שמי ברק בר-לב והנני הבעלים והמייסד של משרד בר-לב נדל”ן. במאמר זה שלהלן לא נדבר על השאלה האם כדאי לרכוש נכס ו/או להתגורר בשכירות. ואם אתם קוראים את המאמר שלהלן, כנראה שהחלטתם לרכוש נכס מקרקעין ואני כאן כדי לסייע לכם לעבור את התהליך בצורה הטובה והנכונה ביותר.
נתחיל
נשאלת השאלה כיצד מתחילים וכיצד מחפשים, וממה בדיוק להיזהר, כיצד נוטלים את הסכום הראשוני העומד לרוכשים וקונים עמו את בית חלומותיהם, והאם שווה לרכוש נכס מקרקעין מוכן ו/או מיד שנייה ו/או שמא מוטב לרכוש נכס חדש “על נייר” ואם נכון לרכוש נכס שהוא גדול יותר ולהתפשר על האזור שיהא פחות אטרקטיבי ו/או לחילופין לרכוש נכס קטן יותר, אבל בפריים לוקיישן של העיר ?
האם לרכוש נכס על מקרקעין של מדינה מתוך מסגרת השיווק של מחיר בהנחה ו/או אולי שמא עדיפה רכישה של נכס מקרקעין פרטי בשוק החופשי? ובכן, מדובר בהחלטות מהותיות ואישיות, אשר אין להן תשובה ולו אחת .
ובכן לגופו של עניין, במאמר זה שלהלן, אדאג לשתף אתכם בניסיוני הרב תחומי בתחום הנדל”ן למגורים בצפון תל אביב ובליווי זוגות צעירים במסגרת של דירות למכירה בצפון תל אביב, ובשורת תפקידים שביצעתי במהלך 12 השנים האחרונות בשוק הנדל”ן התל אביבי.
לפני שנתחיל, המלצתי היא, כי הנכס הנרכש ישמש את הקונים לתקופה ממושכת.
כמה בדיוק ממושכת? ובכן מרבית האנשים מתגוררים בדירתם יותר מעשר שנים לפני שהם מחליטים למכור ולעבור לנכס אחר.
החלפת נכס: כלומר מכירה של נכס ורכישה של נכס אחר, מה שנופל תחת ההגדרה של “משפרי דיור”, יכולה להשית על הרוכש הוצאות משמעותיות..
אפילו כלכלנים שונים ברחבי הארץ ערכו בעבר תחשיב להוצאות אלה ובו עלו מספרים לא מבוטלים של סכומים נכבדים בגין פעולת מכירה ורכישה של נכס מקרקעין, שהסתכמה בסביבות ה- 250 אלף שקל ואפילו יותר, ורק בשל הוצאות נלוות כמו למשל:
מתווך נדל”ן, עו”ד מקרקעין ועמלות לבנקים, השיפוצים לנכס, שירותי ההובלה, הוצאות למיסוי מקרקעין והן להיטלי השבחה וכדומה.
נסו להוסיף את עצמכם ואת שורשי העשב שתנטעו בתקופת השנים בשכונת מגוריכם ותראו כי תקבלו את התוצאה הבאה: הנכס הנרכש ישמש לתקופה בת מספר רב של שנים.
לפיכך, רצף המידע לצורך רכישת הדירה שיילקח בחשבון, לדעתנו מחייב מהרוכש התייחסות מיוחדת לרכישת ארוכת טווח.
המחשבה על הנכס הנכון והמעולה ביותר, מחייבת את הקונה לא להיחפז, אלא שקול היטב את תרחישי העתיד.
לדוגמה: האם בכוונתם של רוכשים להגדיל את התא המשפחתי? ו/או שאותם רוכשים שכבר עם ילדים משלהם מתגוררים עמם? ובכן, נתונים כמו אלה הנ”ל עשוי בהחלט עשויים להשפיע על מידת הנכס הנרכש ואף על סביבתו.
גם כאן נשאלת השאלה האם הרוכשים חושבים לעבוד יחד ו/או לחוד בתפקיד ובמשרה מלאה במהלך השנים הבאות? לנתון כמו זה, יש משמעות רבה על שיעורי הסכומים שיתקבלו מהעבודה וגם על היכולת להחזר המשכנתא בתקופת הזמן והשנים הבאות.
