פתח דבר
משרדי תיווך בכוכב הצפון מסודרים ומקצועיים מסוגלים לעזור רבות בקידום של עסקה מסוג של דירה למכירה בכוכב הצפון, מאידך, ולמרבה הצער, לא אחת נאלצנו לסייע למוכרי דירות במקרים שבהם מתווכים שונים ולא מקצועיים פגעו חזיתית בשיווק של דירה למכירה בכוכב הצפון, ואנושות באפשרות של בעלי הזכויות לקבל את מלוא התמורה בגין הדירה המוצעת על ידם למכירה.
מנסיבות אלו, וכאן המקום לציין כי בראש ובראשונה שווה לבחור משרד לתיווך דירות בכוכב הצפון שבו אנשי מקצוע שחיים את תחום המקרקעין ואת שוק הנדל”ן בצפון תל אביב. כך ניתן יהא ליצור מערכת מצליחה שמטרתה בין היתר להוביל ולקדם עסקה מסוג של דירה למכירה בכוכב הצפון תל אביב בצורה שיווקית מצוינת, להנגיש את המידע הנכון לקונה, ואזי לממש את העסקה במהירות וביעילות ולקבל את מלוא התמורה על הדירה.
מדריך לבעלי נכסים
לתהליכים הכרוכים בעסקאות נדל”ן בשכונת כוכב הצפון תל אביב דירות למכירה, יש משמעויות כלכליות עבור מוכרים פרטיים הדורשים הבנה וידע נרחב במו”מ, ובשיווק ומכירה של דירות למגורים (במיוחד, בעסקאות מסוג של דירות יוקרה למכירה בצפון תל אביב) ובדיני מקרקעין.
אם אין לכם ניסיון בשוק הנדל”ן התל אביבי וברצונכם להעשיר את הידע – כתבנו לכם מדריך שיעשה לכם סדר בכל השלבים הכרוכים בעסקאות מסוג של דירות למכירה בכוכב הצפון וכמובן איך נמנעים מטעויות במשא ומתן עם הרוכשים הפוטנציאלים.
רקע סביבתי
שכונת כוכב הצפון בתל אביב מאופיינת כאזור מגורים מדהים השוכן בצפון מערב העיר צמוד למחוז הצפון החדש ולנמל תל אביב, תחום ברחוב אבן גבירול ממערב, בסמוך לשדה התעופה דב הוז מצפון, דרך נמיר ממזרח ושדרות רוקח מדרום. כוכב הצפון תל אביב, מונה כ-2,100 דירות ומתגוררים בה כ- 5,100 תושבים. היישוב כולל מבנים המאופיינים בבניה רוויה של עד שתים עשרה קומות ובתים פרטיים. בקטע החיצוני של היישוב ניצבים בבניינים רבי קומות.
בתוך השכונה שורה של בתים צימודי קרקע. בסמוך ישנו בית ספר יסודי ממלכתי בשם “כוכב הצפון”, המעוצב כמבנה אקולוגי, לצד מערכת גנים ומעון ויצו. בקרבת המקום יש שני מרכזי קניות שבהם פועלים חנויות, בתי קפה ומסעדות. את היישוב חוצה ממזרח למערב פארק בן תשעה דונם ובו מדשאות, פעילויות לילדים ופעוטות, בריכות דגים אקולוגיות, מקומות ישיבה ומרחבים ציבוריים.
השאלה כיצד ניתן למכור בשכונת כוכב הצפון דירות למכירה, בצורה נכונה, יעילה ומהירה ובשווי מקסימלי! מושגת באמצעות שתי דרכים
האחת: עסקאות מסוג של כוכב הצפון דירות למכירה: הדרך הבטוחה ביותר היא בעזרת משרדי תיווך בצפון תל אביב. כאן המקום לציין כי חשוב להפיק את המרב מהקשרים העומדים לרשותם של מתווכים בתל אביב שהרי לשווק דירות למכירה בכוכב הצפון תל אביב, הוא פרויקט שיווקי מורכב כשלעצמו, ועל כן יש לנקוט בשורה של פעולות שיווק במטרה להגיע ליעד הרצוי.
