רוצים להעריך בעצמכם את שווי הנכס שלכם, נכון לשנת 2022 ולדעת כיצד ניתן לקבל את השווי המקסימלי שבו תוכלו למכור את דירתכם בצפון תל אביב? ובכן במאמר שלהלן נסקור את מיטב השיטות והכללים שבעזרתם, בין היתר כמובן, הערכנו ומכרנו מאות דירות למכירה בצפון תל אביב.
בלא מעט מקרים ומפגשים עם בעלי נכסים רבים שפועלים באופן עצמאי בניסיון למכור את דירתם, אנו מגלים שהתמורה אותה הם מבקשים בעד שווי דירתם לעיתים שומטת את קרקע המציאות, ביחס למחירי השוק.
אז רגע לפני שנסקור כיצד מתמחרים נכון דירה למכירה בצפון תל אביב, הנה לכם חמשת הטיפים שלנו שיעזרו למוכרי דירות להימנע מטעויות.
ובכן שיווק ומכירה של דירות למכירה בצפון תל אביב, זו בהחלט אומנות!
נתחיל
נשאלת השאלה והיא כמה כסף חסר לי כדי לרכוש את הנכס הבא שלי?
אנו מודעים לכך שבעלי נכסים מעוניינים למכור דירתם ולהשתדרג, אולם אם אין לכם מספיק כסף להוסיף כדי לקנות את דירת חלומותיכם אל תצפו שהקונה יוסיף את החוסר מכיסו.
בכמה השכן שלי מכר?
ברוב המקרים שכנים וחברים יגוללו לכם סיפור שמכרו את דירתם בשווי גבוה בהרבה לעומת השווי הריאלי האמיתי. ומכאן, אנו נדגיש כי אין להסמתמך על מידע אודות שמועות, אלא רק על בדיקות שמובילות לעובדות מוצקות.
כמה מס אצטרך לשלם? ומה לגבי גובה חשיפת המיסים בהיטל השבחה ומס שבח?
ובכן מדובר בתופעה נפוצה בעיקר אצל מוכרי דירות אשר מחזיקים נכס מקרקעין בתחומי תוכנית הרובעים בתל אביב, כמו גם משקיעים ובעלי דירות מרובות שבדרך כלל הם יצטרכו לשלם יותר מיסים בעת המכירה לעומת בעל דירה המחזיק בדירה יחידה. מן העבר השני, יש את הקונים שנתון זה פחות מעניין אותם (כמה מיסים יש למוכר לשלם) מאחר ועיסוקם מתרכז במחיר השוק האמיתי של הנכס.
טיפ רביעי – קונים לא פראיירים
היום בשנת 2022 בעידן הטכנולוגיה כל מי שחולם למצוא קונה שישלם יותר ו/או תושב חוץ שלא מכיר את מחירי השוק, לטעמנו טועה ובגדול.
טיפ חמישי – מתווך אמר לי…
מתווך אמר לי שהוא יכול למכור את הבית ב 200 אלף שקלים יותר ממחיר השוק
ובכן דעו לכם, כי מרגע שתפרסמו דירה למכירה בצפון תל אביב במחיר לא ריאלי, תהפכו למחוזרים בעיקר בקרב המתווכים בסביבה. אנו בהחלט מבינים כי בשל התחרות הגדולה בין מתווכים בתל אביב ומסיבות של חוסר מקצועיות ו/או ידע בתחום, אלה יבטיחו לכם כי שווי הדירה גבוה באלף מונים יותר ממחיר השוק המקובל. לצערנו מדובר ברעה חולה ובשיטה פגומה, אשר כל מטרתה לגרום לכם לבחור בהם.
לאחר שסקרנו את טעויות התמחור, נשאלת השאלה מהו תמחור נכון, ומהי השיטה הנכונה ביותר לתמחור מנצח!
ראשית, וכאשר מדובר בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב יש לברר בכמה נמכרו נכסים דומים לשלכם ובפרט בתקופה האחרונה – איך עושים זאת? הכלי הראשון והיעיל ביותר הוא אתר מדלן בו תוכלו לבחור שכונה עיר ואו רחוב ולראות בצורה פשוטה מה נמכר ומתי. רצוי להשוות לדירה שהכי דומה לדירה שלכם.
נכון שקשה למצוא בדיוק את אותה דירה, אבל כדי לבצע הערכה נכונה ומהימנה השוו בין דירות הדומות זו לזו ככל האפשר.
הכלי השני הוא אתר של רשות המיסים בו ניתן לתור אחר אותו מידע, אך בצורה קצת יותר סבוכה. אנו ממליצים לבדוק עסקאות מהשנה האחרונה, אך אם אין מכירות מרובות באזורכם ניתן גם “ללכת” בציר הזמן מעט אחורה אך לא יותר מדי.
לאחר שגילינו אילו דירות למכירה בצפון תל אביב נמכרו ומתי, הגיע הזמן לגלות מול מי אנחנו מתחרים.
התחילו את הבדיקה באתר יד 2, מצאו נכסים דומים לשלכם בשכונת המגורים ובשכונות דומות מתוך מטרה להבין את שווי הדירות המוצעות לשוק החופשי. לאחר שכל הנתונים בידיכם יש לערוך טבלת השוואה ולקבוע את השווי הריאלי של הדירה.
יש לזכור שחלק מהמוכרים מפרסמים במחיר גבוה ולא ריאלי, וכנראה שלא קראו את המאמר שלנו הנ”ל ובטח עושים ועשו את כל הטעויות שלמדנו קודם. לפיכך ולסיום דירות למכירה בצפון תל אביב אשר מוצעות לשוק במחיר שאינו ריאלי, אלה כמובן שלא יכללו בטבלת הערכת השווי לדירה.
בהצלחה!
**הכותב הוא הוא ברק בר לב, הבעלים והמייסד של בר-לב נדל”ן
