אז נשאלת השאלה מה בדיוק אנו צריכים לחפש:
כל רוכש דירה בתל אביב שמתכנן לבצע עסקה מסוג של דירה למכירה בצפון תל אביב – למשל קניית נכס מסודר בצו בית משותף, מושך תחילה את נסח הרישום (טאבו) במטרה לוודא את תקינות רישום הנכס. בוחן את היתר הבניה, עובר לזכות החכירה ו/או הבעלות מוודא שאכן יש הלימה בין השניים וכן אלה רשומים כראוי על שם המוכרים, בודק האם רובצים שעבודים ו/או משכנתאות ו/או כל מיני הערות כאלה ואחרות הנוגעות לנכס המדובר, באופן ישיר ואו עקיף.
אך לעיתים קונה ו/או מוכר עלולים לפספס בדיקה נוספת והיא: הבדיקה הכלכלית שמצויה במסמכי הבית ובנסח הרישום, בטאבו.
ובכן, כל נכס מקרקעין או יחידת דיור בבית הרשום במסגרת של הבתים המשותפים מהווה יחידה נפרדת בדמות של תת”ח (תת חלקה), שלמעט הבעלות והערות אשר רשומים לגביהם, ישנו התקנון של הבניין שהינו חלק מהותי ובלתי נפרד מנסח הרישום.
בבניינים רבים ובלא מעט מקרים נרשם “תקנון מצוי שמשמש כברירת מחדל ופירושו כי אין ולא נרשם בו הוראה “מיוחדת” בתקנון.
אך מן העבר השני ישנו “התקנון המוסכם” – תקנון זה שונה בהרבה מתקנון מצוי, כיוון שלגביו נקבעו הנחיות והוראות ספציפיות המתייחסות לתת ו/או לתתי חלקות קונקרטיות בבית (הוראות אלו מציפות חשיבות רבה והשפעה ישירה על כל בעלי הזכויות בבית המשותף).
ניתן להפיק ולעיין בתקנון מוסכם על ידי עלות זניחה בסך של 34 ש”ח שתשולם לקופת לשכת רישום המקרקעין – שם ניתן למעשה יהא לראות בברור את הקיפי הבניה הצמודים, ההסכמות בין בעלי הדירות השונים בינם לבין עצמם, ההצמדות הספציפיות ליחידת דיור מסוימת – כמו למשל (מוצמדות חניות, מחסן, חצר ו/או חלק מגג וכו’).
ועד כמה הדבר מהותי?
הנה לכם סיפור מקרה אותנטי שבו נתקלנו ממש לאחרונה:
הפרשה התרחשה בעסקה מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב, ברחוב מרים החשמונאית בעיר. נרשם בתקנון מוסכם הוראה שנוגעת לכלל ניצול שטחי הבניה בבית המשותף (הן הקיימות והן העתידיות), אלה צמודות ליחידת דיור ספציפית במבנה.
כאן המקום לציין כי מדובר בנתון מהותי אשר משפיע באופן ישיר על שווי יחידת הדיור הנמכרת שכן אם לא מודעים לנתון זה, אזי וודאי שעלולים להיקלע לתאונה עסקית ומסויית.
ההיבט העסקי:
בעל הנכס (המוכר), מאחר ולא היה מודע לכך, קרוב לוודאי שדרש עבור הנכס אותו העמיד למכירה תמורה שנגזרה למעשה מעסקאות השוואה אחרונות שנעשו בסביבה, לקח בחשבון את גודל הדירה אשר נסמך על מצב בנוי קיים, ואולם לא לקח בחשבון את היקפי הבניה והזכויות בנייה הבלתי מנוצלות והנוספות שצמודות לדירתו (המדובר בהפסד עצום).
נוסף להפסד זה כאמור, מתווסף עוד הפסד, הרי שלא רק שמוכר הדירה לא זכה לתמורה הולמת בגין שטחי הבניה הנוספים אשר צמודים לדירה שמכר (כיוון שלגביהם לא היה מודע), למעשה מכר את דירת המגורים בזול ובהפסד ובתמורה לא מציאותית (הנושא צף והתגלה כאשר הרוכשים ניגשו לקבל אישור עירייה לצורך העברת הנכס בטאבו), אלא שעיריית תל אביב מינתה שמאי שבחן מכל זווית אפשרית את תקנון הבית המשותף המצביע על הצמדות שטחי הבניה הנוספים ליחידת הדיור הנמכרת וכתוצאה מכך הפיקה למוכר דרישת תשלום מנופחת להיטל השבחה בעבור אותם שטחי הבניה.
שומת היטל ההשבחה שנערכה באמצעות שמאי של עיריית תל אביב (מוצדקת לכאורה) כיוון שלקחה בחשבון את תוספת השווי בגין זכויות בלתי מנוצלות וכך למעשה נוצר חיוב גבוה שעולה על כל התמורה שקיבל מוכר הנכס בעד העסקה!
