התמודדות עם היטל השבחה ברובעים

כלים להתמודדות עם היטל השבחה בתל אביב

נשאלת השאלה הגדולה והיא כיצד ובאיזו דרך ניתן לפעול ולחסוך את היטל השבחה שהנוצר על מכירת דירות בתוכנית הרובעים בתל אביב בשיעור של מאות אלפי שקלים לאחר אישורן של תכניות רובע שלוש ורובע ארבע ?

נתחיל

הפחתת גובה היטל ההשבחה

היטל השבחה, ישאלו רבים מתושבי הצפון החדש אשר ממוקמים בתחומי רובע 4, וכן תושבי הצפון הישן אשר ממוקמים ברובע 3 של תל אביב, כיצד ובאיזו דרך ניתן להפחית או למחוק את היטל ההשבחה ובכלל זה כיצד הוא מחושב? אז תנו למחבר לעשות לכם סדר בדברים בצורה הברורה והקלה ביותר, עד כמה שאפשר.

רקע תמציתי

רובע שלוש ורובע ארבע תל אביב – התכנית

מחוז תל אביב – רובע שלוש הוא הכינוי לשטח של אלפיים שמונה מאות ועשרים וחמש אלף מ”ר המשתרע על מרכז תל אביב ובו מצויים שלושים ושש אלף יחידות עצמאיות המאוכלסות על ידי שישים אלף נפשות. רובע שלוש גובל בירקון מצפון, הים ממערב, הרחובות מרמורק ובן-ציון מדרום ורחוב אבן גבירול ממזרח, מזרחית לרובע 3 שוכן רובע 4.

תכניות רובע שלוש ורובע ארבע הינן חלק מתוכנית הרובעים של תל אביב

תכניות אלו טומנת בחובן זכויות בנייה קונקרטיות בדמות של מתן שטחים בנויים המיועדים לתוספות למבנים ישנים כחלק ממתכונת של קבלת רישוי זריזה לאישורי הבנייה להוספת הקומות או לחילופין התכנית מאפשרת מסגרת תכנונית של הריסה ובניית מבנים מדורגים חדשים.

תכנית רובע שלוש היא תכנית תב”ע מפורטת שאושרה במהלך חודש ינואר בשנת 2018 לצד תכנית רובע ארבע שאושרה לאחר מכן במהלך חודש מאי 2018.

נתחיל

היטל השבחה רובע 4 תל אביב I היטל השבחה רובע 3 תל אביב:

מדוע תוכניות הרובעים של תל אביב מחייבת בהיטל השבחה בעלי נכסים ? החוק מטיל היטל השבחה לא רק על השבחה שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תכנית משביחה או במקרים נוספים כמו מתן הקלה ו/או התרת שימוש חורג. אם ההשבחה נגרמה למקרקעין שלא מחמת הגורמים הנ”ל, כי אז לא יחויבו בעלי המקרקעין בהיטל.

לפי הכלל והגדרת ההשבחה, הגורם הראשון שציינתי שבגינו מוטל היטל ההשבחה על בעלי נכסים בצפון תא הוא בגין האישור של תכנית – כבענייננו – תוכניות הרובעים של תל אביב. ויודגש, רק השבחה הנגרמת על ידי תכנית מפורטת מהווה עילה לחיוב בהיטל, אך לא השבחה הנגרמת מתוכנית מתאר ארצית ו/או מתכנית מתאר מחוזית.

כדי שההשבחה הנגרמת על ידי תכנית מפורטת תחויב בהיטל, על התכנית להיות מאושרת וברת תוקף, תכנית שאינה כזו שלא תגרום לחיוב בהיטל. עם זאת אישורן של תוכניות הרובעים עשויה להתחייב בהיטל כיוון שמדובר בתוכניות מפורטות המוסיפות לכאורה זכויות בנייה זמינות בהיקף אשר עולה על פני תכנית התמ”א 38 (לטענת עיריית תל אביב).

כך למשל אם תמ”א 38 מתנה את מימוש הזכויות באישורה של הועדה המקומית, דהיינו זכויות לשיקול הדעת של הועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב, תוכנית רובע 4 ו/או רובע 3 טוענות להיפך, שהוא למעשה הדבר הנכון!

