מחלוקות בין משרדי תיווך בצפון תל אביב לבין לקוחותיהם הונחו לא אחת לפתחם של בתי המשפט שנים רבות טרם הקמת המדינה ולאחר הקמתה, עד לחקיקת חוק המתווכים במקרקעין, התשנ”ו 1996 (להלן במאמר זה: “חוק המתווכים” ו/או “החוק”).
אולם, לא מעט סכסוכים, כך מתברר, המשיכו ומוסיפים להגיע להכרעה שיפוטית גם לאחר כניסתו של חוק המתווכים לתוקף ב-1 אפריל 1997 אף שהמחוקק סבר כי עם חקיקת החוק החדש יתמעטו הסכסוכים בין מתווכים בתל אביב ללקוחותיהם.
ייחודה של מערכת היחסים שבין מתווך נדל”ן בצפון תל אביב לבין לקוח וטיבו המיוחד של שירות זה באים לידי ביטוי בכמה מאפיינים חברתיים, כלכליים ופסיכולוגיים היוצרים מעצם טבעם וטיבם מארג שלם של ניגודים ומחלוקות.
ראשית, שלא כבעלי מקצוע רבים, בדרך כלל, זוכה המתווך לשכר נאה לכל הדעות רק כמובן אם צלחו משימתו ופעולות התיווך שנקט בעסקה, מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב.
לעתים אין קשר ישיר בין מידת התאמצותו והשקעתו של המתווך לבין שכרו. היעדר קשר בין היקף העבודה והמאמץ שמשקיע המתווך מחד גיסא לתמורה המגיעה לו מאידך גיסא, גורם לא אחת להקטנת המוטיבציה של הלקוח לשלם למתווך את דמי התיווך.
בית המשפט הנכבד עמד על הקונפליקט המבני בין לקוחות לצד מתווכים בתל אביב.
התזה של הלקוח, כך אמר, רואה את השכר המבוקש עבור עבודה קצרה יחסית של המתווך בעניינו ונדמה לו כי השכר גבוה מדי.
בתי המשפט חזרו וציינו כי יחד עם זאת אי אפשר להתעלם מקשייו של מתווך דירות בתל אביב בגביית עמלת התיווך כשקיים אינטרס כלכלי לשני הצדדים לחוזה המכר להיפטר מעולו של זה.
כדברי שופט בית משפט השלום, כתוארו אז, מתווך דירות “נמצא זה האחרון משקיע מרץ, און והון עד שלקוחותיו עושים להתחמקות מתשלום שכר עמלו”.
שנית, בחלק הארי מהמקרים מתווכים בתל אביב זוכים לקבל את שכרם עם חתימת הסכם המכר, בשלב שבו לא ברור לחלוטין אם ההסכם יצא לפועל.
לאחר מועד זה ישנן לעתים התחייבויות המבוטלות או מופרות על ידי אחד הצדדים או שניהם. לעתים לא מתקיים תנאי מתלה ולעתים מתרחש תנאי מפסיק.
הלקוחות מצויים במצב שבו שילמו את דמי התיווך אולם, בפועל, מנקודת מבטם, טרם קיבלו את התמורה לה ציפו מהעסקה. יתרה מזו, ישנם מקרים שבסופו של יום לא יקבלו הצדדים תמורה כלל.
מצב שלשיטתם נוטל המתווך את דמי התיווך טרם התממשה העסקה בפועל וטרם הושלם תשלום מלוא התמורה, מצב שבו מקטין פעמים רבות את המוטיבציה בקרב הלקוחות לשאת בדמי התיווך בשלב שבו נדרש התשלום.
שלוש, מתווכים בתל אביב גובים דמי תיווך משני הצדדים לעסקה. עובדה זו כשלעצמה מעוררת בקרב הלקוח תחושה סובייקטיבית כי המתווך פעל או פועל קרוב לוודאי לטובת הצד השני מתוך ניגוד עניינים. מכאן קצרה הדרך לחילוקי דעות ולהתנגדות לשאת בדמי התיווך.
