תוציא אחת לתקופה דיווח למנהל הרשות להתחדשות עירונית, או לכל גורם אחר מטעמה, על ההתקדמות הפרויקט, כולל שלבי התכנון, עבודות הפיתוח, הקמת מוסדות הציבור  המאושרים והוצאה של היתרי בנייה. נוסף על כך חייבת הרשות המקומית להגיש דו”חות כספיים אחת לתקופה.

מנהל הפרויקט או החברה המנהלת נבחרים על ידי הרשות המקומית ומשמשים כזרוע הביצוע שלה. על המנהלים לעשות את הכול על מנת לקדם את הפרויקט במסגרת לוחות הזמנים והתקציב שנקבעו. על מנהל הפרויקט מוטלת האחריות לפקח על איכות השירותים הניתנים ועל קיום החוזים בהתאם לרמה המקצועית המקובלת בכל תחום. יש לציין כי מטלות אלו חלות על מנהל הפרויקט רק לגבי הפעולות הנעשות על ידי הרשות המקומית.

תפקידי המנהל או החברה המנהלת:

• בעלי התפקיד המופקדים על ניהול הפרויקט יסייעו לרשות המקומית בבדיקה של המתחמים המיועדים לפרויקט פינוי בינוי . לשם כך יערוך המנהל את כל הבדיקות הנדרשות בסיוע מומחים בתחום.
• מנהלי הפרויקט יבצעו את כל הפעולות הקשורות לניהול ולתכנון של הפרויקט עד למתן תוקף לתוכנית.
• מנהל הפרויקט או החברה המנהלת ישמרו על קשר רצוף עם התושבים. הם יערכו פעולות הסברה, יספקו לתושבים מידע על עקרונות הפרויקט ועל אופיו, על המצב של התכנון בכל שלב ועל כל האפשרויות העומדות בפני התושבים לאחר התכנון החדש. כדי לשמור על הקשר עם התושבים, חייב מנהל הפרויקט או החברה המנהלת לערוך שלושה כינוסי הסברה וכן לדווח לתושבים  באופן קבוע על כל התקדמות בפרויקט.
• על החברה המנהלת או מנהל הפרויקט לנהל את תקציב הפרויקט בחשבון נפרד, לעקוב אחרי מסגרת התקציב כפי שנקבע ולהגיש דוחות כספיים לרשות המקומית אחת לשישה חודשים, לפחות, או בכל עת שיידרשו לכך על ידי הרשות.
• בעלי הנכסים אחראיים על מימוש הזכויות בהתאם לתוכנית החדשה כולל קבלת היתרי הבנייה וביצוע הבנייה. כל הפעולות הנ”ל יבוצעו על ידי בעלי הנכסים ויהיו באחריותם המלאה והבלעדית. את הפעולות הם יכולים לבצע במספר דרכים, בדרך של התארגנות עצמית, באמצעות יזמים או קבלנים מטעמם או בדרך שונה שהם יבחרו בה.
• בעלי הנכסים יכולים להיעזר בשירותים של מנהל הפרויקט או החברה המנהלת בכל מה שקשור להסברים על אופי הפרויקט, על עקרונות הפרויקט, על המשמעות שלו ועל כל האפשרויות הנובעות ממנו.

מידע על עיקרי התהליך

הגשת המתמחים למיון

הרשות המקומית צריכה להגיש למנהל הרשות להתחדשות עירונית הצעות למתחמים אשר לדעת הרשות המקומית מתאימים להיכלל במסלול של התחדשות עירונית. המתחמים המוצעים להיכלל בפרויקט יהיו קרקעות המנוהלות ע”י מנהל מקרקעי ישראל וגם קרקעות בבעלות פרטית. מנהל הרשות להתחדשות עירונית תעניק עדיפות למתחמים המיועדים למגורים.

מיון המתחמים ובחירתם

מנהל הרשות להתחדשות עירונית תחליט על המתחמים המתאימים ביותר מבין ההצעות שיוגשו לה על ידי הרשויות המקומיות. תהליך המיון על ידי מנהל ברשות להתחדשות עירונית יתבצע בשני שלבים.

השלב הראשון הוא שלב המיון הראשוני, שלב שבו תיבחן העמידה בתנאי הסף. 

