יש לנו הצעה שקשה לסרב לה. 

אם יש לך דירה למכירה בבבלי וברצונך לממש את הנכס, אבל מבלי להשקיע בכך שקל אחד או רגע מזמנך, הגעת לכתובת הנכונה. אנחנו מתחייבים לבצע את תהליך המכירה בפחות מ-60 יום ולהשיג לך יותר ממחיר השוק. ויש עוד:

• נחסוך לך עשרות אלפי שקלים ע”י ביטול או הקטנה עד למינימום של היטל השבחה.

• נארגן את כל הניירת הנדרשת לצורך הקטנת/ביטול ההיטל.
• נבצע את כל הדרוש כדי להכין את הנכס לפרזנטציה ונדאג להציג אותו בפני קונים רלוונטיים.

• ננהל בעבורך את המשא ומתן
• נכין לחתימה את חוזה המכירה ונסגור בעבורך את העסקה הכול כאמור תוך פחות משישים יום.

                   על החתום

                       ברק בר-לב

                           משפטן במקרקעין

                                  בר-לב סוכנות הנדל”ן

לא יכול להיות… משהו לא מסתדר לך, נכון ?

אני יודע, קשה להאמין שכל מה שהתחייבתי עד כה אמיתי (ויש עוד יתרונות שטרם מניתי…). אבל עם יד על הלב, לא רק שמעולם לא חשבת שאפשר למכור ככה נכס נדל”ני, אלא שמעולם לא ראית מתווך נדל”ן שמוכן להתחייב על האמור, שחור על גבי לבן בלי כוכביות ובלי אותיות קטנות. אולי היכרות זריזה תסייע לך להבין איך אני עושה את זה, ועד כמה זה כדאי, משתלם וריווחי מבחינתך להפקיד בידי את שיווק הדירה למכירה בבבלי.

נעים להכיר:

נתחיל בכך שאין לי שום עניין לנסות לפתות אותך עם סוכריות שיתגלו בהמשך כ”חמוצות”,

אלא להציג בפניך את שיטת העבודה הבלעדית והייחודית שלי ולתת לך להחליט לבד אם מתאים לך להתקשר אלי.  

שמי ברק בר-לב, ואני הבעלים והמנהל של משרד תיווך בצפון תל אביב, האיזור בו מתמקדת עיקר פעילותי. ההגדרה היא אמנם משרד תיווך בתל אביב, כי אין אחרת, אבל שום משרד תיווך לא יכול לפעול בדרך בה אני פועל והסיבה פשוטה: אני, וצוות הסוכנים שלצידי, כולנו משפטנים בתחום המקרקעין שמתמחים בגיבוש עסקאות נדל”ן, מיזמי התחדשות עירונית ומכירת דירות בצפון תל אביב ובהן כמובן כלולות גם דירות למכירה בבבלי. כאן מצוי ההבדל הגדול שמייצר בעבורך את כל היתרונות שמניתי. מיד ארחיב על כל אחד מהם אלא אם כן ברצונך להתקשר אלי ולשמוע על כך ישירות ממני

עוד פרטים הנוגעים לשכונת בבלי ודירות למכירה

הנה הטלפון הישיר שלי. ברק בר לב:

058-414-4444

וליתרונות בהרחבה:

איך אנחנו מייצרים לך חיסכון של

עשרות אלפי שקלים ואפילו יותר:

הסוד טמון בעצם היותנו אנשי נדל”ן המומחים בדיני מקרקעין שכל פעילותם וניסיונם ממוקדים בתל אביב בכלל ובשכונות הצפוניות בפרט. אנחנו מכירים לעומק ולפרטי פרטים כל תוכנית בניה, כל מגמה, כל תב”ע או מיזם התחדשות, כל תקנה של הרשות העירונית וכל חוק מקרקעין שקיים. הידע האקדמי הרב-תחומי הרחב והניסיון הרב מאפשרים לנו להביא על ידי תכנון מס חכם להקטנת היטל ההשבחה שמושת על המוכר בעת מכירת דירה בבבלי ואף לביטולו המלא. וכאן יש לשים דגש מיוחד על דירות למכירה בבלי תל אביב, שכונה שכלולה בתוכנית הרבעים ואשר כתוצאה ממנה חל על המוכר היטל השבחה רובע 4.

זה דורש הסבר קצר ופשוט. תוכנית הרבעים מקנה לבעלי דירות שנבנו לפני שנת 1980 זכויות קנויות נוספות שמעלות את ערך הנכס בהרבה כסף. לכן, בעת מכירת דירות אלה דורשת הרשות היטל השבחה כי היא רוצה נתח מהעוגה שנתנה לך. אבל…

כנראה שאם לא היינו מספרים לך על תוכנית הרבעים היית מוכר את דירתך בהרבה פחות כסף, ואם היית יודע ומתווך שאינו משפטן שהתמחותו מקרקעין היה מטפל במכירה כנראה שהיית נדרש לשלם את ההיטל האמור, כלומר עשרות אלפי שקלים. כבר היה שווה לקרוא את התוכן, נכון?  ולגבי השאלה שלך: איך אפשר להתחייב למכירת נכס תוך 60 יום?

יש לנו רשימת קונים שמוכנים לשלם לך יותר

ולסגור את העסקה מהר. כן… כן… זה אמיתי לגמרי

שכונת בבלי דירות למכירה – מאז ומעולם נדל”ן בשכונות הצפוניות של תל אביב היה יקר ובמיוחד כעת, בשכונת בבלי, מחיר הנדל”ן האמיר ‘אש’. ברור שהקונים של דירות אלה הם אנשים בעלי יכולת כספית ואמצעים. השאלה רק איפה מוצאים אותם? כאן אנחנו נכנסים לתמונה: במהלך עשר שנות הפעילות שלנו שעיקרה הוא צפון תל אביב, ביצענו מאות עסקאות בעבור מוכרים וקונים בעלי היכולת הכספית הנדרשת. אלה, התנסו ונוכחו לדעת שאנחנו עומדים מאחורי כל מה שאנחנו מתחייבים להשיג ולבצע: תוך 60 יום מכירה… יותר ממחיר שוק… ביטול היטלי השבחה… ועוד.

כאמור מדובר באנשים שיכולים להרשות לעצמם והם מעוניינים להמשיך ולהשקיע את כספם בקניית עוד נדל”ן מניב או לעניין את חבריהם שבאים מאותה סביבה פיננסית/עיסקית לעשות כמותם. כך נוצרה רשימת המתנה של קהל הפרימיום לנכסים שאני משווק כמו דירות למכירה בבבלי.

אגב, למרות שאנחנו מחזיקים ברשימת “לקוחות זהב”, עדיין, במקביל, אנחנו משקיעים עשרות אלפי שקלים בפרסום ושיווק חכם שנשען על פילוח עוד קהלי מטרה בעלי יכולת ועניין לרכוש נדל”ן.

ההבטחות וההתחייבויות מתחילות להישמע לך

בעלות היתכנות? שנעבור לטלפון של משרדנו?:

077-449-0338

והיו עוד יתרונות שהתחייבתי לספק: 

לוקח שנים לבנות שם ומוניטין

ופסיעה אחת לא נכונה כדי להרוס אותם.

משמעות הדברים היא שאין לי דבר חשוב יותר מאשר הלקוחות שלי. כאן אין מקום לאיפה ואיפה. גם הקונים וגם המוכרים סומכים עלי, מניחים בידי נכס ששוויו מיליונים מתוך ידיעה ברורה שאני דואג לאינטרסים שלהם בכל מאת האחוזים.  אין עצימת עיניים, אין סודות ואין עיגול פינות. הכול כאן חייב להיות גלוי, שקוף, כנה, אמיתי, אמין ומהימן. לכן…

לעולם לא ניקח על עצמנו לשווק נכס שסובל מחריגות בניה או ליקויים. הנכסים שיוצאים לשיווק עוברים בדיקות מחמירות וסינונים קפדניים שכוללים:

בדיקת איכות בנייה, הוצאת ובירור תוכניות בנייה עתידיות, מיפוי ההיטלים והמיסים לצורך גיבוש תכנון המס שיביא להקטנה או אף ביטול מלא, סריקת הסביבה בה מצוי הנכס לצורך פריסת התמונה המלאה בפני הקונה בהיבטים סוציואקונומיים ודמוגרפיים וזה כולל גם מפת ספקי שירותים (סופר מרקט, מרכזים מסחריים, תנועה, יציאה לנתיבי תנועה ראשיים…).

כשקונה פוטינציאלי מקבל את תיק הנכס הוא יודע בדיוק לקראת מה הוא הולך, מה צפוי לו ומה הוא קונה. אין אצלי חתולים בשק.

לכן גם אלמנט המשא ומתן אינו יורד לרמות של מתווכי הנדל”ן שרצים מצד לצד כמה וכמה פעמים ומבקשים מהמוכר לרדת קצת ומשדלים את הקונה לעלות קצת העיקר לסגור עסקה. לא. כאן זה לא העיקר לסגור עסקה. כאן העיקר זה להביא שני צדדים למקום בו שניהם מרגישים ויודעים שעשו דיל מעולה למיטב שביעות רצונם.

ואת הסוכריה שמרתי לסוף: הפעם היחידה שהמוכר

פוגש את הקונה היא בעת החתימה על חוזה המכר?

כשנכס מופקד בידיים שלנו למכירה, במקרה שלנו זו דירה למכירה בבבלי, הדברים מתנהלים אחרת לגמרי מהמקובל בכל סוכנות תיווך מקצועית וגדולה ככל אשר תהיה.

• אנחנו מכינים את הנכס לתצוגה אטרקטיבית ומבצעים את הצגתו לקונים
• אנחנו מבררים עם כל צד בנפרד – הקונה והמוכר – את המפה הפיננסית שלו, ומגבשים תיכנון מס שיביא תשלום היטלים למינימום ואף לביטולם
• אנחנו מארגנים את כל הניירת, הטפסים והאישורים הנדרשים לביצוע עסקת נדל”ן,
• אנחנו כמומחי מקרקעין עוברים עמכם על חוזה המכר יחד עם עורכי דין מטעמנו ואז…

אז מגיע הרגע האחד והיחיד בו הקונה פוגש את המוכר כדי לחתום על החוזה, לקבל את הסכום עליו סוכם ולהיפרד בברכת היהלומנים כשהם סוגרים עסקה –  “מזל וברכה” לכולנו. 

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בשיכון בבלי? היכנסו למאגר שלנו ממש 👈 כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. הטעויות הנפוצות שעושים בעלי דירה למכירה בבלי בתהליך המכירה
   
2. איך מכרנו מרחוק דירה למכירה בבבלי לתושב חוץ?
   
3. דירות למכירה בבלי
   
4. יש לך דירה למכירה בבבלי?

שווה לך להתקשר אלי ברק בר-לב  

משפטן ומומחה דיני מקרקעין

058-414-4444,  077-449-0338

הפוסט יש לך דירה למכירה בבבלי? | דברו איתנו הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

רוכשי דירה חדשה מקבלן מצפים בסיום בניית ביתם לקבל בתמורה לכסף הרב שהשקיעו את בית חלומותיהם אולם לעיתים רבות הם מקבלים בית עם ליקויי בניה רבים ואז הם נדרשים להתנהל מול הקבלן בעניין ליקויי הבניה.

ליקויי בנייה הם חוסר תיאום בין תכנון המבנה לבין הביצוע בפועל אלה כוללים ליקויים בעיקר בעבודה עצמה או ומערכות הבניין.

על הקבלן מוטלת האחריות מתוקף חוק לבצע את העבודה ולבנות מבנה בתיאום מוקפד עם מפרטי הבניה על מנת לבחון את דירתכם לפני קבלת מפתח לדירה ביכולתכם להשתמש בשירותיו של מהנדס בנייה מומחה ולבצע בדק בית דוח הליקויים אשר תפיקו מבדק הבית ישמש יאותכם אל מול הקבלן כאשר יש צורך לתקן או במקרה של תביעה.

בהקשר של ליקויי בניה חשוב להכיר, כי תקופת הבדק והאחריות בנושא ליקויי בנייה קבועה במסגרת חוק המכר דירות.

במהלך תקופה זו חלה על הקבלן חובה לתקן את הליקויים שנתגלו בנכס. תביעות ליקויי בנייה מכוח חוק המכר דירות הן דבר נפוץ, וחשוב לדעת כי מעל 90% מתביעות ליקויי הבנייה בישראל מתקבלות.

על כן אל תהססו כאשר בדירתכם יש ליקוי בנייה, עליכם לפעול במהירות למול הקבלן או לשכור את שירותיהם של אנשי מקצוע המתמחים בתחום

הפוסט רכשתם דירה חדשה מקבלן? מה לגבי ליקויי בניה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

כידוע לכם אחת מדרישות הבנק למשכנתאות ברכישת דירה בצפון תל אביב, היא הזמנת שמאי לשם ביצוע הערכת שווי הנכס.

ערך הנכס נקבע כשווי הנמוך מבין הערכת השמאי לבין הסכום הנקוב בחוזה. כלומר הבנק קובע את סכום המשכנתא שרוכש יקבל כנגזרת של הנמוך מבניהם.

למשל: רוכש רכש בשנת 2022 דירה למכירה בצפון הישן ב- 3,500,000 מיליון שקלים, והשמאי העריך את הנכס ב- 3,600,000 שקלים (100K יותר!), במקרה זה הבנק יקבע כי שווי הנכס הוא 3,500,000 שקל, הערך הנמוך, וממנו יגזור את סכום המשכנתא שהרוכש יהא זקוק לו.

במקרה הנ”ל אנו לא רואים בעייתיות, כיוון שלפי החוזה הרוכש ממילא מחויב לשלם שלושה וחצי מיליון שקלים בעבור הדירה. אבל מה קורה כאשר השמאי מעריך את שווי הנכס נמוך משמעותית מהמחיר הנקוב בחוזה?

במקרה זה הבנק יתייחס לערך הנמוך יותר ובהתאם לכך יקבע סכום המשכנתא, וכתוצאה מכך יחסר לרוכש כסף להשלמת כל העסקה כיוון שהחישוב הראשוני של הרוכש התבסס על ההון העצמי ועל שווי הנכס המוצע וכעת המזומנים שבידיו פשוט לא מספיקים לקניית הדירה.

ונסביר:

קונה רכש נכס בצפון תל אביב בשווי של שלושה מיליון וחמש מאות אלף שקלים, והשמאי העריך את הנכס הנרכש ב- 3,400,000 שקלים (כלומר 100K פחות), הרי שבמקרה זה הרוכש יקבל מהבנק הלוואה למשכנתא לפי הערכת השווי הנמוכה, ולכן יהא עליו להשיג עוד מזומנים להשלמת העסקה. מצב זה עלול להיות מאוד בעייתי בעיקר כאשר רוכש זקוק לאחוזי המימון המקסימליים.

כאן המקום לציין מצב נוסף וקיצוני יותר והוא: רוכש זקוק ל 75% מימון מדירה בשווי של שלושה וחצי מיליון שקלים והשמאי העריך בסופו של יום את הדירה הנרכשת רק ב 3,000,000 שקלים, ומכאן הבנק יאפשר לרוכש לנטול הלוואה למשכנתא על סך 2,250,000 שקלים, במקום 2,625,000 שקלים.

ובכן, הפתרון האולטימטיבי למניעת מצבים כאלו הוא הזמנת שמאי להערכת הנכס טרם חתימה על חוזה רכישה, והיא נקראת שמאות מוקדמת.

כלומר לפני שחתמתם על הסכם מכר ואתם סגורים על נכס ספציפית, אבל לא רוצים להיקלע למצב או לספק שתצטרכו להשלים הון עצמי נוסף, פשוט הזמינו שמאי לפני שאתם חותמים על חוזה.

אמנם שמאות זו יקרה בהרבה יותר משמאות רגילה, אבל תסיר כל אבק של ספק לגבי שווי הדירה וכך תדעו האם ניתן לחתום על חוזה ו/או לא.

אם יש לכם שאלות בנוגע לשמאות מוקדמת אתם מוזמנים לפנות אלינו, ונשתדל לענות לכל אחד ואחת מכם.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים: 

בר-לב נדלן: משרד מצטיין לתיווך דירות בצפון תל אביב 

הפוסט מתי כדאי לבצע שמאות מוקדמת לדירה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

מס הרכישה, הוא מס המוטל על רוכש דירה, מיסי שבח והיטלי השבחה, מוטלים על מוכר הנכס על ידי רשות המיסים ובמקרים של היטלי השבחה, מוטלים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

נתחיל

מס הרכישה, הינו מס אשר מוטל על קונה שרוכש נכס למגורים, קרקע, ושטחי מסחר.

מס זה מוטל בשיעור של אחוז מסוים מערך הדירה ובהתאם למדרגות שקבועות בחוק מיסוי מקרקעין.

המקרה שבו שיעורו של מס הרכישה מטפס כלפי מעלה, הוא מקרה שבו שוויו של נכס גבוה.

קונה שדירתו הנרכשת היא דירת מגוריו היחידה, יוכל לזכות וליישם בפועל את מדרגות מס הרכישה וגם לקבל פטור ברכישת נכס שתקרתו לא תעלה על סכום של 1,805,545 שקל.

במילים כאלה ואחרות המדרגה הראשונה שתזכה את הקונה במס רכישה בשיעור 0, הוא מקרה שבו שווי הדירה לא יעלה על תקרת סכום של 1,805,545 שקל.

במקרה אחר, ואם שווי נכס יעלה על תקרת מדרגת המס הראשונה, כלומר יהא גבוה יותר מ- 1,805,545, בגין כך ישלם הקונה מס רכישה כשהוא מדורג: כלומר רק על ההפרש שבין 1,805,545 שקל ל 2,141,605 שקל, בסכום ששיעורו שלושה וחצי אחוזים.

ובין 2,141,605 ועד ל- 5,525,070 שקל, ישולם שיעור של 5%, ועל החלק שבין 5,525,070 שקל ועד ל- 18,416,900 שקל, ישולם מס רכישה בשיעור של 8%.

תוצאה זו למעשה קובעת שבהתאם לשיעורי מס הרכישה המקובלים והנהוגים כיום במדינת ישראל, בשל רכישת נכס ממוצע בעלות של שני מיליון שקלים, ישלם הרוכש שיעורי מיסים נמוכים יחסית. כאן המקום להגיש כי על הקונה להביא בחשבון הוצאות אלה במסגרת שלל ההוצאות ועלויות רכישת הנכס.

חובת הדיווח על הרכישה:

בתוך שלושים ימים מיום החתימה על הסכם המכר, יהא על הרוכש באמצעות עורך דינו להגיש את הדיווח למיסוי מקרקעין בדבר רכישת הנכס.

גם כאן למותר לציין כי יהא על הרוכש לוודא כי עו”ד מטעמו מבצע זאת ביעילות עבורו.

תשלום עבור מס רכישה יכול להתבצע באמצעות הרוכש בתוך שישים יום, ומיום החתימה על חוזה הרכישה, ועל ידי פנקס שוברים מיוחד שינפיק עבור הקונה עו”ד מטעמו, זה שדיווח גם על עסקת המכר בשמו.

פיגור בתשלום עלול למנוע מהרוכש לרשום את דירתו על שמו ובנוסף לגרור גם חיובים ותוספות של ריביות ועיקולים.

אפשר להשהות את המועד לתשלום מס הרכישה על ידי כך שטרם שולמה מחצית התמורה למוכר ו/או שבטרם הועברה חזקה בדירה ו/או לפני שהועבר לקונה ייפוי כוח תקין לרישום זכויות בנכס על  שמו של הרוכש.

מצב שבו רוכש מבקש לדחות את מועד התשלום למס הרכישה, נוסף לקרן מס הרכישה, יצטרך לשלם הרוכש ריבית והפרשי הצמדה (בשנה) בשיעור של ארבעה אחוזים.

יש לשים לב כי דחיית תשלום מס הרכישה תעלה לרוכש לא מעט כסף.

ככל שמדובר במשפר דיור

קונה שרכש דירה חדשה וטרם הספיק למכור את דירת מגוריו הקיימת, ובכן קונה זה יוכל ליהנות משיעורי מדרגות מס רכישה של דירת מגורים יחידה, כמובן שבכפוף לכך שהתחייב לכך (המוכר) למכור את דירתו  הקיימת בתוך שנה וחצי, וזאת מיום שרכש את דירתו החדשה.

ככל שלא מכר בתקופה שהתחייב לה? יחול על הקונה שיעור מס לפי דירה שנייה (8%), שיכול להגיע בנכס ממוצע לכמה עשרות אלפים ואפילו יותר (מדובר בפער משמעותי ביותר, ולפיכך חלה על הקונה אחריות והיא לעמוד בציר הזמן.

מקרה שבו אדם רכש נכס על הנייר מיזם, רשויות המס יאפשרו לקונה להעמיד ולמכור את דירת מגוריו הקיימת בתוך שנה בלבד, שמניינם ייספר מיום קבלת הדירה החדשה. 

הזמנים הקצובים בחוק יאפשרו לרוכש להתגורר בתקופת הביניים בדירה הקיימת וזאת שמבלי שיצטרך לוותר ולאבד את זכותו ליהנות משיעורי מדרגות המס לדירה יחידה.

ישנו וקיים פער משמעותי, במס רכישה לנכס יחיד למול שיעורי המס החלים על רכישת דירה שנייה.

נסביר: לעיתים עלולות לצוף בעיות שונות.:

כך למשל: שפר מזלו של אדם שקיבל בירושה מחצית מדירת מגורים (דירות ירושה).

במקרה זה, הנכס שקיבל האדם אינו פוגע בזכותו ליהנות משיעורי מס מופחתים בהתאם למדרגות מס הרכישה לפי דירת מגורים יחידה.

מקרה דומה:

דירה שהתקבלה במתנה ו/או במקרה של רכישת חלק בדירת שאינו עולה על שליש בדירה. 

דהיינו, בעלות חלקית בדירה ובתנאי כי לא עולה על שליש, לא תפגע בזכותו של רוכש ליהנות ממדרגות מס מופחתות.

מקרה נוסף:

חלקו של אדם בדירת ירושה ו/או בדירה שהתקבלה במתנה עולה על 50% בנכס ו/או מעל 1/3 בדירה, כאן יהא עליו לשקול אם שווה לו יהא למכור את חלקו לפני קניית הנכס החדש, זאת וכדי שלא יאבד את זכאותו ליהנות ממדרגות המס לפי דירה ראשונה. מדובר בהבדל רציני ביותר.

הזכאות:

זכאות למדרגות מס רכישה לפי דירה ראשונה מוקנות לתושבי ישראל ו/או לאדם שהפך להיות תושב ישראל בתוך שנתיים ממועד רכישת הדירה לרבות תושב/ים ותיק/ים חוזר/ים.

עיקרון התא המשפחתי

אדם הקונה דירה וזוגתו מתגוררת עמו יחד עם ילדיו בני השמונה עשרה שנים: במקרה זה, כל אלה ייחשבו לעניין קביעת מדרגות מס הרכישה וכקונה אחד! במסגרת התא המשפחתי.

ישנם מקרה ומקרים שבה רשות המיסים יכולה להכיר בהפרדת רכוש שבין הזוג ובמסגרת תנאים מסוימים. במצב שכזה, שווה להתייעץ עם עו”ד למקרקעין אשר בקיא בנושאי מיסוי מקרקעין.

תקנות מס רכישה קובעות פטורים והפחתות במס רכישה לקבוצות מסוימות של אנשים, כגון אנשים עם מוגבלות, עולים חדשים ונפגעי פעולות איבה. 

לדוגמה: נכה, עולה חדש, נפגע פעולת איבה.

נכה הקונה נכס יחיד יהא זכאי למדרגות מס רכישה בשיעור של אפס אחוזים ועד לתקרת סכום של 2,500,000  שקל. מעבר לסכום זה יהא  זכאי הנכה לשיעור מס מופחת.

מס שבח

מס שבח מוטל על מוכר דירה במקרה שהרוויח ממכירת דירתו.

כלומר, אם מחיר המכירה גבוה ממחיר הקנייה, אזי המוכר הרוויח ויהא עליו לשלם תשלום בשיעור של 25% על הרווח שצמח לו.

אמנם מס השבח חל על מוכר הנכס, אך כדי שהנכס יירשם בסיום העסקה על שם הרוכש, יש לוודא כי התשלום עבור מס השבח ישולם במלואו על ידי מוכר הנכס.

לא ניתן לרשום את מלוא הזכויות בנכס מבלי שישולם מלוא התשלום למיסוי מקרקעין בגין מס שבח, רק לאחר מכן יהא ניתן לרשום הנכס הנרכש – בטאבו.

כמובן שישנם מקרים בהם מוכר נכס לא יידרש לשלם תשלום בגין מס השבח.

לדוגמה: מצב שבו מוכר נכס לא הצליח להרוויח ממכירת דירת מגוריו ו/או במקרה שבו מוכר נכס פטור כברירת מחדל ממיסוי וזאת בעקבות הכללים העולים והחלים בהוראות הפטור, והקבועים בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. 

הבעייתיות שעלולה להיווצר, היא שלא בכל מצב יהא ברור למוכר הנכס ובעת ביצוע עסקת המכר, האם חלה חבות במס שבח, ומהי כמובן גובה החבות.

אפשר יהא להבטיח את הקונה בדבר תשלום מס השבח על ידי מוכר, אם בכלל תהא אחריות כזו, ובכן עו”ד מצד הקונה יהא צריך לשמור בנאמנות ולהפקיד תשלומים שנועדו לרכישת הדירה בנאמנות עד קבלת אישורי המיסים, דהיינו אישור להיעדר חוב בגין תשלום מס שבח.

במקרה שבו קיימים חובות למיסוי מקרקעין, יכול הרוכש לשלם מתוך פנקס השוברים למקדמה למיסוי מקרקעין, כדי לקבל אישור לצורך העברת זכויותיו בדירה.

תשלום עבור שוברי מקדמה, נע בשיעורים שבין שבעה וחצי אחוזים ל- חמישה עשר אחוזים, מסך התמורה בגין הדירה.

מטרת התשלומים היא להבטיח את קבלתן של שלל האסמכתאות והאישורים לצורך רישום הנכס הנרכש בלשכת רישום מקרקעין, וללא זיקה לגובה החוב במס שעל מוכר הדירה לשלם.

כאן המקום לציין כי פעולה שכזו, ביצוע תשלום באמצעות שבורי מקדמה, חייבת להיעשות בתיאום עם מוכר הנכס היות שבמקרה שמוכר הנכס יגיש הבקשה לפטור ממס שבח, לקונה לא תעמוד הזכות לשלם על דעת עצמו את שוברי המקדמה וכן יהא עליו להמתין עד שהליכי השומה מצד המוכר יסתיימו.

היטלי השבחה.

היטלי השבחה הם מיסים שמוטלים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה במקרה שבו אושרה תכנית אשר מאפשרת את השבחת המקרקעין.

לדוגמה: תוכנית רובע 3 בצפון הישן בתל אביב אושרה במהלך שנת 2018, ומכוחה של תוכנית זו ניתן להוסיף שטחי בנייה לדירות החוסות בצילה .

מכאן אנו למדים שבעקבות אישור תוכנית רובע 3 בצפון תל אביב, שווים של נכסים בצפון תל אביב זינק בעקבות פעולה משביחה ותכנונית שנעשתה מצד הרשות המקומית, וזאת משום ששווים של מקרקעין נגזר לא רק מתוך הבנוי בפועל, אלא שגם מפוטנציאל התכנון שבו.

מקרים שבהם אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תכנית מפורטת ומשביחה, יחול מלוא החיוב בגין היטל השבחה על מוכר הנכס.

יש לציין כי ניתן לשלם את היטל השבחה בשני מצבים:

האחד: מיום שבו אושרה התוכנית.

השני: ביום שבו נמכרה הדירה (אחד מדרכי המימוש).

כעת, וכאשר מוכר דירה ביצע עסקת מכר והעביר זכויותיו לקונה, בשלב זה, הוא עשוי להידרש בתשלום היטל השבחה.

היטלי השבחה יכולים לטפס ולהגיע לסכומים עצומים מאוד, בהתאם לשומה שתוציא העירייה.

בדומה לשאר אישורי מיסוי מקרקעין, על מנת לסיים את העסקה ולהעביר את הזכויות בבית המשותף על שם הרוכש, יש להגיש אישור עירייה ללשכת רישום המקרקעין המעיד על אי חבות במס שבח.

למרות שחוב זה (אם יהא קיים), יחול על מוכר הנכס,  בסופו של יום יצטרך מוכר הנכס להוכיח שגם החבות שבהיטל השבחה שולמה במלואה לעירייה.

מכאן ועל מנת להבטיח את קבלתו של אישור זה, מקובל ונהוג להפקיד מזומנים בנאמנות על חשבון התמורה, עד לקבלת אישורה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – בגין אי חבות בהיטל השבחה.

הפקדת הכספים לחשבון נאמנות הינו תהליך שבו הרוכש מעביר סכום מוסכם, אולם הסכום כאמור, אינו עובר לידיו של מוכר הנכס אלא נותר במעין תחנת ביניים, אצל עו”ד, עד לקבלת האישור בדבר אי חבות בהיטל השבחה.

מוכר נכס יוכל לקבל את כספים המחוזקים בידיו הנאמנות של עו”ד, בתנאי שיבצע את המוטל עליו ויסלק את כל חובות הרובצים על הנכס והכל בהתאם להסכם המכר, ורק לאחר מכן באי הכוח יוכל להעביר לידיו את הכספים.

הוראה זו בדבר נאמנות, מסודרת ומוסדרת בהסכמי המכר.

**הכותב הוא המייסד והבעלים של משרד הנדל”ן בר-לב, ברק בר-לב

הפוסט מכרת נכס או רכשת דירה? גם מדינת ישראל והעירייה רוצות חלק בתמורה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

כמעט כ 3,100 עסקאות של דירות למכירה בתל אביב הושלמו בהצלחה, מאז תחילת 2022. המבוקשות ביותר מבין יחידות הדיור שנמכרו עד כה הן דירות 3 חדרים למכירה בתל אביב ו- דירות 4 חדרים למכירה בלב ת”א. כלומר שכונת לב העיר צפון היא כשלעצמה המבוקשת ביותר, כך לפחות עולה.

שווים של הדירות ברחבי הארץ עלה בחדות והשלים עלייה של שלוש עשרה אחוזים בשנה אחת! להלן הצצה מעניינת למחירי הדירות למכירה בתל אביב, בערים המרכזיות ולבסיס נתוני ה-ביקושים השונים בערים אלו. הניתוח נשען על נתוני עסקאות מאתר מדלן ומאתר יד 2.

הבדיקה שערכנו מעלה כי ביקושים לדירות למכירה בלב תל אביב מסתכם על מעל 318 אלף חיפושים מדי חודש. בסך הכול יצאו לפועל כ- 3,093 עסקאות מכר בתל אביב מאז תחילת 2022.

ובכן נשאלת השאלה כמה בדיוק יעלה לרכוש נכס בתל אביב, ומהו בסיס הנתונים והמשתנים המתייחסים להיצע והביקוש בתל אביב, כמו גם מהו שיעור הרווח שניתן להפיק מהתשואה השנתית ומשכירות חודשית. הנה לכם סקירה מעניינת על מצב יחידות הדיור בעיר העברית הראשונה – תל אביב.

נתחיל

בעיר תל אביב פועלים כיום כ-2,289 פרויקטים בשלבים שונים החל משלב התכנון המקדים ועד לשלב הביצוע והבנייה בפועל. נכון לחודש פברואר 2022, מספר התושבים בעיר הגדיל עצמו ועלה על 568,500 נפש אדם.

להלן ולפי סדר השכונות המבוקשות ביותר בתל אביב:

1. לב תל אביב
2. לב העיר צפון
3. צפון ישן – צפון
4. יד אליהו
5. הגוש הגדול
6. רמת אביב החדשה
7. רמת אביב
8. צפון ישן – דרום
9. אזור לב תל אביב

כאן המקום להדגיש כי אזור לב העיר צפון הוביל את החיפושים הייחודיים של אתר יד שתיים בשנה האחרונה, עם למעלה מ-179,000 חיפושים לקניית דירה בשכונה זו בלבד.

מהי הדירה המבוקשת ביותר בעיר?

מבדיקה שערכנו עולה כי דירות 3 חדרים למכירה בצפון תל אביב ו-דירות ארבעה חדרים למכירה בתל אביב, הן הדירות המבוקשות ביותר בעיר העברית הראשונה עם שיעור של 26% ו- 26.3% ממכלול ה-ביקושים בתל אביב בשנה האחרונה.

כמה נכסים יד 2 מוצעים כיום למכירה בתל אביב?

על פי סקירה שערכנו בהתאם לנתונים שעלו מאתרים יד 2 ומדלן, מספר הנכסים המוצעים בתל אביב נמצא במגמת ירידה. למשל באם בחודש מרץ בשנה שעברה עמד מספר הנכסים המוצע לשוק החופשי על 9,000 יחידות דיור לעומת בפברואר 22, שם הנתון למספר הנכסים המוצע לשוק החופשי עמד על כ- 8,000 יחידות דיור בלבד.

הביקוש לחיפושים הגבוה ביותר בתל אביב שנרשם מאז תחילת 2022 לדירות למכירה יד 2, נטע בעיקר לטובת דירות בנות 3 חדרים.

הנה לכם כל הנתונים המפולחים לפי כמות חדרים:

1. דירות 2 חדרים בתל אביב למכירה – 19% מהחיפושים
2. דירות 3 חדרים למכירה בצפון תל אביב – 24% מהחיפושים
3. דירות 4 חדרים למכירה בתל אביב      – 26% מהחיפושים
4. דירות 5 חדרים למכירה בתל אביב     – 18% מהחיפושים
5. דירות 6 חדרים למכירה בתל אביב – 14% מהחיפושים

באילו אזורים חיפשו רוכשים דירות 4 חדרים למכירה בתל אביב

מצ”ב הממוצע החודשי שמצביע על מספר החיפושים לדירות למכירה בתל אביב 4 חדרים בשנה האחרונה.

דירות למכירה בצפון תל אביב יד 2, כמה מתוכן מוצעות לשוק החופשי למכירה?

סקר הנתונים שערכנו למספר הדירות למכירה בצפון תל אביב יד 2 המוצע בעיר לשוק החופשי, מעלה  כי המגמה מצויה בדעיכה. לדוגמא: בחודש מרץ בשנה שעברה מספר הדירות למכירה בצפון תל אביב נעמד על כ 9,000 יחידות דיור לעומת חודש בפברואר 2022, שם מספר יחידות הדיור המוצע דעך ונעמד על כ- 7,790 יחידות דיור בלבד.

השכונות בתל אביב אשר הציגו מלאי דירות גדול ומרשים הן: 

1. לב ת”א

2. לב ת”א צפון

3. שכונת הצפון הישן – החלק הצפוני והדרומי.

4. הגוש הגדול ורמת אביב החדשה

5. הצפון החדש כיכר המדינה

6. רמת אביב ג

אזור מרכז העיר הלבנה הציג היצע מרשים של דירות למכירה בתל אביב יד 2, עם כ 2,800 יחידות דיור שהוצעו לשוק החופשי למכירה מאז תחילת 2022 וזאת לעומת כ- 900 יחידות דיור ברמת אביב ג’.

להלן כמות היצע דירות 3 חדרים למכירה יד 2 בתל אביב (הממוצע הנ”ל מתייחס לממוצע חודשי)

דירות למכירה בצפון תל אביב – כמה יחידות דיור נמכרו בפועל?

דירות 2 חדרים בתל אביב למכירה – נמכרו לפי שווי של 42.566 ₪ למטר (2,330,828 ₪),  נתון זה נשען על 553 עסקאות שבוצעו בפועל I מחיר השכירות: 4,400 ₪

דירות 3 חדרים למכירה בצפון תל אביב – נמכרו לפי שווי של 38,761 ₪ למטר ( 2,971,336 מ’ ₪),  נתון זה נשען על 1,122 עסקאות שבוצעו בפועל I מחיר השכירות: 6,511 ₪

דירות 4 חדרים  למכירה בתל אביב–  נמכרו לפי שווי של 37,157 ₪ למטר (4,104,951 מ’ ₪),  נתון זה נשען על 921 עסקאות שבוצעו בפועל I מחיר השכירות: 8,555 ₪

דירות 5 חדרים למכירה בתל אביב  – נמכרו לפי שווי של 38,742 ₪ למטר (5,564,071 מ’ ₪),  נתון זה נשען על 445 עסקאות שבוצעו בפועל I מחיר השכירות: 11,025 אלף ₪

מספר העסקאות

על פי נתוני יד 2 ורשויות המס, בתחילת שנת 2022 בוצעו כ 3,100 עסקאות מכר בעיר. כך לדוגמה עסקת מכר שבוצעה בתאריך 19 בינואר 2022 בשכונת נאות אפקה, במסגרת עסקה זו נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של כ 94.5 מ”ר נחתמה בעד תמורה של 3,240,000 ₪ (לפי שווי של 34,468 אלף ₪ למטר בנוי)

להלן שיעורי הערך והתשואה הכלכלית ברחבי העיר:

מגמות ביקושים לדירות למכירה בתל אביב –

הרבעון השני של 2021, חודש אפריל התחיל עם כ-390,000 חיפושים אחר דירות למכירה בצפון תל אביב.

מחודש מאי 2021 ועד לאוגוסט 2021, נפח החיפושים החודשי הממוצע עמד על כ-380,790 חיפושים, ובספטמבר 2021, חודשי החגים הבאים עלינו לטובה,  הנפח ירד לכ-341,000 חיפושי דירות בלבד.

באוקטובר 2021, חיפושי דירות למכירה בתל אביב עלו לכ-388,700 חיפושים ובנובמבר 2021 שב הדרדר כלפי מטה.

בסוף 2021 בוצעו בדצמבר כ-367,800 חיפושי דירות!

לאחר עלייה בנפח החיפושים לדירות למכירה בצפון תא בינואר 2022, נפח החיפושים הדרדר בפברואר האחרון לשפל של 317,700 חיפושי דירות בלבד.

הפוסט מחירי הדירות בצפון תל אביב: המספרים נחשפים הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

המדריך מחולק לעשרה שלבים כדי ‘לעשות לכם סדר בבלגן וכדי שיהיה ברשותכם מעין תרשים זרימה לגבי השלבים הקיימים ברכישת דירה.

שלב 1 – בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה 

בעת בחירת הדירה, בראש ובראשונה יש להביא בחשבון את הצרכים והיכולות הכספיים של משפחתכם מבחינה תקציבית וכן, את תוכניותיכם העתידיות בנוגע להרחבת המשפחה.

בדיקת הסביבה 

בדקו את אזור המגורים על- פי הפרמטרים הבאים:

• מחירי הדיור באזור.
• רמת הביקוש לדירות בשכונה ומגמתם (בעליה או בירידה).
• האוכלוסייה באזור.
• קירבה לעבודה, לאזורי תעסוקה ולמרכזי קניות.
• קירבה להורים/משפחה (חשוב במיוחד כשיש ילדים).
• קירבה למוסדות חינוך, בריאות, רווחה, דת ותרבות.
• קירבה או גישה נוחה לתחבורה ציבורית.
• גורמים שונים הקשורים ישירות לאיכות חיינו כגון: רעש, רמת זיהום אויר וקרינה מאנטנות סלולאריות.

שלב 2 – חיפוש הדירה

לאחר שבחרתם את אזור המגורים, מומלץ להיכנס לאחד מאתרי האינטרנט או לוחות האינטרנט המפרסמים דירות למכירה ולחפש דירות המוצעות למכירה.

החיפוש יעשה לפי קריטריונים של: עיר, סוג הדירה (דירת גן, פנטהאוז, וילה וכו’) מס’ חדרים, קומה, מחיר וכד’.

רצוי לבדוק באיזה מחיר נמכרו דירות דומות באותו הבניין / רחוב / שכונה. כיום ניתן לבדוק זאת באינטרנט באמצעות מערכת נדל”ן מורחב, שירות שרשות המיסים מציעה. 

לאחר שמצאתם מס’ דירות למכירה בצפון תל אביב, שעונות על דרישותיכם, מומלץ להתקשר לבעלי הדירה ולברר איתם ו/או עם מתווכים בתל אביב, את הנתונים הבסיסיים של הדירה, כגון: מס’ חדרים, קומה, שטח, קיומה של מעלית, מזגן וכו’.

אל תסתפקו בביקור יחיד בדירה! בכל ביקור תשימו לב לפרטים נוספים. כדאי לבקר בדירה גם ביום וגם בלילה על מנת לוודא עד כמה שניתן כי לא צפויות לכם הפתעות שונות ומשונות..

בנוסף, רצוי לבקר בדירה בחברת קרוביכם בכדי לשמוע את דעתם, על משקל “חוות דעת נוספת”.

כדאי להיפגש גם עם מתווך נדלן בתל אביב כיוון שבמקרים רבים דירות איכותיות משווקות בבלעדיות דרך מתווכים בתל אביב. מתווך מיומן יכול לעזור בקידום המשא ומתן בין הצדדים ולסייע בלקיחת משכנתאות. 

שלב 3 – בדיקת הדירה והבניין

בזמן הביקור בדירה ובסביבתה קיימות מספר בדיקות שצריך לבצע ומספר סוגיות שחשוב לברר, מול הבעלים או מול המתווך ו/או מול השכנים, טרם ביצוע ההתקשרות.

הבניין וסביבתו

1. סדר וניקיון בשטחים המשותפים, כגון: חדר המדרגות, חניון, מעלית, חניה ומחסן / מקלט. חשוב לברר מי אחראי על תחזוקת הבניין השוטפת והאם קיימות בעיות מיוחדות.
2. חשוב לברר את מספר הדירות המושכרות בבניין. בניין שרוב הדירות בו הן להשכרה, מתוחזק, בדרך כלל, ברמה נמוכה, יחסית לבניין בו ברוב הדירות, גרים בעלי הדירות עצמם. 

הדירה

1. תקינות מערכות הדירה – ברזים, חלונות, תריסים וארונות. (בהסכם המכר הרוכש מתבקש להצהיר שבדק את הדירה ואת מערכותיה).
   
2. קיימת אפשרות לקיים בדיקה הנדסית של הנכס ע”י אחת החברות העוסקות בכך ולקבל חוות דעת מומחה.
   
3. כיווני אוויר.
   
4. מזגן – במידה שקיים לבדוק אם נשאר בדירה ולהדליקו כדי לבדוק תקינותו.
   
5. פיתחו חלונות כדי להתרשם מן הנוף וכדי לשמוע אם ישנם רעשים מיוחדים ומפריעים.
   
6. זהות הקבלן שבנה את הבניין והמוניטין שלו בשוק חשובים לעין ערוך. בערים מסוימות מקובל לשלם עבור הדירה יותר ממחיר השוק עבור דירה שנבנתה על-ידי קבלן בעל מוניטין.
   
7. בדקו האם קיים דוד שמש.
   
8. גודל הדירה – לבקש לראות את טופס הארנונה של הדירה כדי לאמת את שטח הדירה ולבדוק גם מה סכום הארנונה על הדירה.
   
9. לשאול מה התשלום לוועד הבית.
   
10. תבררו אם יש חניה ו\או מחסן בטאבו, ובדקו את הגישה לחניה בעצמכם! ראינו כבר דירות עם חניה צמודה בטאבו, אשר בפועל, האפשרות לחנות בחניה הייתה רק דרך חניה של שכן אחר.. (לפיכך, טוב מראה עיניים).
    
11. טיב השכנים- האם השכנים נאים בעיניכם?
    
12. בררו מהו מועד פינוי הדירה.
    
13. בידקו האם ישנם רהיטים שנשארים בדירה.
    
14. בררו האם ישנן מפגעים סביבתיים.
    
15. ודאו כי כל הבניה בדירה חוקית ואין צווי הריסה (חשוב במיוחד כשיש מרפסות /פרגולות/ תוספות בניה שונות ומשונות).
    
16. כמובן שיש לסכם על מחיר. הסכימו על מועד התשלום בעבור הנכס, על גובה התשלומים ועל האופן בו יתבצע התשלום. כמו כן, הסכימו על מועדי התשלומים, גובהם ודרך ביצועם.

שלב 4 – בדיקות בעיריית תל אביב

כעת, לאחר שבחרתם את האזור המועדף עליכם, בידקו בתוכנית בניין עיר (התוכניות פתוחות לעיון הציבור בארכיון ההנדסה בעירייה), מהם הייעודים והשימושים שמותרים במקרקעין באזור שבחרתם. אם ישנם מגרשים פנויים באזור, מומלץ לדעת מהם השטחים שאמורים להיבנות שם בעתיד ומהו הייעוד שלהם. לדוגמא: יחידות דיור למגורים, למסחר, לתעשיה, לתחנת דלק, וכן יהא אפשר לגלות באם הבנייה היא בנייה לגובה או שמדובר בבניה נמוכה.

תיק בניין והיתרי בניה

בתיק בניין (התיק פתוח לעיון במחלקת ההנדסה של העירייה) ניתן לראות את ההתכתבויות השונות של נציגי העירייה עם בעלי הזכויות ו/או התכתבויות כלליות בהקשר לבית המשותף.

תופתעו לגלות איזה מידע עולה מעיון בתיק הבניין. בנוסף, כדאי לשאול באופן מפורש את נציגי הרשות המקומית באם ידוע להם על חריגת בנייה, ואו שהוצא לנכס צו להריסה או צו מנהלי, ואו שיפוטי. שווה לבדוק!

הבניין והדירה שבהם אתם מתעניינים אמורים להיות תואמים להיתר הבניה שניתן לבניין בעת שנבנה (ולהיתרים מאוחרים יותר שניתנו לצורך ביצוע שינויים, בניה, הריסה וכו’).

במידה והדירה או הבניין אינם תואמים להיתרים, קיים חשש כי בוצעו פעולות של חריגות בנייה בדירה (בנייה או תוספות בנייה ללא היתר).

אם כך הדבר, המשמעות היא שערך הדירה הנרכשת נמוך יותר (לפעמים באופן משמעותי) והעירייה עלולה לתבוע אתכם ולבקש צווי הריסה על הבנייה הלא חוקית.

חריגת בניה או אי התאמה להיתר עלולים בנסיבות מסוימות להוות הפרעה ללקיחת הלוואה/משכנתא וכן לרישום הבעלות ע”ש הקונה בלשכת רישום המקרקעין (יש צורך באישור עירייה להעברה בטאבו).

זכויות בנייה בלתי מנוצלות

מומלץ לבדוק ברשות המקומית האם יש זכויות לבניית תוספות למבנה, לדירה המבוקשת או לדירות אחרות. אם הדירה המבוקשת כוללת גג צמוד חשוב לברר האם זכויות הבנייה שייכות לדירה או לכלל הדיירים בבניין.

בדיקת חבות בהיטל השבחה והאם חל על הקונה?

נבחן נושא זה כשנדון תחילה במיסים החלים ברכישת דירה.

שלב 5 – בדיקת הדירה מבחינה משפטית

לאחר שהתרשמתם מהדירה ישנם פרטים משפטיים חשובים אודות הדירה שיש לבדוק: זכויות המוכר בדירה – בידקו כי מוכר הדירה רשום כבעל הנכס- זאת לפי בדיקת נסח טאבו.

נסח מלשכת רישום המקרקעין, או בשמו העממי, נסח טאבו, הוא המקור המהותי ביותר לבחינת זכויות הבעלות של מוכר הנכס. נכסי נדל”ן ידועים בלשכת רישום המקרקעין על ידי גוש וחלקה ן תת חלקה ולא על ידי מען. בנסח מופיעים פרטים אלה: כמות הדירות שבבניין, זהות בעל הזכויות, מידע על משכנתאות, הערות אזהרה ועיקולים, מידע על שטח הדירה, זהות 

כדי לעשות זאת יש להיכנס לאתר משרד המשפטים ולהוריד עותק של נסח הטאבו של הדירה. ניתן לעשות זאת גם באתרים אחרים כמו למשל באתר הדואר. עם זאת, באתר משרד המשפטים ההליך פשוט ואף זול יותר. (16 ש”ח לנסח טאבו).

כדי להוציא נסח טאבו מהאתר הנ”ל יש לדעת את הגוש והחלקה של הבית בו אתם מעוניינים ואת זה ניתן לבדוק ע”פ כתובת הדירה, באתר הממשלתי לאיתור גוש וחלקה (וזה בחינם).

במידה ומדובר בדירה בבניין מגורים עליכם לדעת גם מה תת החלקה, זאת תוכלו לברר ע”י הזמנת נסח טאבו מרוכז (מאתר משרד המשפטים). בנסח המרוכז ישנו פירוט של כל תתי החלקות בבניין, בדרך כלל כל תת חלקה מייצגת דירה בבניין. באמצעות נסח הטאבו המרוכז תוכלו לדעת מי בעלי הדירה, אך כדי לקבל מידע נוסף רצוי להזמין, במידה ואתם רציניים גם נסח טאבו רגיל על הדירה הספציפית בה אתם מעוניינים. 

במקרים בהם הנכס לא רשום בטאבו, ניתן לקבל מסמך הקרוי אישור מצב זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.

כדי לברר אם הקרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל עליכם לבדוק אם עברה היוון. קחו בחשבון שאם הקרקע לא עברה היוון תדרשו להוסיף על מחירה את התשלום עבור דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה.

במקרה שבו מדובר בעסקת מכר בה מוכר הנכס בטרם נרשם כבעלים בדירה, על עו”ד לבחון האם בידי מוכר הנכס שלל האישורים המשקפים את מלוא התשלום ששולם בעבור המסים הנחוצים לעסקאות קודמות שנערכו בקשר לנכס, וכן הימצאותם של מסמכים נוספים שידרשו להבטחת זכויותיכם בדירה. לדוגמה, הסכמת הבעלים הרשום לרישום הערת אזהרה לטובתכם. העדרם של אישורי מסים ושל המסמכים הדרושים עלול להכשיל, בסופו של דבר, את רישום הזכויות על שם הרוכש. גרוע מכך, העדר מסמכים ו/או אישורים אלו עלול לסכל קבלת המשכנתא, דבר שיגרור אתכם למצב של הפרת חוזה והתכתשויות מיותרות.

1. בררו האם רשומים על הזכויות בדירה שעבודים, עיקולים והערות אזהרה.
   
2. בידקו כי לא חלים על הדירה צווי מניעה או הריסה.
   
3. יש לוודא כי מלבד נטילת המשכנתא, לא קיימת זכות רשומה של צד ג על הנכס.
   
4. יש לוודא שהדירה בנויה כדת וכדין, בהיעדר חריגות בניה ובהלימה לתיק הבניין.
   
5. ניתן ואף רצוי לקרוא את תקנון הבית המשותף המצוי בטאבו. התקנון יכול לספק תשובות בנושאים כגון דרכי חלוקת הוצאות הבית המשותף בין הדירים, אופן קבלת ההחלטות באספות הדיירים, גורלן של זכויות הבנייה ועוד.
   
6. יש לוודא כי בהתאם לתוכנית בניין עיר התקפה על המגרש לא יחולו שינויים בתוכניות הסביבתיות, שכן במצבים מסוימים התוכניות הסביבתיות עשויות להניע את הרוכש מסגירת הסכם מכר בשל רכישת הנכס.
   
7. במידה והוהחלט על רכישת הנכס הממוקם בשכונה חדשה, שווה ומומלץ לוודא אילו בניינים יקומו  בסביבתו של הנכס הנרכש (בתי ספר, גנים ציבוריים, מרכזים מסחרים). אלו התנאים אשר עשויים להשפיע על בחירתכם בנוגע לרכישת הדירה.

שלב 6 – מחיר הדירה ותנאי התשלום

אחד הדברים החשובים והמשמעותיים הוא מחיר הדירה. עליכם לנהל משא ומתן על מחיר הדירה. מדריך זה לא עוסק בטקטיקות לניהול משא ומתן אבל נציין שככל שתדעו מידע רב יותר על מצב מוכרי הדירה כך תוכלו לנהל את המשא ומתן בצורה מיטבית. 

אם לדוגמה למדתם שמוכרי הדירה כבר קנו דירה חלופית, יש להניח שהם יהיו גמישים יותר במחיר כיוון שישנם מועדים בהם יצטרכו לשלם על-פי חוזה רכישת הדירה עליו הם חתומים. נסו להסדיר את מועדי התשלום על הדירה בצורה הנוחה לכם ביותר. אם נפתח לכם חסכון או קרן כלשהי בתאריך מסוים, קחו זאת בחשבון.

לרוב, לאחר שהגעתם לסיכום על המחיר, תנאי התשלום ועל התכולה הנשארת בדירה (מזגנים וכו’), ניתן לחתום על זיכרון דברים.

זכרון דברים הוא מעין פרוטוקול תמצית אשר נפוץ בין הציבור ומשמש כמעין תחליף ראשוני להסכם מסודר. מטרתו של פרוטוקול (זכרון הדברים) הוא לסכם את המו”מ הנרקם בין הצדדים בדבר העסקה.

למעשה זהו מושג מטעה שכן זיכרון הדברים הנו הסכם מחייב לכל דבר ועניין הכפוף לדיני חוק החוזים ו- מחייב את החתומים עליו ככל הסכם אחר, בהתאם לסעיף 24 לחוק. זכרון דברים נכתב באמצעות אנשים מן היישוב, חסרי השכלה משפטית, ומכאן עולה הגם הסכנה שבשימושו, שכן מחדהנו מחייב, ומאידך ובמרבית המקרים מדובר במסמך שאינו יכול לסכם את היקף הממכר המתבצע במלואו, ומותיר את המקומות הרבים למחלוקות, פרשנויות שונות ולאי הסכמות.

חשוב לדעת שאין חובה לעשות זיכרון דברים אלא ניתן לסכם את הדברים בע”פ ולגשת לעו”ד כדי שיכתוב לכם את החוזה. כתיבת החוזה לא צריכה לקחת יותר מימים אחדים.

שלב 8 – חוזה המכר

לאחר שהגעתם להסכמה עם המוכר לגבי מחיר הדירה, מועדי התשלום ומועד מסירת החזקה בדירה (קבלת מפתח), עליכם לפנות אל עורך דין המתמחה בנדל”ן אשר יכתוב את חוזה הרכישה. על עורך הדין המטפל בחוזה מוטלת האחריות לאישור ובדיקת מסמכי רישום הדירה, ועליו לוודא כי הבעלות בדירה תרשם על שמכם כנגד קבלת החזקה וביצוע התשלום האחרון.                                       

חשוב שהבדיקה המשפטית תעשה על ידי עורך דין בקיא ומנוסה בדיני מקרקעין אשר יבדוק ויבטיח את השלמת העסקה ואת רישום הזכויות על שמכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או במנהל מקרקעי ישראל.

שלב 7 – תשלומי מיסים והיטלים

קנייה או מכירה של נכסים מחייבת לא פעם תשלום של מסים והיטלים שונים. לפניכם הסברים אודות התשלומים הנדרשים.

מס רכישה

מס הרכישה הינו מס אשר משולם בגין רכישת הזכויות במקרקעין, לדוגמה צימודי קרקע פרטיים, יחידות דיור למגורים, חלקות חקלאיות ושטחי מסחר (חנויות). מס רכישה נוסף לתשלום לקונה עבור הדירה הנרכשת. דהיינו, מלבד התשלום בעבור הנכס הנרכש, מתבקש הקונה לשלם (מיסוי מדורג) לרשות המיסים כתוצאה מהרכישה. מס הרכישה אינו מס יציב וקבוע, אלא שמס זה תלוי בצורה ישירה בגובה העסקה. 

בנוסף לכך, מס רכישה על דירה אינו משקף שיעור של אחוזים מסוים מגובה עסקה, אלא שבעצם  מס זה מכוון ומחושב באופן מידתי ומדורג. מדרגות המס מבדילות בין מי שרוכש דירה ואין בבעלותו דירה נוספת, לבין מי שרוכש דירה ובבעלותו דירות נוספות. לחישוב מס הרכישה כנסו ל- “סימולטור למיסוי מקרקעין“.

מס שבח 

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח ההון הנובע ממכירת הדירה. המס בוחן את רווח ההון שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, כלומר התמורה אותה הוא מקבל אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס. מס שבח חל על מוכר דירה. מדריך זה עוסק ברכישת דירה כך שלא נתעמק ונדון במס שבח. נציין כי במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2013 – 2014 התקבל תיקון 86 לחוק מיסוי מקרקעין אשר כבר בתוקף. תיקון זה מהווה רפורמה מרחיקת לכת ביחס לפטורים ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים.

היטל השבחה

מס המשולם לרשות המקומית וזאת כאשר קיימת אפשרות לזכויות בנייה נוספות (במקרה של היטל השבחה הנובע מתוכנית הרובעים של תל אביב I יחול על המוכר לגבי התוכנית המאושרות עד ליום חתימת ההסכם).

שלב 9 – המשכנתא

בדיקת זכאות למשכנתא

במקביל לחיפושים, כדאי לבדוק את זכאותכם לקבלת משכנתא בכמה בנקים. עליכם לקבל הסכמה עקרונית לקבלת הלוואה של הסכום הדרוש לכם. 

מהי משכנתא? עסקת משכנתא היא עסקה שבה ניתנת הלוואה ארוכת טווח לצורך רכישת נכס נדל”ן, ע”פ רוב המדובר הוא בדירת מגורים, הרחבתה או שיפוצה. ההלוואה משולמת בדרך כלל באמצעות החזרים חודשיים. כנגד מתן ההלוואה משעבד הבנק את הנכס הנרכש או נכס אחר.

במידה וההלוואה לא תיפרע, יממש הבנק את הנכס המשועבד וכך יחזיר לעצמו את החוב. במילים פשוטות יותר, המילה משכנתא היא שם מכובד להלוואה, שהביטחון להחזר שלה הוא נכס נדל”ן. מבחינת לוקח המשכנתא, מדובר בהלוואה לכל דבר ועניין.

בדרך כלל מעניק הבנק הלוואה בגובה %70-50 משווי הנכס הנרכש. לבנק יהיו בדרך כלל תנאים קבועים למתן ההלוואה כגון עריכת ביטוח חיים, ביטוח לנכס, וכן תנאים שמשתנים בהתאם למצבו של מבקש ההלוואה, כגון העמדת ערב להלוואה, שעבוד נכס נוסף ועוד. הבנק אינו חייב לאשר משכנתא לכל דורש, וההחלטה בכך נתונה לשיקול דעתו העסקי של הבנק.

מרכיבי המשכנתא העיקריים הם הקרן, כלומר הסכום אותו ביקשתם ללוות לצורך דיור, והריבית, כלומר הסכום אותו אתם משלמים לבנק בתמורה לקבלת ההלוואה. 

לרוב, המשכנתא מכילה מרכיב נוסף שמעדכן את התשלום לפי תנאי השוק המשתנים ומצמיד אותו למדדים אובייקטיבים, כמו למשל, מדד המחירים לצרכן וריבית הפריים או הדולר.

סוגי משכנתאות נפוצות

הלוואות צמודות

• הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה – שעור הריבית קבוע לאורך כל התקופה וסכום ההחזרים החודשיים קבוע גם הוא. השינויים במדד המחירים לצרכן משפיעים על היחס בין ההחזר על חשבון הקרן וההחזר על חשבון הריבית. החלוקה בין תשלומי הקרן ותשלומי הריבית נקבעת מראש לפי שיטת סילוקין שנקראת “לוח שפיצר”.
• הלוואה צמודה למדד בריבית משתנה – הריבית ידועה מראש רק בתקופה הראשונה של ההלוואה, והתשלום החודשי מתעדכן בתחנת שינוי הריבית. בכל תחנה, הריבית נקבעת לפי מנגנון אובייקטיבי שמפרסם בנק ישראל בצירוף תוספת שנקבעת בהסכם ההלוואה.
• הלוואה צמודה לדולר – הקרן והריבית צמודים לריבית הלייבור, שהיא ריבית למסחר במט”ח שנקבעת בחו”ל, והתשלום החודשי משתנה בהתאמה לפרסומה. ההלוואה ניתנת ונפרעת בשקלים.

הלוואת “פריים”

• הקרן והריבית צמודות לריבית הפריים שאותה מפרסם בנק ישראל בצירוף תוספת קבועה מראש, והתשלום החודשי משתנה בהתאם לכך.

הלוואה לא צמודה

• משכנתא בריבית קבועה לא צמודה, היא מסלול בו גובה ההחזר החודשי נקבע מראש לכל תקופת ההלוואה. ההחזר החודשי במסלול זה אינו מושפע ממדד המחירים לצרכן או מריבית הפריים, ולפיכך מאפשר לדעת מראש את גובה ההחזר אותו תשלמו גם במקרים בהם המצב בשוק ישתנה.

היתרון במסלול זה נעוץ בעובדה כי ההחזרים החודשיים נשארים זהים לכל אורך תקופת המשכנתא, מה שמאפשר רמת וודאות גבוהה. במסלול זה, מן הסתם, הריבית גבוהה יותר מאשר במסלולים האחרים. קיימת נטייה טבעית לבחור במסלולים שמאפשרים החזר חודשי ראשוני נמוך, אולם יש לקחת בחשבון שבעתיד ההחזרים החודשיים עלולים לעלות באופן משמעותי.

הלוואות אחרות

עולם המשכנתאות הוא עולם יצירתי עד מאוד וקיימים עוד סוגי הלוואות שמתאימים למצבים ספציפיים כגון הלוואת “גרייס, הלוואת “בלון” ועוד.

פתיחת תיק ההלוואה

לפני לקיחת משכנתא, יש להציג לבנק מסמכים שמאמתים את המידע שמסרתם: תלושי שכר, תדפיסי חשבון, חוזה רכישת דירה, הערכת שמאי וכל מסמך אחר שהבנק יבקש.

זה המקום להדגיש כי חשוב לברר מול הבנק אלו הוצאות חלות עליכם לצורך פתיחת תיק ההלוואה, שכן ברוב המקרים תתבקשו לשלם עמלת פתיחת תיק הלוואה, אגרת רישום בטחונות ועוד.

נקודות חשובות בלקיחת משכנתא

בדקו את תנאי השוק הנוכחיים. אם הריבית הנהוגה כיום נחשבת לריבית גבוהה, רצוי לקחת הלוואה בריבית משתנה, ריבית שתרד כאשר השוק יתאזן ותאפשר לכם לבצע פירעון מוקדם. לחילופין, אם הריבית בשוק המשכנתאות היום נחשבת לנמוכה, כדאי לקחת הלוואה בריבית קבועה לכל אורך התקופה. אם אתם חיים בחו”ל או שמקור ההכנסה שלכם הוא בדולרים, רצוי לשקול לקיחת הלוואה הצמודה לערך הדולר.

אין כל חובה לקחת משכנתא דווקא בבנק שבו מתנהל חשבונכם. רצוי לבצע סקר שוק בין מספר בנקים, שכן לכל בנק יש תנאים שונים למשכנתא. בעת עריכת הסקר השוו את גובה העמלות, אופן התשלום, תנאי הריבית והתנאים לפירעון מוקדם. השתדלו לבחור תכנית אחת ולהשוות את תנאיה במספר בנקים כדי לקבל תמונה ברורה של ההבדלים בין כל הבנקים.

האם יש לכם זכות לפירעון מוקדם של המשכנתא. אין חובה לבצע פירעון מלא. אפשר לבצע גם פירעון חלקי, כפוף למינימום סילוק של ההלוואה. פירעון חלקי יכול לקצר את משך ההלוואה או לצמצם את גובה ההחזר החודשי. קחו בחשבון שפירעון מוקדם של המשכנתא, חלקי או מלא, כרוך בדרך כלל בתשלום עמלות או קנסות הכוללות מרכיבים כגון עמלה תפעולי, עמלת מדד ממוצע, עמלת אי הודעה מוקדמת, עמלת הפרשי היוון. על הבנק ליידע את הלווה על גובה העמלות מראש, וזאת על ידי ציון העמלות הנגבות בהסכם המשכנתא הראשוני.

שלב 10 – רישום הזכויות והשלמת העסקה ברישום

לאחר שנחתם הסכם רכישה או המכירה ותנאיו הושלמו, הגיעה הזמם לרשום את הנכס בטאבו על שמו של הקונה. 

לשם כך, יש להציג ולהגיש ללשכת הרישום למקרקעין את הניירת שלהלן:

1. האישור לפטור מס שבח.
2. האישור למס הרכישה.
3. שטרות מכר חתומים על ידי שני הצדדים ומאומתים ע”י עורך הדין.
4. אישור עירייה לטאבו (לרבות התייחסות לפטור מהיטל השבחה).
5. בקשה לביצוע פעולה במקרקעין.
6. שטרות משכנתא (במקרה בו הקונה לקח משכנתא).

כשמדובר בנכס מקרקעין הרשום ברמ”י, יש לאחד ולצרף מסמכים נוספים התלויים בשאלות האם הנכס מהוון או לא מהוון והאם המדובר בבניה רוויה או לא.

בנוסף יש לוודא:

1. כי הצדדים חתומים על ייפוי כוח בלתי חוזרים לטובת רישום העסקה.
2. כי במידה והייתה משכנתא של המוכר על הנכס, המשכנתא סולקה (גם ברשם המשכונות).
3. התשלומים לרבות החובות עבור בזק, חשמל, ארנונה, מים, ועד הבית וכיוצא באלה, בוצעו המלואן ועד ליום המסירה של הנכס.

יש להביא בחשבון את ההוצאות הנוספות שכרוכות בביצוע העברתו של הנכס על שם הקונה, כמו למשל התשלום בשל ההתחברות לחברת הגז והמים, החשמל והטלפון וכדומה. 

סוף דבר

אם פעלתם על פי עשרת השלבים של המדריך והגעתם עד הלום יש להניח כי אתם בעלים חדשים של דירה בצפון תל אביב ו/או בדרך להיות…

ברכותינו.

ליצירת קשר עם משרדנו:

בר-לב נדל”ן: משרד מצטיין לתיווך דירות בצפון תל אביב > 077.449.0338

** הכותב הוא ברק בר לב, המייסד והבעלים של בר-לב נדל”ן. יובהר כי כל הנאמר במדריך זה הינו בגדר המלצה

הפוסט מהן הבדיקות שצריך לבצע לפני קנייה של דירה יד שנייה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

תוכניות הרובעים של תל אביב בעצם באות לעשות סדר בדברים ולבטל את כל התוכניות שקדמו להן תוך שהן יוצרות מסגרת תכנונית אחת אחידה שמסדירה באופן קוהרנטי מה מותר לבנות ואיך בכל מגרש.

מהן ההנחיות המרחביות של עיריית תל אביב בהקשר לתוכנית הרובעים

ההנחיות המרחביות הינו רובד נוסף עצמאי לתוכניות הרובעים, ייצור משפטי חדש שנולד בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה לפני מספר שנים, והוא בעצם מעניק לוועדות מקומיות כלי עבודה ליצור הנחיות שאמורות בעיקר להוות הנחיות עיצוביות שיקבעו איך וכיצד יראו בניינים באזורים שונים בעיר .

מהן ההשפעות של תוכנית הרובעים על תוכנית תמ”א 38

תוכנית הרובעים היא מעין סוג של החלטה הרמטית ומפורטת ביותר, כמעט ברמה של תוכנית שימור שמחליפה את הוראות תמ”א 38. במצב של הריסת בניין והקמת תחתיו בניין חדש, תמ”א 38 מאפשרת אפשרות מאוד גמישה להרחיב את שטח הבניין הקיים לעומת תוכנית הרבעים שאין היא מאפשרת גמישות זו ובעצם קובעת קווי בניין מנחים ומוגדרים. אומנם אפשר תיאורתית לסטות מהקווים המנחים בדרך של הקלה אחוזית, אולם הסיכוי שתאושר הקלה כזו הוא שואף לפחות מאחוז, ביחס למקובל בתוכנית תמ”א 38.

תוכנית הרובעים מעניקה וודאות לצד זכויות זמינות לבנייה

במקרים של פרויקט חיזוק/ הריסת בניין והקמת מחדש, ניתן להעניק לבעלי הדירות השונים וודאות בהקשר לבנייה העתידית וכן לסתור טענות והצעות אחרות שנשלחו להם בטעות מכוונת בהקשר לפרויקט, על ידי שיקוף קווי הבניין כחלק מתכסית הקרקע (השטח המותר לבנייה שתחום בין קווי הבניין). ניתן לראות בברור האם ההצעה שהוגשה לבעלי דירות על ידי יזם תואמת את המציאות ואת הוראות תוכנית הרובע, על ידי ביצוע התאמות שעולות מהוראת התוכנית.

היטל השבחה תוכנית רובע 3 תל אביב

יש להבחין בין סיטואציה שבה בעל נכס מוכר את דירתו בתל אביב לבין סיטואציה שבה החברה היזמית מוציאה היתר בנייה בהתאם לתוכנית רובע 3.

ובכן, כשבעל נכס מוכר את דירתו בתחומי תוכנית הרובעים באופן עקרוני הוא אמור להיות מחיוב בהיטל השבחה על כל הזכויות הנוספות שהוסיפה תוכנית הרבעים של תל אביב, מעבר למה שאפשר היה לבנות קודם לתוכנית הרובעים.

מה יכול לקרות לבעל נכס בתל אביב שהוא בעלים של דירה במשך 20 שנה האחרונה

במקרה הנ”ל, עיריית תל אביב תשקף מצב תכנוני עתידי כתוצאה מאישורה של תוכנית רובע 3 או רובע 4 בתל אביב, בטענה שנוספו לבעל הנכס זכויות זמינות נוספות בדמות של שלוש קומות וכתוצאה מכך שווי הדירה של בעל הנכס עלה משמעותית, ומשם תקום דרישת תשלום מצד עיריית תל אביב לחיוב בעל הנכס בשיעור של 50 אחוז מההשבחה שנוצרה לדירה.

במקרה של יזם שמוציא היתר בנייה המצב הוא שונה בתכלית. כשחברה יזמית מוציאה היתר בנייה בהתאם לתוכנית הרובעים, קובע החוק כי בגלל שמדובר בחלק בלתי נפרד מתוכנית מכוח סעיף 23 ל-תמ”א 38, הפטור שחל ב-תמ”א 38 יחול הגם על היתר הבנייה שהופק מכוח תוכנית זו.

**הכותב הוא ברק בר לב, המייסד והבעלים של משרד בר-לב נדל”ן

הפוסט מבט תמציתי ומעשיר על תכנית הרובעים הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

בהסכמים מסוג זה חשוב לשים לב למספר רב של סעיפים שהם סעיפים מהותיים אותם על הרוכשים לבחון טרם ההתקשרות בעסקה.

הסעיף הראשון שצריך לבחון הוא סעיף מועד המסירה המדויק של הדירה. יש להבין במדויק מתי נמסרת הדירה והאם קיים פיצוי בגין איחור במסירת הדירה. חייבים לדעת מהו מועד המסירה המדויק על מנת שידעו הרוכשים כיצד להיערך בהתאם לטובת כניסתם לאותה דירה החדשה.

הסעיף השני הוא מועד רישומו של צו הבית המשותף בגין הבניין הנרכש וכן רישומה של הדירה הנרכשת או בלשכת רישום המקרקעין או על ידי חתימת חוזה חכירה ישירות מול מנהל מקרקעי ישראל. ישנה תקופה סבירה אשר נקבעה בחוק המכר דירות ואין צורך להאריכה יתרה על המידה.

הסעיף שלישי הינו נושא הבטוחות אשר ניתנות על ידי הקבלן. כיום בהתאם לחוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות הבטוחה הנפוצה ביותר הניתנת היא ערבות חוק המכר. ערבות זו הינה ערבות המגינה על רוכשי דירה מקבלן, על רוכשי כל נכס מקבלן והיא בעצם מבטיחה באמצעות הבנק אשר מנפק את הערבות את התשלומים אשר ניתנו לקבלן לכן חשוב מאוד לשלם לקבלן אך ורק באמצעות שוברי התשלום אשר מונפקים על ידי הקבלן לא להתפתות לתשלומים לשלם תשלומים אחרים לקבלן לא באמצעות הערבות הזאת כי בעצם כך אותו תשלום אינו מובטח ואינו מגובה.

לעניין הקדמת התשלומים לקבלן

לתשומת ליבכם, ברוב המקרים לא ניתן להקדים תשלום לקבלן ויתרה מכך, הקבלן יחסום אותכם מלהקדים תשלומים (הדבר מסודר בנספח התשלומים של הקבלן). ומדוע? התשלומים בעד הדירה החדשה המשולמים לקבלן למעשה צמודים למדד תשומות הבנייה, ומכאן עולה האינטרס כי הרוכש ישלם כמה שפחות בתחילת הדרך, וכמה שיותר לקראת סופה. כפועל יוצא, הסכום עליו התחייב הקונה בתחילת הדרך, איננו הסכום שישלם בסיומה כתוצאה ממדד תשומות הבנייה.

נמליץ לרוכשים: ככל שיש להם את הכסף הפנוי, מומלץ לקדם כמה שיותר תשלומים והכל כמובן בכפוף לקבלת ערובה נאותה על מנת לא לספוג את מדד תשומות הבנייה בסופה של הדרך.

שינויים שניתן לבצע בדירה ללא עלות

סעיף רביעי מהותי לא פחות המדבר על תקופת השינויים שניתן לבצע בדירה ללא עלות. שינויים בנכס חדשה לעיתים כרוכים בעלויות נלוות, ועל כן יש להתייחס בהסכם למועד האחרון שבו יהיה ניתן לבצע שינויים בדירה. (למשל: שעד הגיעו של הקבלן לאותה קומה ניתן יהא לבצע שינויים כאלו ואחרים בנכס ללא עלות נוספת).

בדיקה נוספת שצריך לבצע היא בדיקת התוכניות המצורפות להסכם המכר. תוכניות אלה הם בעצם התוכניות אשר על פיהן תיבנה הדירה החדשה. כמו כן צריך לבדוק את התוכניות כשלעצמן הן תוכניות שמתאימות לאותם מצגים והבטחות אשר ניתנו לכם במשרד המכירות.

שיעור פיצוי מוסכם בגין הפרה

אחד הדברים שקורים חלילה עם ישנה הפרה יסודית בעסקה, סכום הפיצוי המקובל הוא 10% משווי העסקה. רוכשי דירות רבים שלא שמים לב זה, בחוזי קבלן, בדרך כלל סכום הפיצוי שיופיע יהא גבוה יותר וינוע בין 15 ל 20%. לפיכך יש לשים כי שיעור ההפרה הינו 10%.

בחינת ההוצאות הנלוות אשר מוטלות על הרוכש. כך תוכלו לדעת במדויק ולהבין מה הם התשלומים הסופיים אותם אתם משלמים בגין רכישת הדירה ולא תופתעו כאשר תתבקשו לשלם תשלומים נוספים בגין רישום צו הבית המשותף בגין עריכת תשריטים כאלה ואחרים.

על כן חושב לבחון מכל מקום את סעיף ההוצאות הנלוות, ולהיערך מבעוד מועד לאותם תשלומים ולהביא אותם בחשבון בעת עריכת התקציב טרם רכישת הדירה.

לסיום, חשוב מאוד לבצע הרבה בדיקות מקדימות טרם רכישת דירה ולכן חשוב מאוד להיעזר בבעל מקצוע שמתמחה בתחום הנדלן ויודע לבצע את אותן בדיקות מקדימות. זכרו היטב כי עורך הדין של הקבלן אומנם אתם נושאים בשכר טרחתו אבל הוא אינו מייצג אתכם.

עורך הדין של הקבלן דואג אך ורק לרשום את הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין הא ותו לא. לכן שווה להיות מלווים במומחה המתמחה בתחום הנדל”ן שוזהו עיסוקו על מנת להרגיש מוגנים בטוחים ורגועים.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן | כתובת מקצועית למוכרי דירות > 077.449.0338

** הכותב הוא ברק בר-לב

הפוסט לקנות דירה מקבלן והמלכודות שצריך להכיר הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

בלא מעט מקרים ומפגשים עם בעלי נכסים רבים שפועלים באופן עצמאי בניסיון למכור את דירתם, אנו מגלים שהתמורה אותה הם מבקשים בעד שווי דירתם לעיתים שומטת את קרקע המציאות, ביחס למחירי השוק. 

אז רגע לפני שנסקור כיצד מתמחרים נכון דירה למכירה בצפון תל אביב, הנה לכם חמשת הטיפים שלנו שיעזרו למוכרי דירות להימנע מטעויות.

ובכן שיווק ומכירה של דירות למכירה בצפון תל אביב, זו בהחלט אומנות!

נתחיל

נשאלת השאלה והיא כמה כסף חסר לי כדי לרכוש את הנכס הבא שלי?

אנו מודעים לכך שבעלי נכסים מעוניינים למכור דירתם ולהשתדרג, אולם אם אין לכם מספיק כסף להוסיף כדי לקנות את דירת חלומותיכם אל תצפו שהקונה יוסיף את החוסר מכיסו.

בכמה השכן שלי מכר?

ברוב המקרים שכנים וחברים יגוללו לכם סיפור שמכרו את דירתם בשווי גבוה בהרבה לעומת השווי הריאלי האמיתי. ומכאן, אנו נדגיש כי אין להסמתמך על מידע אודות שמועות, אלא רק על בדיקות שמובילות לעובדות מוצקות. 

כמה מס אצטרך לשלם? ומה לגבי גובה חשיפת המיסים בהיטל השבחה ומס שבח?

ובכן מדובר בתופעה נפוצה בעיקר אצל מוכרי דירות אשר מחזיקים נכס מקרקעין בתחומי תוכנית הרובעים בתל אביב, כמו גם משקיעים ובעלי דירות מרובות שבדרך כלל הם יצטרכו לשלם יותר מיסים בעת המכירה לעומת בעל דירה המחזיק בדירה יחידה. מן העבר השני, יש את הקונים שנתון זה פחות מעניין אותם (כמה מיסים יש למוכר לשלם) מאחר ועיסוקם מתרכז במחיר השוק האמיתי של הנכס.

טיפ רביעי – קונים לא פראיירים

היום בשנת 2022 בעידן הטכנולוגיה כל מי שחולם למצוא קונה שישלם יותר ו/או תושב חוץ שלא מכיר את מחירי השוק, לטעמנו טועה ובגדול.

טיפ חמישי – מתווך אמר לי…

מתווך אמר לי שהוא יכול למכור את הבית ב 200 אלף שקלים יותר ממחיר השוק

ובכן דעו לכם, כי מרגע שתפרסמו דירה למכירה בצפון תל אביב במחיר לא ריאלי, תהפכו למחוזרים בעיקר בקרב המתווכים בסביבה. אנו בהחלט מבינים כי בשל התחרות הגדולה בין מתווכים בתל אביב ומסיבות של חוסר מקצועיות ו/או ידע בתחום, אלה יבטיחו לכם כי שווי הדירה גבוה באלף מונים יותר ממחיר השוק המקובל. לצערנו מדובר ברעה חולה ובשיטה פגומה, אשר כל מטרתה לגרום לכם לבחור בהם.

לאחר שסקרנו את טעויות התמחור, נשאלת השאלה מהו תמחור נכון, ומהי השיטה הנכונה ביותר לתמחור מנצח!

ראשית, וכאשר מדובר בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב יש לברר בכמה נמכרו נכסים דומים לשלכם ובפרט בתקופה האחרונה – איך עושים זאת? הכלי הראשון והיעיל ביותר הוא אתר מדלן בו תוכלו לבחור שכונה עיר ואו רחוב ולראות בצורה פשוטה מה נמכר ומתי. רצוי להשוות לדירה שהכי דומה לדירה שלכם.

נכון שקשה למצוא בדיוק את אותה דירה, אבל כדי לבצע הערכה נכונה ומהימנה השוו בין דירות הדומות זו לזו ככל האפשר.

הכלי השני הוא אתר של רשות המיסים בו ניתן לתור אחר אותו מידע, אך בצורה קצת יותר סבוכה. אנו ממליצים לבדוק עסקאות מהשנה האחרונה, אך אם אין מכירות מרובות באזורכם ניתן גם “ללכת” בציר הזמן מעט אחורה אך לא יותר מדי.