למרבה הצער היטל השבחה הנובע מתוכניות הרובעים של תל אביב הוא אחת ההשלכות המידיות כלפי מוכרי דירות וזאת מחמת החיוב המנופח והבלתי סביר שמוטל על ידי ועדת התכנון בעת מכר של דירה המצויה בתחומי הרובעים.

הנה כי כן, שעה שאושרו תכניות אלה, העירייה החלה להוציא דרישות תשלום בסכומים של עשרות אלפי שקלים ולעיתים אפילו מאות אלפי שקלים לכל יחידת מגורים הנמכרת בתחומי התוכנית, החיובים נשלחו לבעלים מתוך התעלמות מוחלטת מהוראות התמ”א 38 המקנות הטבות מס ייחודיות לשטחים אלה ובפטור מלא מהיטל השבחה.

חיוב בהיטל השבחה בעקבות אישורן של תכניות רובע שלוש וארבע:

בעת שנמכרה דירתך בתחומי רובעים אלו הנ”ל, שעון החול יתהפך על בעל הנכס ומשם יתחיל מרוצת הזמן לחיוב בהיטל השבחה כתוצאה מפעולת מכר.

מיותר לציין שמכירת דירה היא פעולה אחת מתוך רצף של פעולות המימוש. חיוב בהיטל השבחה “יצא לפועל” גם אם הרוכש ובעל הנכס (המוכר) לא ערניים לתכנית רובע שלוש  ובנוסף, אין בכוונתם, לרבות לבעלי הזכויות בבית, כל כוונה לממש את הזכויות בין אם בדרך עצמאית ובין אם בדרך של התחדשות עירונית.

דוגמא לחיוב היטל השבחה תל אביב רובע 3.

דירת מגורים ותיקה המצויה בתחומי רובע 3 בשטח של 65 מ”ר שנמכרה בסכום של 3  מיליון שקלים לפי גישת הרשות המקומית בהתאם לשומה שהוגשה לנישום, תכנית רובע 3  השביחה את המקרקעין בכלל ואת שווי הנכס בפרט כתוצאה מזכויות בנייה עודפות בכ- 600,000 שקלים. מכיוון שהיטל השבחה הוא בשיעור של מחצית מההשבחה, דרשה הועדה המקומית לתכנון ולבניה בת”א סכום מנופח בסך של 300,000 שקלים, כלומר 20% משווי המכירה! וזאת קודם לחיובי מיסוי נוספים הנעוצים בעסקה כמו למשל  מס-שבח המשולם לרשום המיסים.

כאן המקום לציין כי אופן החיוב בהיטל השבחה אינו ברור ואפילו מעלה תהיות רבות מאחר ותוכניות רובע 3 ו- 4 הגיעו לרווחה כלכלית רק בזכות סעיף 23 לתמ”א 38.

כאן נשאלת השאלה כיצד הרשות המקומית יכולה לבוא בדרישה לחיוב בהיטלי השבחה מכוח תכנית שאושרה ושבכלל זכויותיה לכאורה פטורות בעקיפין מכוח הוראות תמ”א 38.

כזכור, תמ”א 38 קובעת כי בתהליך היישום יש לחזק מבנים ישנים מתוך מתן תמריצים בדמות של שטחים בנויים (תוספת קומות או הריסה ובנייה מחדש)  בפטור מלא ממס!

מאז אישורה של תוכניות הרובעים בתל אביב בעלי דירות רבים הגישו השגות לגבי אופן החיוב וכתוצאה מכך התקבלו מאות החלטות במסלול של השמאי המכריע, שרובם פסקו נגד עיריית ת”א, תוך הפחתה בשומות או ביטול משמעותית של החיוב ההשבחה.

ההחלטות התקבלו לאחר עיון מעמיק בזכויות שמקנה תכנית רובעים שלוש ו-4 מתוך הנחה שהתכנית כאמור לא הגדילה את זכויות הבנייה ולעיתים אפילו צמצמה את זכויות הבנייה ביחס לתמ”א 38, ומכיוון שלא חלה השבחה על המקרקעין, אזי לא היה מקום לחיוב ההשבחה.

גישת ההתמודדות עם החיוב בהיטל השבחה

השגה על היטל השבחה:

עם קבלת חיוב מעיריית תל אביב שנובע במסגרת של תכניות אלה, אנו ממליצים למוכרי דירות בצפון תל אביב לערער על החיוב לאלתר.