השלב השני הוא שלב המיון השני, שלב שבו תיבחן העמידה בתנאי הסף הכולל, קבלה של חוות דעת מכל גורמי התכנון, הגשה של תוכנית ראשונה ופרוגראמה, תסקיר כללי, תוכניות של פיתוח בשלבים ושל התחייבויות וחוזים.

חברי המנהל הרשות להתחדשות עירונית יבחנו את הנתונים שלפינם ושם יקבעו האם להכריז על שלב המיון השני בהתאם למגבלות התקציב ובהתאם לקריטריונים שנקבעו.

התקשרות עם החברה המנהלת את הפרויקט ו/או מנהל הפרויקט

לקראת ההגשה של ההצעה למיון השני של המתחמים המוצעים, הרשות המקומית תיצור קשר עם מנהלי הפרויקט באמצעות חוזה הכפוף לכל התנאים כפי שנקבעו על ידי משרד השיכון.

קידום של הפעילות במתחמים שהוכרזו כפרויקט פינוי בינוי

בכל מתחם שעליו הוכרז כמתחם המיועד לפינוי בינוי, בשים לב כי בחוק הקודם, פרויקט של פינוי בינוי היה עתיד להימשך כשש שנים מיום ההכרזה, ולאחר כשש שנים מיום ההכרזה, לא יכלו עוד המתחמים להמשיך וליהנות מהטבות מאת הממשלה, אלא רק אם יאריכו את תקופת ההכרזה.

יובהר, כי אחד השינויים החשובים ביותר נכון להיום והוא, תוקף ההכרזה על מתחם תהיה ללא הגבלת זמן, אך תהא ניתנת לביטול בכל עת.  כלומר המתחמים יוכלו להמשיך וליהנות מההטבות מאת הממשלה עד לביטול ההכרזה.

סיום הפעילות במתחמים, תהא בהתאם להמלצת מנהל הרשות להתחדשות עירונית, מכאן תהא רשאית הממשלה לבטל את ההחלטה על המתחם כמתחם המיועד לפינוי בינוי בכל עת כאשר יחולו שינויים משמעותיים בתנאים שהיוו את הבסיס לבחירת המתחם או בשל אי התקדמות של הפרויקט.

לאחר הכרזת המתחם כמתחם המיועד לפינוי בינוי, יקבל כל פרויקט מימון כספי לתכנון של תוספת של זכויות בנייה ולמימון הפעולות של מנהל הפרויקט או החברה המנהלת. יובהר, כי מימון כספי יינתן לאזורים פריפריאליים בלבד. חידוש נוסף, תיסגר הקרן להתחדשות עירונית וכל הכספים שנצברו בה, יועברו לטובת תכנון הסכמי מסגרת לפרויקטים להתחדשות עירונית בעיריות, כמו כן, שבעים מיליון ש”ח מסך כספי הקרן ישמשו לטובת הפריפריה ולטובת הסכמי התחדשות עירונית.

ישנה אפשרות של הארכת ההכרזה (במקרה שבוטלה) על המתחם כמתחם לפינוי בינוי, אך רק אם התוכניות של המתחם אושרו, הופקדו או שהגורם המוסמך כבר החליט על הפקדת התוכניות.

במקרה של הארכה, ההכרזה תיעשה בהתאם לכללים שלפיהם הוכרז המתחם בפעם הראשונה.

הרשות המקומית משתתפת במימון בהתאם לדירוג החברתי של הרשות בשיעורים הבאים:

דירוג הרשות ייקבע בהתאם לפרסומים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

לצורך המימון על הרשות המקומית לפתוח חשבון בנק מיוחד בבנק דקסיה ישראל, חשבון שבו יפקידו את כל הכספים של הפרויקט.

על הרשות המקומית תחול האחריות לפעולות הבאות: התקשרות עם מתכננים, קידום של תוכנית סטטוטוריות, אישור התוכניות, קידום של הקמת מוסדות ציבור והתשתיות הנדרשות לכך, ניהול תקציב הפרויקט בקן ייעודית, ודיווח למנהל הרשות להתחדשות עירונית על כל התקדמות בפרויקט.

הערה: ההכרזה על המתחם כמתחם המיועד להתחדשות עירונית לא מונעת כל עסקאות, התקשרויות או כל פעילות במתחם שאינן נכללות במסגרת הפרויקט.