לאחר שגילינו אילו דירות למכירה בצפון תל אביב נמכרו ומתי, הגיע הזמן לגלות מול מי אנחנו מתחרים.

התחילו את הבדיקה באתר יד 2, מצאו נכסים דומים לשלכם בשכונת המגורים ובשכונות דומות מתוך מטרה להבין את שווי הדירות המוצעות לשוק החופשי. לאחר שכל הנתונים בידיכם יש לערוך טבלת השוואה ולקבוע את השווי הריאלי של הדירה.

יש לזכור שחלק מהמוכרים מפרסמים במחיר גבוה ולא ריאלי, וכנראה שלא קראו את המאמר שלנו הנ”ל ובטח עושים ועשו את כל הטעויות שלמדנו קודם. לפיכך ולסיום דירות למכירה בצפון תל אביב אשר מוצעות לשוק במחיר שאינו ריאלי, אלה כמובן שלא יכללו בטבלת הערכת השווי לדירה.

בהצלחה!

**הכותב הוא הוא ברק בר לב, הבעלים והמייסד של בר-לב נדל”ן

הפוסט כיצד מחשבים הערכת שווי לנכס ומהן 5 הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי נכסים הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

מדובר בנושא מאד מהותי שאנשים לא מודעים בכלל לשינויים שחלים בו בשנים האחרונות כתוצאה משינוי בפסיקת בתי המשפט ושינויים טוטאליים בכללים שהיינו רגילים אליהם עד היום.

אם ניישר קו בנושא של היטל השבחה ונדבר על הבייסיק, נתחיל במושגי יסוד:

מהו היטל השבחה

היטל השבחה הוא בעצם מס שמוטל על עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית משביחה, אישור הקלה ו/או אישור שימוש חורג.

מי צריך לשלם את היטל ההשבחה

מי שצריך לשלם את היטל ההשבחה הוא המוכר, הבעלים שהיה בעל הקרקע במועד שבו תוכנית הרובעים אושרה והמועד הקובע לקביעת שווי היטל ההשבחה / גובה היטל ההשבחה הוא המועד שבו אושרה התוכנית, בו התוכנית נכנסה לתוקף, המועד שבו אושרה ההקלה ו/או המועד שבו ניתן השימוש החורג.

כאן המקום לציין כי בשנים האחרונות חל שינוי בכללים ברורים מאוד וברצוננו להפנות אותכם לסעיף שכולנו מכירים אותו לאורך השנים והוא מעותק מחוזה לחוזה לחוזה, לגבי חלוקת האחריות בין מוכר לקונה בעסקה.

באופן קבוע ושמרני החלוקה נעשית באופן כזה, המוכר נושא בהיטל ההשבחה שיחול בגין תוכניות שאושרו עד מועד חתימת החוזה, ואילו קונה ישלם היטל השבחה על תוכניות שיאושרו החל מחתימת החוזה ואילך.

ובכן סכנת נפשות!! בשום פנים ואופן אסור לחתום על חוזים שכוללים היום את הסעיף כאמור, משום שבתי המשפט בישראל שינו לחלוטין את כללי המשחק, ולא רק שהם שינו אותם פעם אחת אלא שהם משנים אותם כל הזמן וכתוצאה מכך אנו נמצאים בתהליך של שיבוש הכללים המקובלים שגדלנו עליהם שהתרגלנו אליהם ובעצם הם משנים את כללי המשחק באופן שצריך להתאים את ההסכמים כל הזמן לפסיקה המשתנה.

איך ניתן להתאים את החוזים לפסיקה המשתנה

צריך לחלק את היטל ההשבחה בין מוכר לקונה לפי פרמטרים אחרים לגמרי ולא לפי המועד שבו התוכנית אושרה כמו לדוגמא: פסק דין אליק רון אשר שינה את הכללים.

פסק הדין זה בעצם עסק בשאלה הבאה: חברת אליק רון רכשה קרקע והקרקע כשלעצמה שנרכשה ממנהל מקרקעי ישראל, היום רשות מקרקעי ישראל הייתה כבר עם תוכנית שקוראים לה גב/מק/2002 – תוכנית שמעניקה זכויות בנייה.

החברה קנתה את המגרש, הגישה בקשה להיתר והוועדה המקומית בגבעתיים דרשה היטל השבחה עבור התוכנית המשביחה הואיל ותוכנית זו מוסיפה זכויות בניה בדמות שטחים בנויים.  בתגובה לכך, חברת אליקרון ציינה, אני קניתי את התוכנית ביחד עם הממכר והנכם מוזמנים להפנות את הדרישה בבקשה למוכר, רשות מקרקעי ישראל.

ועדה המקומית לתכנון ובניה סירבה ל’בל את בקשתה של אליק רון, בטענה שהזכויות בתוכנית גב/מק/2002 הן זכויות מותנות.

מה המשמעות של זכויות מותנות

משמעותן כי אישורן מותנה בשיקול דעת נוסף של הוועדה המקומית. בעניין זה החליט בית המשפט כי במקרה שבו הזכויות הן זכויות מותנות על מקרקעין, צריך לחלק את היטל ההשבחה בין המוכר לבין הקונה באופן שבמכירה המוכר ישלם היטל השבחה על כך שיש תוכנית משביחה אבל רק באופן חלקי ומשום שלא בטוח שהזכויות האלה יאושרו, וכשהקונה יגיש בקשה להיתר שמנצלת את הזכויות החדשות, הוא הקונה ישלם את היתרה.

דבר חשוב נוסף, המועד הקובע לקביעת סך כל הסכום הוא המועד שבו אושרה אותה תכנית משביחה. מועד התשלום מתחלק לשניים בין שני אנשים שונים והנה לנו מסקנה שעלינו לחלק את החבות עבור היטל השבחה בגין תכנית שכבר אושרה בין המוכר לבין הקונה במקרה שיש בתוכנית ככזו זכויות מותנות.

הפוסט חידושים בסוגיית היטלי השבחה | נדלן למביני עניין הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

איך נשמעים לכם כל הדברים האלה, כמו חלום רחוק בלתי מושג? כמו אוטופיה נדלנית נדלני”ת מוגזמת?  ובכן אנו סבורים שלא מדובר בחלום!  אלגוריתמים ומערכות מחשוב משנים כבר את עתיד  הנדלן בעולם.

הדברים האלה יכולים וצריכים להפוך במהרה למציאות, גם כאן בישראל. דעו לכם כי הם קורים במקומות שונים בעולם ואין סיבה שלא יתרחשו כאן. באומת הסטארטאפים שלנו, בטח אחרי התחיפה שהעניקה הקורונה לחידושים טכנולוגיים של כלי עבודה מרוחקים.

היום אפשר לשבת בנוחות, בבית בצפון תל אביב, ולרכוש דירה דרך מתווך דירות אפילו בלונדון, ככה פשוט מהסמארטפון.

בלחיצת כפתור ניתן לקבל מהמתווך גישה לסיור בדירה ולראותה! ההליך עוד ומתייעל בעזרת חוזים מבוססי אוטומציה שדורשים חתימות בעמוד אחד. גם כאשר למעשה הם כוללים עשרות ומאות עמודים, כך בדרך זו נחסכות שעות על גבי שעות של עבודה! וזוהי רק תחילתו של החלום!

אלגוריתם מייצרים סטנדרט חדש, המוביל להתנהגות הגונה יותר בעולם הנדלן, מדוייקת ושקופה יותר. כולנו חייבים לשאוף למצב שבו ענף הנדלן שלנו הישראלי יהפוך מדינוזאור עצום ואיטי, לספינת ענק שמשייטת בים של חדשנות וטכנולוגיה.

לדחוף ליצירת ענף של חדשנות שבו כל עסקה נעשית דרך מערכת ממוחשבת, שחוסכת לנו כאבי ראש, סרבול ובירוקרטייה מייגעת. ענף שבו אלגוריתמים מביאים את העסקה הנכונה תוך בדיקה של הסיכונים וההתאמה לכל אחת ואחד מאיתנו.

PROPERTY TECHNOLOGY – השימוש בטכנולוגיות דיגיטליות, מידע ופלטפורמות של פיננסים משותפים, ישכללו את שוק הנדל”ן וייקחו אותנו כמה עשרות שנים קדימה והפכו את הענף שכולנו אוהבים כל כך לתוסס, חדשני, יוקרתי ומהיר.

אז בואו נחשוב כמה צעדים קדימה, על חידושים להעיף את הענף למעלה, ונרשה לעצמנו קצת לחלום בגדול יותר. בואו נהפוך את הענף שלנו למשהו עתידני, לדבר הגדול הבא !

**הכותב הוא ברק בר-לב, הבעלים והמייסד של משרד הנדל”ן בר-לב

הפוסט איך יראה ענף הנדל”ן בעתיד? הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

לגופו של עניין, ריכזנו עבורכם את חמשת כללי הברזל שלנו למכירת דירה בצפון תל אביב וזאת כדי שתוכלו להבטיח לעצמכם למכור בשווי הגבוה ביותר ובזמן הקצר ביותר.

נתחיל

כלל מספר 1

The best offer is the best offer

דעו לכם כי כמעט בכל המקרים ההצעה הראשונה היא ההצעה הטובה ביותר, לכן לפני שאתם מחליטים לדחותה, אנו סבורים שכדאי לחשוב פעמיים: פעם אחת, האם אתם יכולים לקבל הצעה טובה יותר ופעם שנייה, אם כן אז מתי?

כלל מספר 2

לשמור את כל הקלפים לעצמכם

לא מומלץ לחשוף את כל הקלפים שלכם לפני הקונה ובטח שאתם לא צריכים לספר לו שאתם גמישים במחיר וכמובן שלא בשיחת הטלפון הראשונה, כמו גם שלא מומלץ לשתף את הרוכש בכך שכבר קניתם דירה ו/או שאתם חייבים להעביר כסף לקבלן בהקדם.

ובכן, כל השיתופים הנ”ל בסופו של דבר עלולים לשמש נגדכם בשלב המשא ומתן על המחיר, על הפינוי ותנאי התשלום ועלולים על אחת כמה וכמה לגרום לפגיעה חזיתית במחיר הסופי של הבית.

כלל מספר 3

אין שני לרושם ראשוני

ניסיוננו הרב תחומי בתחום דירות למכירה בצפון הישן של תל אביב, יכול להצביע על עובדה מוגמרת והיא: דירה שיש בה אווירה ביתית ונעימה נמכרת בסופו של יום בין שני אחוז ל 5 אחוז מעל מחיר השוק ופי 3 מהר יותר!

מכאן תעשו לעצמכם טובה ותשרו אווירה ביתית בבית, תדאגו לריח טוב ועדין בדירה ושכל החלונות והאורות יהיו דלוקים, שהמזגן יהיה דלוק, שהטלוויזיה תהא מכובה ובטח שלא לצפות בחדשות ברקע, תסדרו את הבלגן ותמצאו מקום זמני לכל הצעצועים המפוזרים של הילדים עד שהרוכשים יוצאים מהדירה. כאן המקום לציין כי מדובר באחד מכללי הזהב הכי חשובים שיעזרו לכם לקבל עוד כמה עשרות אלפי שקלים על הדירה שלכם.

כלל מספר 4

SPACE

יש לתת מרחב לקונים הפוטנציאליים ולהימנע מטעות שחוזרת על עצמה כחוט השני. בעת הסיור בדירה עם רוכשים, בעל הדירה פשוט נצמד אליהם לכל מקום והדבר הראשון שהקונים מרגישים זה לחץ ואי נעימות, צפיפות ותחושת חנק. המלצתנו: תרפו, תשחררו ואל תעקבו אחרי הקונים הפוטנציאליים.

ונוסיף, כי אין להיכנס ביחד עם הקונים למסדרון ולמקומות צרים ולא להיכנס איתם ביחד לחדרים הואיל וזה יוצר תחושה של צפיפות ובנוסף מקטין את החדר.

כלל מספר חמש

הכלל החמישי והאחרון שלנו הוא אנשים רוצים את מה שאחרים רוצים, ואף אחד לא רוצה את מה שאף אחד לא רוצה. תחשבו רגע על מה שאמרנו: אנשים רוצים את מה שאנשים אחרים רוצים, ואף אחד לא רוצה את מה שאף אחד לא רוצה .

לדוגמא:  דמיינו לרגע אותכם כרוכשים שהולכים לראות דירה למכירה בצפון הישן תל אביב, עולים, רואים את הדירה יורדים למטה ועוברים לדירה הבאה.

בדירה הבאה, וכשאתם בדיוק בשלב שאתם עולים לראות את הנכס, בעת הזו בדיוק יורד זוג צעיר שראה את הנכס רגע אחד לפניכם, ובסיום הסיור בדירה אתם מגלים שיש זוג נוסף שאף הוא הגיע לראות את הנכס אחריכם.. כאן נשאלת השאלה האם אתם מצליחים להרגיש את ההבדל?

ובכן אנו משוכנעים שבוודאי שכן! הואיל ובדירה השנייה לא רק שיכולתם להרגיש את הלחץ והביקוש והאפשרות שאולי רוכש פוטנציאלי אחר ירכוש את הדירה, אלא שגם עלתה איזושהי הנחה שמדובר כאן בעסקה מעולה וזאת בשל הביקוש הרב שלה.. דבר היכול היה לגרום לכם להחליט ולהתקדם בדירה הזאת ולאו דווקא בדירה הראשונה שעליה לא הגיע אף אחד מלבדכם!

לפיכך, כדי ליצור את תחושת הביקוש והלחץ ואפשרות החמצה, מומלץ לתאם עם מספר קונים לאותו היום בהפרשים של רבע שעה ועם כל קונה בנפרד. בהחלט יתן לכם יתרון משמעותי במשא ומתן ואפשרות לקבל את השווי הגבוה ביותר ובזמן הקצר ביותר.

אז החברים אם אהבתם את המאמר הקצר? ואתם רוצים לקבל מאיתנו עוד טיפים מעולים בתחום הנדלן למגורים בצפון תא, אנחנו כאן , תמיד, בשבילכם

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן | כתובת מקצועית עבור מוכרי דירות > 077-449-0338

הפוסט 5 כללי ברזל בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון ת”א הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

הערכת שווי לנכסים בתל אביב.

נכון ל 2023 מחירי הדירות בצפון תל אביב רק ממשיכים לקפוץ כלפי מעלה. אם כך מדוע שמאי המקרקעין השונים מעריכים במצבים מסוימים את הדירה הנרכשת ו/או הנמכרת בכמות שהיא בלתי מספקת, כלומר בחסר. מה שגורם לכך שקונה פוטנציאלי יתקשה לקבל את הכסף הדרוש למימון העסקה (למשכנתא).

אז מדוע שמאי המקרקעין, ובלא מעט מקרים, די מתקשים להדביק את הרווח הפעור כשהם באים להעריך את שווי נכס בתל אביב וכיצד זה גורם להשפעה ישירה על רוכשים פוטנציאלים בבואם לקנות את דירת “החלומות”?

מחירי הדירות בתל אביב רק עולים ועולים ונכס שלפני 6-7 שנים שאפשר היה לקנות ב- 2.4 מלש”ח שווה כיום כמעט ל 4  מלש”ח ואפילו יותר – וגם זה ארעי

כאן המקום לציין כי מתווך אחראי בכל מקרה להציע ללוקחו בין אם מדובר במכירה ובין אם מדובר בקנייה לפנות לשמאי מקרקעין להערכת שווי הנכס שברשותו, ואין להסתפק בהערכת שווי בע”פ על בסיס מקצעיותו של המתווך, זו המלצתנו. השילוב בין השניים הינו שילוב מנצח.

מהי השיטה השמאית להערכת שווי של נכסים.

אחת מבין מספר שיטות הינה גישת ההשוואה: בשיטה זו הכול נובע מעיון וניתוח של עסקאות דומות לדירות שנמכרו בסביבה התל-אביבית, תוך ביצוע התאמות להבדלים בין הדירה הנרכשת לבין דירות שונות שנמכרו בזמנים שונים וכמובן וההלימות ביניהן.

גישת ההשוואה השמאית עלולה לעיתים להיות ניכרת ביכולת לקויה וזאת כתוצאה מהיעדר נתונים השוואתיים. אזי ומכורח המציאות שמאי להערכת דירה לעיתים יתקשה להעריך את שווי הנכס הנרכש וכמו גם יתקשה לבצע את ההתאמות בין הדירות שנמכרו לאחרונה לבין הדירה הנרכשת.

לדוגמא בתחילת תקופת הקורונה שיווקנו דירת גן למכירה ברחוב נורדאו בצפון תל אביב, בשטח של כ- 100 מ”ר שצמוד ובנוי ולה, הצמדה של שישים מטר גינה לרבות חניה צמודה.

דירת הגן נחשבה לאחת הדירות היפות והמושקעות ביותר בצפון הישן של תל אביב, ברמת גימור באיכות בלתי מתפשרת, לצד עיצוב אדריכלי נחשב ויוקרתי!

על פי רוב הדעות של משרדי התיווך בצפון תל אביב, לרבות המוכרים בעצמם, באשר להערכת שווי הדירה שטענו כולם לשווי מסוים פנו המוכרים לשמאות מוקדמת פרטית באמצעות שמאי שלא מורשה מטעם אחד מהבנקים, וזה החל לבצע את עבודתו ולהעריך את דירת הגן.

בשלב מסוים השמאי נתקל בחוסר נתונים השוואתיים של נכסים דומים שנמכרו לאחרונה בסביבה, ובהיעדר חוסר נתונים השוואתיים, לצד פערים בין השנים היה קשה מאד להשוות נכסים שנמכרו לאחרונה וכתוצאה מכך דירת הגן תומחרה בשווי בהרבה יותר גבוה ביחס לשווי השוק. מאחר ולא היה מדובר בהערכת שווי מוקדמת, כאן אנחנו נכנסנו לתמותה ויחד עם שמאי מקרקעין ערכנו סקר של מחירי השוק שהתבסס בעיקר ידע של שנים והכרת הסביבה והצלחנו להציל את הקונים משלב של הפרת הסכם למול המוכר. לבסוף רכשו את הדירה וקיבלו את המימון שהיו צריכים לקבל מהבנק הממשכן, ומכאן עסקת המכר לא התפוצצה.

כאנשי נדל”ן מעל עשור בתחום השיווק והתיווך של דירות למכירה בצפון הישן של תל אביב, אנחנו פחות מתחברים לגישת ההשוואה השמאית וזאת מן הטעם שישנם מצבים שקשה להשוות בין דירה אחת לדירה שנייה. אנחנו כן מאמינים גדולים שיש לבחון את שלל השיטות השמאיות בשילוב של משרד לתיווך דירות מומלץ בתל אביב וזאת כדי לקבל תוצאה טובה, נכונה והרצויה ביותר.

כאן נוסיף כי עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב, כמו גם באנשים דומות לביטוי “אין להסתכל על הקנקן, אלא על מה שבתוכו” – ומייד נסביר את כוונתנו.

לקראת סוף שנת 2022, כולנו היינו ערים לעד כמה שוק הדירות באזור הצפון הישן של תל אביב רותח ועולה במהרה וזאת לצד הנתונים המפורסמים ברשת לעין הציבורית פעם ב 4 עד 6 חודשים, מיום חתימת העסקה.

בפרק זמן זה, שוק הדירות בתל אביב לפעמים משתנה. למשל: שווי הדירות בתל אביב של תחילת 2021 היה נמוך בהרבה לעומת שווי הדירות של סוף אותה השנה וב -2023 (נכון לחודש מרץ), השוק קפא.

במצב שכזה, מתווך דירות ו/או שמאי מקרקעין של חודש ינואר לא יכול לחזות את העתיד ואת שינוי המגמה ואת התמורות של שוק הדירות העכשווי – ובטח שעל אחת כמה וכמה, נוצר קושי מסוים להעריך את השווי הנכון של הנכס נכון לתקופה הנוכחית. לכן הערכת השווי של הדירה בחודש ינואר צפויה להיות שונה ונמוכה בהרבה יותר ממחיר הרכישה.

במקרים נוספים, קיים פער בין מחיר הנכס כפי שנקבע בין קונה למוכר מרצון לבין ערכו בפועל בהתאם לשוויו האמתי בשוק.

כאן המקום לציין כי כאשר בנק למשכנתאות מחליט לתת משכנתא, הוא אינו מעניק תשומת לב נרחבת לשווי העסקה המצוין בהסכם המכר הואיל ונתון זה הוא לשיקולו של שמאי מטעם בנק. ואוף למותר לציין כי אחת מכל 5 בקשות למשכנתא נדחית, לאחר סקירתו של השמאי מטעם הבנק והסיבה העיקרית לדחייתה הינן בין היתר, בשל פערי ערך!

הבעייתיות נעוצה בכך שהרוכש פונה לבנקים רק בשלב שכבר חתמו הצדדים על הסכם למכירת הדירה ואף שולמה בעדה אפילו מקדמה, וגדולה מזאת מתוך הבטחה לשלם את יתרת המשכנתא. במקרה זה, הרוכש צפוי כשלעצמו מצוי בהפרה למול המוכר.

לסיום על מנת להימנע ממצבי ברירת מחדל והשלכותיהם, אנו ממליצים לשלב בין שני אנשי המקצוע בין באמצעות שמאי מקרקעין לצורך קבלת הערכת שווי לבין מתווך דירות מומלץ בתל אביב לצורך סקירת השוק (אין בסמכותו של מתווך לתת חוות דעת שמאית כתובה למעט סקר סביבתי של מחירי השוק). השילוב בין השניים מהווה כוח מהותי ומיטבי לבדיקת שווי נכס ומצבו טרם רכישתו ובוודאי עוד הרבה לפני התקשרותכם בהסכם מחייב – הנכם מוזמנים להתייעץ אתנו!

משרדנו הינו משרד תיווך דירות בצפון תל אביב שחי ונושם את השוק ומכיר את המחירים של העסקאות שנסגרו אתמול, ומכאן לדירה חדשה בדיוק כמו שאתם מחפשים.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט איך מעריכים שווי דירה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

חשוב להדגיש שמנהג המדינה (בשונה מדין המדינה) מחייב בכל משא ומתן סתמי שנעשה ללא קביעה מדויקת של התנאים. לכן בכל מקום שלא נקבעו תנאים – המנהג המקובל יקבע את תנאי העסקה. הדבר נכון גם בעניין תנאי העסקתם של פועלים. בפרט הדבר נכון באשר לגובה השכר המקובל בעסקאות תיווך ושדכנות.

להלן נעמוד על כמה סוגיות בדיני מתווך שבהם נתנו הפוסקים דעתם ופסקו הלכות.

הלכות שדכנים זכו לברור מעמיק מכוח חשיבותן בקרב הציבור היהודי מאות בשנים. כך נקבעו המושגים: שדכן “מתחיל”, “אמצעי” ו”גומר”.

“המתחיל” הוא זה שהציע את השידוך לשני הצדדים.

“האמצעי” הוא מי שהמשיך במשא ומתן “והגומר” הוא זה שהביא לידי סיכום בין הצדדים.

יש מצבים מורכבים אף יותר שבהם עסקו, כך מתברר, כמה שדכנים יחדיו בכל אחד ואחד מהשלבים דלעיל.

ההלכה קובעת כי השדכנים .עשויים להיות ראויים לשכר מ”דין יורד” או מ”דין נהנה” כמו שמשלמים לפועלים בעד מלאכתם.

 אם כמה אנשים עשו מלאכה אחת, נהוג לשלם להם יחדיו. כשם שמשלמים על אותה מלאכה תשלום כולל וכל אחד מקבל על פי חלקו באותה מלאכה, כך ובדומה …אם קיימים כמה שדכנים שעושים מלאכת “מתחיל”, הם יחלקו בשכר הנהוג לשלם. בגין אותה פעולה. 

בתחילה נהוג היה כי שכר השדכנים יחולק לשניים. אולם במהלך הדורות השתנה המנהג ונקבע שיש לחלקו לשלושה חלקים.

אם שדכן אחד הציע את השידוך הוא “המתחיל”, היה והצדדים סיימו בכוחות עצמם את שאר שלבי השידוך הם  צריכים לשלם למתחיל את דמי השדכנות במלואם משל היה גם “האמצעי” וגם הגומר”.

הרציונל לכך: כיוון שהציע “המתחיל” הצעה כל כך טובה, לא נזקקו עוד בצדדים להיעזר באמצעי” “ובגומר”.

ההבחנה בין שלושת סוגי השדכנים אינה מתרחשת כדבר שבשגרה בתיווך במקרקעין.

אולם, הבחנה זו מלמדת על הזכות קבלת שכר לכל המתווכים שהיו מעורבים באותה עסקה.

לעתים כידוע, אפשר יהיה למצוא יותר ממתווך אחד שהיה מעורב בשלב מסוים של הליך התיווך.

שאלת מעורבותם של כמה מתווכים בעסקה אחת עלתה לא אחת בפני בתי הדין. כך התעוררה השאלה מה הדין אם מתווך החל במלאכת התיווך והציג לפני רוכש, דירה בפרויקט. אולם, הרוכש רכש לבסוף דירה באמצעות מתווך אחר שהראה לו דירה שונה דירת גג, באותו פרויקט.

כחלק מעובדות פרשה זו התברר כי הרוכש התנתק מהמתווך הראשון לאחר שטען בפניו כי הדירות באותו פרויקט יקרות מדי.

במקרה זה בית הדין התייחס להלכה הקיימת שלפיה למתווך “המתחיל” במלאכה (המתווך הראשון) יש חלק בעסקה אף שלבסוף הושלמה בידי מתווך אחר.

הדיינים דחו את הטענה שהמתווך הראשון לא היה הגורם היעיל כמשמעותו בחוק המתווכים, כפי שטען בפניהם הרוכש שסרב לשלם דמי תיווך.

 בית הדין, כך נקבע, אינו מחויב לחוק המדינה (חוק המתווכים) מה גם שחוק זה נוגד בכמה מהוראותיו את ההלכה. כך, לדוגמה, החוק אינו מכיר במושג “מתחיל”. בפסק דינם קבעו הדיינים כי היה מקום

לאמץ את חוק המתווכים לו רכש מעמד של “מנהג המדינה” המחייב את כולם.

אולם הוסיף בית הדין וקבע כי הוא אינו משוכנע כלל שאמנם רכש חוק זה מעמד של “מנהג המדינה”.

חשוב להבהיר כי המשפט העברי מייצג גישה לפיה יש לדון ולקבוע מה הדין אלמלא היה נוהג אחר.

לאחר מכן יש לדון אם מנהגים שונים או חוקים שונים ישפיעו על פסיקת ההלכה וישנו את הפסק.

לאחר שהכריעו הדיינים בזכות המתווך “המתחיל” לדמי תיווך, עברו לדון בשאלה הבאה: מהו השכר הראוי למתווך “המתחיל” והציגו שתי גישות שונות המקובלות בהלכה.

על פי האחת, ראוי המתווך “המתחיל” למחצית מדמי התיווך ועל פי האחרת ראוי הוא לשליש בלבד.

מקרה אחר, כאשר השדכן המתחיל לא יכול לסיים את העסקה ונזקקו הצדדים לשדכן נוסף, נוטל המתחיל שליש האמצעי שליש והגומר שליש!

במקרה אחר דן בית הדין במקרה שבו חתם פלוני על הסכם עם מתווך ובו התחייבות לתשלום דמי תיווך. בעקבות ההסכם הראה המתווך לפלוני דירה, אולם פלוני לא רצה בדירה בשל חיסרון מסוים.

לאחר זמן-מה ראה פלוני פרסומת במקום אחר אחר של אותה דירה במחיר זול יותר.

פנה פלוני למוכר ורכש את הדירה על אף החיסרון. האם על הקונה לשלם למתווך דמי תיווך ?

כחלק מהדיון ציין בית הדין מקרה מורכב אף יותר שבו תיווך מתווך בין שמעון לראובן ולבסוף

מכר שמעון את הדירה ללוי על ידי מתווך אחר.

הלך ראובן וקנה את הדירה מלוי ומודה שאלמלא המתווך הראשון לא היה מגיע לדירה. בית הדין פסק כי אף  במקרה קיצוני זה חייב ראובן לשלם למתווך הראשון שכר “מתחיל.

כך נקבע שאין חזרתו של פלוני מכוונתו לרכוש הדירה עד שנה מבטלת את כוחו של המתווך שהציע את הדירה ראשון.

לו היה חוזר פלוני לעסקה באמצעות מתווך שני, היה זוכה המתווך הראשון לשכר טרחה על פי כלל “מתחיל”.  

אולם, כיוון שבמקרה זה לא היה כלל מתווך שני, זכאי המתווך הראשון למלוא שכר הטרחה.

בפסק דינם הוספו הפוסקים שכיוון שפלוני חתום על הסכם עם המתווך המבטיח את שכרו, על אחת כמה וכמה שזכאי הוא למלוא שכרו.

מפסק דין זה נלמדת הבחנה מעניינת שלפיה אם הודיע הקונה למתווך שהוא “יורד” מהעסקה וחזר בו במהלך שנה, אזי אין חזרה זו מבטלת את כוחו של המתווך הראשון.

במספר לא מועט של מקרים חוזר הלקוח לנכס שבו התעניין כעבור זמן, ללא פניה חוזרת למתווך הראשון – המתחיל, שכן פרטי המוכר והדירה כבר ידועים ונהירים לו. נראה כי ניסיון החיים הביא את הפוסקים לקביעת מסגרת זמן סבירה לדידם במהלכה אי אפשר לנתק את הזיקה שבין המתווך הראשון לעסקה והיותו הגורם היעיל שהביא לבסוף למימושה.

חוק המתווכים מתמקד בשאלת הגורם היעיל ועיקרון תום הלב של הקונה (כפי שעושה אף המשפט העברי).

אולם, הדין הישראלי אינו מגדיר פרק זמן קבוע וכך כל עוד נערכת עסקה בפרק זמן זה, לא נס ליחו של המתווך הראשון. ייתכן שפסיקה עתידית תוכל להסתמך, בדומה למשפט העברי, על פי פרק זמן סביר שישמש אבן בוחן נוספת לשאלת הגורם היעיל וכן למועד ניתוק הזיקה בין העסקה למתווך הראשון וזכאותו לדמי תיווך.

במקרה אחר הציע מתווך ראשון ללקוחו דירה. אחר כך הופיע מתווך שני שהציע על דעת עצמו, את הדירה במאה אלף ש”ח פחות והעסקה לא יצאה אל הפועל כיוון שהמוכר התנגד למחיר שהציע המתווך השני.

כעבור זמן התרצה המוכר והוריד המחיר שהתקרב למחיר שהציע המתווך השני ונחתמה העסקה.

האם פטור הקונה מתשלום שכר טרחה למתווך הראשון? הפוסקים סברו כי במקרה זה זכאי – הראשון לשליש מדמי התיווך כיוון שהלקוח חשב על העסקה ברצינות כבר לאחר הצעת המתווך הראשון.

 כך נפסק “באבני חפץ” שאם המתווך המתחיל הוא אף הגומר ורק באמצע פעל מתווך שני נוסף, לא מגיע למתווך השני שליש מדמי התיווך .

על אף הדימיון המסוים בין המשפט העברי לדין הישראלי בקשר לזיקה הנדרשת בין המתווך לעסקה, מבחן הגורם היעיל נוטה לצמצם את מספר המתווכים הזכאים לדמי תיווך בעוד חלוקת מלאכת התיווך מראש לאפשרות קיום מתווך ראשון, אמצעי ואחרון מרחיבה בדין העברי את זכויות המתווכים המעורבים.

מועד תשלום למתווך

הלכות מתווכים במשפט העברי נגזרו במידה רבה מהלכות שדכנים. כאשר שכרו הצדדים שדכן, נקבע שיש לשלם לו על פי המנהג בגמר השידוך או בשעת הנישואין. אולם, שדכן שלא נשכרו שירותיו אלא הוא שהציע את פעולת השידוך, אין לשלם לו על פי המנהג (כדין פועל) אלא כדין נהנה.

לכן ראוי לשלם לו במקרה זה בזמן הנישואין שאז הלקוח נהנה מפעולת המתווך.

איחור בתשלום שכרו של שדכן הפועל מדין פועל הוא עברה של “לא תלין”, שכן אסור להלין שכרו של פועל. לעומת זאת במקרה של שדכן “מדין יורד” שפעל מיזמתו, אין עוברים עברה של הלנת שכר כיוון שהשדכן לא פעל מדין פועל אלא מדין יורד לשדה חברו.הרב גולדברג סבר כי אם אין מנהג, רשאים הצדדים לעכב את תשלום השכר עד לסיומה של העסקה לרבות מסירת החזקה בנכס ורישומו על שם הקונה. מקום שבו נכתב זכרון הדברים שבו צוין כי יחתם בהמשך הסכם, ישולם שכרו של המתווך רק משנחתם ההסכם.

ההלכה הרווחת שמועד התשלום לסרסור הוא כאשר הגיעו הצדדים להסכמה עקרונית ביניהם או כשעשו קניין ולא כאשר העסקה הגיעה לגמר ממש, קרי, מסירת החפץ וביצוע התשלום עבורו. בנקודה זו שונה היה מועד התשלום בין סרסור לשדכן. בעוד אצל הסרסור עיקר המחלוקת הייתה קשורה בתמורה הכספית, אצל השדכן נוספו פרטים רבים נוספים כגון מזונות, דירה, בגדים מתנות וכיוצא באלה. לכן נפסק כי שדכן מקבל שכרו בעת שבאו המשודכים בברית הנישואין ואילו הסרסור ראוי לשכרו כשהביא את הצדדים לעמק השווה. על ההבחנה בין שדכן לסרסור בכל הקשור למועד תשלום השכר עמד רבי יחזקאל לנדאו.

על החשיבות הרבה של התשלום למתווך מיד כשסיים את פעולתו אפשר ללמוד מכך שאף אם מת המשלח חלה חובת תשלום דמי התיווך על יורשיו. הלכות אלה מלמדות על הדגש שניתן לשמירת פרנסתו של המתווך ומניעת פגיעה בו. בחוק המתווכים מצוין כי תיווך במקרקעין הוא הפגשה לשם התקשרות בעסקה בזכות במקרקעין ואילו בסעיף 14(א) לחוק המתווכים צוין כי תנאי לתשלום דמי התיווך היא התקשרות הצדדים בהסכם מחייב. כך יצר המחוקק אי-בהירות מסוימת אשר לנקודת הזמן המדויקת שבה נעשה ההסכם למחייב.

הכותב הוא ברק בר-לב, הבעלים והמייסד של משרד בר-לב נדל”ן

הפוסט מערובתם של כמה מתווכים בעסקת תיווך אחת | על פי המשפט העברי הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

אולם, לא מעט סכסוכים, כך מתברר, המשיכו ומוסיפים להגיע להכרעה שיפוטית גם לאחר כניסתו של חוק המתווכים לתוקף ב-1 אפריל 1997 אף שהמחוקק סבר כי עם חקיקת החוק החדש יתמעטו הסכסוכים בין מתווכים בתל אביב ללקוחותיהם.

ייחודה של מערכת היחסים שבין מתווך נדל”ן בצפון תל אביב לבין לקוח וטיבו המיוחד של שירות זה באים לידי ביטוי בכמה מאפיינים חברתיים, כלכליים ופסיכולוגיים היוצרים מעצם טבעם וטיבם מארג שלם של ניגודים ומחלוקות.

ראשית, שלא כבעלי מקצוע רבים, בדרך כלל, זוכה המתווך לשכר נאה לכל הדעות רק כמובן אם צלחו משימתו ופעולות התיווך שנקט בעסקה, מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב.

לעתים אין קשר ישיר בין מידת התאמצותו והשקעתו של המתווך לבין שכרו. היעדר קשר בין היקף העבודה והמאמץ שמשקיע המתווך מחד גיסא לתמורה המגיעה לו מאידך גיסא, גורם לא אחת להקטנת המוטיבציה של הלקוח לשלם למתווך את דמי התיווך.

בית המשפט הנכבד עמד על הקונפליקט המבני בין לקוחות לצד מתווכים בתל אביב.

התזה של הלקוח, כך אמר, רואה את השכר המבוקש עבור עבודה קצרה יחסית של המתווך בעניינו ונדמה לו כי השכר גבוה מדי.

בתי המשפט חזרו וציינו כי יחד עם זאת אי אפשר להתעלם מקשייו של מתווך דירות בתל אביב בגביית עמלת התיווך כשקיים אינטרס כלכלי לשני הצדדים לחוזה המכר להיפטר מעולו של זה.

כדברי שופט בית משפט השלום, כתוארו אז, מתווך דירות “נמצא זה האחרון משקיע מרץ, און והון עד שלקוחותיו עושים להתחמקות מתשלום שכר עמלו”.

שנית, בחלק הארי מהמקרים מתווכים בתל אביב זוכים לקבל את שכרם עם חתימת הסכם המכר, בשלב שבו לא ברור לחלוטין אם ההסכם יצא לפועל.

לאחר מועד זה ישנן לעתים התחייבויות המבוטלות או מופרות על ידי אחד הצדדים או שניהם. לעתים לא מתקיים תנאי מתלה ולעתים מתרחש תנאי מפסיק.

הלקוחות מצויים במצב שבו שילמו את דמי התיווך אולם, בפועל, מנקודת מבטם, טרם קיבלו את התמורה לה ציפו מהעסקה. יתרה מזו, ישנם מקרים שבסופו של יום לא יקבלו הצדדים תמורה כלל.

מצב שלשיטתם נוטל המתווך את דמי התיווך טרם התממשה העסקה בפועל וטרם הושלם תשלום מלוא התמורה, מצב שבו מקטין פעמים רבות את המוטיבציה בקרב הלקוחות לשאת בדמי התיווך בשלב שבו נדרש התשלום.

שלוש, מתווכים בתל אביב גובים דמי תיווך משני הצדדים לעסקה. עובדה זו כשלעצמה מעוררת בקרב הלקוח תחושה סובייקטיבית כי המתווך פעל או פועל קרוב לוודאי לטובת הצד השני מתוך ניגוד עניינים. מכאן קצרה הדרך לחילוקי דעות ולהתנגדות לשאת בדמי התיווך.

ארבע, בסופו של יום הגורם הישיר לסגירת העסקה ומי שנושא בעיקר הנטלים הכספיים ובשאר התחייבויות החוזיות, כגון התשלומים, מועד הפינוי, תשלומי מס, תיקונים בדירה, הכשרת חריגות בנייה וכדומה הם הצדדים עצמם, כך סבור הלקוח. כריתת החוזה היא, במידה רבה, בשליטת הלקוח ולא בידי המתווך עצמו. מצב עניינים זה מביא לעתים את הלקוחות להרהר פעם נוספת בדבר צדקת תשלום דמי התיווך, מה שכמובן לא מדויק.

חמש, מקצוע התיווך “זכה” ברבות השנים, בעיקר טרם חקיקת חוק המתווכים, לדימוי בעייתי בקרב הציבור. מתווכים נטו, מעת לעת, לנכס לעצמם (למאגר דירותיהם) נכסים שהוצאו למכירה בשוק החופשי שלא על דעתם וללא הסכמתם מראש של בעליהם ומעשים אלו גררו, בין השאר, מחלוקות על רקע דימוי שלילי זה. מעת לעת נשמעו דברי תוכחה על מתווכים בתל אביב לרבות בין כתלי בית המשפט עצמו.

שש, משרדי תיווך בצפון תל אביב מוכרים “סחורה” שמקורה במידע העומד לרשות הציבור, נועד לידיעת כלל הציבור ומהווה במובהק קניין ציבורי.

מתווכים תל אביב משתמשים במוצר ציבורי” ולא במידע ייחודי, מקצועי שהוא, בדרך כלל, קניינם של מומחים. עובדה זו גורמת ללקוחות להמעיט בכישורי משרדי תיווך בצפון תל אביב ותורמת אף היא להקטנת המוטיבציה בקרבם לשלם את דמי התיווך.

שבע, כיום נוהג מתווך דירות בצפון תל אביב לגבות דמי תיווך בשיעור של שני אחוזים מגובה התמורה בעסקת מכר דירה פרטית רגילה. לעומת זאת, שכר הטרחה המשולם לעורכי דין, שמעורבותם בעסקה מהותית לאיתור הבעיות המשפטיות ופתרונן, שכן עליהם לבצע בדיקות משפטיות, רישומים שונים, והם נושאים באחריות לרשלנותם ולעתים לחוסר מקצועיותם, הוא נמוך בהרבה. מציאות זו גורמת אף היא ללקוחות לחוש כי שיעורם של דמי התיווך גבוהים לכאורה ומבלי שתהיה לכך הצדקה.

שמונה, המוטיבציה והתמריצים לתשלום לבעלי המקצוע רבים מונעת, בין השאר, מהאינטראקציה הנמשכת או העתידית עם אותם בעלי מקצוע (החשמלאי, בעל המוסך, רופא השיניים, סוכן הביטוח). לעומת זאת האינטראקציה עם המתווך היא, בדרך כלל, מקרית ומסתיימת עם חתימת הסכם המכר.

במרבית המקרים עבור הלקוח זו עסקה חד-פעמית או כזאת המתרחשת לעתים רחוקות מאוד, לעתים פעם או פעמיים בחייו הבוגרים של הלקוח הממוצע. בלשון שופט בית המשפט העליון ברק-ארז: “צריך לזכור שרבים מצרכני התיווך הם שחקנים חד פעמיים בתחום”. סיטואציה זו מקטינה אף היא את התמריץ לתשלום דמי התיווך ותורמת, לא מעט, לרצון הלקוחות להתחמק ממנו..

תשע, כפי שמובהר בחוק המושג “גורם יעיל” שהוא תנאי יסודי לזכאות המתווך לדמי תיווך, מעורפל, מעומעם ואינו תורם להבנה כי מדובר ברכישת מוצר או שירות ככל המוצרים והשירותים. כאשר אין מדובר במקרה חד וברור.

אחד מתפקידיה של המדינה הוא ההסדרה והפיקוח (Regulation and Inspection) על פעילות פרטית כדי להגן על הציבור מפני נזק שמקורו משימוש בלתי מקצועי, רשלני או זדוני בכוח המצוי בידי גורמים פרטיים יהיה זה כוח כלכלי, כוח מקצועי או כוח אחר.

בישראל היו אלה דווקא המתווכים שפנו ובקשו להסדיר בחוק איסור תיווך ללא רישיון והתנית הרישיון בבחינה מקצועית.

היה זה באופן פרדוקסאלי ומשרד המשפטים שהתנגד בתחילה לחקיקה בתחום התיווך במקרקעין, בסוברו שהדרישה נובעת מאינטרס של “הגילדה” להגן על עצמה ולצמצם תחרות.

לחץ המתווכים נשא פרי ובשנת 1992 הוגשה הצעת חוק פרטית שהייתה לבסוף לחוק אם כי מתוך גילוי מהמורות והתנגדות דווקא מצדה של הרשות המבצעת: שר המשפטים והממשלה.

חוק המתווכים שחוקק בשנת 1996 הטיל דרישות, מגבלות וסנקציות על המתווכים מחמת המצב ששרר בשוק תיווך הנדל”ן עובר לאותו מועד. דרישות אלה, בחלקן טכניות וצורניות המחייבות עמידה במילוי טפסים ובהם פרטים מסוימים ומוגדרים, הפכו לעתים בידי הלקוחות, בניגוד לכוונת המחוקק, כאמצעי להתחמקות מחובת תשלום דמי התיווך.

כך אפשר לראות כיצד נעה המטולטלת המשפטית לפי ההתפתחויות הכלכליות והחברתיות. עם קום המדינה היו אלה בעיקר זכויות המתווכים שקופחו ונדרשה להן הגנת בית המשפט. עם התחזקות התודעה הצרכנית והעליה הגדולה מברית המועצות, גבר החשש דווקא מפגיעה בציבור מניצולו ומקבלת שירותי תיווך לא מקצועיים.

המטולטלת המשפטית נעה פעם נוספת ועתה היו אלה הצרכנים שהחלו להשתמש בהוראות החוק החדש, שבא להגן עליהם, כדי להתחמק מחובתם לשלם דמי תיווך. בשל כך בתי המשפט נדרשו בשנים האחרונות להגן פעמים רבות דווקא על ציבור המתווכים שלקוחותיהם נהגו כלפיהם בחוסר תום-לב והגינות.

האם מהמועד שבו נכנס חוק המתווכים לתוקף ירד באופן ניכר היקף התביעות המשפטיות הקשורות בתיווך מקרקעין? בהיעדר מקור נתונים אמין ומדויק, ובהתחשב בגידול האוכלוסייה, במספר המתווכים ובהיקף העסקאות, קשה להשיב על שאלה זו. אולם, התרשמותי מפסקי הדין שפורסמו עד כה, במהלך עשרים השנים האחרונות, כי לא רק שלא חלה ירידה, אלא חלה עליה בהיקף הסכסוכים הקשורים בתשלום דמי תיווך המובאים להכרעה שיפוטית.

כך נמצא שההסדרה המשפטית באמצעות חוק המתווכים תרמה לשיפור איכות השירות שמספקים המתווכים אולם בוודאי לא צמצמה באופן משמעותי את המחלוקות המשפטיות.

השינויים הטכנולוגיים, המודעות ההולכת וגוברת בקרב הציבור לכללים שהמתווכים נדרשים לעמוד בהם והעיכוב וההטיות במאמצי הרגולטור לאכוף סנקציות על מי שאינו פועל כדין לרבות במישור המשמעתי הגבירו עוד יותר את המוטיבציה להתחמק מתשלום דמי התיווך מצד אחד ונכונות מצד המתווכים שלא להקפיד הקפדה יתרה על ההוראות ועל הכללים כפי שדורש המחוקק מן הצד האחר.

תהליכים מקבילים אלו בצירוף הגברת הנגישות לבתי המשפט, בין השאר באמצעות הליכים פשוטים ומהירים יחסית בבתי המשפט לתביעות קטנות וההכרה בזכות זו כזכות יסוד חוקתית, יחייבו לדעתנו את בתי המשפט להמשיך ולעסוק במחלוקות בין מתווכים ללקוחותיהם ובינם לבין עצמם. אולם, בשונה מהתקופה טרם נחקק החוק, הפעם בנסיבות שונות ובמקרים רבים מתוך כוונה שלא להפוך את החוק הצרכני “מקלט” לאלה המתחמקים מתשלום דמי תיווך.

התהליכים לעיל ובמיוחד ניסיון הלקוחות להשתמט מתשלום דמי תיווך תרמו למגמה ההולכת וקונה לה שביתה בבתי המשפט המחוזיים ובבתי משפט השלום לאפשר הגמשה מסוימת בדרישות המחוקק שבאות לידי ביטוי בחוק המתווכים כגון פחות הקפדה אם הסרים בהזמנת שירותי התיווך חלק מהפרטים שנקבעו בסעיף 9(א) לחוק ובתקנות שהותקנו מכוחו כשאפשר ללמוד עליהם מנסיבות המקרה. במיוחד כשמתגלה חוסר תום לבו של הצרכן, קיימת נטייה להקל גם בסוגיות נוספות, לדוגמה היעדר קיומם של שני מסמכים נפרדים בעת מתן בלעדיות, כל עוד מכיל הסכם הבלעדיות את כל הנדרש לפי סעיף 9(א) לחוק. כך ובמקביל אפשר לזהות נכונות הולכת וגדלה להכיר בעסקאות אקראי (עסקאות תיווך שעושה אדם שאין מקצועו תיווך) ובעת האחרונה לאפשר במקרים חריגים תשלום דמי תיווך גם בהיעדר הזמנת שירותי תיווך בכתב. למגמות אלה תוצאות חיוביות כשבוחנים אותן מנקודת ראותו של המתווך שזכויותיו נפגעות בשל יישום דווקני של הוראות החוק.

אולם, עלולות להיות להן גם השפעות שליליות כגון שימוש גובר בעסקאות אקראי שחוק המתווכים לא חל עליהן דבר שיוביל להתחמקות מתווכים מדרישות החוק ולפגיעה בלקוחותיהם.

חוק המתווכים תרם ללא ספק להסדרה חלקית של מערכת יחסים מורכבת זו בין המתווך ללקוח (הדרישה לרישיון בר-תוקף, הסכם בכתב, פירוט פעולות שעל המתווך בבלעדיות לבצע ועוד). אולם, הנגישות למידע על-אודות נכסים המוצעים למכירה או להשכרה לרבות ובמיוחד באמצעות אתרי האינטרנט והרשתות החברתיות, מובילה לכך שהמידע מועבר בזמינות ובמהירות רבים יותר ואף בפילוח מדויק בהרבה. שינויים אלו יאפשרו איתור נכסים פוטנציאליים בדיוק רב יותר ובאופן ישיר בין הלקוחות אף ללא התערבות מתווכים. מגמות אלה עלולות להגביר את החיכוך בין המתווכים לצרכנים וכפועל יוצא מכך לעליה בהיקף התביעות בענייני תיווך שיונחו לפתחם של בתי המשפט.

הבנת מגמות עתידיות “בשוק התיווך” דורשת היכרות עם גורמים נוספים המשפיעים וישפיעו על יחסי מתווכים צרכנים קרוב לוודאי גם בשנים הקרובות.

לדוגמה השימוש בשירותי תיווך בדירות למכירה יד שנייה עולה עם העלייה בגילו של הצרכן. מכאן לשינויים דמוגרפיים השפעה על היקף הפונים להיעזר בשירותי המתווכים לצורך מכירה רכישה או השכרת נכסים. 

כל אלה מתרחשים אפוא במספר תהליכי שינוי שקשה לצפות ולשער את תוצאותיהם.

בארצות הברית, לדוגמה, השימוש הגובר במרשתת השפיע על שוק התיווך ותרם להגברת הלחץ להורדת שיעור דמי התיווך, ולשינויים בהיקף השירותים הניתנים בידי המתווכים ותמחרום. אולם, גם שם טרם התבררו לעומקן המסקנות הנובעות משינויים אלה. הצורך בשירותי התיווך לא יקטן להערכתנו באופן דרמטי בשנים הקרובות. כך, ובאופן דומה, המחלוקות סביב תשלום דמי התיווך תמשכנה קרוב לוודאי להעסיק את בתי המשפט על ערכאותיו השונות בייחוד כל עוד לא יאכפו הדין הפלילי והדין המשמעתי באופן שירתיע מתווכים מלעבור על הוראות החוק ועל נורמות ההתנהגות המחייבות מצד אחד ונכונות מצד הלקוחות לשלם למתווכים את דמי התיווך כמוסכם מצד שני.

גורם חשוב נוסף המשפיע על שוק התיווך בישראל – הוא שוק הנדל”ן. ענף הדיור בישראל בלבד היווה

4% מהתוצר הלאומי הגולמי בשנת 2006. בעשור האחרון מחירי הנדל”ן הלכו והאמירו.

משנת 2006 עד לשנת 2022 עלו מחירי הדיור בישראל ב-84% ומחירי המשרדים ב-38% . שיעור המתגוררים בשכירות עלה מ- 8%.

חשוב לזכור כי 70% אחוז מהדירות למגורים או להשקעה בישראל הן בבעלות הציבור. זהו שיעור גבוה יחסית למדינות אחרות. אין ספק שגידול הפעילות בשוק התיווך והגידול במספר המתווכים קשור במידה רבה בתהליכים בשוק הנדל”ן. ככל שעולה היקף הפעילות בשוק הנדל”ן ומחירי הנדל”ן ממשיכים בנסיקה כלפי מעלה, כך, קרוב לוודאי, גדלה ומתרחבת הפעילות בשוק התיווך כשמתרחשים תהליכים הפוכים, הפעילות בשוק הנדל”ן מאטה והמחירים יורדים ובשל כך מספר המתווכים קטן והלחץ להורדת שיעור דמי התיווך גובר.

קשר דומה בין היקף הפעילות בשוק הנדל”ן לשיעור המתווכים נמצא גם במדינות אחרות כגון דרום אפריקה וארצות הברית.

להערכתנו, כל עוד מגמות העלייה בקצב גידול האוכלוסייה ובביקוש לדירות תמשכנה ומחירי הנדל”ן יאמירו, שוק התיווך לא יצטמצם וקרוב לוודאי שאף ילך ויגדל. אולם התמתנות המחירים וירידה בביקוש עשויים לצמצם את היקף המתווכים. במקרים אלה הראשונים לעזוב את ענף התיווך הם, בדרך כלל, מתווכים צעירים שהצטרפו לשוק הגואה בשנים האחרונות. שינוי לרעה במצב המשק וקושי הולך וגדל ביכולת הציבור לרכוש או לשכור דירות, והאטה ככלל בשוק הנדל”ן קרוב לוודאי שיובילו לירידה במספר המתווכים ויתכן שאף בדמי התיווך. כאשר מחירי הדיור למכירה והשכרה נוסקים כלפי מעלה או כששוק הדיור מצטנן באופן משמעותי כחלק מהאטה במשק ומיתון עשוי להתערב גורם משפיע נוסף. המחוקק עשוי להגביר התערבותו במטרה לרסן את שעור דמי התיווך ואילו הרגולטור עשוי אף הוא לפעול במטרה ליישם מגבלות נוספות על תשלום דמי התיווך כדי להקל על ציבור הצרכנים. מידת ההתערבות תהיה תלויה בגורם חשוב נוסף: כוחם הארגוני והפוליטי של המתווכים. היקף החקיקה והרגולציה גדל במקרים רבים בשל היעדר ארגון מתווכים חזק בעל כוח ארגוני, פוליטי ולובי משמעותי כפי המצב בישראל כיום.

הכותב הוא ברק בר לב, הבעלים והמייסד.

הפוסט קשייו של מתווך דירות בת”א בגביית עמלת התיווך הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

נעים להכיר: שמי ברק בר-לב, ואני הבעלים

של משרד תיווך בצפון תל אביב בר-לב נדל”ן.

לפני שאמשיך למנות את היתרונות נוספים שלקוחותיי – קונים ומוכרים כאחד – נהנים מהם אני חייב לנקות כמה ספקות שבוודאי מקננים אצלך בלב. איך זה יתכן שאני עומד מאחורי כל מה שהבטחתי בכותרת ועוד מצהיר בראש חוצות שזו התחייבות? ובכלל, איך אני יכול להתחייב לדברים שאף משרד תיווך בצפון תל אביב אחר לא מעיז אפילו להציע ללקוחותיו? ובכן, התשובה מאד פשוטה והיא נשענת על כמה עמודי תווך בפעילות שלנו:

כולנו משפטנים מומחים בדיני מקרקעין

אמנם אני מחזיק במשרד תיווך, אבל הנציגים בו הם לא המתווכים הסטריאוטיפיים. כולנו משפטנים בתחום המקרקעין, מומחים לגיבוש עסקאות נדל”ן, מיזמי התחדשות עירונית ומכירת בצפון תל אביב בכלל ומכירת דירות בצפון הישן תל אביב בפרט. עובדת היותנו משפטנים מומחים בדיני מקרקעין שעוסקים בתיווך נדל”ן היא זו שמבדלת אותנו מכל סוכנות תיווך אחרת, סוללת בעבורנו את הדרך לביצוע עסקאות במהירות, ומייצרת ללקוחותינו יתרונות חשובים, כמו הקטנת עד ביטול מוחלט של תשלום היטלים אשר מובילה לחיסכון כספי בהיקף של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. במאמר מוסגר אומר שההתמחות שלנו כמשפטנים בעלי הכשרה אקדמאית רב תחומית מאפשרת לנו לבצע מיפוי פיננסי עם המוכר ועם הקונה – כל אחד לחוד –  ועל בסיס מפה זו תכנון מס חכם שמאפשר את הקטנת וביטול ההיטלים המדוברים. ויש עוד…

חיסכון/רווח שיכול להגיע למאות אלפי שקלים

תל אביב נחשבת למורכבת, מסובכת וקשה ביותר לפיצוח בכל הקשור לדיני ועסקאות מקרקעין. למשל השינוי שנעשה לפני שנים בשיטת מדידת שטח הנכס  יצר בעיות רבות בין התוכניות הרשומות לבין המציאות ואשר רק משפטן מומחה מקרקעין ידע לישר את הדברים ולהכשיר נכס למכירה בצורה הוגנת שקופה ובטוחה.  חוץ מטיפול בתקנות, חוקים, היתרים וכדומה יש גם תוכניות בניה בעלות השפעה על מחיר הנכס. לדוגמא, “תוכנית הרבעים” שגובשה בשנת 1980 ואשר מקנה לבעלי הקרקע באותם בצפון הישן של תל אביב זכויות קנויות נוספות. זכויות אלה מעלות את ערך הנכסים באופן משמעותי ומי שלא מכיר את התוכנית ימכור את הנכס שלו במאות אלפי שקלים פחות משוויו האמיתי (כבר קיבלת מאיתנו טיפ שמייצר לך רווח כספי ענק, נכון?).  במקביל, וכאן מגיע היתרון הבלעדי שלנו, בעת מכירת הנכס, מוטל על המוכר היטל השבחה שמגיע לעשרות אלפי ולעיתים אף לערכים של מאות אלפי שקלים. כאמור, כמשפטנים מומחי מיסוי ומקרקעין אנחנו יודעים להקטין את  ההיטלים הכבדים האלה עד למינימום ואף לבטלם לחלוטין. מיד נגיע ליתרון נוסף. אבל רגע לפני:

למעוניינים להתקשר אלי כבר עכשיו בנוגע

לדירות למכירה בצפון הישן תל אביב

הנה הטלפון הישיר שלי. ברק בר-לב:

058-414-44-44

מעדיפים קודם לקרוא על עוד יתרונות? בבקשה:

• בר-לב נדל”ן | מן העיתונות| ישראל היום
• בר-לב נדל”ן | מן העיתונות | וואלה!
• בר-לב נדל”ן | מן העיתונות | ביזפורטל
  

ועדיין לא הסברתי אך אני מתחייב למכור

את הנכס שלך תוך פחות מ-60 יום. הנה:

אקדים הסבר קצרצר. אם היה כל כך קל למכור נכס תוך 60 יום, גם כשמדובר באזורי ביקוש כמו דירות למכירה בצפון תל אביב, אז מדוע כל מתווך וסוכנות דורשים ממך תקופת בלעדיות לחצי שנה לפחות? ולהבדיל, אנחנו מבקשים בלעדיות לחודשיים ימים בלבד. ועכשיו ההסבר איך:

ההתמחות וההתמקדות שלנו במכירת דירות בצפון תל אביב מעידה מטבע הדברים על עיסוק בנדל”ן יקר, באזורים יוקרתיים תוך ייצוג קונים ומוכרים בעלי יכולת כספית גבוהה. במשך יותר מעשור שאנחנו משווקים נכסים תחת ההתחייבות של: תוך 60 יום… מחיר שוק ומעלה… חיסכון במיסים והיטלים. לקוחותינו, נוכחו לדעת שהכל מתקיים ולפיכך החלו לבקש לרכוש לעצמם עוד נכסים למטרות השקעה ומינוף רווחים או להמליץ עלינו בפני חבריהם ומכריהם בסביבתם העסקית. כך נוצרה רשימת ההמתנה של קהל הפרימיום לנכסים שאנחנו משווקים ואשר להם מוצעים הנכסים שמיועדים לשיווק למכירה מוקדמת. מדובר בקהל קונים שמכיר את התהליך, חווה אותו בעצמו ולכן גם מעוניין להתקדם במהירות לביצוע עסקה ובפועל מתאפשרת השלמתה תוך פחות מ-60 ימים. ויש עוד גורם שמביא לקיצור תהליכי ביצוע העסקאות:

בדיקת “כשרות נכס” מקדימות, בירורים

מעמיקים וסינון הנכסים  שאינם ראויים

גורם נוסף שמביא לקיצור לוחות זמנים משמעותי הוא הפעולות המקדימות שאנחנו עושים לפני הוצאת נכס לשיווק. בעצם, כשהנכס מוצע ללקוחות הפרימיום או יוצא לשיווק במגוון פעולות פרסום שמאתרות קהלים רלוונטים (ואשר אנחנו משקיעים בפעולות אלה עשרות אלפי שקלים) הוא כבר עבר “הכשרה”. רוצה לומר:

• וידאנו שאין בנכס חריגות בניה או “הפתעות” לא חוקיות
• בדנו את התקינה ואיכות הבניה ומצאנו אותה ברמה גבוהה
• בררנו והכנו את כל הטפסים, האישורים והניירת הנדרשת
• עשינו מיפוי סוציואקונומי ודמוגרפי של סביבת הנכס כולל שירותים

            שניתנים בן כמו: גני ילדים, מוסדות חינוך, סופרמרקטים, קניונים,

            מוקדי בילוי, תחבורה ציבורית, אפשרויות חנייה, גישה לצירי תנועה…

בעצם, הקונה מקבל מאיתנו תמונה מלאה ומושלמת של הנכס וסביבתו. כך ברור לו מראש בדיוק מה הוא קונה ואין צורך לבזבז זמן באיתור המידע הדרוש לגיבוש החלטת קניה. הכול כאן גלוי, שקוף, כנה, אמיתי, אמין ומהימן. ואת כל זה אנחנו, נציגי סוכנות בר-לב נדל”ן שמטפלים בשיווק הנכס שלך מבצעים. לא שולחים אותך בשיטת “לך תביא” ולא מריצים אותך הלוך ושוב למחלקת הנדסה, למס שבח, למנהל ולא לשום מקום אחר. זאת ועוד…

הפעם היחידה שהקונה והמוכר נפגשים

היא בעת החתימה על חוזה המכר.

אנחנו מכינים את הנכס להצגה ללקוחות, אנחנו כאמור משיגים את כל הטפסים והאישורים הנדרשים, אנחנו מגבשים את תכנון המס לכל אחד מהצדדים, אנחנו בונים תיק נכס מושלם… אנחנו מקיימים את תהליך המשא ומתן, כאשר למען האמת, כשהכל מונח על השולחן, מטופל, ידוע וגלוי,  אין הרבה על מה לדון לשאת ולתת. ואז הסוכרייה… כמשפטנים אנחנו גם עורכים את חוזה המכר, כך שכל שנותר הוא להפגיש בין הקונה למוכר לחתימה כדי לתת לעסקה תוקף רשמי, חוקי וכשר למהדרין.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון הישן תל אביב? מוזמנים להיכנס למאגר שלנו ממש 👈כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו 

1. יש לכם דירה למכירה בצפון הישן? קבלו 5 יתרונות במכירה דרך משרד תיווך בצפון תל אביב
   
2. יש לך דירה למכירה בתל אביב הצפון הישן? יש לי הצעה שקשה לסרב לה
   
3. דירות למכירה בצפון הישן תל אביב
   
4. דירות למכירה בצפון הישן
   
5. איך לפרסם דירה בצפון הישן
   

כשמדובר בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון הישן תל אביב

אנחנו הכתובת לביצוע העסקה:  בר-לב נדל”ן

משפטנים ומומחים מיסוי ודיני מקרקעין

077-4490330

הפוסט דירות למכירה בצפון הישן תל אביב | לדעת למכור בית הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

בישראל, חוק המכר ותקנות המכר (ותיקוניהם מעת לעת), נועדו על מנת להגן על רוכשי דירות חדשות (“דירות על הנייר”), באמצעות קביעת הוראות קוגנטיות שנועדו להגן על רוכשים מפני חברות קבלניות ויזמיות. אין חולק כי השינויים החקיקתיים אכן חשובים שכן הסכם רכישת דירה על הנייר (הסכם קבלן) הינו הסכם שבמהותו הסכם חד צדדי שמוטה לטובת הקבלן.

אתם חייבים להכיר את הזכויות שלכם כרוכשי דירות חדשות על הנייר, להיות עם ההבנה המלאה לכל אורך הדרך כשאתם קונים דירה בצפון ת”א על הנייר ו/או בפרויקט שטרם הושלמה בנייתו. מכיוון שאתם עדיין לא יודעים בדיוק מה תקבלו, כיוון שטרם ראיתם את התוצר המוגמר, להלן  מס’ דברים שדי חשוב שתכירו.

הנושא הראשון הוא הגנה על כספי רוכש דירה.

חוק מכר (דירות) קובע הוראות שנועדו להגן על כספים שמשולמים לקבלן בגין רכישת הדירה. הדרך הבטוחה ביותר היא רכישת דירה בפרויקט המלווה על ידי ליווי בנקאי, ובמסגרת זו התשלומים מתבצעים באמצעות שוברי תשלום ייעודיים שרוכשים מקבלים במועד החתימה על הסכם המכר. הרוכשים מעברים את כספיהם, במועדים שסוכמו עם הקבלן, אך ורק לחשבון הליווי באמצעות השוברים כאמור. בגין כל שובר (תשלום) שמשולם על ידי הרוכשים, ומנגד הבנק מנפיק ערבות בנקאית בתוך 14 ימי עסקים המהווה בטוחה לכספים ששולמו על ידיכם.

במצב הנוכחי, אם מכל סיבה שהיא, היזם לא ישלים את הבנייה וימסור לכם את הדירה במועד הקבוע בהסכם, הכסף שלכם מובטח ולא ירד לטמיון. שימו לב לאחר העברת מלוא התמורה ומסירת הדירה החדשה לידכם, היזם יפעל לרישום הערת אזהרה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) באזור שבו מצויה הדירה, וכן נדרש להנפיק “מכתב החרגה בלתי מותנה” שמחריג את הדירה שרכשת מהמשכנתא של הבנק המלווה. בשלב זה, הערת האזהרה תחליף את הערבות שניתנה לכם ותהפוך לבטוחה עד לרישום הבעלות בדירה על שמכם.

הנושא השני הוא השלמת הבנייה.

בעסקאות מן הסוג, יש לקחת בחשבון עיכובים בבנייה בשל כוח עליון ו/או עיכובים בשל בירוקרטיה ברשויות השונות ו/או במקרה הגרוע – קבלנים/יזמים חסרי ניסיון ו/או חסרי איתנות פיננסית. נקודות אלה יש לבדוק לפני החתימה על הסכם המכר, ולצמצם ולהגביל עד כמה שניתן את הסעיפים שמאפשרים ליזם להתעכב בהשלמת הבניה.

לאחר תקופת המתנה ארוכה מהמועד שבו התחלתם את התהליך וחתמתם על חוזה המכר, הנה קיבלת הודעת מסירה מהיזם על המועד שבו הנכם מתבקשים לקבל את החזקה בדירתכם החדשה.

קיבלת הודעה בכתב מהיזם על המועד למסירת הדירה? יש לוודא כי ברשות היזם אישור פורמלי של המהנדס לפיו הדירה נבנתה בהתאם למפרט והתכניות שצורפו להסכם זה ולוודא התאמתם.  יש אישור כזה? אפשר להיות רגועים ולקבל את החזקה בדירה.

הנושא השלישי הוא איחור במסירה דירות 

שימו לב כי בהסכמי המכר ישנו סעיף מהותי שבו היזם מתחייב למסירת הדירה במועד חוזי ספציפי וקבוע מראש. ככל ואין תאריך חוזי הדבר מנוגד להוראותיו של חוק המכר. מועד המסירה  

עם זאת, כפי שצוין לעיל לעיתים יש עיכובים והדירה תימסר באיחור. במקרה כאמור, ייתכן ותהיו זכאים לקבל פיצוי כספי בגין איחור במסירת הדירה הקבוע בהוראות חוק המכר, ללא הוכחת נזק. בכל מקרה, היזם רשאי למסור את הדירה באיחור של עד 60 ימים מהמועד אשר נקבע בחוזה המכר שבין הצדדים מבלי לשלם כל פיצוי (תקופת גרייס ליזם).

אולם, ככל והיזם מעבר למועד הנ”ל (60 ימים), הנכם תהיו זכאים לפיצויים החל מהיום הראשון (קרי – ממועד המסירה החוזי, ועד למסירת הדירה בפועל) ותקופת הגרייס לא תינתן ליזם.

מבלי לגרוע מהאמור, מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה קבוע בסעיף 5א לחוק המכר – לפיו ב-8 (שמונה) החודשים הראשונים לאיחור מהמועד החוזי, היזם מחויב לשלם לרוכשי דירות פיצוי בשווי של 150% משוויה של דירה שכורה שדומה לדירה הנרכשת בהתאם לשווי שוק. מעבר ל-8 (שמונה חודשים) הפיצוי בשווי של 125% משוויה של דירה שכורה שדומה לדירה הנרכשת בהתאם לשווי שוק. הפיצוי משולם כל חודש בחודשו ו/או חלק יחסי מחודש (בהתאמה).

שימו לב כי מדובר בהוראה קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה ו/או לקבוע סעיפים סותרים אשר נועדו לפגוע בזכויותיהם של הרוכשים. כלומר, ככל ובהסכם המכר שלכם הפיצוי שהיזם מתחייב קטן ו/או פרק הזמן לתשלום הפיצוי השתנה – זהו בלתי חוקי, אלא אם השינוי נעשה לטובתכם. יחד עם זאת חשוב להבין כי יזמים/קבלנים יקבעו סעיפים שנועדו באופן סמוי להימנע מתשלום הפיצוי בגין האיחור ואלה במצבים שבהם האירועים המעכבים נגרמו שלא בשליטתם (לכן חשוב לבחון כיצד מנוסחים מצבים אליה בהסכם).

בתהליך הנ”ל חשוב להיות מלווה על ידי עורך דין מקרקעין, מיומן בעסקאות רכישה דירה על הנייר ו/או דירות שטרם השולמו בנייתם,  אשר יוכל לוודא כי זכויותיכם נשמרים.

הנושא הרביעי התאמה למפרט חוק המכר.

אחת מן החובות אשר מוטלות על יזם  הפרויקט היא להעמיד לקונה את הדירה כפי שמתוארת בהסכם המכר והמפרט, עליו הסכימו וחתמו הצדדים כפי שצוין ואוזכר קודם.

יסוד מפרט הנכס קבוע בהתאם להוראות חוק המכר, והינו חלק אינטגרלי מהסכם המכר עליו חותמים וחתומים שני הצדדים. מפרט המכר משקף  את המבנה שבו נרכש הנכס, וכמו איך הנכס יראה ומה הוא בדיוק כולל

כך למשל: מפרט המכר מעניק לקונה מעין תשומת לב נרחבת אשר מתוכה עולה שורה שח התייחסויות ספציפיות לגודל הנכס, תיאור המבנה, כמות החדרים, , רמת הגמורים בנכס, מתקני המים והחשמל וכו’.

חוק מכר דירות קובע במפורשות כי היזם (המשמש כמוכר הנכס ) חייב ומחויב לספק לרוכשים דירה בעלת הלימה מדויקת למפרט עליו הסוכם.

לפיכך, יש לבחון ולבדוק על ידי מומחים, עורכי דין, מהנדסים  ואנשי מקצוע, כי המוכר עומד בהתאם לחוק המכר בנושא זה.

חלק מליקוי הבניה שיתגלו בדירה יתכן ועלולים לא להיות גלויים לעין ועל כן שווה ומכל מקום לבחון את טיב הדירה בטרם הכניסה והחתימה על פרוטוקול המסירה.

לדוגמה: אנו סבורים כי על הקונה לדאוג לביצוע של מדידה לשטח הנכס וזאת לשם ההשוואה  לשטח שמופיע בהסכם ובמפרט המכר.

לתשומת ליבכם, ככל שמדובר בנכס או בדירה חדשה מקבלן, מותר למוכר (היזם) לסטות בשיעור של שני אחוזים משטח הנכס הנרכש והמופיע במפרט, ואולם שלא יותר מכך.

מצב שבו נתגלה כי שטח הנכס הנרכש קטן בהרבה לעומת הקבוע בהסכם, אזי מדובר בליקוי המצדיק מתן פיצוי.

נשאלת השאלה כיצד נכון לפעול בהקשר לליקויי בניה שנתגלו בנכס וברכוש המשותף?

ובכן בשלב א’, יש להסתייע ולשכור את שירותיו של  מהנדס שיבצע בדיקת מסוג של בדק הבית – בדיקה לאיתור ליקויי בניה בדירות חדשות.  כאן המקום לציין  כי נדרשת מיומנות וידע אדיר ומקצועי כדי לאתר את ליקויי הבניה ואת אי ההתאמות האלו.

בשלב ב’:  וכחלק בלתי נפרד משלב א’, מומלץ להסתייע בעורך דין המומחה לליקויי בניה.

כאן המקום לציין כי בהתאם לחוק מכר דירות , נקבע במפורשות כי על הרוכש  להעניק למוכר (היזם) את  ההזדמנות הנאותה לצורך תיקון ליקויי הבניה ואי ההתאמות שנתגלו על ידי הרוכש. יש לציין כי רוכש לא התריע  ליזם בדבר ליקויים שנתגלו, יראו בכך כאילו נמסרה הדירה לרוכש כשהיא תקינה.

ונוסיף, וכפי שהעלנו וכתבנו במאמרים קודמים, עסקת מכר מסתיימת רק ברישומה המלא של הדירה על שם הרוכש בטאבו.

על פי חוק מכר דירות, היזם מחויב כלפי רוכשים להוציא לפועל את רישום הבית המשותף ובד בבד לדאוג לרישום זכויות הרוכשים כבעלים, הליך אשר עלול לקחת מעט זמן, בכמה זמן מדובר? לעיתים מדובר בשנים רבות!. הערת ביניים לעניין זה: ככל שחל עיכוב ו/או גרירת רגליים  ברישום הבית המשותף בצורה שאינה סבירה, יש לפעול במלוא המרץ מול הקבלן ולהבטיח שהדירה עוברת לבעלות מלאה על שמכם בטאבו.

נושא חמישי שנות בדק.

מהו אומר ביטוי במקרקעין המתייחס לשנות בדק?

בהתאם לחוק מכר דירות, נקבע שיזם הוא הגוף האחראי כלפי הקונים ככל שיתגלו ליקויי הבניה בדירה ובעוד שלל ומגוון נרחב של ליקויי בניה שעלולים להתגלות במרוצת השנים בנכס הנרכש וכמו גם ברכוש המשותף.

כך למשל, בתקופה בת  שנתיים, יהא  יזם הפרויקט אחראי למקרה של ליקויי בניה שנתגלה ברצפת הבית, ובמשך תקופה בת ארבע שנים, יהא עליו לקחת אחראיות על ליקויי בניה שנתגלו בצנרת ובדרך זו הלאה. 

מטרתו של חוק זה,  הינו להקנות לרוכשים מטריית הגנה מפני ליקוי בנייה אשר מתגלים, בשלבים מאוחרים יותר וכמובן ליקויי בניה שאינם נראים לעין לא מקצועית ובמבט ראשון.

אנו ממליצים לעיין בהוראות החוק ובתוספת לחוק מכר דירות, כדי להכיר מכל מקום  את זכויותיכם כרוכשים שבעניין זה.

לתשומת ליבכם,  כאשר נרכשה דירת יד 2 שמצויה במניין תקופת הבדק, דעו לכם כי רוכש הנכס נהנה  ממסגרות ההגנה שקבועה בחוק. על כן ואם נתגלו ליקויי הבניה בתוך מניין התקופות שבתקופת הבדק, מומלץ למהר ולשגר מכתב פורמלי המעלה דרישה מפורשת לתיקון הליקוי..

לסיום, רכישת נכס חדש מקבלן היא ברוב המקרים הליך ממושך, ומשום כך יהא על רוכש הנכס להיות עירני וכמובן להכיר מכל מקום את הוראות חוק המכר וכן להבטיח עצמו מתוך ההגנות העולות מכון של הוראות החוק ימומשו, ינוצלו ובמלואן.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט דירות חדשות למכירה בצפון תל אביב והגנת החוק העומדת לרוכשים הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

מדינתנו מנהלת בתחומיה את לשכת רישום המקרקעין ובה פנקסים ורישומים לכל קרקע ובית בישראל, מה שרוב האנשים נוהגים לכנות טאבו ואחראית על תיקי פעולה אשר מכילים תעודות, מסמכים שונים, ככאלה  שבעבר שימשו לבסיס רישום הזכויות.

כאן המקום לציין כי זכויות הבעלות והחכירה של מוכרים ורוכשים נרשמים בפנקסים אלה.

תפקידו של עו”ד שמונה על ידי רוכש הוא לבחון את זכויותיו של מוכר הנכס עוד לפני שבוצעה עסקת המכר בפועל ולטפל בד בבד השלל ההיבטים שעולים במהלך חיי העסקה, ורק לאחר שסיים ווידא שזכויותיו של הקונה נרשמו במלואן בפנקסי המקרקעין במקום זכויותיו של מוכר הנכס, הסתיימה עבודתו.

בהתאם לדין הישראלי, פנקסי הזכויות יהיו פתוחים לעיונם של הציבור הרחב בתשלום של אגרה ממשלתית אשר נעמדת בסכום סמלי של 15 ש”ח.

ניתן להפיק נסח טאבו שהוא גם ת.ז של מקרקעין בישראל ולהבין את הפרטים השונים על המוכר, הדירה הנרכשת וגם לאתר את מקור הבעלות.

כל דירה במדינת ישראל מתאפיינת במספר ייחודי הדומה למספר זהות אשר חוסה תחת חזקת הגוש והחלקה בכל הקשור למקרקעין מוסדרים, לעומת “ספר ודף” המשקפים הנכסים שאינם מוסדרים.

רוכשים שאינם יודעים כיצד ניתן יהא לזהות את המספר הייחודי של הדירה, יוכלו להסתייע בגוגל ו/או באתר הנדל”ן הממשלתי ובו יצרפו את כתובת הדירה, במטרה לקבל את גוש הרישום ומספר החלקה.

במאמר זה נסקור בתמצית מהו בדיוק נסח טאבו ומה אפשר להבין, ללמוד, ולא ללמוד: 

נתחיל:

בפתח הדברים ייאמר,

כי לא כל הנכסים רשומים בצורה מסודרת במדינת ישראל, ולא כל נכס מקרקעין שרשום הוא מוסדר, וכמו גם שלא תמיד הרשום והמוסדר הוא גם הנכון והמדויק.

ראשית חשוב להבין ולדעת שלא כל הנכסים במדינת ישראל רשומים בלשכת רישום המקרקעין, דהיינו הטאבו, לצד הפנקסים והרשמים במדינת ישראל –  ישנם פנקסים לרישום נוספים!

לדוגמה: עסקת מכר שבה זכויות הבעלות רשומות ברשות מקרקעי ישראל, ו/או בחברה משכנת ו/או במנהל האזרחי.

אין חולק כי עסקת מכר לרכישת נכס מקרקעין, הנחשבת לעסקה בטוחה היא כאשר מדובר בנכס שרשום בצורה מוסדרת בלשכת רישום המקרקעין.

כאן המקום לציין כי לאחר שהזכויות נרשמות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), רק אז הופך הקונה לבעל זכויות חוקי בנכס מההיבט הקנייני והמשפטי. 

באשר ליתר הרישומים (רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת וכיוצא באלה, אלה למשל מקנים לאדם ולמחזיק בהן זכות משפטית חלשה יותר.

זכויות אשר רשומות בפנקס המקרקעין (טאבו) נחלקות לשתי קבוצות:

1. מקרקעין שהם מוסדרים
2. מקרקעין שאינם מוסדרים.

נסביר: לפני קום מדינת ישראל חלשו על מדינתנו הבריטים, ולפני כן שלטו הטורקים.

המתודה לרישום זכויות במקרקעין שבעבר הייתה מקובלת בתקופות הרלוונטיות שבה שלטו התורכים, לא דומה למתודת רישום הזכויות שבימינו.

אמנם היסטוריה זו הנ”ל מלמדת ומשפיעה על בעלות של מקרקעין, ודעו לכם כי גם בשנת 2022 ישנם מאות של דירות המוצעות למכירה בשוק החופשי והרשומות בהתאם למתודת הרשום הוותיקה והישנה.

למשל -דירות שממוקמות במרכזי הערים, י-ם, שכונות ותיקות בצפון ת”א-יפו ובצפון הארץ, בדרומה ובעיקר באזורים ותיקים.