במסגרת הערעור, יש לאמץ את גישת המצב הקודם. כלומר, זכויות הבנייה המוענקות מכוח תוכניות הרובעים הן בסך הכול נגזרת של זכויות זהות שנשאבו מתוכנית תמ”א 38 (זכויות תמ”א 38 מקנות פטור לגבי שטחים אלה), מה גם שנדמה שזהו ניסיון של עיריית תל אביב להתעשר, ולא בצדק, מכוח תוכניות הרובעים כיוון שתכניות אלה לא רק שלא מוסיפות זכויות עודפות מעבר לתוכנית תמ”א 38, אלא מצומצמות הן באופן ניכר.

קביעת מסגרת דיונית להתמודדות עם חיוב בהיטל השבחה

מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין שישמש כשמאי הבעלים, במקרה של הליך שמאי מכריע, ו/או לעו”ד המומחה במיסוי ובהיטלי השבחה, במקרה של פנייה חזיתית לוועדת הערר, אשר יגיש בשמכם שומה נגדית.

ועדת ערר או הליך של שמאי מכריע היטל השבחה – מה יותר נכון?

על דרישת התשלום ניתן לערער בשני אופנים:

מחד המסלול הנפוץ ביותר הינו מסלול השמאי המכריע. במסלול זה תוגש על ידי הנישום שומה נגדית באמצעות שמאי מטעמו שתוביל להחלטתו של השמאי.

השיטה השנייה: הגשת ערר לוועדת הערר הן על דרישת התשלום עצמו והן על גובה התשלום.

במקרה זה, הדרך המועדפת בעיניי היא הגשת ערר לוועדת הערר על ידי שמאי ועורך דין שעוסק בהיטלי השבחה.

שמאי מכריע:

כאמור, בשורה של הערכות שווי משמעותיות נקבע כי אין להחיל באופן מלא או חלקי את ההשבחה (כאן המקום לציין כי מדובר בהפחתות בגובה היטלי ההשבחה בשיעורים של יותר מ-82%).

תוכניות הרובעים בתל אביב אמנם מספקת ודאות, אבל גם אם כזו, היא לא מרמזת על בנייה מיידית שכן כל השכנים נדרשים להסכים לה ובלא מעט מקרים התנאים הפיזיים של המקרקעין אינם מאפשרים לקלוט את ההרחבות, והדברים יכולים להתנהל בעצלתיים מול ועדת התכנון והבנייה המקומית של תל אביב, שאף היא מפחיתה את הוודאות וכתוצאה מכך את ההשבחה שצפויה.

הגשת השגה על היטל השבחה רובע 4 תל אביב

דעו לכם כי העיריות לא יוותרו בקלות על החלטות של שמאים מכריעים רבים, המוגשות כיום עשרות (בדקה 90!!) ואם לא מאות, עררים, על דרישת התשלום להיטל השבחה.

טענת העירייה מתבססת על חו”ד שקובעת כי תכנית התמ”א היא תכנית לאומית שאינה מספקת שיפורים בדמות שטחים בנויים למבנים כיוון שמדובר בזכויות מותנות (ולא קנויות) שאינן קבועות בה ואשר כולן כפופות לשיקול דעתה של ועדת התכנון והבנייה.

בכל מקרה אם הצלחת למכור את הדירה שלך בצפון תל אביב וקיבלת דרישת תשלום לחיוב בהיטל השבחה יהיה עליך לפנות לשמאי מקרקעין היטל השבחה, מטעמך. במידה ועיריית תל אביב ערערה על החלטת השמאי המכריע שקבע כי יש לבטל את היטל ההשבחה, יהיה עליך לפנות לוועדת ערר ולהסתייע בעו”ד המומחה במיסוי.

אם הנכם מעוניינים למכור דירה בצפון הישן או החדש בתל אביב, ואתם מיואשים מהליך המכירה ורוצים למצוא מתווך דירות בתל אביב אקטיבי אסרטיבי לניהול תהליך העסקה עבורכם בראש שקט ובלי שיבושים בדרך? אל תוותרו על מתווך נדלן מעולה שחי את כל שלבי הליך היטל ההשבחה ונושם את עולם הנדל”ן התל אביבי, ואני מבטיח ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו, יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה נעימה שתיזכר לו היטב.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338