על ההתקשרות עם החברה המנהלת את הפרויקט או עם מנהל הפרויקט

החברה המנהלת את הפרויקט או מנהל הפרויקט ייבחרו ע”י הרשות המקומית ויבצעו את כל המטלות הנדרשות לקידום וביצוע הפרויקט, והכול בתקציב ובלוחות הזמנים כפי שנקבע.

על מנהלי הפרויקט מוטלת החובה לפקח על הקיום של תנאי החוזה ועל האיכות של מתן השירותים, בכפוף לרמה המקצועית המקובלת בכל תחום.

הערה: כל המטלות המוטלות על מנהל הפרויקט או על החברה המנהלת תקפות רק לגבי הפעולות המתבצעות מטעם הרשות המקומית.

על הבחירה של החברה המנהלת את הפרויקט/ מנהל הפרויקט ושל אנשי הצוות

על הרשות המקומית לבחור מנהל או חברה לניהול הפרויקט בעלי ניסיון וכישורים בשני התחומים האלו, לפחות.

על המנהל להיות בעל השכלה על תיכונית וניסיון של שבע שנים לפחות בתפקיד של מנהל התכנון ומקדם במשך עשר השנים האחרונות. על המנהל להיות מומחה בניהול של הכנת התוכניות, מומחה בתיאום של הליכי התכנון ובאישורים הסטטוטוריים של תוכניות. יש להעדיף בעלי ניסיון שעבדו במגזר העירוני.

על המנהל להיות עם ניסיון של מינימום שלוש שנים בפעולות של פינוי בינוי או ברחבת מבנים במשך שבע השנים האחרונות. על המנהל לצבור ניסיון הן מהבחינה החברתית והן מהבחינה הארגונית בתום של המועצות המקומיות והעיריות. הניסיון בתחום החברתי והארגוני חיוני על מנת שהיועץ יוכל לספק מידע והסברה לבעלי הזכויות בנכסים שהוגדרו כנכסים המיועדים לפינוי בינוי.

במקרה שבו מנהל הפרויקט ניחן רק באחד מהכישורים הנ”ל, הוא יהיה צריך להעסיק עובד מטעמו שיעמוד בדרישות בתחום השני.

מנהל הפרויקט או החברה המנהלת חייבים להעסיק יועץ מיוחד לניהול תקציבי מטעמם. על היועץ להיות כלכלן, או בעל כל השכלה אחרת רלבנטית, עם ניסיון של חמש שנים לפחות בתחום של ניהול פרויקטים בהיקף תקציבי של שש מאות אלף שקלים לפחות לכל פרויקט.

על התפקיד של החברה המנהלת או מנהל הפרויקט

למנהל הפרויקט יש מספר תפקידים.

• עליו לבצע בדיקות וסקרים, עליו לנהל ולתכנן את כל הפעולות של הניהול, לארגן פעולות הסברה לנהל את תקציב הפרויקט ולדווח לרשות המקומית.
• מנהל הפרויקט יבצע בדיקות וסקרים, בסיוע מומחים, כדי לסייע לאנשי הרשות המקומית לבצע בדיקה האם המתחמים שעליהם היא מעוניינת להכריז כמיועדים לפינוי בינוי מתאימים לפרויקט.
• על מנהל הפרויקט מוטל התפקיד לבצע את כל הפעולות של התכנון, התיאום והניהול מהשלב הראשון ועד למתן תוקף לתוכנית.
• מנהלי הפרויקט ישמרו על קשר רציף עם התושבים ויערכו פעולות הסברה. במסגרת פעולות ההסברה, לפחות שלושה מפגשים, יספקו המנהלים לתושבים מידע תכנוני בכל שלב של הפרויקט, מידע על האופי של הפרויקט, על עקרונות הפרויקט ועל האפשרויות הרבות הניצבות בפני התושבים לאור שינוי הייעוד של המתחם ועל התקדמות הפרויקט.
• החברה המנהלת את הפרויקט או מנהל הפרויקט יהיו אחראים מטעם הרשות המקומית על ניהול תקציב הפרויקט. את התקציב יש לנהל בחשבון בנק נפרד, לעקוב אחרי המסגרת של התקציב ולהגיש לרשות המקומית אחת לשישה חודשים לפחות, או בכל מועד שיתבקש, דו”ח כספי.