ארבע, בסופו של יום הגורם הישיר לסגירת העסקה ומי שנושא בעיקר הנטלים הכספיים ובשאר התחייבויות החוזיות, כגון התשלומים, מועד הפינוי, תשלומי מס, תיקונים בדירה, הכשרת חריגות בנייה וכדומה הם הצדדים עצמם, כך סבור הלקוח. כריתת החוזה היא, במידה רבה, בשליטת הלקוח ולא בידי המתווך עצמו. מצב עניינים זה מביא לעתים את הלקוחות להרהר פעם נוספת בדבר צדקת תשלום דמי התיווך, מה שכמובן לא מדויק.
חמש, מקצוע התיווך “זכה” ברבות השנים, בעיקר טרם חקיקת חוק המתווכים, לדימוי בעייתי בקרב הציבור. מתווכים נטו, מעת לעת, לנכס לעצמם (למאגר דירותיהם) נכסים שהוצאו למכירה בשוק החופשי שלא על דעתם וללא הסכמתם מראש של בעליהם ומעשים אלו גררו, בין השאר, מחלוקות על רקע דימוי שלילי זה. מעת לעת נשמעו דברי תוכחה על מתווכים בתל אביב לרבות בין כתלי בית המשפט עצמו.
שש, משרדי תיווך בצפון תל אביב מוכרים “סחורה” שמקורה במידע העומד לרשות הציבור, נועד לידיעת כלל הציבור ומהווה במובהק קניין ציבורי.
מתווכים תל אביב משתמשים במוצר ציבורי” ולא במידע ייחודי, מקצועי שהוא, בדרך כלל, קניינם של מומחים. עובדה זו גורמת ללקוחות להמעיט בכישורי משרדי תיווך בצפון תל אביב ותורמת אף היא להקטנת המוטיבציה בקרבם לשלם את דמי התיווך.
שבע, כיום נוהג מתווך דירות בצפון תל אביב לגבות דמי תיווך בשיעור של שני אחוזים מגובה התמורה בעסקת מכר דירה פרטית רגילה. לעומת זאת, שכר הטרחה המשולם לעורכי דין, שמעורבותם בעסקה מהותית לאיתור הבעיות המשפטיות ופתרונן, שכן עליהם לבצע בדיקות משפטיות, רישומים שונים, והם נושאים באחריות לרשלנותם ולעתים לחוסר מקצועיותם, הוא נמוך בהרבה. מציאות זו גורמת אף היא ללקוחות לחוש כי שיעורם של דמי התיווך גבוהים לכאורה ומבלי שתהיה לכך הצדקה.
שמונה, המוטיבציה והתמריצים לתשלום לבעלי המקצוע רבים מונעת, בין השאר, מהאינטראקציה הנמשכת או העתידית עם אותם בעלי מקצוע (החשמלאי, בעל המוסך, רופא השיניים, סוכן הביטוח). לעומת זאת האינטראקציה עם המתווך היא, בדרך כלל, מקרית ומסתיימת עם חתימת הסכם המכר.
במרבית המקרים עבור הלקוח זו עסקה חד-פעמית או כזאת המתרחשת לעתים רחוקות מאוד, לעתים פעם או פעמיים בחייו הבוגרים של הלקוח הממוצע. בלשון שופט בית המשפט העליון ברק-ארז: “צריך לזכור שרבים מצרכני התיווך הם שחקנים חד פעמיים בתחום”. סיטואציה זו מקטינה אף היא את התמריץ לתשלום דמי התיווך ותורמת, לא מעט, לרצון הלקוחות להתחמק ממנו..
תשע, כפי שמובהר בחוק המושג “גורם יעיל” שהוא תנאי יסודי לזכאות המתווך לדמי תיווך, מעורפל, מעומעם ואינו תורם להבנה כי מדובר ברכישת מוצר או שירות ככל המוצרים והשירותים. כאשר אין מדובר במקרה חד וברור.