השנייה: “הדרך הקשה”: בכוחות עצמנו.
סבורים שאפשר למכור נכס בשכונת כוכב הצפון בת”א, מבלי להסתייע במשרדי תיווך בתל אביב? מכל מקום אנו חושבים שחובה להסתייע במתווכים מומחים בדירות למכירה בכוכב הצפון.
נתחיל | עסקאות מסוג של כוכב הצפון דירות למכירה.
שלב א – הערכת שווי נכונה לדירה
מוכרים רבים נוטים להעריך את שווי דירתם באופן לא ריאלי ואף במרבית המקרים אנו נתקלים במחירים מופרזים ביותר אשר לא עומדים במבחן המציאות!
מכאן המלצתנו לפני הכניסה לשוק הנדל”ן הצפון תל אביבי היא לתמחר את הנכס המוצע למכירה בצורה הנכונה ביותר שכן אחרת תמצאו את עצמכם עם נכס מקרקעין שמעלה “אבק על המדף” מאחר ושוויו איננו תואם את המחיר או השווי בשוק.
אז כיצד מעריכים שווי בעסקה מסוג של דירה למכירה בכוכב הצפון?
כלל האצבע הראשון הוא
השוו בין פרמטרים של דירות דומות שנמכרו לאחרונה בסביבת שכונת כוכב הצפון בתל אביב למאפייני הדירה שלכם במטרה לבצע הלימה בין הנכסים, עד כמה שניתן.
כמו כן, עשו שימוש במאגרי המידע המצויים באינטרנט כגון “יד 2 ו”מדלן”, עשו סקר שוק מסיבי, וכך תקבלו אינדיקציות לגבי עלות הנכס ושווי הדירות באזורכם. כלי חשוב ונוסף שניתן לעשות בו שימוש להערכת ערך הדירה הוא אתר הבית של רשות המיסים שבו ישנם שלל רישומים ומחירים של עסקאות מקרקעין אחרונות.
שלב ב’ – שיווק הדירה
לאחר שנברנו והבנו מהו ערך הנכס הריאלי ניתן להתחיל בשיווק הדירה.
בפתח הדברים ייאמר כי אין חולק שכל מאן דהוא יכול לפרסם את דירתו במדורי הנדל”ן השונים ובאינטרנט – כמו יד2 או Win Win, אולם, ונדגיש, כי כמו שפתיחת פרופיל באתר היכרויות לא מבטיחה זוגיות מוצלחת – כך שפרסום דירה באינטרנט לא יבטיח תוצאה מושלמת.
למרבה הצער, ישנם לא מעט מקרים שבהם בעל נכס המעוניין למכור את דירת מגוריו באופן עצמאי משוכנע שעל ידי נקיטת פעולות שיווק מינוריות בפלטפורמה חינמית כזו או אחרת, יוכל לקבוע את תג המחיר ולהמתין לרוכשים פוטנציאליים שרק יבואו לקנות.
אותו מוכר לא לוקח בחשבון כי פעולות שיווק של מכירת דירה בשכונת כוכב הצפון בתל אביב, מחייבות ידע רחב, רב תחומי, לא תיאורטי אלא מעשי, כמו גם יכולות אישיות גבוהות.
קל וחומר כשמדובר בעסקה של מכירת דירות באזור הכי נחשק בתל אביב.
פרסום של דירות למכירה כוכב הצפון, על גבי לוחות אינטרנטיים היא פלטפורמה הדורשת התייחסות רצינית ביותר! כיום, רוכש דירה פוטנציאלית בשכונת כוכב הצפון תל אביב שמבין בשוק הנדל”ן התל אביבי ינהל עמך את הליך המכירה מבלי לצאת מהבית, רק בזכות אופי המודעה שתפורסם. אך לשם כך עלינו לעשות זאת נכון.