ובכן. ככל שגודל השיקולים הרלוונטיים יחדרו לתוך מערכת המקבלת החלטות, כך גם הדרך שלפיה יש לפעול תהא מדויקת ועדיפה, נכונה וטובה ביותר.
נכס חדש או נכס יד שניה ומשומש?
נכס חדש או דווקא משומש יד שנייה? כמובן שיש מספר רב של תועלות ויתרונות ברכישת נכס חדש.
כאשר מדובר בנכס חדש על הנייר אשר טרם נבנה, יכולה לעמוד לזכותכם גמישות ספציפית בבחירת הנכס וכיצד הוא יראה.
ככל שיש יותר ידע כך גם אפשר לתכנן ולהגדיר את צרכיכם, אפשרי יהא להביט על נכס שיהא מתאים יותר וכחלק מכך להקטין את הוצאות השיפוץ לאחר הקניה.
נוסף על כך, נכס חדש מקבלן נהנה כמעט בכל המקרים מעיצוב מרהיב ומשיטת בניה מודרנית, רמת גמר משובחת וגבוהה בהרבה לעומת דירות ישנות.
ברוב המקרים, ברכישת נכס חדש יהא אפשר לדון ולהתמקח על מפרט הנכס ועל רמת הגימור בו, במנותק לגמרי מנושא המחיר.
אנו סבורים כי לעיתים פשוט וקל בהרבה יותר לקבלן לשפות את הרוכשים במזגנים דירתיים ו/או מטבחים משודרגים בסטנדרטים גבוהים, מה שיכול להיות שווה להם הרבה כסף, ומה גם שיחסוך מרוכשים את השיפוץ בנכס לאחר קבלתו.
יתרון עצום, ברכישת נכס חדש מקבלן נעוץ בחלוקת ופריסת התשלומים על פני תקופת זמן שיחסית ארוכה.
נתון זה אמנם תלוי בקבלן וכמה הוא חפץ לתמרץ את הרוכשים. גם כאן שווה ואפשר להתמקח.
לתשומת ליבכם כי תשלומים אשר נדחים צמודים למדד התשומות והבניה כך שמהלך זה יעלה כסף והרבה, ולא לחינם נאמר שאין ארוחות ומתנות חינם.
כאן המקום לחדד כי לנכס חדש יש גם לא מעט מגרעות וחסרונות.
ראשית יש להביא בחשבון את התקופה ומשך הזמן שיאלצו הרוכשים להמתין לדירה ולסיום הבניה, ומה לגבי שכר הדירה שמשולם על ידי הקונה וחל עליו במשך כל תקופת הביניים.
כדי שרוכש לא יצטרך לשלם עבור ההלוואה שנטל בגין המשכנתא ובמלואה ובתקופת הביניים, ובמקביל לתשלום שכר הדירה, הבנק יכולים להציע לרוכש גרייס, דהיינו הלוואת בלון למשך תקופה של כ- שנתיים. ובתקופה זו יתחיל הרוכש לשלם רק את הריביות ללא בסיס הקרן, מה שיכול להקל מעט על גובה החזר המשכנתא.
רוכש החליט לרכוש נכס חדש על הנייר, יהא עליו לבחון יחד עם הבנק למשכנתאות את גובה ואופן החזר המשכנתא, לשם כך שלא ימצא עצמו מחד משלם את החזר המלא בשל המשכנתא ומאידך גם את שכר הדירה בגין הדירה המושכרת.
מגרעה נוספה שיש לבניה חדשה, הינה כאשר מדובר באזור שמוטה לבנייה חדשה.
בארצנו היפה נבנים במרוצת השנים שכונות למגורים נכבדות וענקיות.
לפיכך יש להביא במכלול השיקולים את תקופת הזמן לסיום עבודות פיתוח של האזור הסביבתי, הכוללים מבני ציבור, בתי ספר, הכבישים והתחבורה ציבורית, שטחים ירוקים ועוד…
יש לזכור, כי שיקולים ברכישת נכס הינם הכרחיים וארוכי טווח – אם כי, החיסרון שהוזכר מעלה וכעת הוא מעט מהווה את הדוגמה לשיקול דעת צר וקצר טווח, אשר יש להביאו בפרופורציה הראויה.
