רוכש דירה בצפון ת”א? זהירות! כדאי שתדע מהו השווי האמיתי:
הערכת שווי לנכסים בתל אביב.
נכון ל 2023 מחירי הדירות בצפון תל אביב רק ממשיכים לקפוץ כלפי מעלה. אם כך מדוע שמאי המקרקעין השונים מעריכים במצבים מסוימים את הדירה הנרכשת ו/או הנמכרת בכמות שהיא בלתי מספקת, כלומר בחסר. מה שגורם לכך שקונה פוטנציאלי יתקשה לקבל את הכסף הדרוש למימון העסקה (למשכנתא).
אז מדוע שמאי המקרקעין, ובלא מעט מקרים, די מתקשים להדביק את הרווח הפעור כשהם באים להעריך את שווי נכס בתל אביב וכיצד זה גורם להשפעה ישירה על רוכשים פוטנציאלים בבואם לקנות את דירת “החלומות”?
מחירי הדירות בתל אביב רק עולים ועולים ונכס שלפני 6-7 שנים שאפשר היה לקנות ב- 2.4 מלש”ח שווה כיום כמעט ל 4 מלש”ח ואפילו יותר – וגם זה ארעי
כאן המקום לציין כי מתווך אחראי בכל מקרה להציע ללוקחו בין אם מדובר במכירה ובין אם מדובר בקנייה לפנות לשמאי מקרקעין להערכת שווי הנכס שברשותו, ואין להסתפק בהערכת שווי בע”פ על בסיס מקצעיותו של המתווך, זו המלצתנו. השילוב בין השניים הינו שילוב מנצח.
מהי השיטה השמאית להערכת שווי של נכסים.
אחת מבין מספר שיטות הינה גישת ההשוואה: בשיטה זו הכול נובע מעיון וניתוח של עסקאות דומות לדירות שנמכרו בסביבה התל-אביבית, תוך ביצוע התאמות להבדלים בין הדירה הנרכשת לבין דירות שונות שנמכרו בזמנים שונים וכמובן וההלימות ביניהן.
גישת ההשוואה השמאית עלולה לעיתים להיות ניכרת ביכולת לקויה וזאת כתוצאה מהיעדר נתונים השוואתיים. אזי ומכורח המציאות שמאי להערכת דירה לעיתים יתקשה להעריך את שווי הנכס הנרכש וכמו גם יתקשה לבצע את ההתאמות בין הדירות שנמכרו לאחרונה לבין הדירה הנרכשת.
לדוגמא בתחילת תקופת הקורונה שיווקנו דירת גן למכירה ברחוב נורדאו בצפון תל אביב, בשטח של כ- 100 מ”ר שצמוד ובנוי ולה, הצמדה של שישים מטר גינה לרבות חניה צמודה.
דירת הגן נחשבה לאחת הדירות היפות והמושקעות ביותר בצפון הישן של תל אביב, ברמת גימור באיכות בלתי מתפשרת, לצד עיצוב אדריכלי נחשב ויוקרתי!
על פי רוב הדעות של משרדי התיווך בצפון תל אביב, לרבות המוכרים בעצמם, באשר להערכת שווי הדירה שטענו כולם לשווי מסוים פנו המוכרים לשמאות מוקדמת פרטית באמצעות שמאי שלא מורשה מטעם אחד מהבנקים, וזה החל לבצע את עבודתו ולהעריך את דירת הגן.
בשלב מסוים השמאי נתקל בחוסר נתונים השוואתיים של נכסים דומים שנמכרו לאחרונה בסביבה, ובהיעדר חוסר נתונים השוואתיים, לצד פערים בין השנים היה קשה מאד להשוות נכסים שנמכרו לאחרונה וכתוצאה מכך דירת הגן תומחרה בשווי בהרבה יותר גבוה ביחס לשווי השוק. מאחר ולא היה מדובר בהערכת שווי מוקדמת, כאן אנחנו נכנסנו לתמותה ויחד עם שמאי מקרקעין ערכנו סקר של מחירי השוק שהתבסס בעיקר ידע של שנים והכרת הסביבה והצלחנו להציל את הקונים משלב של הפרת הסכם למול המוכר. לבסוף רכשו את הדירה וקיבלו את המימון שהיו צריכים לקבל מהבנק הממשכן, ומכאן עסקת המכר לא התפוצצה.