מומלץ “לתקוף בכל הזירות” ובכל חזיתות הפרסום ובכל דרך אפשרית-
על מנת ללמוד היטב את “שוק הרוכשים הפוטנציאליים – ככל שהפרסום יגיע ליותר משקיעים ורוכשים, תוכלו כבר בהתחלה להעריך את המחיר המקסימלי שתקבלו עבור מכירת דירתכם ולחסוך הרבה זמן וכאב ראש.
לתשומת ליבכם, תפקידכם יהא לוודא שהדירה שלכם בולטת בכל ממד אפשרי. כמו כן, יש לחשוב כמו רוכש פוטנציאלי ולכוון במיוחד עבורו את שיווק הנכס.
לדוגמא, עבור דירה המתאימה למשפחות: רצוי לצלם את הנכס בכמה זוויות כדי להגדיל ולהבליט את המשפחתיות (שווה לצלם את חדר הילדים וכל מה שיזכיר לקונה שזה הבית המתאים עבורו).
ונוסיף כדי שיהיה ברור: כדאיות עסקה מסוג של דירה למכירה בכוכב הצפון תל אביב תלויה רבות בחשיבה שיווקית נכונה אשר שתציב את הנכס ביתרון רב על פני הנכסים הרבים המצויים בסביבתו!
שלב ג’ – הכנת הנכס לביקורם של רוכשים
כאשר רוכש פוטנציאלי מגיע לביקור בנכס לצורך התרשמות ראשונית, לרוב הוא מקבל החלטה בתוך דקה אחת בלבד, והכל על סמך התרשמותו מהנכס. אותה החלטה רגשית היא שקובעת בסופו של דבר אצלו גם את שווי הנכס, ואם ישנה אפקט “וואו” על הרוכש – ערך הנכס עולה בהתאם.
התשובה נעוצה בעיקרון אחד: עקרון ההשפעה החיצונית!
כמו בליינד דייט: לעתים קרובות, בתחילת דייט, מתקבלת החלטה מהירה אם להמשיך את הקשר ו/או לחילופין לנתק, לא על סמך שנינות חדה, אדיבות או מיומנות קולינרית. החלטה זו מבוססת על דבר אחד: השפעות חיצוניות ותו לא!
מוכרים רבים אינם מודעים לתופעת ה”עיניים המתרגלות. כלומר, בעלי נכסים אשר מכירים את דירתם היטב, אינם מצליחים בעצמם להבחין בליקויים או בפגמים שונים העלולים להכשיל עסקה או להבריח רוכשים פוטנציאליים.
הרוכש הפוטנציאלי לרוב מחפש לקנות את ה”חלום” שלו ויבקש להימנע ב”פגמים” בחלומו. אז איך יוצרים את אפקט ה”וואו” על נכס הצפון תל אביבי?
דעתנו האישית היא להסתייע בבעלי מקצוע ולקבל דעות נוספות לגבי מצב הדירה, לעיתים שינוי מינורי מביא לתוצאה גדולה, וכך ניתן להימנע מהטעויות הכואבות שמציקות לקונים פוטנציאליים.
ואם יש נוף מדהים מהחלון אל תוותרו, שבחו את כיווניה של הדירה כדי ליהנות יחד עם הרוכשים מהנוף הנצפה מסלון הדירה.
שלב ד’ – סידור וארגון הבית
רוב מוכרי הנדל”ן חוזרים על אותן טעויות: הם עלולים להשקיע הרבה כסף וזמן בשיווק הנכס, טיפול ארוך טווח ברוכשים פוטנציאליים, משא ומתן מתיש ועמלות גבוהות לעורכי דין, אבל לעיתים ההשקעה המינימלית בדירה היא המשתלמת ביותר – כמו לדוג’ על ידי סידור נכון של הרהיטים בדירה. דירה מעוצבת בטוב טעם עשויה ליצור חווית “וואו” למתעניינים כבר בעת הכניסה לדירה. חשוב ליצור כמה שיותר מקום בחדר על ידי סידור רהיטים משני צדי החדר. חדר נהדר עם ארון גדול באמצע – לפעמים עושה רושם שהחדר קטן יותר מאשר חדר קטן, אך עם ספה נמוכה ומזנון קטן.
