רמת-גן נחשבת כיום לנסיכת התמ”א 38 של ישראל, כך לפחות נאמר על-ידי מס’ גורמים המצויים בתחום. לכאורה תנופת ההתחדשות העירונית בעיר נעצרה ברמת גן- כיצד ניתן יהיה לקדם בה שוב פרויקטים?
לאחרונה אושר להוראות תמ”א 38 תיקון 3א’, אשר הפך פרויקטים רבים לכדאיים אך ללא כדאיים לרשות המקומית רמת גן וזאת מכיוון שהרשות איננה יכולה להטיל את אחריות ההשבחה על התיקון שאושר לאחרונה תמ”א 38 3א’.
בכל הקשור לתמ”א 38 ברמת גן, הרשות המוניציפלית פועלת במתכונת של מיתון רחבת היקף, ראשית הדרך בהחלט הייתה די מבטיחה, הציבור, הקבלנים/היזמים, הם אלה שהיו מן הראשונים לקחת את האחריות לביצוע התהליך שקוראים לו תמ”א 38 במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, עשרות פרויקטים הבשילו לכדי עסקאות של ממש.
לאור הנתונים הללו, העיר הפכה לנסיכת התמ”א 38 של ישראל ובצדק. כחלק מכך – הרשות החליטה לקדם תוכנית בסמכות מקומית להתחדשות עירונית על-פי סעיף 23 להוראות תמ”א 38 אשר תפקידה של התכנית האמורה, היא לבצע התאמות של שטחי בנייה בהתאם למשתני העיר רמת גן. אולם, כתוצאה מכך נוצרו מספר רב של סדקים.
ראשית נציין את הפרשנות המרחיבה של היו”ר היוצא עו”ד מיכה גדרון, שתמך בשיטת חישוב שונה –
נסביר,לפני תהליך תמ”א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש מתעוררת שאלה מהותית והיא, כיצד יהא ניתן לחשב את זכויות הבנייה לבניין החדש? אנו למדים משיטת גדרון כי אין כל משמעות לבניין הקיים אלא רק לבניין החדש ועל-כן חישוב הזכויות עפ”י שיטת גדרון נגזר מהקומה התיאורטית של הבניין החדש.
מנגד השיטה השניה “הלכת חורגין” שאימץ היועץ המשפטי לימים, שם חישוב הזכויות נגזר מהיקף הקומה הקיימת בבניין שכן ביחס לשיטת גדרון הלכת חורגין גוררת עימה מידות בניה מינימליות ביחס לשיטה הראשונה הנ”ל.
כמו כן, שיטת חורגין הרחיקה יזמים ו-קבלנים רבים מהעיר רמת גן ובפרט כאשר מדובר על פרויקטי תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). שיטה זו לטעמם אינה רווחית ובלתי מספקת את רוב חלקיה של העיר רמת גן.
בעקבות מחדליה של הרשות המקומית פרויקטים רבים נעצרו וגם הרשות המוניציפלית החלה לנקוט בשיטות שונות ביניהן סחבת הקשורה בדרישה להיטל השבחה גבוה.
עם זאת אישור תיקון 3א’ לתמ”א 38 המכונה “שיטת המדרג” דן בסוגיות שונות כגון: תוספות של שטחי בנייה, גביית היטלי השבחה וכיוצא בזה – התיקון הגביל את אפשרות הרשות המוניציפלית בקבלת היטל השבחה גבוה על פרויקטים במסלול הריסה ובנייה מחדש, לפיכך נוצרה מחלוקת סבוכה בעניין עתידה של תמ”א 38 בעיר רמת גן. המחלוקת מנעה כמעט לחלוטין את קידומם של פרויקטים בעיר רמת גן.
נעיר כי הרשות המקומית רמת-גן הייתה בין מהרשויות המוניציפליות אשר עתרה על תיקון 3א’, לדבריה של הרשות כי, חוסר היכולת של גביית היטלי השבחה הופכים את פרויקטי תמ”א 38 (הריסה ובנייה מחדש) לנטל והפסד כלכלי עבורנו.
ניתן להסיק כי יש בהסתייגותו של מוסד התכנון היגיון רב, שכן אי הצלחה ויכולת בגביית היטלי השבחה מוציא למעשה את נכונותו של מוסד התכנון לקדם פרויקטים שכאלו.
יחד עם זאת, יש הגם להביא בחשבון את השונה מרשויות מוניציפליות אחרות, הרשות המקומית רמת גן משתדלת ככל שאפשר לקדם את כל סוגיית התמ”א 38 ברמת גן, אך המאורעות האחרונות היכו שורשים בקרקע המציאות ולכן הרציונל שברמת-גן התנגדו לתיקון החדש (תמ”א 38 3א) אכן מובן.