על העקרונות של החוזה בין מנהלי הפרויקט לבין הרשות המקומית

החוזה שבין מנהל הפרויקט עם הרשות המקומית ייחתם במספר שלבים. בשלב  הראשון ייחתם חוזה לתקופה, עד לקבלת ההחלטה על ידי הרשות האם המתחם יוכרז כמיועד לפינוי בינוי או לא.

בשלב השני ייחתם חוזה לתקופת ההכרזה. אפשר לחתום את החוזה לכל התקופה או לחלק ממנה, הכול בהתאם להתחייבויות של הממשלה ושל הרשות המקומית.. את החוזה יש להכפיף לתנאים כפי שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון וביניהם ,הסכמה על ההגדרה של התפקיד של מנהל הפרויקט, הסכמה לתנאים של התשלום, הבטחה לשמירה על נאמנות, הבטחה לשמירה על סודיות והצהרה על אי ניגוד של אינטרסים.

מידע על שכר הטרחה של מנהל הפרויקט

שכר הטרחה שמקבל מנהל הפרויקט מורכב משני גורמים, שכר עבור תכנון וניהול הפרויקט, ותשלום חודשי קבוע. התשלום החודשי ישולם למנהל הפרויקט רק מתאריך ההכרזה.

נוסף על שכר הטרחה, מנהל הפרויקט זכאי לקבל תגמולים במקרים הבאים: כאשר התוכנית אושרה לפני שעברו שלושים ושישה חודשים מתאריך ההכרזה או כאשר הפרויקט מומש היתרי בנייה קיבלו אישור בהתאם לתוכנית החדשה.

מידע על הבחירה של המתחמים

הרשות המקומית תגיש הצעה והמלצות על מתחמים מתאימים להתחדשות עירונית הנמצאים בתחומה.

כל מסלול שעליו תוגש המלצה ייבחן בשני שלבים, מיון ראשוני ומיון שני, שלב שבו ייבחנו  שוב המתחמים שעמדו בהצלחה בשלב המיון הראשוני.

בשל המגבלות של התקציב תבצע מנהל הרשות להתחדשות עירונית לאחר השלב של המיון השני את הדירוג של כל המתחמים המוצעים בהתאם לקריטריונים נוספים שייקבעו על ידה. בסיום עבודת הדירוג תרכיב מנהל הרשות להתחדשות עירונית את הרשימה של המתחמים המומלצים להכרזה.

הרשות המקומית יכולה להגיש למנהל הרשות להתחדשות עירונית פעם נוספת רשימה של מתחמים אשר עברו את שלב המיון השני, אך לא הוגשו שוב למנהל להכרזה בשל סיבות תקציביות.

התאריכים להגשת ההצעות

את ההצעות למתחמים למיון הראשוני אפשר להגיש למנהל הרשות להתחדשות עירונית במשך כל השנה.

את ההצעות למתחמים לשלב המיון השני אפשר להגיש למנהל הרשות להתחדשות עירונית עד לתאריך 15 בינואר או 15 ביוני בכל שנה.

את הבקשות צריך לשלוח אל הכתובת הבאה: גברת גנון עידית, אגף לתכנון ובינוי ערים, משרד הבינוי והשיכון ת.ד. 9118002 ירושלים, מיקוד: 91180.

הרשות המקומית תציע לשלב המיון הראשון את המתחמים שבהתאם לשיקול דעתה מתאימים להכרזה כמתחמים המיועדים לפינוי בינוי על ידי שליחת טופס בקשה מיוחד וטפסים נוספים. מילוי הנתונים בטופס מחייב את הרשות המקומית בעניין תנאי הסף של הכדאיות הכלכלית של המתחם בשלב המיון הראשון ובנושא הניקוד שיקבל כל מתחם בשלב המיון השני בדירוג המתחמים.