אל תצפו מהרוכש להבין את הפוטנציאל של הדירה בעצמו, יותר ממה שניתן לצפות מגבר להבין את הפוטנציאל של בחורה מכוערת לפני ניתוח פלסטי. דירה מעוצבת בצורה גרוע משאירה רושם רע, ללא קשר לפוטנציאל שלה.
שלב ה – ריח נעים
לריח עוגה עשוי להיות אפקט רצוי. על כן מומלץ להקפיד על ריחות נעימים כמו למשל פרחים או בשמים בדירה, ורק אל תשתמשו במטהרי אוויר.
שלב ו’ – מועדים להצגת הנכס
ניתן להציג את הדירה למספר רוכשים פוטנציאליים בו זמנית, הדבר יכול לקדם מתן הצעה ו/או תמריץ לקבלת החלטה מהירה מרוכש/ת דירה ולפני כל אחד אחר/ת. לעיתים, הדחף לסגור עסקה עלול לגרום לעצימת עיניים ולהתמקד רק ביתרונותיה של הדירה. הצגת הדירה כמו כל רכישה אחרת היא חלק מ”חווית הקנייה”.
שלב המו”מ – שיטות ורעיונית תוך שימת דגש על ההיבטים מעשיים
את שלב המשא ומתן נדגים על ידי התרחשות די מוכרת וידועה בקרב בעלי דירות שונים. בעל דירה נאבק לשווק את דירתו בתל אביב, משקיע כסף וזמן רב בשיחות טלפוניות על חשבון שעות העבודה, מציג את הדירה לעשרות רוכשים פוטנציאליים (בינינו, מרביתם סתם “מתעניינים” או “משועממים” או “גוזלי זמן”) עד שמגיעים סוף כל סוף ועם המון מזל רוכשים רציניים ששולפים מיד את מס’ הנייד של עורך דינם. זהו הגענו לרגע המיוחל, אלה הרוכשים שלי! ואיזה כיף שהם גם מכירם את אשתי או גיסתי, או שהתאמנו יחד בחדר כושר. מרגש לא?.. הצדדים ניהלו משא ומתן מתיש הן פרונטלי והן טלפוני, המוכר קיבל הצעה סבירה שראה בדמיונו Fat Check שבדרכו לחשבון הבנק שלו, ו.. בום! התפוצץ לו המשא ומתן.
מניסיוננו הרב והנרחב בעסקאות מסוג של דירות למכירה בכוכב הצפון, למדנו במרוצת השנים כי מרבית בעלי הזכויות חסרי ניסיון בניהול משא ומתן מוצלח על מכירת דירה.
מו”מ עסקי הוא תהליך מורכב שבו הכישורים של כל הצדדים יכולים להשפיע רבות על תוצאת המכירה. אם אתם שואפים להצלחה במכירת הדירה, עליכם יהא ללמוד את אומנות ניהול משא ומתן. סקירה זו נועדה לעזור לך לשפר את כישורי המשא ומתן שלך ולהפוך אותך למוכר דירה מיומן ובמשא ומתן מול קונה – זכור כי ניהול של משא ומתן נכון יכול להקפיץ לך את שווי הנכס ב-כ 10%-20% ממחיר השוק!
פרק 1 – כיצד להתכונן למפגש מו”מ משותף עם קונה למען מכירת הנכס
ביטול העסקה וסיום המשא ומתן עלול להתרחש בשל נסיבות שונות כגון פערי מחירים, חילוקי דעות על עיתוי או פינוי או תנאי תשלום או החשש לצאת פראייר כיאה לאופי הישראלי ואפילו בגלל התנהלות כושלת של עורכי הדין לעסקה, מקשים מאוד להחזיר את הגלגל לאחור ולהמשיך את המשא ומתן בין הצדדים.