אחד מתפקידיה של המדינה הוא ההסדרה והפיקוח (Regulation and Inspection) על פעילות פרטית כדי להגן על הציבור מפני נזק שמקורו משימוש בלתי מקצועי, רשלני או זדוני בכוח המצוי בידי גורמים פרטיים יהיה זה כוח כלכלי, כוח מקצועי או כוח אחר.
בישראל היו אלה דווקא המתווכים שפנו ובקשו להסדיר בחוק איסור תיווך ללא רישיון והתנית הרישיון בבחינה מקצועית.
היה זה באופן פרדוקסאלי ומשרד המשפטים שהתנגד בתחילה לחקיקה בתחום התיווך במקרקעין, בסוברו שהדרישה נובעת מאינטרס של “הגילדה” להגן על עצמה ולצמצם תחרות.
לחץ המתווכים נשא פרי ובשנת 1992 הוגשה הצעת חוק פרטית שהייתה לבסוף לחוק אם כי מתוך גילוי מהמורות והתנגדות דווקא מצדה של הרשות המבצעת: שר המשפטים והממשלה.
חוק המתווכים שחוקק בשנת 1996 הטיל דרישות, מגבלות וסנקציות על המתווכים מחמת המצב ששרר בשוק תיווך הנדל”ן עובר לאותו מועד. דרישות אלה, בחלקן טכניות וצורניות המחייבות עמידה במילוי טפסים ובהם פרטים מסוימים ומוגדרים, הפכו לעתים בידי הלקוחות, בניגוד לכוונת המחוקק, כאמצעי להתחמקות מחובת תשלום דמי התיווך.
כך אפשר לראות כיצד נעה המטולטלת המשפטית לפי ההתפתחויות הכלכליות והחברתיות. עם קום המדינה היו אלה בעיקר זכויות המתווכים שקופחו ונדרשה להן הגנת בית המשפט. עם התחזקות התודעה הצרכנית והעליה הגדולה מברית המועצות, גבר החשש דווקא מפגיעה בציבור מניצולו ומקבלת שירותי תיווך לא מקצועיים.
המטולטלת המשפטית נעה פעם נוספת ועתה היו אלה הצרכנים שהחלו להשתמש בהוראות החוק החדש, שבא להגן עליהם, כדי להתחמק מחובתם לשלם דמי תיווך. בשל כך בתי המשפט נדרשו בשנים האחרונות להגן פעמים רבות דווקא על ציבור המתווכים שלקוחותיהם נהגו כלפיהם בחוסר תום-לב והגינות.
האם מהמועד שבו נכנס חוק המתווכים לתוקף ירד באופן ניכר היקף התביעות המשפטיות הקשורות בתיווך מקרקעין? בהיעדר מקור נתונים אמין ומדויק, ובהתחשב בגידול האוכלוסייה, במספר המתווכים ובהיקף העסקאות, קשה להשיב על שאלה זו. אולם, התרשמותי מפסקי הדין שפורסמו עד כה, במהלך עשרים השנים האחרונות, כי לא רק שלא חלה ירידה, אלא חלה עליה בהיקף הסכסוכים הקשורים בתשלום דמי תיווך המובאים להכרעה שיפוטית.
כך נמצא שההסדרה המשפטית באמצעות חוק המתווכים תרמה לשיפור איכות השירות שמספקים המתווכים אולם בוודאי לא צמצמה באופן משמעותי את המחלוקות המשפטיות.
השינויים הטכנולוגיים, המודעות ההולכת וגוברת בקרב הציבור לכללים שהמתווכים נדרשים לעמוד בהם והעיכוב וההטיות במאמצי הרגולטור לאכוף סנקציות על מי שאינו פועל כדין לרבות במישור המשמעתי הגבירו עוד יותר את המוטיבציה להתחמק מתשלום דמי התיווך מצד אחד ונכונות מצד המתווכים שלא להקפיד הקפדה יתרה על ההוראות ועל הכללים כפי שדורש המחוקק מן הצד האחר.
