לב העיר תל אביב נחשב לאיזור נדל”ני מבוקש ויקר אבל גם מאד מורכב, מסובך ומפותל מבחינת חוקי המקרקעין, תקנות הבניה והוראות הרשות. לכל אלה יש השפעה ישירה על שווי הנכס אך גם על המיסוי עליו בעת מכירתו. לכן, אם ברצונך לחסוך עשרות ומאות אלפי ₪ היטלי השבחה, ובאותה נשימה, אם ברצונך למקסם שווי נכס ולהרוויח ממכירתו מאות אלפי ₪ יותר – צריך לבחור בפינצטה את המתווך שיטפל בעסקה ולבחון את התמחותו במקרקעין בזכוכית מגדלת.
אני מכיר רק שלושה שזו התמחותם – דירות למכירה במרכז תל אביב, ויתרונם הבלעדי – התחייבות לסגירת עסקה תוך 60 יום במחיר שהוא מעל לשווי שוק תוך הקטנת היטלי השבחה למינימום ואף ביטולם המלא. ויש עוד…
מיד היתרונות הנוספים אבל הדברים
שנאמרו עד כה דורשים הסבר מקדים
לפני שאמשיך למנות את היתרונות נוספים שלקוחותי – קונים ומוכרים כאחד – נהנים מהם, יש כמה דברים שנאמרו בפסקת הפתיחה שדורשים הסבר.
הגדרת החיפוש של רבים “דירות למכירה במרכז תל אביב”, מתמקדת מטבע הדברים בדירות למכירה בלב העיר תל אביב. נכסים אלה מבוקשים במיוחד, וערכם הנדל”ני גבוה מאחר ומדובר בלב הפועם של המטרופולין מכל בחינה ואופן. עד כאן הכל ברור וידוע. אבל…
וזה אבל גדול וחשוב במיוחד. מאחר ומדובר בבתים שנבנו בשנות השלושים, הארבעים והחמישים של המאה הקודמת, מכירתם הפכה לעסקה נדלנ”ית כל כך מורכבת עד שאפילו עורכי דין רבים שהתמחותם דיני מקרקעין נמנעים מלטפל בעסקאות אלה. מדוע?
מצד אחד, לאורך השנים חלו כל כך הרבה שינויי הוראות ותקנות שיישומם דורש מומחיות מקרקעין ברמה הגבוהה ביותר. דוגמא שתמחיש את המורכבות היא שינוי שיטות המדידה של שטח הנכס שהפכו את היכולת לקבוע ולעגן את שטחה האמיתי והרשמי של הדירה למכירה למשימה קשה ונתונה לפרשנויות רבות. כששווי נדל”ני של כל מטר מרובע הוא 60-50 אלף ₪ ברור עד כמה כל מטר מדוד ורשום משמעותי בכיס.
מצד שני, על האיזור הושתו תוכניות – כדוגמת תוכנית לב העיר – שמטרתן: שיקום והשבחת נכסים ישנים, שיפור תשתיות, התחדשות עירונית, יצירת הגירה חיובית, “הסטת” משרדים ועסקים למוקדים אחרים וייעוד הנדל”ן למגורים. תוכניות אלה מעלות את ערך הנכסים במאות אלפי שקלים. יחד עם זאת, כשבעל הנכס רוצה למכור את דירתו מושתים עליו היטל השבחה ‘כבדים’ בגלל אותן זכויות נוספות שהעלו את ערך דירתו. צריך מומחה מקרקעין מנוסה שידע לעגן שטח דירה, למצות זכויות מוקנות והגדלת שווי נכס ולבטל היטלי השבחה כי להביא למוכר חיסכון של מאות אלפי בעת מכירת דירתו.
אני מניח שעכשיו ברור יותר מדוע נפנפתי בדגל אדום כבר בפתיחת המאמר כתבתי: “צריך לבחור בפינצטה את המתווך שיטפל בעסקה מכירת דירות בלב העיר תל אביב ולבחון את התמחותו במקרקעין בזכוכית מגדלת”.
עכשיו, כשהדברים ברורים קצת יותר הגיע הזמן שנעשה היכרות כראוי:
נעים להכיר: שמי ברק בר-לב, ואני
הבעלים של משרד תיווך בצפון תל אביב בר-לב נדל”ן.
וכשאמרתי, על רקע מורכבות ביצוע עסקאות של דירות למכירה בלב העיר תל אביב, שאני מכיר רק שלושה מתווכים שזו התמחותם – התכוונתי אלי ואל שני הנציגים שעובדים יחד איתי. ולא מתוך התרברבות חלילה אלא מהטעם הפשוט: כולנו משפטנים בתחום המקרקעין, מומחים לגיבוש עסקאות נדל”ן, מיזמי התחדשות עירונית ועסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב בכלל ומכירת דירות בצפון הישן תל אביב בפרט. עובדת היותנו משפטנים מומחים בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין – היא זו שמבדלת אותנו מכל סוכנות תיווך אחרת, סוללת בעבורנו את הדרך לביצוע עסקאות במהירות, ומייצרת ללקוחותינו יתרונות חשובים, כמו הקטנת עד ביטול מוחלט של תשלום היטלים אשר מובילה לחיסכון כספי בהיקף של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
רוצה לקצר תהליכים ולהבין איך נכון לשווק
דירות למכירה בלב העיר תל אביב? אני לשירותך:
ברק בר לב
058-414-44-44
רוצה לקרוא קודם על היתרונות הנוספים?