פרק 2 – תרחישים צפויים
ישנם כמה תרחישים שיש להכין לפני הפגישה למקרה שלא תוכל לסגור את פער המחירים מול הקונים. חשוב שיהיו לכם פתרונות יצירתיים שיובילו למצב של “ניצחון” לשני הצדדים.
כמו למשל: עיתוי פינוי הנכס: במידה והקונה אינו מעוניין בפינוי מידי של הנכס, ניתן להשלים את הפרש המחיר באמצעות הסכמה לעיכוב מועד הפינוי. לדוגמה, אם ההפרש בין המוכר לקונה הוא 80,000 ₪, ניתן להעביר את תקופת הפינוי ל-10 חודשים מהיום ולהשלים בתשלום שכר דירה חודשי בסך 8,000 ₪ שיועבר לפער המוכר.
פרק 4 – מיטלטלין
הסכמה שהמחיר כולל גם את הרהיטים שנותרו בנכס, מה שעלול לסגור את פער המחירים. עבור קונים ללא רהיטים, עסקאות כאלה יכולות להיות משתלמות מאוד
פרק 5 – מה אסור לעשות בזמן משא ומתן?
אחת הטעויות האופייניות של מוכרי דירות לא מיומנים היא לדון במחיר הדירה עוד לפני שהקונה ביקר בנכס. זכור, אם תפתח את נושא המחיר טלפונית לא תמיד תקבל את הסכמתו של הקונה. אל תדון במחיר הדירה עד לביקורו של הרוכש בה!!!
פרק 6 – לגופו של עניין
אל תהיו הראשונים לנקוט בעמדה שלכם. תנו לצד השני להציג את עמדתו, תקשיבו לו באופן אקטיבי ובסבלנות ותנו לו להוציא הכול מהלב. על ידי הקשבה לצרכי הקונה והתאמת דבריכם לצרכים אלו, תגלו בו עניין ותוכלו לשלוט טוב יותר בשיחה.
פרק 7 – להפחית את רמות החרדה
כל פגישת משא ומתן, מעצם טבעה, עלולה להיות כרוכה במתח וחרדה. עבור רוב בעלי הנכסים זו העסקה הגדולה ביותר בחייהם, ומדובר בסכום כסף נכבד. הוסיפו לכך את הספקות הסבירים של הקונה לגבי מידת הרכישה של הנכס או סביבתו, והרי לכם קרקע פורייה לפרוץ משא ומתן. חשוב להתחיל שיחה לא רשמית (שיחה קטנה) שבה תוכל לחלוק כמה רגשות (שמחה, התרגשות, פחד), לדבר על נושאים אישיים (משפחה, עבודה, תחביבים) או כל דבר שאינו קשור ישירות למשא ומתן ( מזג אוויר, פקקי תנועה, תכניות טלוויזיה) ויש להם עניין אמיתי בקונים.
פרק 8 – הביעו הערכה
תודה מקרב לב על הדברים החיוביים שהקונה עשה. לדוגמא: “אני מאוד מעריך שהסכמת להיפגש בשעה מאוחרת, למרות שזה דורש ממך מאמץ רב”. התחל את שלב המו”מ באמירה מרגיעה, כגון: “מטרת המשא ומתן היא להגיע להסכמה משביעת רצון לשני הצדדים.
והכי חשוב, כדי להבטיח מקסימום רווח ממכירות – אל תדלגו על אף שלב. מכירת נכס יכולה להיות אחת העסקאות הגדולות שתבצעו בחייכם. לכן כל פרט חשוב, במיוחד אלו הקשורים להכנת הנכס.
לסיום, עסקאות מסוג של כוכב הצפון דירות למכירה, אחת הדרכים לעשות זאת נכון היא להיעזר בשירותיו של מתווך מומלץ בתל אביב ו/או משרד תיווך רמת אביב (מיומן!). מכאן אנו מבטיחים ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו, יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה שונה ונעימה שתיזכר היטב.