תהליכים מקבילים אלו בצירוף הגברת הנגישות לבתי המשפט, בין השאר באמצעות הליכים פשוטים ומהירים יחסית בבתי המשפט לתביעות קטנות וההכרה בזכות זו כזכות יסוד חוקתית, יחייבו לדעתנו את בתי המשפט להמשיך ולעסוק במחלוקות בין מתווכים ללקוחותיהם ובינם לבין עצמם. אולם, בשונה מהתקופה טרם נחקק החוק, הפעם בנסיבות שונות ובמקרים רבים מתוך כוונה שלא להפוך את החוק הצרכני “מקלט” לאלה המתחמקים מתשלום דמי תיווך.
התהליכים לעיל ובמיוחד ניסיון הלקוחות להשתמט מתשלום דמי תיווך תרמו למגמה ההולכת וקונה לה שביתה בבתי המשפט המחוזיים ובבתי משפט השלום לאפשר הגמשה מסוימת בדרישות המחוקק שבאות לידי ביטוי בחוק המתווכים כגון פחות הקפדה אם הסרים בהזמנת שירותי התיווך חלק מהפרטים שנקבעו בסעיף 9(א) לחוק ובתקנות שהותקנו מכוחו כשאפשר ללמוד עליהם מנסיבות המקרה. במיוחד כשמתגלה חוסר תום לבו של הצרכן, קיימת נטייה להקל גם בסוגיות נוספות, לדוגמה היעדר קיומם של שני מסמכים נפרדים בעת מתן בלעדיות, כל עוד מכיל הסכם הבלעדיות את כל הנדרש לפי סעיף 9(א) לחוק. כך ובמקביל אפשר לזהות נכונות הולכת וגדלה להכיר בעסקאות אקראי (עסקאות תיווך שעושה אדם שאין מקצועו תיווך) ובעת האחרונה לאפשר במקרים חריגים תשלום דמי תיווך גם בהיעדר הזמנת שירותי תיווך בכתב. למגמות אלה תוצאות חיוביות כשבוחנים אותן מנקודת ראותו של המתווך שזכויותיו נפגעות בשל יישום דווקני של הוראות החוק.
אולם, עלולות להיות להן גם השפעות שליליות כגון שימוש גובר בעסקאות אקראי שחוק המתווכים לא חל עליהן דבר שיוביל להתחמקות מתווכים מדרישות החוק ולפגיעה בלקוחותיהם.
חוק המתווכים תרם ללא ספק להסדרה חלקית של מערכת יחסים מורכבת זו בין המתווך ללקוח (הדרישה לרישיון בר-תוקף, הסכם בכתב, פירוט פעולות שעל המתווך בבלעדיות לבצע ועוד). אולם, הנגישות למידע על-אודות נכסים המוצעים למכירה או להשכרה לרבות ובמיוחד באמצעות אתרי האינטרנט והרשתות החברתיות, מובילה לכך שהמידע מועבר בזמינות ובמהירות רבים יותר ואף בפילוח מדויק בהרבה. שינויים אלו יאפשרו איתור נכסים פוטנציאליים בדיוק רב יותר ובאופן ישיר בין הלקוחות אף ללא התערבות מתווכים. מגמות אלה עלולות להגביר את החיכוך בין המתווכים לצרכנים וכפועל יוצא מכך לעליה בהיקף התביעות בענייני תיווך שיונחו לפתחם של בתי המשפט.
הבנת מגמות עתידיות “בשוק התיווך” דורשת היכרות עם גורמים נוספים המשפיעים וישפיעו על יחסי מתווכים צרכנים קרוב לוודאי גם בשנים הקרובות.
לדוגמה השימוש בשירותי תיווך בדירות למכירה יד שנייה עולה עם העלייה בגילו של הצרכן. מכאן לשינויים דמוגרפיים השפעה על היקף הפונים להיעזר בשירותי המתווכים לצורך מכירה רכישה או השכרת נכסים.
כל אלה מתרחשים אפוא במספר תהליכי שינוי שקשה לצפות ולשער את תוצאותיהם.