מוכר הנכס יכול לפנות לעיריית תל אביב ולטעון שמדובר בשטות מוחלטת שמנוגדת לשכל הישר – אך יש להבין שהיטל השבחה איננו מס שמחושב ונגזר משווי העסקה, אלא מדובר במס אשר משולם בשל “עלייה בשווים של מקרקעין בעקבות אישור של תוכנית” – ולכן, לעירית תל אביב תעמוד טענה מנצחת, שאכן שווי יחידת הדיור עלה בצורה משמעותית בשל אותם שטחי בניה שצמודים לו.
מכל מקום ניתן לומר כי בעלים של נכס מקרקעין שהחליט למכור את דירתו בשווי לא ריאלי, למראית עין אין זו בעיה של רשות מקומית, רשות מקומית אינה אמורה לגלות התחשבות ולגבות שיעור של היטל השבחה נמוך יותר.
ונוסיף על כך, כי במסגרת של דיוני השומה, אנו לא פוסלים טענה נוספת שעשויה להעלות והפעם מצד שחקן נוסף, רשות המיסים. וודאי כי שומה שמנוגדת חזיתית לתמורה ואשר מוצהרת בעסקה, פוערת פתח לרשויות המס לבדיקת שווי העסקה והאם דווחה כראוי. למשל טענה לקבלת תמורה לא ריאלית בעסקה מתוך חשד שהמוכר קיבל תמורות נוספות בדמות של מזומנים רבים מבלי שדאג להצהיר עליהן בהסכם המכר (כלומר תמורה בשחור).
לסיכום:
הבעייתיות מתחילה ביום שבו הקונה והמוכר, בתום לב כמובן, זנחו את ההוראות העולות מתוך התקנון המוסכם, את ההצמדות ואת שווי היקפי הבנייה הנוספים לצד והפרטים וההוראות הנעוצים בתקנון ובנסח הטאבו.
הבדיקות המשפטיות והקנייניות, תכנוניות והבדיקות בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו) מצויות בלב ליבו של ההיבט הכלכלי והעסקי. זהו למעשה בדיוק החלק המסחרי והמהותי, שיצביע ומצביע לצדדים על החלק שבעצם הם מוכרים/קונים.
זכרו, כשמבצעים עסקה מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב, דהיינו עסקת מכר במקרקעין – “הדירה” היא לא רק עשויה מבטון ובלוקים, אין היא רק רק חלק מקרקע העשוי מאדמה – יחידת הדיור שלכם מהווה “זכות משפטית במקרקעין”, זכות שלה יש להתייחס בהתאם למהותה, להגדרותיה ולאופייה.
לעיתים יהא מדובר בזכות בעלות לעיתים בזכות חכירה וכו’ – לפיכך חשוב להסתייע במומחים. להפיק תיק בית משותף, נסח טאבו עדכני ועוד מסמכים משפטיים נוספים. רק כך ניתן יהא להבין מה בדיוק אנו מוכרים ו/או קונים ולמה הזכות שלנו מתייחסת.
ככל שמוכר נכס מקרקעין לא יבין את המשמעות השמאית משפטית, מה בדיוק הוא מוכר ו/או לחילופין קונה, כך גם תג המחיר של העסקה יהא שגוי.
על מומחים במקרקעין לא חוסכים:
המלצתנו כי מערך הייעוץ של המוכר וכמו גם של הקונה, רצוי וטוב שיהיה לא פחות מ.מצוין – יש להסתייע בעו”ד שמומחה בנושאי מקרקעין, לשלב שמאות במקרקעין לשם תרגום המשמעויות והשווי הכלכלי של העסקה, מהו שווי של שטחי הבניה הבלתי מנוצלים הדבוקים בתקנון (כלומר, השווי בכסף) ועוד.
בבניינים רבים בתל אביב, ישנם מצבים רבים, שטחי הבניה הבלתי מנוצלים במקרקעין לא תמיד צמודים לבעלים של דירות הגג, דהיינו נכון שלבעלי הגג הזכות לעשות שימוש בגג אך לא מעבר לכך ובוודאי שלא יהא ניתן לבצע בניה נוספת ובלעדית, מבלי לקבל את הסכמת בעלי הדירות השונים.
במקרה כזה של בנייה נוספת, הבעלים יידרש כתנאי לבניה לרכוש את השטחים הנוספים מבעלי הדירות באמצעות תשלומי איזון ו/או לנסות להגיע עמם לפיצוי בדרך אחרת.
זכרו – קניין ומקרקעין ומשפטים – אלו מושגים שאין להקל בם ראש, מאחר ואלה מהווים רכיבים אינטגרליים משווי של דירה, עסקי וכלכלי.