כחלק מכך – הועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת גן קבעה לאחרונה אפשרות שבאמצעותה ניתן יהא להגיע לתכלית דרך הצינור המקובל של תכנית המתאר המקומית רג/53 אותה קידמה עיריית רמת גן.
התכנית התבעית כאמור עוסקת במספר סוגיות שונות והן צפיפות, גובה הבניין החדש וסימון קווי הבניין, אך התכנית לכאורה אינה דנה בסוגיית שטחי הבנייה. לפיכך משאושר התיקון האחרון שטחי הבנייה אמורים להישאב מהוראות תמ”א 38 על-פי תיקון 3א’ – התיקון אשר הרשות מסייגת.
אנו נדגיש כי מאחר ו-התוכנית טרם הושלמה וכמובן טרם קיבלה תוקף מחייב, ועדות הערר מאפשרות לעירייה להפעיל שיקול דעת רחב בנדון ובמקרים מסוימים לפעול בהתאם לתוכנית אחרת כגון: רג/30, זו שמושתתת על פי שיטת חורגין המצומצמת כך שמדובר בדרך מתוחכמת שעוקפת את התיקון החדש לתמ”א 38.
תכנית רג/30 מחזיקה באידאל מסוים, שיטת חורגין, שלכאורה זכויות הבנייה בה מצמצמות עד מאד, אם כך, עולה השאלה מדוע הפרשנות הדווקנית של הרשות המקומית רמת גן כן תומכת בשיטה זו הרי שיטה זו מפחיתה באופן ניכר את שטחי הבניה?
אין מחלוקת שתוכנית רג/30 מעניקה שטחי בנייה בכמות שהיא קטנה יותר ביחס לתיקון שאושר, אך כשלעצמה רשאית הרשות המקומית דרך תכנית זו לגבות היטלי השבחה בשיעור ניכר ביחס לתיקון לתמ”א 38 3 א’, ולכן עולה לרשות המקומית אינטרס מובהק לקדמה.
כך לדוגמה, לשם הסדרת מקומות החניה במגרש, לימים ניתן היה לגבות היטלי השבחה בגין חפירה לשם הסדרתו של תקן החניה הנדרש תוך יצירת מס’ מפלסים תת קרקעיים, ולו התיקון לתמ”א 38 3א’ אשר מיגר אפשרות זו וקבע כי ניתן יהא לקבל פטור עד למפלס הרביעי.
מסגרת ההיצמדות לתוכנית רג/30, מאפשרת לרשות המקומית לבוא בדרישה של היטלי השבחה בגין המרתפים שמעבר לקומה הראשונה ,וכן להשית על נושאים נוספים היטלים שונים.
הלכת חורגין, אינה מאפשרת כדאיות כלכלית לפרויקטים של הריסה ובנייה בעיר. לעומת המצב הקודם בממוצע הלכת חורגין פוגעת במידה ניכרת בשטחי הבנייה בפרויקטים רבים לפחות כ-100 מ”ר. עקב פרשות דווקנית זו, אנו נציין כי ישנם אזורים ברמת גן שלא ניתן לקדם את תהליך תמ”א 38 עפ”י תיקון 2 (הריסה ובנייה מחדש).
עם זאת, הרשות המקומית משתדלת לקדם דהיום מדיניות שתכליתה להגביל את גובה התמורות לבעלי הזכויות בהיקף של 12 מ”ר בלבד, כלומר תוספת של מרחב מוגן דירתי לכל יחידה. כאשר נכנסים לתהליך תמ”א 38 חשוב לקחת בחשבון מס’ משתנים מבינהם: גבולות הגזרה ומבחן המציאות.
דהיינו, הדיירים הורגלו לתוספת של 25 מ”ר ולעיתים אפילו יותר, אך לעיתים התנאים הפיזיים של המגרש אינם מסוגלים לתת מענה שכזה. עם המדיניות תיכנס לתוקפה תוספת של שטחי בניה אלה אינה תספק את הציבור חופשי, שכן היא ואף עלולה להוות כשל שוק, אך מאחר ומדובר בתנאי סף של הרשות לקיום הפרויקט, הרי סביר שבעלי הדירות יסכימו לכך.
באשר לתמורות היזם, יהא ניתן לתת לבעלי הדירות זכויות מופחתות, כמו כן היזמים יקבלו סל תמריצים רחב יותר, כך שלמרות שמדובר בשטחי בנייה בכמות שהוא אנו בתקווה שתמ”א 38 ברמת גן תתאפשר באזורים מסוימים ובנוסף הרשות המקומית תוכל למקסם את היטל השבחה ותסייע לפרויקטים רבים להתממש.