 קובץ – טופס הצעה להגשת הצעה במיון הראשון

 מהם תנאי הסף

תנאי הסף הנדרשים למיון הראשון:

• א. המתחם המיועד נמצא בתחום של הרשות המקומית והוא כולל קרקע בנויה. אפשר להגיש את הצעות למתחמים של קרקעות המיועדות לייעודים שונים, אך חשוב לדעת כי מנהל הרשות להתחדשות עירונית תיתן עדיפות למתחמים שישמשו למטרת מגורים.
• ב. הגודל המקסימאלי של המתחם – חשוב שבעת ההצעה יהיו בשטח לפחות חמש מאות יחידות המיועדות למגורים או לעסקים. אפשר להגיש להצעה מתחמים המכילים עד שש מאות יחידות דיור, אך בתנאי שהן יהיו בעלי רצף פיזי ובעלי מאפיינים דומים בהיבט התכנוני.
• ג. שטח הקרקע הפנוי, שאינו מיועד לצורכי ציבור, לא יהיה גדול יותר מאשר עד עשרים אחוז מכלל השטח הסחיר במשרד.
• ד. האפשרות הכלכלית של מימוש המתחם תיבדק לפי המודל הדינמי העוסק בחישוב הכדאיות הפיננסית של המתחמים המיועדים למטרת פינוי בינוי, להלן: המודל הדינמי. על המתחמים המוגשים לשלב המיון הראשוני להציג רווחיות מינימאלית בהתאם לתנאים המפורטים בהמשך.
• ה. במצב הקיים של המתחם, בשבעים אחוז, לפחות מהחלקות לא יהיו למעלה מארבעים ושמונה יחידות דיור. במתחמים שאינם מיועדים למגורים, לא יהיו למעלה מארבעים ושמונה בעלי זכויות בנכסים בכל חלקה.
• ו. בתנאים הבאים אפשר יהיה להגיש מתחמים שבהם יש למעלה מארבעים ושמונה יחידות דיור.
• התוכנית החדשה תגיש פרצלציה המתאימה למתווה הבניינים ותייתר את הצורך בטבלאות איזון.
• בשלב השני של המיון יוצגו ההסכמות של הדיירים במתחם לפי התנאים הנדרשים בשלב המיון השני.
• ז. הרשות המקומית תציע פתרון לטיפול בשפכים, פתרון שיאפשר גידול באוכלוסייה של המתחם בעתיד.
• ח. על הרשות המקומית להצהיר על הסכמה להשתתפות במימון של התוכנית.

איך לחשב את הכדאיות הכלכלית

על המתחמים שיוגשו לשלב המיון הראשוני להראות שיעור של רווח של עשרים אחוז לפחות, לפי המודל הדינאמי. במתחמים שבהם שיעור הרווח הצפוי הוא פחות מעשרים אחוז, הרשות המקומית תגיש פנייה מנומקת לאפשרויות יישום הפרויקט כמו למשל שינויים בהנחות היסוד בבסיס של המודל או שיעור גבוה מהממוצע של הסכמות התושבים ועוד.

בנוסף, על הרשות המקומית לקחת בחשבון הנחות בסיסיות לצורך חישוב הכדאיות הכלכלית, הנחות שמהם אין לסטות, אלא רק במקרים שבהם יוגשו נימוקים משכנעים.

• שיעור היחידות שיאושרו לדיור החלופי יהיה מינימום  שבעים אחוז.

• תקן החניה יעמוד על 1.3 מקומות של חניה לכל דירה בפרויקט ושיעור החניות התת קרקעיות יעמוד לפחות על שבעים אחוז.
• קבלה של פטור מלא או חלקי מהיטל השבחה דורש הגשת בקשה מטעם הרשות המקומית ואישור של הרשות המקומית בשלב השני של המיון.

הבהרה: על אף השינויים העתידים להתרחש בשלב של המיון השני, תקבל הוועדה הפחתה של עד לשישה אחוז מהשטחים המוצעים לבנייה כפי שאושרו בשלב השני של המיון, אך בתנאי שלא תהיה ירידה בשיעור הרווחיות הנדרש לפרויקט. ירידה של מעל שישה אחוז בשטחים הבנויים עלולה להיות סיבה לביטול ההכרזה של הממשלה ולהפסקה של המימון לפרויקט.  

קובץ  –  המודל הדינמי

 מידע על שלב המיון השני

הרשות המקומית רשאית להגיש לשלב המיון השני את המתחמים שאושרו בשלב המיון הראשון על ידי שליחת טופס בקשה ייעודי, כולל נספחים ובצירוף כל המסמכים הנדרשים.

