ברצוננו להעלות על הכתב נושא שמחבר בין עולם העסקאות לבין עולם התכנון והבנייה והוא כיצד לחלק נכון את החבות בהיטל השבחה בין מוכר לבין קונה.
מדובר בנושא מאד מהותי שאנשים לא מודעים בכלל לשינויים שחלים בו בשנים האחרונות כתוצאה משינוי בפסיקת בתי המשפט ושינויים טוטאליים בכללים שהיינו רגילים אליהם עד היום.
אם ניישר קו בנושא של היטל השבחה ונדבר על הבייסיק, נתחיל במושגי יסוד:
מהו היטל השבחה
היטל השבחה הוא בעצם מס שמוטל על עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית משביחה, אישור הקלה ו/או אישור שימוש חורג.
מי צריך לשלם את היטל ההשבחה
מי שצריך לשלם את היטל ההשבחה הוא המוכר, הבעלים שהיה בעל הקרקע במועד שבו תוכנית הרובעים אושרה והמועד הקובע לקביעת שווי היטל ההשבחה / גובה היטל ההשבחה הוא המועד שבו אושרה התוכנית, בו התוכנית נכנסה לתוקף, המועד שבו אושרה ההקלה ו/או המועד שבו ניתן השימוש החורג.
כאן המקום לציין כי בשנים האחרונות חל שינוי בכללים ברורים מאוד וברצוננו להפנות אותכם לסעיף שכולנו מכירים אותו לאורך השנים והוא מעותק מחוזה לחוזה לחוזה, לגבי חלוקת האחריות בין מוכר לקונה בעסקה.
באופן קבוע ושמרני החלוקה נעשית באופן כזה, המוכר נושא בהיטל ההשבחה שיחול בגין תוכניות שאושרו עד מועד חתימת החוזה, ואילו קונה ישלם היטל השבחה על תוכניות שיאושרו החל מחתימת החוזה ואילך.
ובכן סכנת נפשות!! בשום פנים ואופן אסור לחתום על חוזים שכוללים היום את הסעיף כאמור, משום שבתי המשפט בישראל שינו לחלוטין את כללי המשחק, ולא רק שהם שינו אותם פעם אחת אלא שהם משנים אותם כל הזמן וכתוצאה מכך אנו נמצאים בתהליך של שיבוש הכללים המקובלים שגדלנו עליהם שהתרגלנו אליהם ובעצם הם משנים את כללי המשחק באופן שצריך להתאים את ההסכמים כל הזמן לפסיקה המשתנה.
איך ניתן להתאים את החוזים לפסיקה המשתנה
צריך לחלק את היטל ההשבחה בין מוכר לקונה לפי פרמטרים אחרים לגמרי ולא לפי המועד שבו התוכנית אושרה כמו לדוגמא: פסק דין אליק רון אשר שינה את הכללים.
פסק הדין זה בעצם עסק בשאלה הבאה: חברת אליק רון רכשה קרקע והקרקע כשלעצמה שנרכשה ממנהל מקרקעי ישראל, היום רשות מקרקעי ישראל הייתה כבר עם תוכנית שקוראים לה גב/מק/2002 – תוכנית שמעניקה זכויות בנייה.
החברה קנתה את המגרש, הגישה בקשה להיתר והוועדה המקומית בגבעתיים דרשה היטל השבחה עבור התוכנית המשביחה הואיל ותוכנית זו מוסיפה זכויות בניה בדמות שטחים בנויים. בתגובה לכך, חברת אליקרון ציינה, אני קניתי את התוכנית ביחד עם הממכר והנכם מוזמנים להפנות את הדרישה בבקשה למוכר, רשות מקרקעי ישראל.
ועדה המקומית לתכנון ובניה סירבה ל’בל את בקשתה של אליק רון, בטענה שהזכויות בתוכנית גב/מק/2002 הן זכויות מותנות.
מה המשמעות של זכויות מותנות
משמעותן כי אישורן מותנה בשיקול דעת נוסף של הוועדה המקומית. בעניין זה החליט בית המשפט כי במקרה שבו הזכויות הן זכויות מותנות על מקרקעין, צריך לחלק את היטל ההשבחה בין המוכר לבין הקונה באופן שבמכירה המוכר ישלם היטל השבחה על כך שיש תוכנית משביחה אבל רק באופן חלקי ומשום שלא בטוח שהזכויות האלה יאושרו, וכשהקונה יגיש בקשה להיתר שמנצלת את הזכויות החדשות, הוא הקונה ישלם את היתרה.
דבר חשוב נוסף, המועד הקובע לקביעת סך כל הסכום הוא המועד שבו אושרה אותה תכנית משביחה. מועד התשלום מתחלק לשניים בין שני אנשים שונים והנה לנו מסקנה שעלינו לחלק את החבות עבור היטל השבחה בגין תכנית שכבר אושרה בין המוכר לבין הקונה במקרה שיש בתוכנית ככזו זכויות מותנות.