ובכן, אם מקרקעין לא מוסדרים ו/או שמוסדרים – כאן נשאלת השאלה מהן ההשלכות השונות והמוגדרות שחלות בהתאם לחוק המקרקעין?

ברכישת מקרקעין לא מוסדרים, עולים סיכונים אשר מחייבים את הליווי הרציני והצמוד של מומחים ואנשי מקצוע בתחום המקרקעין, במטרה לחשוף את כל הסיכונים.

ומן העבר השני, עסקת מקרקעין המבוצעת על מקרקעין מוסדרים היא כשלעצמה לא רק שפחות מורכבת, אלא גם פשוטה בהרבה יותר.

לפעמים באותו אזור ו/או אפילו ברחוב דומה יתכן שמבנה בודד שלא רשום בטאבו ובפנקסי המקרקעין, אלא באמצעות רישום אחר – כמו לדוגמה ברמ”י, ומבנה שלידו יהא רשום בלשכת רישום המקרקעין, אך מדובר במבנה שאינו מוסדר.

מכאן, על הרוכשים יהא לבחון ולבדוק את סטטוס הדירה אותה הם מבקשים לרכוש, מאחר ונתון זה עלול להשפיע במידה ניכרת על מצבו של הנכס ורמת הסיכון שבו ואף על עסקת המכר עצמה, ואפילו על סוג עו”ד שעליהם לשכור ועוד…

כשרוצים לחתור עמוק יותר ולדעת האם נכס מקרקעין בנוי כקרקע מוסדרת או על מקרקעין שאינה מוסדרת: ובכן, ניתן לקבל את המידע באמצעות הנפקת נסח טאבו שעלותו היא 15 ש”ח

ונוסיף, מקרקעין אשר מזוהים על ידי רישום גוש ומספר חלקה ומספר תת חלקה, הרי שהם מקרקעין מוסדרים.  אך אם מקרקעין מזוהים על ידי הביטויים: ספר דף, אזי יהא מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים. 

נסח רישום הטאבו מלמד מהו נכס מקרקעין בישראל, גודלו, מה צמוד לנכס כמו למשל: חניות, גגות, מחסנים, מקנה את הוכחת הבעלות וזהותם החוקית של בעלי הזכויות הרשומים על המקרקעין, מהן טיב הזכויות המוצעות למכירה וכמובן האם מדובר בבעלות ו/או שמא מדובר בחכירה.

ניתן לבחון אם ישנם בעלים וגורמים נוספים הרשומים כבעלי זכויות בדירה והאם המוכרים מצויים בסיבוכים כלשהם ביחס לדירה.

לדוגמה: האם על הנכס הנרכש רובץ עיקול, ו/או האם על הנכס הנרכש רשומה הע”א אשר עלולה למנוע מכם הרוכשים את מימוש העסקה. כל פסיק, מילה ושורה העולים מנסח הטאבו הם בעלי משמעות רבה.

אנו ממליצים לרוכשים אשר מצויים עוד בשלהי המו”מ, לחקור את נסח הטאבו ולהתעמק בו עד כמה שאפשר. תהיו בטוחים שרק טוב יכול לצאת מזה.

מיותר לציין כי לפני העסקה יש למשוך נסח טאבו עדכני, ממש בסמוך למועד כניסת המו”מ עם המוכר.

נסח הטאבו אינו מלמד על השימוש המקורי של הדירה, כלומר האם מדובר בנכס המיועד למטרת מגורים ו/או במחסן ו/או במשרד, וכמובן אינו מלמד על מצבה התכנוני והייעודי של הדירה.

נושאים אלה הנ”ל נבחנים באמצעות הארכיון ההנדסי שבעירייה ובאמצעות מומחים בתחום הנדל”ן והתכנון והבנייה.

זאת ועוד, מומלץ לבחון ולוודא שמוכר הנכס אשר ניצב בפניכם הוא הבעלים האמיתי והרשום על הנכס. אנו נדגיש כי לצערנו ובשל שווי הנכסים הגבוה, ישנם ולא מעט עסקאות מקרקעין שנעשות על ידי מתחזים שמזייפים וזייפו את המסמכים לשם כך.

לעיתים הזכויות במקרקעין מאד עתיקות ורשומות בלשכת הרישום ובפנקסים השונים בלי מספרי זהות, וזאת כיוון שלפני קום מדינת ישראל לא היו כאלה, כמו גם שישנם מקרים שבעלי זכויות רשומים באמצעות מספר דרכון. בכל מקרה אסור לעגל פינות ו/או שלקצר את הליכי הבדיקות אשר נועדו להגן עליכם כרוכשים.

לדוגמה:

רוכש הנפיק נסח טאבו, בדק ומצא שהנכס רשום כדין בלשכת רישום המקרקעין שניצבים על מקרקעין מוסדרים בפנקס הזכויות. כאן נשאלת השאלה האם ייתכן שכאן כבר הסתיימו בדיקותיו של הרוכש והאם בתקופת זמן מאוחרת יהא צפוי לחוות הפתעות נוספות?

אנו סבורים שכן וזאת מאחר ובשנים האחרונות אנו ערים למצבים לא נעימים בהם קונה חתם על הסכם מכר, ובמרוצת השנים נתקל במוקש בעייתי:

הנכס שחשב שרכש, שייך בעצם לדיירים מהנכס הסמוך. דהיינו, הדירה שראה, היא לא בדיוק הדירה שקנה בפועל.

גם כאשר נוטל רוכש הלוואה מבנק למשכנתאות לצורך משכנתא, שמאי מקרקעין מטעם הבנק יבחן את מסמכי העסקה כדי לוודא שאכן הנכס הנרכש הוא הנכס הרשום בנסח הטאבו. אולם גם כאן לא מומלץ להסתמך על בדיקותיו של השמאי, אלא שקמה החובה לפעול ולוודא שישנה התאמה בין הנכס הנרכש לבין הנסח לבין היתר הבניה שמצוי בעירייה.

לצערנו הרב מדובר ברעה חולה ובתופעה נפוצה, קונה מוצא עצמו שניה אחת מהפרת הסכם יסודית וזאת בגין שחלים עיכובים בתשלומים מצד הבנק למשכנתאות שעומד על “קוצו של יו”ד” ומתעקש שלא לבצע את העברת הכספים למוכר, עד שתוסר הטעות.

לעיתים מדובר בטעות מינורית כמו למשל: החניה ו/או מחסן שצמודים לנכס ונזכרים בחוזה המכר, הם אכן צמודים מבחינה רישומית קניינית כחניה ו/או מחסן, אך מבחינת התשריט אין כל הלימה בין מיקום החניה שבהסכם לבין מיקום החניה המקורי.

ונרחיב בתמצית, כי לא פעם פנו אלינו בעלי נכסים וכמובן בתום לב שהיו מעוניינים למכור את דירתם, לאחר בדיקות נרחבות שלנו הצלחנו לגלות לאותם מוכרים כי מקום החניה שבו חנו במשך השנים אינו המקום בפועל והחוקי התואם לתשריט הבית.

לסיכום: חובה להיות זהירים ולבדוק האם זכויות המקרקעין רשומות, מוסדרות ומשקפות בפועל את מצבו העובדתי של הנכס.

אנו ממליצים להיעזר בעו”ד, שמאי מקרקעין וכדומה, כדי שאלה יסייעו לכם להימנע ממצבים בעייתיים כמו הנ”ל שהינם נפוצים מאוד.

וכעת לייפוי הכוח ומסמכי ההסכם:

בעת ובמעמד החתימה על הסכם המכר 2 הצדדים נדרשים לחתום על שלל נספחים שהם חלק בלתי נפרד מעסקת המכר.

המהותי שבהם הוא ייפוי כוח בלתי חוזר. ומדוע:

ייפוי כוח בלתי חוזר הינו כה מהותי וחשוב שמוכר הנכס יהא חתום עליו?

הנה לכם תרחיש בלתי צפוי: זוג צעיר רכש דירה למכירה ברמת אביב. ובכן לאחר שחתם על הסכם המכר לרכישתו של הנכס, ושילם מחצית מהתמורה לדירה, מוכר הדירה לא האריך ימים ונפטר.

מכאן נשאלת השאלה והיא: כיצד יוכל הזוג לקבל את החזקה בדירה ולרשום את מלוא הזכויות על שמם בחלקים שווים? ו/או מקרה נוסף, שולמה מלוא התמורה בעד הדירה אולם המוכרים מסרבים משיקולים בלתי מובנים לחתום על השטרות להעברת הזכויות.  לצורך כך נועד ייפוי כוח בלתי חוזר!

מוכר הנכס מייפה את כוחם של שני עו”ד שמשמשים כמייצגים בעסקת המכר (הן את המוכר והן את הרוכש) כדי שאלה יוכלו לממש ולבצע את הפעולות הנדרשות ולהביא את עסקת המכר לסיומה.

גם רוכש הנכס חותם על ההרשאה לבצע בעבורו פעולות משפטיות -למצב שבו שבו תבוטל עסקת המכר, מנסיבות כאלו ואחרות, ובכן חתימתו על מתן הרשאה באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר תקנה למוכרים את הזכות להגיש את הבקשה לבטלות הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של הרוכש בדירה.

בכל אופן, יש להקפיד על תקינותו של ייפוי הכוח ולוודא שהוכן בהלימה רבה לעסקת המכר הרלוונטית.

נסביר: שמות בעלי העניין (המוכר/הקונה), התיאור האמיתי של הדירה הנרכשת, ואת היקף השליחות שצריך להיות מנוסח היטב בהתאם לסיכום בהסכם.

ייפוי הכוח חייב להקיף את כל הפרטים בעסקה כדי שיכול לסייע בבעיות שעלולות לצוף בשלבים מאוחרים יותר בכלל ושלבי הרישום הסופיים של הנכס בפרט.

כאן המקום לציין ולהבהיר, ככל שישנה טעות ואפילו מינורית במסמכי העסקה, אזי לא יתאפשר לבצע את הרישום וכתוצאה מכך עסקת המכר תיתקע.

המסמכים בעסקת המקרקעין צריכים להיות מושלמים וללא רבב.

אם תתגלה בעיה, ובכן בעיה זו אינה נופלת רק על כתפי עו”ד מטעמכם, אלא שבראש ובראשונה עליכם כרוכשים. לכן דעו לכם כי חלה החובה עליכם להיות חדים ומעורבים בכל תהליכי העסקה.

כל עסקת מקרקעין יש בה כשלעצמה את המאפיינים השונים, ולפיכך הקפדה על שיקול דעת וזהירות לאורך הדרך הינן בגדר חובה!

הכותב הוא:

ברק בר-לב

הפוסט מה ניתן ללמוד מנסח הרישום – טאבו הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

על הכוונת נכס ספציפי בצפון תל אביב שאתם מעוניינים בו עד מאד.

מניסיוננו, אצל מרבית הזוגות הצעירים יש פער בין הון עצמי למחיר הדירה, ולצורך כך רוכשים רבים נדרשים לקבל הלוואה מהבנק מה שנקרא –  נטילת משכנתא.

נשאלת השאלה והיא, מי אמר שהבנק למשכנתאות ייתן לכם הלוואה בגובה שאתם צריכים? אז ראיתם דירה שנראית לכם מתאימה. ובכן, עוד לפני שאתם מתקדמים במשא ומתן עם המוכר, יהא עליכם לגשת לבנק למשכנתאות ולקבל אישור עקרוני להלוואה.

כלומר מדובר בהסכמה עקרונית של הבנק להעניק לכם את ההלוואה כמובן לאחר שיבדוק את מצבכם הפיננסי.

הבנק יכול לאשר את סכום ההלוואה שתבקשו ו/או לאשר סכום נמוך יותר, מה שאולי ידרוש מכם לחשב מסלול מחדש לעסקה.

ניתן לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים בלי שתצטרכו להתחייב על לקיחת משכנתא דווקא מאחד מהם, ולכן בהחלט כדאי לעשות סקר שוק ולעבור בין כמה בנקים בשלבים הראשונים של התהליך.

מדוע קוראים למשכנתא, משכנתא? בסופו של דבר הרי זאת הלוואה לכל דבר ועניין, אומנם גדולה, אבל הלוואה.

ההלוואה המקובלת לרכישת דירה נקראת משכנתא, מפני שמדובר בעסקה מיוחדת שבה הדירה עצמה משמשת כבטוחה עבור הבנק המלווה לכם את הכסף לצורך מימון הרכישה, מדובר בבטוחה לכך שתפרעו את ההלוואה.

הבנק מלווה לנו את הכסף אך בד בבד משעבד את הנכס הנרכש. המשמעות היא, שאם לא תחזירו לבנק את הכסף שלוויתם, הבנק יהיה רשאי לממש את הבטוחה ולקחת מכם את הנכס.

לכן, מאחר ומדובר בהתחייבות כלכלית, משמעותית וממושכת שכנראה תיקחו בימי חייכם, כדאי מאוד לתכנן את המשכנתא בצורה רצינית ביותר.

לא מומלץ להמתין לדקה ה 90 עם האישור העקרוני, אישור זה דורש מכם להציג מסמכים שונים שלפעמים צריך לאסוף במיוחד מכמה גורמים ולעיתים אף לוקח זמן לקבל תשובה.

כאן המקום להדגיש כי ככל שתמצאו את עצמכם יותר מוקדם עם יועץ משכנתאות מטעם הבנק, שישמח לפרוש בפניכם את מניפת המסלולים שעומדים לרשותכם, ולשטח בפניכם מסלולים נוספים של ריביות וכן להעניק לכם עוד מידע חשוב ורב על העסקה.

עם המידע כאמור, תוכלו להיכנס לתוך עולם המשכנתאות ולהכיר את הביטויים השונים, הרי בסופו של יום ידע הוא כוח, והידע שתרכשו יסייע לכם להתמקח טוב יותר עם הבנקים שאליהם תפנו.

לתשומת ליבכם, לאישור עקרוני שאתם מקבלים יש תאריך תפוגה, דהיינו אם חיכיתם זמן רב מהוצאת האישור ועד שביצעתם את העסקה בפועל, יכול להיות שתצטרכו לחדש שוב את קבלת אישור עקרוני מהבנק.

רק אחרי קבלת אישור בתוקף, אתם רשאים לסגור את העסקה ולחתום על החוזה, וכן לפני שחתמתם תוודאו שבחוזה ביניכם לבין המוכר יש סעיף משפטי שמאפשר לכם לשעבד את הנכס עוד בטרם השלמת העסקה, אחרת הבנק לא יוכל לרשום שיעבוד ולא יסכים לתת לכם את ההלוואה.

חתמתם על עסקת מכר? כעת עליכם לחזור לבנק על מנת להשלים את עסקת המשכנתא.

כמו בכל הלוואה בנקאית כדאי להבין הבנק מוכר לכם כסף. דהיינו, אתם הולכים לשלם לבנק הרבה יותר מגובה ההלוואה שתיקחו. כמה יותר, תלוי כמובן במסלול ובריבית.

בכל תשלום חודשי שתעבירו להחזר המשכנתא החל מהראשון וכלה באחרון, אי שם בעתיד הרחוק, יש שני חלקים:

רכיב הקרן:

כלומר החזר חלק מסכום ההלוואה עצמה, וריבית על ההלוואה. מדובר בסכום שהבנק גובה תמורת הממון שהעמיד לרשותכם.

והדבר החשוב ביותר בלקיחת משכנתא הוא בחירה מאוזנת של מסלולי ההלוואה.

כאן יש לקחת בחשבון את כושר ההחזר החודשי שלכם, זוכרים, מקסימום 30% מההכנסה הפנויה ועדיף להתרחק משם. כלומר, פחות מכך את משך הלוואה ואת המסלולים השונים של הריביות שהבנק מציע.

ובכן מדובר בעולם מורכב עם המון מספרים. בצד אחד של המתרס נמצאים הרוכשים ובצד השני נמצא הבנק המיומן שרוצה להרוויח.

תוכלו כמובן לפעול בכוחות עצמכם ולהתמקח עם כמה בנקים, אולם אם אתם מרגישים לא בטוחים אל תהססו לקחת יועץ משכנתאות אובייקטיבי, כזה שמדבר היטב את שפת הבנקים ויכול לתרגם את השפה הזאת ובדרך לסייע לכם למצוא את המסלול הטוב ביותר עבורכם.

בכל מקרה באופן עצמאי ו/או בדרך עם יועץ, כלל ברזל:

הכנה מסודרת תחסוך לכם הרבה מאוד כסף בעתיד.

הנתון החשוב ביותר שלכם לבחון לפני נטילת המשכנתא הוא החזר חודשי, אנו סבורים במרוץ לדירה הטובה ביותר ולהחזר המשכנתא המהיר ביותר, חובה להיזהר מלחנוק את עצמכם כלכלית.

אחת הטעויות הנפוצות בקרב נוטלי המשכנתאות, היא למתוח את ההחזר החודשי למקסימום, מה ששגוי מעיקרו.

אנו מפצירים בכם להשאיר בתכנון, סכום שיספיק לחוג נוסף לילד, לארוחה זוגית בחוץ, לחופשות, ובעיקר להוצאות בלתי צפויות.

הדירה תהיה בסוף שלכם, אבל בדרך תיזהרו לא להפוך לעבדים שלה.

נכון שאם מגיעה תקופה קשה, יש אפשרות להקפיא את תשלומי המשכנתא לתקופה מסוימת, בדומה וכפי שנעשה בעת תקופת הקורונה עבור משקי הבית שאיבדו את הכנסתם, אבל גם בתקופה זו הריבית ממשיכה להצטבר, ולהקפאה כאמור יש עלויות גבוהות מאוד, מה גם שהיא מהווה פתרון זמני בלבד.

הדבר הבסיסי שצריך לדעת כשמגיעים לבנק למשכנתאות, הוא שיש כמה סוגים של ריביות.

הסוג הראשון: ריבית קבועה:

כלומר אתם יודעים בדיוק כמה תשלמו עד ליום האחרון של המשכנתא. היתרון הברור, וודאות! החיסרון: העלות! ריבית קבועה כמו זו עלולה להיות גבוהה ויקרה.

חשוב לדעת כי הבנקים דורשים שלפחות חלק מההלוואה יהיה בריבית קבועה.

המסלול השני הוא בריבית משתנה.

אחת לתקופה, נניח כל 5 שנים, הריבית משתנה. במסלול זה, הריביות יהיו זולות יותר, אולם כדאי לשים לב לכך שהן עלולות להשתנות בהתאם לשינוי הריבית במשק ובאופן שלא תלוי רק בכם. השינויים האלה עלולים לייקר בעתיד את ההחזרים.

שני המסלולים האלה יכולים להיות ללא הצמדה או צמודים למדד.

מהי הצמדה למדד, מדד המחירים לצרכן:

משמעותה שככל שערך הכסף משתנה במהלך השנים כך גם הסכום מתעדכן. בשנים האחרונות (למעט בשנת 2022) מי שבחר במסלול הצמדה למדד הרוויח, כי המחירים בקושי עלו ולא הייתה אינפלציה.

מה יקרה בעתיד? קשה לחזות.

המסלול השלישי – פריים מינוס

זוהי הלוואה שצמודה לריבית של בנק ישראל ומשתנה כל חודש ככל שריבית בנק ישראל נמוכה, וכך היה לאורך השנים האחרונות, הריבית תהא נמוכה.

אבל אם הריבית במשק תעלה בעתיד, זה יכול לגרור עלייה חדה בהחזר העתידי שלכם כרוכשים.

כעת ואני מדגיש שמדובר על העת הנוכחית, זהו ללא ספק המסלול הזול ביותר,  אבל יש לדעת שבנק ישראל מגביל את נוטלי המשכנתאות כך שלא יותר משליש מההלוואה יהיה במסלול הזה.

התוצאה היא שאין לנו באמת כל כך הרבה דרגות חופש בתמהיל, כמעט כל לוקחי המשכנתאות מחלקים את ההחזר לשלושה חלקים פחות או יותר שווים.

שליש זול מאוד עם סיכון גבוה לשינוי, שליש שמשתנה בכל מספר שנים, ושליש קבוע.

יש עוד מקום שבו השוני בין הלוואות מתבטא, משך השנים של אותו מסלול ההלוואה.

כלומר לכמה שנים החלטתם לקחת את המשכנתא, ככל שהמשכנתא ארוכה יותר, כך הריבית גבוהה יותר, ולכן הלוואה לתקופה ארוכה אומנם מקטינה את ההחזר החודשי בגין קרן, אולם מאידך מגדילה את סכום הריבית שתחזירו.

בנקים שונים יציעו לכם מסלולים והרכבים שונים, אבל לא שונים עקרונית זה מזה. איך נדע להשוות באופן חכם?

הטיפ שלנו הוא להביט לא רק על ההחזר הראשוני, אלא גם על סך הריבית שתשלמו לאורך כל תקופת השנים.

לקחת בחשבון לפני שמתחייבים למסלול משכנתא, במסלול כזה או אחר הוא שיש כמה דברים שאתם יודעים והבנק לא יודע.

האם המסלול שאתם לוקחים הוא בעל גמישות שמתאימה לכם ולמסלול החיים שאתם מתכננים לעצמכם?

יש לכם, ילדים מה גילם? האם יש לכם צפי להרחבת המשפחה? האם צפוי שינוי בקריירה? ועוד שינויים שאתם מכירים והבנק כאמור לא.

גורמים אלו יכולים להשפיע על כושר ההחזר שלכם ובעיקר על הצורך שלכם בתפירה אישית של המשכנתא למידתכם.

למשל, אם אתם סטודנטים למקצוע שיש בו ביקוש גדול לעובדים והמשכורות בו מתגמלות, הגיוני שתכננו מסלול שיאפשר החזר חודשי נמוך בשנים הראשונות, כל עוד האמצעים שלכם מצומצמים והחזרים גבוהים יותר, בשנים שבהן תיהנו מהכנסה קבועה וגבוהה יותר.

הכי חשוב גם אם אתם משתוקקים כבר להשלים את העסקה ולרכוש את הדירה שנראית לכם בדיוק מה שאתם צריכים קחו נשימה עמוקה, גשו לנושא המשכנתא בסבלנות רבה.

מומלץ לשאול שאלות ואל תתנו לאף אחד לסבך אתכם.

אם לא הבנתם, תשאלו שוב, ואם לא הבנתם גם בפעם השנייה, תשאלו פעם נוספת, עד שיימצא אדם שיסביר לכם את הדברים בפשטות. אחרי הכול מדובר באחת ההחלטות הכי יקרות ולדברים יקרים ניגשים בנחת. 

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט דירות למכירה בצפון תא והמשכנתא ומה שביניהן הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

מעיון בעשרות פסקי דין של שמאים מכריעים עולה בבירור כי מס השבחה במכירת דירה (חיוב בהיטל השבחה) שהוטל על בעלי נכסים, ובעת מכירת דירותיהן בצפון תא ובמרכז העיר נחתך למעלה מ-80 אחוז מהסכום! ובכל זאת, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ממשיכה לשגר לבעלי הנכסים דרישות לתשלום של עשרות אלפי שקלים 🧐

נתחיל

הניתוח נערך בהתבסס על מדגם נרחב של יותר מ 80 החלטות שמאות מרכזיות שהתקבלו והוצגו באתר מועצת שמאי המקרקעין.

רקע תמציתי.

היטל השבחה רובע 4 תל אביב, היטל השבחה תל אביב רובע 3:

אישורן של תכניות רובע שלוש וארבע נתפשות בריל טיים כמעשה לכאורה מרנין עבור בעלי נכסים אשר שוכנים באזור הצפון הישן או החדש בתל אביב. תכניות אלו כאמור, מנחות כיצד בדיוק תתבצע ההתחדשות העירונית באזורים מסוימים: בצפון הוותיק של העיר וכיכר המדינה, כולל הסמטאות של בוגרשוב ועד לפלג הירקון – למעשה כל אלה חוסים תחת רובע שלוש – ובין אבן גבירול, רחוב שאול המלך ועד לפלג הירקון, אלו כבר יכנסו תחת כנפי רובע ארבע.

יחד עם זאת, “לא כל הנוצץ יהלום תמיד”, אישור התוכניות מגיע יחד עם נפילה נוספת שחווים כיום מאות בעלי נכסים שניסו ו/או שמכרו את דירותיהם בתחומי הצפון הישן של העיר ונדרשים לתשלום של היטל השבחה מנופח בסך של עשרות אלפי שקלים על ידי הרשות המקומית כתוצאה מעליית ערך המקרקעין בעקבות אישורן של התוכניות המדוברות.

מבדיקה מעמיקה של הכותב מעלה, נראה כי ישנה תקווה גדולה להפחתה בגובה החיוב בהיטל ההשבחה וזאת מאחר שמתוך מאות בקשות תשלום רובן הסתמכו על דרכי הערכה שעמדו בסתירה לפסיקת ועדת הערר המקובלת כיום. בעוד שקרוב ל-150 בקשות תשלום של עיריות נדחו על הסף או הצטמצמו משמעותית בשמונים אחוזים ועד לתשעים אחוזים ואף יותר מכך – לעתים אופסו השומות לכדי אפס בהיעדר השבחה במקרקעין.

מי בדיוק קבע שיש השבחה ומהו היטל השבחה רובע 4 תל אביב ו/או ברובע 3?

ההיטל חל בעת מימוש הזכויות (בדרך של מכר /הקלה/ שימוש חורג מהיתר) ומוטל בעל הנכס כתוצאה מפעולות תכנון אשר השביחו את הקרקע, ושיעורו עומד על 50% מההשבחה שצמחה (כלומר השווי הכספי שצמח). כך לדוגמא ככל שפעולה תכנונית מצד העיירה העלתה את שווי חלקה במיליון שקל, אזי השווי של ההשבחה יעמוד על 500 אלף שקל ויוטל במלואו על בעל הנכס

ב- 2 מקרים עיריית תל אביב מוסמכת להטיל ואף לגבות את החיוב:

בעת מכר של דירה, ו/או בעת מימוש שטחי הבנייה. בעקבות זאת, הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב הוציאה בקשות לתשלום במהלך השנה האחרונה לבעלי נכסים בעיר.

 וכאן המקום להדגיש כי לא ברור בכלל אם חלה השבחה מהסיבות שלהלן:

מחד, מדובר בתוכניות שנגזרו מסעיף 23 לתמ”א 38 ובל נשכח כי תכנית זו מקנה זכויות בנייה פטורות מהיטל השבחה לפי החוק!

ומאידך, נראה כי המחירים בצפון הישן בתל אביב בכלל לא השתנו משמעותית מאז אישורן של התוכניות כאמור ומכאן לא ברור פשר החיוב.

מניתוח שערכתי לשמונים שומות של מועצות מקומיות (שנדונו מול שמאים מרכזיים) עולה כי דרישות לתשלום ברובע שלוש עומדות על כ-258 אלף שקל, מה שמרמז על העלאת מחירי הדירות מצד העירייה ולא מצד כוחות השוק, לטענת העירייה כל יחידת מגורים אחת המצויה בתחומי תכנית הרובעים, שוויה עלה ביותר מ 400,000 ש”ח, האמנם?

וברובע ארבע, בסכומים לא פחות של 305,000 שקלים בממוצע, דהיינו אפקט ההשבחה ברובע 4 השביח את הנכסים ביותר מ שש מאות ואלף שקלים, לפי שיטת השומה של המועצה המקומית.

והתוצאה? 80 השומות שבדקתי נענו כולן בשלילה ואף נדחו על הסף בידי השמאי המכריע שאליו הגיעו להכרעה, ויותר מזאת – ב 42 פסקי דין ברובע שלוש, שם נחתך היטל ההשבחה לממוצע של-18,000 שקלים!!

זאת ועוד, בחלק קטן מהמקרים נחשף כי רוב השומות אופסו מאחר ולא חל חיוב בנכס. בסך הכול, ההפחתה הממוצעת הקשורה להערכה של תל אביב הסתכמה בשיעור ניכר של יותר מ 80%. ומהצד השני של המתרס, ב-14 החלטות שונות לגבי רובע ארבע  שם הופחת ההיטל הממוצע שנקבע על ידי השמאים המכריעים השונים ל-40,000 ₪, הפחתה ממוצעת של 89.5% ביחס לאופן החיוב שקבעה העירייה.

האמנם מוכרי דירות אסירים בידי עיריית תל אביב?

העובדה ששמאים דחו את בקשת העירייה לא העניקה נחמה מועטה לבעלי הנכסים בתל אביב. ומי שיבחר לערער על הערכת העירייה יהיה צפוי לעמוד בפני שנים של הליכים משפטיים שבמהלכן ייאלץ לשלשל לקופת העירייה אלפי שקלים שטרם יוחזרו להם

חשוב להדגיש כי נגד העירייה ניתנו פסיקות רבות, ובכל המקרים האלו העירייה ערערה למוסד התכנון המחוזי (ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה), מה שמייצר לנישומים עוד שנים של דיונים.

להלן שכר הטרחה ליועצים

1. להגשת חוות דעת שומה נגדית נע בין 40,000 ל-20,000 ש”ח.
2. שמאי מכריע נע בין 15,000 ל-10,000 ש”ח.
3. סיוע משפטי לאורך כל התהליך בפני ועדת הערר הוא תהליך ארוך מאוד ומחירו יכול להגיע ל-ארבעים אלף ₪, כך שמוכרי דירות המצויים בתחומי רובע שלוש וארבע נאלצים כעת לוותר על כ- מאה אלף ש”ח רק כדי להתבצר מפני דרישות התשלום של הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב.

כמו כן גם קופת העירייה מושפעת ונפגעת מהתנהגות זו. גם אם נניח שהעלות לעירייה בכל מקרה ומקרה נמוכה משמעותית מזו של האזרח הממוצע, בהערכה גסה של 30,000 ש”ח, הרי שאם נכפיל סכום זה בשלוש מאות המקרים שנידונו ונדונו, נהיה קרובים לפגיעה של עשרה מיליון ש”ח מתוך הקופה הציבורית.

הערת המחבר: חיובי המימון הם רק חלק קטן מההפסד שנגרם לבעלי הזכויות ברובעים שלוש וארבע. ההפסד העיקרי הוא חוסר יכולתו של בעל הנכס לאמוד את שווי העסקה, הרבה עוד לפני שהנושא נדון בבית המשפט. “בממוצע של שישה חודשים של חוסר בהירות”.

גובה ההערכה תלוי במעריך (בשמאי)

אחת הבעיות הגדולות שעלו היא עשרות פסיקות השמאים הסופיות שעסקו בפערים עצומים בין הערכת המועצה המקומית לבין פסק דינו של השמאי. על פני השטח, כל שמאי המקרקעין, לרבות המועסקים בעיר תל אביב, אמורים לפעול לפי אותם חוקי שמאות, פסקי דין ושיטות עבודה.

כפי שעולה מהתנהגות זו, ישנו פער של עשרה אחוז ואו עשרים אחוז בין השומות השונות. אך כאשר למעלה ממאה פסיקות שקיצצו את הסכום שנגבה ביותר משמונים אחוז, בוודאי ששמאי המועצה המקומית מעוררים מעט תמיהות.

מבדיקת השומות השונות של עיריית ת”א נדמה כי העיריה בחרה פשוט להתעלם שוב ושוב מפסיקות העבר של ועדת הערר. פסק הדין המפורסם ביותר הוא פסק הדין של צין נגד  עיריית ר”ג, שניתן בשנית 2016. שם נקבע והוכח כי התמ”א במתכונת של הריסה ובנייה תורמת לשווי הנכס תוך שאין להתעלם מתרומתה, כל עוד תרומה כזו חיה.

מן העבר האחר, השמאי העירוני עומד על מדיניות התכנון של הרשות המקומית בתל אביב, על סמך הזכויות הבלתי ממומשות שעולות מתוכנית, שלפיה יש להטיל חיובים על נישומים המצויים בתחומי תכנית הרובעים ואף בתכנית מתאר ארצית מס 38. יתרה מכך, למרות שעיריית ת”א הוציאה עד כה מאות היטלי השבחה ועם מאגר מצומצם מאד של שמאי מקרקעין המוסמכים לעבוד עמה, בשטח ובכל אחד ממחוזות העיר, הקטינה העירייה לעשות ולהעסיק רק שלושה או ארבעה שמאים בכל מחוז ולא עוד.

מתוך שמונה עשרה מקרים השמאי העירוני היה מר ברוך דוד

ההשבחה שביקשה עיריית תל אביב בהתבסס על הערכותיה שפורסמו עמד על 269 אלף שקל בממוצע ו-25 אלף שקל בממוצע לשומה המכרעת: הפחתה ממוצעת של יותר מ 80% מהתיק שבו קבעו השמאים המכריעים כי אין שיפור במקרקעין. ברובע ארבע שבו ירד מספר פסקי הדין באופן משמעותי. ישנם שמאים נוספים שמזוהים כשכירים קבועים בעיריית תל אביב.

 ב-12 הפסיקות שבדקתי באזור, ובחלקן גם הייתי מעורב, השומה הממוצעת שנשלחה על ידי המועצה המקומית עמדה על 305,000 ש”ח, בעוד שפסקי הדין הממוצעים עמדו על 35,500 ש”ח. ההפחתה הממוצעת למקרה הייתה 89.4%.

שמאי מקרקעין הפכו בשנים האחרונות למעין של עו”ד ורוב הערכות השווי השמאיות נוטות לכיוון המזמין שמשלם את שכ”ט. עם זאת, המקרה של תכנית הרבעים הוא שיא שלילי בתחום, לדברי רבים מהעוסקים בתחום הנדל”ן.

אנו חיים בתקופה שבה לבעל הנכס מותר לערער על טענות שמאיות ו/או משפטיות, בעיקר כאשר מדובר בערכאות שונות וכחלק מכך קמה חובה על השמאי להציג כראוי לפחות את המצב התכנוני והמשפטי ולגבש אותם בחו”ד סדורה. בעשרות חו”ד שהייתי מעורב ושנערכו עבור עיריית ת”א לא היה כל זכר לפסיקה הרחבה כי התמ”א ובזכויותיה צובעת את המצב החדש למצב הקודם.

כיצד ניתן להסביר זאת?

עושה רושם שהשמאים העירוניים מחויבים לתכנון המדיניות בעיר המהווה התעלמות מוחלטת מסעיף 23 לתמ”א לרבות הפטור מהיטל השבחה הניתן בגינו. השמאים העירוניים מודעים היטב לתוכנית התמ”א מה גם  שאם ייקחו בחשבון את הזכויות של התמ”א במצב הקודם, זו בהחלט תהיה הפעם האחרונה והחביבה שמוסד התכנון יעסיק אותם 🙂

אין ברצוני להאשים אף אחד, אולם מה שמבלבל אותי זה שמדובר בשמאים הנשכרים על ידי העירייה כדי לא רק לטעון בעמדות משפטיות שנדחות שוב ושוב על ידי ועדת הערר, אלא להתעלם לחלוטין ממה שנקבע עד כה.

לסיום אם הנכם מעוניינים למכור את הנכס שלכם בתל אביב וקיבלתם דרישת תשלום להיטל השבחה מנופח ואתם מחפשים מתווך דירות בתל אביב, הנכם מוזמנים לפנות אליי, יחד נצלח את מכירת הנכס ואת דרך ההתמודדות והמהלכים שאותם יש לנקוט.

הפוסט היטל השבחה ברובע 3 ו- 4 הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

התכנית מתווה מדיניות חדשה אשר מחליפה את השכבות התכנונים שנוספו לאורך השנים לתכניות הראשיות כמו מדיניות תכנון, תקנות שונות ועוד וקובעת במקומן סל זכויות מרבי לבנייה.

התכנית החדשה של רובע שלוש חלה רק על מבנים למגורים כולל בניינים מעל קומת מסחר כאשר נפחי הבנייה נעים בין חמש קומות וקומת הגג החלקית לבין שש קומות וקומת הגג חלקית.

ברובע ארבע התכנית חלה גם על מבנים הנמצאים ברחובות המסחריים המרכזיים ומאפשרת לבנות בהם 8 קומות וקומת גג חלקית. התכנית גררה מאות התנגדויות מצד יזמים של תמ”א 38 ובעלי דירות בעיקר בגין היטלי ההשבחה המצטרפים בעקבות אישורה של התכנית.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום המוטל כתוצאה מהשבחת הקרקע בעקבות שימוש חורג, אישור תכנית חדשה ועוד. גביית ההיטל מתבצעת בעת התהליך אשר משביח את הקרקע כמו למשל כאשר יזם המחזיק בקרקע מוציא היתר בנייה או שבעל דירה מוכר את דירתו לאחר שכבר עברה תהליך של השבחה.

הגדרת הרובעים שלוש ו- ארבע

תוכנית רובע שלוש חלה על השטח הנקרא הצפון הישן הנתחם בין הים לנמל תל אביב במערב, ומדרום, לרחוב הירקון, לשד’ מרמורק ורחוב בן ציון, רח’ אבן גבירול ממזרח ושד’ רוקח מצפון. חלקים גדולים ברובע שלוש שייכים לעיר הלבנה ומוגבלים בבנייה בגין תהליכי השימור של תכנית אונסקו.

תכנית רובע ארבע חלה על השטח הנקרא הצפון החדש אשר נתחם, בין רחובות שד’ רוקח ונחל הירקון בצפון, ובמערב רח’ אבן גבירול, בדרום  שדר’ שאול המלך ובמזרח בנתיבי אילון. ברובע ארבע נכללות, בין השאר, השכונות פארק צמרת, גבעת עמל ושכונת בבלי.

מה הקשר בין תכנית הרבעים להיטל השבחה?

תכנית הרבעים מקנה זכויות בנייה לבניינים, נוסף על התכניות התקפות כבר בתב”ע.

לפי החוק תוספות בניה מכוח תוכנית תמ”א 38  פטורות מהיטל השבחה, אבל תוכנית הרבעים מאפשרת “לחלוף” על פני קבלת הפטור על ידי גביית היטלי השבחה על שטחי הבניה הנוספים, מעבר לשטחי הבניה שמעניקה תכנית תמ”א 38, שאינן פטורות מתשלום היטל השבחה.  כאשר הכוונה היא לזכויות הבנייה שהוענקו מכוח האישור של תכנית הרבעים.

על אף ההתנגדויות הרבות התכניות לרובע שלוש כבר אושרו ותכנית רובע ארבע צפויה גם היא להיכנס לתוקף בחודשים הקרובים.  לכן בעלי דירות ברובע שלוש נדרשים לשלם על זכויות הבנייה שניתנו להם מעבר לזכויות הנכללות בתוכנית תמ”א 38  וכאשר תכנית רובע ארבע תאושר, גם הסכמי המכירה שייחתמו בתחום רובע ארבע יחויבו בהיטל השבחה.

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט מהו הקשר בין תכנית הרבעים להיטל השבחה? הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

נשאלת השאלה הגדולה והיא כיצד ובאיזו דרך ניתן לפעול ולחסוך את היטל השבחה שהנוצר על מכירת דירות בתוכנית הרובעים בתל אביב בשיעור של מאות אלפי שקלים לאחר אישורן של תכניות רובע שלוש ורובע ארבע ?

נתחיל

הפחתת גובה היטל ההשבחה

היטל השבחה, ישאלו רבים מתושבי הצפון החדש אשר ממוקמים בתחומי רובע 4, וכן תושבי הצפון הישן אשר ממוקמים ברובע 3 של תל אביב, כיצד ובאיזו דרך ניתן להפחית או למחוק את היטל ההשבחה ובכלל זה כיצד הוא מחושב? אז תנו למחבר לעשות לכם סדר בדברים בצורה הברורה והקלה ביותר, עד כמה שאפשר.

רקע תמציתי

רובע שלוש ורובע ארבע תל אביב – התכנית

מחוז תל אביב – רובע שלוש הוא הכינוי לשטח של אלפיים שמונה מאות ועשרים וחמש אלף מ”ר המשתרע על מרכז תל אביב ובו מצויים שלושים ושש אלף יחידות עצמאיות המאוכלסות על ידי שישים אלף נפשות. רובע שלוש גובל בירקון מצפון, הים ממערב, הרחובות מרמורק ובן-ציון מדרום ורחוב אבן גבירול ממזרח, מזרחית לרובע 3 שוכן רובע 4.

תכניות רובע שלוש ורובע ארבע הינן חלק מתוכנית הרובעים של תל אביב

תכניות אלו טומנת בחובן זכויות בנייה קונקרטיות בדמות של מתן שטחים בנויים המיועדים לתוספות למבנים ישנים כחלק ממתכונת של קבלת רישוי זריזה לאישורי הבנייה להוספת הקומות או לחילופין התכנית מאפשרת מסגרת תכנונית של הריסה ובניית מבנים מדורגים חדשים.

תכנית רובע שלוש היא תכנית תב”ע מפורטת שאושרה במהלך חודש ינואר בשנת 2018 לצד תכנית רובע ארבע שאושרה לאחר מכן במהלך חודש מאי 2018.

נתחיל

היטל השבחה רובע 4 תל אביב I היטל השבחה רובע 3 תל אביב:

מדוע תוכניות הרובעים של תל אביב מחייבת בהיטל השבחה בעלי נכסים ? החוק מטיל היטל השבחה לא רק על השבחה שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תכנית משביחה או במקרים נוספים כמו מתן הקלה ו/או התרת שימוש חורג. אם ההשבחה נגרמה למקרקעין שלא מחמת הגורמים הנ”ל, כי אז לא יחויבו בעלי המקרקעין בהיטל.

לפי הכלל והגדרת ההשבחה, הגורם הראשון שציינתי שבגינו מוטל היטל ההשבחה על בעלי נכסים בצפון תא הוא בגין האישור של תכנית – כבענייננו – תוכניות הרובעים של תל אביב. ויודגש, רק השבחה הנגרמת על ידי תכנית מפורטת מהווה עילה לחיוב בהיטל, אך לא השבחה הנגרמת מתוכנית מתאר ארצית ו/או מתכנית מתאר מחוזית.

כדי שההשבחה הנגרמת על ידי תכנית מפורטת תחויב בהיטל, על התכנית להיות מאושרת וברת תוקף, תכנית שאינה כזו שלא תגרום לחיוב בהיטל. עם זאת אישורן של תוכניות הרובעים עשויה להתחייב בהיטל כיוון שמדובר בתוכניות מפורטות המוסיפות לכאורה זכויות בנייה זמינות בהיקף אשר עולה על פני תכנית התמ”א 38 (לטענת עיריית תל אביב).

כך למשל אם תמ”א 38 מתנה את מימוש הזכויות באישורה של הועדה המקומית, דהיינו זכויות לשיקול הדעת של הועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב, תוכנית רובע 4 ו/או רובע 3 טוענות להיפך, שהוא למעשה הדבר הנכון!

למרבה הצער היטל השבחה הנובע מתוכניות הרובעים של תל אביב הוא אחת ההשלכות המידיות כלפי מוכרי דירות וזאת מחמת החיוב המנופח והבלתי סביר שמוטל על ידי ועדת התכנון בעת מכר של דירה המצויה בתחומי הרובעים.

הנה כי כן, שעה שאושרו תכניות אלה, העירייה החלה להוציא דרישות תשלום בסכומים של עשרות אלפי שקלים ולעיתים אפילו מאות אלפי שקלים לכל יחידת מגורים הנמכרת בתחומי התוכנית, החיובים נשלחו לבעלים מתוך התעלמות מוחלטת מהוראות התמ”א 38 המקנות הטבות מס ייחודיות לשטחים אלה ובפטור מלא מהיטל השבחה.

חיוב בהיטל השבחה בעקבות אישורן של תכניות רובע שלוש וארבע:

בעת שנמכרה דירתך בתחומי רובעים אלו הנ”ל, שעון החול יתהפך על בעל הנכס ומשם יתחיל מרוצת הזמן לחיוב בהיטל השבחה כתוצאה מפעולת מכר.

מיותר לציין שמכירת דירה היא פעולה אחת מתוך רצף של פעולות המימוש. חיוב בהיטל השבחה “יצא לפועל” גם אם הרוכש ובעל הנכס (המוכר) לא ערניים לתכנית רובע שלוש  ובנוסף, אין בכוונתם, לרבות לבעלי הזכויות בבית, כל כוונה לממש את הזכויות בין אם בדרך עצמאית ובין אם בדרך של התחדשות עירונית.

דוגמא לחיוב היטל השבחה תל אביב רובע 3.

דירת מגורים ותיקה המצויה בתחומי רובע 3 בשטח של 65 מ”ר שנמכרה בסכום של 3  מיליון שקלים לפי גישת הרשות המקומית בהתאם לשומה שהוגשה לנישום, תכנית רובע 3  השביחה את המקרקעין בכלל ואת שווי הנכס בפרט כתוצאה מזכויות בנייה עודפות בכ- 600,000 שקלים. מכיוון שהיטל השבחה הוא בשיעור של מחצית מההשבחה, דרשה הועדה המקומית לתכנון ולבניה בת”א סכום מנופח בסך של 300,000 שקלים, כלומר 20% משווי המכירה! וזאת קודם לחיובי מיסוי נוספים הנעוצים בעסקה כמו למשל  מס-שבח המשולם לרשום המיסים.

כאן המקום לציין כי אופן החיוב בהיטל השבחה אינו ברור ואפילו מעלה תהיות רבות מאחר ותוכניות רובע 3 ו- 4 הגיעו לרווחה כלכלית רק בזכות סעיף 23 לתמ”א 38.

כאן נשאלת השאלה כיצד הרשות המקומית יכולה לבוא בדרישה לחיוב בהיטלי השבחה מכוח תכנית שאושרה ושבכלל זכויותיה לכאורה פטורות בעקיפין מכוח הוראות תמ”א 38.

כזכור, תמ”א 38 קובעת כי בתהליך היישום יש לחזק מבנים ישנים מתוך מתן תמריצים בדמות של שטחים בנויים (תוספת קומות או הריסה ובנייה מחדש)  בפטור מלא ממס!

מאז אישורה של תוכניות הרובעים בתל אביב בעלי דירות רבים הגישו השגות לגבי אופן החיוב וכתוצאה מכך התקבלו מאות החלטות במסלול של השמאי המכריע, שרובם פסקו נגד עיריית ת”א, תוך הפחתה בשומות או ביטול משמעותית של החיוב ההשבחה.

ההחלטות התקבלו לאחר עיון מעמיק בזכויות שמקנה תכנית רובעים שלוש ו-4 מתוך הנחה שהתכנית כאמור לא הגדילה את זכויות הבנייה ולעיתים אפילו צמצמה את זכויות הבנייה ביחס לתמ”א 38, ומכיוון שלא חלה השבחה על המקרקעין, אזי לא היה מקום לחיוב ההשבחה.

גישת ההתמודדות עם החיוב בהיטל השבחה

השגה על היטל השבחה:

עם קבלת חיוב מעיריית תל אביב שנובע במסגרת של תכניות אלה, אנו ממליצים למוכרי דירות בצפון תל אביב לערער על החיוב לאלתר.

במסגרת הערעור, יש לאמץ את גישת המצב הקודם. כלומר, זכויות הבנייה המוענקות מכוח תוכניות הרובעים הן בסך הכול נגזרת של זכויות זהות שנשאבו מתוכנית תמ”א 38 (זכויות תמ”א 38 מקנות פטור לגבי שטחים אלה), מה גם שנדמה שזהו ניסיון של עיריית תל אביב להתעשר, ולא בצדק, מכוח תוכניות הרובעים כיוון שתכניות אלה לא רק שלא מוסיפות זכויות עודפות מעבר לתוכנית תמ”א 38, אלא מצומצמות הן באופן ניכר.

קביעת מסגרת דיונית להתמודדות עם חיוב בהיטל השבחה

מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין שישמש כשמאי הבעלים, במקרה של הליך שמאי מכריע, ו/או לעו”ד המומחה במיסוי ובהיטלי השבחה, במקרה של פנייה חזיתית לוועדת הערר, אשר יגיש בשמכם שומה נגדית.

ועדת ערר או הליך של שמאי מכריע היטל השבחה – מה יותר נכון?

על דרישת התשלום ניתן לערער בשני אופנים:

מחד המסלול הנפוץ ביותר הינו מסלול השמאי המכריע. במסלול זה תוגש על ידי הנישום שומה נגדית באמצעות שמאי מטעמו שתוביל להחלטתו של השמאי.

השיטה השנייה: הגשת ערר לוועדת הערר הן על דרישת התשלום עצמו והן על גובה התשלום.

במקרה זה, הדרך המועדפת בעיניי היא הגשת ערר לוועדת הערר על ידי שמאי ועורך דין שעוסק בהיטלי השבחה.

שמאי מכריע:

כאמור, בשורה של הערכות שווי משמעותיות נקבע כי אין להחיל באופן מלא או חלקי את ההשבחה (כאן המקום לציין כי מדובר בהפחתות בגובה היטלי ההשבחה בשיעורים של יותר מ-82%).

תוכניות הרובעים בתל אביב אמנם מספקת ודאות, אבל גם אם כזו, היא לא מרמזת על בנייה מיידית שכן כל השכנים נדרשים להסכים לה ובלא מעט מקרים התנאים הפיזיים של המקרקעין אינם מאפשרים לקלוט את ההרחבות, והדברים יכולים להתנהל בעצלתיים מול ועדת התכנון והבנייה המקומית של תל אביב, שאף היא מפחיתה את הוודאות וכתוצאה מכך את ההשבחה שצפויה.

הגשת השגה על היטל השבחה רובע 4 תל אביב

דעו לכם כי העיריות לא יוותרו בקלות על החלטות של שמאים מכריעים רבים, המוגשות כיום עשרות (בדקה 90!!) ואם לא מאות, עררים, על דרישת התשלום להיטל השבחה.

טענת העירייה מתבססת על חו”ד שקובעת כי תכנית התמ”א היא תכנית לאומית שאינה מספקת שיפורים בדמות שטחים בנויים למבנים כיוון שמדובר בזכויות מותנות (ולא קנויות) שאינן קבועות בה ואשר כולן כפופות לשיקול דעתה של ועדת התכנון והבנייה.

בכל מקרה אם הצלחת למכור את הדירה שלך בצפון תל אביב וקיבלת דרישת תשלום לחיוב בהיטל השבחה יהיה עליך לפנות לשמאי מקרקעין היטל השבחה, מטעמך. במידה ועיריית תל אביב ערערה על החלטת השמאי המכריע שקבע כי יש לבטל את היטל ההשבחה, יהיה עליך לפנות לוועדת ערר ולהסתייע בעו”ד המומחה במיסוי.

אם הנכם מעוניינים למכור דירה בצפון הישן או החדש בתל אביב, ואתם מיואשים מהליך המכירה ורוצים למצוא מתווך דירות בתל אביב אקטיבי אסרטיבי לניהול תהליך העסקה עבורכם בראש שקט ובלי שיבושים בדרך? אל תוותרו על מתווך נדלן מעולה שחי את כל שלבי הליך היטל ההשבחה ונושם את עולם הנדל”ן התל אביבי, ואני מבטיח ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו, יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה נעימה שתיזכר לו היטב.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט התמודדות עם היטל השבחה ברובעים הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

נתחיל

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא מס שמוטל על ידי הוועדה המקומית שבו בעצם גובים את ההשבחה שנוצרת כתוצאה מכך שהעירייה אישרה תוכנית חדשה, תוכנית בניין עיר חדשה, שמטרתה להעלות את שווי הנכסים.

מהי תוכנית שבגינה ניתן לגבות חיוב בהיטל השבחה

תוכנית שבגינה ניתן לגבות תשלום עבור היטל השבחה היא כזו שמאפשרת לבנות יותר ממה שהיה מותר לבנות לפניה. כלומר במקום שתי קומות מותר לבנות ארבע קומות במקום קרקע חקלאית מותר לבנות בניינים במקום שטחי תעשיה מותר לבנות שטחי מגורים, כל מיני פעולות תכנוניות שגורמות לכך שהערך של הנכס יעלה, מדובר בתוכניות שיוצרות השבחה למקרקעין של בעלים ובתמורה לכך הרשות המקומית מצפה לקבל איזשהו מס כתוצאה מכך שהיא גרמה בפעילות התכנונית שלה להשבחה של הנכס ולפיכך היא בעצם גובה את היטל ההשבחה בהזדמנות הראשונה שבה אותו בעלים מנצל את אותה השבחה.

כיצד ובאיזו דרך הוא בעלים מנצל את ההשבחה?

בערך בשתי הזדמנויות עיקריות

1. כאשר הוא מוכר את הנכס ובבואו למבקש אישור עירייה להעברת זכויות, בשלב זה בודקים האם בעל הנכס חייב בהיטל ואו אם אושרה בינתיים לתקופת הבעלות תוכנית חדשה שהעלתה את פוטנציאל המקרקעין או את שווי הנכס – להזדמנות זו קוראים מימוש זכויות.
   
2. באירוע אחר, כאשר מבקש הבעלים היתר בנייה לנצל את אותם זכויות בנייה חדשות שלא היו קודם.

כלומר בעצם החוק מגדיר את שני האירועים האלה כאירועי מימוש זכויות. כמובן שישנם עוד כל מיני ניואנסים לאירועים כאלה ואחרים אבל כעיקרון בעלים של נכס צריך לדעת לפני שהוא מוכר, שאחד המיסים שהוא יצטרך לשלם אותם הוא היטל השבחה, בהנחה כמובן שיש השבחה.

לא תמיד בעלים של נכס יודע זאת מראש כך שכדאי לבדוק ובוודאי עוד לפני שמוכרים נכס אם חל חיוב בהיטל השבחה ו/או אם צפוי היטל השבחה וזאת מאחר ובעל דירה עלול להיקלע למצב שבו מכר את דירת מגוריו, ואם לא בדק היטב, אולי מכר את דירות מגוריו במחיר נמוך מידי הואיל ולא היה מודע לכך שצפוי להיות לו היטל השבחה בשיעור שהוא כי אושרה במהלך השנים תוכנית חדשה שמשפרת את האפשרויות הבנייה ו/או הניצול של הנכס (כמו לדוגמא: תוכנית הרובעים של תל אביב).

בסיכומו של דבר אילו למעשה בתמצית המקרים שבהם מצפים לשומת היטל השבחה וחייבים בעלי נכסים לדעת שלא הם אמורים לקבל הודעות פורמליות לבתיהם על כך שאושרה תוכנית משביחה, הואיל וחזקה עליה שהם יודעים.

גם לגבי התמורה: היטל ההשבחה אינו נגזר לפי רווח במכירה של דירה, והוא יכול להיות מוטל על הבעלים גם אם מכר בהפסד. כלומר התמורה שקיבל אדם בעד הנכס שמכר אינה רלוונטית לעניין היטלי ההשבחה כיוון שלא מדובר במיסוי מקרקעין שבו משלמים מס שבח על השבח שצמח באופן אישי בין המחיר שרכש אדם למחיר שמכר. נושא היטל ההשבחה הינו נושא לחלוטין אובייקטיבי מנותק מהעסקה הקונקרטית ולכן מומלץ לבדוק את גובה החבות לפני שמוכרים כדי למנוע טעויות.

מתי מצפים לשומת היטל השבחה.

1. במכר דירה.
2. כשבעל המקרקעין “יוצא” לבנייה חדשה ומבקש לנצל את זכויות הבנייה, זכויות הבנייה החדשות מכוח התוכנית שחלה במגרש.
3. סיטואציה נוספת והיא כשמבקשים הקלות מתוכנית הבניין עיר ו/או בקשה לשימוש חורג מתוכנית בניין העיר התקפה וגם במקרים האלה חל היטל השבחה.

כיצד תוקפים את היטל ההשבחה ואילו דרכים עומדים בפני נישום שרוצה לתקוף שומה שכזאת?

תחילה הוועדה המקומית פונה לשמאי מטעמה, השמאי מכין עבורה את שומת היטל ההשבחה ומוציאה תחת ידה חיוב בדמות של שומה, לאחר מכן משוגרת דרישת תשלום לחייב.

את שומת היטל ההשבחה כאמור שמאי הוועדה המקומית עורך למועד שבו נוצרה השבחה בהתאם לתוכניות שחלות/ שאושרו לאחורנה. למשל: אושרה תוכנית בניין עיר בשנת 2017 מבלי שהציבור היה מודע לה, האדם הספציפי שלא מודע לתוכנית זו הולך ומוכר דירתו ב 2019 בשים לב כדאי שבעל נכס יבדוק לפני שהוא מוכר את דירת מגוריו אילו תוכניות חלות כדי שלא חלילה ימכור בזול מידי.

ובכן שומת היטל ההשבחה תיערך לפי הערכים שהיו בשנת 2017, ואזי יצטרך לשלם האדם הספציפי שמכר את דירת מגוריו מחד את הסכום שייקבע על ידי שמאי העירייה ומאידך הגם את ההצמדה למדד עד למועד המכירה.

זה המקום אף להוסיף, כי ככל שתוכניות יותר ישנות ככה השומות הם בעצם שומות היסטוריות שמתייחסות למחירים הרבה יותר נמוכים ובשוק כמו שלנו שבדרך כלל מדובר בשוק עולה, ככל שהתוכניות יותר שונות, השומות שמתייחסות למועדים ההיסטוריים יהיו נמוכות וההצמדה היא הדבר היחיד שאיכשהו מביא את המחירים האלה לזמן של היום.

מהן הדרכים המקובלות לתקוף שומת היטל השבחה 

להלן שתי הדרכים לתקוף את השומה

• האחת: היא לפנות קודם לשמאי מקרקעין ועורך דין ולבקש למנות שמאי מכריע (יש רשימה של שמאים מכריעים שמונו לכך על ידי מועצת השמאים ושם מבקשים למנות שמאי מכריע וכאשר מקבלים את שמו של השמאי המכריע שמונה לצורך העניין, ניתן להגיש שמאות מטעם הנישום ועל נושא זה מתקיים דיון שבסופו של מתקבלת החלטה לגבי ההשבחה.
  
• השנייה: מסלול הגשת ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה.

אין כל ספק ש..לכל אחד מהמסלולים מאפיינים אחרים הכרוכים בשיקולים רבים למסלול שכדאי לפנות כמו לדוגמה: מסלול של שמאי מכריע כרוך בעלויות גבוהות יותר אולם מאידך, בדרך כלל הוא מהיר יותר לעומת מסלול ועדת ערר שבאזורים מסוימים יש מועדי המתנה של שנים. כלומר קיימת מערכת שלמה של שיקולים שכדאי לבעלים לקחת אותם לפני בחשבון.

ממה צריך להיזהר ולמה צריך לשים לב כאשר תוקפים שומת היטל השבחה

שני המסלולים המדוברים הן של שמאי מכריע והן של ועדת ערר הם לחלוטין לא לבחירת הנישום.
ועל כן מומלץ לדעת מראש לאיזה מסלול לגשת ומה אפשר לטעון וכמובן איך לטעון.

במסלול ועדת הערר: ניתן לטעון טענות ספציפיות כולל טענות שהן טענות על עצם החיוב – כגון: העובדה שחייבו את הנישום היא כשלעצמה שגויה הואיל והנושא משפטי שגוי ו/או הנחת המוצא של הוועדה המקומית שגויה ו/או לגבי טענת הבעלות (איני בעלים בכלל אלא בעל המקרקעין שקדם לי).  ל אלה טענות משפטיות מגוונות שאפשר להעלות אותם בפני ועדת הערר.

במסלול של שמאי המכריע: ניתן לטעון טענות שמאיות לפני שמאי מכריע ככאלה שמציפות שווי מופרז ושגוי שנקבע בשומה לנכס בבעלות הנישום.

הערת ביניים: יש מצבים נדירים שבהם עלולים הבעלים לשלם יותר משהרי לשמאי מכריע יש הסמכות לקבוע שהעירייה ביקשה פחות מידי ולפיכך מומלץ להסתייע כבר בתחילת הדרך במומחים, הן שמאי מקרקעין והן בעורכי דין.

לתשומת ליבכם, ישנן החלטות של ועדות ערר שבאות ואומרות אם נישום הגיש השגה בדרך של מסלול שמאי מכריע וזאת במקום לפנות לוועדת הערר מלכתחילה, יכול להיות שהפסיד הנישום את הזכות להעלות טענות בדבר עצם החיוב ובעלי נכסים רבים לעיתים לא מודעים לכך שאפשר לטעון טענה אחת טובה, טענה שהמקום שלה בכלל מקומה בועדת ערר. מכאן הטיפ שלי לבעלי נכסים הוא קודם כל להתייעץ מראש עם שמאי ועורך דין שמבינים או לפחות עם שמאי שיש לו ניסיון רב מאוד בנושאים של היטלי השבחה בוועדות הערר או עם עורך דין שבאמת יודע. 

יש לקחת בחשבון שיש שמאים שמבינים בהיטל השבחה, אולם לא כל שמאי מקרקעין הוא שמאי שעוסק בהיטלי השבחה. צריך לדעת שזה תחום מומחיות וכן לפנות לשמאים שעוסקים בכך ואף לבקש לדעת מה הניסיון שלהם בתחום.

מועד החיוב בעסקאות מכר

המועד שממנו החיוב בעצם חל על הבעלים הינו המועד שבו נחתמה העסקה. בנקודה זו יודגש, כי ממועד זה ואילך נחשב המוכר כמי שחייב כסף לרשות, ומאכן מתחיל מרוץ הזמנים של סכום היטל ההשבחה ולגביו צמודה גם ריבית, ולא רק הפרשי והצמדה, ריבית של חצי אחוז לחודש!! ריבית לא פשוטה בכלל ולכן חשוב מאוד לדווח על העסקה ממש בסמוך לחתימתה. 

למותר לציין כי הכללים שחלים במיסוי מקרקעין אינם חלים בהיטלי השבחה, לגבי מועדים ועל כן אין להמתין לסיום ההליך לקבלת מלוא התמורה בעד הדירה מהקונה אלא להגיש בקשה לקבלת אישור עירייה, לפנות לעירייה עם עו”ד מטעמכם ממש בסמוך לחתימת החוזה, להודיע שנחתם חוזה מכר ומשם לקבל שומה ולהתחיל לקדם את כל שלל התהליכים הנדרשים.

מה תפקידו של עו”ד בהליך של היטל ההשבחה?

בהליכי היטל השבחה ומשום שמדובר בהערכת שווי של שמאי מטעם הוועדה המקומית, הנישום חייב להיות “מצויד” בשמאי משלו כיוון שסוגייה זו נשענת ברוב במקרים על מחלוקת שמאית כספית, ואולם ככל שמדובר במחולקת שאין היא נוגעת לסכומים אלא יותר מדברת על מהות החיוב, מהות החיוב זו שאלה משפטית שמחייבת להסתייע בשירותיו של עורך דין.

תפקידו של עו”ד הוא להבין את כל ההיבטים המשפטיים של היטל ההשבחה על הפרק ולבחון את טענת עצם החיוב נגד עצם החיוב ולא רק בחינת הטענה של “על כמה מדובר” (טענת השווי) והאם בכלל יש מקום להטיל היטל השבחה.

כמו כן עו”ד צריך להכיר את לוחות הזמנים ובנוסף צריך להמליץ לנישום על המסלול הנכון ביותר עבורו האם לפנות לוועדת ערר ו/או לשמאי מכריע.

כאשר מדובר במסלול של וועדת ערר עו”ד צריך לייצג את הנישום ולאב דווקא שמאי. בדרך כלל בוועדות הערר המוסמכים לייצג בערכאות אלה הם עורכי הדין ולעיתים רחוקות אף אצל שמאי מכריע ובתנאי שיכולות לצוץ שאלות משפטיות להן יש חשיבות לייצוג של עורך דין כמו גם עורך דין יכול לסייע לשמאי לנסח את אותם פרקים בעלי אופי משפטי.

מה הם לוחות הזמנים עומדים בפני נישום שרוצה לתקוף שומת היטל השבחה?

1. אני שב ומזכיר, בעת חתימת חוזה המכר קודם כל לדווח על העסקה לרשות.
2. בעת קבלת שומת היטל השבחה מהרשות מתחילים לרוץ ארבעים וחמישה יום להגשת ערעור ובמסגרת ימים אלה יש לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע ו/או להגיש ערער לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה. 

ערר הוא בעצם כתב טענות בדומה לכתב תביעה לבית משפט ובוודאי שלא מדובר באיזשהו מכתב של שלוש שורות. ולכן האדם שמקבל שומה, דבר ראשון שיפנה להתייעץ ולא לחכות עם זה ליום האחרון. ארבעים וחמישה הוא ה- דדליין של האדם להגיש השגה על היטל ההשבחה, הן בדרך של לפנות לוועדת הערר או בדרך של פנייה למינוי שמאי מכריע.

המועד הקבוע להגשת פטור מהיטל השבחה

יש החלטה של בית המשפט שמצביעה על שצריך להגיש בקשה לפטור תוך 45 יום מהיום שבו קיבל האדם שומה. אולם בחוק אין בכלל התייחסות ספציפית למועד הקבוע ויתרה מכך אין אבק של אזכור, אלא שההתייחסות הקונקרטית למועד הגשת פטור מהיטל השבחה עולה אך ורק מהפסיקה ולא מהחוק היבש. (מדובר בתקדים והתקדים הזה יכול לפגוע בזכויות של אדם מאחר ואינו מודע על כך!) והדבר המדהים הוא שאם אדם לא מגיש בקשה לפטור תוך ארבעים וחמישה ימים, למעשה זכותו פקעה לקבלת הפטור, בהתאם לפסיקה.

לסיכום:

חשוב ביותר לעמוד בלוחות הזמנים כי למרבה הצער אנו ערים לנוקשות גדולה מאוד כלפי האזרח אם הוא לא עומד בלוחות זמנים ומן העבר השני, פחות נוקשות קיימת כאשר ועדות התכנון ו/או הרשויות המקומיות לא עומדות בלוחות זמנים, ואולם כאשר האזרח אינו עומד בלוחות זמנים הוא עלול להפסיד את כל הקופה ולכן הדבר הזה הוא קדוש וקריטי מבחינת התנהלות נכונה.

בכל מקרה חשוב להתייעץ ולבדוק עם מומחים האם חלה חבות בהיטל השבחה, וזאת מאחר ומדובר במס על מכירת דירה שהוא מאוד נפוץ ויש בו כשלעצמו לא מעט מורכבויות וכמובן שיש הרבה מה לטעון בכל תיק מאחר שהוא קונקרטי לגבי אותו מקרה וניתן להתאים לכל בניין את חליפת היטל ההשבחה שלו.

לא לקבל שום דרישה כמובנת מאליה ושנית לא לחסוך ולהתעצל אלא לפנות למומחים כדי שיתנו התייחסות לדרישה של העירייה.

נדגיש כי חוסר ידיעה אינה פוטרת מאחריות וחבל ליפול ולשלם כספים רבים כיוון שברוב המקרים אפשר לשלם פחות. בל נשכח שמדובר בחלק ממשחק שבו השמאי של הוועדה המקומית מעריך גבוה לעומת שמאי הנישום שיעריך נמוך יותר, עד לכדי ביטול היטל ההשבחה, ועובדה בהרבה מאוד מקרים השמאי המכריע פוסק כי שומת הוועדה המקומית מופרזת כך שבמקרים רבים שווה להתווכח, אלא אם כן מדובר בשומות מאוד נמוכות.

הפוסט כיצד תוקפים שומת היטל השבחה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

כדי לקבל פטור מהיטל השבחה צריך להגיש בקשה לקבלה של הפטור. את הבקשה אפשר להגיש מלכתחילה, לפני ההוצאה של השומה והדרישה לתשלום ההיטל, כאשר מגישים את הבקשה להוצאת ההיתר לרשות המקומית או לפני הבקשה לקבלת האישור להעברה של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, טאבו, כאשר מוכרים נכס.

לחילופין, את הבקשה לפטור אפשר גם להגיש, בדיעבד, אחרי ההוצאה של השומה והדרישה של תשלום ההיטל, בתוך ארבעים וחמישה ימים מהתאריך של המצאתם לנישום.

 פטור מהיטל השבחה בעקבות מצב כלכלי קשה של בעל הקרקע

סעיף 19 א’ של התוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה מעניק לוועדה המקומית של תכנון ובנייה סמכות לתת פטור מהיטל השבחה אשר הוטל עקב התרה של שימוש חורג או מתן הקלה בעקבות  מצבו החומרי של בעל המקרקעין.

כלומר, סעיף זה מדבר על הסמכות לתת פטור בגלל מצב כלכלי קשה של הנישום, אך רק במצבים שבהם ההשבחה נוצרה עקב אישור הקלה או עקב שימוש חורג. יש להבדיל בין מצב שבו ההשבחה נוצרה עקב אישור תכנית, שכן במצב זה אין לתת את הפטור הזה.

חשוב לשים לב כי מדובר בסמכות של רשות למתן הפטור ולא בסמכות של חובה וזאת בהתאם ללשון הסעיף כדלקמן: חל היטל על בעל הקרקע בעקבות נתינת הקלה או התרה של שימוש חורג, הוועדה המקומית רשאית לפטור את בעל הקרקע מהחובה של תשלום ההיטל, כל תשלום ההיטל או חלק ממנו, בשל מצבו החומרי.

עוד נלמד מהלשון של הסעיף שמדובר בפטור אשר ניתן רק לבעל קרקע שהוא יחיד, להבדיל מתאגיד.

למעשה, אין קריטריון או מספר קריטריונים קבועים אשר מגדירים מתי מצב כלכלי נחשב למצב בעייתי, כך שיש לדון בכל מקרה לגופו. ולכן, הוועדות המקומיות דנות במצב הכלכלי של בעל הנישום על בסיס של מסמכים ואישורים שניתנו מאת משרדי הרווחה המקומיים.

על הפטורים מהיטל השבחה הניתנים בגין סוג הקרקע שבה חלה ההשבחה.

סעיף 19ב’ ו19ג’ , של התוספת דנים בפטורים אשר ניתנים עקב סוג הקרקעות שבהן חלה ההשבחה.

סעיף 19ב’ של התוספת קובע שחובת היטל בגין ההשבחה לא תחול על סוגי המקרקעין הבאים:

1. על קרקעות למגורים הנמצאות בשכונת שיקום שהוכרזה ע”י הממשלה, אך רק כל עוד ההכרזה בתוקף. לפי הוראות החוק והפסיקה, הפטור מהיטל ההשבחה יינתן רק לדירה שאפשר להרחיב אותה ולא ליחידות חדשות.

2. קרקעות למגורים הנמצאות ביישוב שלגביו הכריזו שרי הפנים והבינוי, ובהסכמה של הרשות המקומית, כי בקרקעות אלו לא תחול החובה לשלם היטל השבחה.

3. קרקעות הנמצאות באזורי שיקום בהתאם למשמעות של לחוק פינוי בינוי של אזורי שיקום, תשכ”ה- 1695.

4. קרקעות של מוסדות תרבות, מדע, דת, צדקה, ספורט, סעד וחינוך או בקרקעות של הקדש ציבורו שאינו מיועד למטרת רווחים, אך בתנאי שהקרקעות שלהם משמשות למטרות האלו.

5. קרקעות לבנייה או להרחבה של דירות מגורים של מי שזכאי לקבל לשם כך סיוע באחת מהתכניות של הסיוע של משרד הבינוי והשיכון.

6. קרקעות שהבעלים שלהן החזיקו בהן עשר שנים, מינימום, ערב ההשבחה, והן משמשות להרחבה או לבנייה עבור הבעלים שלהן או קרובים והשבחתן נובעת מתכנית אשר אושרה והתכנית אשר קדמה לה קיבלה תוקף לפני 1.1.1950.

7. קרקעות שקיבלו תוספות של שטחי שירות למטרת ביצוע התאמות נגישות כולל בנייה של מעלית.

8. קרקעות אשר משמשות או מיועדות לשמש עבור דרך ציבורית , כולל תחנה להורדה ואיסוף של נוסעים, להוציא שטחים מסחריים.

9. קרקעות שנבנה בהן מרחב מוגן בשטח שאינו עולה על השטח המינימלי אשר נדרש בהתאם לחוק ההתגוננות האזרחית, התשי”א-1951 שהוא תשע מטר נטו בלי הקירות.

10. קרקעות שלגביהן ניתן היתר להרחבה או לבנייה של דירת למגורים מכוח החוק של תמ”א 38, תכנית מפורטת שאותה הכינו בהתאם להוראות תמ”א 38  או כל תכנית אחרת אשר מאפשרת בנייה של חדר מגורים על הגג של המבנה.

11. קרקעות שהוקם בהן מתקן פוטו – וולטאי, כלומר, מערכת לייצור של חשמל אשר ממירה את האנרגיה של השמש לאנרגיה חשמלית.

סעיף 19 ג’ לתוספת עוסק בפטור עקב בנייה או גם הרחבה של דירת מגורים עד לשטח מקסימאלי שאינו עולה על מאה וארבעים מ”ר. על שטח שמעבר למאה וארבעים מ”ר חל חיוב בשיעור יחסי להרחבה הנוספת או לגודל הבנייה.

התנאי לקבלת הפטור הוא שבעל הקרקע או אחד מקרוביו יגורו בדירה מינימום ארבע שנים מיום סיום הבנייה. כאשר תנאי זה התקיים הפטור המותנה יהפוך לפטור מוחלט. קרוב משפחה המוגדר בסעיף 1 לתוספת הוא הורה, בן זוג, הורה, אח ובני זוגם, צאצא או גם צאצא של בן הזוג. 

הפוסט פטור מתשלום היטל השבחה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

מהו מס השבחה על מכירת דירה, במה הוא שונה ממס שבח, מי צריך לשלם היטל השבחה, על מי חל היטל השבחה, עלות היטל השבחה, כמה משלמים היטל השבחה וכיצד ניתן להגיש השגה על שומת היטל השבחה, ולגשת ל- ערעור על היטל השבחה ולהפחיתו?

כל השאלות הללו ואחרות מצויות במאמר שלפניכם.

נתחיל

מס השבחה על דירה: תכנון מס נכון הוא תהליך של חתירה במטרה לשלם כמה שפחות מס על עסקה ספציפית מתוך הסתכלות רחבה יותר על מגוון אירועים צפויים העשויים להשפיע או לא להשפיע על התמונה הרחבה יותר, וכמובן על גובה המיסוי העלול להגיע לסכומים מאד גבוהים.

כאשר פונים לתכנון מס נכון בעת ביצוע עסקת מקרקעין, מבחינת חיוב עתידי בתשלום בעקבות השבחה של נכס כתוצאה לדוגמא מתוכנית שאושרה, קודם יש לברר היטל השבחה במכירת דירה, והאם קיים בנוסף להשבחה, חבות במס שבח ומס רכישה. כמו כן, כל מוכר דירה הוא גם קונה פוטנציאלי, ולכן יש לבדוק כיצד העסקאות שהוא מבצע משפיעות על מס הרכישה ועסקאות צפויות נוספות שהוא עומד לעשות ו/או על עסקאות שעשה בעבר.

מה זה מס השבחה

מדובר למעשה במס הנגבה לפי סעיף 196 א’ לתוספת השלישית לחוק התכנון אשר מטרתו לשרת נאמנה את מטרת הרשות המקומית. היטל השבחה (יש המכנים אותו מס השבחה) נועד להחליף את מס ההשבחה שהוטל בעבר לסעיף 32 לפקודת בניין ערים, 1936, ומטרתו העיקרית היא לממן את הוצאות ועדת התכנון והבנייה המקומית של עיריית תל אביב, ו/או של הרשות המקומית בפעולת התכנון והפיתוח המבוצעות בתחומן. ההיטל גם ממלא אחר עיקרון הצדק החלוקתי בכך שמי שנהנה ומתעשר מפעולת הרשות צריך לשתף את אנשי  קהילתו בהתעשרות זו.

בנוסף, היטל ההשבחה נועד לשמש כמקור כספי לתשלום פיצויי הפקעה ו/או פיצויי בגין פגיעה הנוצרים בעקבות תכנית פוגעת או תכנית המפקיעה מקרקעין לצורכי ציבור. בצורה זו הרשות ו/או הועדה מאזנת בין פעולותיה המשביחות לפעולותיה הפוגעות במקרקעין על ידי גביית היטל ההשבחה כדי לממן את הפיצויים לאחר.

העיקרון שעליו מושתת החיוב בהיטל השבחה הוא גביית 50% מסכום ההשבחה שנגרמה עקב אישורה של תכנית (כמו לדוגמא תוכנית רובע 3ו-4 של תל אביב), ו/או עקב מתן הקלה ו/או התרת שימוש חורג.

למרות שההיטל במקרה כזה מבוסס על ההשבחה שנגרמה למקרקעי הנישום עקב פעולותיה של הרשות, אין הוא בבחינת “מחיר” על פעולותיה של הרשות אלא “מס” הנגבה בכפייה מהנישום. הסיבה לכך היא משום שההיטל איננו משולם באופן פרופורציונלי לשירות שמקבל הנישום תמורתו, אלא לפי עליית ערך המקרקעין שהתוכנית גרמה.

כאן המקום לציין כי היטל ההשבחה איננו נחשב כמס מוניציפלי שכן הוא מוטל ונגבה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה שהיא אישיות משפטית נפרדת מהרשות המקומית, ולא על ידי הרשות המקומית עצמה. כך, למשל, אם מועצה מקומית מאשרת תכנית בניין עיר המאפשרת הוספת קומה נוספת לבניין, תכנית המעלה את ערך המקרקעין, כתוצאה מכך ההיטל משולם בעקבות אותה ההשבחה מה גם שכאן המקום לציין כי “החיוב” נקבע על ידי שמאי המועצה המקומית וכמובן שניתן לערער על החלטתו.

מס השבחה על מכירת דירה, אינו דומה למס שבח.

חשוב לציין שהיטל השבחה אינו מס שבח, כפי שצוין כאמור, ההיטל איננו נחשב כמס מוניציפלי שכן הוא מוטל ונגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שהיא אישיות משפטית נפרדת מהרשות המקומית, ולא על ידי הרשות המקומית עצמה.

התשלום משולם למועצה המקומית בגין עליית שוויו של מקרקעין כתוצאה מאישור של תכנית ו/או הקלה ו/או שימוש חורג ו/או מנגד, מס השבח משולם לרשויות המס כאחוז מהרווח שצמח למוכר ממכירת המקרקעין, דהיינו ההפרש בין סכום המכירה לסכום הרכישה ותוך קיזוז ההוצאות שהוצאו להשבחת הנכס.

היטל השבחה מי משלם I על מי חל היטל השבחה

חובת התשלום חלה על בעלי הנכסים או גופים שהחזיקו או החכירו את הקרקע לדורותיה (חוכרים למעלה מ-25 שנה) במועד הענקת ההיתר/ מכירת הנכס/ בקשה להקלה/ מתן שימוש חורג.

בעת מכירת מקרקעין חלה חובת תשלום היטל השבחה על המוכר אשר לו הזכות להשביחו אך ביחסים הפנימיים בין הקונה למוכר, ישנם מקרים שבהם ניתן לקבוע מנגנון כי הקונה הוא זה שיישא במלוא תשלום ההיטל (“דהיינו עסקת נטו”).

לתשומת ליבכם, שווי העסקה לצרכי מס יכלול לא רק את רכיבי התמורה שישלם הקונה למוכר, אלא גם את רכיבי הסכום הנוסף שמשולם על ידי הרוכש. בקרקע המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ”י), חלק מההיטל מקוזז מתשלומים לרמ”י, שכן גם רמ”י שבבעלותה הקרקע נהנית מההשבחות.

מהם אותם מקרים המחייבים, עלות היטל השבחה

חיוב בתשלום ההשבחה חל בעקבות עליות ערך של מקרקעין עקב אישור תכנית בניין עיר (תב”ע) ו/או תכנית פיתוח עירוני, מתן הקלות או אישור לשימוש חורג.

לדוגמה, בקשה להוספת מרפסת שמש יכולה להיחשב כהקלה המחייבת תשלום עבור שיפור בתנאי המחייה של בעל הנכס (לשיפור דיור). במקרה של פיצול דירה ל-2 דירות (במידה והדבר נעשה באישור ובהיתר כדין) עשוי אף הוא לחייב בהיטל השבחה בשל עליית ערך הדירה.