קובץ – טופס להצעה להגשה למיון השני

תנאי הסף למיון השני

• א. עמידה בכל תנאי הסף לשלב המיון הראשון.
• ב. עמידה בכדאיות הכלכלית בהתאם לנתונים העדכניים של המתחם כפי שהוצהרו על ידי הרשות המקומית בשלב המיון הראשון. על הרשות המקומית להציג את כל המסמכים המעניקים תוקף להנחות היסוד של התחשיב הכלכלי, כולל הפטור מהיטל ההשבחה, אפשרויות לחנייה תת קרקעית או עילית, גודל הדירות במתחם ועוד.
• ג. יש להגיש את כל המסמכים, את כל האישורים וכל ההתחייבויות כפי שמפורט באוגדן ובעדכוני האוגדן.
• ד. בתסקיר הכלכלי יש להוכיח מאזן חיובי באשר לכל הרכיבים הציבוריים במתחם המיועד, בכל אחד מהשלבים של תוכניות הפיתוח.
• ה. עמידה בתנאי הסף של ההסכמות שיידרשו להקמת המבנה החדש. במצב הנוכחי, לפחות בשבעים אחוז מהחלקות לא יהיו מעל ארבעים ושמונה יחידות דיור, במקרה ומדובר על יחידות בשימוש שאינן מיועדות למגורים, מספר בעלי הזכויות בנכסים לא יעלה על יותר מארבעים ושמונה בעלי זכויות.
• ו. במקרים הבאים אפשר יהיה להגיש מתחמים הכוללים במצב הקיים למעלה מארבעים ושמונה יחידות דיור ובלבד שיעמדו בתנאים הבאים:
• הותכנית החדשה מציגה פרצלציה המתאימה למתווה הבניינים והיא אינה דורשת טבלאות איזון.
• כאשר מוצגות הסכמות של כל בעלי הזכויות  באשר לפינוי הנכסים, הסכמות  שניתנו מראש,  כל ארבעה בעלי זכויות ייחשבו כבעל זכויות אחד.

מהם הקריטריונים לדירוג

המתחמים אשר יעברו בהצלחה את השלב השני של המיון ידורגו בהתאם לקריטריונים המפורטים בהמשך. המתחמים שיקבלו ציון גבוה יומלצו להכרזה ע”י הרשות המקומית כמתחמים המיועדים לפינוי בינוי עד לניצול כל התקציב שניתן למנהל הרשות להתחדשות עירונית.

• עשרה אחוז משקלול הציון יינתן ליישום מההיבט הציבורי. מנהל הרשות להתחדשות עירונית תיתן ציון גבוה למתחמים שבהם אפשר לבנות מקסימום יחידות ללא צורך בהשקעה בתשתיות.
• עשרה אחוז משקלול הציון יינתן להיקף ההשקעות בתשתיות ובמוסדות ציבור. מנהל הרשות להתחדשות עירונית תיתן ציון גבוה למתחמים שבהם היקף ההשקעות לתשתית ולמוסדות ציבור נמוך, כעשרה אחוז בממוצע.
• ארבעים אחוז משקלול הציון יינתן ליישום מההיבט הפיזי. מנהל הרשות להתחדשות עירונית תעניק ציון גבוה למתחמים שבהם יש ממוצע נמוך של יחידות הדיור הנדרשים לפינוי למטרת הקמת מבנה חדש.
• ארבעים אחוז משקלול הציון יינתן להיקף תוספות הבנייה, היחס שבין תוצאות המודל הדינמי לבין השיעור של הרווח הצפוי כפי שנדרש בפרויקט.

הגשה חוזרת לשלב המיון השני 

רשויות מקומיות שהגישו הצעות לשלב של המיון השני ולא עמדו בדרישות או שעמדו בהצלחה, אך הפרויקט לא תוקצב, יכולות לפנות אל מנהל הרשות להתחדשות עירונית ולהגיש בקשה חוזרת לאותו מתחם בתאריך מאוחר יותר.

הערה: יש לקחת בחשבון שעל ההצעה החוזרת לעמוד בכל התנאים והכללים כפי שפורטו באוגדן, כולל כל השינויים והעדכונים שהוכנסו עד לתאריך של ההגשה החוזרת.

מידע על ניהול הפעילות במתחמים

האחריות על ניהול הפעולות במתחמים שהוכרזו על ידי מנהל הרשות להתחדשות עירונית מוטלת על הרשות המקומית. פעולות הרשות המקומית יבוצעו באמצעות החברה שאתה התקשרה הרשות המקומית בחוזה או באמצעות מנהל הפרויקט.

