סיבוכים אפשריים בעסקת נדל”ן בצפון תל אביב
המומחיות שלנו כמתווכים-משפטנים מאפשרת לנו לזהות כל גורם שיכשיל את העסקה, להציע פתרונות יצירתיים וחכמים ולחסוך לך עד מאות אלפי שקלים בתשלומי מיסים והיטלים.
במשך 12 שנות פעילותנו ב”בר-לב נדל”ן”, השתמשנו בעיני הרנטגן למודות הנדל”ן שלנו כדי לעזור ללקוחותינו לזהות מבעוד מועד משוכות רבות לאורך עסקאות הנדל”ן. בין היתר, סייענו ללקוחותינו לחסוך ממון רב על מיסים והיטלים, בדרך לסגירת מאות עסקאות נדל”ן בצפון תל אביב.
אספנו עבורכם מן הניסיון סיבוכים אחדים שעלולים לצוץ בדרך לרכישת או מכירת דירה בצפון תל אביב:
מוקשים ידועים מראש
הרבה מוקשים אפשריים, שיכולים לחבל בכל עסקת נדל”ן, יכולים להיות ידועים לפני שיוצאים לדרך, אם מבצעים את כל הבדיקות המקדימות האפשריות (כפי שאנחנו עושים על חשבוננו וביוזמתנו עבור כל לקוחותינו).
ביצוע הבדיקות המקדימות מאפשר לוודא, לפני ביצוע התהליך, שהדירה אכן יכולה להימכר ושהקונה אכן יכול לרכוש אותה.
בבדיקות מקדימות נגלה:
- שאין עיקולים ומשכונות
- שאין חריגות בנייה ותקינה
- שאין ליקויי בנייה
- שהנכס מורשה
- מה השווי הריאלי של הדירה
- מהן זכויות הבנייה
- מהם ההיטלים והמסים שנדרשים או עלולים להידרש
לגבי הקונה, נוודא בבדיקותינו המקדימות יכולת כלכלית מוכחת, שכן הדירות בצפון תל אביב יקרות, ודורשות הון עצמי גבוה. במקרה הצורך, נעזור ללקוחותינו בבחירת מסלול משכנתא שמתאים להם.
מיסים והיטלים: מס השבחה
לתל אביב יש מיסוי, תקנות העירוניות והיטלים ייחודיים. בראשם היטל השבחה, שעלול להגיע עד מאות אלפי שקלים – סכומים גבוהים כל כך שיכולים לחבל בעסקת נדל”ן, כשהם מתווספים לתשלומים והחיובים הרבים האחרים מצד רשויות המס שכרוכים בביצוע העסקה.
כך למשל, על נכסים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני 1.1.80 חלה תוכנית הרבעים (בצפון הישן מדובר בתוכניות רובע 3 ו-4 של העיר), אשר מקנה לבעלי הקרקע זכויות קנויות נוספות. בגין זכויות אלה מוטל עליהם היטל השבחה גבוה במיוחד בעת מכירת הנכס.
באקט המכר של נכס שנמצא בתחומי תוכנית הרבעים עלול בעל הנכס להיות מופתע מהסכום הגבוה של היטל ההשבחה, עד כדי ביטול העסקה. לכן, עסקת מכר בתחומי תכנית הרובעים של תל אביב במצב הנוכחי, בעקבות היטל ההשבחה הצפוי, טומנת בחובה סיכון כלכלי עצום עבור בעלי נכסים רבים.
אנחנו, כמשפטנים שחיים את הנדל”ן הצפון תל אביבי, ובמיוחד את ההתחדשות העירונית, בקיאים בתוכניות ותכנון הבנייה, ומבינים לעומק את חוק המקרקעין, מיסוי המקרקעין, החוקים העירוניים והתקנות על כל סעיפיהן – יודעים כיצד לפעול על מנת להקטין את המס למינימום, ואף לבטלו לחלוטין.
אחד מלקוחותינו, תושב העיר המתגורר ברחוב מרים החשמונאית (ברובע 4, בתחומי תוכנית הרובעים), חויב בתשלום היטל השבחה על סך 357,000 ₪ בבואו לבצע עסקת מכר של הדירה, עבור השבחת דירתו, ששטחה 70 מ”ר.
בהמלצת המתווך והמשפטן ברק בר לב, מנהל “בר לב נדל”ן”, בעל הנכס הגיש השגה על חיוב ההשבחה באמצעות שמאות שמאי המקרקעין שלו, אשר נקבעה על סך של אפס שקלים. במקרה זה פנו הצדדים להליך של שמאי מכריע, שקבע כי סכום היטל ההשבחה יהיה 20,000 שקלים. כלומר, השמאי המכריע הפחית בעשרות אחוזים את ההשבחה שדרשה עיריית תל אביב בהערכתה הראשונית.
הערכת כמות השיפוצים הדרושה לדירה היא לרוב שגויה
בעיית אינסטלציה תמימה לכאורה – יכולה להתגלות, בסופו של דבר, כמסובכת ו/או יקרה לתיקון ו/או תלויה ברצונם הטוב של כל דיירי הבניין. לפעמים הקונים נאלצים לשלם גם שכר דירה וגם החזרי משכנתא לפני מעבר הדירה, ואם הם לא מקצים משאבים כספיים ריאליים לשיפוץ מבעוד מועד, עלול להיווצר אצלם מחסור בהון עצמי לרכישת דירה. וכל זה בגלל צינור מחורר, לדוגמה.