ולסיום: במבנה חדש לפעמים ישנם ליקוי בניה שקשה לצפות בהן.
אמנם הקבלן חייב ומחויב לרוכש בהתאם להוראות חוק המכר לתיקון ליקויי בניה שנתגלו, אולם עדיין, וכאשר מדובר ברטיבות ו/או בפגמים במבנה ו/או בנכס, ליקויים אלה יכולים לגרום לרוכש טרדה ועוגמת נפש רבה.
רכישת נכס חדש על הנייר
החלטת לרכוש נכס חדש על הנייר, לתשומת ליבך: במהלך השנים האחרונות תוקן חוק המכר בצורה שמחייבת את היזם להגן על כספי הרוכש.
וכיום ובשונה מהעבר, עסקת מכר של רכישת דירה על הנייר איננה חושפת ומסכנת את הרוכש בסיכון גבוה. מה שלצערנו אין אנו יכולחם להצביע ולומר על עסקת מכר שנעשית על ידי קבוצת רכישה.
עסקאות מכר הנעשות באמצעות קבוצות רכישה הן עסקאות שבה כל הקונים שבה, בעצם הם גם הקבלנים והיזמים של המיזם.
נכון שהפיתוי עצום לקנות נכס באופן כזה, שכן בכל המקרים שווי הדירות המוצעות במיזמים אלו נמוכים בהרבה.
רכישה כמו זו על הנייר, ומקבוצת רכישה היא בבחינת עסקה שבסיכון גבוה ביותר אשר דורשת את מלוא המיומנות ואת ההבנה בתחום הנדל”ן, זאת כיוון ששווי הדירות בקבוצות הרכישה לא כולל ומשקף את השווי הסופי של הנכס הנרכש – ונוסף על כך, אין גורם שיהא ערב לכספים של הרוכש, וכמו גם שמועד הסיום לפרויקט יכול ועלול להתמשך בהרבה מאד מעבר למצופה, על כן יש לשים לב.
נכס חדש שרוכשים מקבלן יידרש הרוכש ברוב המקרים לתשלום בנפרד עבור הליווי המשפטי.
מדובר בתשלום לעו”ד של הקבלן שלא תמיד משמש כמייצג האינטרס של רוכש הדירה בעסקה, אלא מייצג את המיזם כולו.
אנו רוצים לתת לך טיפ והוא: קח לך עו”ד מקרקעין בנפרד שידאג לייצג ולהבטיח אותך והאינטרסים שלך.
ככל שמדובר בפרויקטים מסוג מחיר למשתכן ו/או מחיר בהנחה/ מטרה וכיוצא באלה. המלצתנו היא לקבל חו”ד מעו”ד מקרקעין אשר אין הוא צד בעניין שיוודא את לוחות הזמנים בעסקה וכמובן האם העסקה שאתה הרוכש מתכוון לעשות נטולת סיכונים ובטוחה לחלוטין עבורך.
נקודה נוספת בדבר רכישת נכס על הנייר:
רכישת נכס על הנייר יכולה לעיתים להעניק תשומת לב למחשבה על העיצוב פנים של הנכס הנרכש. ככל שהמיזם ו/או הפרויקט לבניה מצוי בשלבים התחלתיים, תתאפשר לרוכש אופציית עיצוב חלל הבית עד לקטע וגבול מסוים.
מדובר בהזדמנות ששווה וכדאי לנצלה.
אנו ממליצים להשקיע מעט כסף במומחים ובאדריכלים שיכולים לעזור בלהתאים את הנכס לצרכי הרוכש. משלב העיצוב הכולל והחדרים, וכלה בהחלטה למיקום נקודת החשמל והתקשורת במוקדי הדירה. אם הרוכש יפעל כך, אזי הנחיות אלה יסייעו לו לחסוף הרבה כסף בכלל ובעתיד הקרוב בפרט.
דירה יד שנייה
אופציה בת’, היא רכישה של נכס קיים.
כמתווכים בתל אביב, וכמומחים בדירות למכירה בצפון תל אביב, אנו סבורים כי קיים יתרון מרכזי בנכס קיים והוא שמה שרוכש רואה זהו גם מה שהוא מקבל.