איזה פעולות דרושות במתחמים

• א. פעולת הכנה – פתיחה של חשבון בנק מיוחד שינוהל במתכונת של קרן מיועדת.
• ב. פעולות הסברה – היועץ החברתי הארגוני אשר פועל בשליחות מנהל הפרויקט או החברה המנהלת את הפרויקט יפעל בשיתוף פעולה עם פקידי הרשות המקומית ונציגיה באשר לפעילות ההסברה ולכל מגע עם התושבים.
• ג. התקשרות עם יועצים ומתכננים – על הרשות המקומית מוטלת האחריות להתקשר עם יועצים ומתכננים מקצועיים כדי להכין את התוכניות ולהגיש אותן לאישור על פי חוק. הבחירה של בעלי המקצוע הנ”ל תיעשה בתיאום עם המנהל של הפרויקט או החברה המנהלת.
• ד. קידום התכנון החוקי והאישור שלו – הרשות המקומית בשיתוף מנהל הפרויקט, המתכננים והיועצים תפעל לקידום התכנון החוקי על פי הפרוגראמה הבסיסית כפי שאושרה בוועדה בשלב המיון השני.
• ה. בהתאם לשיקול דעת הרשות המקומית ובהתאם לכל דין, תבחר הרשות צוות מתכננים שיהיו אחראים על הכנת התוכניות של מוסדות הציבור בהתאם לתוכנית המתחם.
• ו. התקשרות עם קבלנים לביצוע התשתיות ולבניית מוסדות הציבור תיעשה בהתאם לשלבים כפי שנקבעו ואושרו בשלב המיון השני ולפי התוכניות הסטטוטוריות.
• ז. הרשות המקומית תפקח פיקוח הדוק על ביצוע התשתית ומוסדות הציבור.
• ח. על הרשות המקומית, בעזרת מנהל הפרויקט מוטלת החובה לפקח, לבקר ולדווח למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על הפעולות הקשורות לניהול הפרויקט, על כל שלב בשלבי האישור החוקי של תכנית, תב”ע, או כל חלק ממנה ועל היתרי הבנייה לתשתיות וגם למוסדות הציבור.
• ט. כאשר יפוג תוקף ההכרזה והשטח לא ימשיך ליהנות מהטבות ומתשלומים שונים מהמדינה. יחד עם זאת לאחר תוקף ההכרזה הביצוע מוסדות הציבור ושל התשתיות שהוחל בהקמתם, אך לא הושלם, יימשך, אך על החשבון של הרשות המקומית.

מידע על מימון והתקשרויות

עסקאות המקרקעין במתחם יתבצעו ע”י בעלי הזכויות בנכס, בלי התערבות ובלי מימון של מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

חידוש נוסף, תיסגר הקרן להתחדשות עירונית וכל הכספים שנצברו בה, יועברו לטובת תכנון הסכמי מסגרת לפרויקטים להתחדשות עירונית בעיריות, כמו כן, שבעים מיליון ש”ח מסך כספי הקרן ישמשו לטובת הפריפריה ולטובת הסכמי התחדשות עירונית. המימון לפעילות הרשות המקומית במתחם באשר לשטחי הציבור, לתשתיות, למוסדות ציבור ועוד יגיע מהכנסות הרשות המקומית מהיטלים, מתשלומי חובה ומאגרות שתטיל הרשות בכל הקשור לפעילות בנושא. כל ההכנסות מגורמים אלו יועברו לקרן הפרויקט לאחר שיתקבלו.

טבלת הפעולות המבוצעות במתחם ומקורות המימון

היעדר ניגוד עניינים

כל בעלי התפקידים בפרויקט כמו מארגן דיירים/ מנהל הפרויקט /החברה המנהלת, חברי מועצת המנהלים, בעלי המניות, חברות הנמצאות בשליטה של מנהל הפרויקט וכל מי שפועל בפרויקט בשליחות מנהל הפרויקט, בשליחות החברה המנהלת צריכים להיות במצב שבו לא יהיה ניגוד אינטרסים, קיים או גם בפוטנציאל, בינם לבין מילוי התפקיד שלהם בפרויקט.

אוגדן פינוי בינוי

 קובץ – הנוסח המלא של האוגדן העוסק בפינוי בינוי.

 קובץ- הנוסח הקצר של האוגדן העוסק בנושא פינוי בינוי.

 קובץ- עדכונים של אוגדני פינוי בינוי .