נתחיל בהתחייבות למכירת הנכס תוך 60 יום.
כדי לתת תוקף להתחייבות הנה אני מצהיר כאן לפניך: כשאנחנו מוציאים לשיווק דירות למכירה במרכז תל אביב אנחנו מבקשים מהמוכר בלעדיות לחודשיים בלבד. כל סוכנות תיווך אחרת וכל מתווך ידרשו ממך בלעדיות לחצי שנה לפחות. איך אנחנו עושים את זה?
במשך יותר מעשור שנות פעילות בנינו רשימת המתנה של לקוחות פרימיום. מדובר באנשים שהתנסו ברכישת או מכירת נדל”ן דרכנו. הם נוכחו לדעת שאנחנו עומדים מאחורי כל מילה, הבטחה והתחייבות – 60 יום… ביטול היטלי השבחה… מחיר גבוה ממחיר שוק…ועוד. כבעלי יכולת פיננסית גבוהה ועניין רב ברכישת נדל”ן מניב החלו אותם לקוחות פרימיום לבקש מאתנו שנציע להם את הנכסים שאנחנו משווקים ל”פרי-סייל”, כלומר, מכירה מקדימה לפני פירסום הנכסים ברבים. כך נוצרה רשימת ההמתנה של קהל שסומך עלינו את ידיו ומאפשר לקדם תהליך מכירה במהירות.
רבים שואלים אותי מדוע אני לא מנצל את היתרון הזה ומשווק יותר דירות? למה לתת ללקוחות חמים להמתין? שאלה מתבקשת והתשובה עליה חריגה בנוף מתווכי הנדל”ן ומבדלת אותנו מאחרים
במקום לשווק כמה שיותר
אנחנו מעדיפים לסנן כמה שיותר
השם הטוב, המוניטין שנבנה בעמל רב ובעיקר יושרה, אמינות ומהימנות חשובים יותר מכל עסקת נדל”ן ריווחית ככל שתהיה. מאחר ואנחנו מייצגים גם את המוכרים וגם את הקונים אנחנו מחוייבים לפעול, כלפי שני הצדדים, בשקיפות מלאה, כנות והגינות. לכן, לעולם לא נשווק נכס שסובל מחריגות או ליקויי בניה. ויש המון דירות למכירה במרכז תל אביב שסובלות מחריגות ו/או ליקויים.
כמשפטנים מומחי מקרקעין, הן ברמת הידע המקצועי והן ברמת השליטה ברזי ונפתולי החוק, אנחנו מאתרים את הליקויים או את החריגות מהר מאד. אבל בכך לא מסתיימות הבדיקות והמסננים דרכם אנחנו מעבירים את הנכס המיועד לשיווק. אחרי שבדקנו והשתכנענו שאין חריגות או ליקויי בניה נעשות בדיקות ברזולוציות עמוקות יותר:
- בירור מה דרוש לקידום העסקה ומארגנים בעצמנו
את כל הטפסים, האישורים והניירת הנדרשת - ביצוע מיפוי סוציואקונומי ודמוגרפי של סביבת הנכס
כולל שירותים שניתנים בן כמו: גני ילדים, מוסדות חינוך,
תחבורה ציבורית, אפשרויות חנייה, גישה לצירי תנועה…
כך, מצד אחד אנחנו חוסכים למוכר את כל הריצות וכאבי הראש הכרוכים בארגון האישורים הנדרשים מהרשויות השונות. ומצד שני, הקונה מקבל מאיתנו תמונה מלאה ומושלמת של הנכס וסביבתו, ואין צורך לבזבז זמן באיתור המידע הדרוש לגיבוש החלטת קניה. זאת ועוד…
מה קורה אחרי 60 יום?
קודם כל מה קורה במהלך אותם חודשיים ימים:
- אנחנו מכינים את הנכס להצגה ללקוחות ומבצעים את הפרזנטציה
- אנחנו כאמור משיגים את כל הטפסים והאישורים הנדרשים
- אנחנו מנצלים את הידע וההיכרות המעמיקה בתוכניות ההשבחה
למימוש זכויות הקונה והגדלת שווי הנכס שלו. - אנחנו מגבשים את תכנון המס של כל אחד מהצדדים כדי לאפשר
ביטול היטלים ולהביא להקטנת מיסוי עד למקסימום - אנחנו בונים תיק נכס מושלם
אנחנו גם מקיימים את תהליך המשא ומתן, בלי הפינג-פונג הנדל”ני המוכר במסגרתו המתווך מבקש מהמוכר לרדת קצת ומהקונה לעלות קצת עד שמגיעים לעמק השווה. לא אצלנו. כשהכל מונח על השולחן, מטופל, ידוע וגלוי, אין הרבה על מה לדון לשאת ולתת. בנוסף… כמשפטנים אנחנו גם מלווים את שלב הכנת חוזה המכר, ומוודאים שהאינטרסים של כל אחד מהצדדים מתקיימים כמסוכם וכמובטח. זה הזמן להתכנס לחתימה על חוזה המכירה. זו גם התשובה לשאלה: מה קורה ביום השישים? זהו אמנם יום החתימה אבל זו גם הפעם היחידה בה המוכר והקונה נפגשים כי בעצם – הכול אנחנו עושים בעבור שני הצדדים.