היטל השבחה אינו חל על תכניות שהיו בתוקף לפני 1 ביולי 1975.

היטל השבחה מי משלם, בעקבות בנייה לא חוקית (בנייה ללא היתר)

בנייה ללא רישיון בנייה או יותר נכון לומר בנייה ללא היתר לא תחויב בתשלום (היטל השבחה פטור) אבל במסגרת הדין הפלילי ובעקבות “העבירה”, בעל הנכס יהיה חשוף לתביעה בשל “ההשבחה” שנוצרה.

אחד המקרים הנפוצים והמחייבים את הנישום בתשלום היטל ההשבחה הוא מצב של שימוש חורג מתוכנית בניין עיר שחלה על המגרש ובשל שימוש חורג מהיתר הבנייה המקורי.

פעולת שימוש חורג מהיתר, ככל שהמשתמש עשה שימוש ומימש את הזכויות מכוח התב”ע, יחול עליו חיוב בהיטל השבחה – ובאם השימוש החורג נעשה מהיתר הבנייה המקורי שכבר שולמו בעדו תשלומי היטלי השבחה, במקרה הנ”ל לא יוטל עליו חיוב בהיטל השבחה בשל השימוש החורג מהיתר.

היטל השבחה פטור, גם במקרה השני

כלומר היטל השבחה פטור כאשר השימוש תואם את התב”ע החלה על המגרש. ומה הסיבה לכך? הסיבה פשוטה והיא עקרון הצדק החלוקתי, מי שמרוויח מפעולות הרשות הציבוריות יחלק את הונו יחד עם הציבור. לפיכך, היטל השבחה יחול רק עבור פעולות של רישוי התואמות להיתר הבנייה מקורי וכי לא מדובר במבצע מורכב הדורש משאבים משמעותיים מהמועצות המקומיות.

היטל השבחה מי משלם, ומתי צריכים לשלם את ההיטל ההשבחה

מועד תשלום היטל ההשבחה הוא המועד שבו בעל המקרקעין מממש זכויות. התשלום חל על בעל המקרקעין.

מימוש זכויות” בתוכנית הוא אחד מאלה

קבלת היתר בנייה או היתר לשימוש – מועד קבלת היתר הבנייה אשר ניתן לאחר אישור תכנית, מתן הקלה או כתוצאה מאישור חורג בניגוד לתוכנית החלה במקום שהשביחה את המקרקעין.

ביום מכירת מקרקעין ובמועד מכירת זכויות במקרקעין.

חשוב להדגיש כי אין חובה לשלם את ההיטל במקרה של המחאה משפטית (מכוח הדין), כגון המחאה על פי צו ירושה, המחאה על פי צוואה או בקשר לגירושין.

חישוב מס השבחה

המועד שנקבע לצורך חישוב שווי ההשבחה הוא המועד שבו אושרה תכנית ו/או הקלה ו/או שימוש חורג.  נושא חריג נוסף, הוא מצב שבו תכניות השבחה מאושרות, אך ככל שהנכס נמכר לאחר “נפילת” מחיר רצינית, התוצאה תהיה ששיעור ההיטל יכול להיות גבוה באלף מונים משווי הקרקע.

שרשרת ההצמדה

אם מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה עלו בהשוואה למדד שהוכרז סמוך לתחילת התכנית, יוגדל גובה החיוב בשני מדדים לפי אחד משני המדדים, הנמוך מבניהם.

מס השבחה על מכירת דירה (תאריך הערכה לשומה ולמועד עריכת שמאות למקרקעין)

אפשרות ראשונה

מיד לאחר אישור התוכנית המשביחה בעקבות “השטחים הנוספים שנקלטו על המקרקעין”. ההשבחה שצמחה נקבעת מיד לאחר אישור התוכנית על ידי שמאי מקרקעין המתמחה בהיטלי השבחה. מועצות מקומיות מוציאות שומות לנכסים בתוך שישה חודשים ממועד אישור התוכנית במשרדיהם ובמשרדי המועצה המחוזית. כל מי שחייב בהיטל יכול לערער לוועדת הערר ו/או לשמאי מכריע.

אפשרות שניה

דחיית השומה עד למימוש בפועל של הזכויות:

החליטה המועצה המקומית לדחות את הגשת השומה לנישום עד למועד מימוש הזכויות או שמוסד התכנון לא פרסם לוח-השומה, יראו את המועצה המקומית כמי שהחליטה על דחיית השומה עד למימוש הזכויות. במקרה של הארכה, הוועדה תודיע לבעל הקרקע על אחריותו בהיטל בתוך שישה חודשים מתחילת התוכנית המשביחה.

חשוב לציין כי לרוב הוועדה המקומית איננה מבצעת את תפקידה כראוי ועקב כך בעלי הזכויות אינם כלל מיודעים להליך שנוצר.

תשלום מידי

בעוד שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולה לדחות את יום עריכת השווי, כלומר יום עריכת השומה, יכול בעל הקרקע לבקש מהוועדה המקומית לבצע את השומה על מנת שיוכל לשלם את ההיטל במלואו באופן מידי. במקרה שכזה, על המועצה המקומית להגיש את השומה תוך 90 יום מהבקשה.

עלות היטל השבחה, כמה משלמים היטל השבחה

שיעורו הוא מחצית מערך ההשבחה שנוצרה.

אתן דוגמה לחישוב היטל ההשבחה: דירה ברובע 4 תל אביב בשווי 4,000,000 ₪, שוויה עלה לאחר אישורה של תכנית רובע 4 המשביחה ל-5,000,000 ש”ח. בשים לב כי ההשבחה היא 1,000,000 ₪ וההיטל שייגזר הנו 500,000 ₪ (מחצית מההשבחה).

חישוב מס השבחה

 כאשר יש כמות של תכניות משביחות תחת נכסים רבים ולא שולם ההיטל עבור אף אחד מהם?

שווי ההשבחה מחושב כהפרש בין שווי הקרקע לפני אישור התוכנית הראשונה לבין שווי הקרקע לאחר אישור התוכנית האחרונה. העיקרון הוא לשלם עבור כל ההשבחות. עם זאת, הפסיקה בשיטת החישוב שנויה במחלוקת.

נקבע בפסק דין רע”א 4217/04 ציון פמיני נ’ המועצה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, ואושר בפסקי דין נוספים, כמו ההחלטה המפורסמת רע”א 3002/12 המועצה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים נ’ אליק רון, ב. במקרה זה, כל שיפור בגוף נבדק, מה שנקרא “שיטת המקפצה”.

ריביות/פיגורים/ והצמדה

הצמדה – כאמור לעיל, ממועד התכנון ועד למועד מימוש הזכויות, עם מדד המחירים לצרכן או מדד ההשקעות בבנייה, לפי הנמוך מבניהם.

ריבית פיגורים

עקב איחור בתשלום היטלים לאחר מועד מימוש הזכויות יחולו תוספות הצמדה וריבית פיגורים בדומה לחובות ארנונה לרשויות מקומיות.

בית המשפט הנכבד לעניינים מנהליים ו/או ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה הדנים בערעורים או בערעורים על היטל ההשבחה, או השמאי המכריע, רשאים להפחית ריבית זו בתקופה שקדמה להליכה בהתדיינות. הם יכולים גם להפחית את החיובים שנבעו, כולם או חלקם, בשל תקופה שונה וכמובן שרק מטעמים מיוחדים.

אישור היטל השבחה לצורך רישום בטאבו

לצורך רישום פעולת מכר או חכירה בפנקסי המקרקעין יש להציג בפני הרשם תעודה החתומה ע”י יושב ראש הועדה המקומית או שלוחו, המעידה כי שולמו כל חובות היטל ההשבחה על המקרקעין, או ניתנה ערובה לתשלומו.

היטל השבחה פטור, במתנה לקרוב

סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית קובע כי העברה מכוח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרוב, אינה נחשבת ל”מימוש זכויות” ואינה מחייבת בהיטל השבחה.

הסעיף מגדיר כ”קרוב” את: בן הזוג, ההורה, סבים, צאצא, צאצא של בן זוג, אח ובני זוגם.

פעמים רבות שואלים האם יש פטור מהיטל השבחה לנכה. התשובה לצערנו היא שלילית.

להלן הקריטריונים לפטור בהיטל השבחה:

במקרים לא מעטים ניתן להביא להפחתת היטל השבחה או אף לקבל פטור מהיטל השבחה. בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה נמנים המקרים הפטורים מתשלום. להלן הנפוצים שבהם:

ניתן להשביח נדל”ן למגורים בקהילה או באזור שיקום כל עוד ההצהרה תקפה.

השבחת מקרקעין למוסדות חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, רווחה, בריאות או ספורט.

העיסוק אינו למטרת רווח במקרקעין של בית הקברות הציבורי ובלבד שהמקרקעין או תמורתו משמשים או מיועדים לשמש למטרות הנ”ל.

שיפורי נכס לבנייה או הרחבה של דירת מגורים המזכים את הבעלים בסיוע במסגרת אחת מתוכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון.

הנדל”ן שוכלל עקב הוספת שטחי שירות, מותאמים לנגישות.

שיפור הנדל”ן המשמש או מיועד לשימוש בדרכים ציבוריות.

המקרקעין משופרים עקב בניית מרחבים מוגנים בשטח המינימלי הנדרש. עד 2.5 תוספות קומות לתמ”א 38 השבחת מקרקעין להיתרי בנייה או הרחבת דירות למגורים.

השבחה עקב הקמת מערכות אנרגיה סולארית לייצור חשמל.

השבחת נכסים עקב בנייה או הרחבה של דירות מגורים, עד לשטח מקסימלי של 140 מ”ר. כאן המקום לציין כי התנאי הוא שהבעלים או קרובו של הבעלים יתגוררו בדירה לפחות 4 שנים לאחר סיום הבנייה.

מבנים או הרחבות מעל 140 מ”ר יחויבו בהיטל על בסיס יחסי.

היטל הנובע מהקלה או מהתרת שימוש חורג, רשאית הועדה לוותר על היטל השבחה בשל מצבו המהותי של בעל הקרקע.

בנייה אינה נחשבת כסוג של מבנים חקלאיים לצורך תשלום ההיטל.

לא יחולו השבחת מקרקעין למגורים באזורים שהוכרזו עליהם חובת מס השבחה (אזורי הכרזה לשיקום מבנים)

ערעור על היטל השבחה:

על שומת היטל השבחה ניתן לערער בתוך 45 ימים מיום קבלת ההודעה על השומה באחת מהדרכים הבאות:

השגה על שומת היטל השבחה:

פנייה בערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה לגבי טעות שנפלה בשומה (לגבי השווי). דיון הערעור יוגש על ידי עו”ד מומחה להיטלי השבחה אשר יפרט את הטיעונים לפטור מהתשלום. אם השומה שגויה, יצורף לערעור חוות דעת של שמאי מקרקעין המומחה בביצוע היטלי השבחה מטעם הבעלים. ועדת הערר רשאית לפנות ליו”ר מועצת שמאי מקרקעין לצורך מינוי של שמאי יועץ. לאחר מינוי, יגיש השמאי ערר מייעץ לוועדת הערר על הערר.

מיהו השמאי המייעץ לוועדה:

שמאי מייעץ הנו דומה לשמאי מכריע, בהבדל אחד, הוא לא מכריע בתיק, אלא פשוט נותן חוות דעת, בהתחשב במשק, ההכרעה תינתן על ידי בוועדת הערר.

ערעור על היטל השבחה תיקון 84, הליך של שמאי מכריע 

אם החייב בהיטל חולק על החיוב עצמו, אך מבקש להפחית את ההשבחה בהיטל על סמך חוות דעת של נישומים שונים. במקרה זה הוא רשאי, בתוך 45 ימים מיום קבלת ההודעה על החיוב, לבקש מיו”ר מועצת שמאי המקרקעין למנות שמאי מכריע שיקבע את הסכום לחיוב.

ערר על החלטת שמאי מכריע היטל השבחה

ערעור על שמאים מכריעים בתוך 45 ימים מיום מתן החלטת השמאי רשאי חייב או מועצה מקומית לערער בפני ועדת הערר לפיצויים לניסיון נוסף להפחתת ההיטל על החלטה זו.

ערעור לוועדת הערר – על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים.

ערעור על היטל השבחה I דרכים מומלצות לערעור על ההשבחה

יש בעלי נכסים רבים, בעיקר בתל אביב, המעדיפים לפנות להליך של שמאי מכריע מכיוון שאז הם צריכים לשלם רק לשמאי מקרקעין מקצועי מטעמם. עם זאת, למהלך זה יש שני חסרונות ברורים:

הם אינם יכולים לטעון טענות משפטיות על החיוב עצמו, כגון התיישנות, BID, אלא רק על הסכום הנגבה.

השמאי המכריע הודה למעשה בעובדות הטענות, שנקבעו על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה “באנרג’יקס – אנרגיות מתחדשות בע”מ נ’ הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה בע”א 36735/05/13…” שמאים מכריעים רשאים לפסוק שכר טרחה העולה על הסכום שהתבקש במקור על ידי המועצה המקומית. מנגד, ועדת הערר אינה יכולה לשנות את חיוב היטל השבחה, גם אם השמאי המייעץ קבע כי היטל ההשבחה צריך להיות גבוה מהדרישה המקורית.

כאשר נישום מערער על סכום שומה שהוצא על ידי ועדה מקומית, ועדת הערר יכולה להחליט: לקבל את הערר כפי שהוא, לדחות את הערר, לקבל את הערר בחלקו, אך ועדת הערר אינה יכולה להגדיל את גובה היטל ההשבחה. כך שדרך המלך היא לפנות לוועדת הערר ולהציג את כל הטיעונים המשפטיים והעובדתיים הן נגד האישום עצמו והן נגד גובה האישום. מסלול הערעור אמנם מצריך טיפול יסודי של  עורכי דין המומחים במיסוי ובדיונים בוועדת ערר, אך התוצאה יכולה להיות טובה בהרבה.

כיצד מתבצע הבירור לגבי גובה היטל ההשבחה

למי פונים כדי לאשר את היטל השבחה לצורך ברור גובה החיוב?

אם ברצונכם לברר האם חל עליכם היטל השבחה במכירת דירה והאם אתם מחויבים בתשלום וכמה תחויבו לפני מכירת הנכס שלכם, זכותכם לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך בדיקה.

לפי סעיף 126 תיקון לחוק התכנון והבנייה, אתה יכול להגיש בקשה לשומה “פרה רולינג” לפני מכירת הנכס שלך. תגובה על גובה ההיטל תינתן בתוך 90 יום. על הרשויות להגיב בתוך פרק זמן סביר – בדרך כלל תוך 45 יום – האם חל שיפור כלשהו.

עם זאת, חשוב לציין כי אם אתם מבקשים בקשה למידע על שומה, המועד להגשת ערעור או פנייה לפקיד שומה מכריע חל מיום קבלת התגובה מהעירייה. תיקון חוק התכנון והבנייה מס’ 126 לגבי תכניות כוללניות תכנית כוללת

מהי תכנית משולבת? תכנית הקובעת את גבולות הסמכות של הוועדה, כלומר הגבולות התחתונים והעליונים שאותם יכולה הוועדה לאשר לפי שיקול דעתה. התוכנית אינה מספיקה לצורך הגשת בקשה להיתר בנייה כיוון שנדרשת בה הכנת תכנית מפורטת.

תכנית 5000 – תכנית המתאר של עיריית תל אביב

התוכנית המקיפה והמפורסמת ביותר היא ת”א/5000 בתל אביב, מה שיצר קשיים רבים.

 זו תכנית כללית, לא מוגדרת, שמותירה מקום לשיקול דעת רחב למועצות המקומיות. בעבר נכסים שנמכרו לאחר אישור תכנית 5,000 השיתו על  בעל הנכס חיוב של עשרות ועד מאות אלפי שקלים.

כמובן שעל חיובים אלו בוצעו פניות ופניות רבות לשמאים מכריעים, שכן מדובר בתכנית כללית שאינה יכולה לגבות תשלומים משום שלא ניתן מכוחה לתת היתרי בנייה ובמסגרתה. גם חישוב ההשבחה ודחיית ניצלו די עורר מחלוקת רבה.

חשוב לציין כי עיריית תל אביב לא התעלמה מהבעייתיות של החיובים, אבל היה עליה להוציא שומות לדרישות תשלום כי אם לא, יטען הבעלים שמועד הוצאת הדרישה היה בכלל בזמן המימוש אולם לאחר  אישור תכנית 5000.

לאור כך יזמה עיריית תל אביב תיקון לחוק. ביום 18.07.2018 פורסם תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965, אשר קבע כי “תכנית כוללנית” איננה מוגדרת כ”תכנית” לעניין חיוב בהיטל.

אין זה פטור מוחלט מתשלום על ההשבחה שנוצרה ע”י התוכנית הכוללנית, אלא שהחיוב ייקבע לאחר אישור תכנית מפורטת. לשומה בגין אותה תכנית יוסיף השמאי גם את חישוב ההשבחה שנוצרה בתוכנית הכוללנית.

המשמעות של התיקון לחוק היא שהתשלום בגין תכנית כוללנית לא ישולם ע”י מי שמכר מקרקעין לאחר אישור התכנית, אלא ע”י מי שקנה ממנו ומכר לאחר הוצאת תכנית פרטנית.

היטל השבחה רובע 4 תל אביב I היטל השבחה תל אביב רובע 3.

עיריית ת”א הוציאה תכניות מפורטות המכונות רובע שלוש ורובע ארבע. התוכניות כאמור טומנות בחובן סל זכויות בנייה בדמות של הענקת שטחים למבנים אשר ששנת ההיתר לבנייתם הוא קודם לינואר 1980.

בעלי נכסים יוכלו לזכות במסלול זריז למימוש הזכויות במתכונת של תוספת קומות (חיזוק) או במתכונת של הריסה ובניית בניין חדש גבוה יותר. תכנית רובע שלוש אושרה בחודש ינואר 2018 ולצדה תכנית רובע ארבע שאושרה מאוחר יותר, בחודש מאי 2018.

לאחר הוצאת תכניות אלו, חויב כל מוכר מקרקעין בתשלום היטל השבחה שהגיע אף למאות אלפי שקלים. הוצאת החיובים היא בעייתית ביותר מכיוון שהזכויות שלטענת הוועדה המקומית ניתנו בתוכניות רובע 3 ו-4, כבר ניתנו לפני כן בתוכנית תמ”א 38 שהיא תכנית מתאר ארצית הפטורה מהיטל השבחה. לכן, בימים אלו מתנהלים מאות דיונים אצל שמאים מכריעים ובוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה.

צפוי כי בטווח הקרוב תוציא עיריית תל אביב תכניות ברובעים נוספים כמו תכנית רובע 5 ו-6. וחשוב שבעלי נכסים ברובעים אלו, ייקחו נתון זה בתכנון מכירת הנכס.

הפוסט השגה על היטל השבחה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

מתווכי דירות בתל אביב ו/או משרדי תיווך בצפון תל אביב

קשה איתם, אי אפשר בלעדיהם

בדיוק כמו מתווכי דירות בכל מקום אחר, יש טובים יותר, יש טובים פחות. אבל בסופו של יום מי רוצה למכור נכס בכוחות עצמו? גם אלה שניסו או אף מכרו את דירתם הבינו כמה כאבי ראש, ריצות, ציפיות ואכזבות היו נחסכות מהם.

ולא דיברנו על כסף כי כאן נעוצה אבן הנגף. מצד אחד מתווך דירות אמור לייצר לך תמורה יותר גבוהה בעבור הנכס. מצד שני, מתווכים בתל אביב, רבים רוצים לסגור עסקה מהר ולכן מפעילים לחץ על המוכר להתפשר במחיר. ועכשיו נחזור אל מתווך הדירות, תותח על בתל אביב. הדמיוני.

תאר לך לוחות

זמנים קצרים. למשל, 60 יום…

הדירה התל אביבית שלך תימכר תוך 60 יום ואפילו תוך פרק זמן קצר יותר.

בלי ללחוץ אותך במחיר, ובלי הפעלת לחצים בסגנון “אין מה לעשות המחירים ירדו…”. בדיוק כך, וזו התחייבות – הדירה תימכר תוך חודשיים ואף פחות.

תאר לך מחיר שוק

ואף גבוה יותר

העובדה שמתווך העל הדמיוני מכר את דירתך תוך 60 יום לא תבוא על חשבון המחיר. איך? לאותו מתווך דירות בתל אביב  יש נשק סודי שאין למתחריו.

לאורך עשור שנות פעילות הוא בנה מאגר לקוחות פוטנציאליים “חם” מתוך אלפי לקוחותיו וסביבתם הקרובה: מעגלים חברתיים ומעגלים משפחתיים. כולם נמנים על עשירונים גבוהים ויש להם יכולת כלכלית מוכחת. הם תל אביבים בנשמה, המיקום המועדף הוא נכס בצפון החדש או הישן של בתל אביב.

והכי חשוב, תמיד יש ביניהם את אלה שמחפשים השקעות מניבות ורווחיות. הם הראשונים לדעת שהדירה שלך – למכירה… והם מוכנים ויכולים לשלם בעבורה. והכי חשוב, תמיד יש ביניהם את אלה שמחפשים השקעות מניבות ורווחיות. הם הראשונים לדעת שהדירה שלך – למכירה… והם מוכנים ויכולים לשלם

תאר לך שהמתווך הזה לא רוצה

לשווק את הדירה שלך.

יש לו סיבה טובה. בעצם מדובר בכלל ברזל שהוא לא מוכן לחרוג ממנו: הוא לא משווק נכסים שיש בהם חריגות בניה או ליקויי בנייה

מהותיים. והוא גם בודק בעצמו ועל חשבונו שאכן מדובר בנכס “נקי”.

כן, יש לו ראש מבין עניין לבחור. וזו גם אחת הסיבות מדוע לקוחות שלו, הקונים הפוטנציאליים שלך, מוכנים לשלם יותר. הם יודעים שהנכס הוא נכס “שווה”. והוא, המתווך, הוכיח אמינות ויושרה ללא סייג. ועכשיו…

תאר לך משרד תיווך בצפון תל אביב,

בעצם… יש לנו משהו יותר טוב:

אף אחד לא מוכר או קונה נכס נדל”ני ללא עורך דין מקרקעין. אלא אם כן… מתווך הדירות התל-אביבי הוא בעצמו משפטן שמעסיק יועצים משפטיים מן השורה הראשונה בתחום מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה. תאר לך… רצית מתווך דירות בתל אביב וקיבלת ערך מוסף ענקי – מתווך שהוא גם משפטן מקרקעין מומחה שמתפקידו:

• להעניק לך ליווי וייעוץ משפטי החל מ-DAY ONE.
• לעשות בשבילך ובמקומך את כל הבדיקות המקדימות לאישור או שלילת תקינות הנכס
• לדאוג לזכויות שלך – ובהן גם ייצוג למול מס שבח – למי שמחזיק ביותר מדירה אחת
• לבנות תיק נכס מלא וחוסך ממך את כל הריצות בין הרשויות והמרדף אחר מסמכים ואישורים: נסח טאבו, תסריט דירה וכדומה.
• לנהל בעבורך משא ומתן קשוח, כמו שמשפטן יודע לעשות, כדי להוציא בשבילך את התנאים הטובים ביותר

בעצם, לעורך הדין שלך יישאר רק דבר אחד לעשות – לנסח חוזה. כל הדוקומנטציה מוכנה והכול כבר סוכם: תנאים, מועדים, העברות כספיות… ה-כ-ו-ל ! ! ! אם תבחר, הוא גם יהיה עורך הדין שינסח את החוזה וייצג אותך למול עורך דין הקונים

תאר לעצמך פגישת חתימה

על חוזה המכירה ולך אין מושג מי הקונה?

כזכור, אותו מתווך (והמשפטנים שלו) עושה הכול כולל ניהול משא ומתן עם הקונים. כך, במקרים רבים, המוכר והקונה נפגשים בפעם הראשונה במעמד חתימה על חוזה. ויש לו עוד סוכריה קטנה… סוג של הפתעה:

אתה בוודאי מנסה לתאר לעצמך כמה השירות המושלם הזה עולה. ובכן, אפילו לא אגורה אחת מעבר לדמי התיווך המקובלים בכל סוכנות נדל”ן בתל אביב. מתאים לך? במקום לתאר את ה”אחד” –

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על הדרך הנכונה לאיתור משרד תיווך בצפון תל אביב? היכנסו למאגר שלנו ממש 👈 כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. כל משרדי התיווך בצפון תל אביב מתהדרים בכותרת מתווכים מומלצים בתל אביב. אז איך בוחרים?
   
2. יש לכם דירה למכירה בצפון הישן? קבלו 5 יתרונות במכירה דרך משרד תיווך בצפון תל אביב
   
3. משרדי תיווך בתל אביב | כך תבחרו את המתאים
   
4. מתווכים מומלצים בתל אביב
   
5. משרדי תיווך בצפון תל אביב
   
6. איך מוכרים דירה בצפון תל אביב ב-60 יום?
   
7. מדוע משתלם לך שהמתווך שלך יהיה משפטן?
   
8. תאר לך מתווך דירות בתל אביב דמיוני?
   

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט תאר לך מתווך דירות בתל אביב דמיוני? הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

רוב האנשים משתכרים באלפי שקלים לחודש ולעיתים אף בעשרות אלפי שקלים לחודש. אולם כשמדובר ברכישת דירה, מדובר בעסקה שכרוך בה דמים רבים בדמות של מאות, אלפים, ואפילו כמה מיליונים. 

אין חולק כי דירה היא נכס יסוד ויקר ביותר עבור כל אדם שירכוש לאורך חייו. וגדולה מזאת, נכס הא לא רק הנכס הכלכלי המשמעותי בחייו של אדם, אלא הוא גם הופך למרכז חייהם של מרבית בני האדם, לפעמים לתקופה בת עשרות שנים ואפילו יותר.

עסקת מכר לרכישת דירה, אין פירושה היא כנכס נדל”ני כלכלי בלבד עם 4 קירות, שביניהם מרבית בני האדם שופכים בו את תוכן חייהם.

בקרב רוב המשפחות, זוגות צעירים, יחידים, התחייבות לרכישת הדירה היא גם ההלוואה (המשכנתא) הגדולה ביותר שתלווה אותם בתקופה לא מבוטלת של שנים ואפילו של כמה עשורים מחייהם.

רוכשים פוטנציאלים אשר מתכוונים לרכוש דירה, צריכים לקחת בחשבון ולזכור כי לכל החלטה אשר נוגעת לנטילת משכנתא,  עלולה זו להוות השפעה ולא רק על זוגות צעירים שנמצאים בתחילת דרכם המשותפת, אלא תא משפחתי כולו, בעוד תקופה של עשר ואפילו עשרים שנים.

וודאי שלא ניתן לחזות מידע צופה פני עתיד, כיוון שמי מסוגל לדעת כיצד יראו חייו של האדם וכיצד תיראה סטטוס עבודתו והכנסתו לאורך 20 השנים? ובכל מקרה, חייבים לנסות, כיוון שכל החלטה אשר נוגעת למימון הרכישה לדירה, מוטב שתילקח מתוך אחריות ורצינות, ומתוך ההבנה שמדובר בעסקה שהינה ריצה למרחקים ארוכים.

כאן המקום לציין שבו אתם נדרשים לפעול ולשים לב לכל הפרטים, המסובכים ככל שיהא הדבר. 

אמרנו מסובכים? אם כן, אנו ננסה לגרום להיפוך של מעט מן השאלות המרכזיות הפחות מסובכות.

שאלה מרכזית ובסיסית ממנה רוכשים מתחילים את המסע לרכישת הדירה והיא: מהו התקציב העומד לשם רכישת דירה, ולאיזה מחיר נכס כדאי לכוון שמתחילים לחפש דירה למכירה?

לצורך כך, נזכיר 2 ביטויים יסודיים: הון עצמי וכושר החזר חודשי.

לרוב, רוכשים ידאגו לממן את קניית הדירה מהכספים שבידם, כלומר מהון עצמי שלהם ומנטילת משכנתא מהבנק שאותה יחזירו בהחזרים חודשיים.

ובכן, הון עצמי מורכב מכספים שכבר צברו הרוכשים – כמו למשל: חסכונות, סיוע מהורים, ואפילו מהצ’קים של החתונה, וכל הון וסכום אחר שעומד לרשותם ובפרט שהוא שלהם.

בהתאם לכללים וההנחיות אשר מחייבים את הבנקים בישראל, הון עצמי לרכישת דירה, חייב להיות בשיעור של לפחות שלושים אחוזים משווי דירה למכירה.

בגין כך, ההון העצמי הוא למעשה הנתון שיכריע את קבלת הסכום המקסימלי שבו רוכשים יוכלו לקנות דירה. לדוגמה: בעד  240 אלף שקלים, ניתן יהא לרכוש דירה בשווי של עד שמונה מאות אלף שקלים.

מה שמביא את הרוכשים אל נתון מספר 2:

ככל שנדרשים  רוכשים ליטול הלוואה שבאמצעותה ישלימו את קניית הדירה, נשאלת השאלה מה הסכום המדויק שבו יוכלו לעמוד הרוכשים בהחזר התקופתי?

בדוגמא הנ”ל: המשכנתא שנלקחה היא 560 אלף שקלים. האם רוכשים יכולים לעמוד בהתחייבות להחזר הלוואה שכזו? אם לא, עליהם יהא להקטין את סכום המשכנתא, ומנגד גם את התקציב לדירה שיחפשו. 

נתון ראשון, מתייחס להון עצמי שלמראית העין די עושה רושם שברור.

אולם מה גם שלעיתים קונים רבים לא לוקחים בחשבון הוא, שעל כל הכרוך בעסקה של קניית דירה יש למעשה שורה של הוצאות שמוכרחים להביא בחשבון שכן את מריבתן ככולן אמורים לקנות במזומנים.

כמו לדוגמה: שכר הטרחה של עורך הדין ותשלום דמי התיווך למתווך, השיפוץ או הריהוט החדש, ההובלה וההרכבה ועוד שלל אירועים שעולים מתוך שולי העסקה, אולם מדובר בהוצאות שמצטברות ויכולות להגיע לסכומים רציניים.

לתשומת ליבכם, לא מומלץ לעשות הנחות בשום שלב, וכן יהא עליכם לזכור היטב, את ההוצאות שצפויות במהלך חיי העסקה ומצטרפות לעלויות לרכישת הדירה, וכמובן את צירוף הממון העצמי למול נטילת הלוואת המשכנתא, אותה יש לבצע ביחס לעלויות המצטברות על כל הכרוך בקניית דירה סטנדרטית.

נתון נוסף, אשר משפיע אף הוא על תקציב רכישת הדירה, הינו רמת הגובה להחזר התקופתי המירבי, החזר המשכנתא שבו הרוכשים יהיו מסוגלים לעמוד בו.

כאן המקום לציין כי החזר חודשי מקסימלי, הוא החזר אשר מהווה כ 30% מהכנסת התא המשפחתי. 

ככל שהכנסה בין שני בני זוג אינה שווה, דהיינו, מצב שבו מי מהם משתכר גבוה ויותר מהאחר, אזי היחס שנוגע להחזר החודשי, שמתייחס להכנסה המשפחתית ירד בהתאם. וזאת כיוון שיהא מדובר בסיכון ממשי וגבוה יותר.

תרחיש אפשרי:

בן זוג אשר משתכר ונהנה מהכנסה גבוהה ומשמעותית, איבד את עבודתו, כתוצאה מכך יכולים בני הזוג להיחשף למשבר למול הבנק. מנגד, ככל שמדובר בהכנסה חודשית רציפה ומאוזנת בין בני זוג, הסיכון שלהם להיקלע למשבר פיננסי יהא קטן בהרבה.

נקודה נוספת וחשובה לא פחות: כי יהא על הרוכשים להיות ערוכים למקרה חירום.

אנו חיים במדינת ישראל, מדינה משוגעת, זה קורה. לגופו של עניין,  האם במצב של מקרה חירום, יוכלו הרוכשים לפנות להוריהם או לכל גורם כדי לבקש סיוע? בכל מקרה אנו ממליצים לרוכשים להחזיק (בנפרד) קרן שתהא בגובה של החזר השווה לכל הפחות לסכום של 3 חודשים.

כך שבמקרה, ונקלעו הרוכשים למשבר פתאומי – כמו למשל מצב של פיטורי עובדים בעקבות משבר הקורונה ו/או למשבר אחר, יהא לרוכשים את היכולת להכיל את התרחישים הבלתי צפויים ולהתארגן בהתאם.

עצה נוספת, לעיתים רוכשים נוטים להתעלם מעצה זו, מאחר והינם נחושים לרכוש את דירתם הראשונה. העצה שלנו היא: שאין לרכוש נכס מקרקעין אם אין בידיכם לפחות שלושים אחוזים הון עצמי!

נכון שאפשר למראית העין להתל במקצת בעצמנו ואפילו להתל בבנק למשכנתאות, באמצעות קבלת קרדיט והלוואות באמצעים ומקורות שונים לשם מטרה אחת : הגדלת הון עצמי.

אנו רוצים להדגיש כי מדובר במעשה פסול מעיקרו המשול לתעתוע לא משתלם עבורכם, הואיל והון עצמי הוא למעשה כסף שהוא שלכם. לעומת הלוואה שצריך להחזיר בריבית דריבית, ומה גם שממילא נטילת הלוואה תרד מהכנסותיכן הקבועה. דהיינו, תיוותר לכם כרוכשים הכנסה פנויה להחזרת ההלוואה למשכנתא, אחרת רמת הסיכון שלכם תעלה עד מאוד.

אולם מה ניתן לעשות שבכל זאת ההון העצמי לא מספיק לרכישת דירה והחלטתם בכל מקרה לקנות כזו? רוכשים דירה פשוטה יותר, ו/או אפילו קטנה יותר מזו שתכננתם.

עדיף בשלבים מוקדמים להתפשר על גודל הנכס, על המיקום ואפילו על מצבו – ובטח שלא לדחוק את עצמכם להתחייבויות עצומות הכרוכות בתשלומים עבור נכס פאר ויקר יותר. התחייבות כזו, עלולה להמיר את שגרת חייכם למאוד לא נעימה.

אנו סבורים כי לא מדובר בסופו של מסע, אלא שמדובר רק בנקודת הפתיחה.

מכאן אנו נמליץ, כי אין צורך לתור ובכן אחר ארמון שישמש לחיים שלמים. במספר שנים כשתהיו מבוססים יותר כלכלית אפשר יהא למכור, ואפילו ביותר ולרכוש נכס גדול, מפואר ומרווח בהרבה יותר.

לעיתים אפשרי הגם לגשר על הפערים שבין חלום למציאות על ידי קנייה של נכס מקרקעין צנוע שאותו אפשר להשכיר וליהנות מדמי שכירות שאותם תקבלו כדי לשכור נכס אחר ומתאים יותר, נוח לצרכיכם.

מדובר בפתרון אפשרי, רק שכאן חשוב להקפיד ולוודא שרכישת הדירה תהא באזור שבו הדרישה לשכירות גבוהה.

יש לקחת בחשבון כי מעסקה כמו זו, ישנה ועולה בה הסיכון, שבמקרה יעזוב השוכר את הנכס ולא נמצא שוכר חליפי, וכתוצאה מכך יאבדו הרוכשים את יסוד הפרנסה שמאפשרת להם גם לשלם את המשכנתא ובנוסף את תשלום שכר דירה שבו כיום הם מתגוררים.

ישנם עוד מספר רב של הביטים פיננסיים שחייבים להביא בחשבון בזמן רכישת הנכס.

יצוין ויודגש, שבחירה נכונה של נכס מקרקעין יכול להביא למצב של חיסכון בלא מעט 1מזומנים.

לדוגמא: רוכשי דירות ניצבו מול התלבטות לא פשוטה בין שני נכסים. האחד מתאים יותר לצרכיהם, ואולם השני ניצב במיקום מרכזי יותר וקרוב משמעותי למקום העבודה של שניהם ובנוסף קרוב גם למערכת תחבורה עתירת נוסעים ולתוואי הרק”ל.

כאן המקום להתערב ולומר כי אנו בעד הנכס השני. נכס זה, יחסוך לרוכשים ממון רב ומידי חודש בחודשו, לנוכח העובדה שאלה לא יצטרכו לשאת כלי רכב ו/או שניים, ולאור שלל המשמעויות הפיננסיות והנלוות לכך, ובטח שיהא פשוט יותר לצאת למקום עבודה מבלי להתעסק בחיפושי החניה, ומכל מקום יהא לרוכשים פשוט וזול יותר להשיב את המשכנתא אותה נטלו מהבנק לצורך רכישת הדירה.

לסיום נאמר, כי רכישת נכס מקרקעין הינה חוויה מדהימה, כזאת שמעלה רגש חיוב ואפילו אחרי תקופה של עשר שנים.

אולם כשמבצעים עסקת מקרקעין חובה להסתייע במומחים במקרקעין ולהביא בחשבון את שלל המשמעויות ובטח שלא לחסוך ביועצים. תכנון פיננסי הוא כלי עוצמתי ומרכזי בטרם שיוצאים למסע, נכון שהוא אמנם נראה כדומה לכאב ראש, אולם דעו לכם כי מדובר בחבר נאמן!

התכנון הפיננסי מבטיח לרוכשים את ההתנהלות הכלכלית הנכונה והנוחה ביותר, ובעיקר כשמדובר בתרחישים כלכליים הנוגעים לתא המשפחתי, שבעתיד יהיו רחבים ומגוונים יותר. 

שווה לזכור: נכס הוא בסך הכול אמצעי, לעומת החיים שהם התוצאה הרצויה.
 

הכותב הוא ברק בר לב, הבעלים והמייסד של משרד בר-לב נדל”ן: 

הפוסט התכנון הפיננסי הוא כלי מרכזי לרוכשי דירות הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

נתחיל

קניית דירה בתל אביב

אין חולק כי הליך של קניית דירה בתל אביב, הינו כשלעצמו משימה מאתגרת עבור יחידים, משפחות, וזוגות צעירים שמעולם לא היו בתחום ומוצאים את עצמם לא פעם המומים מכמות המידע וכמות הפרטים העצומה שהם צריכים לדעת. עבורם רכישת דירה בתל אביב, היא צעד גדול עבור רוכשי דירות המחפשים להבטיח את עתידם ואיכות חייהם לשנים רבות קדימה.

מדובר בעסקה שמעניינת כמעט כל רוכש פוטנציאלי, אם כי התהליך הפך לאתגר פחות פשוט מכיוון שמחירי הנכסים בתל אביב זינקו באופן חסר מעצורים בעשרות אחוזים ואפילו יותר. מדובר בנכסים של מאות אלפי שקלים, אם לא מיליונים, סכומי עתק הדורשים טיפול יסודי על ידי יועץ נדלן מומלץ, שמתמחה בכל רמ”ח אבריו ושס”ה גידיו בנדל”ן בכלל ובאזור תל אביב בפרט. כל טעות או החלטה גרועה יכולה להפוך לשגיאה פיננסית שתעלה לרוכש ביוקר, כך שמניעתן תהיה שווה חסכון רב.

ייעוץ נדלן I אז איך זה עובד אצלנו ומהם השלבים?

מפגש 1– אפיון דרישות ותהליכים.

מפגש 2 – סקירה של אפשרויות השקעה שונות שיעור.

מפגש 3 – ניתוח מעמיק של סוג הנכס שאותו תרכשו.

מפגש 4 –  סקירת נכס ומיצוב חיפוש.

מפגש 5 – קניית נכס ותכנון משכנתא ראשונית.

מפגש 6 –  משכנתא חכמה.

מפגש 7- מקסום הנכס שיש לך.

מפגש 8 – מציאת דיירים (שוכרים).

מפגש ראשון: אפיון דרישות ותהליכים

החלק הראשון של תהליך ייעוץ נדל”ן נועד להבין את הצרכים שלך כרוכש ולהתאים לך את התהליך. התהליך בעיקר מדבר על השאיפות שלך, המטרות שלך לטווח ארוך, כלכלת הבית שלך, הדירה בתל אביב שאתה שוקל לקנות, כמה נכסים יש לך, יכולת ההחזר שלך אם אתה רוצה לקחת משכנתא, התשלומים החודשיים שלך ועוד.

מפגש שני – סקירה של אפשרויות השקעה שונות

זו אחת הפגישות החשובות!

יחד ננתח את אפשרויות הקנייה או ההשקעה (ככל שמדובר ב- רכישת נכס להשקעה) העומדות לרשותך ונבחר את מה שהכי מתאים לך, יחד נתאר את הנכס שאתה רוצה לקנות בתל אביב.

בתהליך נכון של ייעוץ נדלן ל- רכישת דירה בתל אביב, יש חשיבות מכרעת שכן זהו השלב שבו רוכשים רבים עושים טעויות חמורות עקב חוסר ידע. הזכות ל-קניית דירה בתל אביב נחשבת לאחת ההשקעות המסוכנות בעולם הנדל”ן אם לא הא, שבו הרוכש בעצם “שופך” את כל כספו לאופציה שאולי אפשרית רק לנכדיו, במקרה שעולה ציפייה לפרויקט התחדשות עירונית. לכן, חשוב מאוד לייעל את המאפיינים וכמובן לנתח את זכויות הבנייה שחלות על הקרקע, קווי הבנייה המנחים, רח”ק, מידת הסכמת הדיירים לפרויקט ועוד מספר האפשרויות השונות כדי למנוע טעויות וכדי להגיע לרכישת נכס להשקעה נכונה והמדויקת ביותר.

מפגש 3 – ניתוח מעמיק של סוג הנכס שאותו תרכשו

במפגש זה נבחר יחדיו ונסקור אזור אחד או יותר שכדאי לרכוש בו נכס בתל אביב, רמת המחירים שבו, המשכנתא הצפויה, החזרים חודשיים, אפשרות להתחדשות עירונית, התשואות שתוכלו לקבל מהשכרת הנכס, רווחי הון לאורך השנים ועוד. לאחר מכן תקבל הנחיות מדויקות כיצד לבצע את החיפוש שלך, כיצד לבדוק מודעות למכירה וכיצד כמובן להימנע מבחירה שגויה בנכס.

מפגש 4 – סקירת נכס ומיצוב חיפוש

המפגש הרביעי בתהליך ייעוץ נדל”ן בתל אביב, מתקיים לאחר שראיתם ועיינתם בנכסים רבים. כעת נשב יחד ונבחן לעומק כל נכס ונכס שבדקתם, נזקק את הנקודות הדרושות בכדי להבליט את החסר.

המטרה: למצוא את הנכס בעל הערך הטוב ביותר בשוק.

לאחר מכן נבחן את הרישום בנסח הטאבו ושעבודים, אם בכלל קיימים, חריגות בנייה ועוד מאפיינים איכותיים שיש לבחון בטרם רכישת הנכס (בנדל”ן, אף נכס אינו דומה ב-100% לנכסים אחרים.) נדון בתהליך המשא ומתן שעליך לעבור עם המוכר, ואדריך אותך כיצד לנהל משא ומתן מוצלח כדי שתוכל להפיק את המרב והמיטב מהעסקה.

מפגש 5 – קניית דירה בתל אביב ותכנון משכנתא ראשונית

במפגש זה הבנו כי זהו הנכס.

התהליך הבא הוא אל מול המוסד המממן (בנק) וניהול התהליך מולו. אנו נצלול עמוק לתוך ריביות, לרבות ניתוב מסלולי המשכנתא, ונספק לך ידע אדיר לרבות תיק המשכנתאות המתאים ביותר עבורך. מסלולי משכנתא ושילובים. ככל שתתכנן בצורה חכמה יותר, תחסוך יותר כסף במקום לשלם סכומי עתק לבנקים על עמלות, ריביות וקנסות שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים.

מפגש 6 (משכנתא חכמה)

המפגש השישי בתהליך ייעוץ נדל”ן

בשלב זה חתמתם על חוזה המכר (מזל טוב!) וקיבלתם כמה הצעות שונות מהבנק. כעת נסרוק יחד את כל ההצעות ונבין את משמעותן מתוך התאמת ההצעות המובילות, בבחירת שמאי, ביטוח רכוש וביטוח משכנתא, נכין לבנק את כל התיעוד על מנת לוודא שהתעריף שתקבל תואם את התעריף שתקבל.

מפגש 7 – מקסום הנכס שיש לך

הפגישה השביעית שתתקיים לאחר חתימת המשכנתא וקבלת המפתחות לנכס שרכשתם, תוקדש כולה להבנת הדרך קדימה. נדון מה עושים עם הנכס, אם מדובר בדירה, האם צריך לשפץ ואיך עושים זאת בצורה הכי חכמה שיש.

נדון באנשי המקצוע שכדאי לך לשכור ונחשוב ביחד מה בדיוק ניתן לשפר וכיצד ואיך לשפץ, במה כדאי להתמקד ועל מה אפשר לוותר, כי שיפוץ רחב היקף לא בהכרח יניב את הפירות שאתם רוצים לקצור.

לעומת זאת, במקרה של דירות להשקעה, דירות לא מרוהטות הזקוקות לשיפוץ פחות אטרקטיביות לדיירים. לכן, נדאג גם שרמת ההתאמה בתכנית תואמת בהכרח את הרמה המצופה מהשוכר. במקרה של פרויקט גדול יותר, כמו מגרש, נדון בתכנון הבנייה, בחירת אדריכל ועריכת חוזה עמו על ידי מיטב עורכי הדין העומדים לרשותנו, בעלי מקצוע שונים שיעבדו אתכם במהלך הבנייה, נדון בשיתוף פעולה עם העירייה וכן גופי תכנון והיתרים שונים, אגרות בניה ועוד.

מפגש 8 ואחרון – מציאת דיירים

במפגש זה נדון בבחירת שוכר לנכס, כיצד לבחור שוכר, אילו ערבויות לקחת, על מה יש להקפיד בבחירת שוכר לנכס, כיצד להתקשר עם שוכרים ומה לשאול אותם, כיצד להעביר מפתחות לדיירים ומה לעשות עם הציפיות שלהם, אמצעי התשלום שלהם, התנאים השונים בחוזה וכו’.

לסיום אם הנכם מעוניינים ביועץ נדלן מומלץ, בעודכם לפני רכישת דירה בתל אביב וזקוקים להכוונה? אנא מכם אל תהססו לפנות אלינו טלפונית בשיחת ייעוץ ראשונה בחינם.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הכותב הוא ברק בר-לב, הבעלים והמייסד.

הפוסט יועץ נדלן מומלץ לקניית דירה בתל אביב הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

לאחר תקופה של עליות בשוק הנדל”ן התל אביבי לאחר מספר שנים של סערה צנועה, אנו עדים כעת שוב לעליות בשוק ובקצב איתן ובטוח.

משקיעים רבים בוחרים לרכוש דירות בתל אביב בשלב זה להשקעה או למגורים על מנת להימנע מהישארות מאחור וכדי להרוויח מעליית מחירי הנכסים.

טעות נפוצה שרבים עושים בשלב זה היא קניית דירה בתל אביב, ללא בדיקה, ללא עזרה של יועץ לרכישת דירה, עם הרבה ויתורים ומתוך התחשבות או חשש ש”הדירה תתרחק מהם” או “…שהמחיר לא יברח…”. המוכרים מעלים את המחירים כי הם מרגישים את האווירה של עליית המחירים, מנסים את מזלם ומקווים שאנשים לחוצים יבואו ויקנו את הדירות שלהם במחירים מטורפים.

בהקשר זה, אני רוצה לספר לכם את הסיפורים של כמה מלקוחותיי שפעלו לפי האינסטינקט הזה לפני כ-5 שנים. לאחר שהמחירים המשיכו לעלות, הם קנו דירה להשקעה, ללא יועץ לרכישת דירה, ללא בדיקות, בעיקר כי כל רצונם היה לקבל את הבעלות של דירה, והכל כדי שלא יחמיצו עליות מחירים צפויות. הם רכשו דירה בעיר מסוימת, באחת השכונות הגרועות, בשולי העיר, ליד כביש ראשי, ובבנייה מאוד לא איכותית. התוצאה – אפס עליות מחירים.

בעוד ששכונות אחרות בעיר עלו משמעותית בתקופה זו, הערך של הדירה שלהם נשאר אותו הדבר. בנוסף, עקב איכות הבנייה הירודה, הם נתקלו אפילו בקשיים בהשכרת הדירה.

תחושת ההחמצה, הכשל וההלך לאיבוד היא תחושה מעקצצת מאוד. כשהם הגיעו אליי, היה להם רצון עז לפצות על ההפסדים הצורבים עם פעולות נדל”ן קיצוניות ומסוכנות יותר, פעולות שיכולות לחפות על ההפסדים העוקבים ולהניב עבורם רווחים אדירים. בלי קשר, הם נכונים לעשות הכול כדי לסגור את הפער. לצערי עם התחושה הזו, הם רק עלולים לעשות את המהלך המפסיד הבא, וההפסד עלול לעקוץ עוד יותר.

העצה שלי אליכם היא לקנות את דירה להשקעה או למגורים, גם בשוק דיור עולה, אבל היו זהירים ומרוכזים ואל תיסחפו לאווירה שלעיתים יכולה להיות חסרת פרופורציה.

קניית דירה תל אביב I טעויות נפוצות

תהליך רכישת דירה בתל אביב או דירה להשקעה הוא לעתים קרובות יותר מסובך ממה שאפשר לחשוב. קניית דירה בתל אביב היא אירוע שקורה מספר פעמים במהלך החיים, כך שצבירת ניסיון חובבני בתחום אינו מספיק. כיום, יותר ויותר אנשים מבינים שכדאי להם לקבל ייעוץ בנדל”ן מיועץ לרכישת דירה לפני תחילת תהליך רכישת הדירה כדי למנוע טעויות ולהתחיל בתהליך עם כמה שיותר ידע, עם מינימום אי ודאות ועם מידע פיננסי מדויק על הנדל”ן.

טעויות אופייניות בקניית דירה בתל אביב

פעמים רבות, שמאי בנקים מעריכים דירות בפחות משווי הרכישה כך שהבנקים מוכנים לממן את המשכנתא בצורה שלרוכש יהא חסר הון משמעותי (כספים) בעת רכישת דירה.

הערכת כמות השיפוצים הדרושה לדירה היא לרוב שגויה.

בעיית אינסטלציה תמימה לכאורה – יכולה להצטייר כמסובכת ו/או יקרה לתיקון בדיעבד ו/או תלויה ברצון הטוב של כל דיירי הבניין. לפעמים נאלצים לשלם גם שכר דירה וגם החזרי משכנתא לפני מעבר דירה, אם לא מקצה משאבים כספיים מבעוד מועד עלול להיווצר מחסור בהון עצמי לרכישת דירה.

אז למה לפעול ללא ניסיון בתחום? אנו נכין לכם תכנית נדל”ן פיננסית מדויקת הלוקחת בחשבון את כל ההוצאות הצפויות לתמיכה בכל המצבים האופייניים בשוק הנדל”ן התל אביבי. תכנית זו היא למעשה תכנית פעולה אחראית וברורה שתוכלו לפעול לפיה בראש רגוע וחסר דאגות. בנוסף, תקבלו כלים והנחיות לבדיקה יסודית של הדירה כדי למנוע עלויות כספיות נוספות.

לסיכום, עבודה עם יועץ לרכישת דירה, מומחה בשוק התל אביבי ועבודה בליווי מקצועי מומלצת מאוד, במיוחד בתקופה זו, כדי למנוע טעויות גדולות. כדאי לשמור על קור רוח ולמצוא את הדירה המתאימה.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338 

הפוסט יועץ לרכישת דירה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

מהו משפך שיווקי I רקע תמציתי

מדובר במתודת שיווק מקצועית להגדלת הפרסום של דירות למכירה בצפון תל אביב. למעשה, מהרגע שהקונה שלא מכיר את הדירה  פוגש בנכס יוצא דופן  ועד לשלב שבו הוא הופך לרוכש הדירה המושלם עבורך. המשפך השיווקי הוא למעשה  כלי שמעביר את הרוכשים הפוטנציאליים שלא מכירים את הנכס במספר שלבים, ואז זורם לשלב הסופי והמכריע – שלב הרכישה.

כאן המקום לציין כי כדי להגיע ל”משפך השיווק” הטוב ביותר, פותחו טכנולוגיות מגוונות אשר שינו את המשפך המסורתי ומאפשרות למתווכים בתל אביב לשפר, לנתר ולנהל תהליכים אלו בצורה חכמה ויעילה מתוך חיסכון בזמן ובמשאבים תקציביים. משפך השיווק המדובר מספק דיווחים מפורטים על רמות תפוסה, על מחירי הנכסים, על צילומים בתוך ומחוץ לכל נכס ואף נתוני שוכרים וחוזי השכירות שלהם.

מכאן אנו סבורים כי תהליך שיווק נכון של דירה למכירה בצפון הישן נשען על הרבה ניסוי וטעיה וחייב להיעשות ביתר פירוט לעומת דירות אחרות המוצגות בשוק החופשי. הקפדה מושכלת על כללי כתיבה במדיות המגוונות מתוך הלימה לקהל היעד ולפלחים מאוד ספציפיים, מחייבת.

נתחיל

איך לפרסם דירה למכירה בצפון הישן ומהי הדרך הכי נבונה לפעול בה?

התשובה לכך להלן בתמצית: פעולות לשיווק דירות למכירה בצפון הישן של תל אביב דורשות הכשרה ואסטרטגיה שיווקית נרחבת הכרוכה במירב המאמצים והאמצעים לקידום הפעילויות השיווקיות של הדירה – מה שאומר שיש לתקוף בכל זירה אפשרית ומכל חזיתות הפרסום!

בלא מעט מקרים בעלי נכסים מחזיקים באיזושהי אקסיומה שלפיה יש לפעול בדרך “המסורתית” והחינמית לחשיפת דירות למכירה בצפון הישן, באמצעות פרסום בתים למכירה ביד 2 ופעולות שיווקיות שונות וזולות על גבי לוחות אינטרנטיים. כך הם סבורים כי “יצלחו” בקלות רבה את מורכבות שיווק הדירות הנחשב להליך אשר דורש הכשרה ואסטרטגיה שיווקית נרחבת הכרוכה במירב המאמצים והאמצעים.

כאן גם מתעוררת השאלה: האם ייתכן כי הנחת יסוד זו נכונה? הרי ניתן להסיק מהאמור דלעיל כי דירות למכירה בצפון תל אביב אינן כרוכות בהליכי שווק יצירתיים, ובנוסף עושה רושם שאף גישה זו מרוקנת מתוכן את פרקטיות השיווק הנמרצות של משרדי תיווך בצפון תל אביב ו/או של מתווכים ספציפיים בתל אביב, האמנם כך הדבר?

למען הסר ספק דירה למכירה בצפון הישן בתל אביב, הינו פרויקט של “מלאכת מחשבת” העלול להיות מלחיץ, קשה, ארוך ומעיק נפשית עבור אדם שאינו מיומן בשוק הנדל”ן התל אביבי וזאת בניגוד גמור לתזה המעניינת שמחזיקים בה בעלי נכסים רבים, שכאילו “מגדילה” את הסיכוי לאפקט המושלם עבורם למכירת הדירה.

כמו כן, פרסום דירה למכירה בצפון הישן חינם בלוחות אינטרנטיים לכאורה נראה כפתרון מעולה, וכמו גם שאין חולק שברוב המדיות הפופולריות כל מודעה זוכה לחשיפה מסוימת ומקבלת שיחות מאנשים מתעניינים – ואולם בפועל, דעו לכם כי הדברים בוודאי שנראים אחרת! מכאן אנו סבורים כי פיתוח אסטרטגיה שיווקית למכירת דירות בצפון תל אביב היא מלאכתו של של איש מקצוע מיומן, מאחר ומדובר בעבודת מוח אמתית המאתגרת מתווך נדלן בתל אביב בין שלל אתגריה. ברוב המקרים, מי שאינו מקצוען בתחום הנדל”ן התל אביבי הכה ייחודי, לא יוכל לעמוד באתגרים הללו וייפול למלכודות שיועץ נדל”ן מומלץ יודע כיצד להימנע מהם.

אז מה בדיוק חשוב לדעת?

פרסום דירות למכירה בצפון תל אביב I סוגיית שווי הנכס

רוכשים רבים שמים לב לפרסום ומתגלים בהמשך ההליך כלא רציניים רק מחמת רצונם לתמחר את נכסיהם הא ותו לא! ומכאן עולה הטעות: קביעת תג מחיר שגוי לנכס!

על המוכר לברר תחילה את מחיר השוק של הנכס שאותו הוא מבקש למכור בהתאם לחישוב השווי הריאלי! חישוב שווי זה אינו שומט את הגישה העיקרית והמובילה, גישת ההשוואה הישירה, (בגישה זו נבחנות עסקאות מכר קודמות בהתאם לנכסים דומים לצד ההתאמות הנדרשות) לרבות התאמתו למצב השוק העכשווי.

מחד פרסום תג מחיר מדויק, לא רק שעלול לסייע רבות ולמנוע את “שריפת הנכס” שיווקית,  הוא יכול גם לווסת את כניסת הרוכשים הלא רציניים לדירה ואת פניות הסרק הרבות, כחלק מכך.

ומה לגבי המתווך האזורי שראה וביקר בדירתכם? זה לדוגמא ישתמש בנכס שלכם כמקרה בוחן מובהק לעסקה לא מוצלחת וזאת על מנת להדגיש טוב יותר עסקאות אחרות שהיה צד בהם (אסטרטגיה ידועה עבור מתווכים).

לסיום, יהיה עליך להיות מודע ליתרונות והחסרונות של הדירה שלך ביחס לדירות אחרות המפורסמות בסביבה: עובדה זו מהותית בעת ​​קביעת השווי של הדירה. ויודגש כי אני די מאמין בגילוי ובשקיפות, בעיני מדובר ביתרון אדיר וככלי מכירה איכותי בעת הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים, מאחר ועצם הצגת החסרונות של הדירה לא רק שמסייעת למכירה ומגבירה את האמינות בעיני הרוכשים, אלא גם משקפת תכונת אופי כלפי שני הצדדים והיא – בעיקר אמינות!

אז מהו סוד הקסם ואיפה לפרסם דירה למכירה בצפון הישן:
הנה לכם כמה עצות זהב מהניסיון הרב תחומי שלנו בשוק נדל”ן החל מערוצי השיווק היעילים ביותר וכמובן ועד לדרך הנכונה להשתמש בהם.

שילוט – ככל שיותר עיניים יראו את המודעה שלך, כך הסיכויים שלך למכור אותה גבוהים יותר.

הואיל וקהל היעד נמצא סביבכם, כל משפכי השיווק צריכים כולם להתמקד בסביבתכם הקרובה והכל מהסיבה הפשוטה: סטטיסטית, רוב הקונים הפוטנציאליים גרים ליד הנכס ו/או מכירים חבר שגר בקרבת מקום וכדאי לפעול בצורה שיווקית נכונה ומקצועית, שבדרך זו תאפשר לכם למכור את דירת המגורים במחיר הגבוה ביותר.

כאן המקום להדגיש כי בראש ובראשונה, יש להציב כלי שיווק דומיננטי שיהיה ניצב ברמת הסמיכות ככל האפשר לנכס, וככל  שהוא שיהיה יותר קרוב כך הוא יהיה יותר יעיל .

הערת אגב: לידיים שמגיעים דרך שלט, אלה לידיים של רוכשים שמתעניינים בדירתכם ברצינות רבה כיוון שהם מכירים כבר את הסביבה, ולכן השלט בקרבתו של הנכס ו/או על נכס הינו הכלי השיווקי היעיל ביותר (למותר לציין כי רצוי להשתמש בשלט מכובד, שעשוי בטיב טעם ומקצועיות ותלוי בצורה בטוחה במקום בו הוא נראה ולא יזוז ויתנדנד ברוח).

פרסום בעיתונים

חוק הברזל חל גם כאן:

שווה לפעול במלוא המרץ ולפרסם מודעות בתשלום במקומונים. מודעות אלה יעילות יותר ממודעות בעיתונים ארציים. רצוי לציין במודעה את ייחודו של הנכס, אם יש כזה. לדוגמא: “נוף מדהים מכל גוש- דן”, “משופצת כמו חדשה”, “מרפסת גג ענקית” וכיוצא בזה.

שיווק מפה לאוזן

מכיוון שרוב הרוכשים הפוטנציאליים מתגוררים באזור הנכס או מכירים אנשים המתגוררים באזור, רצוי לפרסם בקרב תושבי האזור. כמו כן הקפידו ליידע את השכנים שלכם, המכולת הקרובה, גננים, מספרות, קוסמטיקאיות וכל בעלי העסקים הסמוכים. תופתעו כמה פניות נהדרות תקבלו דרך ערוץ השיווק הזה.

פרסומת על לוח מודעות

במקומות רבים לוחות מודעות אזוריים הם אמצעי תקשורת חשוב לתושבים (מומלץ!). פרסומות על שלטי חוצות ליד הנכס יוצרות אפקט רכילותי” של מכירת הנכס, הפצת החדשות כמו שריפה בקוץ.

דירה למכירה בצפון הישן באינטרנט:

פרסום כמה שיותר תמונות יאפשרו למשוך קונים פוטנציאליים ולסנן קונים לא פוטנציאליים. לשלמות התמונה כדאי לפרסם  תמונות של הדירה במדיות האינטרנטיות שהינן כלי העבודה השכיח ביותר לשיווק נדל”ן למגורים. אנו לדוגמא מפרסמים ב  – 16 אתרים פופולאריים ואפילו יותר כדי להגדיל את הסיכוי לפניות מבעלי עניין רציניים.

אנא השתמשו באפשרות להוסיף תמונה של הנכס (כמובן שרק על ידי צלם מקצועי) כמו גם רצוי לצלם את הנכס מזווית אטרקטיבית ולהוסיף תמונה של החתך החיצוני של המבנה ותמונות פנים כמובן.

בנוסף, כדי לקדם מודעת פרסום של דירה למכירה בצפון הישן במנועי חיפוש, הקפידו להשתמש במילות מפתח הרלוונטיות למשתמשים שלכם. לדוגמה: שם עיר, גוש/חלקה, שם רחוב, מספר חדרים, סוג הנכס (לופט, לופט, דירת גן, דופלקס, אפילו בונגלו או וילה), גינה, מרפסת, כיוון אוויר וכו’

שמאי להערכת דירה.

במקרה של דירה בשווי של 5 מיליון שקל ומעלה, כדאי להזמין שמאי אשר יעריך את המחיר המדויק לפני פרסום המודעה במדיה האינטרנטית (יד 2 ו/או אתר מדלן). כזכור, בתהליך למכירת דירה בצפון הישן של תל אביב יש שעון חול המתהפך מרגע חשיפת הדירה לשוק החופשי, וככל שהזמן ארוך יותר, כך ההפסד הכספי עצום יותר, וזה הרבה יותר יקר מאשר לשלם על שמאי.

מה לגבי דירות זולות יותר

ניתן לעשות השוואה ובדיקה עצמאית מול אתר הנדל”ן הממשלתי כדי לראות כמה דירות דומות נמכרות ולהשלים את המידע באמצעות פרסומים דומים ביד2  וכיו”ב’.

לסיום ככל שתעשו שימוש ביותר ערוצי שיווק, כך יגדלו הסיכויים שלכם למכור דירה למכירה בצפון הישן במחיר הגבוה ביותר ובפחות זמן.

ועוד דבר קטן ואחרון, לפני הצגת הדירה לקונה פוטנציאלי יש לוודא שהדירה נקייה ומסודרת, ואת כל החפצים המיותרים יש להזיז😊

מעוניינים למכור דירה בתחומי השכונות הצפוניות של תל אביב ואתם מיואשים מהליך המכירה, רוצים למצוא משרד תיווך בצפון תל אביב אקטיבי ואסרטיבי לניהול תהליך העסקה עבורכם בראש שקט ובלי שיבושים בדרך? ראשית אל תוותרו על מתווך תל אביבי מעולה שחי את שלבי הליך היטל ההשבחה ונושם בכל רמ”ח אבריו את עולם הנדל”ן התל אביבי, ושנית אני מבטיח ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה שונה ונעימה שתיזכר היטב.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון הישן תל אביב? מוזמנים להיכנס למאגר שלנו ממש 👈כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. יש לכם דירה למכירה בצפון הישן? קבלו 5 יתרונות במכירה דרך משרד תיווך בצפון תל אביב
   
2. יש לך דירה למכירה בתל אביב הצפון הישן? יש לי הצעה שקשה לסרב לה
   
3. דירות למכירה בצפון הישן תל אביב
   
4. דירות למכירה בצפון הישן
   
5. איך לפרסם דירה בצפון הישן
   

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט איך לפרסם דירה למכירה בצפון הישן הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

דע לך, כי אנו סבורים שמשרד התיווך הצפון תל אביבי המומלץ ביותר הוא זה

שמבקש ממך את תקופת הבלעדיות הקצרה ביותר!!

התחייבות לבלעדיות למשך

60 יום בלבד זה מספיק קצר?

בעוד כל המתווכים בתל אביב וכל משרדי התיווך המומלצים בתל אביב דורשים לפחות חצי שנה בלעדיות –  יש רק אחד שמסתפק ב-60 יום בלעדיות: ברק בר-לב. בעל משרד תיווך בצפון תל אביב שתחום התמחותו העיקרי הוא דירות למכירה בצפון הישן בתל אביב והתחדשות עירונית.

הדרישה לבלעדיות כל כך קצרת טווח היא ההמלצה הכי טובה שניתן לקבל. אלה לא מילים והבטחות שנועדו לגרות אותך להתקשר לברק – זו התחייבות. כשברק לוקח נכס לשיווק הוא מתחייב לסגור עסקה תוך שישים יום ואף פחות מכך. מכאן אפשר גם להבין שבסוכנות התיווך של ברק לא מקבלים כל נכס לשיווק אלא רק את הנכסים בעלי פוטינציאל הביקוש הגבוה ביותר. ויש בכך עוד יתרונות רבים.

סינון נכסים שמיועדים לשיווק

כשדיברנו בפתיח על “להרוג פרות קדושות ולפעול הפוך מכל מה שנהוג במשרדי תיווך בתל אביב הצפון הישן – אזי סינון נכסים זו אחת הדוגמאות שימחישו את יתרון יותר מכל. משרדי תיווך מומלצים בצפון תל אביב היו אמורים לתת להמלצות לעשות את העבודה בעבורם, נכון? ועדיין הם נאלצים להילחם על כל נכס כדי לזכות בשיווק שלו. ואז מתברר ש”הכלה לא כל כך מוצלחת כפי שנראתה בהתחלה”, והמחיר המבוקש לא תואם את מחיר השוק, שקשה למכור וצריך לחזור למוכר ולהסביר לו שהוא צריך לרדת במחיר בכמה מאות אלפי שקלים, מה שמייצר רעשים מתחים וכעסים בתקשורת ושאפילו חצי שנה בלעדיות לא מספיקה כדי לשווק את הנכס.

כאן הדברים פועלים הפוך. כל נכס נדל”ני וכל דירה למכירה בצפון הישן, וכל פרויקט התחדשות עירונית נבדקים מכל זווית אפשרית לפני שנלקחת ההחלטה לשווקם:

• מצב הנכס כמבנה ברמה ההנדסית, מעמדו החוקי (חריגות בניה) במובן המשפטי כמו גם זכויות בניה והיתרים שמעלים את ערכו את המחיר המבוקש
• תוכניות הבינוי העירוניות לגבי הנכס וסביבתו (התחדשות עירונית לדוגמא)

זו היתה רק דגימה של הבדיקות והמידע שנאסף על הנכס מתוך הבנה שככל שההכנות והמידע מעמיקים יותר האפשרות לשווק את הנכס במהירות גבוהה יותר. אותו תהליך של “הפיכת כל אבן בשטח” מתבצע גם למול הלקוחות – קונים ומוכרים כאחד. הן כדי לתאם ציפיות מה נדרש מכל אחד, מה תהיה דרך הפעולה הייחודית למכירת/קניית הנכס ומה הוא עתיד לקבל או לשלם.

יתירה מזאת, בדיקות אלה מאפשרות לצוות הסוכנות – כולם משפטנים מומחים בתחום המקרקעין והחוזים – להביא למצב בו הצדדים נדרשים לשלם כמה שפחות היטלים ומיסים עד ל”אפס תשלום”. וכשמדובר בנכסים ודירות למכירה בצפון הישן תל אביב עומדים על כף המאזניים תשלומי היטלים ומיסים בערכים של מאות אלפי שקלים שנחסכים מהצדדים בעסקה.

ויש עוד יתרונות בלעדיים והמלצות מעניינות

בניית מאגר רוכשים פוטנציאליים

אפשר היה להביא לכאן אין ספור לקוחות שממליצים על ברק. במקום, בחרנו להביא את דרך הפעולה שמחזקת את התואר משרד התיווך המומלץ בתל אביב.

מעצם ההתמקדות וההתמחות בעסקאות של דירות למכירה בצפון תל אביב, מסינון הנכסים והבחירה לשווק רק את ה”בונבוניירות” ברור שמדובר כאן בעסקת נדל”ן שמתאימה רק לבעלי האפשרויות הפיננסיות. מכאן גם ברור שהרכישות נעשות לא רק לצורך מגורים אלא באותה מידה כעסקה כלכלית מניבה. אך טבעי שמי שנהנה מפירות העסקה שנתפרה בסוכנות של ברק ימליץ למכריו בסביבה העסקית, המשפחתית והחברתית לעשות כמוהו ולהרוויח. כך נוצרה רשימת קונים פוטנציאליים ש”עומדים בתור” להזדמנות לקנות את הנכסים שברק מחזיק בסוכנות התיווך שלו.

פה לא מדובר ב”מתווכים בתל אביב” אלא באמנים…

אמני המשא ומתן והגישור שפועלים מתוך שקיפות מלאה, מקצוענות ברמה הגבוהה ביותר, עם יכולת מדהימה לרכוש את האמון המלא הן של המוכר והן של הקונה שמפקידים את תפירת העסקה בידיים אמונות מתוך ידיעה ברורה שהם זוכים לייצוג הנאמן ביותר ולשירות שאין לו תחרות.

והנה עוד נקודה שתדהים אותך ותחזק את התואר – אמני המשא ומתן. מתברר שבעסקאות שברק מתווך, המוכר והקונה כלל לא פוגשים אחד את השני. בעצם, הפעם היחידה והראשונה בה הם נפגשים היא במועד החתימה על חוזה המכר כאשר הקונה יוצא מסופק ומרוצה מהתוצאה אליה הגיע והמוכר מקבל את מחיר השוק ואף יותר . כל זה תוך 60 יום. צריך עוד המלצות? ו/או מעוניין לקרוא עוד קטעים המביעים עמדה על מהי הדרך הנכונה לאיתור משרד תיווך בצפון תל אביב? היכנס למאגר שלנו ממש 👈 כאן ותוכל ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. כל משרדי התיווך בצפון תל אביב מתהדרים בכותרת מתווכים מומלצים בתל אביב. אז איך בוחרים?
   
2. יש לכם דירה למכירה בצפון הישן? קבלו 5 יתרונות במכירה דרך משרד תיווך בצפון תל אביב
   
3. משרדי תיווך בתל אביב | כך תבחרו את המתאים
   
4. מתווכים מומלצים בתל אביב
   
5. משרדי תיווך בצפון תל אביב
   
6. איך מוכרים דירה בצפון תל אביב ב-60 יום?
   
7. מדוע משתלם לך שהמתווך שלך יהיה משפטן?
   
8. תאר לך מתווך דירות בתל אביב דמיוני?

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט כל משרדי התיווך בצפון תל אביב מתהדרים בכותרת מתווכים מומלצים בתל אביב. אז איך בוחרים? הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

נעים להכיר:

שמי ברק בר-לב, ואני הבעלים והמייסד של משרד תיווך בצפון תל אביב, האזור בו מתמקדת עיקר פעילותי. וכן, אני מתחייב למכור את נכסי הלקוחות שלי תוך 60 יום, אפילו בפחות זמן. בהמשך התוכן יתברר לך שיש יתרון הרבה יותר משמעותי מאשר הלו”ז הקצר למכירת הדירה שלך בתל אביב (וברמז… חיסכון של מאות אלפי ₪ במיסוי/ בהיטל השבחה ועוד…). אל כל אלה מצטרפים עוד יתרונות רבים שחוסכים ממך כמוכר דירה המון כאבי ראש, זמן, ועיסוק בתחומים לא מוכרים. הנה כמה מהיתרונות בתמצית:

המילה תיווך לא מייצגת די הצורך את מה שאנחנו עושים.

מבלי לפגוע בכבודו של איש – שמאי מקרקעין/עורכי דין ו/או מתווכים בתל אביב – אבל, בראש וראשונה אני, והסוכנים במשרד התיווך שלי, כולנו משפטנים המתמחים בנוסף בתחום ההתחדשות העירונית, המקרקעין והתכנון והבניה. מיד ארחיב על היתרון המשמעותי שיש בכך כשמדובר בדירה למכירה בצפון הישן תל אביב בכלל בדירה למכירה בצפון תל אביב בפרט, ואם להיות עוד יותר ממוקד אז הדברים נכונים במיוחד לדירות למכירה בצפון הישן תל אביב.

רוב הרוכשים לנכס שלך…

עד כמה שישמע הדבר מפתיע – רוב הרוכשים לנכס שלך מחכים בתור שאחליט לשווק אותו. הם מגיעים אלי ממאגר לקוחות משובח מתחום ההתחדשות העירונית, מהמלצות של קרוביהם וחבריהם שהתנסו במכירת נכס דרכי וראו שכל מילה והבטחה מתקיימות אחת לאחת. כך יצרתי רשימת המתנה של לקוחות פרימיום לנכסים שאני מוציא למכירה.

לא לוקח כל נכס לייצוג.

מאחר והנכסים מוצעים ללקוחות פרימיום אני מקפיד ל”בדוק את הכלה” מכל זווית אפשרית לפני שנלקחת ההחלטה אם לשווק או לא. כמובן שנכסים שסובלים מחריגות בניה, כיפוף חוק או אי עמידה בתקנה כלשהי יורדים מיד מהפרק. זאת ועוד… בהמשך.

מי צריך בכלל בשלב הראשוני עורך דין מקרקעין?

אנחנו מנהלים את תהליך מכירת הנכס מתחילתו ועד סופו וזה כולל הכול. וכשאני אומר הכול אני מתכוון ל-כ-ו-ל: הכנת הנכס למכירה, הצגתו לקונים, ניהול משא ומתן מולם, הכנת כל המסמכים הדרושים לחתימה עד למצב בו הפעם היחידה שתפגוש את הקונה תהיה בעת חתימה על חוזה. כן, השירות כולל גם גיבוש והכנת חוזה מכר ערוך ומוכן לחתימה.

רוצה להתקשר אלי כבר עכשיו ולברר עוד פרטים בקשר לדירה בתל אביב למכירה

הנה הטלפון הישיר שלי. ברק בר-לב:

058.414.444

עדיין לא השתכנעת ורוצה לקרוא עוד? הנה:

מתווכים בתל אביב שהם משפטנים מומחי מקרקעין

תל אביב, בהקשר של תהליכי קניית/מכירת נדל”ן,  היא העיר המורכבת, המסובכת והקשה ביותר לפיצוח בישראל כולה מבחינת מיסוי, תקנות עירוניות והיטלים למיניהם ובראשם היטל השבחה שיכול להגיע לשומה של מאות אלפי שקלים. במיוחד כאשר מדובר בדירות למכירה בצפון הישן תל אביב.

אולי אינך מודע אבל בשנת 2018 יצאה בתל אביב לדרך “תוכנית הרבעים” אשר מקנה לבעלי הקרקע באותם אזורי מגורים מדוברים זכויות קנויות נוספות. אבל, כידוע, “יחד עם הגזר מגיע גם המקל”.  על זכויות אלה מוטל בעת מכירת הנכס היטל השבחה גבוה. מאד גבוה.

כאן אני נכנס לתמונה. אני חי את תל אביב הנדלנ”ית, מכיר את תוכניות ותכנון הבניה ואת מגמות ההתחדשות העירונית. כמשפטן ומומחה בדיני מקרקעין אני בקיא בחוק המקרקעין, בדרישות ותנאי המיסוי וההיטלים, בחוקים העירוניים ובתקנות לסעיפי סעיפיהן – ומתוקף כך יודע לגבש את דרכי הפעולה שיביאו להקטנת ההיטל למינימום ואפילו לבטלו לחלוטין. אגב, כל הסוכנים במשרד התיווך שלי הם משפטנים מומחי מקרקעין בעלי השכלה אקדמאית רב-תחומית כשבאמתחתם ניסיון אדיר בנדל”ן הצפון תל אביבי בפרט.

עכשיו גם ברור מדוע היתרון הזה של משפטן ומומחה מקרקעין שמסוגל לחסוך ממך תשלום היטלים ומיסים בסך מאות אלפי שקלים חשוב עוד יותר מהלו”ז הקצר שאני מתחייב למכור את הנכס שלך. אבל אם כבר נגענו בהתחייבות למכירה תוך 60 יום אז ראוי שאסביר איך אני עושה את זה.

בניית מאגר רוכשים פוטנציאליים

רכישת נכס  נדל”ני כמו בית או דירה למכירה בצפון תל אביב זו לא עסקת מכירה/קניה פשוטה. ברוב המקרים  זו בראש וראשונה השקעה נושאת תשואה נאה ואשר כובד משקלה הכספי מתאים בעיקר לבעלי האפשרויות לרכוש נכסים “צפון תל אביבים”.

עסקאות תיווך נכסים מסוג זה שעשיתי כבר לפני עשור הביאו לבעליהן רווחים עצומים. גם החיסכון המדובר של מאות אלפי ₪ בהיטל ההשבחה, גם עליית ערך מטורפת של הנכס כתוצאה מתוכניות משביחות החלות על המגרש, ולמי שבחר ברכישה להשקעה והשכרה – נהנה, בנוסף לעליית הערך, מתשואה שנתית של מאות אלפי, ₪ ואפס תשלום של היטל השבחה.  

כל אלה הביאו את אותם לקוחות להיות הממליצים הכי חמים שלי. ובפני מי הם ממליצים? סביבתם המשפחתית, החברתית והעסקית שמצויה מבחינת יכולות ומטרות השקעה באותו עשירון/מאיון עליון.  כך, תוך כדי למעלה מעשור של פעילות יצרתי רשימת קונים פוטנציאליים שמחכים להזדמנות לקנות את הנכסים שאני משווק.

ולמרות שיש בידי רשימת המתנה אני לא נח על זרי הדפנה. העובדה שיש לי קונים פוטנציאליים אינה אומרת שכל נכס שאני מחזיק מתאים להם. לכן, בנוסף אני משקיע בשיווק. לא… לא… לא פרסום מודעה ביד 2 לכל דיכפין. כאן מדובר בהשקעה של 15,000 ₪ ויותר שנשענת על פילוח קהלי יעד מדוייק ומדוד, ובהתאמה, פירסום בכל הערוצים והאמצעים שמגיעים לאותם קהלים ובכל המדיות הרלוונטיות.

הרי התחייבתי למכירה תוך 60 יום ולכן אני עושה הכל כדי לעמוד במילה. אגב, זו גם הסיבה מדוע אני דורש בלעדיות לשישים יום בלבד ולא לחצי שנה או שנה כפי שדורשים יתר משרדי התיווך.

לא לוקח כל נכס. קודם בודק.

כאמור, נכסים שסובלים מחריגות בניה, כיפוף חוק או אי עמידה בתקנה כלשהי יורדים מיד מהפרק. אכן, הבדיקות שאני עושה לכל נכס הרבה יותר מעמיקות ומתבצעות ברזולוציות הרבה יותר דקדקניות, אבל הפעם,  אני מבקש להתייחס דווקא לבדיקות אחרות לא פחות חשובות מבחינת הלקוחות שאני מייצג – הן המוכר והן הקונה.