בארצות הברית, לדוגמה, השימוש הגובר במרשתת השפיע על שוק התיווך ותרם להגברת הלחץ להורדת שיעור דמי התיווך, ולשינויים בהיקף השירותים הניתנים בידי המתווכים ותמחרום. אולם, גם שם טרם התבררו לעומקן המסקנות הנובעות משינויים אלה. הצורך בשירותי התיווך לא יקטן להערכתנו באופן דרמטי בשנים הקרובות. כך, ובאופן דומה, המחלוקות סביב תשלום דמי התיווך תמשכנה קרוב לוודאי להעסיק את בתי המשפט על ערכאותיו השונות בייחוד כל עוד לא יאכפו הדין הפלילי והדין המשמעתי באופן שירתיע מתווכים מלעבור על הוראות החוק ועל נורמות ההתנהגות המחייבות מצד אחד ונכונות מצד הלקוחות לשלם למתווכים את דמי התיווך כמוסכם מצד שני.
גורם חשוב נוסף המשפיע על שוק התיווך בישראל – הוא שוק הנדל”ן. ענף הדיור בישראל בלבד היווה
4% מהתוצר הלאומי הגולמי בשנת 2006. בעשור האחרון מחירי הנדל”ן הלכו והאמירו.
משנת 2006 עד לשנת 2022 עלו מחירי הדיור בישראל ב-84% ומחירי המשרדים ב-38% . שיעור המתגוררים בשכירות עלה מ- 8%.
חשוב לזכור כי 70% אחוז מהדירות למגורים או להשקעה בישראל הן בבעלות הציבור. זהו שיעור גבוה יחסית למדינות אחרות. אין ספק שגידול הפעילות בשוק התיווך והגידול במספר המתווכים קשור במידה רבה בתהליכים בשוק הנדל”ן. ככל שעולה היקף הפעילות בשוק הנדל”ן ומחירי הנדל”ן ממשיכים בנסיקה כלפי מעלה, כך, קרוב לוודאי, גדלה ומתרחבת הפעילות בשוק התיווך כשמתרחשים תהליכים הפוכים, הפעילות בשוק הנדל”ן מאטה והמחירים יורדים ובשל כך מספר המתווכים קטן והלחץ להורדת שיעור דמי התיווך גובר.
קשר דומה בין היקף הפעילות בשוק הנדל”ן לשיעור המתווכים נמצא גם במדינות אחרות כגון דרום אפריקה וארצות הברית.
להערכתנו, כל עוד מגמות העלייה בקצב גידול האוכלוסייה ובביקוש לדירות תמשכנה ומחירי הנדל”ן יאמירו, שוק התיווך לא יצטמצם וקרוב לוודאי שאף ילך ויגדל. אולם התמתנות המחירים וירידה בביקוש עשויים לצמצם את היקף המתווכים. במקרים אלה הראשונים לעזוב את ענף התיווך הם, בדרך כלל, מתווכים צעירים שהצטרפו לשוק הגואה בשנים האחרונות. שינוי לרעה במצב המשק וקושי הולך וגדל ביכולת הציבור לרכוש או לשכור דירות, והאטה ככלל בשוק הנדל”ן קרוב לוודאי שיובילו לירידה במספר המתווכים ויתכן שאף בדמי התיווך. כאשר מחירי הדיור למכירה והשכרה נוסקים כלפי מעלה או כששוק הדיור מצטנן באופן משמעותי כחלק מהאטה במשק ומיתון עשוי להתערב גורם משפיע נוסף. המחוקק עשוי להגביר התערבותו במטרה לרסן את שעור דמי התיווך ואילו הרגולטור עשוי אף הוא לפעול במטרה ליישם מגבלות נוספות על תשלום דמי התיווך כדי להקל על ציבור הצרכנים. מידת ההתערבות תהיה תלויה בגורם חשוב נוסף: כוחם הארגוני והפוליטי של המתווכים. היקף החקיקה והרגולציה גדל במקרים רבים בשל היעדר ארגון מתווכים חזק בעל כוח ארגוני, פוליטי ולובי משמעותי כפי המצב בישראל כיום.
הכותב הוא ברק בר לב, הבעלים והמייסד.
