עסקאות נדל”ן כגון עסקאות מן הסוג של תמ”א 38 עלולות להוות פתח להפסדים ולעוגמת נפש. להלן שישה פתרונות שיש לקבוע במהלך עריכת ההסכם, אשר אנו סבורים כי בעת התקשרות עם יזמים שונים בפרויקטים של תמ”א 38 פתרונות אלה בהחלט יסייעו לבעלי הדירות להבין את חשיבותם וערכם של הדברים:
אבני דרך בחוזה:
היזם מבקש להכניס בחוזה זמנים ארוכים, ללא תאריך תפוגה, לצורך הוצאת קבלת היתר בניה לפרויקט או שינוי תכנית המתאר.
הפתרון: יש לקבוע אבני דרך לביצוע קבלת היתר על ידי היזם, אשר במידה ולא יעמוד בהן יהיו רשאים הדיירים לבטל את ההסכם.
ייפוי כוח למחיקת הערות אזהרה:
לרוב כשנחתם חוזה תמ”א 38 על ידי הרוב הדרוש עפ”י דין. מוסיף היזם את חתימתו על ההסכם, כך הוא זכאי לרשום לטובתו הערת אזהרה, אשר לא מאפשרת ליזם אחר להתקשר בהסכם דומה, על מנת למחוק את האזהרה כדי להשתחרר מהחוזה, נאלצים לפנות הדיירים לבית משפט ולנהל מאבק ממושך.
הפתרון: להפקיד בידי עורך הדין של בעלי הדירות ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערות האזהרה של היזם במקרים של הפרות ברורות.
שקיפות מלאה:
רוב בעלי הדירות אינם מודעים לפעילות שהיזם מבצע לקידום הפרויקט ועלולים לחשוב שהעבודה למעשה תקועה.
הפתרון: ליצור חובה על לפעול בשקיפות מלאה כלפי הדיירים, למשל על-די עדכון חודשי בדואר אלקטרוני. כך במידה ונוצרת מחלוקת כלשהי, ניתן לפנות לבוררות מוסמכת מהירה, על הדיירים מצדם למנות ועד מייצג (“נציגות דיירים”) בעל כוח בלעדי,, שתפקידו יהא לקבל את ההחלטות בשם כל הדיירים.
יחידת רישום נפרדת:
לרוב עסקה מסוג תמ”א 38 לא תצא לפועל ללא מימון בנקאי. מימון בבית משותף מחייב שעבוד הדירות הפרטיות של בעלי הדירות בבניין המשותף.
הפתרון: לקבוע בהסכם שכל בעלי הדירות יאפשרו תיקון צו הבתים המשותפים באופן שתיווצר יחידת רישום נפרדת (על בסיס מחסן ו/או חדר עגלות בבניין), ליחידה החדשה שנפתחה מייחסים בתקנון הבית המשותף, את זכויות הבניה והרכוש המשותף,, והמשכון מטעם הבנק המלווה ייעשה עליה בלבד.
חשבון נאמנים לפרויקט:
לעיתים בנקים מסרבים לתת ליווי בנקאי ליזם, מה שעלול לתקוע את הפרויקט אפילו בשלבים מתקדמים.
הפתרון: לקבוע שבהיעדר מימון בנקאי יהיה ניתן ליצור מנגנון של ליווי פיננסי אלטרנטיבי, כך שייפתח חשבון בנק לפרויקט _בניהול עורך דין ו/או רואה חשבון נדגיש ניטרליים), שאליו יזרים היזם כסף ואת כל התמורה ממכירה הדירות שלו. כספיי התמורה של היזם ישמשו לתשלום לספקים והקבלנים של הפרויקט הספציפי.
שותפים בעל כורחם:
מכירת דירת היזם עלולה ליצור מחויבות של בעלי הדירות הקיימים כלפי הרוכשים מהיזם בטרם השלמת הפרויקט וקבלת התמורה בעסקה. במידה וביצוע הפרויקט בעסקה נתקע באמצע העבודות, בעלי הדירות עלולים למצוא את עצמם עם שותפים חדשים בנכס, ששילמו ליזם מעבר להתקדמות הפרויקט ואין בידם כספים לצורך השלמת הפרויקט.
הפתרונות:
- חיוב היזם ורוכשי הדירות החדשות ממם להפקיד את הכספים אך ורק בחשבון הפרויקט, תוך קבלת ייפוי כוח והתחייבות למחיקה כתנאי לרישום הערת האזהרה של הרוכשים החדשים.
- רישום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות החדשות מהיזם על היחידה הרישומית הנפרדת בלבד באופן מדורג בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
- יש לציין שמדובר ברשימה לא סגורה של בעיות שיש לתת עליהן את הדעת במסגרת הסכמי תמ”א 38.