מדובר בבדיקות משותפות שנועדו לפרוס את המפה הכלכלית/פיננסית של כל אחד מהצדדים ולייצר בהתאמה את המסלול אל המקום בו כל אחד מהצדדים נדרש לשלם כמה שפחות מיסים והיטלים ונהנה ממירב אפשרויות המימון וערוצי התשלום הכדאיים ביותר.

אמנות הגישור והמשא ומתן

כבר ציינתי במשפט קצר שהמפגש היחיד של הקונה עם המוכר יהיה במעמד החתימה על החוזה. אין ספק שמי שמסוגל ליצר מצב בו גם המוכר וגם הקונה (ששילם מחיר שוק ואף יותר) מרגישים שעשו עסקה מצויינת – הוא אדם שהצליח לרכוש את אמונם של שני הצדדים באופן מוחלט, להתנהל בשקיפות מלאה והגינות שוות ערך לשני הצדדים, להיות מסוגל לייצר פתרונות יצירתיים שמונעים טירפוד עסקה, ומעל הכל, להיות אמן בתחום הגישור והמשא ומתן. ועכשיו, אני פורס ידיים לפניך כאקט של גילוי לב שאומר:

“הנה אני, חשוף לגמרי, הצגתי את עצמי ואת דרך הפעולה שלי באופן הישיר והגלוי ביותר. לא מתוך מקום של התנשאות חלילה ולא מתוך ניסיון לבצע עליך מניפולציות של איש מכירות. זה אני, ברק בר-לב בעל משרד תיווך בצפון תל אביב, מומחה לדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ולתכנון ובניה.” משאיר בידיך את ההחלטה האם להתקשר אלי וליהנות מכל היתרונות שהצגתי.

לסיום, 

מעוניין לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון הישן תל אביב ? הנני מזמין אותך להיכנס למאגר שלנו ממש 👈כאן ותוכל ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתי

1. יש לכם דירה למכירה בצפון הישן? קבלו 5 יתרונות במכירה דרך משרד תיווך בצפון תל אביב
   
2. יש לך דירה למכירה בתל אביב הצפון הישן? יש לי הצעה שקשה לסרב לה
   
3. דירות למכירה בצפון הישן תל אביב
   
4. דירות למכירה בצפון הישן
   
5. איך לפרסם דירה בצפון הישן
   
6. בר-לב נדל”ן: משרד מצטיין לתיווך דירות בצפון תל אביב
   

לכל שאלה אנא אל תהסס ליצור עמי קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
לדירה מכורה ב-60 יום, ברווח מירבי,

אנחנו שם, תמיד, בשבילך

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט יש לך דירה למכירה בתל אביב הצפון הישן? יש לי הצעה שקשה לסרב לה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

אנחנו מעניקים לכל לקוח טיפול יסודי בכל תיק נכס, כולל ניתוח מעמיק של מצבו התכנוני, ירידה לפרטים, סקירת האלטרנטיבות, הגדרת המטרות הנכונות לשם השגת היעדים בצוותא עם הלקוח.

אלה השירותים שאנו מציעים ללקוחותינו ללא תוספת תשלום:

• נבצע עבורך את הבדיקות המוקדמות – תקינות הנכס ויכולת כלכלית מוכחת של קונה פוטנציאלי – על חשבוננו וביוזמתנו.
• ננהל בעבורך את המשא ומתן מול הקונה למיקסום הרווחים מהעסקה.
• הידע שלנו יחסוך לך כסף

1. נייעץ לך בענייני מיסוי מקרקעיןונשתמש בידע המשפטי, המיסויי והנדל”ני שלנו כדי למצות את מקסימום הזכויות שלכם ולהוביל למצב של מיסוי מינימלי.
   כמו בכל דבר, תל אביב מיוחדת גם במיסוי, בתקנות העירוניות ובהיטלים הייחודיים לה. בראשם היטל השבחה, שעלול להגיע למאות אלפי שקלים.
   (כך למשל, על נכסים אשר הוצא הייתר לבנייתם לפני 1.1.80 חלה תוכנית הרבעים, אשר מקנה לבעלי הקרקע זכויות קנויות נוספות. בגין זכויות אלה מוטל עליהם היטל השבחה גבוה במיוחד בעת מכירת הנכס.)

אנחנו, כמשפטנים שחיים את הנדל”ן הצפון תל אביבי, ובמיוחד את ההתחדשות העירונית, בקיאים בתוכניות ותכנון הבנייה, ומבינים לעומק את חוק המקרקעין, מיסוי המקרקעין, החוקים העירוניים והתקנות על כל סעיפיהן – יודעים כיצד לפעול על מנת להקטין את המס למינימום, ואף לבטלו לחלוטין.

1. נתכנן עם המוכר ועם הקונה, בהתאם לנתוניהם הפיננסיים, את המסלול שמייצר למוכר מינימום תשלום, היטלים ומיסים, ולקונה – מקסימום ניצול הטבות מס ואפשרויות מימון.

• נעניק לך מעטפת ביטחון אישית רב תחומית, גם בעסקאות המורכבות ביותר – הסינרגיה המקצועית שלנו עם עורכי דין ומשפטנים מומחים בדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין, יועצי מיסוי, שמאי מקרקעין, מפקחים ויועצי ביטוח מובילים מאפשרים לנו להעניק שירות מלא, מקצה לקצה, לקונים ולמוכרים.
• נשיב על כל שאלה מקצועית שתעלה לאורך התהליך – כל הסוגיות המשיקות למכירת הדירה מקבלות מענה אצלנו, כולל: תכנון מס למוכרים לקניית דירה חדשה, חיסכון בתשלום מס השבחה, בחירת מסלול למשכנתא, ארגון וליווי בעלי דירות לקראת פרויקט תמ”א 38, פתרון סוגיות העולות בדירת ירושה מרובת יורשים, מכירת דירה מפוצלת – תוך כדי הפחתת המיסוי הדרוש ועוד.
• נעדכן אותך בכל מידע קריטי עבורך – זכויות בנייה לא מנוצלות, רישומים דרושים, ייעוץ בענייני מיסוי מקרקעין למיצוי מקסימום הזכויות ולהובלה למצב של מיסוי מינימלי ועוד.
• נכין לעורך הדין של המוכר.ת תיק נכס מוכן לחתימה, שמכיל את כל המסמכים, האישורים והאגרות הדרושות. אנחנו מטפלים בכל – כל שנדרש הוא לנסח חוזה ולהחתים את הצדדים, וגם את זה נשמח לעשות בעבורך.
• ננסח (במידה שתרצו) את חוזה המכר בתנאים הטובים ביותר עבורכם ונייצג אותך במעמד חתימת החוזה.
  

רוצים לדעת מה עוד נעשה בשבילכם? בדקו את פרופיל החברה שלנו

איך אנחנו מצליחים למכור כל דירה ב-60 יום לכל היותר? מה מבדיל בינינו לבין המתחרים שלנו?

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט מדוע משתלם לך שהמתווך שלך יהיה משפטן? הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

מתווכים בתל אביב שהם משפטנים מומחי מקרקעין

אחת הסיבות שמשרדי תיווך בצפון תל אביב ואפילו יועצי נדל”ן שונים שמתעסקים במכירת דירות, במקרקעין מתקשים ליצר עסקת מכירה ראויה היא המיוחדות של תל אביב מבחינת מיסוי, תקנות עירוניות והיטלים למיניהם ובראשם היטל השבחה שיכול להגיע לשומה של מאות אלפי שקלים. בעיקר כאשר מדובר בדירות למכירה בצפון הישן תל אביב.

כך למשל, על נכסים אשר הוצא הייתר לבנייתם לפני ה אחד בינואר שנת 1980 חלה תוכנית הרבעים אשר מקנה לבעלי הקרקע זכויות קנויות נוספות ואשר בגין זכויות אלה מוטל עליהם בעת מכירת הנכס היטל השבחה גבוה כל כך.

מי שחי את תל אביב הנדלנ”ית, נושם תהליכי התחדשות עירונית, מכיר את תוכניות ותכנון הבניה, את מגמות התכנון והבניה וכללי המשחק של ההתחדשות העירונית, מבין את חוק המקרקעין ומיסוי המקרקעין על בוריו ובקיא בחוקים העירוניים ובתקנות לסעיפי סעיפיהן – ידע את דרכי הפעולה שיביאו להקטנת ההיטל למינימום ואפילו לבטלו לחלוטין.

כאן נכנס לתמונה משרד התיווך של ברק בר לב שסוכניו הם משפטנים מומחי מקרקעין בעלי השכלה אקדמאית רב-תחומית כשבאמתחתם ניסיון אדיר בנדל”ן הצפון תל אביבי בפרט.

עניין ההשכלה המשפטית והניסיון הרב עדיין לא מסבירים איך מוכרים נכס ב-60 יום אבל הם מהכלים המרכזיים לעמידה בהבטחה הזו.  הנה  ההסבר כיצד:

בניית מאגר רוכשים פוטנציאליים

עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב זו לא עסקת מכירה/קניה פשוטה. זו עסקת נדל”ן שיש מאחוריה הרבה יותר: זו השקעה משתלמת במיוחד במונחים כספיים, זו מכירה שמתאימה רק לבעלי האפשרויות לרכוש נכסי ב”מחירי צפון תל אביב”, זו סביבת מגורים מאד יוקרתית שפונה לקהלים שנמנים על העשירון העליון ואף למעלה מכך, ומאחר ומדובר במספר מצומצם יחסית של נכסים הביקוש גדול על ההיצע.

אך טבעי הדבר שכל מכירת נכס בתל אביב שהביאה לבעליו רווח של מאות אלפי שקלים (כמו אותו היטל השבחה שבוטל או ירד למינימום) או שבוצעה תוך 60 יום כפי שברק מתחייב –  מייצרת ממליץ חם שדואג להפיץ בסביבתו המשפחתית וחברית את שמו של ברק ואת הכדאיות לעשות דרכו עסקאות נדל”ן משתלמות במיוחד ברמת הכלכלה וברמת הדיור כאחד.

כך, תוך כדי למעלה מעשור של פעילות נוצרה לברק רשימת קונים פוטנציאליים פשוט מחכים להזדמנות לקנות את הנכסים שהוא מחזיק בסוכנות התיווך שלו.

היתכנות המכירה תוך שישים יום מתחילה לקרום עור וגידים, נכון? ולראיה, בעוד משרדי תיווך בצפון תל אביב נוהגים לדרוש מלקוח ששה חודשי בלעדיות (אם לא יותר), ברק מסתפק בשני חודשי בלעדיות בלבד. – בדיוק 60 יום בלבד ותו לא.

ויש עוד כמה יתרונות בלעדיים שמאפיינים את ברק בר-לב וסוכני הנדל”ן שלו ואשר מביאים לסגירת עסקאות מהירה כל כך.

לא לוקח כל נכס. קודם בודק.

בניגוד למרבית המתווכים בצפון תל אביב (כמו בכל עיר אחרת) שמוכנים לנהל מלחמה על כל נכס או לייצר שותפויות בין מתווכים בתל אביב העיקר לזכות בנתח מעמלת התיווך, כאן הדברים פועלים הפוך. כל נכס נבדק מכל זווית אפשרית לפני שנלקחת ההחלטה לשווקו. כמובן שנכסים שסובלים מחריגות בניה, כיפוף חוק או אי עמידה בתקנה כלשהי יורדים מיד מהפרק. כך, בעצם משרד התיווך מוציא לשיווק את ה”דובדבנים שבקצפת” הנכסים. נכון זה מקטין את גלריית הנכסים ומאפשר פניה לקהל מאד מצומצם של רוכשים אבל כך ניתן להשקיע בכל נכס את מירב המאמצים ואנרגיית השיווק, בכל לקוח – קונה כמוכר – את מירב תשומת הלב והכבוד המגיעים לו.

ובהקשר תשומת הלב המוקדשת למוכר ולקונה. גם כאן מתבצעות מגוון של בדיקות משותפות כדי לפרוס את המפה הכלכלית/פיננסית של כל אחד מהצדדים ולייצר את קשת אפשרויות הניווט באמצעות מפה זו אל המקום בו כל אחד מהצדדים נדרש לשלם כמה שפחות מיסים והיטלים ונהנה ממירב אפשרויות המימון וערוצי התשלום הכדאיים ביותר.

השקעה אדירה בשיווק

הפעם ניתן למספרים לדבר. בנוסף למאגר הרוכשים הפוטנציאלי עליו כבר דיברנו בסעיפים קודמים, משקיע המשרד של בר-לב הון במהלכי שיווק בכל המדיות הרלוונטיות.

זה לא לפרסם מודעה ביד 2 או בפייסבוק ולחכות לכל דיכפין שיתקשר.
שונה, פה מדובר בהשקעה של 15,000 ₪ ובמקרים רבים השקעה גבוהה עוד יותר שנשענת על פילוח קהלי יעד מדוייק ומדוד, ובהתאמה, פירסום בכל הערוצים והאמצעים שמגיעים לאותם קהלים.

אמנות הגישור והמשא ומתן

עסקת נדל”ן ובמיוחד כשמדובר בנדל”ן יקר כמו, פנטהאוז בשווי של מעל ל 20 מיליון ש”ח, בית פרטי או דירות למכירה בצפון הישן בתל אביב דורשת מיועץ נדלן מומלץ לדעת לרכוש את אמונו המוחלט של כל צד בעסקה, לגלות אמינות ושקיפות מלאה לאורך כל הדרך, להיות יצירתי בפתרונות שנדרשים כדי לישר הדורים ולהחליק מהמורות, להיות פסיכולוג ואמן הגישור והמשא ומתן. שכן מדובר בשני צדדים מנוגדים כאשר האחד רוצה למכור בכמה שיותר בעוד השני רוצה לשלם כמה שפחות. אין ספק, להביא שני קצוות אלה לנקודה  שבסופה הקונה יוצא מסופק ומרוצה מהתוצאה אליה הגיע והמוכר מקבל מחיר שוק ואף יותר – זו לגמרי אמנות.

ואם צריך הוכחה שאכן כך הדברים עובדים אזי מתברר שבעסקאות שברק מתווך, המוכר והקונה כלל לא פוגשים אחד את השני. בעצם, הפעם היחידה והראשונה בה הם נפגשים היא במועד החתימה על חוזה המכר. עד לאותו הרגע מי שדאג להביא את שני הצדדים לכלל חוזה רכישת נדל”ן – להזכירך מוכר דירה יקר, תוך 60 יום – הוא ברק וצוות הסוכנים במשרדו.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על הדרך הנכונה לאיתור משרד תיווך בצפון תל אביב? היכנסו למאגר שלנו ממש 👈 כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. כל משרדי התיווך בצפון תל אביב מתהדרים בכותרת מתווכים מומלצים בתל אביב. אז איך בוחרים?
   
2. יש לכם דירה למכירה בצפון הישן? קבלו 5 יתרונות במכירה דרך משרד תיווך בצפון תל אביב
   
3. מתווכים מומלצים בתל אביב
   
4. משרדי תיווך בצפון תל אביב
   
5. איך מוכרים דירה בצפון תל אביב ב-60 יום?
   
6. מדוע משתלם לך שהמתווך שלך יהיה משפטן?
   
7. תאר לך מתווך דירות בתל אביב דמיוני?
   

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט איך מוכרים דירה בצפון תל אביב ב-60 יום? הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

נעים להכיר:

שמי ברק בר לב, ואני מהוותיקים בתחום הנדלן בצפון תל אביב, בעל ידע וניסיון רב תחומי במקרקעין ותכנון ובניה, והבעלים של משרד תיווך בצפון תל אביב, בר-לב נדל”ן – האיזור בו מתמקדת עיקר פעילותי. ההגדרות “משרד תיווך רמת אביב” או “מתווך נדל”ן בתל אביב” אמנם מתארות את העיסוק שלנו אך אינן מייצגות כראוי את מה שאני והסוכנים במשרדי באמת עושים. ראשית כולנו משפטנים בתחום המקרקעין, מומחים לגיבוש עסקאות מורכבות ביותר בנדל”ן, מומחים בארגון דיירים בעסקאות להתחדשות עירונית בהיקפים גדולים ומכירת דירות בצפון תל אביב בכלל ו..דירות למכירה ברמת אביב בפרט. עובדת היותנו משפטנים מומחים בדיני מקרקעין שעוסקים בהתחדשות עירונית ובתיווך נדל”ן מייצרת ללקוחותינו יתרונות חשובים:

• אנחנו יודעים איך לחסוך לך מאות אלפי שקלים תשלומי מיסים והיטלים.
• יש לנו רשימת לקוחות פרימיום שממתינים לדירות שאנחנו מוציאים לשיווק.
• אנחנו מתכננים עם המוכר ועם הקונה (כל אחד לחוד) על פי ה’מפה הפיננסית’ של כל אחד מהם, את המסלול שמייצר למוכר – מינימום תשלום היטלים ומיסים, ולקונה – מקסימום ניצול הטבות מס ואפשרויות מימון.
• והדובדבן שבקצפת – הפעם היחידה והראשונה בה המוכר פוגש את הקונה היא בפגישת החתימה על החוזה. כלומר – הכנת נכס, הצגתו לקונים, ניהול המשא ומתן, עריכת חוזה מכר… הכל – באחריותנו.
  

רוצה להתקשר ולבחון אותנו כבר עכשיו ולברר עוד

פרטים בקשר לדירה למכירה ברמת אביב

הנה הטלפון הישיר שלי. ברק בר לב:

058-414-4444

עדיין לא השתכנעת ורוצה לקרוא עוד? הנה:

חיסכון של מאות אלפי שקלים

בכל הקשור לדיני מקרקעין תל אביב נחשבת למורכבת, מסובכת וקשה ביותר לפיצוח. דוגמא מהשטח אולי תמחיש את עניין המורכבות שמרתיעה במקרים רבים עורכי דין מקרקעין לטפל בתיקי דירות למכירה ברמת אביב הישנה:

בשנת 2018 יצאה בתל אביב לדרך “תוכנית הרבעים” אשר מקנה לבעלי הקרקע באותם אזורי מגורים מדוברים זכויות קנויות נוספות. זכויות אלה אמנם מעלות את ערך הנכסים באופן משמעותי אבל במקביל מוטל בעת מכירת הנכס עליהן היטל השבחה שמגיע במקרים רבים לערכים של מאות אלפי שקלים.

מסתבר שאת ההיטל ההשבחה הכבד הזה אפשר להקטין למינימום ואף לעיתים לבטלו לחלוטין. כן, אני יודע לייצר את הספרה 0 לתשלום בזכות שני כלים: אנשי מקצוע בתחום, איסוף מידע  ומקצוענות.

• ידע – אני חי את תל אביב הנדלנ”ית, נושם את תחום הדירות למכירה רמת אביב ומעורה ומכיר את כל תוכנית הבנייה, כל מגמה, תב”ע ומיזם התחדשות עירונית.
• מקצוענות – כמשפטן ומומחה בדיני מקרקעין אני בקיא בחוקים,

בדרישות ובתנאי המיסוי וההיטלים, בחוקים העירוניים ובתקנות

לסעיפי סעיפיהן – ומתוקף כך יודע לגבש את דרכי הפעולה

שיביאו להקטנת ההיטל למינימום ואפילו לבטלו לחלוטין.

אגב, כל הסוכנים במשרד התיווך שלי הם משפטנים מומחי מקרקעין בעלי השכלה אקדמאית רב-תחומית כשבאמתחתם ניסיון אדיר בנדל”ן הצפון תל אביבי בפרט.

אין ספק שיתרון ביטול או הקטנת היטל ההשבחה בתל אביב למינימום הוא יתרון חשוב וכבד משקל על פני קיצור לוחות הזמנים להעמדת עסקת מכר תוך פחות מ-60 יום. ועדיין, בעוד כל מתווך ידרוש ממך בלעדיות לחצי שנה ואף יותר אני דורש בלעדיות לחודשיים בלבד ומתחייב למכור את הנכס שלך בתוך אותו פרק זמן. איך? הנה:

יש לי קונים שמחכים לדירות שאני מוציא לשיווק

ראשית חשוב לחזור ולהדגיש. המומחיות וההתמקדות שלי היא בדירות למכירה בצפון תל אביב, הצפון הישן והחדש, דירות למכירה ברמת אביב, נאות אביבים ובשכונות שנמצאות באותו מעגל כמו תל ברוך, צהלה נאות אפקה וכדומה. מדובר בנדל”ן יקר, באזורים יוקרתיים ומטבע הדברים הקונים נמנים על בעלי היכולת הכספית. במקרים רבים רכישת הנכס על ידי קונים פוטנציאליים אלה היא למטרות השקעה ומינוף רווחים. זו הצומת בה הדירות למכירה בצפון תל אביב שאני משווק פוגשות את קהלי הפרימיום שמחפשים נכסים כאלה להשקעה. זאת ועוד. במשך עשור שאני משווק כך נכסים וכאן המקום לציין שמעולם לא נכשלתי במשימתי (תוך 60 יום… מחיר שוק ומעלה… חיסכון במיסים והיטלים…). לקוחותיי, שגם הם לא האמינו בתחילת הדרך שאעמוד בהתחייבויות שלי, נוכחו לדעת שהכל מתקיים ולפיכך החלו להמליץ עלי בפני חבריהם ומכריהם בסביבתם העסקית. כך נוצרה רשימת ההמתנה של קהל הפרימיום לנכסים שאני משווק.

אולם אינני מסתפק בכך. בנוסף אנחנו משקיעים עשרות אלפי שקלים בפרסום ושיווק חכם. לפעמים זה מגיע ל-15,000 ₪ השקעה במטרה לפלח קהלי מטרה מדויקים, ולהגיע אליהם באמצעות כל ערוצי המדיה הרלוונטיים. הכל נעשה כדי לעמוד במילה – חוזה מכר תוך 60 יום במחיר שוק ואף יותר. ואם ציינו את חוזה המכר זה הזמן להתייחס לעניין ביתר הרחבה.

דירות למכירה ברמת אביב נווה אביבים I בדיקת MRI לנכס המיועד לשיווק

אף אחד מהקונים אינו פראייר. איש אינו קונה חתול בשק וגם אני, לא הייתי מעז “להנדס” מי מהצדדים בעסקה. הכל כאן חייב להיות גלוי, שקוף, כנה, אמיתי, אמין ומהימן. לכן, לפני שמחליטים לשווק נכס אנחנו “בודקים את הכלה” מכל כיוון שאפשר. כמובן שחריגות בניה ותקינה מורידים את הנכס מהפרק מיידית. מעבר לכך נבדקים אספקטים של איכות בניה, תוכניות בנייה עתידיות לצורך היתכנות לפרויקטי להתחדשות עירונית (תמ”א 38/ פינוי בינוי), היטלים ומכסים נדרשים או שעלולים להידרש, הסביבה הקרובה מבחינה סוציואקונומית ודמוגרפית, אפיון הנוף האנושי, ספקי שירותים (סופר מרקט, מרכזים מסחריים, תנועה, יציאה לנתיבי תנועה ראשיים…). בקיצור הנכס עובר מיפוי בדומה לבדיקת MRI.  

עכשיו אפשר לשבת למשא ומתן.

כבר בעת ביקור הקונה בדירה, הכל פרוס ומונח על השולחן. נכס ראוי, קונה פרימיום, מידע מלא על הסביבה הפיזית, העתק מנסח טאבו, תשריט בית משותף, העתק מהיתר בניה, תוכניות הבניה (רובע 4/ רובע 3) והנוף האנושי. כל שנותר הוא לגשר בין הצדדים, לנהל את המשא ומתן ולהביא להסכמות. במלוא הצניעות אני אומר שפיתחנו את הכלים האלה לרמה של אמנות. אנחנו מכינים את הנכס להצגה, אנחנו מבצעים את הפרזנטציה, אנחנו מנהלים את המשא ומתן והתוצאה – אנחנו מביאים להסכם מכר כשכל אחד מהצדדים מרגיש ויודע שהוא עשה את העסקה המוצלחת ביותר. ולראיה, וכאן ההפתעה ששמרנו לסוף, הפעם היחידה בה המוכר והקונה נפגשים היא במעמד החתימה על חוזה המכירה שאנחנו, שמי מעורכי הדין שלנו עורך את הסכם המכר בעבור הצדדים. כאן המקום להדגיש כי בחירת עורך הדין הוא לבחירתו של מוכר הדירה. אנו בסך הכל מציעים את השרות כחלק מהחבילה.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה ברמת אביב? מוזמנים להיכנס למאגר שלנו ממש 👈כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. מעוניינים לפרסם דירה למכירה ברמת אביב? אלו השלבים שעליכם לעבור
   
2. דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2
   
3. דירות למכירה רמת אביב | מדריך מקצועי
   
4. דירות למכירה ברמת אביב ג
   
5. משרד תיווך רמת אביב | כדאי שתכירו אותנו טוב יותר
   

ולסיום. יש לך דירה למכירה בצפון תל אביב ואם להיות ממוקד עוד יותר… יש לך דירה למכירה ברמת אביב? רוצה ליהנות מכל היתרונות שמניתי עד כה? כל שנותר לך לעשות הוא להתקשר אלי – ברק בר-לב בעל משרד תיווך בצפון תל אביב, מומחה בעסקאות מקרקעין ובשיווק ותיווך של דירות למכירה ברמת אביב

הפוסט משרד תיווך רמת אביב I כדאי שתכירו אותנו טוב יותר הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

רבים מבעלי הנכסים נחשפו בשלב זה או אחר של חייהם להליך של מכירת נכס מורט עצבים, שמתחיל מפרסום הנכס והצגתו לרוכשים פוטנציאלים ועד לפיצוץ המו”מ בין הצדדים.

עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב, בתחומי תכנית הרובעים של העיר ובמצב הנוכחי של היום, בין היתר נוכח החלטת ועדת הערר האחרונה שפורסמה באוגוסט 2022 ושהסעירה את תושבי העיר, הינן עסקאות מורכבות ביותר בעלות סיכון כלכלי קיצוני, אשר מחייבות ידע נרחב במקרקעין ומומחיות מיוחדת ויוצאת דופן בשוק הנדל”ן התל אביבי ובתחום ההתחדשות עירונית.

כך למשל עולה בתמצית מהחלטת ועדת הערר מחוז מרכז: אין לקחת בחשבון את תוספת הערך שמקנה תוכנית מתאר ארצית מספר 38 במצב קודם!! לפיכך עסקה זו טומנת בחובה סיכון ממשי וכלכלי עצום עבור מוכרי הדירות כיוון שאלה יצטרכו לשלם את ההיטל הגם במצב שבו אין השבחה בפועל (החלטה זו ניתנה בחודש אוגוסט 2022).

רגע, הסאגה אינה מסתיימת כאן:

בעקבות החלטת ועדת הערר זו שקבעה בין היתר שיש לנטרל את עליית שווי מכוח תמ”א 38, הגיש מי מהנישומים אשר אינו היה שבע רצון מהחלטת ועדת הערר, בחודש דצמבר 2022 ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

בינואר 2024, פורסם פסק דין ובו נראה כי בית המשפט הנכבד הפך את החלטת ועדת הערר ולמעשה קיבל את עמדתו של המערער. אמנם חלקית, אך התקבלה טענתו של המערער לפיה יש לאמוד את שווי הזכויות מכוח התמ”א 38 בקביעת מצב קודם. התוצאה היא עבור מוכרי דירות בתל אביב = צמצום דרמטי ומשמעותי בהיקפי היטלי ההשבחה!

ובכן עינינו הרואות כי מכירת דירת מגורים בתחומי תוכנית הרובעים בתל אביב הינו צעד משמעותי מאד שחשוב לשים לב אליו בטרם מוכרים דירה שכזו. כאמור, באקט המכר, יהיה בעל הנכס המום לדעת שבנוסף לכל התשלומים הקשורים לדירתו ולצד החיובים מצד רשויות המס, יוטל עליו לשלם בנוסף גם מס השבחה על מכירת דירה בסכום של עשרות ועד מאות אלפי שקלים – ובעקבות פס”ד האחרון שניתן לרובע 3, המצב רק מסתבך ויותר וזאת מאחר וסיכוייו של מוכר הדירה להקטין את החיוב, לאור פס”ד זה, מעטים עד מאד.

כאן המקום לציין כי אנחנו מזמינים אתכם לפנות אלינו, אל בר-לב נדל”ן – ולהיעזר בנו בכל הנוגע לטיפים למכירת הנכס. אנחנו מתחייבים ללוות אתכם לאורך כל התהליך במקצועיות ובאדיבות רבה.

לדירה מכורה ב- 60 יום – ברווח מירבי – צרו עמנו קשר טלפוני במספר: 077-449-0338

נמשיך לחשיבות הבדיקות ולמספר של דוגמאות הנפוצות בענף:

על מנת להמחיש לכם את נקודת חשיבות ההיוועצות במתווך דירות בתל אביב שהוא משפטן, נוסיף סיפור קצר על זוג צעיר שהיה חפץ ברכישת דירה בצפון הישן…

את הפגישה הראשונה, במשרדנו שבניסים אלוני עם יפית וניסן לעולם לא נשכח.

זוג צעיר שהגיע אלינו בחודש מרץ 2022 עם סיפור שלצערי קורה לא אחת לזוגות (ולא רק לזוגות צעירים) שמבקשים לרכוש דירה בצפון הישן בעיר, ואינם מבינים את החשיפות המשפטיות, התכנוניות והכלכליות הקיימות, במקרה שלא נעשות הבדיקות המקדמיות לעסקה בצורה יסודית לפני החתימה על הסכם המכר (ואפילו לפני החתימה על זיכרון דברים).

אחרי זמן רב של חיפושים, יפית וניסן מצאו את דירת חלומותיהם בצפון תל אביב.

דירה משופצת, מלאת אור ואנרגיות טובות בדיוק כמו שחלמו כשהתחילו את תהליך החיפוש. הם פנו למוכר הנכס מלווים במתווך נדל”ן ואפילו בעורך דין וביקשו להתחיל בבדיקות המקדמיות לפני הרכישה.

המוכר, שהיה לחוץ על מכירת הדירה, אמר למתווך שהעביר לזוג הצעיר שהמוכר ישמח למכור להם את הדירה בכפוף לחתימה על זיכרון דברים.

כיוון שהיו מתעניינים נוספים לדירה, הסביר המוכר למתווך שהעביר לזוג שמבחינתו מי שיחתום איתו ראשון על זיכרון דברים יקבל את הזכות לרכוש ממנו את הדירה.

עורך הדין של הזוג שהיה צד בעניין לא סיים לבצע את הבדיקות המקדמיות, אך הזוג שהיה כל כך להוט והיה מעוניין בדירה החליט לחתום על זיכרון הדברים עוד באותו היום.

לימים, התגלו אי התאמות בדירה וסטטוס משפטי מורכב שמנע מזיכרון הדברים להבשיל לכדי הסכם מכר מוגמר והוא בוטל.

באותו שלב, הזוג הצעיר כבר מכר את הדירה שהייתה בבעלותו ועתה נותר בלי דירה חדשה לעבור אליה, לאחר שנדרש לפנות את דירתו לאחר המכירה.

בלית ברירה עבר הזוג הצעיר לדירה קטנה בלב תל אביב בשכירות עד שימצאו דירה נוספת המתאימה לרכישה, ולאור עלייה רצינית במחירי הדירות בעיר והביקוש לדירות למכירה בצפון תל אביב באזור שרצו, נאלצו לחפש דירות קטנות יותר מהדירה הראשונה שרצו לרכוש.

בשורה התחתונה, רק לאחר שנדרשו לשכור 2 דירות ולעבור פעמיים במרווח של שנה אחת בלבד, חוו אי נוחות, חוסר וודאות והפסד של למעלה מ-400 אלף שקלים, הצליחו הזוג למצוא דירה נוספת ורכשו אותה.

הסיפור כולו היה יכול להיחסך מהם לו רק היו נעשות הבדיקות המקדימות עד סופן ובצורה יסודית על-ידי מתווך דירות משפטן ועורך הדין שייצג אותם, אך לחץ הזמן וחוסר הבנת החשיפות הכרוכות בחתימת זיכרון דברים, לפני השלמת הבדיקות המקדמיות לנכס הובילו לכך. הזוג הפסיד הרבה יותר מכסף וחווה נזק משמעותי אשר פיצוי כספי לא באמת היה מצליח לרפא.

לכן, אם גם אתם מתכוננים לעסקת חייכם ורוצים לוודא שאתם לא מפספסים שום צעד בדרך לרכישה ו/או למכירת הדירה, מבינים את החשיבות של ניהול סיכונים נכון שמחייב בחירה באנשי מקצועי מעולים, לרבות שמאי מקרקעין, עורכי דין מן השורה הראשונה וכמובן משרד תיווך בתל אביב מנוסה שיוכל להבחין מראש בסיכונים שמתווך חסר ניסיון לא ישים לב אליהם.

כאן המקום לחדד כי הנסיון העשיר, המיומנות וההיכרות המעמיקה שלנו עם תוכנית הרובעים ועם שוק הנדל”ן התל אביבי, מאפשרים לנו לספק ללקוחותינו מענה מיטיב ומתקדם בתחומי עסקאות המכר והמקרקעין.

בשורות שלהלן נציג בפניכם כיצד לאתר מבין שלל משרדי התיווך בצפון תל אביב את האחד.

אנו סבורים שבעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב חשוב לבחור במתווך דירות נכון. הרי רבים סבורים כי מה זה משנה איזה משרד תיווך בצפון תל אביב בוחרים לא? זה הרי בסה”ה פעולה פשוטה ורגילה של למכור דירה.

אז דעו לכם, כי ממש לא – למכור דירה בצפון תל אביב, זו אומנות שמחייבת ברקע מתווך דירות מיומן!!

פעמים רבות אנו שומעים את המשפט שלהלן ומשפט נוסף – “חשוב לי המחיר”, כלומר כמה לוקח אותו מתווך דירות בצפון תל אביב שיטפל לנו בהליך מכירת הדירה.

ובכן אנו מחזיקים בדעה כי מחירים זולים קיימים תמיד. השאלה מה המחיר האמיתי שמוכרי דירות משלמים כשהם בוחרים במתווך דירות ו/או במשרדי תיווך בצפון תל אביב ,לפי קריטריון המחיר הנמוך יותר .

מכאן, אנו בוחרים לשתף אתכם בסיפור נוסף ומעניין לא פחות מהקודם שהתרחש בדצמבר 2020, הגיעו אלינו זוג מבוגר בשנות ה-70 לחייהם אחרי שהתנהלו עם מתווך דירות אחר בעסקה מסוג של דירה למכירה בצפון תל אביב שהמליץ להם בין היתר על עו”ד שעוסק בדיני עבודה, שאין לו כל זיקה לתוכנית הרובעים בעיר.

הזוג מכרו את הדירה שקיבלו בירושה, במועדים הרלבנטים השתמשו באותם השירותים של מתווך בצפון תל אביב שהוא במקרה קרוב משפחה שלהם- והתוצאה לא איחרה לבוא.

לאחר שהדירה כבר נמכרה והם קיבלו את כל הכסף ושילמו למתווך ולעורך הדין, הם גילו שהם צריכים לשלם בנוסף עוד עשרות אלפי שקלים לרשות המיסים בעבור מס שבח ועוד עשרות אלפי שקלים לעיריית תל אביב בגין היטל השבחה אגב עסקת מכר ברובע 3.

אותו מתווך ועו”ד, שיכולים להיות מצוינים בתחומים אחרים – נדמה שלא הייתה להם מומחיות ספציפית בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב.

אנו לא אומרים שאם עורכי דין ו/או מתווכים בתל אביב שמנוסים בתחום המקרקעין היו מטפלים בעסקה, לא היו התשלומים האלה, אך אנו משוכנעים שהייתה וודאות למוכרים והגם שיכול מאוד להיות שהסכומים היו נמוכים יותר וגם אם לא – אם הם היו יודעים את זה לפני המכירה, הם היו יכולים להיערך מראש ואולי אפילו להעלות את מחיר המכירה. פשוט 250,000 ש”ח שהלכו לפח!!

לכן חשוב – בחרו משרד תיווך בצפון תל אביב בעל מומחיות ספציפית בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב, עם הרבה ניסיון ולאו דווקא לבחור במתווך ו/או עורך דין במחיר הזול או כזה שהוא מהמשפחה. הזול בסופו של יום יעלה לכם ביוקר.

תסכימו איתנו שבסופו של דבר – עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב הן צעד משמעותי מאד עבור מוכר והן עבור קונה, לכן חשוב שתדאגו להכיר ולקבל את כל המידע שרק אפשר בנוגע לצעדים שצריך לעשות וכמובן הבדיקות שצריך להקפיד עליהם לפני שמוכרים דירה בצפון תל אביב. וזכרו, יש דברים שרק אנשי מקצוע יכולים לראות.

משרד לתיווך ושיווק של דירות למכירה בצפון תל אביב, עליו להיות מקצועי ויסודי, מדויק ובעל יכולת גבוהה של ירידה לפרטים קטנים, תואר משפטי חובה, ידע בתחום ההתחדשות העירונית יתרון, הכרת תוכנית הרובעים בעיר על בוריה, ויש עוד..

כך או כך, בחירה נכונה של משרד תיווך בצפון תל אביב תסייע למוכר להגן על עצמו מפני תאונות שיווק בהמשך הדרך ואף תחסוך לו עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים בעסקה.

המתווך המיומן ישקף כבר במפגש הראשון לפני בעל הנכס יצירתיות וחדשנות אדירה, יציג מאגר ידע עצום במקרקעין המתעדכן מדי יום והבנה מעמיקה של הסביבה, רק כך למעשה נוגעים בתהליך קבלת ההחלטות.

מאפיינים אלו מאפשרים ויאפשרו למשרדי תיווך בצפון תל אביב  להדריך את בעל הנכס בצורה מקצועית, אחראית, מושכלת ויצירתית, בדרך למציאת המסלול הנכון ביותר עבורו ועד להשגת מטרותיו.

מס השבחה על מכירת דירה.
סוגיה מרכזית שנוגעת לגובה היטלי ההשבחה ברובע ארבע ולהיטל השבחה ברובע שלוש בעיר.

היטל השבחה
תשלום אשר נדרש במצבים ובתנאים מסוימים מבעלי מקרקעין ו/או מחוכרים על ידי עיריית ת”א (הדבר נוגע לעסקאות מכר בת”א) אשר שם אושרה תוכנית מפורטת לבנייה (למשל תוכנית הרובעים) אשר הביאה לעליית ערך של המקרקעין שלהם.

להבדיל ממס שבח מקרקעין שהינו מס מדינה שנגבה באמצעות רשות המיסים בזמן של מכירת דירה בשל השבח שצמח במכירה,דהיינו הרווח, שצומח למוכרים בגין מכירת הדירה, אם בכלל צמח לו רווח שכזה. בתנאים מסוימים, קיים פטור מתשלום זה או מחלקו.  כדאי לבדוק לפני כל מכירה של דירה אם אתם זכאים לפטור או להנחה. להבדיל מהיטל השבחה שהינו מיסוי מוניציפאלי שנגבה ע”י וועדה מקומית לתכנון ולבניה בשל השבחת דירה.

עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב, במסגרת תוכניות רובע שלוש ו/או רובע ארבע של העיר, שם בדיוק מומחשת המורכבות המובנת בתהליכי היטלי ההשבחה. החיוב הנעוץ בנכסים ששנת ההיתר לבנייתם הוא קודם לינואר 1980 שחוסים תחת תוכניות אלו, כתוצאה מאישור של תכניות הרבעים בצפון תל אביב, בעלי נכסים יחוייבו בתשלומים מנופחים.

אנו ערים למקרי בוחן רבים ולפערים שבין מוסד התכנון התל אביבי לבין בעלי הנכסים באשר לסוגיית גובה חישוב ההיטל המוטל על בעלי הנכסים בתחומי הרובעים.

כך לדוגמא (לפני פס”ד שניתן על ידי ועדת הערר באוגוסט 2022).
חויב תושב העיר המתגורר ברחוב מרים החשמונאית, לא הרחק מכיכר המדינה, בתשלום היטל השבחה בסך של 357,000 ש”ח בגין השבחת דירתו ששטחה 70 מ”ר, זאת בעקבות עסקת מכר שביצע בתחומי הרובעים לצד אישור התכנית המפורטת שהוכנה לרובע 4 בעיר.

בהמלצתנו, בעל הנכס הגיש השגה על חיוב ההשבחה על ידי שמאי מקרקעין משלו, אשר הגיש מצד הבעלים שומה נגדית על סך של אפס שקלים.

במקרה הנ”ל, פנו הצדדים להליך של שמאי מכריע, וזה לאחר עיון מעמיק בסוגיה, קבע כי “לאור האמור לעיל, ובהתחשב בגורמים הרלבנטיים, לצד השיקולים התכנוניים ובעקרונות שנחשבו, אני קובע שההשבחה תעמוד על סך של 40,000 שקלים ואת היטל ההשבחה אני מקבע על סך 20,000 שקלים”.

בלשון אחרת: השמאי המכריע “חתך” בעשרות אחוזים את ההשבחה שדרשה עיריית תל אביב בהערכתה הראשונית.

אילו מבין שפע מתווכים בתל אביב מכירים היטב את סוגיית היטל ההשבחה בתל אביב וכיצד יוכל לסייע מתווך נדלן למוכר דירה, שעה שקיבל את הודעת החיוב ואיפה ניתן למצוא מבין שפע של  משרדי התיווך בצפון תל אביב  את הטובים ביותר?

ובכן כמו בכל דבר שמחפשים, באמצעות המלצות! אפשר גם על ידי בדיקות שונות כמו למשל- הבדיקה הראשונה שצריכה להיות היא כמובן בדיקה ברשת האינטרנט.

אפשר לבדוק על ידי חיפוש בגוגל מתווכים בתל אביב משפטנים ו/או משרדי תיווך צפון תל אביב מומלצים, ו/או מתווכים בתל אביב מיוחדים וכו’. מכל מקום יש לחפש בדפי פייסבוק פעילים, המלצות ותכנים שהועלו לרשת וכיוצא באלה.

שנית והחשוב ביותר

עליכם לוודא שמדובר במתווך נדלן ו/או  משרד תיווך בצפון תל אביב פעיל, בעל רישיון לתיווך במקרקעין בר תוקף. 

משרדי תיווך בצפון תל אביב I שלב ההמלצות

לא פעם יהיו כאלה שחיוו על משרדי תיווך בצפון תל אביב דעה טובה במקומות שונים ברחבי הרשת ושם ניתן יהיה להתרשם מפעילותם הענפה ובין היתר מהנכסים המוצעים על ידם למכירה. כל אלה הן ככל הנראה עדות ישירה למקצועיות ולערך שסוכנות תיווך בתל אביב עשויה להעניק ללקוח.

מתווך דירות תל אביב I שלב חובת הבדיקה

שיחה עם מוכרי דירות שבעבר פעל עבורם מתווך דירות בצפון תל אביב היא בעינינו אקט מחייב שרק יכול לסייע להתרשמות ישירה ואותנטית על מתווך דירות בתל אביב (מדובר במבחן לאמינות מתווך דירות שיאשר כי להמלצותיו אכן יש “גב”).

מתווכים תל אביב I מה לגבי המלצה על בדרך של מפה לאוזן?

העצה שלנו שכדאי לחפש מידע על כל מתווך בת”א באינטרנט ולהתרשם בעצמכם לפני שתבחרו להתקדם בהליך של מכירת הדירה.

מה זה אומר אם אין מידע באינטרנט על משרדי תיווך בצפון תל אביב

במקרה שכזה אנו סבורים כי תרחיש שאין מידע על משרד תיווך בתל אביב ספציפי ברשת אין הוא כשלעצמו מעיד על רמת מקצועיותו של המשרד. נכון שכמעט הכול נעשה ברשתות, ולרוב אנשי הנדל”ן בתל אביב אוהבים להדגיש את הנכסים והתוכן הבולט והסובב את אותם הנכסים והכל כדי לעורר את תשומת ליבו של הרוכש הפוטנציאלי, אולם יחד עם זאת, אין להתעלם מהעובדה כי יש לא מעט מתווכים בתל אביב, בעיקר מהדור הישן של העיר, העושים עבודה מצוינת ובכל זאת אינם פעילים ברשתות, ולכן לא בהכרח יהיה ניתן ללקט מידע לגביהם. מכאן אנו סבורים כי אין לוותר על מתווך “מהדור הישן” רק משום שאין לו כל אזכור במרחב הדיגיטלי.

כמו בכל תחום גם משרדי תיווך בצפון תל אביב צריך לדעת לבחור

חשוב לציין כי ישנם מתווכים מעולים בצפון תל אביב שהם אנשי מקצוע אמינים ואיכותיים שאכפת להם מהשירות שהם מספקים ללקוחותיהם ומבינים היטב את היקף העסקאות שלקוחות מבצעים דרכם. לעומת זאת, ישנם גם סוכני נדל”ן אשר הדבר היחיד שיעמוד לנגד עיניהם הוא ביצוע העסקה, מבלי שאיכות העסקה או אינטרס הלקוח יפריעו להם.

כאן המקום לציין כי אנו מאמינים כי מתווך דירות בתל אביב, בראש ובראשונה מחויב לפעול עבור המזמין כמקצוען וקשוב ולעיתים אף מעבר לכך, וכן קמה עליו החובה להיות נאמן ומסור למוכר או לקונה, וזו נקודה שחשוב לבדוק לפני שמתקשרים ויוצאים לדרך משותפת.

מתווך דירות בתל אביב, מוכשר- כיצד נוכל לזהות ? הרי ישנם כל כך הרבה…

התשובה לכך פשוטה: מתווך בצפון תל אביב מיומן ומקצועי ניחן בכישורים שונים ויהיה מסוגל לבחון בקלות רבה את המצב המשפטי של הנכס ולהעריך את הנכס במדויק, לצפות מראש (ככל שישנם חריגות בניה ו/או חבות אפשרית להיטל השבחה) את ההשלכות והסיכונים האפשריים הגלומים למוכר הדירה, רק על סמך הכשרתו וניסיונו המקצועי. בנוסף הוא ידע לייעץ למוכר שלא לבצע את העסקה המהווה עבורו סיכון בלתי סביר גם במחיר של אי קבלת העבודה לידיו.

האם אפשר לדעת מראש עם מי מבין מתווכים בתל אביב, לא כדאי לעבוד?

כמובן, שאנו די נמנעים ממתיחת ביקורת חריפה על משרדי תיווך בתל אביב שונים וכמובן שאין בידנו רשימה שמית של מתווכים בתל אביב שצריך להירתע מהם, אבל בהחלט אנו מאמינים שכן אפשר להרגיש זאת לבד, ובעיקר על ידי שורה של מקרי בוחן בשטח כגון דא:

פרטים של נכסים בתל אביב שגויים המשקפים שווי אחר, הדירה התל אביבית כבר פרסומה והיא איננה עוד רלוונטית, גודל הנכס אינו מתיישב עם השכל הישר ביחס לנתונים שהמתווך הציג, למתווך אין אבק של מושג לגבי זהות הבעלים וכמו גם לגבי הנתונים המצויים בפנקס המקרקעין (מידות הדירה בטאבו ו/או בצו הארנונה וכו’ וכו’ וכו’). סימנים אלו עשויים להצביע על חוסר מקצועיות ועדיף מראש כבר לוותר וכמובן שלא כדאי להיכנס למתכונת של עבודה משותפת.

בסופו של דבר, שום דבר לא מנצח את הרושם האישי של האדם העומד מולך. אין לנו ספק שאחרי שתיפגשו פנים אל פנים עם מתווך מומלץ בתל אביב, מיד תרגישו זאת ותרצו לעבוד במשותף שכן לקשר האישי וליחסי האמון של הצדדים יש משקל רב.

ומה מייחד אותנו?
ומה הופך אותנו למשרד תיווך מומחה בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב, מה צריך להיות כדי להיות מתווך דירות תל אביבי מיומן? האם מדובר בכושר ההבחנה בין דבר לדבר, שכל ותבונה, מיומנות וכתיבה מעולה?

הרי ברור מאליו שלכל מתווך צריכה להיות מידה מסוימת של חוכמה ומוטיבציה, לא? אולם האמת היא שמאפיינים שהופכים מתווך נדלן בתל אביב לטוב למתווך דירות בצפון תל אביב, מיומן ומקצועי אולי אינם מה שאתם חושבים. אז מה הופך אותנו לטובים ביותר, כל התשובות לשאלות הנ”ל כמפורט להלן:

מתווך דירות מעולה יצליח להביא על ידי ייעוץ נכון כמובן, את חבות היטל ההשבחה לכדי הפחתה או למחיקתה של ההשבחה, בין אם בשירות המוכר או בשירותיו של הקונה.

כאן המקום לציין כי במהלך העשור האחרון צבר משרדנו בר-לב נדל”ן מומחיות בשיווק של בתי יוקרה, בדירות למכירה בצפון הישן, מומחיות שאין שנייה לה וגאווה בדירוג העליון העקבי שלו בתחום הנדל”ן התל אביבי, כמו גם שחטיבת הנדל”ן של משרדנו היא מהוותיקות והמנוסות בשוק הנדל”ן התל אביבי עם ניסיון רב תחומי ומקיף בייצוג מוכרים, רוכשים ובנושאים ועסקאות מורכבות נוספות כגון דא ובין היתר בסוגיית היטל השבחה בתל אביב.

שנית

אנו מתהדרים בשיטת עבודה שונה, בכך שאנו לא פועלים כמו.. ובטח שלא חושבים כמו.. ו/או משווקים נכסים בתל אביב כמו… וכמובן שלא מדברים כמו כל מתווך דירות בצפון תל אביב ו/או כמו כל משרד תיווך אחר.

שלישית

משרדנו מהווה כתובת מקצועית למוכרי דירות רבים המעוניינים למכור את דירתם בדרך הנכונה והיעילה ביותר.

רביעית

מחויבות המשרד לערכיו הייחודיים באה לידי ביטוי בבחירתו הקפדנית של יועצי נדל”ן מעולים בעלי השכלה משפטית, שכן תהילת המשרד טמונה בסוכנים הפועלים בו. מעבר למכירת דירת המגורים בתל אביב, מדובר כאן בסוג של כישרון אשר חלק ניכר ומצומצם מיועצי נדלן מומלצים באזור הצפון הישן של תל אביב ניחנו בו באופן טבעי, בעוד ש.. מתווכים בתל אביב אחרים צריכים להשתדל קצת יותר.

כמו גם אצלנו 👇 

1. כל נכס בלעדי שווה לעסקת חיינו.

2. אנחנו צריכים בסך הכול 60 ימים כדי למכור את דירתכם בתל אביב (ובינינו גם זה יותר מדי זמן בשבילנו).

2. אנו מעניקים טיפול אישי אשר מתאפיין במקצועיות שאין שנייה לה.

3. כולנו בעלי ידע משפטי אדיר במקרקעין ובתכנון ובנייה ומומחים לפתרונות בסוגיית היטל ההשבחה.

4. אנו מחזקים בניסיון מעשי בשיווק של מאות יחידות דיור מסוגים שונים בצפון הישן של תל אביב.

5. השירות ניתן בגובה העיניים ובנאמנות מוחלטת.

משרדי מתחייב ללוות את בעל הנכס בכל מבנה העסקה ושיקולי המס הנלווים לה לרבות הליכי תכנון ובמקרים נוספים בהתקשרות עם השמאים ו/או מול המתכננים.

התכונות שלנו

אמפתיה

מתווכים בתל אביב, ורבים מהם עשויים לחשוב שאמפתיה זוהי לא תכונה חשובה להצלחה, אולם אני די סבור אחרת מהם.

ללא אמפתיה, מתווך דירות תל אביבי אינו יכול להביא את כולו בנעליו של בעל הנכס ו/או לחילופין של הרוכש הפוטנציאלי, ולהבין היטב את צרכיו, כמו גם שללא אמפתיה, מתווך לא יהיה מסוגל לתפוס את השקפת העולם של הרוכש, לחזות את התנהגותו ולספק עבורו את הפתרון המיטבי, והנכון ביותר.

יכולת ההקשבה אצלנו היא בגדר חובה!

מיומנות של העברת מידע הדדית מביאה לתוצאה הרצויה וחשובה ביותר כדי להיות מתווך דירות מעולה. אחת מבין נקודות המבט המרכזיות ביותר בתקשורת היא ההקשבה! רק על ידי הקשבה נוכל לעשות זאת היטב.

אנו כמשרד תיווך בצפון תל אביב, נחשפים לכמויות אדירות של מידע במקרקעין, וכן אנו צריכים לחקור באופן יסודי ומושכל ולהשתמש בשיקול דעת מעולה כדי לייעץ למוכר הדירה או לרוכש – והכול מתחיל מהקשבה.

כאן המקום לציין כי הקשבה היא התכונה הקשה ביותר לרכישה לדעתי! במסגרת עבודתנו מול מוכר הדירה איננו נוהגים בהתחלה להגיע להידברות משותפת, אלא רק לאחר שהמוכר סיים את דבריו, כאן מתחיל אצלנו שלב השאלות על סמך הביקורות והמידע הנרחב שצברנו והכל כדי לקבל מידע נוסף על מאפייני הנכס. אלה אותם הנושאים שמאפשרים לנו כמשרד תיווך מיומן, לבצע את עבודתנו ולשמור על המטרות והאינטרסים של שני הצדדים.

אגרסיביות/אסרטיביות

מתווך נכסים בצפון תל אביב לא צריך להיות כוחני ובטח שלא תקיף – מתווך דירות מעולה צריך להיות אסרטיבי הא ותו לא!

מתווכים בתל אביב אגרסיביים לא מתייחסים לדעותיהם של הצדדים וזה לא דבר בהכרח נכון, הם אינם מסוגלים לתפוש את עמדתם של אחרים מאחר והם אינם באותו הסטטוס עם המוכר או הקונה, ולכן אי יכולת ההקשבה מונעת מהם להבין ביעילות את מאפייני העסקה וכתוצאה מכך הם אינם מספקים לצדדים פתרונות יעילים. כחלק מכך הדבר פוגע במערכות היחסים ובסופו של יום עלול להוביל לדרך לא קואופרטיבית שכמעט בלתי אפשרית בה להגיע להסכמות.

יצירתיות

כל פרויקט נדל”ן הוא עבורנו ייחודי ועלינו לטפל בו בצורה שונה וייחודית וכמובן להקפיד שכל פתרון יהיה מעוצב בקפידה. כמשרד תיווך בצפון תל אביב מומחים בעסקאות של דירות למכירה בצפון תל אביב, חלה עלינו חובה להיות יצירתיים כדי למצוא פתרונות אמיתיים לנושאים שעומדים בפני המוכר או הקונה.

אנו סבורים כי משרדי תיווך בצפון תל אביב, צריכים ללמוד ולחשוב מחוץ לקופסה, זו דרך המלך הנכונה ביותר כדי לייצר פתרונות בלעדיים עבור הלקוח לצד האזנה ותשומת לב נרחבת. כל אלה יאפשרו להבין את הנושאים העולים על הפרק ולמה המוכר באמת זקוק.

ונוסיף, המלצתנו היא לעבוד רק עם משרד תיווך בתל אביב מקצועי ואיכותי שישרת את האינטרסים של שני הצדדים וייצג אתכם בצורה הנכונה הטובה והיעילה ביותר. מתווך נדל”ן מיומן רצוי שיהיה בעל השכלה משפטית, כזה המופיע במלוא האסרטיביות הנהוגה בפני מוכרים או רוכשים, ואפילו אצל השמאים המכריעים ובוועדות לתכנון ובנייה, ומגובה מכל מקום באנשי מקצוע איכותיים.

לסיום, עסקאות מסוג של תיווך ושיווק של דירות למכירה בצפון תל אביב, זו אומנות. אם את.ה מעוניין למכור דירה באזור הצפון הישן ואתה די מיואש מהליך המכירה ורוצה למצוא משרד תיווך בצפון תל אביב, אקטיבי ואסרטיבי לניהול תהליך העסקה עבורך בראש שקט ובלי שיבושים בדרך, דע לך כי:

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על הדרך הנכונה לאיתור משרד תיווך בצפון תל אביב? היכנסו למאגר שלנו ממש 👈 כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו.

1. כל משרדי התיווך בצפון תל אביב מתהדרים בכותרת מתווכים מומלצים בתל אביב. אז איך בוחרים?
   
2. יש לכם דירה למכירה בצפון הישן? קבלו 5 יתרונות במכירה דרך משרד תיווך בצפון תל אביב
   
3. משרדי תיווך בתל אביב | כך תבחרו את המתאים
   
4. מתווכים מומלצים בתל אביב
   
5. משרדי תיווך בצפון תל אביב
   
6. איך מוכרים דירה בצפון תל אביב ב-60 יום?
   
7. מדוע משתלם לך שהמתווך שלך יהיה משפטן?
   
8. תאר לך מתווך דירות בתל אביב דמיוני?
   

הפוסט משרדי תיווך בצפון תל אביב I לקוחותינו זוכים למוח מבריק הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

אם כן, אילו מבחנים מהותיים עליך לבדוק לפני, מהי מטרת הרכישה, למה כל כך חשוב להסתייע במתווך דירות תל אביב, מתווך מיומן המכיר היטב את הסביבה ושילווה את העסקה, מדוע חשוב מאוד לבדוק את היתר בנייה וכיצד אפשר יהיה שלא להסתבך ולשלם אגרות מיותרות.

המדריך שלהלן ייתן לך את הרצף המדויק שאתה צריך כדי לרכוש דירה בצפון תל אביב.

נתחיל

תקופת הקורונה או לא תקופת הקורנה, שוק הנדל”ן של צפון תל אביב בוער ורוכשים פוטנציאליים יעשו כמעט הכול כדי להימצא בסטטוס של בעלי הבית. אבל בדרך לנכס החלומות שלהם, קונים רבים די “עיוורים” לסכנות הרבות העלולות לעלות להם ביוקר – כמו לדוגמא: רוכשים פוטנציאלים מעוניינים בעסקאות מסוג של דירות לרכישה בתל אביב הממוקמות בבניין ישן ובתחומי הצפון הישן של תל אביב. אולם רק לאחר חתימת הסכם המכר עם מוכר הדירה, התברר שמבחינה תכנונית הנכס שרכש הקונה הוא בכלל מחסן.

פרק א 

מה חשוב לדעת? 

1. לשכור עו”ד

לא מומלץ לרכוש דירה למכירה בצפון תל אביב ללא סיוע של עורך דין.

2. להסתייע בשירותיו של משרד תיווך בצפון תל אביב

עסקת מכר של דירה המצויה בתחומי השכונות הצפוניות של תל אביב היא עסקה כשלעצמה מורכבת ויקרה ביותר, לכל צד, לכל קונה ולכל מוכר יש את המאפיינים שלו, ולכל דירה יש את הניואנסים שלה, וכמובן שאין להסתמך על שביעות רצון מכך שיש עורך דין לצד אחד והוא מייצג את שני הצדדים בעסקה (לא מומלץ).

3. בחינת המצב הרישומי בטאבו

ראשית יש לדעת מי מוכר לכם את הדירה

הזכויות של המוכרים צריכות להיות נעוצות בכתובים בטאבו ואו בפנקס הזכויות ברמ”י ו/או בדרך של רישום בחברות המשכנות. ויודגש כי “הוכחת ארנונה או מיסים אחרים לא מלמדת על כך שהמוכרים הם אכן הבעלים של הנכס”. לפיכך עולה, כי בחינת מצב הרישום בטאבו יכולה בהחלט ללמד אתכם הרבה על זהותם וכמו גם על זכויותיהם של המוכרים בנכס. למשל: האם הם הבעלים האמתיים של דירה למכירה בצפון הישן, האם על הנכס רשומה משכנתא, האם על הנכס רובצים עיקולים ו/או הערות אזהרה שונות שנרשמו ועוד.

במצב של נכס הרשום בפנקס הבתים המשותפים כבית משותף, יש לבחון את תקנון הבית על שלל דעותיו והחלטותיו. לגבי בתים צמודי קרקע חשוב לבדוק האם קיים הסכם שיתוף בין בעלי הזכויות וכמובן מהם יחסי החלוקה בין בעלי העניין, לצד הבעלות.

במקרה נוסף, 

בעסקאות מסוג של דירות חדשות למכירה תל אביב (מקבלן) – בדקו את זכויותיו כלומר מהו טיב הזכויות שאתם רוכשים ממנו – האם מדובר בזכות בעלות או שמא מדובר בזכות חכירה? במקרה של זכות חכירה חשוב לבדוק את תקופת החכירה, זהות המחכיר ותנאי החידוש לאחר השלמת השכירות (הערת ביניים: ישנן לא מעט גופים שדורשים תשלום מלא עבור דמי החידוש!!).

4. דירות למכירה בצפון תל אביב, לצד הבדיקות המקיפות שיש לבצע להיתרי הבנייה

נושא מהותי ולא פחות חשוב מבדיקת רישום הזכויות בטאבו, הוא בדיקת קיומם של היתרי בנייה למבנים ודירות בארכיון עיריית תל אביב.

הרוכש הפוטנציאלי אינו מודע לכך שהרישומים בטאבו אינם בהכרח תואמים את היתר הבנייה המצוי בארכיון העירייה ולא פעם מתגלה כי דירות הרשומות בטאבו בכלל לא מופיעות בהיתר הבנייה ובפועל רשומות כייעוד משרדי ו/או למעלה מכך, הדירה רשומה בהיתר הבנייה כמחסן!!

הסיבה לאי ההתאמה היא שעד לשנים האחרונות לשכת המקרקעין הסתמכה על תכניות מדידה של המבנה, כפי שנבנה במקור, וכתוצאה מכך לא נבחנה הלימה להיתר הבנייה.

לדוגמא: במסגרת בקשה לתוספת בנייה מכוח תמ”א 38 במתכונת של חיזוק ותוספת, רחוב הזוהר בתל אביב, נמצאה דירה למכירה בבלי בקומה ראשונה של קשיש, על אף שהנכס היה רשום בלשכת רישום המקרקעין, התברר שלא היה מעוגן בהיתר למגורים.

בדוגמה אחרת, דיירי בניין באזור השרון שהגישו בקשה לפרויקט הריסה ובנייה מחדש נדחו הואיל והמבנה נבנה בעבר ללא היתר, למרות שכל זכויות הבעלות נרשמו בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו).

לגופו של עניין, דירה למכירה בצפון תל אביב ללא היתר בנייה מעלה ויוצרת כלפי הרוכש סיכונים מנהליים (קנסות) ופליליים. כמו גם בפרויקטים להתחדשות עירונית, זכויות הבנייה של היזם נספרות במניין הזכויות על בסיס שטחים המצויים רק בהיתר הבנייה, שכן נכס שאינו מעוגן בהיתר כדין יהיה עלול להוות אבן נגף לעסקה. בכל מקרה, ומכל מקום בדיקה כזו היא בגדר חובה!

5. תכנית האב

התב”ע קובעת היכן מותר לבנות על החלקות שבו נרכש הנכס ובסמוך לו. המציאות של שטחים פתוחים, בניינים נמוכים וסביבות שקטות עשויות להשתנות במסגרת תכניות מפורטת עירונית המקודמת באזור – פרויקטים של תחבורה ציבורית (רכבת קלה, רכבת תחתית, הסעות המונים, שבילי אופניים ועוד), תכניות פינוי בינוי וכדו’.

כמו כן, חשוב לבדוק האם הגינה הציבורית הסמוכה לבית מיועדת לשטח ציבורי פתוח ו/או לשטח ציבורי שניתן לבנות עליו מספר קומות של מבני ציבור. הנה רק לאחרונה, בסמוך לשכונת נאות אפקה, החליטה עיריית תל אביב להקים מרכז קהילתי על חשבון חורשת צמחים גבוהים, ומכאן קמה החובה לבחון את ייעודי השטחים הצפויים בסביבה.

6. לוח תשלומים, משכנתא, והכספים שמוחזקים בנאמנות

הרוכש מסתמך לא פעם על נטילת משכנתא מהבנק עבור העסקה שאותה הוא מבקש לבצע. חשוב לוודא מבעוד מועד שהבנק יאשר את מימון העסקה, ומהו הלו”ז לקבלת המימון הבנקאי. רוכש שמתחייב לפרוע תשלומים בלוח זמנים שאינו עולה בקנה אחד עם הלו”ז של הבנק למשכנתאות להענקת המימון, עלול להיות מצוי תחת הפרת הסכם. כמו כן, יש לוודא שנותר מספיק כסף בחשבון הנאמנות של עו”ד מטעמך וזאת על מנת להבטיח שאם המוכרים לא ישלמו את כל חובותיהם בגין מכירת הנכס, אזי ניתן יהיה להשתמש בכספי הנאמנות להשלמת העסקה.

7. החשיבות לשמאות מוקדמת בעסקאות של דירות למכירה בצפון תל אביב

מרבית האנשים שרוכשים דירה, נעזרים בשמאי מקרקעין בלית ברירה רק בשלב בו הבנק דורש חוות דעת שמאית על שווי הנכס לצורך קבלת משכנתא.

במקרים רבים בהם לא נלקחת משכנתא לצורך חסכון בעלויות, הרוכשים מנסים לחסוך בעלויות העסקה ולכן מוותרים על שירות השמאות המוקדמת בעסקה.

בנוסף, אין זה סוד שכאשר לוקחים שמאי אחרי רכישת דירה, חוות הדעת השמאית עשויה לעלות עד כ-50% פחות מחוות דעת שמאית שתינתן לפני חתימת ההסכם.

למרות זאת, קיימים מקרים בהם שמאות מוקדמת הכרחית ועשויה למנוע בעיות משמעותיות בהמשך העסקה.

דוגמא לכך היא למשל כאשר תקציב רכישת הדירה של הקונה מוגבל והוא מתכוון לקחת משכנתא.

במקרה כזה, קיים הסיכוי ששמאי מטעם בנק המשכנתאות יעריך את הדירה שרכש בשווי נמוך יותר מהשווי שהיה מתקבל בשמאות לפני חתימת ההסכם, ואז הרוכש עלול להיקלע למצב בו נאלץ להוסיף כסף מכיסו כיון שגובה המשכנתא שיוכל לקבל יהיה קטן יותר.

אם היה עושה שמאות מוקדמת במקרה זה, היה יכול לצפות את הפער בין מחיר הדירה המבוקש לבין השווי המוערך האמיתי של הדירה, ולהחליט בצורה מושכלת האם יוכל לשלם את מלוא המחיר עם משכנתא נמוכה ממה שחש לאור השווי המוערך של הנכס.

דוגמא נוספת בה מומלץ שלא לרכוש את הכנס לפני ביצוע שמאות מוקדמת היא למשל כאשר קיימות בנכס זכויות שאינן ברורות (למשל זכויות בנייה נוספות) ומחיר הנכס מגלם בתוכו גם את שווי זכויות אלה.

שמאות מקרקעין במקרה זה תסייע לנו לבחון את הזכויות, האפשרות לממש אותן, ותבחן האם המחיר המגלם את אותן זכויות אכן הוערך בצורה נכונה ואנו לא משלמים על פוטנציאל שלעולם לא נוכל לממש.

פרק ב’

לרוכשים ללא ניסיון קודם בסוגיית דירות לרכישה בתל אביב

מהי מטרת הרכישה?

עוד לפני שנכנסים למחיר, גודל הדירה, תכנון תקציב ואתגרים נוספים, יש לכסות תחילה את האתגר הראשון, שהוא הבנה של מטרת רכישת הדירה. באופן כללי, ישנן שתי מטרות אפשריות. הראשונה מדובר בדירה למגורים, והשנייה רכישת דירה אשר ייעודה להשקעה. על כן חשוב להבין את מטרת הרכישה ואילו פרמטרים יש להדגיש שעשויים להיות מושפעים מכוחה.

במקרה של דירה למכירה בצפון תל אביב להשקעה

מגמת הקנייה וההשקעה תפסה תאוצה ככל שהריבית ירדה, אבל זה לא כל כך פשוט – איפה להשקיע? כמה לקנות? האם יש מימון / משכנתא? מה גובה מס הרכישה לדירה שנייה להשקעה ועוד.

הרוכש יכול ליהנות מהחזר ההשקעה בשני אקטים: פעם אחת מרכישת הנכס, בעקבות רווח הון מעליית ערך הנכס, ובפעם השנייה כתוצאה מהתשואות השוטפות (בגין תשלומי השכירות). יש להדגיש כי רוב הפרמטרים הנ”ל צריכים להיות מושקעים בחשיבה על כלכלה ומספרים, מה שאומר “שהפור ייפול” על דירה אשר תניב עבורכם את התשואה הגבוהה ביותר.

במקרה של מגורי קבע

בשלב הראשון יהיה עליכם להיות סגורים ובטוחים לגבי מטרת הרכישה.
בשלב השני, וכפי שציינו, הוא להבין את הרצונות שלך כקונה זהיר.

האם דירה זו תהיה למשפחה או רכישה על ידך כיחיד? האם צפויים ילדים והאם יש ציפיות למשפחה מורחבת יותר? כל אלו הן שאלות מפתח לרכישת דירה, ולכן מומלץ לקחת בחשבון את עתיד אורח החיים שלכם.

הרחבת התא המשפחתי

במקרה שכזה, בחרו אזור טוב בצפון תל אביב לגידול ילדים, אזור המתאפיין לרוב בקהילה משפחתית, בבתי ספר, בגינות ציבוריות, בגני ילדים וכו’ בעלי מעמד זהה. אפשרי לבדוק במדיות השונות את דירוג בתי הספר עבור ערים ושכונות באתרים כמו לדוג’ באתר Madlan.

כמו כן, יש חשיבות לאזורים שקטים הרחק מכבישים סואנים, וישנה עדיפות לרמת קרבה להורים או לאחים הקרובים גיאוגרפית ו/או לאחד מבני הזוג. בנוסף, יש כאלה הסבורים כי חשוב גם להיות קרוב למקום מגוריהם של הורים ולמקום עבודתם, ומדוע? למצבים שבהם יתעוררו אילוצים בלתי צפויים בסדרי יום העבודה, למשל, מצבים שבהם ההורים יוכלו להגיב במהירות וביעילות.

עבור משפחות

מספר הילדים הצפוי והרחבת התא המשפחתי, הוא קריטי, שכן יש לשאוף לרכישת דירה עם חניה התואמת את מספר הרכבים שיכולים להכיל אותם. בנוסף, יש להתייחס גם לציפיות ההכנסה העתידיות, בין אם עולות ובין אם יורדות, ובמידה והתקציבים מוגבלים יש לתכנן את המשכנתאות בהתאם.

אם רוכשי הדירות הם רווקים

עבור רוכשים שאינם בטוחים אם ירחיבו את התא המשפחתי או בלשון אחרת, אין בכוונתם להרחיב את התא המשפחתי וודאי שלא בשנים הקרובות, מומלץ להם לשקול העדפות ופרמטרים נוספים בנוסף לנסיבות המשפחתיות. בתור רווקים, יש להם גמישות רבה ויכולת לחשוב על אורח החיים המועדף שהם רוצים לחיות. כך, למשל, להתפשר על מראה בית או בניין לאזור משגשג יותר. אפשר להתפשר על דירה בקומה רביעית ללא מעלית ואזורים רועשים כדי לקבל דירה במחיר אטרקטיבי יותר.

סוגיית הקשיש

גם לקשישים יש העדפות שונות מאחרים. לדוגמא, עדיף יהיה להם לקנות בית בבניין עם מעלית או דירת קרקע.

לסיכום, כאשר מעוניינים ברכישת דירה ראשונה בצפון הישן של תל אביב, יש חשיבות רבה לפרופיל הרוכש, הן מבחינת בחירת האזור למגורים בתל אביב והן מבחינת המבנה והתכנון התקציבי. לכן, רק כאשר אתם בטוחים מהו הפרופיל, מומלץ להמשיך לשלב הבא – שהוא תכנון תקציב.

תכנון תקציב

בעת רכישת נדל”ן צפון תל אביב ובעת תכנון התקציב שלכם, יהיה עליכם לקחת בחשבון את כל הגורמים השונים שיהיו כרוכים בעלויות הכספיות, בין אם מדובר בקניית הדירה עצמה, שיפוץ, תשלום המשכנתא לבנק, תשלום דמי תיווך, הוצאות הובלה וכו’.

מנגד, יש לבחון מקורות הון עצמי ואפשרויות מינוף קיימות, כמו משכנתאות והלוואות נוספות, וכן את היכולת לעמוד בהחזרים חודשיים. עם זאת, לפני כל החישובים הגסים הללו, הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא לבדוק את ההתנהגות הפיננסית שלך כקונה.

ניתן לחלק את הקונים באופן כללי לשתי קבוצות נפרדות

מי שיודע לנהל עצמו פיננסית כמו שצריך ומי שלא. האוכלוסייה שאינה מנוהלת נכון מבחינה כלכלית מתאפיינת במסגרת ובליקויים של בנק עם ריבוי כניסות ויציאות, צ’קים חוזרים, קושי לעמוד בהתחייבויות ובדרך כלל דירוג אשראי גרוע. עבור הדמוגרפיה הזו, “לקפוץ מעל הטבור” לא מומלץ בעת תכנון התקציב לרכישת הדירה הראשונה שלך.

המלצתנו: לרכוש את הדירה רק על סמך המשאבים והכספים הקיימים כיום. כלומר, אם מדובר במשפחה עם ילד יחיד, מומלץ לחפש  דירה 3 חדרים למכירה בצפון תל אביב או בכל אזור אחר, ולא דירת חמישה חדרים כיוון שזו אינה עולה בקנה אחד עם תכניות ההרחבה של התא המשפחתי.

בנטילת משכנתא לא מומלצים החזרים חודשיים של 30% ובדרך כלל מומלץ לא לקחת הלוואה לרכישת דירה שאין לה זיהוי, דהיינו בעלות. בנוסף, רצוי גם לא לקחת הלוואות נוספות לשיפוץ הבית או להיעזר בחברים או בני משפחה. הסיבה לכך היא שהתנהלות כלכלית לא נכונה עלולה להוביל לבעיות בהחזרים ובהלוואות בהמשך, ואף להוביל לעיקול הבית ותכולתו. לכן, לאוכלוסייה זו, מומלץ לדבוק ככל הניתן ביכולת הפיננסית הקיימת ולצמצם את המינוף וההלוואות למינימום.

מצד שני, רוכשים שיודעים לנהל את הכספים שלהם בדרך כלל לא מסתבכים, הם יודעים לנהל תקציב מסודר ויש להם דופק בכל מה שקשור להכנסת כסף ויציאה מהבית. אנשים אלו, ללא קשר להכנסה, מסוגלים למצוא את אורח החיים הנכון המתאים למסגרת זו מבלי לחרוג או להיקלע לחובות. לקבוצה זו מומלץ מאוד לרכוש משכנתא בהחזרים חודשיים גבוהים, קחו הלוואות נוספות להשבחת הנכס והגדלת מינוף ההשקעה לדירה.

כמו כן, ככל שאוכלוסייה צעירה יותר, כך מומלץ גם מינוף רב יותר, שכן החוב שנוצר לאחר הרכישה הינו בעל מגוון רחב הרבה יותר של החזרים. לאחר שתבינו את מצב הכספים שלכם ואת יכולתכם להחזיר את המשכנתא, אתם בהחלט יכולים להתחיל לבנות תקציב המסתמך על כל מקורות ההון העצמי הקיימים, בין אם מדובר בכספים זמינים כיום, קרנות השתלמות או חסכונות שניתן לשלם, אולי מסיוע משפחתי או הורים וכל מקור זמין אחר. לאחר מכן תוכל להבין כמה כסף אתה צריך לשם רכישת דירה בצפון הישן תל אביב.

בעסקה מסוג של דירה למכירה בצפון הישן של תל אביב, דע לך כי  יש לנקוט צעדים נוספים בקניית הדירה הראשונה שלך – כמו למשל: נטילת משכנתא חכמה.

לאחר הבנת המטרות ותכנון תקציב, לפניכם רצף הפעולות המומלץ להגיע לדירה הרצויה. בקשה לאישור עקרוני למשכנתא עוד לפני שתתחילו לחפש מודעות של דירות למכירה בצפון תל אביב שהועלו באמצעות מפרסמים שונים, ו/או פרויקט בנייה חדש שבו תוכלו לקנות דירה על הנייר, כך ו/או כך תצטרכו עקרונית לבקש אישור לקבלת המשכנתא מהבנק.

הסיבה לכך היא שאחרי שתכננו את התקציב שלכם, אתם צריכים לדעת שאכן אפשר לקבל משכנתא לפני שאתם מתחילים לחפש דירה. בניגוד למשכנתאות לדירה שנייה וכו’, בקניית הדירה הראשונה, בדרך כלל ניתן לקבל עד 75% מימון לרכישת דירה, כאשר רוב המימון הזה מגיע מהבנק. כדאי לפנות אל הבנק בתחילת הדרך ולבקש את האישור העקרוני, להגיש בקשה סדורה לאישור עקרוני מבנק ולהיות מוכנים לענות על השאלות הבאות שהבנקים ודאי ישאלו. 

פרק ג’

נטילת משכנתא חכמה

יש לשים לב כי משכנתא היא בדרך כלל ההלוואה הגדולה ביותר שלוקח אדם בימי חייו. במשכנתא לתקופת זמן של 30 שנה קונה יחזיר לרוב סכום כספי שיכול להגיע ליותר מפי 2 מסכום המשכנתא שנטל. 

כך לדוגמא: לקוח שרכש מאיתנו דירה בשנת 2018, מבין שלל דירות למכירה בצפון הישן בתל אביב, שילם למוכר 3,000,000 ₪ ובמקביל נטל משכנתא של 500,000 ₪. בסופו של יום, נודע לנו כי הקונה צפוי להחזיר לבנק את ההלוואה בצירוף ריבית, ובסה”כ סך מצטבר של 1,100,000 ₪.

יש לקחת בחשבון כי יועצי הבנק מתומרצים על פי רווחיות עסקת המשכנתא שהם מוכרים והרי לא בכדי הבנקים מדווחים על רווחים של מיליארדי שקלים על חשבונם של האזרחים. 

לקוחות רבים מדווחים לנו כי לאחר שלקחו משכנתא ונדגיש ללא עזרת יועץ, מוצאים עצמם שהם נטלו משכנתא יקרה מדי ולא יעילה, וכלל לא היו מודעים לכך כי היו יכולים לחסוך כספים רבים רק באמצעות מחזור משכנתא’ חיסכון שנע בין 150,000 ש”ח – 200,000 ש”ח.

ובכן כדי לסייע ללקוחותינו להתמודד מול הבנק בלקיחת משכנתא, פירטנו וריכזנו עבורכם מתוך ניסיוננו הנרחב במקרקעין, את 10 המידעים והאינפורמציות שהבנקים למשכנתאות לא מעוניינים שתדעו.

איך מראש לוקחים משכנתא יעילה וחסכונית?   

הסוד הראשון נעוץ בפיצול מסלול המשכנתא (קבוע וצמוד, או שקבוע ולא צמוד, הפריים, הריבית המשתנה לצד הצמדתה, או שמשתנה ולא צמוד וכיוצא באלה). מרבית הרוכשים, בבואם לנטול משכנתא מזניחים את המשמעות של בחירת המסלולים ומסתפקים במשא ומתן עם הבנקים על גובה ריבית המשכנתא בלבד!   

הסוד השני מתמקד בגובה ההחזר החודשי שלכם. 

הבנקים מגבילים את ההחזר החודשי עד ל 33% מההכנסה הפנויה שלכם. ההכנסה הפנויה היא סך ההכנסות שלכם (בדרך כלל משכורות, אבל לא רק) פחות ההוצאה החודשית שאתם משלמים על ההלוואות שמועד פירעונם הוא יותר משנה וחצי. 

הסוד השלישי הוא כלל ברזל שאומר שככל שההחזר החודשי גבוה יותר, כך ניתן לחסוך יותר בעלויות המשכנתא לאורך התקופה. 