כאנשי נדל”ן מעל עשור בתחום השיווק והתיווך של דירות למכירה בצפון הישן של תל אביב, אנחנו פחות מתחברים לגישת ההשוואה השמאית וזאת מן הטעם שישנם מצבים שקשה להשוות בין דירה אחת לדירה שנייה. אנחנו כן מאמינים גדולים שיש לבחון את שלל השיטות השמאיות בשילוב של משרד לתיווך דירות מומלץ בתל אביב וזאת כדי לקבל תוצאה טובה, נכונה והרצויה ביותר.
כאן נוסיף כי עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב, כמו גם באנשים דומות לביטוי “אין להסתכל על הקנקן, אלא על מה שבתוכו” – ומייד נסביר את כוונתנו.
לקראת סוף שנת 2022, כולנו היינו ערים לעד כמה שוק הדירות באזור הצפון הישן של תל אביב רותח ועולה במהרה וזאת לצד הנתונים המפורסמים ברשת לעין הציבורית פעם ב 4 עד 6 חודשים, מיום חתימת העסקה.
בפרק זמן זה, שוק הדירות בתל אביב לפעמים משתנה. למשל: שווי הדירות בתל אביב של תחילת 2021 היה נמוך בהרבה לעומת שווי הדירות של סוף אותה השנה וב -2023 (נכון לחודש מרץ), השוק קפא.
במצב שכזה, מתווך דירות ו/או שמאי מקרקעין של חודש ינואר לא יכול לחזות את העתיד ואת שינוי המגמה ואת התמורות של שוק הדירות העכשווי – ובטח שעל אחת כמה וכמה, נוצר קושי מסוים להעריך את השווי הנכון של הנכס נכון לתקופה הנוכחית. לכן הערכת השווי של הדירה בחודש ינואר צפויה להיות שונה ונמוכה בהרבה יותר ממחיר הרכישה.
במקרים נוספים, קיים פער בין מחיר הנכס כפי שנקבע בין קונה למוכר מרצון לבין ערכו בפועל בהתאם לשוויו האמתי בשוק.
כאן המקום לציין כי כאשר בנק למשכנתאות מחליט לתת משכנתא, הוא אינו מעניק תשומת לב נרחבת לשווי העסקה המצוין בהסכם המכר הואיל ונתון זה הוא לשיקולו של שמאי מטעם בנק. ואוף למותר לציין כי אחת מכל 5 בקשות למשכנתא נדחית, לאחר סקירתו של השמאי מטעם הבנק והסיבה העיקרית לדחייתה הינן בין היתר, בשל פערי ערך!
הבעייתיות נעוצה בכך שהרוכש פונה לבנקים רק בשלב שכבר חתמו הצדדים על הסכם למכירת הדירה ואף שולמה בעדה אפילו מקדמה, וגדולה מזאת מתוך הבטחה לשלם את יתרת המשכנתא. במקרה זה, הרוכש צפוי כשלעצמו מצוי בהפרה למול המוכר.
לסיום על מנת להימנע ממצבי ברירת מחדל והשלכותיהם, אנו ממליצים לשלב בין שני אנשי המקצוע בין באמצעות שמאי מקרקעין לצורך קבלת הערכת שווי לבין מתווך דירות מומלץ בתל אביב לצורך סקירת השוק (אין בסמכותו של מתווך לתת חוות דעת שמאית כתובה למעט סקר סביבתי של מחירי השוק). השילוב בין השניים מהווה כוח מהותי ומיטבי לבדיקת שווי נכס ומצבו טרם רכישתו ובוודאי עוד הרבה לפני התקשרותכם בהסכם מחייב – הנכם מוזמנים להתייעץ אתנו!
משרדנו הינו משרד תיווך דירות בצפון תל אביב שחי ונושם את השוק ומכיר את המחירים של העסקאות שנסגרו אתמול, ומכאן לדירה חדשה בדיוק כמו שאתם מחפשים.
אנחנו שם, תמיד, בשבילכם
צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
בר-לב נדל”ן: 077-449-0338