אנחנו נכין לכם תכנית נדל”ן פיננסית מדויקת הלוקחת בחשבון את כל ההוצאות הצפויות לתמיכה בכל המצבים האופייניים לשוק הנדל”ן התל אביבי. תוכנית פעולה אחראית וברורה זו תנחה אתכם כיצד לפעול בכל מצב, בראש רגוע וחסר דאגות.
נוסף על כך, ניתן לכם כלים והנחיות לבדיקה יסודית של הדירה כדי למנוע עלויות כספיות נוספות.
סיבוכים כתוצאה מבחירה במתווך לא מקצועי
סיבוכים רבים לאורך עסקת נדל”ן עלולים להיווצר כתוצאה מבחירה במתווך לא מקצועי. איך תדעו שהמתווך לא מקצועי?
- כאשר יוצעו לכם פרטים שגויים של נכסים שמוכרים לכם בתל אביב
- כאשר הדירה שמוצעת לכם אינה רלוונטית
- כאשר גודל הנכס לא מתאים לנתונים שהמתווך מציג
- כאשר המתווך לא יודע מיהם הבעלים
- כאשר למתווך אין את הנתונים המצויים בפנקס המקרקעין (מידות הדירה בטאבו ו/או בצו הארנונה וכו’ וכו’ וכו’).
- מתווכים רבים יבקרו בנכס שלכם וישתמשו בו כמקרה בוחן מובהק לעסקה לא מוצלחת, כדי להדגיש עסקאות אחרות שהיו צד בהם (אסטרטגיה ידועה עבור מתווכים). הישמרו מפניהם.
סימנים מטרימים אלו עשויים להצביע על חוסר מקצועיות של המתווכים, ואם אתם רוצים להימנע מסיבוכים בעסקת נדל”ן, כדאי שתוותרו על העבודה עמם.
טעויות כתוצאה מרכישת דירה ללא יועץ מקצועי
בתקופה זאת, שבה המחירים ממשיכים לעלות בלי הפסקה, במיוחד בתל אביב, רבים טועים, בבואם לרכוש דירה בתל אביב, ובוחרים לעשות זאת לבד, ללא בדיקה וללא עזרה של יועץ. הם בוחרים לפעול לבד כי הם חוששים שהפנייה לאיש מקצוע תרחיק מהם את הדירה ותעלה את המחיר, למרות שהעסקה כרוכה עבורם בהרבה ויתורים.
המוכרים, מצדם, מעלים את המחירים בלי שום פרופורציות, כי הם מרגישים את האווירה של עליית המחירים, והם מנסים את מזלם, בתקווה שאנשים לחוצים יבואו ויקנו את דירותיהם במחירים לא סבירים.
ברק בר לב, המייסד והבעלים של בר-לב נדל”ן, משפטן ומתווך, מספר את סיפוריהם של לקוחותיו שפעלו לפי האינסטינקט הזה לפני כחמש שנים. לאחר שהמחירים המשיכו לעלות, הם קנו דירה להשקעה, ללא יועץ לרכישת דירה וללא בדיקות, כיוון שכל מה שרצו היה לקבל את הבעלות של דירה, ולא להחמיץ אף אחת מעליות המחירים הצפויות. הם רכשו דירה שבנויה באופן לא איכותי, בשכונה גרועה, בשולי העיר, ליד כביש ראשי.
כתוצאה מכך, מחירה לא עלה כלל.
בעוד שנכסים בשכונות אחרות באותה עיר עלו משמעותית בתקופה זו, הערך של הדירה שלהם נותר בעינו. נוסף על כך, עקב איכות הבנייה הירודה, הם נתקלו אפילו בקשיים בהשכרת הדירה.
כאשר אותם לקוחות הגיעו לברק, הם היו שרויים בתחושת החמצה עזה. הם רצו לפצות על ההפסדים הצורבים עם השקעות נדל”ן קיצוניות ומסוכנות יותר, שיוכלו לחפות על ההפסדים ולהניב עבורם רווחים אדירים. הם היו מוכנים לעשות הכול כדי להפוך את מצבם.
עם התחושה הזו, הם היו עלולים לבחור לעשות את המהלך השגוי הבא, שיכאיב להם כלכלית ונפשית אף יותר.
העצה של ברק בר לב אליכם היא לקנות דירה להשקעה או למגורים בצפון תל אביב, גם בשוק דיור עולה, אבל להיות זהירים, ללכת על בטוח, ולא להיסחף גם אם הפסדתם בעבר, גם באווירה כלכלית מבלבלת כזאת של עלייה מתמדת במחירי הדיור.
לא צריך להסתבך. אנחנו כאן, בשבילכם.
כולנו מתווכים-משפטנים, בעלי ידע והשכלה רב תחומיים (במשפטים, במיסוי, בשמאות, בביטוח ועוד), ומבינים לעומק בהתחדשות עירונית. אנחנו יודעים לקרוא בכל דירה, בית, בניין ורובע בצפון תל אביב את הסיפור, החוק והתקנה שמסתתרים מאחוריה, ולפתור כל סוגיה עבור לקוחותינו בחוכמה וביצירתיות, למיצוי כל זכויותיהם.
בעקבות כך, אנחנו:
- חוסכים ללקוחותינו הון בתשלומי מיסים והיטלים.
- מציגים ללקוחותינו את כל המידע המקיף שאנו אוספים על הדירה בראשית התהליך
- מזהים בקלות משוכות שעלולות לצוץ לאורך העסקה
אנחנו שם, תמיד, בשבילכם
צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
בר-לב נדל”ן: 077-449-0338