רוכשי דירות ראשונות פונים למסלול “החזר חודשי כמה שיותר נמוך”. זאת טעות, מאחר והחזר חודשי נמוך משמעותו הארכת תקופת המשכנתא ולפעמים גם בחירת מסלולי החזר מסוכנים כך שבסופו של דבר משלמים יותר. את ההוצאה החודשית בגין המשכנתא יש לתכנן בקפידה מאחר וזוהי כנראה ההוצאה החודשית הגבוהה ביותר במשפחה ושתלווה אתכם כקונים לשנים רבות.  

הסוד הרביעי מדבר על משך המשכנתא.

ככל שנפרוס לשנים ארוכות יותר את החזר המשכנתא, כך העלויות שלה יהיו גבוהות יותר. החשיבה  של  “בוא נפרוס לכמה שיותר שנים” הינה  לרוב  מוטעית. כמובן שלפעמים אין ברירה לאור צרכיה ויכולותיה של כל משפחה בנפרד .  

הסוד החמישי הבנקים למשכנתאות הם חברה עסקית שמטרתם להרוויח. הבנקים היום מתחרים עליכם וההצעה ההתחלתית של הבנק אינה ההצעה הסופית שלו. מומלץ לגשת למספר בנקים ולעשות התמחרות ביניהם.   

הסוד השישי הבנקים נותנים מסלולים שונים כך שלא ניתן להשוות ביניהם את ההצעות למשכנתא. כשקבלתם הצעות שונות למשכנתא מבנקים שונים אתם בבעיה. לא ניתן להשוות בין מסלולים שונים/  סכומים שונים/ תקופות החזר שונה שיש בהצעות השונות של הבנקים השונים.

הפתרון הוא לבנות את הרכב מסלולי המשכנתא הנכונים לכם כלקוחות, ולבקש מהבנקים הצעת ריביות על מסלולים אלה (ולא שהבנק ייתן לכם הצעת מסלולים שטובה לו כבנק, אבל אינה נכונה עבורכם).   

הסוד השביעי היועץ בבנק לא מייצג את האינטרסים שלכם אלא את האינטרסים של הבנק.

בדרך כלל יש לפקיד המשכנתאות בבנק יעד מכירה אישי / סניפי של כמה משכנתאות  צריך למכור. פקיד המשכנתאות בבנק מקבל הנחיות והסברים לאיזה מסלולים ו הלוואות להמליץ לכם.

מסלולים אלה לרוב רווחיים יותר לבנק ולרוב פחות מותאמים לכם. אין לפקיד המשכנתאות בבנק מספיק זמן להקדיש לכל לקוח ו”לבנות” לו את המשכנתא שהכי מתאימה לו בהתאם למאפיינים האישיים שלו (יחיד/משפחה/ילדים/עבודה /מתי יוצא לפנסיה/הלוואות שיש וכדומה). 

לכן, לרוב בבנק תקבלו תמהיל של שליש/שליש/שליש שכנראה לא מתאים לכם ומאוד רווחי לבנק.  

הסוד השמיני כלל ה- 80/20.
המשמעות של כלל זה הוא ש- 80% מעלות המשכנתא מושפעת מבחירת המסלולים ורק20% מעלות המשכנתא הן מושפעת מגובה הריבית.  כלומר, אם סך החיסכון במשכנתא יכול להסתכם ב -100,000 ₪, בחירת מסלולים נכונה עשויה להוזיל את עלויות המשכנתא ב- 80,000 ₪ בעוד הוזלת הריבית תתרום להוזלה של רק 20,000 ₪ בלבד. לכן חייבים להכיר ולהבין את מסלולי המשכנתא השונים.  

הסוד התשיעי  

היקף המשכנתא נקבע ממחיר רכישת הדירה (כפי שרשום בחוזה המכר) או על פי הערכת שמאי –הנמוך  מבניהם. לא אחת קורה שרק אחרי שרוכשים דירה מזמינים שמאי להערכת הנכס. לעיתים השמאי מעריך את שווי הדירה בפחות ממחיר הרכישה ואז  עלול להיות בעיה למי שמבקש לקחת משכנתא בשיעור מימון גבוה.  עוד נדגיש כי במידה והשמאי מצביע על  חריגות בניה משמעותיות בדירה, הבנק לרוב מסרב לתת משכנתא.

הסוד העשירי קבלת הנחה בעבור פתיחת תיק. 

לפני שחותמים על המשכנתא בבנק, שימו לב שניתן לבקש הנחה מתשלום עמלת פתיחת תיק (לרוב היא בגובה של כ- 0.25% מהיקף המשכנתא) הרבה מאוד לווים לא יודעים שהם יכולים להתמקח עם הבנק על העמלה והם משלמים את מלואה.

פרק ד’

אזור מגורים רצוי

בדרך כלל ישנם מספר אזורים פוטנציאליים לדירות לרכישה בתל אביב. על מנת למקד את החיפוש באזורים המועדפים עליך, כדאי להתחיל בבחינה מעמיקה יותר. ראשית, עליך לבדוק את המצב הסוציו-אקונומי של כל עיר שנראה כי תקנה בה את הנכס. ניתן לצפות בציון של עיר במדד החברתי- כלכלי ובדירוג מערכת החינוך שלה במפת החינוך ובמוסד לביטוח לאומי.

לאחר שנכנסים לדירה ותתמקדו באזור הרצוי, תוכלו לפתוח את אתר יד2 או כל אתר אחר שמוכר פרויקטים לבנייה ולראות את הדירות למכירה באזור. ניתן כמובן לסנן את הדירות לפי מאפייני פרופיל הרוכש והפרמטרים הדרושים שנקבעו בתוכנית התקציב ולהתחיל להתקשר למוכר או למתווך הדירות שמוכר את הדירות, חשוב לזכור שפנייה דרך מתווך תגרור עמלת תיווך אם קונים את הדירה.

רצוי לבדוק את הבניין בו נמצאת הדירה

לאחר שנקבעה פגישה עם מתווך נדל”ן בתל אביב, רצוי להגיע לאזור זמן קצר לפני מועד הפגישה כדי לבדוק את הסביבה הבנויה ואת המבנה עצמו. מומלץ לראות ולחקור את האזור, האם יש הרבה תחנות אוטובוס וכבישים מרכזיים באזור? אם כן, זוהי אינדיקציה לכך שהדירה התל אביבית אינה נמצאת באזור שקט ויש לקחת זאת בחשבון.

כמו כן, כדאי לבדוק מהם מבני ציבור באזור, למשל אם יש בית כנסת ליד המבנה, זה גם סימן שהאזור לא שקט. גם לדתיים אני ממליץ על בית הכנסת שיהא במרחק של 3 דקות הליכה מהבית אבל לא פחות. אם הרוכש הוא משפחה עם ילדים, מומלץ מאוד לבדוק גם את המרחק מבית הספר לבניין. בנוסף לסביבת המבנה, רצוי לבדוק את המבנה עצמו: האם המבנה נראה טוב, האם הוא מתוחזק כראוי, האם חדר המדרגות נקי ומתוחזק והאם כניסת המבנה אסתטית. כמו כן, מומלץ לבדוק אם המבנה נראה סימטרי לעין כדרך מקדימה לבדוק אם יש בו חריגות בנייה אדריכליות.

בדוק את הדירה עצמה

בהליך של דירות לרכישה בתל אביב, רצוי לדעת מראש אילו פרמטרים חשובים יותר ואילו פחות.

פעמים רבות ישנה נטייה לתת עדיפות גבוהה לפרמטרים כמו הרהיטים הקיימים בדירה, בין אם זה צבע או מראה הרצפה, אך אלו פרמטרים שוליים. הסיבה לכך היא שהחלפתם אינה כרוכה בעלות כה גבוהה, אך לאנשים בלתי מיומנים אלו הדברים הברורים ביותר שיכולים להוביל להחלטות רעות. הפרמטרים החשובים באמת הם אלה שיש להם עלויות כספיות עצומות לשנות וצריך להדגיש אותם.

מבנה הדירה וחלוקת החדרים

החלוקה חייבת להיעשות בצורה הגיונית התואמת את מטרות המגורים המוגדרות מראש. אם צריך לשנות את מיקום המטבח או השירותים והמקלחת, מדובר בשיפוץ רציני שעולה הרבה כסף.

זהו גם המפתח לרכישת דירה בצפון הישן, ואם מדובר בדירה מחולקת להשקעה רצוי שהדירה תהיה מתוכננת היטב מבחינת הפריסה האזורית. בדירות יד שנייה ישנות (שנבנו בשנות ה-60 וה-70), כשנכנסים לבית שאין בו שום מאפיינים נחוצים, יש חלל כניסה או כניסה, ולכן מדובר בחלל מבוזבז. כדאי לבדוק שהמטבח בנוי היטב ואינו מתפרק או מכיל חלקי בלאי. החלפת מטבח של דירה היא עניין יקר מאוד.

הכי טוב לבדוק גם את השירותים והמקלחות כדי לראות שהם אכן תקינים. כדאי לשים לב שהחלונות תקינים ואם בדירה קטנה עסקינן, עלות התיקון יכולה להגיע גם ל-40,000 ₪, בעוד שעלות התיקון של דירה גדולה גבוהה בהרבה. אם לדירה יש חניה, מרפסת, מחסן או תוספות אחרות, כדאי כמובן לבדוק גם אותן ואת מצבן. חשוב להבין שמציאת דירה בצפון הישן של תל אביב היא תהליך מתמשך שדורש השקעת זמן ומאמץ. ככלל, אם אתם מעוניינים לקבל עסקה טובה, כדאי לקחת בחשבון שזמן החיפוש יכול להגיע עד שישה חודשים. לכן, רצוי לא למהר או לפעול מתוך לחץ, אלא יותר לטווח הארוך.

אני סבור שמדובר בעסקה של פעם בחיים, אז זה שווה את המחשבה, התכנון והסבלנות. מצד שני, גם לא צריך להיות שאננים או להכפיש את התהליך. ראיתי שלקונים לוקח שנתיים למצוא את הנכס המתאים בלי סיבה אחרת מלבד העובדה שהם לא התמידו בחיפוש ולא היו מעורבים לחלוטין בתהליך.

תהליך החתימה על חוזה ברכישת הדירה הראשונה שלך:

כשאתה מוצא דירה למכירה בצפון הישן תל אביב, דירה שאתה מעוניין לקנות, תצטרך לנהל משא ומתן עם מתווך דירות תל אביבי ובמקביל לפעול לחידוש האישור העקרוני של הבנק שלך.

כאן המקום לציין כי האישור העקרוני ניתן לרוב רק למספר שבועות, קצר מדי למי שרוצה לרכוש דירה בצורה נכונה ומחושבת, ולכן יש צורך לפנות לבנק ולאשר אותו מחדש לפני המשך התהליך.

כמו כן, יש לבקש מהמתווך את נוסח הטאבו של הדירה ולוודא שהדירה מופיעה, שאין שעבודים, או שחלילה מדובר בדירה מעוקלת או בדירה שנרכשה דרך הכונס,  שם הבעלים הוא אכן שם המוכר. בדיקה זו צריכה להיעשות גם על ידי עורך דין, אבל אני ממליץ לקונים לעשות זאת גם בנפרד – גם כאן המקום לציין כי להנפיק נסח טאבו באינטרנט עולה ס”ה 15 שקל וכן חוסך לך את כל הטרחה שציינתי מעלה.

כמו כן, אם לדירה יש חלקים צמודים, כמו מחסן או חניה, כדאי מאוד גם להמציא את תיק הבית המשותף (עלות של כ 35 ש”ח) ולבדוק את הצמדות הדירה. אם תהליך המשא ומתן נושא פרי והושגה הסכמה על מחיר הדירה, יהיה צורך ליצור קשר עם עורך הדין של המוכר כדי שיוכל להתחיל במלאכת הטיוטות ומשם לחתום על החוזה. חשוב לדעת כי גם בשלב זה, כאשר דבר לא נעשה, ישנן לא מעט עסקאות מקרקעין החולקות על תנאי החוזה השונים.

עצתנו היא לא להירתע ממצב זה, אלא להיצמד לעיקרון חשוב של פעם בחיים, גם אם צריך להשקיע עוד 4 חודשים או אפילו יותר בחיפושים מאשר למהר ולסגור את העסקה המדוברת.

אחד התנאים האפשריים במחלוקת של חוזה הוא פריסת התשלומים.

רוב המוכרים רוצים לקבל את כספם בהקדם האפשרי, אך לרוכשים יש מגבלות ועיכובים, לרוב מהצורך בקבלת משכנתא מהבנק, ומגבלה זו באה עם תהליך ממושך של הסדרים שונים בבנק המותנים בקבלת המשכנתא. כֶּסֶף.

גם לאחר ניהול מו”מ עם הבנק והחלטה על הבנק למשכנתא, עדיין על הרוכש לבצע שורה של פעולות כמו הזמנת שמאי שיעריך את שווי הנכס, קניית ביטוח חיים וביטוח דירה וכו’. זה לוקח לפחות שבועיים, ויש לקחת זאת בחשבון גם בלוח התשלומים המופיע בחוזה.

חשוב להבין כי חריגות מפריסת התשלומים עשויות להוות הפרת חוזה שתגרור קנס של 10% משווי הדירה שישולם למוכר, לכן יש להקפיד על הקצאת כספים נוחה לרוכש ואל תתפשרו.

אלמנט נוסף שיש לשים לב אליו בחוזה הוא המצב שבו הרוכש מקבל את הדירה, אם זה עם שוכר, אם זה עם הריהוט, האם הדירה נצבעה וכו’. סעיפים אלו חשובים גם מכיוון שלמשל, אם יש שוכר בדירה יש לוודא שלא מדובר במי שלא משלם דמי שכירות וכתוצאה מכך יהיה  צורך לחתום על הסכם שכירות חדש עם הקונה כדי להבטיח את המשך השכירות.

אנו מביאים את כל הסעיפים הללו כדי להבהיר עד כמה חשוב לעמוד על מה שחשוב לרוכש ולא למהר בפזיזות לרכוש דירה ראשונה בצפון תל אביב, גם בשלב החוזה.

מה לעשות לאחר החתימה על חוזה לרכישת הדירה הראשונה שלך

כמובן שיש לקבל את מפתחות הדירה לאחר העברת כל התשלומים למוכר, אך בנוסף לכך יש להעביר את כל החשבונות על שם הקונה. זה כמובן בעלויות של חשמל, מים, ארנונה, גז, ועד בית, וכל תשלום קבוע נוסף שקיים בדירה.

בנוסף, יש לדאוג לכך שעורך הדין יעביר את בעלות הדירה על שם הקונה. לאחר שעורך הדין יאשר את העברת הבעלות, תהליך שעשוי להימשך שבועות, יש להוציא שוב את נסח הטאבו, לבדוק שהדירה אכן מועברת על שם הרוכש.

לסיום אם הנכם מעוניינים בדירות לרכישה בתל אביב או לחילופין להציע לשוק החופשי דירה למכירה בצפון הישן תל אביב, ואתם מיואשים מהליך הקניה או המכירה ורוצים למצוא מתווך אקטיבי ואסרטיבי לניהול תהליך העסקה עבורכם בראש שקט ובלי שיבושים בדרך? אז.. ראשית אל תוותרו על מתווך נדל”ן מעולה שחי ונושם בכל רמ”ח אבריו את עולם הנדל”ן התל אביבי, ושנית אנו מבטיח ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו, יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה שונה ונעימה שתיזכר היטב.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט דירות לרכישה בתל אביב I המדריך השלם לקונה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

כאן המקום להדגיש כי משרדינו בר-לב נדל”ן מתמחה בייצוג רוכשים ומוכרי דירות בעסקאות מסוג של דירות יוקרה למכירה בעיר העברית הראשונה, בנכסים המצויים למכירה בצפון החדש בתחומי תוכניות הרבעים, כמו גם נכסים גדולים ומורכבים בדמות של צימודי קרקע עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות, יודע לאתר חריגות בנייה ועוד, ידוע וניכר בהצלחה שלו הנוגעת למימוש מהיר של מאות עסקאות מכר בדמות של תיווך של דירות יוקרה למכירה בצפון תל אביב.

כאן נשאלת השאלה מה הופך עסקה של דירת יוקרה למכירה בתל אביב למורכבת יותר  מעסקה של דירה למכירה בצפון תל אביב?

ובכן מדובר בדרך כלל בדירות יוקרה למכירה בתל אביב שממוקמות באזורי חן, שכונת כוכב הצפון, רמת אביב, הצפון החדש והצפון הישן, בבלי, פנטהאוזים מכירה בפרויקט חוות גורדון בשכונת כוכב הצפון ויש עוד כמובן – רק שבחרנו שלא להכביר יותר מדי במילים.

מדובר בנכסים גדולים בדמות של בתים פרטיים למכירה שלעיתים להם זכויות בנייה נוספות ויש לכך משמעויות כלפי המוכר והקונה, הן בהיבטי המס והן בהיבטים נוספים.

כמו כן ובלא מעט מקרים מהווים נכסים אלו כר פורה לחריגות בנייה ולא תמיד הקונה הפוטנציאלי מודע לכך, והוא עלול לשלם על כך ביוקר.

מעבר לכך פעמים רבות יש לערוך חישוב מס מיטבי כדי לחסוך למוכרי דירות תשלום מס מיותר בגין נכסים נוספים, אשר מצויים בבעלותם.

אנו אמנם חוסים תחת המטריה של מתווכים בתל אביב המתמחים בעסקאות של תיווך יוקרה, אך דעו לכם כי אנו נדע לבנות עבורכם את לוח התשלומים האופטימלי באופן המתחשב בכל הצרכים שלכם תוך סיוע בהתנהלות ובתכנון אופן המימון מול הבנק.

אם אתם רוצים לבצע עסקה מסוג של דירות יוקרה למכירה בתל אביב, בביטחון ובשקט נפשי, אנחנו נדאג לכך. בעזרתנו תוכלו לבצע את העסקה הטובה ביותר עבורכם ולקבל החלטות משמעותיות מתוך ידע עצום והבנה.

בר-לב נדל”ן | מומחים בתיווך דירות יוקרה למכירה בצפון תל אביב

טל’: 077-449-0338

נתחיל I בית פרטי בתל אביב למכירה

בתים יוקרתיים למכירה, פונים לקהל יעד ספציפי המחפש נורמה גבוהה של אדריכלות, עיצוב ואיכות חיים. קהל המשקיעים של בתים פרטיים למכירה בתל אביב כולל אנשי היי-טק רבים מחו”ל, מהנדסים ומנהלים בכירים, מפורסמים וגם משקיעים מחפשים סטנדרטים גבוהים של איכות חיים ושלמות בכל היבטי הבית והמגורים בו, החל מרמת התכנון, העיצוב והמקום הגיאוגרפי בו הנכס ניצב.

בית פרטי למכירה תל אביב

איך מוצאים?

על פניו, מציאת בתים פרטיים למכירה, כמו גם דירות יוקרה למכירה נשמעת כמו משימה פשוטה למדי, אבל בפועל, הרבה בעלי עניין מוצאים כי שיווק של בתי יוקרה, ו/או רכישה ומציאות – הם די נפרדים.

רוב הווילות למכירה בתל אביב, מציעות למשקיעים ולרוכשים בתים פרטיים בסטנדרטים אדריכליים ועיצוביים גבוהים מהממוצע, אבל לא תמיד מדובר בבית מושלם המתאים לסטנדרט של בתי יוקרה, וגם לא קרובים לעמוד בדרישות שלהם.

מכאן, חשוב למצוא מבין כל משרדי התיווך בצפון תל אביב, משרד אחד מתורגל ומיומן היטב במקרקעין ובמו”מ מול רוכשים רציניים, בעל ניסיון רב שנים בתחום התיווך ובאיתור ושיווק ומכירה של בתים פרטיים למכירה, ו/או דירות יוקרה, וכיוצא בזאת.

כאן המקום לציין משרד תיווך בתי יוקרה שנבחר על ידי הבעלים, חייב להיות ניחן ברקורד מקצועי לשיווק בתים פרטיים למכירה בתל אביב, וככזה שיוכל לספק לצדדים מענה איכותי ויעיל בעת המכירה ו/או ברכישה ובהתאם לדרישותיכם לנכס, לסביבה ולסטנדרט!

ומה לגבי מיקומן האידאלי של דירות יוקרה למכירה בת”א כמו למשל: עסקאות מסוג של דירות למכירה בבלו תל אביב:

אחד המאפיינים המובהקים של דירות למכירה בבלו תל אביב, הוא מיקומן באזור עירוני לצד אזור שוקק ותוסס המבטיח שהרוכשים יהיו קרובים ככל האפשר לצירי תחבורה מרכזיים, למרכזים מסחריים ולמקומות בילוי, פנאי, תרבות וספורט. המיקום המדהים הוא למעשה סמל סטטוס בעבור הבית שנועד לאפשר לרוכש ליהנות מיחידת דיור יוקרתית אשר ממוקמת וניצבת בלב הרובעים החמים, המבוקשים והתוססים של העיר העברית הראשונה.

דירות יוקרה למכירה בתל אביב , ומכאן לסוגיית גודל הדירה בתמצית:

אמנם גודל דירה משפיע על שוויה, אך כאן המקום להדגיש כי נתון זה אינו מחייב שנכס גדול יהא מוגדר וחוסה תחת התואר של דירת יוקרה, שכן הגם נכס מקרקעין קטן עד בינוני הניצב בלוקיישן אטרקטיבי יכול להיחשב עבור בעלי הזכויות לדירת יוקרה, ובפרט אם הנכס טומןו בחובו את הקשת המגוונת והנהוגה בעסקאות מסוג של דירת יוקרה למכיה, קשת שיכולה לענות על הדרישות האצילות והיוקרתיות של הרוכש.

עסקה של וילה למכירה בצפון תל אביב? מצוין! רק בעניין זה נשאלת השאלה מי האדריכל או מעצב הפנים של הבית?

בכל הנוגע לבתים פרטיים למכירה תל אביב, ישנה חשיבות עליונה לזהות המעצב. כאן המקום להדגיש כי  לחלק ממעצבי הפנים יש שם מפורסם בקרב רבים שמכירים את הכישרון והידע שהולך לפניהם, ולפיכך בתי יוקרה למכירה בתל אביב, שעוצבו על ידי מעצב או אדריכל כזה הוא בהחלט יכול להיות אחד מכלי הסינון שיעזרו לכם למצוא את בתי היוקרה העונים על הקריטריונים שלכם.

מה כוללת התכולה בדירות יוקרה למכירה בתל אביב

לא פעם דירות יוקרה נמכרו בבניינים משותפים שאינם מוגדרים כמבני יוקרה כלל, מה שמעודד משקיעים לא לבדוק את הנכס דרך המעטפת. מבנים מחודשים רבים, גם במסגרת התחדשות עירונית, יכולים להכיל נכסים מפתיעים, השקעות ענק, מלאי יוקרה והדר, המציעים חווית מגורים ואיכות חיים ברמה הגבוהה ביותר.

באיזו קומה הדירה?

דעו לכם כי ככל שתעלה יותר, כך הדירה תהיה יקרה יותר. גם לגבי הגודל שהרי ככל שהנכס גדול יותר כך גם שווה יותר.

מי הם השכנים במגדל?

לנכסים רבים יש מוניטין טוב הודות לסלבריטאים ולאנשים מפורסמים שגרו או התגוררו בהם בעבר, מה שעוזר במיתוג הנכס ומשפר את הערך והיוקרה של הדירה.

כמה עולה לתחזק דירות יוקרה למכירה בתל אביב?

על מנת לשמור על הנורמות הקיימות ולהבטיח שנים של יוקרה ואיכות, בעלי הזכויות נדרשים לשלם שירותי תחזוקה גבוהים ולא מבוטלים. נכסי יוקרה מתוחזקים על בסיס יומי, מה שדורש מהקונה לסכום כסף מוגדר מראש העשוי להסתכם באלפי שקלים בחודש.

היכן ניתן למצוא דירות יוקרה למכירה בצפון תל אביב?

תל אביב לא עוצרת את הפיתוח והבנייה מה שמחזיק מדי יום פרויקטים ועסקאות חדשות בתל אביב על סדר היום. האזורים הפופולריים למי שמחפש דירות יוקרה כוללים את המגדלים השונים של תל אביב, הצפון הישן, מרכז תל אביב, מרכז העיר, שכונת בבלי, אזור נווה צדק כמו גם המושבה האמריקאית ומתחם נגה וצפון יפו.

לסיום אם אתם מחפשים משרד תיווך המתמחה במכירה של דירות יוקרה, ככזה נמרץ ומקצועי אז..

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט דירות יוקרה למכירה בתל אביב הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

בפתיחת הדברים ייאמר כי אנו מתווכים בתל אביב שהוגנות ויושרה הם ערך קיומנו. עבורנו חוסר מקצועיות מקשה עלינו להתעלם ולהמשיך בשגרה, כשברקע בעלי נכסים רבים נקלעים להסתבכות מיותרות במכירת דירתם, והחלטנו שכאן אנו צריכים לעזור להם בעסקה הגדולה ביותר בחייהם.

אין חולק כי עסקת מכר של דירה למכירה ברמת אביב ג מצריכה ידע אדיר במקרקעין ואומנות במו”מ, מאחר ומדובר בתחום  די מורכב הדורש הבנה, אורח רוח ומקצועיות רבה. זאת ועוד, כי תחום השיווק והתיווך בעסקאות של דירות למכירה ברמת אביב ג כרוך בצעדים חשובים ומהותיים מבחינה רגשית והן מבחינה כלכלית ומכאן אנו סבורים שכדאי להימנע מסיכונים, תסכול וטעויות יקרות ערך בהמשך.

להלן כמה עצות מועילות בעסקאות של דירה למכירה ברמת אביב ג, שיעזרו לכם לעבור את הליך המכירה בצורה חלקה ומהירה באמצעות ובין היתר מדריך זה המלמד איך מוכרים דירה ברמת אביב ג במהירות וכיצד להימנע מטעויות שעלולות לסנדל אתכם בהמשך ומה הדברים שחשוב לזכור כשמציגים דירה לקונה פוטנציאלי.

כאן המקום לציין, כאשר מדובר בדירה למכירה ברמת אביב ג – אין מקום לטעויות!

נתחיל  

הפן המקצועי

בעיות בדירה, טיפול וגילוי על בעיות בנכס.

ראשית לפני שמוציאים לשוק דירה למכירה ברמת אביב ג, המוכרים חייבים לוודא כי מערכות של הנכס תקינות ופועלות, כך שמערכת החשמל והמים תקינה, שאין סדקים בקירות כתוצאה מפיצוצים ובמיוחד שאין היסטוריה של נזילות, מהשכן שלמעלה, או מהנכס שלנו כלפי הדירה שמתחתינו.

מעבר לכך שתקלות מסוג זה לא יראו בעין יפה אצל הקונים הפוטנציאלים, בנוסף גם יעלו אצלם המון סימני שאלה וכנראה שלבסוף גם הצעות המחיר שתקבלו תיפגענה.

חשוב להדגיש שברוב הסכמי המכר, קיים סעיף ובו המוכר מצהיר כי כל מערכות הדירה תקינות ולא קיימות נזילות, כך שבמידה וידוע למוכר על בעיה כזו או אחרת, מוטלת עליו החובה לגלות את האמור כבר בשלב המקדמי לקונה, שכן לאחר מכן הוא עלול להיות חשוף לתביעה מצד הקונה במידה ויגלה הקונה בשלב מאוחר יותר כי היו קיימות בעיות שהמוכר ידע עליהם ולא גילה אותם. 

גם על משרדי תיווך בצפון תל אביב חלה החובה והדיווח לפני הרוכש לגילוי נאות ומכאן ככל וקיימת בעיה חייבים לפעול ולסדר אותה ובוודאי שלפני הוצאת הדירה לשוק החופשי.

רמת אביב ג דירות למכירה I סוגיית רישום הזכויות

דירות למכירה ברמת אביב ג, ו/או אפילו פנטהאוז למכירה ברמת אביב ג, ובכן, בדיקת רישום זכויות בנכס מהותית ביותר.

לפני רכישה של דירה ברמת אביב ג אין מנוס מהקונה להוציא נסח טאבו עדכני. ובמידה ודירה למכירה ברמת אביב ג רשומה במנהל או אצל הקבלן, אז כליו יהא להנפיק אישור זכויות ולוודא כי פרטי המוכר מעודכנים היטב בנסח ונכונים. כאן המקום לציין כי לעיתים נופלת טעות ברישום תעודת הזהות של המוכר, או שמגלים כי הנכס עדיין רשום על שם הבעלים הקודמים, או שמא מדובר בדירת יורשים, שטרם הועבר הנכס לבעלותם.

לעתים מוכרים עלולים לגלות כי רשום עיקול על הנכס או רישום נוסף של צד ג’ אשר רצוי מאוד לטפל בהם עוד לפני מכירת הדירה.

גילוי מוקדם של טעויות מסוג זה ימנעו הפתעות בעתיד ובפרט בעת התחייבות המוכר על זמני פינוי ומסירה מול קונים פוטנציאליים…

בעיות מסוג הנ”ל עלולות לעכב את מימוש העסקה לדירה מכורה, ובנוסף לגרור את המוכרים להליך משפטי לטובת פיצויים ו/או במקרה הטוב לגרום לקונה לוותר על הנכס.

לכן חשוב לפני ביצוע עסקה מסוג של דירה למכירה ברמת אביב ג, קודם לדעת את כל הפרטים הנוגעים לדירה! להוציא נסח טאבו או אישור זכויות ולוודא כי פרטי הקונה תקינים. גם לגבי מוכרים אנו ממליצים לכם להפיק נסח טאבו עדכני ולוודא שהזכויות במקרקעין נקיות מכל שעיבוד ואו משכון ושלא בטעות נרשמה הערה תכנונית לטובת עיריית תל אביב בכל מקרה עדיף לבדוק בתחילת הדרך, להיזהר עכשיו ומאשר להצטער אחר כך.

• דירה למכירה ברמת אביב ג I בחינת חריגות בניה בנכס
• דירות למכירה ברמת אביב ג  I בדיקה מוקדמת של מס השבחה על מכירת דירה

לרוב כאשר מדובר בדירת יוקרה למכירה בצפון תל אביב ו/או  דירות גן ברמת אביב ג ו/או אפילו פנטהאוז למכירה ברמת אביב ג, קיים חשש כי נעשו בנכס בנייה חורגת ואף שקיים מס השבחה על מכירת דירה בגין תוכנית שאושרה המאפשרת הוספת זכויות בנייה מטעם עיריית תל אביב.

קיימת אפשרות למוכר נכס לבחון את האמור במחלקת ההנדסה של עיריית תל אביב, או לחילופין להזמין שמאי אשר ייתן חוות דעת מקצועית וינפיק עבורו של המוכר שומה המשקפת את המצב התכנוני-כלכלי בנכס. כך ו/או כך, ככל ומתגלה בעיה כזו או אחרת, היא לעיתים ניתנת לגישור ולעיתים אינה אמורה להשפיע על מכירת הנכס. אך במקרה של הקונה, עלולה להיות לכך השפעה אדירה על שווי הדירה.

ככל ונתגלה בשומה כי קיימת אפשרות להוספת זכויות בנייה בדמות של שטחים נוספים, ודאי שהאמור צריך להשפיע על שווי הדירות למכירה ברמת אביב ג ולכן רצוי לעשות בדיקה מקדמית של הנושא ולא להמתין לשלב מאוחר יותר.

1. מס השבחה על מכירת דירה
2. מי צריך לשלם היטל השבחה

בדרך כלל בהסכמי מכר, המוכר מתחייב לשלם את היטל ההשבחה שיחול, ככל שיחול, על למועד חתימת ההסכם, במידה ואכן קיים היטל השבחה. ואם המוכר לא ייערך לכך מראש הוא עלול למצוא את עצמו מחויב בסכומי כסף לעיריית ת”א באופן אשר ישפיע על סך התמורה שתישאר לו לאחר מכירת הנכס. 

מיסוי נדל”ן

בדיקה מוקדמת של מס שבח

בניגוד להיטל השבחה שחל על הנכס, במידה ונוספו לנכס זכויות בנייה נוספות, מס שבח חל ישירות על המוכר, במידה והוא מחזיק ביותר מדירה אחת.

הערכות מוקדמת לאפשרות שישולם מס שבח הינה חשובה, שכן יש בה השפעה ישירה על מחיר שנבקש עבור הנכס.

ככל שעולה אבק של ספק לגבי מאמר זה, כדאי לעיין ולקרוא בגוגל באיזה מצבים חל מס שבח ומי זכאי לפטור. 

במידה ומצא עצמו מוכר במציאות המצריכה בירור יתר, אנו מזמינים אותך לקבוע פגישת ייעוץ איתנו כדי לבחון את העניין לעומק שנדע בוודאות עם כמה אתם הולכים להישאר.

כאשר מדובר במשפרי דיור ו/או בהשקעה טובה, לרוב המוכר בונה על סכום התמורה שהתקבל לטובת רכישה של נכס חדש או השקעה פיננסית אחרת. ודאי שלא ירצה למצוא עצמו מחויב בתשלום של מס שבח של עשרות אלפי ₪, אליו לא התכונן מראש ועלול לגרום לעוגמת נפש רבה.

בדיקת הרוכש

בדיקת יכולות הרוכש

לפני שסוגרים עסקה עם קונה, חשוב מאוד לוודא את מקורות המימון של הקונה.
שאנו מציינים מקורות מימון, אין מדובר רק במשכנתא שרוב הקונים לוקחים, אלא אנו מתייחסים לבדיקת ההון העצמי של הקונה. ישנם קונים שבכדי לממן את הרכישה צריכים למכור את הנכס הנוכחי שלהם, או שלצורך גיוס ההון העצמי הם צריכים למשכן נכס אחר שלהם או של קרובי משפחתם. 

אין פסול בכך, עם זאת, קיימת סבירות כי מוכר עלול לבזבז את זמנו על קונה אשר לבסוף לא יתאפשר לו להשיג את מקורות המימון הנדרשים תוך פרק הזמן המבוקש לצורך מכירת הנכס, וכתוצאה מהאמור המוכר עלול לפספס קונים פוטנציאליים אחרים אשר הודיע להם כי התקדם עם אותו קונה. 

הדבר עלול להזיק לנו גם בהמשך במידה ומוכר רוכשי דירה אחרת במקביל, ומסתמך על אותו קונה שבסופו של דבר מעמיד אותו במצב בעייתי בעתיד מול הרכישה שלו.

משא ומתן

הכנות לקראת משא ומתן

רצוי לדעת כי בשלב המשא ומתן על מחיר הנכס ישנם כמה דגשים חשובים שחשוב לברר ולסגור בנוסף למחיר הנכס.

דבר ראשון, תמיד לשאול את הקונה מהו ההון העצמי שלו וכמה משכנתא הוא מתכוון לנטול בעבור רכישת הנכס. כאן המקום לציין כי תשלום שמבוצע מכספי משכנתא תמיד יעשה לאחר שהקונה שילם קודם כל את מלוא ההון העצמי שלו, ובדרך כלל יהיה התשלום האחרון.

דבר שני, יש לסגור את התשלום הראשון בין הצדדים, בדרך כלל התשלום הראשון ינוע בין %20 ל- %25 ממחיר התמורה.

דבר שלישי, רצוי מאוד לסגור את לוחות הזמנים לגבי לוח התשלומים בין הצדדים לדוגמא, קבלת התשלום הנוסף יהיה תוך 30 יום או חודשיים ממועד התשלום הראשון. נוגע מנגנון זה גם לגבי התשלום הנוסף והאחרון.

דבר האחרון, חייבים לסגור את התאריך למסירת החזקה בנכס הנרכש, דהיינו המועד בו הרוכש יוכל לקבל את המפתחות לנכס. הערת ביניים: בתאריך יעד המסירה יבוצע גם התשלום האחרון והסופי, שהוא בדרך כלל מכספי המשכנתא של הרוכש.

טיפ חשוב: המלצתנו למוכרים לא למהר ולכרות עם קונה הסכם לזיכרון דברים ובפרט שאינכם מכירים אותו או את הרקע הכלכלי שלו, כל המשא ומתן ייעשה בעל פה ולאחריו חובה יהא לפנות לעו”ד מטעמכם שינסח עבורכם את ההסכם ויבצע את הבדיקות הנדרשות.

הסכם מכר

עריכת הסכם מכר מול הקונים

לאחר שעברתם על כל השלבים שהבהרנו קודם, סגרתם מחיר, סגרתם מועד מסירה ואת תנאי התשלומים, השלב הבא הוא לפנות לעורך דין שינהל עבורכם את המשך העסקה מההיבט המשפטי שלה.

טעות נפוצה שרבים עושים והיא כאשר מוכר ורוכש פונים לעו”ד במטרה שזה ייצג אותם בעסקה.

המלצתנו הנוספת לצדדים והיא לפנות לעו”ד מטעמכם שידאג לאינטרסים המשפטיים שלכם וכמובן של כל צד בנפרד בעסקה אותו הוא מייצג.

עו”ד שמייצג מוכר נכס בעסקה של דירה למכירה ברמת אביב ג,  צריך לבחון גם את היבטי המיסים, ככל שחל על העסקה, וכן לנסח הסכם אשר יגן עליו ככל ויחול שיבוש ומאורע בלתי צפוי.

משרד תיווך רמת אביב ן בחירת אנשי מקצוע

להתייעץ עם חברים זה נחמד… אבל חובבני. אם אתם באמת רוצים להתמצא בתחום הנחשב למורכב ולמכור דירה ברמת אביב ג, אנא אל תתפשרו על מתווך ברמת אביב ג מעולה.

בחירה נכונה של מתווכים בתל אביב והרלבנטיים לעסקה יכולה לעזור לכם להוזיל עלויות, למנוע המון כאבי ראש, אבל הדגש העיקרי הוא בעיקר על הכוונה מקצועית בתחום דירות למכירה ברמת אביב ג, הכוונה נכונה ומדויקת שתקצר לכם הליכים ותגרום לעסקת המכר להתבצע בצורה חלקה ויעילה.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה ברמת אביב?  מוזמנים להיכנס למאגר שלנו ממש 👈כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. מעוניינים לפרסם דירה למכירה ברמת אביב? אלו השלבים שעליכם לעבור
   
2. דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2
   
3. דירות למכירה רמת אביב | מדריך מקצועי
   
4. דירות למכירה ברמת אביב ג
   
5. משרד תיווך רמת אביב | כדאי שתכירו אותנו טוב יותר
   

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט דירות למכירה ברמת אביב ג הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

אני מתחייב בפניך למכור את הנכס

תוך פחות מ-60 ביותר ממחיר שוק.

אני יודע, זה נשמע כמו התרברבות אבל ממש לא. אנחנו עדיין לא מכירים ולכן קשה לך אולי להאמין אבל אני עומד מאחורי כל מילה בכותרת: יש לך דירה למכירה ברמת אביב או דירה למכירה ברמת אביב ג’? אני מתחייב וחוזר שוב בכתוב על התחייבותי למכור בעבורך את הנכס תוך מקסימום 60 יום ומעל למחיר השוק. אלה אמנם שני יתרונות גדולים – המחיר הגבוה ומשך זמן המכירה הקצר – אבל הם לא היחידים. יש עוד יתרונות חשובים לא פחות. שווה לך להשקיע עוד דקותיים קריאה כדי להבין טוב יותר איך אני עושה את זה, ועד כמה זה כדאי, משלם וריווחי לתת לי לשווק את הדירה למכירה ברמת אביב.

נעים להכיר:

לא, אני לא מנסה לפתות אותך עם הבטחות גדולות ומילים שאין מאחוריהן תוכן, אלא להציג את עצמי ולתת לך להחליט. שמי ברק בר-לב, ואני הבעלים והמנהל של משרד תיווך בצפון תל אביב, האזור בו מתמקדת עיקר פעילותי. בדיוק כמוך, גם אני לא מרגיש נוח עם ההגדרה משרד תיווך מאחר וזו אינה מתארת את מאפייני הפעילות שלי ואת מהות השירות הניתן ללקוחותיי. אני, וצוות הסוכנים לצידי, כולנו משפטנים בתחום המקרקעין שמתמחים בגיבוש עסקאות נדל”ן, מיזמי התחדשות עירונית ומכירת דירות בצפון תל אביב בכלל ומכירת דירות בצפון הישן תל אביב בפרט וזה כולל כמובן מכירת דירות ברמת אביב, רמת אביב ג’ והסביבה. עובדת היותנו משפטנים מומחים בדיני מקרקעין שעוסקים בתיווך נדל”ן מייצרת ללקוחותינו יתרונות חשובים:

• נפתח בחיסכון של מאות אלפי שקלים. עוד לפני שנחשוף בפניך איך אנחנו עומדים מאחורי ההבטחות: “מעל מחיר השוק ומכירת הנכס תוך שישים יום”. כמשפטנים בתחום המקרקעין זו המומחיות שלנו למצוא את הדרכים, על פי החוק, שחוסכות לך מאות אלפי שקלים תשלומי מיסים והיטלים.
• ויש את רשימת לקוחות הזהב שלנו –אחרי יותר מ-10 שנות פעילות בנינו רשימת לקוחות פרימיום שעשו איתנו עסקאות נדל”ן והבינו עד כמה זה כדאי, משתלם ובטוח לקנות נכס דרכינו. אלה לקוחות שיכולים ומוכנים לשלם יותר ממחיר שוק העיקר שנציע להם לפני פרסום את הדירות שאנחנו מוציאים לשיווק. זו גם הסיבה מודע תהליך סגירת עסקה מולם קצר, אפילו פחות מ-60 יום.
• ועוד בעניין החיסכון הכספי. אנחנו מתכננים עם המוכר ועם הקונה (בנפרד כמובן) על פי הפרמטרים והנתונים הפיננסיים של כל אחד מהם, את המסלול שמייצר למוכר – מינימום תשלום היטלים ומיסים, ולקונה – מקסימום ניצול הטבות מס ואפשרויות מימון.
• ואת הסוכריה שמרנו לסוף… – מאפיין את הפעילות הייחודי והבלעדי לנו. כל התהליך כולו – הכנת נכס, הצגתו לקונים, ניהול המשא ומתן, ארגון המסמכים, טפסים, אישורים מהרשויות… הכל – באחריותנו. ומאחר ואנחנו משפטנים המתמחים במקרקעין אנו נעבור יחד איתך על הסכם המכר כי אנחנו מומחים גם באיתור מוקשים העלולים לצוץ בהסכם המכר. כך, הפעם היחידה והראשונה בה המוכר פוגש את הקונה היא בפגישת החתימה על החוזה.

רוצה להתקשר אלי כבר עכשיו ולברר עוד

פרטים בקשר לדירה למכירה ברמת אביב

הנה הטלפון הישיר שלי. ברק בר-לב:

058.414.444

עדיין לא השתכנעת? יש עוד יתרונות. הנה:

פתחנו והבטחנו חיסכון של מאות אלפי שקלים?

הנה ההסבר איך אנחנו מייצרים את החיסכון הזה:

בצד היותה של תל אביב בכלל ושכונות הצפון בפרט יהלום נדל”ני, היא גם פלונטר מקרקעין מסובך מורכב וקשה לפיצוח. כל כך מורכב ומסובך עד שעורכי דין מקרקעין רבים נרתעים מלטפל בתיקי מכר ובהם גם דירות למכירה ברמת אביב.

הנה רק אחת הסיבות למורכבות שמבחינתנו זו דווקא אחת ההזדמנויות ולחיסכון הכספי שמובטח לך בתשלום מיסים והיטלים. בשנת 1980 יצאה בתל אביב לדרך “תוכנית הרבעים” אשר מקנה לבעלי הקרקע באותם אזורי מגורים מדוברים זכויות קנויות נוספות. זכויות אלה אמנם מעלות את ערך הנכסים באופן משמעותי אבל בעת מכירתם נדרש המוכר לתשלום מאות אלפי שקלים היטל השבחה.

אני וכל הנציגים בסוכנות שלי, משפטנים מומחי מקרקעין בעלי השכלה אקדמאית רב-תחומית וניסיון אדיר בנדל”ן הצפון תל אביבי. אנחנו מכירים לעומק ולפרטי פרטים כל תוכנית בניה, כל מגמה, כל תב”ע או מיזם התחדשות. אם נוסיף לידע הזה את המומחיות בדיני מקרקעין, מיסוי, תקנות וחוקים עירוניים – יש לנו את כל הכלים לייצר גם  את הספרה 0 כשמדובר בתשלום היטלים כדוגמת היטל ההשבחה האמור.

יש לי קונים שמחכים לדירות שאני מוציא לשיווק.

זו לא התרברבות, זו האמת ויש לכך סיבות טובות.

מאחר והמומחיות וההתמקדות שלי היא בדירות למכירה בצפון תל אביב, הצפון הישן והחדש, דירות למכירה ברמת אביב ובשכונות שנמצאות באותו מעגל, ברור לכל שמדובר בנדל”ן יקר, באיזורים יוקרתיים ומטבע הדברים הקונים הם בעלי היכולת הכספית. רובם, מעוניינים לקנות את הנכסים למטרות השקעה ומינוף רווחים. רובם ככולם כבר עשו עסקאות נדל”ן בעזרתי והבינו שאני עומד מאחורי כל התחייבות. אמרתי תוך 60 יום מכירה, בדרך כלל זה ארך אפילו פחות. הבטחתי מעל מחיר שוק ואכן כך היה. התחייבתי לחסוך בהיטלים ותשלום מיסים ואכן הם לא נדרשו לשלם לראשות מאומה. טיפלתי בכל התהליך במקצועיות, בדיסקרטיות כולל גיבוש חוזה המכר, הם לא פגשו את הקונה אלא ביום החתימה על החוזה… כשלקוחות אלה נוכחו לדעת שהכול מתקיים הם החלו להמליץ עלי בפני חבריהם ומכריהם בסביבתם העסקית. כך נוצרה רשימת ההמתנה של קהל הפרימיום לנכסים שאני משווק. אלה כאמור, “עומדים בתור” ומחכים שאציע להם לרכוש נכס שאני משווק כמו דירות למכירה ברמת אביב ג’ או החדשה או “רק” רמת אביב.

ועדיין, למרות שיש בידי את רשימת לקוחות הזהב והסבירות שהם אלה שיהיו הרוכשים של הנכס שלך, במקביל, אנחנו משקיעים עשרות אלפי שקלים בפרסום ושיווק חכם שנשען על פילוח קהלי מטרה מדוייקים.

כל מה שקראת עד עכשיו

נשמע מבטיח? בר-לב נדל”ן:

077.449.0338

רוצה לקרוא איך אנו בודקים

נכס לפני שיווק? בבקשה:

אנחנו לא משאירים מקום לספק ולא לרעש הקטן

שבקטנים כדי לוודא שהכול כשר, נקי ובטוח

אולי זה גילוי מעט אישי אבל אני מעדיף לישון עם שתי עיניים עצומות. רוצה לומר שהכל כאן חייב להיות גלוי, שקוף, כנה, אמיתי, אמין ומהימן. אין לי דבר חשוב יותר מאשר הלקוחות שלי – הקונים והמוכרים כאחד. הם סומכים עלי, הם מניחים על הנכס שאני מציע להם לרכישה ממון רב, ולכן אני דואג לאינטרסים שלהם ומקפיד על קוצו של יוד.  מכאן ברור שלעולם לא אקח על עצמי לשווק נכס שסובל מחריגות בניה או ליקויים. זאת ועוד. הנכסים שיוצאים לשיווק עוברים אצלי בדיקות ומבחני מעבר ברזולוציות הרבה יותר מעמיקות. נבדקים אספקטים של איכות בנייה, תוכניות בנייה עתידיות, היטלים ומכסים נדרשים או שעלולים להידרש, הסביבה הקרובה מבחינה סוציואקונומית ודמוגרפית, אפיון הנוף האנושי, ספקי שירותים (סופר מרקט, מרכזים מסחריים, תנועה, יציאה לנתיבי תנועה ראשיים…). בקיצור רק נכסים בעלי  “פרופיל 97” מאושרים אצלי לשיווק.  

מי היית רוצה שינהל משא ומתן בעבורך?

אם נניח על השולחן את האפשרויות יש שלוש. האחת, מקרים בודדים בלבד, בהם אדם מחליט לנהל תהליך מכירת נכס בעצמו כולל ניהול משא ומתן עצמי מול קונה – ואשר אני מאחל לו הצלחה רבה מכל הלב.

השניה – ב99% מהמקרים את עיקר המשא ומתן ינהל המתווך תוך כדי תהליך המכירה של הנכס. הוא ירוץ בין הקונה למוכר וינסה לשכנע כל אחד – את הקונה לעלות קצת את המוכר לרדת קצת – העיקר לסגור עסקה ולגרוף את העמלה. ואז הסיכומים מונחים של שולחנם של שני עורכי דין, כל אחד מייצג צד, והמשא ומתן עולה לסיבוב נוסף על התנאים, מועדי התשלום ועוד אלף ואחד סעיפים ופסיקים ולא מעטים הם המקרים בהם כל העסקה קורסת דווקא בשלב הזה.

ויש את האפשרות השלישית, להיכלל באחוז הקטן שמפקיד את כל ה”קונצרט” בידיים שלי כדי ליהנות מכל היתרונות שמניתי עד כה ולא אתיש אותך בחזרה מיותרת.

במלוא הצניעות אני אומר שפיתחנו את הכלים האלה לרמה של אמנות. אין ספק, להביא להסכם מכר כשכל אחד מהצדדים יודע שהוא עשה את העסקה המוצלחת ביותר… זו אכן אמנות המשא ומתן.

יש לך דירה למכירה ברמת אביב? רוצה ליהנות מכל היתרונות שמניתי

עד כה?  כל שנותר לך לעשות הוא להתקשר אלי ברק בר-לב  – הבעלים

של משרד תיווך בצפון תל אביב, משפטן ומומחה דיני מקרקעין

058-414-4444

הפוסט דירה למכירה ברמת אביב הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

דירות למכירה ברמת אביב, היא לרוב העסקה החשובה ביותר לאדם הן מבחינת התמורה והן מבחינת ההיבט הרגשי הכרוך בה. על רקע זה נכתבו מדריכים רבים מלאי תוכן עשיר אשר הועלו לרשתות במטרה לסייע למוכרים ולקונים בתהליך של מכירת נכס או רכישת נכס.

במדריך זה נתמקד דווקא בצד של בעל הנכס (המוכר), ובבדיקות הראשוניות שעליו לבצע לפני מכירת דירת מגוריו – ויודגש: ההליך של דירה למכירה ברמת אביב, כרוך בלא מעט חששות ומלווה בסכומים של כסף עצומים, ועל כן אי הקפדה בעסקה על  כל הפרטים הקטנים היא כשלעצמה קריטית ביותר ויכולה לעלות ביוקר לבעל הנכס.

נתחיל

דירות למכירה ברמת אביב הישנה, בנווה אביבים, דירה למכירה ברמת אביב ג ועוד… כל אלה קשורים להליך מורכב הכרוך בסיכונים שונים, לכן חשוב להיות ערוכים בהתאם וזאת לאור ההשלכות של כל צעד ופעולה.

למותר לציין כי רצוי שלא לנסות לבצע את הליכי המכירה באופן עצמאי, אלא חשוב עד מאוד יהיה לקבל הכוונה מקצועית לטיפול בשלל הסיכונים השונים וההליכים שבדרך.

מכל מקום המלצתנו המועילה היא להסתייע בשירותיו של משרד תיווך ברמת אביב, ככזה שמתורגל ומיומן במו”מ, מנוסה במקרקעין, חדור מטרה ובעל מוניטין רב תחומי שיטפל בעסקה וילווה אתכם לכל אורך הדרך.

משרדי תיווך ברמת אביב המתמחים בעסקאות נדל”ן רמת אביב יאפשרו לכם לבצע את תכנון המכירה על הצד הטוב ביותר, יאפשרו לכם להבין את ערך הדירה, ידאגו לאסוף מסמכים רלוונטיים, לנהל משא ומתן מקצועי עם קונים פוטנציאליים והכל על מנת להבטיח שכל פעולה וצעד שננקטו בהליך יהיו נכונים ומועילים עבורכם. כחלק מכך מעטפת השירותים של מתווכים ברמת אביב, נועדה להגן על האינטרסים שלכם ולהגן על זכויותיכם כבעלי נכסים, וכמובן להבטיח שהעסקה תתבצע בצורה הטובה ביותר.

ואם בכל זאת בחרתם להתנהל באופן עצמאי?

להלן מעט מהידע המקצועי שלנו לגבי הבדיקות שבעל הנכס חייב לבצע עוד לפני הוצאת דירה למכירה ברמת אביב לשוק החופשי והכל כפי שיפורט במדריך זה.

פרק 1 

דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2.

המצב הרישומי וחשיבותו

לא אחת נתקלנו בעסקאות של דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2 שיש להם רישום שגוי בלשכת רישום המקרקעין, ורק כאשר בעלי הזכויות מעוניינים להוציא לפועל מכירת נכס, הבעיות צצות, המיסוי משתנה ועוד מספר רב של משתנים שהופכים את העסקה למסועפת ומורכבת ביותר – ועל כן הבדיקה הראשונה צריכה לוודא קודם את מצב רישום הזכויות הקנייניות שלך, על ידי הנפקת העתק מרוכז מפנקס הבתים המשותפים (כוונתנו לנסח הטאבו) והתאמות בין הפרטים שמצויים בו לבין תעודת הזהות הרשמית שלך כבעל הנכס.

לעומת זאת, אם קיימת אי התאמה במספר ת.ז עקב הימצאות או היעדרות של מספרי ביקורת לפי תקנות המקרקעין (מנהל ורישום) אזי לא ייחשב הנתון כבלתי תואם כך שאין צורך בתיקון.

זאת ועוד, בחלק מהמקרים נרשמו טעויות ברישומו של הבית ומספר המשנה של הדירה שכלל אינו זהה לדירה שבפועל, ואם אכן כך הדבר יהיה עליך להגיש בקשה לתיקון מסמכי בית משותף.

כאן המקום לחדד כי רישום זכויות בנכס מקרקעין מנוהל על ידי הרשות לרישום מקרקעין בכל הארץ. כאשר דירה המצויה ברמת אביב נרשמת בשלמותה בטאבו, רישום זה כאמור משקף את האסמכתא הפורמלית לבעלות הקניינית של הדירה ולא התכנונית.

כיצד  ניתן להנפיק העתק רישום זכויות (נסח טאבו) בעבור דירה למכירה ברמת אביב.

קבלת העתק מתוך מאגרי המידע המצויים בטאבו נעשה אונליין דרך האינטרנט. תוכל לבצע את הבדיקה בעצמך על ידי כניסה לאתר השירותים והמידע הממשלתיים ושם להנפיק עבורך את הנסח בתשלום סמלי של 15 שקלים בלבד. כאן המקום לציין כי התשלום יבוצע על ידי כרטיס אשראי והוא מאובטח לחלוטין.

ונוסיף כי, כדי להפיק את הנסח ממאגרי המידע הממשלתיים, ראשית תצטרך למצוא את הנכס המדובר קודם באינטרנט, כיוון שתתבקש להזין את מספרי המגרש, הגוש וחלקות המשנה של הדירה. כל עוד אין בידך את הנתונים הנ”ל, תוכל למצוא אותם בפשטות דרך אתר האינטרנט של מרכז מדידות ומיפוי ישראל המאפשר לתרגם כתובות של דירות לגושים ומגרשים.

זכויותיהם של המוכרים בדירות למכירה ברמת אביב החדשה יד2 רשומות בחברה משכנת – מה עושים?

דירות למכירה ברמת אביב שרשומות בחברות המשכנות ו/או במנהל מקרקעין מחוז תל אביב , על המוכר יהא לפנות לרמ”י בבקשה למתן האסמכתאות.

מה לגבי מקרים בהם בעלי נכסים אינם מוצאים את פרטיהם בפנקס:
ובכן מקרים אלה מעלים את סברה שייתכן שהרכישה המקורית, כמו רבים ואחרים, טרם הסתיימה בהעברת הזכויות על המוכרים.  במקרה זה, לרוב ימצאו בעלי הנכסים את פרטיהם בסעיף “הערות” בפנקס, שם ניתן לראות כי ישנה הערת אזהרה לגבי הדירה המוצעת למכירה, ולשם כך יהיה על המוכרים לפעול במהרה ולפנות למשרד עו”ד שייצג אותם בעסקת הרכישה הקודמת, כלומר המקורית, ולבקש להשלים את תהליך הרישום המלא לרבות ביצוע פעולת העברת הזכויות בשלמותן על שמם שכן בקרוב אלה ימכרו את דירתם.

דירות למכירה בנווה אביבים רמת אביב הן לגמרי מצרך מבוקש, ואיך מוכרים דירת ירושה ומה צריך לדעת לפני?

אם מעמדך הוא כיורש חוקי של הדירה, דע לך כי יהא עליך להעביר את הבעלות על שמך עוד לפני המכירה. העברת בעלות על נכס מקרקעין הינה כשלעצמה תהליך שראשיתו מתחיל בבקשה פורמלית לטאבו (הרשם לצוואות ולירושות) לצורך קבלה של  צו רשמי לירושה, וככל שלמוריש ישנה צוואה תקפה, אזי יגיש המוכר שהו גם היורש החוקי לדירה בקשה להתקיימות הצוואה, רק לאחר שניתן הו תוכלו לפעול ולגשת לטאבו על מנת לרשום את הבעלות בנכס. על שמך.

כך או כך, דירת ירושה המוצעת למכירה ברמת אביב, חייבת להיות רשומה על שם היורשים (לא ניתן למכור דירה שאינה שייכת לך…), והתהליך מהגשת צו ירושה ועד לרישום בפועל  נמשך כמספר חודשים, לכן מומלץ בחום להסדיר את רישום הדירה על שמך עוד לפני ההחלטה למכור הדירה.

אילו מסמכים עליי להכין כאשר הזכות של לדירה למכירה ברמת אביב רשומה כחכירה?

כאשר מדובר בזכות חכירה, עליכם לבדוק האם חוזה “השכירות” (החכירה) הינו מהוון בנסח הטאבו ובמקביל בתוקפו של ההסכם.

רוב הנדל”ן במדינת ישראל הוא בבעלות המדינה, ולאזרחים יש זכות חכירה (להלן: השכירות) – שכירות שהיא ארוכת טווח . אם נראה שהשכירות הגיעה לסיומה, יש לפנות לרמ”י ולהאריך את תוקפן של הזכויות לעוד מספר רב של שנים נוספות.

יש לציין שכיום, יש דירות למכירה רמת אביב כאלו שניתן להמירן לבעלות על חשבון החכירה. כלומר כאשר השוכר, דהיינו החוכר, מחזיק בתקופת חכירה ארוכת טווח לשימושו (לדוגמה, בדיני מיסוי מקרקעין, תקופת השכירות עולה על עשר שנים) יהיה לחוכר הזכות לרכוש את הנכס בתום תקופת השכירות.

במקרה זה, יהא על המוכר לרמ”י ולבחון האם אכן ניתן להמיר את הדירה לבעלות עוד לפני כניסה למשא ומתן משפטי עם הקונה.

נושא ההצמדות הקנייניות של דירות למכירה ברמת אביב ג

דירות למכירה ברמת אביב ג כוללות מקום לחניה ו/או למחסן ו/או לגג הפרטי, כל ההצמדות הקנייניות והנתונים כאמור יעלו במלואם בנסח הטאבו. ככל שמדובר בדירת קבלן שבה טרם נרשמו השיוכיים החוזיים, קמה חובה וללא דיחוי להגיש בקשה לתיקון הרישום.

קיומה של הערה בגין משכנתא על דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2, תל אביב-יפו

עסקאות רבות של דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2 ממומנות על ידי מוסד בנקאי  המחייב רישום משכנתא על הדירה. אם שילמתם את תשלום המשכנתא במלואו, אך ההצהרה על קיומה עדיין מופיעה על גבי נסח הטאבו, יש לפנות לבנק בבקשה לביטול ההצהרה בדבר קיומה של המשכנתא.

קיומן של הערות מגבילות בנסח הטאבו על דירות למכירה רמת אביב

בסעיף “הערות” של נסח הטאבו, לעיתים עשויה להיות הערת אזהרה. מהן הערות האזהרה? להלן נסקור בקצרה את סוגי ההערות.

הערת אזהרה על התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין

הערת האזהרה זו יכולה להצביע על כך שהדירה הזו נמצאת בתהליך מכירה, וכל הפרטים שלה מוצגים תחת הערה זו. הערה כזו לא תמנע מבחינה טכנית את ביצוע העסקה (אחרת), אך בפועל קונה רציונלי ימנע מרכישת הדירה כתוצאה מהערת האזהרה בשל חשש לעסקה נוגדת (מצב שבו דירות נמכרות למספר אנשים).

הערת אזהרה בדבר הימנעות מעשייה של עסקה

במקרה הנ”ל, הערה זו תמנע את ביצוע עסקת המכר בפועל ובמקרה הזה, כתנאי למכירת הדירה, תקום גם החובה לקבל את הסכמתו בכתב של הגורם שלגביו נרשמה ההערה.

הערות לגבי התחייבויות חוזיות לפי תמ”א 38

במקרה שהדירה נמצאת בתהליך של פרויקט הריסה ובנייה מחדש או פרויקט עיבוי, תירשם הערה על ההתחייבויות לפי תמ”א 38.
יש לכך השלכות רוחב על הערך של הדירה שלך, תוכל ללמוד על כך בתמצית כמפורט להלן:

נרשמה הערת אזרה לטובת יזם בהתאם לעסקת תמ”א 38, ולפיכך דע לך כי מכירת הדירה לאחר חתימת הסכם תמ”א תהיה תלויה בכך שהקונה אשר ירכוש ממך את הדירה, יהא מחויב לחתום על הסכם התמ”א ולהיכנס בנעליים שלך. בדרך זו, יהא עליך “לחייב” את הקונה לחתום עם היזם על  חוזה התמ”א על שלל תנאיו והשלכותיו, כתנאי להמחאת זכויות בנכס.

צווי הריסה/בניינים מסוכנים

הערות אלה, כאמור, רובצות על נכס שאינו ראוי למגורי אדם, ככל שהנכס מהווה בניין מסוכן או בניין המיועד להריסה. במקרה כזה, באופן טבעי, תתקשו למכור את הדירה. המעשה הנכון שיש לנקוט הוא לפנות למהנדס בניין לבדיקת ההליכים הנדרשים לביטול צו הריסה. לחילופין, תוכל “לנצל את המצב העגום” בכך שתוכל לפנות ליזם נדלן לצורך ביצוע של פרויקט להתחדשות עירונית ו/או עבודות של חיזוק ו/או הריסה ובנייה מחדש לטיפול בסוגיה המסוכנת.

עיקול חוב שרובץ

הערות אלו תירשמנה במקרה של חובות לצד שלישי. במקרה כזה יש לפנות מיד למנפיק ולהסדיר את החוב. אם שולם החוב במלואו, אך הערה עדיין קיימת, עליך לפנות לייעוץ משפטי שיטפל בסילוק ההערה והכל כמובן לפני ההליך של מכירת הדירה.

פרק 2 

הפן התכנוני

זוג תל אביבים העמיד בשנת 2021 דירה למכירה ברמת אביב.
לאחר 8 חודשים לערך, הזוג הצליח למכור את הדירה הצלחה ומחיר X. להפתעתם ולאחר מספר חודשים הם גילו בדיעבד שדירתם שנמכרה במחיר X היו צמודות זכויות בנייה בדמות של שטחים נוספים שהעלו את ערכה של הדירה ב-150%.

ובכן עינינו הרואות כי יש חשיבות מהותית לבדיקה אדריכלית הכוללת את בדיקת שווי הדירה על כל זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות במקרקעין, כמו גם פוטנציאל ההשבחה לפרויקטים להתחדשות עירונית עתידיים שעשויים להעלות את ערכה ו/או גם רמת הסמיכות למתווה רכבת קלה, אזור להכרזה לפינוי-בינוי וכו’

הערת הכותב: אמליץ לבצע את הבדיקות התכנוניות המתוארות להלן על ידי אדריכל, ובפרט כאשר אנו עוסקים בדירות ששנת ההיתר לבנייתם הוא קודם ל 1.1.1980 ו/או בדירות המצויות בקרקע ו/או כאשר מדובר בצמוד קרקע ופנטהאוזים.

להלן הבדיקות שחשוב לבחון – סקירת תיק הבניין מתוך ארכיון הנדסי בעיריית תל אביב

תיק זה טומן בחובו אוסף נכבד של מסמכים תכנוניים ומנהליים המספרים למעשה את ההיסטוריה של בניין מיום בנייתו. בין התיקים תמצאו את היתרי הבניה לפיו נבנתה הדירה והבניין כולו, היתרים להוספת שטחי בניה, אישורים ממחלקות שונות, מסמכים משפטיים הנוגעים לבניין או לדירותיו ועוד…

סקירת מסמכי הבית המשותף

מהם הפרטים שאני צריך לדעת וכיצד אני יכול למצוא לשלוף אותו מהארכיון, מתי הוא יכול לעזור? תיק בתים משותפים הוא פרויקט מרכזי בהצגת פתרונות במחלוקות שכנים לצד תפעולו וניהולו של הבניין המשותף. בשורות הבאות, אפרט את תוכנו, היכן מאוחסן ובאיזו דרך יועבר העתק ממנו לידכם.

מהו תיק הבתים המשותפים

כל בניין המצוי בתחומי רמת אביב תל אביב, אשר כולל לפחות 2 יחידות עצמאיות ויותר, נחשב כבית משותף במסגרת הוראות החוק. כמובן שעל הבית להיות רשום בפנקסי בית משותף במרשם המקרקעין. ללא רישום כזה, המבנה לא ייחשב כבית משותף, והרשויות יתייחסו  לתתי החלקות במבנה כביכול כיחידה בודדת שלמה. דהיינו רישום בבעלות משותפת (מושע).

רישום דירה הוא למעשה תהליך רישום בלשכת המקרקעין, כלומר “תהליך הרישום טאבו” ורישומם של הדירות בלשכת רישום המקרקעין, וזאת לעומת הרישום בבעלות המשותפת (במושע) תהליך שאינו מתייחס לרישום מסודר של הבית.

בלשכת המקרקעין, נפתח ארכיון ציבורי אשר מאפשר גישה לתיק מקוון כאשר סל המוצרים בו יכלול שלושה מרכיבים מרכזיים:

מהו צו רישום הבית המשותף

פנייה שבוצעה ושהוגשה לרישום הבית להענקת תוקפו לקיומו ניתן ע”י רישום זכויות על ידי הרשם.

תקנון הבית

כולל בתוכו את חוקי הבית, תקנון הבית וכל התקנות וההסכמים בין בעלי דירות השונים שנועדו להסדיר את יחסיהם, העקרונות, החובות  וכל אשר נקבע בינם לבין עצמם בהקשר לזכויות השימוש ברכוש המשותף . אם אין בנמצא תקנון הבית, יחולו על הבניין ההנחיות מכוח התקנון המצוי המופיע בחוקי המקרקעין.

תשריט הבית

תשריט הבית הוא נייר אדריכלי הכולל את כל הפרטים לרבות פרטי כל היחידות העצמאיות שבתוכו. התוכנית תכלול את המען המדויק של הבניין, הגוש והמגרש שבו הוא נמצא, החלק במגרש לכל יחידה, באיזו קומה היא נמצאת, מספר החדרים של היחידה, גודלה וכו’. כמו כן, הסקיצות והתשריטים מפרטים את חתכי הבניין, היחידות העצמאיות ומיקומן.

למה צריך את מסמכי הבית המשותף?

מסמכי בית משותף הם למעשה מסמכי על המייצגים את הבניין מול עיריית תל אביב, אבל לא רק. התיק הינו מעין כלי עזר שיכול לשמש את בעלי הזכויות על מגוון צרכיהם. גם בעלי זכויות שרכשו בדיעבד נכס לאחר בניית המבנה ואין בידם האסמכתאות שקיבלו בעת עסקת המכר וקניית דירתם, יכולים לקבל גישה לקבצים אלה המאוחסנים בתיק הבתים המשותפים. הצורך במסמכים אלו יכול להתעורר במגוון מצבים, החל מפתרון סכסוכים עם שכנים, סכסוכי רכוש משותף בבניינים, דרך בקשות להרחבות ותוספות וכן בדרך של הגשת תובענה למפקחת על המקרקעין.

איך אפשר לאתר את תיק הבית המשותף?

לשם קבלת התיק יש לפנות בפנייה מקוונת לרישום המקרקעין של משרד המשפטים, להקליד בגוגל הנפקת מסמכי יסוד ובית משותף, והמידע, כאמור, יהיה פתוח בתשלום לכל מאן דבעי, כך שכל אדם יכול לקבל לידיו העתק מהמידע שבתיק שמתייחס לכל יחידה ויחידה. על מנת לקבל את המסמכים הנדרשים יש למלא את מאפייני גוש הרישום והחלקה של הבית המשותף.  לאחר מציאת  התיק בארכיון ע”י הפעולה המקוונת במערכת, יש להסדיר את הליך התשלום והתיק יימסר אליכם בדוא”ל.

תיק זה מכיל רצף אסמכתאות ורישומים הקשורים למבנה המגורים שלכם והוא מתויק ומדוגל בטאבו, אם כי אחד האסמכתאות המהותיות ביותר בתיק זה, היא תכנית הבית המשותף.

מהי אותה סקיצה? ומהם הנתונים השונים אשר מופיעים בתשריט הבית המשותף?

הסקיצה היא תשריט בדמות של מסמך זיהוי לבניין והיא כוללת את כל הפרטים לזיהוי המבנה בשטח לצד זיהוי היחידות הרשומות בו כמו גם גוש הרישום והמגרש ודיאגרמות של המבנה, כתובת ועוד.

השרטוט כולל פירוט של כל יח”ד במבנה המשותף, הקומות, שטח, מספר חדרים, מספר תתי החלקות של כל יח”ד קיימת, חלקה היחסי של כל יחידה ויחידה ברכוש המשותף ולבסוף התיאור של בית בצורה גרפית. התרשים כולל תרשים של המבנה כולו ביחס לרחוב שבו הוא נמצא וכן תרשים של כל יחידות הדיור, כל אחת בנפרד. 

מתי מתעורר הצורך בתשריט בית משותף?

ובכן סקיצת הבית המשותף היא מסמך מפורט ביותר הכולל את כל הפרטים של בעלי הזכויות כמקשה אחת והן עבור כל דירה ודירה בבניין המשותף. החשיבות המהותית היא שבכל פעם שיש מחלוקת או אי ודאות לגבי אופן חלוקת הרכוש המשותף בתוך בניין, ניתן לפנות לתשריט הבית המשותף ולקבל מידע מלא.

למשל, כאשר רוצים לברר מהו חלקה היחסי של יחידת דיור ספציפית בשטח המשותף או כאשר דייר טוען טענה שרכיב כלשהו מהקרקע משויך ליחידת מגוריו, וכתוצאה מכך סיפח חלקים נכבדים מהשטחים המשותפים על יד בנייה והוספת שטחים. במקרה זה יהיה אפשר לפנות לתוכנית ולראות  את פרטי הפרטים ולוודא האם כך הדבר.

הפרטים המופיעים בתשריט הבית המשותף הם כאלה של “ראה וקדש” ולפיכך ולא תתקבלנה הוראות סותרות שהן בניגוד לתשריט.

סקירת התב”ע החלה על המקרקעין (תוכנית בניין עיר):

מומלץ לעיין בתוכנית הבניין העירונית ביחס למיקום הדירה על מנת לבחון האם קיימות זכויות בנייה נוספות ובלתי מנוצלות בצמוד לדירה ובכך להעלות את ערכה. מידע זה חשוב מכיוון שמחקר מדוקדק יכול לחשוף נתונים על בנייה עתידית של תחנות דלק, סלילת כבישים, פארקים ירוקים, בנייני ציבור כמו בתי כנסת וגני ילדים..

נושא זה מהותי ביותר ועשוי להשפיע באופן משמעותי על ערך הדירה, הן שליליות כמו למשל סמיכות לתחנת דלק, והן חיובית יותר כמו רמת הנגישות למערכת התחבורה. 

פרק 3

הפן המיסוי והזכאות לפטור ממס | סוגיית מס השבח

על עסקאות מקרקעין יש לדווח לרשות המיסים תוך שלושים ימים מיום חתימת ההסכם. המוכר משלם מס רווח הון והקונה משלם את המיסוי בגין הרכישה. תקציר זה מיועד למוכרי דירות והוא יעסוק במס השבח החל עליו. למעמד הפטור המתואר להלן תנאים והסתייגויות רבות, לכן מומלץ להתייעץ עם יועץ מס שיחשב עבורכם מראש את אומדן המס שיחול עליכם בעסקה.

כלל: מוכרים שבבעלותם דירה יחידה, הפטור בגין מס השבח יינתן לאותם מוכרים רק אם התגוררו בנכס לפחות שנה וחצי מיום שקנו אותו, ואין ברשותם יחידת דיור נוספת.

דירה יחידה והתנאי לקבלת הפטור.

בעלים של נכס אשר מחזיק בזכאות לפטור במכירה של נכס יחיד, ייחשב כאחד שזכאי לפטור  במכירת דירתו על לתקרת הפטור הקבועה בהוראת חוק, גם אם הוא בעלים של יחידת דיור נוספת שיש לו, ובתנאי שחלקו אינו עולה על שליש מיחידת הדיור האחרת שבבעלותו.

 תקרת הפטור ממס שבח היא: 4,603,000 ₪. 

פרק 4

מס השבחה על דירה

מדי שנה מאשרות רשויות התכנון תוכניות בנייה ברחבי הארץ. יש תוכניות המעלות באופן ישיר את ערך הנכס בסביבה, כמו ,למשל, כאשר תוכנית מפורטות מקנה תוספת חדר על גג הבניין או בעקיפין כאשר התוכנית נועדה לשפר את סביבת הנכס.

כאן נשאלת השאלה, על מי חל היטל השבחה, עלות היטל השבחה, מי צריך לשלם היטל השבחה, ולמי?

היטלי השבחה משולמים לעיריית ת”א, שיעורו הינו 50% משווי ההשבחה שצמחה על המקרקעין, כתוצאה מאישורה של התוכנית. תשלום משולם על ידי המוכר –  בעל הנכס. 

לפיכך הליך של דירות למכירה ברמת אביב ופרט במקומות המיועדים להתחדשות עירונית, הוא לעיתים די מורכב, ועל כן חשוב לבדוק את האם חל מס השבחה במכירת דירה והדרכים לערעור על היטל השבחה. בדיקה זו מתבצעת באמצעות פנייה בכתב למחלקת נכסים והיטל השבחה בעיריית ת”א, ואדגיש כי מבחן האחריות בהיטל השבחה הוא בגדר חובה ואין להקל בו ראש.

פרק 5 

הערכת שווי ריאלי של דירות למכירה רמת אביב.

דירות למכירה בשכונות השונות של רמת אביב, שווים בעיקר מושפע מפרמטרים רבים:
על מנת להעריך ולחדד את אותם הפרמטרים לסכום נומינלי, רצוי מחד להתייעץ עם משרד תיווך רמת אביב, ומאידך אפשר גם לבצע מחקר שוק שהוא דרך מצוינת להערכת שווי דירה.

לגופו של עניין, עליך לערוך מחקר שוק מקיף כדי לבדוק את המחירים הנמכרים של דירות דומות ברמת אביב. כדאי להסתמך על עסקאות אחרונות, לבחון את גודל הדירה הנמכרת (כולל עלות למ”ר) ואחוז העסקאות (האם נמכרה הדירה כולה או חלקה). 

בנוסף לנתוני העסקאות מהעבר, בשים לב למחירי דירות למכירה ברמת אביב דומות באותו הנמכרות ביד 2, WINWIN ובאתרים נוספים. הנתונים הנ”ל אינם מהווים תחליף לבדיקת שמאות מוקדמת שמטרתה להעריך את הנכס על פי מאפייניו הייחודיים.

פרק 6

דירות למכירה ברמת אביב בדרך להתחדשות עירונית? ומה לגבי פוטנציאל השדרוג?

בתים העוברים פרויקטים של התחדשות, גם כאלה הממוקמים באזורים ספציפיים ברמת אביב, יש בהם פוטנציאל מוצהר להשבחה. הדירות הללו הן מכרה זהב לרוכשים מכיוון שהן יכולות לעלות בערכן ב-10% (או אפילו 100% או יותר) בטווח הקצר (ביחס לתשואות חריגות) של 5 עד 8 שנים.

הקומה

הממצאים שיתקבלו כתוצאה מביצוע סקר השוק, עשויים לכלול דירות דומות לדירה המוצעת למכירה ברמת אביב, אך בקומה שונה, ולנתון זה יש השפעה ישירה על מחיר הדירה. כידוע, דירות הממוקמות בקומות גבוהות יותר, נהנות משווי גבוה יותר ביחס לדירות זהות, הממוקמות בקומות נמוכות בבניין.

לתשומת ליבך, נתון זה רלוונטי רק ביחס לבניינים עם מעלית נוסעים. בבניינים אשר לא מותקנת בהם מעלית, שוויה של דירה בקומה נמוכה יותר יהיה דווקא גבוה באלף מונים משוויה של דירה הנמצאת בקומה גבוהה יותר, באותו הבניין.

מצב פנים הדירה

מצב פנים הדירה משפיע על שוויה של דירה למכירה ברמת אביב, באופן טבעי. במידה ומצב הדירה אינה מסביר פנים, כדאי לשקול שיפוץ קל לנכס, על מנת להעלות את שווי הדירה במכירה. שווי עליית ערך הדירה בגין השיפוץ צריך לשקף, לכל הפחות, את הוצאות השיפוץ המתוכננות בדירה, ללא תוספות מיוחדות, וכן את אי הנוחות שנגרמה במהלך תקופת השיפוץ.

במידה והבניין ישן וקיים פוטנציאל לפרויקט מתחמי לפינוי ובינוי ו/או שמא פרויקט נקודתי להריסת המבנה והקמתו מחדש, הרי שכדאי לכם לשקול את האפשרות להמתין עם המכירה וליזום עם בעלי הדירות האחרים בבניין מהלך לביצוע הפרויקט אשר בסיומו יכול להכפיל את ערך הדירה, מהלך אשר לעיתים יצדיק את ההמתנה ואת אי הנוחות הכרוכים בביצוע הפרויקט.

לסיום

למרות החשיבות וההשלכות הרבות בכל ההיבטים שיש בהליך של דירה למכירה ברמת אביב, בעל נכסים רבים די נמנעים מלקבל ייעוץ ראשוני על ידי משרדי תיווך ברמת אביב, ולחילופין בוחרים להתמקד דווקא במציאת מתווכים זולים, חסרי ניסיון העוסקים בתחום של תיווך ושיווק של דירות למכירה, אם בכלל.

תיווך של דירות למכירה ברמת אביב, זהו עסק למקצוענים בלבד וכן מומלץ להסתייע במשרד תיווך אקטיבי ואסרטיבי לניהול תהליך העסקה עבורכם בראש שקט ובלי שיבושים בדרך. המלצתנו, אל תוותרו על משרד תיווך ברמת אביב שחי ונושם בכל רמ”ח אבריו את עולם הנדל”ן התל אביבי! ומאידך אנו מבטיחים ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו, יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה שונה ונעימה שתיזכר היטב.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה ברמת אביב?  מוזמנים להיכנס למאגר שלנו ממש 👈כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. מעוניינים לפרסם דירה למכירה ברמת אביב? אלו השלבים שעליכם לעבור
   
2. דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2
   
3. דירות למכירה רמת אביב | מדריך מקצועי
   
4. דירות למכירה ברמת אביב ג
   
5. משרד תיווך רמת אביב | כדאי שתכירו אותנו טוב יותר
   

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט דירות למכירה רמת אביב I מדריך מקצועי הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

דירות למכירה בנאות אפקה ב ו/או  דירות למכירה בנאות אפקה ב ו-א, מגיעות עם מורכבות מסוימת בעיקר בהליכי רישום ומיסוי מקרקעין, מורכבות שיש לקחת אותה בחשבון ולהכיר אותה לפני מכירת נכס והוצאתו לשוק החופשי, בין אם מדובר בבתים למכירה בנאות אפקה ובין דירות למכירה בנאות אפקה.