מומלץ לבצע סיור, ובהחלט שמומלץ לבצע, כדי שיהא אפשר להתרשם מהאזור והשכונה, הסביבה, מוסדות חינוך, לזהות את איכות הדיירים והשכנים ולהתרשם מאיכות הבנייה.
כשרוכשים נכס מקרקעין יד 2, התהליך של עסקה זו יהא פשוט וקצר, ועד לרישום הדירה על שם הרוכשים.
יש להביא בחשבון ולשים לב:
ברוב המקרים הכניסה לנכס יד 2, מחייב הליך של שיפוץ, וכשמדובר בנכס ישן וותיק, הצורך לשיפוץ הנכס גדל. מכאן עולה המשמעות הכספית הנובעת מתוך שלל העלויות ובתקופת פרק הזמן שבין קבלת הנכס לבין התקופה שניתן לקבל החזקה ולהיכנס לדירה.
בכל הקשור לעלויות שיפוץ הנכס הנרכש, מומלץ לברר ולבחון את עלויות השיפוץ, כמובן שקודם לחתימת ההסכם, בל נשכח כי עלויות לשיפוץ הנכס הן רכיב שבלתי נפרד מן עסקת הקנייה.
גם כשמדובר בעניינים של טעם ובשלל שיקולים שמשתנים, המאזן האפשרי בין 2 האלטרנטיבות שהזכרנו קודם, יכול להימצא בנכס למכירה יד 2 שמצבו כמו חדש, דהיינו כזה שנבנה בשנת 2000.
כך יהא ניתן ליהנות מדירה חדישה ללא הצורך בשיפוצים נרחבים בה, ובנוסף גם אפשר ליהנות מעסקת מכר זריזה שמספר הנעלמים בה מופחת.
גם לגבי היבטי המו”מ, אשר משתנים בנכס חדש לבין נכס יד 2.
מו”מ שמתנהל ברכישה של נכס חדש מתנהל למול הקבלן, אשר שוקל במהלכו את שיקוליו העסקיים והרחבים.
לעומת זאת, בהליך של דירות למכירה יד 2, תוכלו לרכוש ברוב המקרים מאדם כמוכם, שזוהי דירת מגוריו היחידה.
והמקרקעין של מי?
החלטת על נכס חדשה מקבלן? ובכן, במקרים מסוימים וגם כאן תוכל לרכוש נכס מקרקעין שמשווק על ידי מנהל מקרקעי ישראל – דהיינו הקרקע של המדינה, והמיזמים הם במסגרת של המחיר למשתכן ומחיר בהנחה, ו/או נכס מקבלן שבנה ושבונה על מקרקעין פרטי.
וכשמדובר על נכס המצוי בעיר (ולא במושב ו/או בקיבוץ, לדוגמה), ההבדל הוא בעיקר בפן המשפטי, וכמובן שאין לכך משמעויות מעשיות רבות.
חשוב לדעת, במקרה של רכישת נכס מקרקעין המצוי על מקרקעין פרטיים, חשוב בסופה של דרך לקבל את מלוא זכויות הבעלות בנכס! אך כשמדובר בנכס מקרקעין הנרכש על מקרקעין של מדינת ישראל, אזי הרוכש יקבל זכויות חכירה, כשמדינת ישראל היא הבעלים של הקרקע באופן חוקי ורשמי. ובכן, משמעות כמו זו, הינה משמעות מעשית שלא כזו רצינית וגדולה.
מחיר למשתכן
זכית במיזם של פרויקט המחיר למשתכן, יש להביא בחשבון את משמעויות הזכייה, כיוון שבמיזמים כמו אלו יש סייגים ומגבלות המושתות על רוכשים בעת מכירת הנכס, וכמו גם שורה של התחייבויות שונות ומשונות מצד היזם לזוכים ולמפרט המכר הספציפי והמחיר שנקבע בהתאם להגרלה. החלטת לממש את זכייתך במיזם של פרויקט מסוג מחיר למשתכן, תוכל לפנות ליזם ו/או למשרד השיכון ולקבל הדרכה מלמדת ומפורטת.
לכל שאלה, צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
בר-לב נדל”ן: 077-449-0338