כאן המקום להדגיש כי עסקה של מכירת דירה בשכונות הצפוניות של העיר העברית הראשונה, היא פעולה כשלעצמה ומעצם טיבה היא מהעסקאות הגדולות, החשובות והיקרות ביותר בחייו של האדם. זוהי פעולה אשר מחייבת לעיתים התערבות של מתווך נדלן בתל אביב, מתווך המחויב להשיג עבור הבעלים את כל מרכיבי הטיפול, תוצאות יוצאות דופן והכל לצד מתן פתרונות ממוקדים ותומכים בכל ההיבטים הקשורים בתחום דירות למכירה בצפון תל אביב, החל מהפן התכונני, המעשי, ניתוח השוק והתמחור, ניהול אומנתי של המו”מ ועד לחתימה על הסכם המכר עם הרוכש.

דירות למכירה נאות אפקה ב יד 2  I דירות למכירה נאות אפקה א יד 2

נתחיל

עבור רוב בעלי הנכסים, פעולה של דירות למכירה בתל אביב צפון, היא אחד הצעדים והמהלכים הכלכליים והחשובים בחייהם. ובכן בעלי נכסים המתגוררים בשכונת אפקה א’ ו/או באפקה ב’, אשר מתכוונים למכור את דירתם צריכים לנקוט לפני המכירה במספר פעולות שיחסכו להם הוצאות מיותרות ועוגמת נפש רבה, וכמובן שייסעו להם בהליך הנכון ביותר עבורם.

בהקשר זה, אנו מודעים לכך כי דירות למכירה בנאות אפקה, עבור מוכרים הפרטיים זהו עסק לא פשוט בכלל, החל מבחינת המצב הרישומי של הדירה, לצד התמחור הריאלי, פרסומה במדיות השונות ועד לכאב הראש בהצגתה לקונים פוטנציאליים. ונוסיף כי בשל מורכבות ההליך השופע בסיכונים רבים, אנו ממליצים להסתייע בשירותיו של מתווך מיומן בתחום הנדלן של תל אביב ובמקרקעין, שייצג אתכם כבעלי הזכויות ויעניק לכם עצות מצוינות מפני סוגי תרחישים שונים העלולים לעלות בעסקה.

שאלת השאלות, מה נכון לבחון לפני שמוכרים הדירה בנאות אפקה? מאילו מוקשים יש להיזהר בנכס? ומהם שלבי עסקת המכר עם הקונה? ואם בכל זאת החלטתם לעשות זאת בעצמכם, הנה לכם מספר כללי זהב והכל כמפורט כדלהלן:

דירות למכירה בנאות אפקה ב יד 2 I שלב א

לפני שמתחילים במלאכת התמחור השיווק והמכירה של הדירה יש לבחון מכל מקום את גודל הנכס לרבות המצב הרישומי, המשפטי והתכנוני של הבית:

דירות למכירה נאות אפקה א יד 2 I מידות הנכס

מהו השטח הבנוי של הנכס (השטח במלואו!)

אפקה דירות למכירה, ורישום הבית

האם הבית רשום בפנקסי המקרקעין כ- בית משותף ו/או כמושע שהיא בעלות משותפת ו/או מתנהל באחת מהחברות המשכנות.

דירה למכירה אפקה תל אביב I שעיבודים

 יש לוודא כי רישום הבעלות בדירה מיטיב עמך ונקי מכל וכל שעבוד. בנוסף, יהיה עליכם לבדוק את הפרטים האישיים שלכם בלשכת רישום המקרקעין דהיינו, בטאבו, ושם לוודא שלא נפלו שגיאות בשמות ו/או שלא נפלו טעויות סופר כמו לדוגמת במספרי תעודות הזהות שלכם ו/או שלך ו/או של בני הזוג.

דירות למכירה בתל אביב צפון I הצמדות קנייניות

יש לבחון את השיוך הקנייני למקומות החניה/ לשטחים המיועדים לאחסנה ולחלקי הגג (באמצעות הפקת נסח טאבו).

בדיקת היעדר חוב בגין צפי חיובים בהיטלי פיתוח/השבחה

יש לוודא שאין חובות לרשות המקומית בתל אביב בגין ארנונה ו/או צווים ספציפיים, שאין חריגות בנייה ואין צפי לחיוב בגין סלילת כבישים חדשים, מדרכות ושדרוג מערכות ביוב.

ונסביר: דמי השתתפות בהיטלי הפיתוח חלים על בעלים של הנכס ומיועדים להקמת התשתית המקומית כמו למשל להקמת כביש, ולפיתוח המדרכה, ולפיתוח מערכת הצינורות התת קרקעיים והביוב ויש עוד.. לפיכך, “כמוכר דירה זהיר” יהיה עליך לברר עם מחלקת ההנדסה לגבי היעדר חובות בהיטלי פיתוח.

דירות למכירה נאות אפקה I משכנתא

אם מבעוד מועד נרשמה הערת אזהרה לטובת משכנתא שנטלתם, ואם שולמה אז בוודאי שקמה החובה  לוודא שהיא נמחקה.

(הערת ביניים לקונה הפוטנציאלי, ככל שרובץ משכון על הנכס הנרכש, אמליץ לך לפני הכול לבחון את יתרת המשכנתא של הנכס הנרכש ולוודא שהיא אכן לא גבוהה מהמחיר המבוקש).

שלב ב

דירות למכירה בנאות אפקה א יד 2 I מבחן כדאיות העסקה מבחינת תשלומי המיסים

נתוני מס השבח, משתנים באופן תדיר ומשנים את כללי הוראות המשחק בכל הנוגע לכדאיות מכירת נכס בתל אביב.

מהו מס שבח?
מס השבח הינו מס אשר משולם למדינת ישראל ומשלך על הפער הכספי שצמח למוכר במכירת הנכס (נכון גם לגבי: חנות/חלקה/דירה וכו’).

מוכר יכול לבקש פטור בגין נכס יחיד, בתנאי שאכן מדובר בנכס יחיד המשמש למגורים, ושהמוכר התגורר בו שנה וחצי לפחות והוא כמובן בעל בזכויות בו.

מימוש הפטור: על מנת לממש את הפטור התנאי נוסף שצריך להתקיים הוא, שהמוכר לא מכר נכס אחר בשנה וחצי האחרונות שקדמו למכירת הנכס שלו. בנוסף יוער כמצויים פטורים והקלות נוספות, כאשר חלקם נכנסו לתוקף באופן מלא כבר בשנת 2018.

מכאן נמליץ לבחון את מגוון המסלולים השונים, מאחר שלעיתים תיווכחו שישנם מצבים שבהם לא שווה בכלל לנצל את הפטור הנ”ל – ומדוע? אתן דוגמא: כאשר הפטור מוענק באופן חד פעמי בחייו של אדם וגובה המס בנכס כתוצאה מעריכת שומה עצמאית הינו נמוך משמעותית, ייתכן שישתלם למוכר הפרי להמתין ולעשות שימוש בפטור בעסקה אחרת משום ששיעור המס בה יהיה גבוה משמעותית (המהלך יוביל לחיסכון של מאות אלפי שקלים).

דירות למכירה בנאות אפקה ב יד 2 I סוגיית מס השבחה על מכירת דירה

ראשית, חשוב להבחין בין מס שבח לבין היטל השבחה.

היטלי השבחה הם תשלומים המשולמים למוסדות התכנון עבור אישורן של תוכניות בינוי עירוניות המוסיפות זכויות ושטחי בנייה למקרקעין סמוכים ו/או ספציפיים.

בזמן שהמוכר מחזיק בנכס, בלא מעט מקרים נושא החבות בהיטל השבחה אינו נלקח בחשבון בתהליך המכר והמשא ומתן על הדירה וכתוצאה מכך צפויות הפתעות לא נעימות כמו, למשל, חיובים אסטרונומיים המתעוררים בשלב מאוחר יותר.

בטרם מכירת הדירה נושא זה חייב מכל מקום להיבדק ובקפידה.

לאחר שנתקבל אור ירוק מבחינה משפטית, מבחינת המיסים והבירוקרטיה ובכל זאת החלטתם להסתייע בכישוריכם ולעבור לשלב התמחור והשיווק של הדירה, המלצתנו היא לבצע השוואות לעסקאות אחרונות שנעשו בסביבה כדי להבין את רמת ההיצע והביקוש ואת קצב המכירות או הרכישות של הדירות בשכונת נאות אפקה (א’ ו/או ב’).

ניתן לקבל אינדיקציה רחבה יותר דרך אתרים שונים כמו לדוג’ אתר הנדל”ן הממשלתי ו/או אתר רשות המיסים בישראל, יד 2 ומדלן, אודות דירות שנמכרו לאחרונה באזור שלכם, ומשם יהא לכם קל לנתח את קהל היעד ולהבין מיהו – משפחות צעירות ו/או שמא מדובר ברווקים? משקיעים? – ומהו בעצם “כוח הקנייה” של השוק החופשי (היצע לעומת ביקוש ואפשרויות מימון לאותו קהל יעד וכו’).

שלב ג’ – לאחר שהגדרתם יעדים ברורים יהיה עליכם לחשוב כיצד להגיע לקהל היעד הנכון לכם, על ידי קביעת שווי ריאלי לדירה.

דירות למכירה בנאות אפקה ב יד 2, דירות למכירה בנאות אפקה א יד 2,  דירות בתל אביב צפון, כל אלה מחייבים קביעת שווי נכס ריאלי:

הערכת השווי צריכה להתבסס על שילוב של מספר פרמטרים מתוך ידיעה שלכל קריטריון בהליך יש משמעות רבה בהשפעה על מחיר המכירה. שים לב כי בהיותך מהכובע של בעל הנכס, אין לך דרך ספציפית לדעת כיצד נכסים שונים נמכרו בסביבה, האם עברו “שדרוגים” ו/או שמא הנכסים שנמכרו היה גדולים, מרווחים ומשופצים ו/או והאם מדובר בנכס שהוא בעל רמת נגישות גבוהה לצירים מרכזיים אשר מוצמדים לו קניינית  מקומות חניה ו/או מחסן – ומה לגבי הנוף שנשקף מחדר האירוח?

איך מוכרים דירה מהר, ומהי הדרך הנכונה ביותר לקבוע תג מחיר ריאלי לנכס?

לפני קביעת תג המחיר של הנכס רצוי לעשות “סקר שוק” אודות נתונים של עסקאות מכר אחרונות שנעשו באזור, באותו בניין, ו/או דירות שנמכרו לאחרונה כמובן רק עם מאפיינים דומים לדירתכם – במקביל, ניתן לצפות במודעות של דירות שפורסמו בשנה האחרונה על ידי משרד תיווך ברמת אביב ו/או במדיה האינטרנטית, ואף לבקר במספר משרדי תיווך בצפון תל אביב, לצורך קבלת הערכת שווי יבשה.

לאחר מכן יש לקחת בחשבון את מיקום הדירה ביחס לדירות אחרות בבית המשותף והאם מדובר בדירה חזיתית כלפי כביש ראשי ו/או דירה עורפית, (מצב סוציואקונומי, ונגישות למוסדות ציבור), מידות הדירה ומספר החדרים שבה. במידה ויש מקום חניה המוצמד לדירה הנמכרת, יש לבדוק האם קל להחנות בה עד כדי כך שלא נדרש בה תמרון? וכמובן, הקומה שבה נמצאת החניה, רמת הנגישות למעלית ועוד והכל כפי שיפורט בהמשך ובהרחבה.

דירות למכירה בנאות אפקה ב יד 2 I המצב הפיזי

דירה משופצת שווה יותר מדירה לא משופצת, אך מעבר לכך יש לבדוק את מצב הדירה. תשתיות חשמל, צנרת, מצב הקירות (רטיבות ועובש?) ואיכות בנייה יכולים בהחלט להשפיע בהרבה על ערך הדירה.

לדירות למכירה בנאות אפקה ב יד 2, יש פוטנציאל להשבחה מכוח תכניות החלות על המקרקעין.  אושרה כאז תכנית תב”ע אשר מקנה זכויות בנייה, כמו לדוגמא אפשרות להרחבת הדירה או בניית מרפסת, כמובן שערך הדירה יעלה.

דירה למכירה בנאות אפקה, ואופן חלוקת פנים הבית

אופן חלוקת הדירה משפיע על ערכה. כמו למשל דירה גדולה עם חדרים גדולים יש בה כשלעצמה טעם מסוים למחיר, ואולם אם מדובר בדירה דומה, אולם היא מחולקת לחדרים קטנים – אז להיפך.

אפקה דירות למכירה, עדיפות למספר כיווני אוויר

כ”א של נכס זהו מאפיין מהותי ויקר לערך הנכס.

בתים למכירה בנאות אפקה, והרישום בפנקס הבתים המשותפים

כפי שציינתי בפתח המאמר – הסדרי רישום לדירות חשובים לא פחות, שכן הרוכשים עלולים לחשוש לקנות דירה שהרישום שלה אינו מוסדר. דירה רשומה היטב תהיה שווה יותר מדירה לא רשומה.

המיקום המרכזי וחשיבותו

קרבה למוסדות ציבור היא פרמטר המקשה לקבוע את שוויה של דירה שכן היא תלויה בקונה. אם מדובר במשפחות, קרבה לבתי ספר, גנים, כל אלה נתוני שווי המעלים את ערך הדירה מאחר ורמת קרבה למוסדות ציבוריים משפיעה באופן ניכר על ערך הדירה.

נגישות למערכת תחבורה ציבורית

אם הדירה קרובה לתחבורה ציבורית, ערכה יעלה, אך אם היא קרובה מדי לכביש הראשי, ערכה ירד עקב רעש.

רק לאחר שקלול כל הנתונים הנ”ל תוכלו לקבוע את תג המחיר האמתי של הנכס.

המלצתנו היא ליזום תכנית עבודה לקידום המטרה השיווקית ולהשגת היעד. התוכנית תשקף בפני בעל הנכס את המכלול של כל השלבים במלאכת מכירת הדירה הן במדיה האינטרנטית והן בעיתונות הכתובה.

חשבו על תוכן יצירתי למודעת שיווק מקוונת, לאחר מכן צלמו את הדירה באיכות גבוהה, או אפילו תשקלו לצרף סרטון, בחרו את הפלטפורמה המועדפת עליכם – מדלן, יד 2, פייסבוק, בעיתונות, פליירים, שילוט, פרסום, מחוץ לדירה וכו’.

דירות למכירה נאות אפקה I שלב הצגת הדירה I נראות הדירה

נראות הנכס וחשיבותו.

אם אתם מעוניינים למכור את הדירה בשכונת נאות אפקה בתל אביב במהירות ובקלות,, כלל ברזל: אל תשכחו שהנראות היא חזות הכול לרוכשים רבים.

עיצובים מינימליסטיים

נותנים רושם מעולה של בית גדול יותר וגם מאפשרים לקונים לראות טוב יותר את הפוטנציאל הגלום בנכס.

קוסמטיקה

כגון צביעת קירות, החלפת דלתות, פרזולים ותריסים. בית חייב להיות מסודר שהרי אין חולק שבתים מסודרים, פחים וכיורים נקיים וריקים, ללא אבק או בגדים שזרוקים על המיטה או על הכיסא, נראים בהרבה יותר טוב.

הנכס חייב להיות נקי ולהריח טוב

מומלץ לפתוח את החלונות ולהפעיל את המזגן או לרכוש מפיץ ריח של אפייה בתנור – קלאסי.

שעות פעילות להצגת הדירה

עדיפות בשעות הבוקר המוקדמות.
חשוב להציג את הנכס שלכם במצב שלא פחות ממושלם!

שלב ד’ I משרד תיווך רמת אביב

זקוק למשרד תיווך מקצועי בצפון תל אביב? כדאי שתכיר את הסיפור שלנו:

בפתח הדברים ייאמר כי קבלת ייעוץ והכוונה מקצועיים ממשרדי תיווך בצפון תל אביב, לעיתים יכולים לסייע רבות בקיצור הליכים בירוקרטיים ובהימנעות מטעויות מיותרות. ככל והמידע גלוי ורב על הנסתר, כך גדל הסיכוי שתצלח בקלות את עסקת המכר ותתגבר על מכשולים בקלות רבה ובצורה חלקה.

כאן המקום להדגיש כי משרדנו נוקט בפילוסופיית עבודה המשלבת הבנה קרובה ויומיומית של השוק התל אביבי. אנו מתהדרים בכך שאנחנו מומחים בדירות למכירה בצפון תל אביב, ומוגדרים ככאלה שלא פועלים כמו.. ו/או חושבים כמו.. ו/או משווקים נכסים כמו… ובטח שלא מדברים כמו כל מתווך ו/או כמו כל משרד תיווך בצפון תל אביב אחר.

מאגר הלקוחות המגוון של משרדנו משקף את יכולתנו להתאים למוכר שירותים מקצועיים לצרכיו הייחודיים. הלקוחות בוחרים בנו ונשארים אתנו בשל הכישורים החדים והמקיפים שלנו תוך שאנו מתחייבים לפעול עבורם בצורה מבריקה, יצירתית, שונה וייחודית!

ונוסיף,

אנו סבורים כי דירות למכירה בנאות אפקה א יד 2 ו/או דירות למכירה בנאות אפקה ב יד 2, ההליכים של השיווק והמכירה של הנכסים אלו הם לגמרי בגדר של אומנות. ללא סיוע של משרדי תיווך בצפון תל אביב וללא מידע מוקדם ומהימן, עשוי הליך זה להוות עבור בעל הנכס בזבוז יקר של זמן.

עסקאות מסוג של דירות למכירה בנאות אפקה, מצריכים גישה רב תחומית והבנה מעמיקה של נתוני השוק הסביבתיים מתוך הלימה מוחלטת למטרות העסקיות של הלקוח. העזרה של מתווך בתל אביב המכיר היטב את שוק הנדל”ן התל אביבי, מודע לכל הפרמטרים הנ”ל תוכל למקסם באלף מונים את הערך המקסימלי של הדירה.

לסיום: מתווכים בתל אביב

אחת הדרכים לעשות זאת נכון היא להיעזר בשירותיו של משרד תיווך בצפון תל אביב, מיומן במקרקעין ובשוק הנדל”ן התל אביבי, ואנו מבטיחים ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו, יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה שונה ונעימה שתיזכר היטב.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט אפקה דירות למכירה תל אביב הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

מה צריך לדעת על דירות למכירה בצפון הישן תל אביב, מה הדין של דירה הממוקמת בבית משותף שקיבל היתר לבנייה לפני הראשון בינואר 1980, על מה כדאי לשים לב לפני דירה לקניה בתל אביב, ואיך לעשות זאת נכון? כל התשובות לשאלות הללו (ועוד) – במדריך הנ”ל.

נתחיל

הביקוש של דירות למכירה הצפון הישן תל אביב, מצוי כבר זמן רב בעלייה הדרגתית וזאת כחלק מהריבוי הטבעי של האוכלוסייה, כתוצאה מכך הנדל”ן של מכירת דירות בצפון הישן לא עוצר ואפילו לֹא לשנייה אחת!

החלטתם למכור/לקנות דירה בצפון תל אביב, דעו לכם כי לעיתים עלולות לצוף בעיות רישומיות ותכנוניות בנכס, ועל כן רצוי בעת הליך המו”מ להכיר בקיומן של ההיסטוריה הרישומית והתכנונית של הדירה. הדבר נכון גם לגבי בחינת שווי הדירה, כיוון שדירה עם בעיות רישומיות ותכנוניות, ערכה יהיה נמוך משמעותית ביחס למחיר המוצע בשוק החופשי, ויתרה מכך, אם הבנקים מגלים את הטעות ברישום, הם לא ממהרים לאפשר לקונה את המשכנתא.

להלן כל העקרונות והגורמים הרלבנטיים לרבות ההתאמות הנדרשות על ידי הקונה והכל כפי שיפורט מטה:

דירות למכירה בצפון הישן תל אביב

בשלב א’-  ייבחן רישום הבית כבית משותף.

בשלב ב’ – יילקח בחשבון רישום הנכס במושע (בעלות משותפת).

בשלב ג’ – יבחן עקרון רישום הבניין כחלק מחברת גוש חלקה והזכויות בנכס כחכירה.

בשלב ד’- תילקח בחשבון העובדה שאין היתר הבניה לרבות ההיתר המילולי של הבניין.

בשלב ה’ – תיבחן הלימה בין שטחי שהבניה בהיתר לבין תשריט הבית המשותף.

בשלב ו’ – יילקחו בחשבון התאמות השימוש בדירה בהתאם לתוכנית שחלה על המגרש (התב”ע).

בשלב ז’-  ייבחן שווי הנכס כשהוא פנוי מכל חוב ו/או שעבוד מכל סוג שהוא.

בשלב ח’ – יילקח בחשבון מצב שוק המקרקעין נכון בהסתמך על ניסיון מקצועי, ידע אישי, עסקאות ופרסומים שונים.

דירות למכירה בתל אביב צפון ישן, כאלו שחוסות בצילה של רמ”י

רמ”י (רשות מקרקעי ישראל – או הכינוי הישן “מנהל”) אינה מאפשרת לעיתים זכות רישום או העברת בתים למכירה בצפון תל אביב, הרשומים אצלה בפנקס הזכויות. לפיכך רצוי וצריך לכלול תנאי מוקדם בעסקת המכירה/הרכישה, אשר יספק לצדדים נקודת מוצא במקרה של אי שיתוף פעולה של רמ”י ברישום ובהקצאה.

דירות למכירה בצפון תל אביב, הרשומות כחברה גוש חלקה

דירות בצפון ת”א (אך לא רק) מצויות בבניינים שהבעלות בהם רשומה על שם חברה בע”מ. חברות אלה נקראות – “חברות גוש חלקה” “חברות בית או “חברות מקרקעין”.

אז מה עושים?
ראשית יש לבדוק האם החברה פעילה או שמא מדובר בחברה “מתה”. אם מדובר בחברה שאיננה קיימת – יש לבדוק אם נותרו לחברה חובות, מי אחראי להם, מי הם בעלי המניות ומי הדירקטור לצורך חתימה על הסכמה להעברת זכויות. בנוסף, חשוב לבדוק האם יש “הסכם חכירה” כלשהו בין החברה הנ”ל ל”מוכר הדירה התל אביבי” ומהן הוראותיו.

להערכתי, מרביתן של דירות למכירה בצפון הישן, נתקלו בתסבוכת בירוקרטית דומה, אולם כשיש לצדיכם אנשי מקצוע טובים כגון מתווך נדלן בתל אביב, מתווך שבהשכלתו האקדמאית הוא משפטן אשר מתמחה במקרקעין ואקטיבי במכירת דירות בצפון הישן, הסיכויים שלכם כרוכשים גבוהים מאד כדי להתקדם בעסקה ובביטחון מלא.

דירות למכירה בצפון הישן של תל אביב I רישום בניין במושע

כאשר קרקע מסוימת מצויה בבעלות שניים או יותר הרי שמדובר בבעלות משותפת (שותפות במושע). במצב כזה, חשוב לבדוק האם יש “הסכם שיתוף” בין בעלי הקרקע השותפים, הסכם שהופקד בלשכת רישום המקרקעין בצירוף תשריט בסימון אותה דירה למכירה בצפון הישן תל אביב.

לתשומת ליבכם, כאשר אין הסכם שיתוף בין בעלי הקרקע ולא ניתן לזהות את הדירה ע”ג התשריט צריכה להידלק אצלכם נורת אזהרה. במקרה זה, שווי הדירה האמתי נמוך בשיעור של  15%-20% משווי דירות בצפון הישן של תל אביב, המוצעות בשוק החופשי וסביר להניח כי הבנקים יתקשו להעניק לכם משכנתא ללא הסכם שיתוף זה. מכאן, שהעסקה אפשרית וכדאית רק אם יש בידך את ההון העצמי הדרוש ו/או שהמחיר יהיה מופחת ותואם את ערכו לשוק.

יד 2 דירות למכירה בצפון תל אביב, כאשר רישום הבעלות בהן כ”חכירה”.

במקרה זה אני ממליץ לבדוק את הסכם החכירה, תקופת החכירה, ולוודא שאכן כל הזכויות בדירה הועברו לרשות המוכר בחכירה ללא הגבלה בהעברה, ירושה, במשכנתא ועוד, ולעמוד על כך שהעברת הזכות לטובת הקונה תירשם אצל הגוף הרשום כבעלים. בנוסף, בבניה רוויה המנהל מעניק בעלות על הדירות, ולכן חשוב לוודא שאכן קיים אישור הבעלות על הדירה וכמובן לקבל העתק מאישור זה.

דירה למכירה בצפון הישן, והבדלים ברישום בין שטח הדירה בטאבו, לשטח הנכס בפועל

מקור הפערים הוא בעיקר בשיטת מדידה שהשתנתה במשך הזמן: על-פי שיטת המדידה בשנות החמישים והשישים בדירות ישנות בצפון תל אביב, לקחו בחשבון רק את שטח הנטו של הנכס בלבד (לא הברוטו) – כלומר לא הביאו בחשבון שטחים כמו למשל – מרפסות מקורות, מחיצות פנים ומחצית מהקירות החיצוניים.

מאוחר יותר, בשנות השבעים ובהתחלת שנות השמונים, שיטת מדידה זו כללה גם את שטחי קירות הפנים, אך לא נלקחו גזוזטרות ומרפסות מקורות, ואילו ובהתחלת שנות השמונים החלו לכלול גם את שטח הדירה הרשום.

זה ההסבר לרוב הפערים בין השטח הרשום בטאבו לשטח הנכס בפועל.

לגבי מדידות של נכסים ישנים בצפון תא, ולשם קביעת הסכום לחיוב בתשלומי הארנונה: כאן המקום להדגיש כי עיריית תל אביב ניזונה מנתונים שעולים בפנקסי המקרקעין (בטאבו) ו/או מנתונים שנאספו באמצעות מדידות שבוצעו על ידה לנכסים בעיר.

לפיכך שיטת החיוב של העירייה במקרים מסוימים יכולה לכלול בצו הארנונה את תוספת השטחים הנוספים שלא הוסדרו בנסח הטאבו (כגון מרפסות, מחיצות וכיוצא באלה), ומכאן נוצר פער בין שטח הדירה העולה מצו הארנונה לעומת שטח הנכס הרשום בפנקסי המקרקעין.

נסביר באמצעות המונחים נטו וברוטו. “שטח נטו” או “שטח אפקטיבי” כולל בתוכו את כל שטח הדירה, כולל השטח שמתחת לקירות פנים הדירה וקירות החוץ (קירות משותפים תישא כל דירה במחצית השטח שמתחת לקיר הצמוד אליה).

לרוב, שטח זה יירשם בלשכת רישום המקרקעין כגודל הדירה. לעומת זאת, “השטח הנומינלי” או “השטח ברוטו”, כולל את השטח האפקטיבי ואת השטח המשותף (שטח יחסי לכל דירה ביחס לגודל דירתו) והוא יירשם כשטח העיריה ברשות המקומית וזאת על מנת להגדיל משמעותית את דרישת התשלום מהתושבים. מכאן נובע הפער במידות.

אם אינכם בטוחים לגבי מידות הנכס ואף על פי שצו הארנונה בדירות ישנות במרבית המקרים אינו משקף כלל שטח הדירה בפועל), אין מנוס מלהזמין מודד מוסמך שייתן את חוות דעתו ביחס לשטח הדירה.

דירות למכירה בצפון הישן תל אביב I כיצד ניתן להתמודד עם “הבעיות הרישומיות”

מבחינה היסטורית, המבנים הישנים בצפון הישן של תל אביב נבנו משנות השלושים עד שנות השישים ונוצרו בעיות משפטיות מסיבות שונות. פתרון היסטורי להתמודדות עם הבעיות המשפטיות היה הענקת סמכות למפקח הרישום לאשר תכניות ותשריטים (שלא אושרו) בוועדות התכנון, וכך נוצר פער בין מצב הבניין לבין מצב הדירה בפועל. לכן עליכם לבדוק היטב את הרישום כבר בשלבים המוקדמים של העסקה.

דירה למכירה בצפון הישן? ומה אם שווי העסקה אינו תואם את שווי השוק…?

שמאי המייצג מוסד בנקאי יאמוד את ערך הדירה הנרכשת לקביעת גובה המשכנתא כדי להבטיח שהמוסד הבנקאי יוכל לפעול בהתאם ולממש את הדירה בזריזות במצב שבו לא ישולם תשלום המשכנתא. ערך הוא מושג אובייקטיבי, בעוד שהמחיר הוא מושג סובייקטיבי. כאשר לא תהיה הלימה בין מחיר השוק לבין המחיר הנקוב בחוזה, לא תינתן לקונה משכנתא על ידי בנק למשכנתאות.

באילו נסיבות עולה חשש לאי קבלת משכנתא, גם אם היא כבר אושרה עקרונית

דירות למכירה בצפון תל אביב I חריגות בניה

במקרה של נטילת משכנתא: חריגות בניה קלות ינוכו (ע”י שמאי הבנק) מהיתר הבנייה כפי התאמתם ותינתן הפחתה בשווי העסקה. במקרה של חריגות בנייה משמעותיות, חריגות אלו עלולות לגרום לבנקים למשכנתאות לא להסכים עם העסקה, ובשל כך לא תינתן ההלוואה למשכנתא לקניית הדירה. מומלץ לקונה לקבל חוות דעת מטעם שמאי משלו, בהליך הנקרא שמאות מוקדמת לעניין הערך, התקינות וההלימה התכנונית בנכס להיתר.

פיצול דירה

דוגמה נוספת לחריגת בנייה היא פיצול לא חוקי של נכס למספר יח”ד נפרדות. חלק מהבנקים ילוו את עסקת הדירה בפיצול, בעוד ששמאי בנקים אחרים יפחיתו את ערך הדירה בעלות השבת המצב לקדמותו ואחרים ימנעו לחלוטין מללוות את העסקאות האלה ואת הקונה בפרט. לכן קמה חובה לכלול את תנאים “תלויים” עם המוכר.

בדיקה הנדסית ותכנונית

האם היתר הבניה המצוי בארכיון ההנדסה, בעיריית תל אביב תואם למצב הדירה בפועל?

במידה וכן, המצב מצוין. אך אם יש הבדלים בין ההיתר הבניין למצב בפועל – המשמעות היא שיש חריגת בנייה ועליכם לבחון זאת היטב לפני הרכישה.

לסיום: יש לכם דירה למכירה בצפון הישן? אחת הדרכים לעשות זאת נכון היא להיעזר בשירותיהם של משרדי תיווך בצפון תל אביב מיומנים! מכאן אנו מבטיחים ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו, יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה שונה ונעימה שתיזכר היטב.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון הישן תל אביב? מוזמנים להיכנס למאגר שלנו ממש 👈כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. יש לכם דירה למכירה בצפון הישן? קבלו 5 יתרונות במכירה דרך משרד תיווך בצפון תל אביב
   
2. יש לך דירה למכירה בתל אביב הצפון הישן? יש לי הצעה שקשה לסרב לה
   
3. דירות למכירה בצפון הישן תל אביב
   
4. דירות למכירה בצפון הישן
   
5. איך לפרסם דירה בצפון הישן

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט דירות למכירה בצפון הישן הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

איך מתנהלים בעסקה מסוג של  דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2, איך מפרסמים דירה למכירה ברמת אביב, האם כדאי לפנות למתווכים ברמת אביב ומהם הדברים שחשוב לזכור כשמציגים נכס מקרקעין לקונה פוטנציאלי. הנה מספר טיפים לעסקאות מסוג של  דירות למכירה ברמת אביב.

נתחיל

דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2

לו עבודת תיווך ושיווק של דירות למכירה ברמת אביב הייתה דבר קל – הרי תסכימו איתי שדירות רבות שמוצעות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2, לא היו מגיעות לעולם אל מתווכים ברמת אביב, ואת זה אומר כל מתווך דירות ברמת אביב שיודע לבטא בדיוק מה מרגיש מוכר הנדל”ן הממוצע – בשתי מילים: כאב ראש.

כדי להקל על כאב הראש הזה, רצ”ב מדריך מקצועי שישמש כמורה דרך לעסקאות מסוג של דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2. מדריך זה מתייחס לכל אזור ושכונה ברמת אביב ונוגע לבעל הנכס עצמו, לאופן התנהלותו למול לרוכשיו, שיטת הפרסום הנכונה עליו יהא לנקוט ועוד המלצות מקצועיות שמטרתן לשפר ולהעשיר את הידע והניסיון הנדרשים בתחום זה.

נשאלת השאלה מהי הדרך הנכונה ביותר לפרסם דירות יד 2 למכירה ברמת אביב.

ישנן דרכים רבות לפרסם דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2, ו/או הישנה ו/או בכלל ברמת אביב, החל משלטים ועד לאתרים מקוונים כמו הומלס/מדלן/יד 2/ קומו וכו’.

לכל אחד מהדרכים האלו יש יתרונות וכמובן גם חסרונות, כמו בכל דבר בחיים. ובכן ולגופו של עניין, השלט עשוי להיות האפשרות הזולה ביותר עבור המוכר, אבל הוא בהחלט לא התפוצה האפקטיבית ביותר.

נכון שהשלט יכול לצוד לקוחות אקראיים המגיעים לאזור ומחפשים מתוך המלאי דירות למכירה ברמת אביב ספציפיות, אולם לעיתים יביא עמו השלט גם “גנבי זמן”, “נודניקים” ודומיהם המעוניינים רק לבדוק את מחירי השוק החופשי.

בל נשכח כי יש גם את נושא הפרטיות שמרחף מעל מוכרי דירות, הרי לא כולם רוצים שהשכנים שלהם ידעו שהם מוכרים דירה ברמת אביב, לא?

נמשיך, פרסום במדיות ובעיתונים ו/או ברשת האינטרנט יכול גם להיות כאב ראש אחד גדול, במיוחד כשהטלפון ממשיך לצלצל אפילו ב-2 בלילה.

עם זאת, ישנם אזורים מסוימים בהם המדיה הכתובה מתאימה יותר לעומת המדיות שמוצעות ברשתות, ולכן באזורים ספציפיים לעיתונים המקומיים יש את החשיפה הגבוהה ביותר ולפיכך אלה הופכים למקור ישיר של חשיפה עבור דירות למכירה ברמת אביב ג.

רוצים לפרסם דירות למכירה ברמת אביב תל אביב, האינטרנט הוא בדרך כלל כלי הבחירה הנפוץ ביותר לפרסום של דירות למכירה ברמת אביב ואזורים נוספים בשכונה.

בנוסף לצד פרסום אינטרנטי, חשוב מאד לשלב ואפילו שווה להסתמך גם על דיוור ישיר ועצמאי בסביבת הנכס – כמו פתקים המופצים בתיבות דואר או בשלטי חוצות.

גם כאן אנו מציעים לכם להסתמך על מידע שיש לכם על שיטות פרסום לאזורים ראויים למגורים ו/או אפילו בקשו וחקרו את השכנים שלכם בבית המשותף לגבי האפשרויות היעילות ביותר.

משרד תיווך רמת אביב | נכס או נטל

יש אנשים הנרתעים מלהשתמש בשירותים של משרד תיווך ברמת אביב, סתם באופן עקרוני. הרעיון מאחורי ההתעקשות של המוכר לא לשלם למתווך ו/או משרד תיווך ברמת אביב, לטעמנו דומה לאנשים שמסתובבים בחניונים – “אני אקבל את המשאלה שלי בחינם עם קצת מאמץ”, כך הם חושבים לעצמם.

התזה שבה מחזיקים אנשים אלה מיועדת אולי לבעלי נכסים שזמנם בידם, אבל מה עם אלה שנאלצו למכור מחוסר בכסף או אלו הרוצים לעבור דירה לפני שהילדים יחזרו לבית הספר בסוף הקיץ.

במקרה זה הנ”ל, אין חולק כי משרדי תיווך ברמת אביב, עשויים לקצר למוכר את הדרך. סיבה נוספת להשתמש במתווך נדלן ברמת אביב היא, כוח המיקוח הנמוך של בעל הנכס והצורך שלו להסתייע באיש מקצוע מיומן בתחום הנדל”ן בתל אביב, שיהיה שם בשבילו.

כאן המקום לציין כי למשרד תיווך ברמת אביב, כמובן חשוב שיהיה משרד ותיק ומיומן, יש ניסיון רב בתחום השיווק והתיווך של דירות למכירה ברמת אביב, והוא יודע את שווי הדירות שנמכרו בסביבה, אפילו אתמול.

רמת אביב דירות למכירה, והחשיבות של הרושם הראשוני.

כמו בחיים בכלל, הרושם הראשוני של דירה למכירה ברמת אביב הוא גורם מרכזי שיש לו השפעה אדירה על הליך המכירה. אנו ממליצים להציג דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2, לרוכשים פוטנציאליים רק כשהן מסודרות, אווריריות, ונקיות עם ריח נעים שמשרה תחושה נעימה.

חשוב לשים לב שגם חדר המדרגות המוביל לנכס יהא נקי ומצוחצח. אין חולק על כך שהרושם המתקבל מחדר המדרגות הוא חלק בלתי נפרד מהרושם הראשוני, כמו גם וודאו עד כמה הבית שלכם מושך את תשומת הלב של העולם החיצון מתוך הקפדה על ניקיון ותחזוקה של המטבח והשירותים במיוחד.

יש לזכור כי, רוכש פוטנציאלי שנכנס לנכס יכול להיות בררן ולחפש בו כל מיני פגמים והכל כדי להפחית את השווי, אל תיתן לו סיבה לעשות זאת.

פרק ב

קניית דירה ברמת אביב.

שיקולי הקונה:

דירה למכירה ברמת אביב החדשה, היא מעין חלום קסום של רוכשי דירות רבים. נשאלת השאלה מהי מטרת הרכישה עבורו והאם יכולה היא לשמש לשם מגורים ו/או לשם רכישת דירה לילדים או בכלל לשם השקעה.

בכל מקרה חשוב ושווה לעשות זאת בצורה נכונה ובטוחה.

במאמר זה תמצאו רוכשים נכבדים מידע תמציתי על תהליך והשיקולים שעליך לעבור בעת רכישת נכס מקרקעין, עסקה מסוג של דירה למכירה ברמת אביב.

קניית דירה ברמת אביב VS השכרה I שיקולים מרכזיים

רוכשים רבים מוצאים עמם מתמודדים עם התלבטות שלעיתים מושכת אתה התחייבויות פיננסיות בדומה לנטילת המימון לדירה (משכנתא) לצד של רצף של תשלומי ריבית נלווים. אלטרנטיבה מעולה לרכישת דירה ברמת אביב ג, היא האופציה של קודם נרכוש ורק לאחר מכן אפשר יהיה להוציא את הנכס להשכרה. זו נחשבת החלופה המעולה ביותר לרכישת דירה ברמת אביב, ובלא מעט מקרים היא עומדת על הפרק.

בינתיים, העלייה המתמשכת במחירי הדירות להשכרה בעסקאות של דירות למכירה ברמת אביב, יחד עם מחסור עצום בדירות למגורים, כל אלה הם בין היתר המשתנים העיקריים “שמטים” את כף המאזניים וגורמים לרוכשים רבים לשקול באופן אקטיבי את רכישת הדירה.

צריך לקחת בחשבון גם שיקולים רגשיים ומעשיים.

זוגות רבים רוצים להתחיל את חייהם המשותפים ולהקים משפחה מבלי לדאוג למעברי דירה תכופים בין דירות שכורות. אנשים רבים גם יודעים שאם ח”ו יקרה להם אסון כלכלי, הדירה שבבעלותם תספק למשפחתם את הביטחון הכלכלי הנדרש. ההורים יודעים שאם הם יכולים לתת לילד שלהם נכס, זו תהיה עבורו קרש קפיצה לחייו הבוגרים. מכלול השיקולים האלה מובילים לחפש דירות לרכישה. אם תחליטו לעשות זאת, למדו על התהליך שיעזור לכם לרכוש דירה ברמת אביב.

רכישת דירה ברמת אביב החדשה יד 2 I תהליך

האם לפעול בהתאם לתקציב הנוכחי או בהתאם לצורך: ובכן הגדרת התקציבים והצרכים שלובים זה בזה כשהאחד מושפע מהשני ולהפך.

יחד עם זאת, מובן שהיכולת הכספית של הקונה שוקלת יותר במכלול השיקולים. קביעת התקציב לקניית הדירה בתל אביב – מימון לרכישת הדירה מורכב מהסכום הראשוני (=הון עצמי) ואת החלק לצורך מימון הדירה (המשכנתא).

ההון העצמי צריך להיות לפחות 30% ממחיר הדירה. יש לזכור כי ניתן לקבל משכנתא של עד 80% בקניית הדירה הראשונה. כאשר פונים לקבלת משכנתא, בדרך כלל סכום החזר המשכנתא צריך להיות כ-30% מסך ההכנסה החודשית של הרוכשים (בין אם מדובר על רוכש בודד או במספר רוכשים).

הגדירו את הצרכים שלכם

בקניית דירה ברמת אביב, חשוב להגדיר את הצרכים שלכם. אוהבים צמוד קרקע או להתגורר במגדל או בדירה בבית משותף, האם לרכוש דירה קטנה שמתאימה לזוגות + ילדים ו/או דירה קצת יותר גדולה יותר שתתאים גם להרחבת התא המשפחתי?

בענייני מיסוי, האם דירתנו תהא מוגדרת כדירה כ”דירה ראשונה” ואז יהא שווה לקנות אותה לפרק זמן קצוב  של 8- 4 שנים ואז למכור, האם כדאי לקנות דירה שזקוקה לשיפוץ מהותי? ובכן, מכל אלה נגזרים גם תקציבי הקנייה.

אזורים מועדפים

מומלץ לבדוק כמה אזורים המתאימים לתקציב ולצרכים ולהשוות. לדוגמה, קריטריונים ההשוואה יכולים להיות:

1. גודל אפשרי של דירה לכל אזור בהתאם לתקציב שלך.
2. קרבה למוסדות חינוך ואיכותם.
3. איכות חיים קהילתית קרוב למוסדות דת.
4. אפשרויות תעסוקה בקרבת אזורי מגורים.
5. מיקום קרוב למשפחה המורחבת עוד ועוד.
   

דירות קבלן או דירות יד שנייה – חשוב לעשות בדיקה השוואתית של דירות יד שנייה לעומת דירות קבלן. כיום, כאשר פרויקטים רבים משווקים באינטרנט, קל למצוא באתר יד 2 מידע על פרויקטים חדשים ודירות יד שנייה בשוק.

מחפש משרד תיווך ברמת אביב מיומן? דע לך כי אנחנו מומחים בעסקאות תיווך של דירות למכירה ברמת אביב

חשוב למצוא משרד תיווך ברמת אביב שילווה אתכם בתהליך הרכישה.
יש לציין כי משרדי תיווך ברמת אביב, מביאים עמם ידע וניסיון רב, שכן ליווי מקצועי וייעוץ הם חלק מרכזי בתהליך הרכישה. במקרים רבים, מומלץ להתייעץ עם יועץ נדלן מומלץ, מומח בקניית דירה בתל אביב, עוד לפני הסיום והסיכום של הדברים עם בעל הנכס (המוכר).

כאן המקום לציין כי משרד תיווך רמת אביב, שחי ונושם את העיר יוכל להפנות את תשומת ליבכם לדקויות שאולי לא שמתם לב אליהם, יעזור לשקול מגוון גורמים ויעזור לכם החליט איזו דירה ובאיזה אזור לקנות ברמת אביב.

לסיום, זכרו, עסקה מסוג של דירה למכירה ברמת אביב היא צעד חשוב מאוד, הן מבחינה רגשית והן מבחינה כלכלית. כדי למנוע סיכונים ותסכול, יש לעשות זאת בצורה נכונה בעזרת אנשי מקצוע מנוסים, בקיאים ומומחים בדירות למכירה ברמת אביב תל אביב.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה ברמת אביב?  מוזמנים להיכנס למאגר שלנו ממש 👈כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. מעוניינים לפרסם דירה למכירה ברמת אביב? אלו השלבים שעליכם לעבור
   
2. דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2
   
3. דירות למכירה רמת אביב | מדריך מקצועי
   
4. דירות למכירה ברמת אביב ג
   
5. משרד תיווך רמת אביב | כדאי שתכירו אותנו טוב יותר
   

לכל שאלה אנא אל תהססו ליצור עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
לדירה מכורה ב-60 יום, ברווח מירבי,

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2 הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

למוכרים יש נטייה לרוץ ולפרסם את הנכס ולהתקדם עם המכירה, אך עוד בטרם ניגשים לצעד דרמטי שכזה, היערכות מוקדמת היא ההתנהלות היחידה שתעזור לכם למכור את הנכס – ברווח עצום ובטוח.

דירות למכירה בבבלי? בעלי נכסים המעוניינים להימנע מתרחשים בלתי רצויים בעסקאות נדל”ן מסוג שיווק ומכירה של דירות למכירה בבבלי, תרחישים אשר עשויים להשפיע על ערך העסקה – כמו למשל: כיצד לפרסם נכון דירה למכירה בשיכון בבלי, שווי נכס לא מדויק, וכמובן היטל השבחה המוטל בעת המכירה על בעל הנכס מכוח תוכנית רובע 4, ויש עוד..

משרדנו בר-לב נדל”ן, עומד וכאן לרשותכם. אנו נדאג לבצע עבורכם את שלל הבדיקות המקיפות אודות הנכס וזאת טרם העמדת הבית למכירה, כגון: הערכת שווי ובדיקת זכויות קנייניות מכוח תוכנית רובע 4 שחלות על הנכס, חשיפה למיסוי ולהיטלים ועוד. כל אלו יאפשרו למוכר לגשת לעסקה בחכמה וכן למכור בבטחה את הדירה.

נתחיל

דירות למכירה בבבלי תל אביב – כל מה שחשוב לדעת

מוזמנים לקרוא מאמר מלמד זה, ולהבין את מידת החשיבות של כל פרט ופרט בעסקה מעין זו, ועד כמה חשוב ונכון יהא להסתייע במומחים בעסקאות של דירות למכירה בצפון תל אביב, ככאלה שמכירים היטב את שוק הנדל”ן התל אביבי מקרוב, הם אלה שיימנעו מהמוכר הפתעות בלתי נעימות שלא נחזו מראש.

זכרו למתווך דירות מקצועי יש משמעות גדולה בתהליך, מאחר והוא קשור בקשר דייגים לצדדים וכך ניווט העסקה כולה לצד התמורה הסופית תלויים בו. לפיכך עליו להיות מתווך פרימיום בעל ניסיון וידע רב במקרקעין. בדיוק כאן המקום להדגיש כי היכן שמשרדי תיווך בצפון תל אביב, שמאים ואפילו עו”ד למקרקעין מאבדים את הידיים והרגליים, אנחנו בהיותנו מתווכים בתל אביב שוחים כמו דג במים.

דירות בבבלי תל אביב – קצת רקע

אספנו לכם מספר כלים שיעזרו לכם להבין כמוכרי דירות פרטיים כיצד להציע לשוק החופשי את דירתכם, לדעת להתנהל נכון מול רוכשים ומשקיעים, וזאת במטרה לספק לכם הצצה לידע המקיף ביותר בתחום שוק הנדל”ן התל אביבי ולמיומנות הכרוכה בעסקאות של דירות למכירה בבלי תל אביב, והכל כפי שיפורט במדריך שלהלן.

דירות למכירה בבלי, רקע סביבתי.

שכונת בבלי מוצבת בצפון החדש של תל אביב וכחלק בלתי נפרד מתוכנית רובע 4 של תל אביב. קרבתה של שכונת בבלי לפארק הירקון הופכת את בבלי למוקד אטרקטיבי אחר חיפוש דירות למכירה בשכונת בבלי באלף מונים יותר משכונות אחרות באזור.

יחידות דיור המוצעות לשוק החופשי בדמות של דירות למכירה בבלי, מתאימות בעיקר למשפחות צעירות עם ילדים מאחר ובבלי שופעת בגני ילדים וגנים ציבוריים.

לוח יד 2 מציג מעט מאד דירות למכירה בבלי, אך כולן נחשבות לאיכותיות, שקטות ונעימות, בעלות אופי כפרי וציבורי יחסית ובעיקר עם גישה נוחה לצירים מרכזיים ולמרכז העיר.

בבלי מושכת קהל איכותי ומשפחות בעלות אמצעים כספיים גבוהים יחסית. כאן המקום לציין כי למרות המבנים הטיפוסים הישנים, השכונה הנ”ל הפכה למבוקשת ויקרה ביותר.

אופי וכמות האוכלוסייה

ביישוב מתגוררים כיום כ-10,000 תושבים (אם כי מספר התושבים מחושב עם תושבי היישוב הסמוך גבעת עמל ב’, שאין לה מדד סוציואקונומי דומה). אוכלוסיית הקהילה מתוארת כחברה מגוונת הכוללת משפחות נוער ומשפרי דיור וכן קשישים וותיקים. לקהילת בבלי יש מדד כלכלי גבוה מאוד – תשע מתוך עשר.

התפלגות הגילאים מציגה שיעור גבוה מאוד של האוכלוסייה בשנות השלושים לחייהם, ושיעור גבוה מאוד של האוכלוסייה בשנות השבעים ומעלה. כמו כן, יש בקהילה תושבים דתיים רבים של אליטות אתניות ודתיות. אני מאמין שהאוכלוסייה ההומוגנית המורכבת מהון אנושי איכותי היא הסיבה העיקרית שמביאה אנשים רבים לחפש בשיכון בבלי דירות למכירה.

לוח יד 2 דירות למכירה בבלי.

רקע מקצועי

עסקת נדל”ן של דירה למכירה בבלי, היא פרויקט יסודי ומורכב שאין להקל בו ראש! כאן המקום לציין כי פעילות בתחום הנדל”ן התל אביבי, בשכונות הצפוניות של תל אביב ובמיוחד במסגרת עסקאות של דירות למכירה בצפון תל אביב, מצריכה ידע אדיר במקרקעין, התחדשות עירונית וניסיון נרחב בשיווק נכסים, והתוצאה מדברת בשם עצמה.

אנו מחזיקים בתזה כי משרדי תיווך בצפון תל אביב חייבים להיות מיומנים בשוק הנדל”ן התל אביבי, כיוון שאמנם התהליך כרוך בשיווק ותיווך של דירה למכירה בבלי תל אביב, אך הוא הוא כה מורכב שצריך להיות מלווה במתווך נדל”ן תל אביבי שלא פחות ממקצוען, המכיר מכל מקום את שוק דירות למכירה בצפון תל אביב בכלל, ואת שלל יחידות הדיור לרבות דירות למכירה בבלי בפרט.

עבורנו, העיסוק בתיווך ושיווק של דירות למכירה בבלי היא עבודה מרתקת ומאתגרת במיוחד בדרך שבה מעבירים ללקוח  שפע של מידע תכנוני, שמאי וכלכלי. כאשר מוציאים לשוק החופשי דירה למכירה בשכונת בבלי נדרשת מיומנות של העברת הידע הנדרש ללקוח, לצד סוגיית היטל ההשבחה הנעוןץ בנכס. מיומנות זו תסייע לבעלי נכסים  וגם לקונים לקבל תמורה ראויה התואמת את השווי האמיתי של עסקת דירות למכירה בבלי.

אולם מה לגבי בעלי נכסים שאינם מעוניינים להסתייע בשירותיהם של משרדי תיווך בצפון תל אביב?

בעבור בעלי נכסים פרטיים תהליכי השיווק והמכירה הנוגעים לעסקה של דירות למכירה בבלי, זהו פרויקט סבוך ומורכב, החל מתאריך פרסום הדירה, שלב התמחור והצגת הדירה למכירה ושלא לדבר על “כאב הראש” בהצגתה לקונים החולשים בשכונה על דירות באזור יותר ויותר, כך שבעלי נכסים צריכים ליצור את הרושם הטוב ביותר כלפי הרוכשים ולהצדיק את השווי הגבוה שבדרך כלל נמכרות דירות למכירה בבלי.

בעלי נכסים שלא מסתייעים באמצעות מתווך נדלן בתל אביב (משפטן בהשכלתו), עלולים להיקלע למסך עשן כתוצאה מבעיית כפל המס שעלולה לקזז מרווחיו של בעל הנכס, כמו מס שבח ותשלום היטל השבחה המוטל על מכירת דירה החוסה בצילה של תכנית רובע 4 בעיר.

מוכר יקר, אנו ממליצים שבבואך להציע לשוק החופשי דירה למכירה בבלי, תתייעץ קודם עם מתווך בתל אביב (מיומן!).

יד 2 דירה למכירה בבלי, וסוגיית מס השבחה על מכירת דירה.

לעירייה יש שיטה מוצלחת שבה היא מבקשת תשלום עקב אישור תוכנית בינוי משביחה שאישורה קיבל תוקף מחייב בשנת 2018. כתוצאה מכך, כשדירה למכירה בבלי בת”א, מוצעת בשוק החופשי, כאשר נמכרת דירה בבבלי, אזי מוטל חיוב מופרז על בעל הנכס שמספרו מסתכם בעשרות ועד מאות אלפי שקלים, כפועל יוצא מאותם זכויות בנייה זמינות בקרקע, זכויות בלתי מנוצלות כתוצאה מאישורה של תכנית המכונה בשם: תכנית רובע 4 בתל אביב.

דעו לכם, כי חיוב בהיטלי השבחה, נעוץ בדירות למכירה בשכונת בבלי בתל אביב, הממוקמות בבניינים שהיתר לבנייתם הוא קודם לתאריך הראשון בינואר 1980

בשנים האחרונות נכנסו לתוקף מספר לא מבוטל של תכניות תב”ע עירוניות, מפורטות ומהותיות אשר מקנות לבעלי נכסים זכויות בנייה קנויות (!) ואשר מכוחן ניתן יהיה להוציא למבנים ששנת היתר לבנייתם קדם ל-1.1.80 ובהליך מזורז, וללא התנגדויות, היתרי בניה מכוח התוכנית הנ”ל.

עסקאות מסוג של דירות למכירה בבלי יד 2, הוקפאו על ידי בעלי נכסים שונים בעקבות חוסר בהירות שנבע מכוח תכנית תא 3729/א (תוכנית רובע ארבע) בהקשר לשאלות הבאות: כמה משלמים היטל השבחה, עלות היטל השבחה, על מי חל היטל השבחה, וכחלק מכך מי מחיוב בהיטל השבחה הצפוי והשנוי במחלוקת של העירייה.

מה זה מס השבחה, כמה משלמים מס השבחה בתמצית?

מס השבחה במכירת דירה, הוא מעין תשלום אגרה הנגבית על ידי עיריית ת”א מנכסים שאושרה לגביהם תכנית רובע 4 אשר מקנה להם זכויות בדמות של שטחים בנויים לצורך השבחת הנכס, כגון הרחבת היקף הבנייה המותרת בנכס, הגדלת מספר יחידות המגורים בבית המשותף וכד’. על רקע זה, מוכרים רבים נרתעים  מעסקת מכר  של מכירת דירתם בבבלי תל אביב מפאת חוסר הבהירות בגובה עלות היטל השבחה. מאידך, קונים רבים נרתעים אף מרכישת נכס בבלי ת”א כיוון שאינם יכולים לרשום את מלוא הזכויות על שמם, אלא רק בדרך של רישום הערת אזהרה.

בכל מקרה, חשוב לדעת שגם אם המוכר אינו מממש בפועל את זכויות הבנייה שאושרו במסגרת התוכנית וככל שנחתם ההסכם מכר בין הצדדים, בסופו של יום על הקונה לקבל את הנכס הנרכש מהמוכר ללא חובות, והמוכר מנגד מתחייב “לכסות” את מלוא התשלום עבור היטל ההשבחה ועבור כל תכנית משביחה שאושרה ושחלה על המגרש.

הערת ביניים: לגבי הליך מכר של דירה למכירה בבלי תל אביב.

ישנה חשיבות ספציפית ליחידות דיור אשר ממוקמת בקומת העמודים (בקרקע), או בקומה העליונה של בניין מגורים משותף, ומשכך חישוב מס השבחה לדירות אלה הוא בגדר חובה ועוד הרבה לפני החתימה על ההסכם המחייב עם הקונה.

בנכסים אלו, עלולה החשיפה למיסוי להיות מהותית ביותר ביחס שונה מיתר היחידות בבית המשותף. בנוסף, גם התאמת הנכס להיתר בנייה ואת מצב הרישום של הנכס, הינה בדיקה מהותית ביותר עבור מוכר הדירה שכן הימצאות של חריגת בנייה ב- דירה למכירה בבבלי, או תוספות בנייה שלא נעשו על פי היתר בנייה מקורי, אף הן עלולות להשפיע על גובה עלות היטל ההשבחה.

ערעור על היטל השבחה, לצד דירה למכירה בבלי תל אביב וכיצד לתת לעירייה “ברקס”

דירה למכירה בבבלי, ו/או בכלל כשמדובר בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב הממוקמות בבניינים ישנים, בכל אלה יש להסתייע בשירותיו של שמאי מומחה למיסוי לצורך הגשת השגה על השומה שנתקבלה ו/או שתתקבל מעיריית תל אביב.

כיצד זה עובד?

ההליך מתבצע בדרך של פנייה מקצועית ומקיפה על ידי שמאי מטעם הבעלים אשר תכלול שורה של טיעונים מפורטים לגבי הנכס, כמו גם ניתוח המצב התכנוני בפועל, תכניות קודמות ומאפיינים סביבתיים לרבות המאפיינים הפיזיים של המקרקעין, הקווים המנחים של הבניין ועוד שורה ארוכה של היבטים תכנוניים.

לפיכך אנו סבורים כי הטמעת נהלים לאחריות ברורה בהיטל השבחה תאפשר לכם כמוכרים לקבוע את תג המחיר בהתאם, וכמובן לתכנן את צעדיכם בצורה בטוחה ומתאימה יותר בדרך להשגת המטרה.

ונוסיף, בהתבסס על ניסיון רב של שנים רבות בעסקאות תיווך ושיווק של דירות למכירה בבבלי, ובעשרות עסקאות מכר של דירות בצפון תל אביב למכירה, אנו כ.מתווכים בתל אביב נאמנים ומסורים ללקוחותינו, בכל המקרים שבהם היינו צד בעניין הוכחנו לבעל הנכסים, ולא פעם אחת, כי ניתן להתמודד בהצלחה עם מס השבחה על מכירת דירה ואתגרי העירייה עד להפחתה משמעותית של השומה ולעיתים בשיעור של יותר מ 80% ואפילו ישנם מקרים שנקבע ביטול מוחלט של החיוב.

מהו מס שבח

הפטור מרווח לבעלי דירות המעוניינים למכור את דירתם. הפטור ניתן מדי 18 חודשים, בתנאי שהמוכר עומד במספר תנאים, לרבות שהדירה היא דירתו היחידה.

פטור יחסי אחר הקיים כיום ידוע בשם “הפטור הליניארי”, שהוא לרוב המקרה בו מוכר מחזיק ביותר מדירה אחת למגורים והדירה הנמכרת נרכשה לפני 2014 – אז חישוב המס יהיה יחסי בתקופה שלפני 2014 והתקופה שאחרי 2014.

ייעוץ במיסוי מקרקעין לפני החתימה על עסקת מכר יאפשרו למוכר לערוך תכנית ראויה ומתאימה למכירה ולשווי התמורה. במקרים של בתי יוקרה למכירה בתל אביב (צמוד קרקע), שיעור הפטור יהא מוגבל ויש צורך בהפרדה כל עוד יש לנכס זכויות בנייה בלתי מנוצלות והתמורה בעסקה מושפעת מהן. בכל מקרה, חשוב לבצע בדיקה מוקדמת לפני חתימה על הסכם.

מצב הרישום של הנכס הוא גורם חשוב נוסף שיש לקחת בחשבון בעת ​​תכנון מכירה

לדוגמא, דירת 3 חדרים למכירה בצפון תל אביב. כאן נשאלת השאלה האם הנכס למכירה רשום כהלכה בטאבו, או שמא הנכס רשום בספרי החברה המשכנת. כאשר הנכס רשום בחברה המשכנת, כדאי להגיש בקשה מראש לחברה המשכנת לקבלת “נוהל העברת זכויות” ושם יפורטו דרישות החברה לעסקת המכר. דרישות מסוימות כרוכות לעתים בעלויות נוספות שיש לקחת בחשבון בעת ​​תכנון מכירה.

דירה למכירה בבלי? כמה באמת הדירה שווה?

הערכת שווי של דירה למכירה בשכונת בבלי היא השלב הראשון וההכרחי בכניסה להליך נכון. הערכת שווי לדירה צריכה להתבצע לאחר בדיקה מעמיקה ויסודית של ערכה ויכולה להתבצע גם בעזרת מספר מתווכים בתל אביב ו/או בעזרת משרד תיווך בצפון תל אביב, שחי ונושם את האזור.

אך יחד עם זאת לא כדאי לוותר גם על מחקר עצמאי והשוואתי של יחידות דיור שונות שנמכרו לאחרונה בשכונת בבלי, לכוון בחיפוש דירות למכירה בבלי תל אביב ו/או לחפש פארק בבלי דירות למכירה.

כאשר מדובר בהערכת שווי לדירות מסוג הנ”ל, יש לקחת בחשבון את כל הפרמטרים המשפיעים על מחירי השוק ורק בדרך זו תתאפשר לכם מכירה מוצלחת ובטוחה.

שימו לב כי תמחור אובייקטיבי ואופטימלי של דירה למכירה בבלי, הוא כשלעצמו המפתח למכירתו.

הערכת שווי נכס בבבלי ת”א, כאמור, הוא גורם בסיסי וחיוני עבורכם. בטרם הוצאת הנכס לשוק החופשי ובעסקת המכר בפרט, וכן יהיה עליכם “כמוכרי דירות זהירים” להבין את השווי הנכון של דירתכם ביחס לדירות בבלי למכירה, ולמחירי השוק השונים מתוך נקיטת בדיקות ובירורים, הכרת הסביבה והמחירים של דירות דומות שנמכרו באזור בהתאם  לגודלן ובהתאם למפרט.

ההתאמות הרלוונטית להערכת שווי דירה למכירה בבבלי

ההלימה צריכה להתבסס על מאפיינים דומים (מבחינת גודל הדירה, מיקום וכו’). ניתן כמובן להציץ בלוחות של דירות למכירה באינטרנט (באתרים כמו קומו, יד-2, Win Win או בקבוצות ייעודיות בפייסבוק ובמדיה הכתובה ולראות מחירים מבוקשים לדירות בעלות מאפיינים דומים למבוקש. רצוי לא לפספס את טבלת מחירים של דירות דומות שכבר נרכשו או נמכרו, לשם כך קיים מאגר מידע ממשלתי הכולל תיעוד מפורט ואמין של כל עסקאות הנדל”ן לפי חתך אזורי – המידע זמין ונגיש לכל מאן דבעי!

בהערכת שווי דירה בתל אביב I יש להתייחס לקריטריון החשוב ביותר והוא:

מומלץ לחדד בחישובים מגמות נדל”ן אזוריות וכלליות – מבחן השוק הוא אשר קובע מהו השווי הריאלי למכירת הדירה שלך, ושוב אדגיש כי יהיה חשוב להסתמך על עסקאות דומות ואחרונות בסמוך לנכס שלך.

על סמך מה נחליט כמה הדירה שלנו שווה?

פרמטרים לקביעת מחיר דירה בהערכת שווי דירה צריכים להתייחס למשתנים חיצוניים או פנימיים המשפיעים על מחירי השוק. לכל משתנה יש ביטוי במחיר הדירה, ממיקום ועד איך וכיצד הדירה שופצה.

מיקום דירה למכירה בבבלי

נתון חשוב ביותר בהערכת שווי דירה: מיקום הדירה:
רוכשים ישאפו לרכוש נכס באזור בעל רמה סוציו-אקונומית ומעמד התואמים את צרכיהם.

הרכב ואופי האוכלוסייה

הסביבה, התשתיות והשירותים הניתנים לתושבי האזור הם גורמי מפתח בהערכת מחירי הדירות. להיצע וביקוש באזור שבו נמצאת דירה תהיה השפעה מכרעת על שוויה (בעוד שמחירי הדירות יהיו גבוהים באזורים שבהם הביקוש גבוה, המחירים ירדו בהתאם באזורים שנחשבים לפחות נחשקים).

איכות הדירות למכירה בבבלי

מצבה הפיזי של הדירה הוא משתנה מרכזי נוסף בקביעת השווי. דירות ישנות ומוזנחות הזקוקות לשיפוץ פחות נחשקות מדירות חדשות או משופצות, כמו גם איכות הגמר, מצב הקירות, האינסטלציה והחשמל, הם גם בסיס לקביעת תג המחיר.

מכירה/רכישת דירה בפרויקט תמ”א 38 I פוטנציאל השבחה מתוכנית להתחדשות עירונית

הפוטנציאל לשדרוג הדירה וסביבתה מהווה גורם חשוב בקביעת ערכו ומחירו. זה כולל אפשרות להרחבת והגדלת דירות, בניית מרפסות או חדרים נוספים, עמידה בתנאי תכנית רובע 4 ו/או תוכנית לבינוי ופינוי וכו’.

גודל הדירה

פרמטר מרכזי נוסף בקביעת שווי דירה הוא שטח השימוש שלה. מחיר דירה ייקבע על פי גודלה ומספר החדרים המקורי(!) שבה. בהערכת מחיר דירה יש לקחת בחשבון את “שטח הפלדה” – שטח הדירה מדלת הכניסה לפנים, כולל מחסן ושטח קיר, למעט שטחים משותפים מחוץ לדירה (חדרי מדרגות, לובי, מחסנים וכו’). גם לקומה שבה נמצאת הדירה יש השפעה על המחיר – מיותר לציין כי בבניין ללא מעלית, ככל שהדירה גבוהה יותר – הערך  יהיה נמוך יותר.

מרפסת

שווי של מטר (שטח שירות) מרובע של מרפסת שווה בדרך כלל לערך של מחצית מהשווי המבונה (של שטח עיקרי) למטר משטח דירה. לעומת זאת, בבניין רב קומות אשר לו נוף הפונה לשטחים פתוחים כגון שטח ירוק ו/או לים אזי שווי למטר של מרפסת יהא שווה ערך למ”ר מבונה של שטח דירה ולעיתים אף יותר.

חניה

במדינה שבה כמעט לכל משק בית יש שתי מכוניות, קיים מחסור הולך וגובר במקומות חניה, וחניה קרובה לנכס מעניקה לו יתרון מהותי ומשפיעה על מחירו בהתאם. כמו כן, חניה מקורה חשובה יותר מחניה באוויר הפתוח.

טאבו

דירות שהרישום עליהן אינו מצוין בטאבו, שהבעלות בהן משותפת לכל בעלי הזכויות במניות,  הן בעלות שווי נמוך מדירות שרישומן מוסדר. זה נובע בעיקר מההפסד הכספי עקב הקושי במכירת הדירה.

נגישות

מחיר הדירות הממוקמות בסמוך לכבישים ראשיים ולנתיבי תחבורה ציבורית כמו תחנות אוטובוס ורכבת ערכן יקפוץ ביחס לאלו הממוקמות באזורים מרוחקים ובלתי נגישים. עם זאת, בשל מפגעי רעש וזיהום פוטנציאליים, מחיר הדירות בקו הראשון של הכביש ירד.

קרבה למוסדות ציבור

זהו פרמטר סובייקטיבי. דירה הממוקמת בסמוך למוסדות ציבוריים כמו בתי ספר, גני ילדים או קופות חולים תגביר את האטרקטיביות, בעוד שאצל אחרים ההיפך הוא הנכון (בהתאם לאופי הרוכש, קרבה למוסדות ציבור עלולה להיראות עבורו כמכשול או מאידך יתרון).

מדד כלכלי ופיננסי

יש גורמים נוספים המשפיעים על ערך ומחיר דירה, ולכן צריך לברר אותם לפני הקנייה, לרבות רמת הריבית במשק, חוזק המטבע המקומי, מדדי שוק, הכלכלה היא בכלל מקומית, ויש שווקי משכנתאות רבים.

היעד הבא:  פרסום ושיווק הדירה

אלמנט נוסף וחשוב ביותר בדירות למכירה בצפון תל אביב, הוא הליך פרסום הדירה וכיצד לעשות זאת נכון, כמו גם דירות רגילות בקהילת בבלי, צריך להיות רגיש וספציפי באשר למספר פעולות השיווק שיש לנקוט.

כאן המקום להדגיש כי אנו בעד תכנית לשיווק מורחבת הכוללת מעין “תקיפה חזיתית” בכל ערוצי הפרסום לרבות בעיתונות הכתובה. מניסיוני, רק חשיפה מרבית תגרום במהירות למיקסום התועלת ולמכירת הנכס בפרק הזמן הקצר ביותר.

Multi-Platform – אנחנו חיים בעידן שבו כל תחום מעורר אותנו, וקהל היעד הפוטנציאלי מאוד רחב (במקרה של דירות למכירה בצפון תל אביב) ומפוזר על פני פלטפורמות שונות. לכן, טיפ שימושי למי שמתעניין בשיווק של דירה למכירה בבלי והוא לפועל במספר חזיתות בו – זמנית.

פעולות שיש לשקול כוללות תליית שלט על מרפסת או חלון, פרסום בלוחות (רצוי בחינם), פרסום במדיות וברשתות החברתיות (עם קבוצות ייעודיות) ועוד.

את רוב הפעולות הללו ניתן לבצע בחינם, למרות שגם מי שרוצה להשקיע יותר יכול לעשות זאת. למשל, פרסום מודעה במקומון עם קהל יעד מדויק מאוד או פרסום מודעה איכותית בעבודה.

חשיבות הפרטים

עצה מועילה לכל מי שמעוניין לשווק דירה למכירה בבבלי תל אביב, היא לפרט עליה כמה שיותר, במיוחד להדגיש את היתרונות ולבטל את החסרונות. בנוסף לפריטים טכניים שחייבים להיכלל בכל קמפיין שיווקי (מספר חדרים בנכס, טלפונים וכו’), ניתן גם להוזיל לרזולוציה קטנה יותר.

יש לשקול את כל מה שעשוי להציג את הדירה התל אביבית בצורה חשובה ולהדגיש אותה מתוך התחשבות כמובן בסוג הפלטפורמה השיווקית. המעלית, המרפסת, החניות הצמודות, המיזוג אוויר, כ”א מעולים, תשתית משופצת – אלו רק חלק מהדברים שרוכשי הדירות מחפשים.

רצוי לפרט את מיקומו המדויק של הנכס בפירוט רב ככל האפשר, לא רק ברמת העיר או הקהילה, אלא יותר מעשית. מילים כמו “קרוב לים” או “מיקום שקט” מושכים רוכשים איכותיים רבים שמחפשים את דירת החלומות שלהם בתל אביב.

צילום הדירה

תמונה יכולה להיות שווה הון תועפות בעולם הנדל”ן התל אביבי למכירה. למרות שאף המילים עשויות להיות חשובות, הן לא תמיד מספרות את כל הסיפור על הנכס. לכן, באתרים המאפשרים זאת (בעיקר לוחות או רשתות חברתיות), וכדי למשוך מסת הקונים, מומלץ מאוד לצרף תמונות של כל הדירה עצמה, חדרי שינה, מטבחים, סלונים, מקלחות, מרפסות ואפילו הנופים שהדירה משקיפה עליהם.

בצילום הנכס שלכם הביאו בחשבון שיכולה להתרחש גם השפעה הפוכה:

דירה שמצטלמת כמבולגנת או לא נקייה עלולה לגרום לאנשים המעוניינים בדירה במצב אחר לעזוב אותה כמו אש בשדה קוצים, במקום ליצור אתה קשר.

אנו לא אומרים שצריך לשפץ דירות מא’ ועד ת’ ואז לצלם, אבל בהחלט חשוב להקפיד על ניקיון וסדר כיוון שהם עשויים להצביע על כך שהנכס בידיים טובות ומתוחזק היטב. כמוכר פרטי אתה יכול לקבל עזרה מאחרים, אמנם קיבלת כאמור מספר עצות מאיתנו, אולם כמובן שניתן להוסיף רבות אחרות.

יש אנשים המעדיפים להיעזר במומחים שונים כדי למכור נכס והמעוניינים למכור את נכסיהם בשיכון בבלי, יכולים לפנות למשרד תיווך בצפון תל אביב שיוכל לספק להם שירותים נלווים כגון הערכת הדירה או בדיקת כדאיות שלה למכירה, חשיפה למדיה הדיגיטלית ובעיתונות הכתובה, וכמובן שהידע הנרחב של המתווך גדול בהרבה מאשר זה של בעלי נכסים פרטיים, כך שהוא יוכל להשיג לכם כמוכרים את התוצאה הטובה ביותר (המחיר הגבוה ביותר ש”השוק” מוכן לשלם).

מהם יתרונות ההתקשרות עם משרדי תיווך בצפון תל אביב, שמעניקים שירותי נדלן:

התשובה לכך פשוטה: רשימת משרדי התיווך והמתווכים בת”א היא ארוכה, אך ישנם מתווכים בתל אביב חריגים בנוף שיספקו עבור שני הצדדים בממכר פתרונות יצירתיים לרבות כל הפתרונות המקיפים השונים.

בנוסף לפן המקצועי, ישנם גם היבטים פרקטיים – למי יש זמן, יכולת ואת הכוח “לבלבל את המוח”, לענות על אותן שאלות, עזיבה מוקדמת מהעבודה, סידור הדירה ועוד – לשם כך יש משרדי תיווך בצפון תל אביב.

ומה לגבי המשא ומתן?

ניהול מו”מ חכם הוא מכריע – מכיוון שזהו שוק מורכב ותחרותי עם משאבים מוגבלים וזו יכולה להיות העסקה הגדולה ביותר שלך. אנו בדעה מאד ברורה לגבי המו”מ הואיל ותהליך של מכירת הדירה מגלם בתוכו עולם עצום של תוכן רגשי ועמוק המציף רגשות וכן, כאמור, עלול להשפיע על היכולת שלך כמוכר פרטי להתמודד ולתקשר עם הרוכש.

ניהול מו”מ עם רוכשים פוטנציאליים הוא על אחת כמה וכמה צעד עדין, וספרים רבים נכתבו על ניהול משא ומתן נכון. על מנת להגיע למצב של גמירת דעת בין שני הצדדים נדרש מתווך נדל”ן מיומן בתל אביב, ולכן אנחנו מגדירים את המשא ומתן כעבודתנו העיקרית ומתמחים בו היטב.

לסיום: כדי למכור בשכונת בבלי דירה למכירה, זו על אחת כמה וכמה עבודה יסודית, מקצועית ומדויקת. אם אתם מיואשים מהליך המכירה ורוצים למצוא מתווך בתל אביב, ו/או משרד תיווך בצפון תל אביב אקטיבי ואסרטיבי לניהול העסקה עבורכם בראש שקט ובלי שיבושים בדרך, שחי את שלבי הליך היטל ההשבחה ונושם בכל רמ”ח אבריו את עולם הנדל”ן התל אביבי, הנכם מוזמנים לדבר איתנו. ומכאן אנו מבטיחים ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו, יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה שונה ונעימה שתיזכר היטב.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בשיכון בבלי? היכנסו למאגר שלנו ממש 👈 כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. הטעויות הנפוצות שעושים בעלי דירה למכירה בבלי בתהליך המכירה
   
2. איך מכרנו מרחוק דירה למכירה בבבלי לתושב חוץ?
   
3. דירות למכירה בבלי
   
4. יש לך דירה למכירה בבבלי?

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

לדירה מכורה ב-60 יום, ברווח מירבי,

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט דירות למכירה בבבלי | לדעת למכור בית הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

במאמר שלפנינו הושקע זמן רב, ידע ומשאבים רבים. במטרה להנחות את בעלי הנכסים במספר שאלות כמו, איך מוכרים דירה מהר, כיצד לערוך בדיקות ראשוניות לתנאים המוקדמים לניהול משא ומתן מתוך הענקת כלים להתמודדות עם סוגיית היטל השבחה במכירת דירה, אשר נמצאת בתחומי רובע 4 בת”א. אנו מאמינים כי ייעוץ מקצועי הניתן באמצעות מתווך מקצועי שעוסק בתיווך ושיווק של דירות למכירה בצפון תל אביב, ייעוץ אשר ניתן על ידי מתווך דירות מיומן ומשפטן בהשכלתו, יעלה בסופו של יום בקנה אחד עם מטרותיכם כמוכרים, לקבל את מלוא התמורה שתשולם בעד דירתכם.

עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון החדש תל אביב

אזור הצפון החדש, זהו הכינוי לרובע ספציפי של העיר תל אביב- יפו הנמצא בין רחוב אבן גבירול במערב, כביש איילון במזרח, שפך הירקון בצפון ושדרות שאול המלך בדרום. רובע זה תואם מבחינת התכנון של העיר לרובע ארבע של העיר העברית הראשונה.

הכינוי לאזור זה אינו נפוץ, למרות שזהו השם הרשמי של האזור ולעיתים קרובות מכונה בטעות “הצפון הישן” או נתפס כחלק ממרכז העיר. מקור שמו של האזור נועד על מנת להבין את אזור הצפון הישן של תל אביב המשתרע מצדו המערבי של רחוב אבן גבירול – והמכונה כעת רובע שלוש. במהלך השנים, החל משנות ה-30, פותחה העיר לפי תכנית גדס, בעיקר צפונה, לאורך חוף הים התיכון, כקילומטר ממנו. לצפון החדש נערכה תכנית אב עוד קודם לכן, בסוף שנות ה-ארבעים, אך זמינות הקרקע לפני מלחמת העצמאות הפכה את הבנייה באזור למצומצמת מאוד.

הכפרים הערביים סומייל וג’מסין אל-ערבי אשר היו מצויים באזור, בדרום שבו עובדו שדות הטמפלרים של שרונה עד שנות ה-40. עוד לפני קום המדינה, היישוב התל אביבי המבוסס היחיד באזור היה קריית מאיר השוכנת בסמוך למקום שבו נמצאת היום כיכר רבין. הבניה באזור התחילה בשנת 1948 וגלשה עד לשנת 1980, עד אשר מלאי הקרקעות הפנוי באזור הפך לדל. רוב המבנים משנות ה-80 ועד היום הם מגדלי מגורים, האחרון שבהם הוא מגדל בן 30 קומות.

דירות למכירה בצפון החדש של תל אביב

בשנת 1950, ולאורך הגבול המערבי החלו להיבנות הבניינים שברחוב אבן גבירול עם רצועה מסחרית ארוכה. חלקו המערבי לרחוב מכונה “הצפון הישן” ולצידו האזור המחודש יותר שנקרא “הצפון החדש”. גם השכונה שמצפון לנחל הירקון החלה לצמוח בשנות החמישים וזכתה לשם שכונת עבר- הירקון. מסיבות אלו, המושג “צפון תל אביב” השתנה במהלך השנים ומצוי גם היום לפרשנויות שונות.

רוב הבנייה באזור הצפון החדש מיועדת בעיקר למגורים וכוללת גם את דרך נמיר לנתיבי איילון – קהילת בבלי, גבעת עמל, פארק צמרת ואת מגדל המגורים הראשון, מגדל דוד, אשר נבנה בשנות ה-70.

חלקו הדרומי של השטח, סמוך למתחם הקריה ברחובות שדרות שאול המלך וויצמן הוא חלק בלתי נפרד ממרכז העסקים של מחוז תל אביב, ספריית בית אריאלה ובית המשפט – ובחלקו המזרחי של האזור נמצאים התחנה המרכזית תל אביב ותחנת טרמינל 2000.

בנוסף לכך, יש באזור מגוון מצומצם של שימושים מסחריים וציבוריים. אזור מסחרי משמעותי נמצא בכיכר המדינה ובמזרח רחוב יהודה המכבי המאופיין בין היתר בשימושי ייעוד מעורבים המצוי ברחוב ארלוזורוב. על אלה נספרים מגדל ה – 100, מועצת ההנהלה של ההסתדרות, בניין קופת חולים כללית ומגדלי השקל.

אופי הבנייה של אזור זה הוא די מגוון על כל רחובותיו, לעומת אלו של אזור הצפון הישן. רוב הבניינים הם מבני מגורים שמאופיינים בבנייה מסורתית בת 4-5 קומות, זהה לחלק מהמרקם הוותיק יותר של העיר, אך המגרשים גדולים בהרבה מאלה שבצפון הישן ובמרכז העיר תל אביב.

נתחיל 

מכירת דירות תל אביב.

איך מוכרים דירה בצפון החדש של העיר תל אביב (רובע 4)? מה חשוב לבדוק עוד הרבה לפני “שנפל הפור” להוציא מכירת נכס, לשוק החופשי, כמה משלמים היטל השבחה בגין היטל השבחה רובע 4 תל אביב, וכיצד אפשר יהיה להגיש ערעור על עלות היטל השבחה בעקבות החיוב הצפוי, הכול כפי שיפורט להלן.

מס השבחה מה זה, על מי חל היטל השבחה וכמה משלמים היטל השבחה

היטל השבחה מוגדר בפסיקה כהיטל החל בגין שיפורים הנובעים מתוך אישורה של תכנית המשביחה את הנכס ובעת המכירה התשלום יוטל על בעל הנכס (המוכר).

ומכאן אנו למדים כי עוד לפני ההחלטה להוציא מכירת נכס לשוק התל אביבי, יהיה על המוכר לבדוק האם קיים מס השבחה במכירת דירה, ואם כן כמה משלמים היטל השבחה. כאן המקום לציין כי מס השבחה במכירת דירה הוא תשלום המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב. השומה צמודה למדד, כך שההפרש בין מועד היווצרות החוב נספר מיום מועד האישור של התוכנית המשביחה והוא ישקף את הערכתו של הנכס במועד המימוש וזאת לעומת שומה מאוחרת יותר.

 בעת המימוש יהיה על המוכר לדווח על העסקה לעירייה ורק לאחר תשלום היטל ההשבחה (וארנונה) יוכל  המוכר לקבל את אישור העירייה ולהעבירו לב”כ הקונה לצורך רישום הזכויות. אם הקרקע נמצאת בבעלות המנהל, ייתכן שיידרשו אגרות נוספות כגון דמי הסכמה ועוד.

דירות למכירה בצפון תל אביב שבמסגרת תכנית רובע 4 I מעט רקע:

במהלך שנת 2018 אושרה תכנית מתאר מקומית המכונה תכנית רובע ארבע (תא/3729/א), המתייחסת לתחום ההתחדשות העירונית בעיר והטמעת זכויות הבנייה מכוח תמ”א 38 באזור צפון החדש של העיר תל אביב. תכנית זו מגדירה מחדש את היקף זכויות הבנייה למבנים חדשים במתכונת של הריסה ובנייה מחדש והן למבנים שבהם נדרשים תוספות בנייה ( במתכונת של חיזוק ובינוי) מתוך התאמתן למרקם העירוני של העיר וכחלק בלתי נפרד מפישוט הליכי ההיתרים והמידע שניתן לגביהם.

המחלוקת בתמצית והמאבק הכרוך סביב נושא היטל ההשבחה בעיר

היטל השבחה רובע 4 תל אביב

עיריית תל אביב, בעלי נכסים, שמאים מכריעים, ועדת הערר ותוכנית תמ”א 38: כל “השחקנים” הללו מתכתשים בדיונים מתמשכים סביב הסוגיה כמה משלמים היטל השבחה, כתוצאה מאישורה של תכנית רובע 4.

כמו כן, מיום אישורה של תכנית זו, בשנת 2018, החליטה הועדה לתכנון ובניה ת”א, להטיל היטל השבחה על בעלי נכסים בהיקף של מאות אלפי שקלים לכל יחידה שנמכרה בתחומי הרובע וזאת למרות שהזכויות שנגזרות מתוכנית זו הן נגזרת מלאה מכוח סעיף 23 לתמ”א 38. כך למעשה, המחוקק הישראלי ציין כי התמ”א קובעת זכויות בנייה בדמות של שטחים בנויים שאותם בעלי הנכסים השונים יוכלו להעניק ליזם, במטרה לחזק את בתיהם הישנים, בין היתר נאמר, כי על זכויות תמ”א 38, ובעת מימושן, יינתנו הטבות מפטורים מהיטל השבחה!

אם כך, מתעוררת השאלה וספק רב לגבי היטל השבחה במכירת דירה, ובחוקיות גביית היטלי השבחה בתוכנית רובע 4 – ויותר מזאת, האם מדובר בזכויות שניצולן די מוטל בספק לאור העובדה שנדרש ביצוע של פעולות מקדימות כתנאי למימוש זכויות הנובעות מכוח תכנית רובע 4. גם אם תכנית זו מקנה זכויות קונקרטיות (זכויות וודאיות) למקרקעין, במקרים מסוימים התנאים הפיזיים של המקרקעין כגון צורתה של החלקה ו/או שטחה ו/או כתוצאה מקווי הבניין המוגדלים, לא יהיה ניתן לאשר את מלוא הזכויות במקרקעין בהתאם לסל הזכויות שמקנה התוכנית. לצד זה יש להוסיף את מורכבות ההליך הכרוך בהסכמת בעלי העניין בבניין אשר מתפרשת על פני שנים על גבי שנים. ובכן, המציאות מלמדת שהשאלות הנ”ל הן נרחבות ומגוונות וכמובן שמעוררות תהיות רבות לגבי אופן החיוב.

היטל השבחה רובע 4 תל אביב I ערעור על היטל השבחה והדרכים השונות להתמודד עם עלות היטל השבחה

• פנייה לעיריית תל אביב לתיקון השומה (חישוב עלות היטל השבחה מחדש).
• פנייה לעיירת תל אביב בבקשה לפטור מהיטל השבחה (ככל שהנישום התגורר בנכס 4 שנים מיום אישורה של התוכנית).
• ערעור על היטל השבחה תיקון 84 I מסלול של שמאי מכריע.
• ערעור על היטל השבחה, במסלול של ועדת הערר.

בעל הנכס יכול לפנות לעיריית תל אביב בדרישה לבחון את עלות היטל השבחה על ידי ביצוע שמאות עירייה מוקדמת בנכס בכל עת מבלי לשלם היטל השבחה בעת קבלת המידע המוקדם ובעת ההתנהלות מול הרשויות ועד לקבלת הסכום הסופי ולחילופין בעת ביצוע התשלום במלואו, לפני ביצוע העסקה. בדרך זו אפשר יהיה לבצע את העסקה בוודאות מוחלטת.

הדרך השכיחה היא ערעור על היטל השבחה, על ידי הגשת עתירה למינוי שמאי המכריע, כאשר שם ההחלטות זוכות להתייחסות מהירה יותר ותהליך השומה בהרבה יותר זול מאשר ערעור על היטל השבחה במסלול ועדת הערר.

בחירת מסלול ל-ערעור על היטל השבחה, הוא הצעד הראשון שעל המוכר לעשות, ובלבד שטוב יהא עם יוציא לפועל את הבחירה נכונה.

בחירה לא נכונה יכולה להוביל לדחיית ההשגה גם כשיש סיבה טובה לצמצם אותה. תפקידו של מתווך דירות בתל אביב, מנוסה ומיומן כמובן, הוא להמליץ ​​ללקוחות על המסלול הטוב ביותר לערעור על היטל השבחה בהתבסס על נסיבותיו, על הניסיון ועל הידע המקצועי שלו.

מתי יש לשלם את היטל ההשבחה?

על פי החוק, חובת תשלום ההיטל מתחילה במועד אישור תכנית ההשבחה, אולם הוועדה רשאית לדחות את התשלום עד למועד מימוש זכויות הקניין.

מימוש הזכויות הוא אחד מאלה:

העברת זכויות קניין (מכירה), במקרה זה ההיטל ישולם לוועדה המקומית לתכנון ולבניה לפני קבלת האישור לטאבו.

חישוב מס השבחה.

שומת הנישום תחושב במועד אישורה של תכנית רובע 4 ו/או בתאריך אישור הקלה ו/או בשימוש חורג (לפי העניין) מתוך התחשבות בעליית ערך הקרקע שכאילו נמכרה הדירה בשוק החופשי.

דוגמה לחישוב מס השבחה.

בניין בן 3 קומות בתל אביב אשר שוויו נקבע בסך של 50,000,000 ₪. מאחר שבתכנית רובע 4 נקבע סל זכויות בנייה בלתי מנוצלות אשר חלות על המקרקעין, סל זכויות שבעקותיו מותר יהיה להוסיף עוד שתיים וחצי קומות נוספות לגג המבנה. כתוצאה מכך, שווי השוק של הבניין קפץ ל-90.000,000 ₪.

עיננו הראות כי עליית הערך הנובעת מהפעולה התכנונית של העירייה מסתכמת ב 40,000,000 ₪,היטל ההשבחה יהיה מחצית מההשבחה הנ”ל ויעמוד על 20,000,000 ₪.

גובה היטל השבחה מחושב מיום של אישור תכנית מפורטת ויהא צמוד למדד התשומות והבנייה ו/או לשינוי מדד המחירים לצרכן (הקטן מבניהם) ועד ליום המכר (מועד המימוש).

מי קובע את עלות היטל השבחה.

דרישת לתשלום בהיטלי השבחה שולחת עיריית תל אביב. הסכום נקבע באמצעות שמאי מוסמך מטעמה של העירייה.

מסגרת התוכנית I רובע 4

התוכנית כאמור תחול על מבנים למגורים בעיר תל אביב אשר כלולים בתחומי רובע ארבע בין הגבולות, כדלקמן:

בחלק הצפוני של העיר – רחובות בני דן/הרב קוסובסקי.

בחלק המזרחי של העיר – במקטע של נתיבי איילון מצפון לו ועד לרחוב הרב שלמה גורן כמו גם הרב פנקס ודרך נמיר – מרח’ הרב שלמה גורן והרב פנקס ודרומה.

בחלק הדרומי – ברח’ שאול המלך.

בחלק המערבי ברח’ אבן גבירול (לא כולל החלקות שניצבות בהמשך לרחובות אבן גבירול משמדובר בתוכנית אחרת). חשוב להדגיש, כי חלקים נכבדים מתחומי רובע 4 (לעומת אזורי תכנית רובע 3) כאלה שהוכרזו בשנת 2003 ע”י מורשת הארגון הבינלאומי “אונסק”ו” בשיתוף של עיריית תל-אביב יפו – בתחומי הרחובות של שדרות שאול המלך ורחוב אבן גבירול כמו גם שדרות דוד המלך ורחוב דובנוב – מוכרים בשם אזור “העיר הלבנה”, מאחר והוא אזור בעל רמת איכות אורבנית ייחודית המאופיין בסגנון היסטורי תרבותי התואם לתחילת המאה ה- 20.

סל זכויות הבנייה

בהתאם לתוכנית הרובעים של תל אביב, סל זכויות הבנייה המותרות ברובע 4, כולל התאמת שטחי הבניה שנובעים מכוח תמ”א 38 ופינוי- בינוי הוא כדלקמן:

א. בהליך של הריסה של מבנה קיים והקמתו מחדש.

בינוי במתכונת של הריסה ובנייה מחדש – מחוץ לגבולות המוגדרים של “העיר הלבנה”:

• בשורות של מבנים אשר מצויים על הרחובות הראשיים (מרדכי נמיר רחוב פנקס רחוב ז’בוטינסקי ורחוב שאול המלך), ניתן לבנות עד תשע קומות טיפוסיות (קרקע + 7 – קומת גג חלקית).
• בארלוזורוב: עד שמונה קומות (קרקע + שש + קומת גג חלקית).
• רחוב לא ראשי יהא ניתן לבנות שמונה קומות (קרקע + חמש קומות ו 2 קומות גג חלקיות בנסיגה).

ב. בנייה חדשה במסגרת “העיר הלבנה”:

באזורים שבהם המבנים מצויים ברחובות הראשיים (מרדכי נמיר רחוב פנקס  רחוב ז’בוטינסקי ורחוב שאול המלך), ניתן לבנות עד שמונה  קומות ( קרקע + שש קומות טיפוסיות ובנוסף את קומת הגג החלקית).

ג. תוספת בנייה במסגרת חיזוק

הוספת שטחים לבניינים אשר מצויים ברובע 4 ואשר לגביהם הוצא היתר בנייה עד ליום הראשון בינואר 1980 וכמובן שהם מצויים מחוץ למסגרת  “העיר הלבנה”:

באזורים שבהם המבנים מצויים ברחובות הראשיים (מרדכי נמיר רחוב פנקס רחוב ז’בוטינסקי ורחוב שאול המלך), תאושרנה מצב של השלמת בנייה כדלקמן:

• בבניינים קיימים בני שתי קומות (ובלבד בם האזורים בהם חלה תכנית השיכונים) תאושר השלמת הבינוי בהיקף של עד חמש קומות וקומת גג חלקית.
• מבנה קיים בן שש קומות תאופשר השלמת הבינוי של עד שמונה קומות ובנוסף קומת גג חלקית.
• בבניינים בני שבע קומות טיפוסיות ומעלה, יאופשר בינוי של שתי קומות וקומת גג חלקית.
• בעניין רחוב ארלוזורוב ובמתכונת של תוספת בינוי, תאופשר השלמת הבנייה של עד שבע ק’ ובנוסף הקמת קומת הגג החלקית.
• במבנים אשר אינם מצויים כלפי רחובות ראשיים – בבניינים קיימים בני שש קומות, תאופשר הוספת בנייה בהיקף של קומה בודדת אחת + ק’ חלקית ובבניינים קיימים בני שבע קומות ומעלה תאופשר הוספת של שתיים וחצי קומות (כולל הקמת קומת הגג החלקית).

תוספת הבינוי למבנים אשר ששנת ההיתר הוצא קודם ל 1 בינואר 1980 אשר מצויים במסגרת “העיר הלבנה”:

ברחוב הראשי (מרדכי נמיר רחוב פנקס רחוב ז’בוטינסקי ורחוב שאול המלך), והן ברחוב שאינו ראשי, תאושר השלמת הבנייה, כדלקמן:

• בבניינים בני שש קומות, תאופשר הוספת השטחים בהיקך של שתי קומות (קומה אחת + גג חלקית).
• מבנים בני שבע ק’ טיפוסיות ויותר, תאופשר הוספת של קומה אחת בלבד (הקמת קומת הגג החלקית).

ככל שמדובר בסוגיית רובע 4, אשר מקנה סל של שטחים בנויים למבנים טעוני חיזוק, יש לקחת ברכיבי השווי גם את הסטטוס להתכנות הביצוע של הפרויקט. בעלי נכסים שדירתם צפויה לעבור הליך במסגרת של הריסה ובנייה מחדש לעיתים רבות מגלמים בעת המכירה ובאופן יחסי כבר את שווי דירת התמורה. ובכן, כדאי לנהוג כך רק במצבים שאכן בבית המשותף מתקיימים “הליכים רציניים” (כמו למשל: התקבלה החלטת וועדה בתנאים) וכך גם בהתאם שוויו של הנכס יעלה.

הערכת השווי

כיצד לתמחר את הנכס בהתאם למחירו הנכון בשוק?

ככלל, הגורם הרלוונטי בקביעת השווי הנכון הוא בדרך של פניה ישירה למשרדי תיווך שונים, למתווכים בתל אביב, כאלה שמכירים היטב את שוק הנדל”ן בתל אביב. פנייה כזו תקנה למוכר וודאות לגבי השווי העכשווי בהתאם לשוק החופשי, ואם מדובר במשרד תיווך בצפון תל אביב מיומן, ייתכן מאד שהוא יספק לכם בנוסף מידע המפורט בנוגע למצבו התכנוני והפיזי של הנכס.

עם זאת, לצערי במרבית המקרים, המוכר בוחר לנתח את שווי השוק לפי הבנתו וזאת לאחר ביצוע של מחקר שוק חובבני. לכן, בהנחה שאינך פונה למשרד תיווך בצפון תל אביב מיומן ובחרת לבחון את שווי הנכס על ידי צפייה בעסקאות אחרונות שנעשו בסביבתך באתר הנדל”ן הממשלתי ו/או באתר של רשות המיסים ו/או מדלן, אז דע לך כי באתרים הללו כמו אתרים אחרים שבהם ניתן לצפות בעסקאות מכר אחרונות, לא ניתן לקבל מידע ספציפי לגבי מצבם של הנכסים שנרכשו/נמכרו – כמו למשל: האם הדירה שנרכשה הייתה משופצת ובה מותקנת מעלית ו/או האם לדירה שנרכשה היו כיווני אוויר טובים או שבכלל מדובר בדירה כלואה, מהו מספר החניות של הדירה (אם בכלל), הצמדות כגון מחסן, מצב רישומי ועוד.

ההיבט הרישומי

1. במבנים המצויים במרקם הוותיק של הרובע, דע לך כי יהיה מומלץ בשלב זה לוודא כי ישנו היתר כדין לנכס ושהנכס בנוי בהתאם להיתר לצד הלימה מוחלטת לתשריט הבית המשותף והשימוש הנכון בהתאם לתוכניות החלות על המגרש.
2. כאן המקום לציין כי בדיקת התאמת מצבו של נכס להיתר המצוי בארכיון ההנדסי, במחלקת ההנדסה בעיריית ת”א אינה פעולה פשוטה והיא דורשת מומחיות רבה בתכנון ובנייה, לכן רצוי וחשוב להתייעץ עם איש מקצוע מיומן לצורך ביצוע הלימה בין תכנית היתר הבנייה המקורי לבין תשריט הבית המשותף ולתוכניות החלות  במגרש.

2. שלב ב’ – אם הנכס המדובר רשום בבניין כבית משותף, יהיה מומלץ לשלוף מהאינטרנט, בעלות סמלית של כ 35 ₪, את תיק מסמכי הבית המשותף (מלשכת לרישום הסדר הזכויות במקרקעין), כדי ולוודא שהרישום כעת תואם את סטטוס הנכס (למשל שהדירה רשומה כדירה ולא כמחסן)! כמו כן, ייתכנו מסמכים נוספים ספציפיים, כגון תכניות לאיחוד וחלוקה, הסכמי שיתוף, תקנון מוסכם וכיוצא באלה.

3. לקבל את הסכמת עיריית תל אביב, על ידי פנייה בדוא”ל למחלקת למבנים מסוכנים ולוודא כי הנכס כאמור אינו מצוי ומוגדר כמבנה מסוכן.

מצב רישום הזכויות

על פניו עולה כי מדובר בבדיקה מהותית ביותר ולא פחות שווה משווי הדירה. כמו במקרים רבים המוכרים פשוט אינם מודעים למצב רישום הבעלות כפי שמוצג בטאבו, אולם רק בשלבים מתקדמים יותר עורכי הדין של הצדדים מגלים שרישום הבעלות שגוי ו/או שאינו הושלם כאז במלואו לאור מצב הרכישה המקורי. לפיכך אין מנוס מלהוציא נסח טאבו, בעלות סמלית של 15 ₪, ושם לבחון את מצב הזכויות בטאבו.

טעות נפוצה ברישום של דירות גג

לדוגמה: עלול להיווצר מצב מסובך שבו רישום הבעלות של הדירה והגג (במידה ומדובר בפנטהאוז) מופרד, כך שבחינה לא מקצועית יכולים להתעלם מהעובדה שמדובר בשני נכסים שונים ולא בנכס אחד בלבד.

על רקע זה, בעיות משמעותיות עלולות להתעורר בעת הגשת הדוח למיסוי מקרקעין ו/או למתן להלוואות משכנתא לרוכשים וכמובן את קבלת האישור להשלמת העברת הזכויות.

דירה למכירה בצפון תל אביב עם שוכרים

מכירת נכס בכפוף לשוכר: בעת מכירת דירה בצפון תל אביב עם שוכר, יש לשים לב לנושאים הבאים (הנפוצים): האם ישנה אפשרות להארכת חוזה השכירות, מה היקף התכולה שסופקה לשוכר בחוזה, מהם התשלומים הרצופים שקיבל המשכיר בעד השכירות והאם השוכר עמד בכל התחייבויותיו בנוגע לתשלומי החובה החלים עליו בבית ועוד.

זאת ועוד, מומלץ לוודא כי הסכם השכירות בין הצדדים (המוכר/השוכר) תקף וכי הבטוחות אשר בחזקתו של המוכר יהיו ניתנת לביצוע בעת מכירת הדירה, כמו גם המצב של תנאי חידוש ההסכם החלפת הערבים וכו’.

לסיכום, בירור מעמד הזכויות מתייחס לא רק לרישום זכויות המוכר, אלא גם לחלוקת “הזכויות המשניות” על ידי המוכר. בנוסף, יש לבדוק מסמכים נוספים, לרבות מסמכי הבית, פנקסים של ועד הבית המתעדים את ההחלטות שקיבל בעל הדירה -אספת הדיירים.

בחינת המשכנתא והשעבודים על הנכס

לפני מכירת דירה בת”א, מומלץ לוודא שאין שעבודים ומשכנתאות הרשומים על הזכויות בנכס. ניתן לבצע את הבדיקות באמצעות הוצאת נסח טאבו, הוצאת דו”ח ממרשם המשכונות ופנייה לגורמים נוספים הרושמים את הזכויות (במידת הצורך), כגון רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנתאות וכד’.

בדיקת המצב הפיזי של הדירה

בחינת מצבה הפיזי של הדירה נחשבת לבדיקה לא פשוטה שבה עליך לבצע מספר בדיקות על מנת לקבוע האם יש בדירה חריגות בניה, ליקויים, אי התאמה והאם הדירה כשירה למגורים.

כאן המקום להוסיף כי אין להסתמך על הוראות בהסכם המכר כגון דא: AS-IS הואיל והפרשנות שניתנת לה בפסיקה מחלישה את סמכויותיה תוך הקטנת האחריות למוכר. לכן רצוי לא להסתמך יותר מדי על פרטים לא רלבנטיים כמו מיזוג אוויר, אלא חשוב יהיה לבחון מקרוב את מלוא הפרטים הרלוונטיים ובעת מכירת הדירה (צנרת חשמל, נזילות, אי התאמות ועוד…).

אילו פרטים חשובים יש עוד לבדוק בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון החדש תל אביב?

• תחנה 1 – מחלקת הנדסה עירית תל אביב – יפו.

תחנה ראשונה – “מחלקת ההנדסה בעיריית תל אביב”: לפני מכירת דירה בתל אביב, עלינו לבדוק שיש לדירה היתר כדין ושהדירה בנויה לפי התוכניות החלות על הקרקע. בדיקת התאמת מצב נכס לתוכנית אינה בדיקה פשוטה, היא דורשת מומחיות רבה, ולכן מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מוסמך שיבדוק את ההתאמה בין תכנית לתוכנית. כמו כן, יש לוודא שוב כי אין תיעוד של מסמכים מהעבר בעירייה בגין עבירות בניה וכדומה.

• תחנה שנייה – בדיקה עצמית – בדיקת הדירה

במקרה זה, נוודא שוב כי לא בוצע בדירה שיפוץ המהווה חריגה אדריכלית כגון סגירת מרפסות, שינויים חיצוניים, שינויים פנימיים המחייבים תיקון או התנהלות אחרת אשר תהווה עבירת בנייה לפי חוק התכנון והבניה.

כמו כן, נאתר ליקויים הנגלים לעין המשפיעים על מצבה הפיזי של הדירה כגון נזילות, בעיות רטיבות, מתקנים לקויים ותשתיות ועוד ליקויים. כאן המקום לציין כי במרבית המקרים, אחריות המוכר מתמקדת בפגמים שידע ו/או שהיה עליו לדעת, ולכן במקרים מסוימים יציין המוכר כי לא ידע על ליקויים אלה, אך שימו לב כי בהתאם לפסיקה וככל שמדובר בליקויים הנגלים לעין, יראו בך כמוכר דירה “שעליו היה לדעת”.

לצורך הבדיקה ניתן להיעזר באיש מקצוע שיבדוק את מכירת הנכס עם ציוד מיוחד. יש לשים לב לפעולות שעל המוכר לעשות ביחס לבדיקות מקדימות בדומה לפעולות שעל הקונה לעשות, וכן שאחריות הצדדים היא שונה.

בעוד שאחריות הקונה מבוססת על סתירות בזיהוי ליקויים וביכולתו להזדהות כקונה סביר, המוכר הוא הגורם האחראי למסור מידע רלוונטי על הדירה שבבעלותו שכן ברוב המקרים יש לו את הידע הטוב ביותר על מצבו של הנכס.

ליקויים שנמצאו בדירה במהלך הבדיקה מחייבים תיקון או הודעה לקונה טרם מכירת הדירה, עוד בשלב המשא ומתן הראשוני. יש לקחת בחשבון גורמים אלה בעת שקלול העלויות הכרוכות במכירת דירה, במיוחד אם חריגת הבנייה של הדירה דורשת הכנה.

דירות למכירה בצפון החדש תל אביב – הוצאות נלוות:

איך מוכרים דירה מהר, איך למכור דירה:

הכנה למכירת דירה מצריכה שקלול של כל העלויות הנלוות לעסקה, כדי שלא נופתע מהסכום שעלינו לשלם באמצע העסקה. בדיקה זו חשובה במיוחד כאשר מדובר בעסקה כפולה של מכירת דירה ורכישת דירה חלופית במיקומה. כמו כן, לטענת המוכר הוא יכול לתמחר טוב יותר את עלות מחיר הדירה, לרבות עלויות הכשרה שנגרמו מחריגות בנייה, תיקונים במצב הרישום של הנכס, עמלות שונות הנגבות ממנו במהלך העסקה ועמלות נוספות בהמשך. לחלופין, התחשבות בעמלות עשויה להוביל את המוכר לקבל החלטה מושכלת שלא למכור את הדירה עקב עלויות עסקה גבוהות.

שלב מכירת נכס בתא, משא ומתן וחתימה על ההסכם:

לפני שנעבור לשלבים הבאים (המתקדמים יותר), מומלץ לוודא שביצענו את הבדיקות הבאות:

• נבדק בעירייה ובמחלקת ההנדסה בעיריית תל אביב.
• נעבור על מצב זכויות הקניין, שעבודים וזכויות מגבילות.
• נוודא שאין בנמצא חריגות בנייה.
• שווי שוק משוער של הדירה.
• סקירת עמלות נלוות והיערכות לשומה ואולי להפחתה בהיטל השבחה.

מכירת דירה בתל אביב I שלב המשא ומתן:

בשלב המשא ומתן על המוכר למסור לקונה את כל הפרטים הרלוונטיים על הדירה ולאפשר לו לבצע את כל הבדיקות שעליו לעשות לבדיקת מצב הדירה. חשוב לזכור שככל שהמשא ומתן מתקדם יותר, כך המחויבות מצד הצדדים גדלה יותר. לפיכך, יש להתייחס בזהירות למספר הרב של קונים פוטנציאליים שעמם ינוהל מו”מ.

הסכם מכר במכירת נכס

הסכם המכר והרכישה נועד לשקף את ההסכמות וההבנות שאליהן הגיעו הצדדים בתהליך המו”מ ולהסדיר את הציפיות של שני הצדדים. חוזה המכר מכיל את כל הפרטים הקשורים לעסקה, לרבות: התמורה עבור הדירה, מועדי התשלום, הסדרי מימון רכישה, רישום זכויות, מסמכים הנלווים לעסקה, הסכם הקצאת התשלומים וההתחייבויות ופרטים נוספים החלים על הצדדים בעת ביצוע העסקה.

על מנת להבטיח את זכויות הצדדים, על כל ההסכמות שאליהן מגיעים הצדדים להיות בכתב, על מנת שלא נסתפק במצגים ובהבטחות בעל פה. לאחר חתימת הסכם, לא ניתן לשנותו, ועל כל הצדדים לעמוד בהסכם בכתב ובנוסח. הסכם המכר והרכישה מתחלק לשלושה שלבים עיקריים, ביניהם סטטוס החתימה על ההסכם ומסמכי העסקה, ביצוע ההסכם בפועל, העברת הבעלות והשלמת העסקה.

סטטוס חתימה על ההסכם ונספחיו:

עם חתימת הסכם המכר, ינקטו מספר פעולות להבטחת זכויותיהם של הצדדים. מהצד של המוכר – במעמד החתימה עליו לקבל את התשלום הראשון עבור הדירה, התשלום הראשון מתבצע באמצעות המחאה בנקאית על מנת להבטיח את פירעונו.

הערת אזהרה

במועד החתימה על הסכם המכר על המוכר לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה להגנה על זכויות הקונה, מרגע שנרשמה ההערה חטובת הקונה, יוכל המוכר למשוך את השיק (התשלום הראשון) שקיבל במעמד החתימה ושהוחזקבידי ב”כ הקונה.

עורך הדין של המוכר

בעת הרישום, הרוכש יחתום על בקשה לביטול ההערה על מנת שניתן יהיה למחוק אותה במידה והקונה לא יעמוד בהתחייבויותיו. כעת ניתן לרשום הערות אזהרה באופן מקוון, מה שמפחית את זמן החזקת המחאות בנאמנות.

לקיצור זמן העסקה יש חשיבות בעסקה במיוחד כאשר המוכר מבצע עסקה מקבילה לרכישת דירה, כך שהכסף שיקבל ממכירת הדירה ישמש גם למימון רכישת הדירה. למעט הערת האזהרה, כל שאר המצורפים (הנספחים) החתומים על ידי שני הצדדים, שמורים על ידי המוכר או הקונה, למעט חלק מהנספחים שיימסרו לקונה.

קביעת לוחות תשלומים וביצוע הסכמים בפועל:

פריסת התשלומים מבוססת על צרכי הצדדים ומספר הבעיות שיש לפתור לצורך ביצוע העסקה. לדוגמה, בעוד שהתשלום הראשון נועד להגן על המוכר מפני מחדל של הקונה, התשלום השני ישמש גם כדי להקל על מטרה מסוימת כמו שקורה במקרים רבים שבהם התשלום השני ישולם לביטול משכנתא או להפחתת הסכום שעל הקונה לשלם. במידה והרוכש משלם תשלומים אלו עבור הדירה באמצעות משכנתא, יש צורך ברישום הערת אזהרה בדבר זכותו של הקונה לרשום את המשכנתא על הנכס. התשלום הסופי נקבע לרוב על 10% מהתמורה ששולמה במועד מסירת הדירה בצירוף מסמכי העברת זכויות נוספים. מיותר לציין שהתשלום הזה צריך להתבצע גם בהמחאה בנקאית.

קביעת מועדי אספקה ​​ופריטים שנותרו בדירה

ככלל, חובתו העיקרית של המוכר היא מסירת הדירה במועד הנקוב, כפי שהיא במועד חתימת ההסכם, למעט בלאי סביר. איחור במסירת הדירה עלול לגרור קנסות יומיים, ביטול ההסכם בהמשך והפרה יסודית. לפיכך, יש לקבוע את תאריך מדויק ליום המסירה, ויהיה עליו לקבוע אף את מועד כניסתו המאוחרת לדירה החדשה. כמו כן, על הצדדים לקבוע אילו חפצים יישארו בדירה כגון מזגנים, מנורות, תנורי חימום וכד’. במרבית המקרים, הצדדים לא ישאירו בדירה חפצים שייפגעו באופן בלתי הפיך או יגרמו נזק לדירה.

מסמכי מסירת דירה והעברת בעלות:

לאחר ששני הצדדים עמדו בכל ההתחייבויות על פי הסכם המכר, יש למסור את הדירה במועד הנקוב בהסכם. בתמורה לתשלום היתרה, יגיש המוכר מסמכי העברת זכויות לרבות המסמכים הבאים:

• את שטר מכר.
• את אישור למס שבח (שאין חוב לרשות המיסים)
• את אישור עירית תל אביב אשר יופנה ללשכת רישום המקרקעין.
• בנוסף, ייפוי כוח שהינו בלתי חוזר.
• תצלומי ת.ז של מוכר הדירה.
• בקשה לסילוק הערת אזהרה.

בזמן זה הקונה יתבקש לקרוא מדי מים, חשמל וגז. במקביל, העברת הזכויות תתבצע ברשויות הרלבנטיות, בחברות מים ובמוסדות נוספים שצריכים להתעדכן בהעברת הזכויות.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון החדש תל אביב?  היכנסו למאגר שלנו ממש 👈 כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. דירה למכירה בצפון החדש תל אביב? זהירות לעיתים יהא מכשול לפניך!

לסיכום אין חולק כי דירות למכירה בצפון החדש תל אביב, זו לחלוטין אומנות ומכאן ניסיוני המוכח בנדל”ן עומד לשירותכם, הנכם מוזמנים לפנות למשרדי בכל עת לקבלת ייעוץ וסיוע קודם למכירת דירתכם.

הפוסט דירות למכירה בצפון החדש תל אביב I כיצד למכור דירה ברובע 4 הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

דעו לכם כי ערוצי שיווק אלה מביאים לרוב כ- 30% מנתח כלל הרוכשים המתעניינים הפוטנציאלים. למעשה אתם בעצם מפספסים כי 70% קונים פוטנציאלים המסתובבים בשוק החופשי של תל אביב בערוצים ובמאגרים שונים.

למותר לציין כשהחשיפה לדירה שלכם נמוכה מספר המתעניינים וההצעות יהיה מועט וכמובן גם מחיר הסגירה יהא נמוך.

ברגע שתגדילו את אחוז החשיפה לדירתכם, מספר המתעניינים וההצעות יעלה ובכך מחיר הסגירה יהיה גבוה יותר!

מכאן ברצוננו להעלות על הכתב חמישה טיפים להגדלת החשיפה ל- דירות למכירה בצפון תל אביב.

נתחיל

טיפ 1

פרסמו את דירתכם בעיתון מקומי וארצי. רבים מהקונים עדיין מחפשים דירה בדפי העיתונות ולא בדפי האינטרנט. ואם זה רלוונטי לדירתכם פרסמו גם בעיתון הפונה למגזר מסוים כמו חרדי, רוסי ו/או אפילו צרפתי.

טיפ 2

עדכנו את השכנים בבניין שלכם שדירתכם מוצעת למכירה. לכל אחד חשוב יחסי שכנות טובים ולכן השכנים שלכם ינסו להביא לכם קונים שהם בעצם קרובי משפחה וחברים שלהם.

טיפ 3

תלו שלט למכירה בחזית הדירה. רוכש פוטנציאלי שמסתובב ברחוב שלכם יש לו עניין באזור ולכן אם כבר התקשר מהשלט, אזי עולה גם שהוא אהב את הבניין שלכם… 

הערת אגב, כאשר מדובר בדירה עורפית אנו ממליצים להסתייע בשכן מחזית הבניין ולבקש את אישורו לתלות שלט “למכירה בבניין זה”.

טיפ 4

ידעו את הדיירים בסביבת הנכס שלכם שדירתכם מוצעת למכירה באמצעות חלוקה של מכתבים בתיבות הדואר של דיירי הרחוב, תהיו בטוחים שתצליחו להשיג פניות נוספות ורציניות מיקיריהם.

טיפ 5

תלו שלטים למכירה בלוחות מודעות בשכונה. רבים מהקונים הפוטנציאליים כבר גרים ומסתובבים באזור שלכם לכן, אותתו להם בשלטים בצבע נעים ובולט על המכירה.

לסיום נאמר, כי אין לנו ספק שבמידה ותעשו זאת מספר הפניות לדירה שלכם יגדל משמעותית, יהיה בידיכם חומר גלם אנושי משובח של קונים להוציא מתוכו את ההצעה הטובה ביותר עבורכם, ובזמן קצר ביותר!

הפוסט איך למכור דירה בצפון תל אביב ב- 5 צעדים הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

נתחיל

נשאלת השאלה כיצד מתחילים וכיצד מחפשים, וממה בדיוק להיזהר, כיצד נוטלים את הסכום הראשוני העומד לרוכשים וקונים עמו את בית חלומותיהם, והאם שווה לרכוש נכס מקרקעין מוכן ו/או מיד שנייה ו/או שמא מוטב לרכוש נכס חדש “על נייר” ואם נכון לרכוש נכס שהוא גדול יותר ולהתפשר על האזור שיהא פחות אטרקטיבי ו/או לחילופין לרכוש נכס קטן יותר, אבל בפריים לוקיישן של העיר ?

האם לרכוש נכס על מקרקעין של מדינה מתוך מסגרת השיווק של מחיר בהנחה ו/או אולי שמא עדיפה רכישה של נכס מקרקעין פרטי בשוק החופשי? ובכן, מדובר בהחלטות מהותיות ואישיות, אשר אין להן תשובה ולו אחת .

ובכן לגופו של עניין, במאמר זה שלהלן, אדאג לשתף אתכם בניסיוני הרב תחומי בתחום הנדל”ן למגורים בצפון תל אביב ובליווי זוגות צעירים במסגרת של דירות למכירה בצפון תל אביב, ובשורת תפקידים שביצעתי במהלך 12 השנים האחרונות בשוק הנדל”ן התל אביבי.

לפני שנתחיל, המלצתי היא, כי הנכס הנרכש ישמש את הקונים לתקופה ממושכת.

כמה בדיוק ממושכת? ובכן מרבית האנשים מתגוררים בדירתם יותר מעשר שנים לפני שהם מחליטים למכור ולעבור לנכס אחר.

החלפת נכס: כלומר מכירה של נכס ורכישה של נכס אחר, מה שנופל תחת ההגדרה של “משפרי דיור”, יכולה להשית על הרוכש הוצאות משמעותיות..

אפילו כלכלנים שונים ברחבי הארץ ערכו בעבר תחשיב להוצאות אלה ובו עלו מספרים לא מבוטלים של סכומים נכבדים בגין פעולת מכירה ורכישה של נכס מקרקעין, שהסתכמה בסביבות ה- 250 אלף שקל ואפילו יותר, ורק בשל הוצאות נלוות כמו למשל: 

מתווך נדל”ן, עו”ד מקרקעין ועמלות לבנקים, השיפוצים לנכס, שירותי ההובלה, הוצאות למיסוי מקרקעין והן להיטלי השבחה וכדומה.

נסו להוסיף את עצמכם ואת שורשי העשב שתנטעו בתקופת השנים בשכונת מגוריכם ותראו כי תקבלו את התוצאה הבאה: הנכס הנרכש ישמש לתקופה בת מספר רב של שנים.

לפיכך, רצף המידע לצורך רכישת הדירה שיילקח בחשבון, לדעתנו מחייב מהרוכש התייחסות מיוחדת לרכישת ארוכת טווח.

המחשבה על הנכס הנכון והמעולה ביותר, מחייבת את הקונה לא להיחפז, אלא שקול היטב את תרחישי העתיד.

לדוגמה: האם בכוונתם של רוכשים להגדיל את התא המשפחתי? ו/או שאותם רוכשים שכבר עם ילדים משלהם מתגוררים עמם? ובכן, נתונים כמו אלה הנ”ל עשוי בהחלט עשויים להשפיע על מידת הנכס הנרכש ואף על סביבתו.  

גם כאן נשאלת השאלה האם הרוכשים חושבים לעבוד יחד ו/או לחוד בתפקיד ובמשרה מלאה במהלך השנים הבאות? לנתון כמו זה, יש משמעות רבה על שיעורי הסכומים שיתקבלו מהעבודה וגם על היכולת להחזר המשכנתא בתקופת הזמן והשנים הבאות.

ובכן. ככל שגודל השיקולים הרלוונטיים יחדרו לתוך מערכת המקבלת החלטות, כך גם הדרך שלפיה יש לפעול תהא מדויקת ועדיפה, נכונה וטובה ביותר.

נכס חדש או נכס יד שניה ומשומש?

נכס חדש או דווקא משומש יד שנייה? כמובן שיש מספר רב של תועלות ויתרונות ברכישת נכס חדש.

כאשר מדובר בנכס חדש על הנייר אשר טרם  נבנה, יכולה לעמוד לזכותכם גמישות ספציפית בבחירת הנכס וכיצד הוא יראה.

ככל שיש יותר ידע כך גם אפשר לתכנן ולהגדיר את צרכיכם, אפשרי יהא להביט על נכס שיהא מתאים יותר וכחלק מכך להקטין את הוצאות השיפוץ לאחר הקניה.

נוסף על כך, נכס חדש מקבלן נהנה כמעט בכל המקרים מעיצוב מרהיב ומשיטת בניה מודרנית, רמת גמר משובחת וגבוהה בהרבה לעומת דירות ישנות.

ברוב המקרים, ברכישת נכס חדש יהא אפשר לדון ולהתמקח על מפרט הנכס ועל רמת הגימור בו, במנותק לגמרי מנושא המחיר.

אנו סבורים כי לעיתים פשוט וקל בהרבה יותר לקבלן לשפות את הרוכשים במזגנים דירתיים ו/או מטבחים משודרגים בסטנדרטים גבוהים, מה שיכול להיות שווה להם הרבה כסף, ומה גם שיחסוך מרוכשים את השיפוץ בנכס לאחר קבלתו.

יתרון עצום, ברכישת נכס חדש מקבלן נעוץ בחלוקת ופריסת התשלומים על פני תקופת זמן שיחסית ארוכה.

נתון זה אמנם תלוי בקבלן וכמה הוא חפץ לתמרץ את הרוכשים. גם כאן שווה ואפשר להתמקח.

לתשומת ליבכם כי תשלומים אשר נדחים צמודים למדד התשומות והבניה כך שמהלך זה יעלה כסף והרבה, ולא לחינם נאמר שאין ארוחות ומתנות חינם.

כאן המקום לחדד כי לנכס חדש יש גם לא מעט מגרעות וחסרונות.

ראשית יש להביא בחשבון את התקופה ומשך הזמן שיאלצו הרוכשים להמתין לדירה ולסיום הבניה, ומה לגבי שכר הדירה שמשולם על ידי הקונה וחל עליו במשך כל תקופת הביניים.

כדי שרוכש לא יצטרך לשלם עבור ההלוואה שנטל בגין המשכנתא ובמלואה ובתקופת הביניים, ובמקביל לתשלום שכר הדירה, הבנק יכולים להציע לרוכש גרייס, דהיינו הלוואת בלון למשך תקופה של כ- שנתיים. ובתקופה זו יתחיל הרוכש לשלם רק את הריביות ללא בסיס הקרן, מה שיכול להקל מעט על גובה החזר המשכנתא.

רוכש החליט לרכוש נכס חדש על הנייר,  יהא עליו לבחון יחד עם הבנק למשכנתאות את גובה ואופן החזר המשכנתא, לשם כך שלא ימצא עצמו מחד משלם את החזר המלא בשל המשכנתא ומאידך גם את שכר הדירה בגין הדירה המושכרת.

מגרעה נוספה שיש לבניה חדשה, הינה כאשר מדובר באזור שמוטה לבנייה חדשה.

בארצנו היפה נבנים במרוצת השנים שכונות למגורים נכבדות וענקיות.

לפיכך יש להביא במכלול השיקולים את תקופת הזמן לסיום עבודות פיתוח של האזור הסביבתי, הכוללים מבני ציבור, בתי ספר, הכבישים והתחבורה ציבורית, שטחים ירוקים ועוד…

יש לזכור, כי שיקולים ברכישת נכס הינם הכרחיים וארוכי טווח – אם כי, החיסרון שהוזכר מעלה וכעת הוא מעט מהווה את הדוגמה לשיקול דעת צר וקצר טווח, אשר יש להביאו בפרופורציה הראויה.

ולסיום: במבנה חדש לפעמים ישנם ליקוי בניה שקשה לצפות בהן.

אמנם הקבלן חייב ומחויב לרוכש בהתאם להוראות חוק המכר לתיקון ליקויי בניה שנתגלו, אולם עדיין, וכאשר מדובר ברטיבות ו/או בפגמים במבנה ו/או בנכס, ליקויים אלה יכולים לגרום לרוכש טרדה ועוגמת נפש רבה.

רכישת נכס חדש על הנייר

החלטת לרכוש נכס חדש על הנייר, לתשומת ליבך: במהלך השנים האחרונות תוקן חוק המכר בצורה  שמחייבת את היזם להגן על כספי הרוכש. 

וכיום ובשונה מהעבר, עסקת מכר של רכישת דירה על הנייר איננה חושפת ומסכנת את הרוכש בסיכון גבוה. מה שלצערנו אין אנו יכולחם להצביע ולומר על עסקת מכר שנעשית על ידי קבוצת רכישה.

עסקאות מכר הנעשות באמצעות קבוצות רכישה הן עסקאות שבה כל הקונים שבה,  בעצם הם גם הקבלנים והיזמים של המיזם.

נכון שהפיתוי עצום לקנות נכס באופן כזה, שכן בכל המקרים שווי הדירות המוצעות במיזמים אלו נמוכים בהרבה.

רכישה כמו זו על הנייר, ומקבוצת רכישה היא בבחינת עסקה שבסיכון גבוה ביותר אשר דורשת את מלוא המיומנות ואת ההבנה בתחום הנדל”ן, זאת כיוון ששווי הדירות בקבוצות הרכישה לא כולל ומשקף את השווי הסופי של הנכס הנרכש – ונוסף על כך, אין גורם שיהא ערב לכספים של הרוכש, וכמו גם שמועד הסיום לפרויקט יכול ועלול להתמשך בהרבה מאד מעבר למצופה, על כן יש לשים לב.

נכס חדש שרוכשים מקבלן יידרש הרוכש ברוב המקרים לתשלום בנפרד עבור הליווי המשפטי.

מדובר בתשלום לעו”ד של הקבלן שלא תמיד משמש כמייצג האינטרס של רוכש הדירה בעסקה, אלא מייצג את המיזם כולו. 

אנו רוצים לתת לך טיפ והוא: קח לך עו”ד מקרקעין בנפרד שידאג לייצג ולהבטיח אותך והאינטרסים שלך. 

ככל שמדובר בפרויקטים מסוג מחיר למשתכן ו/או מחיר בהנחה/ מטרה וכיוצא באלה. המלצתנו היא לקבל חו”ד מעו”ד מקרקעין אשר אין הוא צד בעניין שיוודא את לוחות הזמנים בעסקה וכמובן האם העסקה שאתה הרוכש מתכוון לעשות נטולת סיכונים ובטוחה לחלוטין עבורך.

נקודה נוספת בדבר רכישת נכס על הנייר:

רכישת נכס על הנייר יכולה לעיתים להעניק תשומת לב למחשבה על העיצוב פנים של הנכס הנרכש. ככל שהמיזם ו/או הפרויקט לבניה מצוי בשלבים התחלתיים, תתאפשר לרוכש אופציית עיצוב חלל הבית עד לקטע וגבול מסוים.

מדובר בהזדמנות ששווה וכדאי לנצלה. 

אנו ממליצים להשקיע מעט כסף במומחים ובאדריכלים שיכולים לעזור בלהתאים את הנכס לצרכי הרוכש. משלב העיצוב הכולל והחדרים, וכלה בהחלטה למיקום נקודת החשמל והתקשורת במוקדי הדירה. אם הרוכש יפעל כך, אזי הנחיות אלה יסייעו לו לחסוף הרבה כסף בכלל ובעתיד הקרוב בפרט.

דירה יד שנייה

אופציה בת’, היא רכישה של נכס קיים.

כמתווכים בתל אביב, וכמומחים בדירות למכירה בצפון תל אביב, אנו סבורים כי קיים יתרון מרכזי בנכס קיים והוא שמה שרוכש רואה זהו גם מה שהוא מקבל.

מומלץ לבצע סיור, ובהחלט שמומלץ לבצע, כדי שיהא אפשר להתרשם מהאזור והשכונה, הסביבה, מוסדות חינוך, לזהות את איכות הדיירים והשכנים ולהתרשם מאיכות הבנייה.

כשרוכשים נכס מקרקעין יד 2, התהליך של עסקה זו יהא פשוט וקצר, ועד לרישום הדירה על שם הרוכשים.

יש להביא בחשבון ולשים לב:
ברוב המקרים הכניסה לנכס יד 2, מחייב הליך של שיפוץ, וכשמדובר בנכס ישן וותיק, הצורך לשיפוץ הנכס גדל. מכאן עולה המשמעות הכספית הנובעת מתוך שלל העלויות ובתקופת פרק הזמן שבין קבלת הנכס לבין התקופה שניתן לקבל החזקה ולהיכנס לדירה.

בכל הקשור לעלויות שיפוץ הנכס הנרכש, מומלץ לברר ולבחון את עלויות השיפוץ, כמובן שקודם לחתימת ההסכם, בל נשכח כי עלויות לשיפוץ הנכס הן רכיב שבלתי נפרד מן עסקת הקנייה.

גם כשמדובר בעניינים של טעם ובשלל שיקולים שמשתנים, המאזן האפשרי בין 2 האלטרנטיבות שהזכרנו קודם, יכול להימצא בנכס למכירה יד 2 שמצבו כמו חדש, דהיינו כזה שנבנה בשנת 2000.

כך יהא ניתן ליהנות מדירה חדישה ללא הצורך בשיפוצים נרחבים בה, ובנוסף גם אפשר ליהנות מעסקת מכר זריזה שמספר הנעלמים בה מופחת.

גם לגבי היבטי המו”מ, אשר משתנים בנכס חדש לבין נכס יד 2. 

מו”מ שמתנהל ברכישה של נכס חדש מתנהל למול הקבלן, אשר שוקל במהלכו את שיקוליו העסקיים והרחבים.

לעומת זאת, בהליך של דירות למכירה יד 2, תוכלו לרכוש ברוב המקרים מאדם כמוכם, שזוהי דירת מגוריו היחידה.

והמקרקעין של מי?

החלטת על נכס חדשה מקבלן? ובכן, במקרים מסוימים וגם כאן תוכל לרכוש נכס מקרקעין שמשווק על ידי מנהל מקרקעי ישראל – דהיינו הקרקע של המדינה, והמיזמים הם במסגרת של המחיר למשתכן ומחיר בהנחה, ו/או נכס מקבלן שבנה ושבונה על מקרקעין פרטי.

וכשמדובר על נכס המצוי בעיר (ולא במושב ו/או בקיבוץ, לדוגמה), ההבדל הוא בעיקר בפן המשפטי, וכמובן שאין לכך משמעויות מעשיות רבות.

חשוב לדעת, במקרה של רכישת נכס מקרקעין המצוי על מקרקעין פרטיים, חשוב בסופה של דרך לקבל את מלוא זכויות הבעלות בנכס! אך כשמדובר בנכס מקרקעין הנרכש על מקרקעין של מדינת ישראל, אזי הרוכש יקבל זכויות חכירה, כשמדינת ישראל היא הבעלים של הקרקע באופן חוקי ורשמי. ובכן, משמעות כמו זו, הינה משמעות מעשית שלא כזו רצינית וגדולה.

מחיר למשתכן

זכית במיזם של פרויקט המחיר למשתכן, יש להביא בחשבון את משמעויות הזכייה, כיוון שבמיזמים כמו אלו יש סייגים ומגבלות המושתות על רוכשים בעת מכירת הנכס, וכמו גם שורה של התחייבויות שונות ומשונות מצד היזם לזוכים ולמפרט המכר הספציפי והמחיר שנקבע בהתאם להגרלה. החלטת לממש את זכייתך במיזם של פרויקט מסוג מחיר למשתכן, תוכל לפנות ליזם ו/או למשרד השיכון ולקבל הדרכה מלמדת ומפורטת.

לכל שאלה, צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט דירה חדשה ו/או דירה מיד שנייה? הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

משרדי תיווך בצפון תל אביב

איך בוחרים את ה”אחד”?

שאלה טובה שרבים שואלים בבואם לבחור משרד תיווך. הרוב מחפשים את התשובה במקום הלא נכון – בשכרו של המתווך. נקודת המוצא היא שקיצוץ בעמלת המתווך יביא לחיסכון כספי משמעותי, במיוחד כשמדובר במשרדי תיווך בצפון תל אביב כי כאן, הנכסים יקרים. כפועל יוצא, במונחים כספיים, עמלתם של מתווכים בצפון תל אביב מאד גבוהה ולכן, התמקדות במשא ומתן על עמלתו תביא לחיסכון של עשרות אלפי שקלים. בפועל, זו טעות שעלותה תתברר כיקרה פי כמה מהחיסכון, כי יש תכונות נדרשות מקדימות הרבה יותר חשובות ומשמעותיות:

איתור– ה”אחד המתאים” – מצוי בבירור

התמורה הניתנת ולא בעלות הנדרשת

בין אם יהיו אלה משרדי תיווך בצפון תל אביב או משרד תיווך ברמת אביב או בכל מקום אחר… עמלת התיווך המקובלת עומדת על 2% + מע”מ. למרות תחושת ההצלחה של הלקוח, מסתבר ש במקרים רבים כשמתווך מוכן להוריד בעמלתו זהו דווקא ‘דגל אדום’ שמדובר במתווך בתחילת דרכו שמוכן להרוויח פחות העיקר לצבור ניסיון (על הגב של הלקוחות שלו),  או מתווך ‘רעב לעבודה’ ובתחום תיווך הנדל”ן זהו סוג של תמרור אזהרה.  לכן, מניסיוני ולשיטתי, הפרמטר הראשון והכי חשוב הוא:

אמינות ונאמנות – הן שתי התכונות החשובות

יותר מכל. הן גם יתבררו כשוות-ערך להרבה כסף!!!

חוסר אמינות או נאמנות מוטלת בספק מייצרות תמיד את התחושה שסידרו אותך… שאפשר היה לייצר עסקה טובה יותר… שעמלתו של המתווך היתה חשובה לו יותר מדאגה לאינטרסים שלך… שמישהו כאן מעגל פינות או עוצם עין מנתונים חשובים העיקר לסגור עסקה… וכדומה.

כאשר קיימות חריגות בניה או יש ליקויי בנייה והמתווך לא בדק אם יש כאלו, וחמור עוד יותר, בדק או ידע אך החליט להתעלם ולא לגלות ללקוח שלו את דבר מקיומם – הקונה עלול לשלם על כך הרבה יותר מה”רווח” שנובע מקיצוץ עמלת המתווך. הסיפור הבא ימחיש לך מהי אמינות מתווך. מקרה אמיתי מהשטח:

“פנה אלי אדם (אישיות מוכרת בעיר מבלי לחשוף פרטים), וביקש שאטפל במכירת דירתו. בפתח דבריו הוא ציין כי שמע עליי רק מחמאות והמלצות ולכן הוא מוכן לשלם לי שכ”ט כפול העיקר שאקח על עצמי את שיווק הנכס.  כבר עלה באפי ריח חשוד. ואכן, לאחר שבחנתי את נתוני הדירה, כפי שאני מקפיד לעשות בכל נכס לפני שאני מחליט להוציא אותו לשיווק,  השבתי לו כך:  “הנכס שלך סובל מחריגת בנייה במטבח, ואני לא מציע ללקוחות שלי נכסים עם פגמים, חריגות או ליקויי בניה.” מוכר הדירה לא הרפה: “ברק. מה אכפת לך תוכל להרוויח כפול… אפילו יותר…”

 “לא, בעד כל הון שבעולם!” השבתי.

כאן המקום לציין כי מתווך המייצג מוכרים/קונים, ראשית צריך להיות נאמן להם ורק להם. זה לא יכול לעבוד כשאותו מתווך מקבל מהצד תוספת לשכ”ט ובכך מוכר את נאמנותו. מתווך שפועל כך מועל בתפקידו וצריך לשלול לו את רישיון התיווך. אני מאמין גדול באמינות, יושר, שקיפות מלאה ובמצוינות מתוך הכרה כי הנכס הוא הדבר היקר ביותר לאדם.”

עכשיו, כשמצאת את המתווך האמין והנאמן חשוב

להגדיר את הציפיות שלך ואת התוצאה הרצויה לך.

חובה להגדיר את הציפיות!!! הנה הראשונות שכולם מבקשים להניח על השולחן. באותה נשימה כבר אוסיף איך אני, כבעלי משרד תיווך בצפון תל אביב,  והנציגים שעובדים לצידי עונים לציפיות אלה:

מינימום זמן – בוודאי היית רוצה שמכירת הנכס תיעשה בלוחות זמנים קצרים ביותר. בעוד שרוב משרדי התיווך בצפון תל אביב ידרשו ממך בלעדיות לחצי שנה לפחות אנחנו מתחייבים למכור את הנכס שלך תוך 60 יום ומבקשים בלעדיות לחודשיים בלבד. בדיוק כך: מכירת הנכס תוך חודשיים דגש על המילה – בהתחייבות!!!

מקסימום תמורה – הגיוני! ובכן, אנחנו מתחייבים להשיג לך יותר ממחיר השוק. והתחייבות כזו דורשת הסבר. אקצר ואומר שלאורך השנים בנינו רשימת לקוחות פרימיום שכבר עשו איתנו עסקאות, הם בעלי יכולת כספית, רכישת נדל”ן מבחינתם זו השקעה מניבת רווחים, ולכן, הם מחכים בתור שאוציא נכס לשיווק ואף מוכנים לשלם יותר העיקר לזכות בבכורה.

אפס טירחה – כולנו מכירים את כאבי הראש הכרוכים במכירת נכס נדל”ני. לכן, כחלק מתהליך השיווק והמכירה אנחנו לוקחים על עצמנו לבצע את כל  הריצות, איסוף הנתונים, השגת הטפסים, המסמכים והאישורים מהרשויות השונות כמו: המס, שבח, טאבו, מח’ הנדסה עירונית, … ועוד

למעוניינים להתקשר אלי כבר עכשיו בנוגע 

לדירות למכירה בצפון הישן תל אביב

הנה הטלפון הישיר שלי. ברק בר-לב:

058-414-4444 

מעדיפים קודם להכיר אותנו טוב יותר? בבקשה

יחד איתנו מגיעים עוד יתרונות ששווים

לך עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים

כל היתרונות שמניתי עד כה הם רק הפתיח. יש עוד. אבל לפני שנמשיך, אני מניח שכל הנאמר עד כה דורש הסבר שמסיר ספקות כמו – איך אנחנו עושים את זה? ואיך אנחנו מסוגלים להתחייב לכל הטוב הזה?

אולי כאן מצוי ההבדל הגדול והמשמעותי בין משרד התיווך שלי – בר-לב נדל”ן – לבין יתר משרדי התיווך בצפון תל אביב, מתווכים ברמת אביב או בכל סוכנות נדל”ן אחרת:

אני והצוות שאיתי כולנו מתווכים בעלי השכלה משפטית, מומחי מקרקעין שמבינים היטב את השוק והנדל”ן התל אביבי, מכירים את חוק התכנון והבניה, שולטים ברזי תוכניות הבניה העירוניות, במיזמי התחדשות עירונית, בתקנות, הוראות שעה וצווים עירוניים.

כמומחי מיסוי מקרקעין והיטלי השבחה, אנחנו יודעים לטפל בכל היטל, מס, השבחה ודרישת תשלום ולגבש תיכנון מס שיוביל בעבור הלקוחות שלנו לחיסכון כספי של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

מיד אמחיש את היתרון הזה אבל קודם נקודה חשובה במיוחד שפועלת לטובתך:

כלל ברזל ממנו אנחנו לא זזים במילימטר אם

הנכס לא ‘כשר למהדרין’ אנחנו לא נוגעים בו

האמת כבר נגענו בנקודה הזו בקצרה. גורם האמינות והנאמנות מקבל משנה תוקף ומשמעות בפעולות המקדימות שאנחנו עושים לפני הוצאת נכס לשיווק. אין עוד סוכנות או משרד תיווך דירות בצפון תל אביב שמבצע את הבדיקות המקדימות הנ”ל. אין, לא היה ולא יהיה שנוציא נכס לשיווק לפני ש:

• וידאנו שאין חריגות בניה או ליקויי בניה
• בדקנו שאיכות הבניה היא ברמה גבוהה
• בררנו והכנו את כל הטפסים, האישורים והניירת הנדרשת
• עשינו מיפוי סוציואקונומי ודמוגרפי של סביבת הנכס כולל שירותים

שניתנים כמו: גני ילדים, מוסדות חינוך, סופרמרקטים, קניונים, מוקדי בילוי, תחבורה ציבורית, אפשרויות חנייה, גישה לצירי תנועה…

זו גם הסיבה מדוע לקוחותינו מרגישים כל כך בטוחים שהם עושים עסקת נדל”ן מעולה, כשרה וראויה. הכול כאן גלוי, שקוף, כנה, אמיתי, אמין, מהימן ונשען על תמונה מלאה ומושלמת של הנכס וסביבתו.

ולעניין החיסכון או רווח של

עשרות ואף מאות אלפי שקלים

היכן שמתווכי נדל”ן בצפון תל אביב ואפילו עורכי דין מקרקעין מאבדים את הידיים והרגליים אנחנו שוחים כמו דג במים. תל אביב נחשבת למורכבת, מסובכת וקשה ביותר לפיצוח בכל הקשור לדיני ועסקאות מקרקעין. לאורך השנים שונו שיטות מדידת שטח דירות, יצאו לפועל תוכניות בניה ותקנות שונות ומגוונות ורק משפטן מומחה מקרקעין שהוא בעל יתרון ידע לישר את הדברים ולהכשיר נכס למכירה בצורה הוגנת שקופה ובטוחה. 

ניקח לדוגמא את “תוכנית הרבעים” שגובשה בשנת 2018 ואשר מקנה לבעלי הקרקע בצפון הישן של תל אביב זכויות קנויות נוספות. זכויות אלה מעלות את ערך הנכסים באופן משמעותי ומי שלא מכיר את תוכנית הרובעים של תל אביב ימכור את הנכס שלו במאות אלפי שקלים פחות משוויו האמיתי. מצד שני, בגלל עליית ערך הנכס מתוקף הזכויות שמקנה התוכנית, מוטל על המוכר היטל השבחה שמגיע לעשרות אלפי ולעיתים אף לערכים של מאות אלפי שקלים. כאמור, כמשפטנים מומחי מיסוי ומקרקעין אנחנו יודעים להקטין את ההיטלים הכבדים האלה עד למינימום ואף לבטלם לחלוטין.

יש לנו עוד המון מה לחדש לך,  אבל אנחנו לא יכולים

להתאפק וחייבים לחשוף את הסוכרייה שהכנו לסיום

אל כל היתרונות שמנינו נעבור במשפט קצר על עוד כמה ואז לסוכריה. אנחנו מכינים את הנכס להצגה ללקוחות, אנחנו כאמור משיגים את כל הטפסים והאישורים הנדרשים, אנחנו מגבשים את תכנון המס לכל אחד מהצדדים, אנחנו בונים תיק נכס מושלם… אנחנו גם מקיימים את תהליך המשא ומתן מבלי לערב אותך בו. כן, משפטנים מומחים מקיימים בשבילך את התהליך החשוב הזה, מגיעים לסיכום שתוצאתו מכירת הנכס ביותר משווי השוק שלו, ואף עורכים את חוזה המכר, כך שכל שנותר הוא להפגיש בין הקונה למוכר לחתימה.

בעצם… זו הפעם היחידה שהקונה והמוכר נפגשים. ועכשיו שאלה – אז מה עדיף? לנסות לקצץ את עמלת התיווך או לפנות אלינו וליהנות מכל היתרונות שמנינו ואשר שווים לך פי כמה וכמה מכל תשלום עמלה.

הפוסט משרדי תיווך בצפון תל אביב | מומחים בעיר הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

אני מכיר רק שלושה שזו התמחותם – דירות למכירה במרכז תל אביב, ויתרונם הבלעדי – התחייבות לסגירת עסקה תוך 60 יום במחיר שהוא מעל לשווי שוק תוך הקטנת היטלי השבחה למינימום ואף ביטולם המלא. ויש עוד…

מיד  היתרונות הנוספים אבל הדברים

שנאמרו עד כה דורשים הסבר מקדים

לפני שאמשיך למנות את היתרונות נוספים שלקוחותי – קונים ומוכרים כאחד – נהנים מהם, יש כמה דברים שנאמרו בפסקת הפתיחה שדורשים הסבר.

הגדרת החיפוש של רבים “דירות למכירה במרכז תל אביב”, מתמקדת מטבע הדברים בדירות  למכירה בלב העיר תל אביב. נכסים אלה מבוקשים במיוחד, וערכם הנדל”ני גבוה מאחר ומדובר בלב הפועם של המטרופולין מכל בחינה ואופן. עד כאן הכל ברור וידוע. אבל…

וזה אבל גדול וחשוב במיוחד. מאחר ומדובר בבתים שנבנו בשנות השלושים, הארבעים והחמישים של המאה הקודמת, מכירתם הפכה לעסקה נדלנ”ית כל כך מורכבת עד שאפילו עורכי דין רבים שהתמחותם דיני מקרקעין נמנעים מלטפל בעסקאות אלה. מדוע?

מצד אחד, לאורך השנים חלו כל כך הרבה שינויי הוראות ותקנות שיישומם דורש מומחיות מקרקעין ברמה הגבוהה ביותר. דוגמא שתמחיש את המורכבות היא שינוי שיטות המדידה של שטח הנכס שהפכו את היכולת לקבוע ולעגן את שטחה האמיתי והרשמי של הדירה למכירה למשימה קשה ונתונה לפרשנויות רבות. כששווי נדל”ני של כל מטר מרובע הוא 60-50 אלף ₪ ברור עד כמה כל מטר מדוד ורשום משמעותי בכיס.

מצד שני, על האיזור הושתו תוכניות – כדוגמת תוכנית לב העיר –  שמטרתן: שיקום והשבחת נכסים ישנים, שיפור תשתיות, התחדשות עירונית, יצירת הגירה חיובית, “הסטת” משרדים ועסקים למוקדים אחרים וייעוד הנדל”ן למגורים. תוכניות אלה מעלות את ערך הנכסים במאות אלפי שקלים. יחד עם זאת, כשבעל הנכס רוצה למכור את דירתו מושתים עליו היטל השבחה ‘כבדים’ בגלל אותן זכויות נוספות שהעלו את ערך דירתו. צריך מומחה מקרקעין מנוסה שידע לעגן שטח דירה, למצות זכויות מוקנות והגדלת שווי נכס ולבטל היטלי השבחה כי להביא למוכר חיסכון של מאות אלפי בעת מכירת דירתו.

אני מניח שעכשיו ברור יותר מדוע נפנפתי בדגל אדום כבר בפתיחת המאמר כתבתי:  “צריך לבחור בפינצטה את המתווך שיטפל בעסקה מכירת דירות בלב העיר תל אביב ולבחון את התמחותו במקרקעין בזכוכית מגדלת”.

עכשיו, כשהדברים ברורים קצת יותר הגיע הזמן שנעשה היכרות כראוי:

נעים להכיר: שמי ברק בר-לב, ואני

הבעלים של משרד תיווך בצפון תל אביב בר-לב נדל”ן.

וכשאמרתי, על רקע מורכבות ביצוע עסקאות של דירות למכירה בלב העיר תל אביב, שאני מכיר רק שלושה מתווכים שזו התמחותם – התכוונתי אלי ואל שני הנציגים שעובדים יחד איתי. ולא מתוך התרברבות חלילה אלא מהטעם הפשוט: כולנו משפטנים בתחום המקרקעין, מומחים לגיבוש עסקאות נדל”ן, מיזמי התחדשות עירונית ועסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב בכלל ומכירת דירות בצפון הישן תל אביב בפרט. עובדת היותנו משפטנים מומחים בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין – היא זו שמבדלת אותנו מכל סוכנות תיווך אחרת, סוללת בעבורנו את הדרך לביצוע עסקאות במהירות, ומייצרת ללקוחותינו יתרונות חשובים, כמו הקטנת עד ביטול מוחלט של תשלום היטלים אשר מובילה לחיסכון כספי בהיקף של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

רוצה לקצר תהליכים ולהבין איך נכון לשווק

דירות למכירה בלב העיר תל אביב? אני לשירותך:

ברק בר לב

058-414-44-44

רוצה לקרוא קודם על היתרונות הנוספים?

נתחיל בהתחייבות למכירת הנכס תוך 60 יום.

כדי לתת תוקף להתחייבות הנה אני מצהיר כאן לפניך: כשאנחנו מוציאים לשיווק דירות למכירה במרכז תל אביב אנחנו מבקשים מהמוכר בלעדיות לחודשיים בלבד. כל סוכנות תיווך אחרת וכל מתווך ידרשו ממך בלעדיות לחצי שנה לפחות. איך אנחנו עושים את זה?

במשך יותר מעשור שנות פעילות בנינו רשימת המתנה של לקוחות פרימיום. מדובר באנשים שהתנסו ברכישת או מכירת נדל”ן דרכנו. הם נוכחו לדעת שאנחנו עומדים מאחורי כל מילה, הבטחה והתחייבות – 60 יום… ביטול היטלי השבחה… מחיר גבוה ממחיר שוק…ועוד. כבעלי יכולת פיננסית גבוהה ועניין רב ברכישת נדל”ן מניב החלו אותם לקוחות פרימיום לבקש מאתנו שנציע להם את הנכסים שאנחנו משווקים ל”פרי-סייל”, כלומר, מכירה מקדימה לפני פירסום הנכסים ברבים. כך נוצרה רשימת ההמתנה של קהל שסומך עלינו את ידיו ומאפשר לקדם תהליך מכירה במהירות.

רבים שואלים אותי מדוע אני לא מנצל את היתרון הזה ומשווק יותר דירות? למה לתת ללקוחות חמים להמתין? שאלה מתבקשת והתשובה עליה חריגה בנוף מתווכי הנדל”ן ומבדלת אותנו מאחרים

במקום לשווק כמה שיותר

אנחנו מעדיפים לסנן כמה שיותר

השם הטוב, המוניטין שנבנה בעמל רב ובעיקר יושרה, אמינות ומהימנות חשובים יותר מכל עסקת נדל”ן ריווחית ככל שתהיה. מאחר ואנחנו מייצגים גם את המוכרים וגם את הקונים אנחנו מחוייבים לפעול, כלפי שני הצדדים, בשקיפות מלאה, כנות והגינות. לכן, לעולם לא נשווק נכס שסובל מחריגות או ליקויי בניה. ויש המון דירות למכירה במרכז תל אביב שסובלות מחריגות ו/או ליקויים.

כמשפטנים מומחי מקרקעין, הן ברמת הידע המקצועי והן ברמת השליטה ברזי ונפתולי החוק, אנחנו מאתרים את הליקויים או את החריגות מהר מאד. אבל בכך לא מסתיימות הבדיקות והמסננים דרכם אנחנו מעבירים את הנכס המיועד לשיווק. אחרי שבדקנו והשתכנענו שאין חריגות או ליקויי בניה נעשות בדיקות ברזולוציות עמוקות יותר:

• בירור מה דרוש לקידום העסקה ומארגנים בעצמנו
  את כל הטפסים, האישורים והניירת הנדרשת
• ביצוע מיפוי סוציואקונומי ודמוגרפי של סביבת הנכס
  כולל שירותים שניתנים בן כמו: גני ילדים, מוסדות חינוך,
  תחבורה ציבורית, אפשרויות חנייה, גישה לצירי תנועה…

כך, מצד אחד אנחנו חוסכים למוכר את כל הריצות וכאבי הראש הכרוכים בארגון האישורים הנדרשים מהרשויות השונות. ומצד שני, הקונה מקבל מאיתנו תמונה מלאה ומושלמת של הנכס וסביבתו, ואין צורך לבזבז זמן באיתור המידע הדרוש לגיבוש החלטת קניה. זאת ועוד…

מה קורה אחרי 60 יום?

קודם כל מה קורה במהלך אותם חודשיים ימים:

• אנחנו מכינים את הנכס להצגה ללקוחות ומבצעים את הפרזנטציה
• אנחנו כאמור משיגים את כל הטפסים והאישורים הנדרשים
• אנחנו מנצלים את הידע וההיכרות המעמיקה בתוכניות ההשבחה
  למימוש זכויות הקונה והגדלת שווי הנכס שלו.
• אנחנו מגבשים את תכנון המס של כל אחד מהצדדים כדי לאפשר
  ביטול היטלים ולהביא להקטנת מיסוי עד למקסימום
• אנחנו בונים תיק נכס מושלם

אנחנו גם מקיימים את תהליך המשא ומתן, בלי הפינג-פונג הנדל”ני המוכר במסגרתו המתווך מבקש מהמוכר לרדת קצת ומהקונה לעלות קצת עד שמגיעים לעמק השווה. לא אצלנו. כשהכל מונח על השולחן, מטופל, ידוע וגלוי,  אין הרבה על מה לדון לשאת ולתת. בנוסף… כמשפטנים אנחנו גם מלווים את שלב הכנת חוזה המכר, ומוודאים שהאינטרסים של כל אחד מהצדדים מתקיימים כמסוכם וכמובטח. זה הזמן להתכנס לחתימה על חוזה המכירה. זו גם התשובה לשאלה: מה קורה ביום השישים?  זהו אמנם יום החתימה אבל זו גם הפעם היחידה בה המוכר והקונה נפגשים כי בעצם – הכול אנחנו עושים בעבור שני הצדדים.

הפוסט דירות למכירה במרכז תל אביב הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

במאמר זה שלהן נתקדם שלב אחד נוסף, לשלב שבו כבר רוכש מצא את הדירה המבוקשת, וייתכן וזו כנראה דירת החלומות, המחיר מעולה, המוכרים חייכנים, המתווך תותח, מועד הפינוי גמיש, מבחינת הרוכש אפשר להתקדם.

אולם רגע אחד לפני שצוללים לתוך המשא ומתן שבסופו החתימה הנכספת על החוזה, על הרוכש לבדוק כמה דברים ביחס לנכס שיבטיחו שהעסקה אותה מתכנן לעשות הינה ללא רבב, עד כמה שניתן. הכלל המנחה בעסקאות מקרקעין הוא לאסוף מקסימום מידע ביחס לנכס שמתכוונים לרכוש.

ידע זה מאורגן בשלושה רבדים שונים: הרובד המשפטי הרובד התכנוני והרובד הפיזי.

רק אחרי שנבדקו מכל מקום 3 הרבדים הללו, באופן פרטי ו/או על ידי אנשי מקצוע,  רק אז ניתן יהא לפעול ולקדם את העסקה עם המוכר ללא מורא לעבר שלב החתימה על הסכם המכר.

כזכור, רכישת נכס מקרקעין הוא בגדר עסקה החשובה ביותר לאדם. אולם עסקאות מכר עלולות להציף מורכבות מסוימת כיוון שזו לעיתים קרובות כרוכה בסיכונים רבים שלא תמיד מתגלים, ולכן חשוב לבדוק והיטב.

כאן המקום לציין כי ביהמ”ש בישראל קבעו לא אחת אלא במספר לא מבוטל של אירועים ותקדימים כי: כי לאחר שאדם רכש נכס מקרקעין, בעוד שבחר להתעלם מ”נורות אזהרה”, דהיינו מהבעיות הקיימות בעסקת המכר, אזי אותו אדם עלול לאבד את כספו.

גם כאן המקום להדגיש בעוד הרוכש מצוי בשלבי המו”מ, יכול מאד להיות שמי מהצדדים ילחץ עליו.  המוכר, ואולי אפילו חברים ובני המשפחה. ובכן, בנקודה זו בדיוק העת לפעול בסבלנות ובמלוא שיקול דעת וכמובן באחריות. בל נשכח הגורל שלך כרוכש מונח על הכף.

הפן המשפטי

הפן המשפטי נוגע ומתייחס לזוויות המשפטיות של דירה למכירה:

כלומר, מטרתה של בדיקה זו היא לבחון את מצב הבעלות על הדירה שרוכש מתכוון לקנות. לדוגמה: על השאלה האם יכול להיווצר מעין עיכוב משפטי מלהוציא לפועל את עסקת המכר במלואה? ובכן, התשובה לכך היא פשוטה: בדיקה כזו מקיפה ומשפטית תיעשה על ידי מומחים במקרקעין, כמו למשל עו”ד המייצג את הקונים בעסקה.

תפקידו של עו”ד בעסקה יהא לבחון בצורה מדוקדקת את טיבה של הזכות בדירה, והאם אכן שייכת למוכרים שניהלו עם הרוכש מו”מ וטענו לבעלי הזכויות החוקיים בדירה, והאם יכול להיווצר עיכוב משפטי מכל סוג שהוא מלהוציא לפועל את העסקה – לדוגמה: אולי הדירה עוקלה בהוצל”פ, ו/או שמא רובצת עליה הערה תכנונית אשר מונעת את המשכיות העסקה, ומה לגבי איזושהי התחייבות מצד המוכרים לצד ג’ כלשהו שמתנגשת ופוגעת באפשרות של המוכר למכור לקונה את הנכס. זו כמובן בדיקה של עו”ד מקצועי!

בדיקה משפטית מקנה לרוכש הגנה כאשר מטרתה לוודא שאין מכשול בהעברת הבעלות.
כשמדובר בנכס חדש שנרכש מיזם, הרוכש נהנה מערבות שבהתאם לחוק מכר דירות.

חוק המכר מוריד במידה מסוימת את רמת הסיכון בכך שמבטיח כי לרוכש לא תהא בעיה בעתיד לקבלת זכויות הבעלות, וככל שתהא כשכזו, כספו יוחזר במלואו.

אולם מאידך, וכשמדובר בנכס מקרקעין מיד 2 – דהיינו ממוכר מזדמן: במקרה שכאן הבחינה והבדיקות צריכות להיעשות בדרך קפדנית ובאמצעות עו”ד מטעם הרוכש. ניתן לשלב לבדיקות שמאי מקרקעין, ובפרט שמומלץ לעשות כך כשמדובר בנכסים ששנת ההיתר לבנייתם הוא קודם ליום הראשון בינואר 1980.

השכבה השנייה מתייחסת לפן התכנוני של הדירה למכירה. 

בשונה מהפן המשפטי הנוגע לבעלות המוכר ולאפשרויות לביצוע העסקה. הפן התכנוני בוחן ומתייחס למצבו התכנוני של הנכס.

למשל, יכול להיות שבעל הזכויות בדירה לא מספר לרוכש ו/או שמא אפילו אין הוא מודע לכך, כי בדירתו יש חריגת בניה, ו/או אולי המבנה הוכרז כמבנה מסוכן.

בדירות למכירה בצפון תל אביב, ובעיקר בעסקאות של דירות למכירה בצפון הישן משנות ה-50, הבנייה בפועל אינה תואמת אחד לאחד את היתר הבנייה שהנפיקה עיריית ת”א. חריגות הבנייה הינן באות דמות של סגירת מרפסות ו/או בניית חדר נוסף שנבנה שלא על-פי היתר בנייה ושטחים בנויים נוספים שמצוותים לשטח הנכס, אך אינם נזכרים בהיתר הבנייה.

נתון זה הוא בגדר החובה לבדיקה מוקדמת ובוודאי שלבוא עמו בחשבון עוד קודם לחתימה על העסקה, מאחר ולעיתים יש צורך אפילו להרוס את אותה בניה לא כתנאי לקבלת האישור לצורך העברת הזכויות בדירה.

שאלה: האם ישנה האפשרות להרחיב במרוצת השנים את הדירה ו/או להכלילה כחלק מתוך פרויקט להתחדשות עירונית?

במקרה הנ”ל מהלך תכנוני כמו זה עשוי להטיל השפעה חיובית על מחיר הדירה וכחלק מכך על החלטה  של רוכש פוטנציאלי האם לרכוש את הדירה ו/או לא.

לתשומת ליבכם, נושאי תמ”א 38 שנכון להיום עדיין רלבנטיים ו/או פינוי בינוי, הם נושאים מהותיים מבחינת פוטנציאל השבחה של נכס, מאחר וקיים סיכוי גדול שרוכש יכול לזכות בדירה חדשה ומשופרת יותר מקודמתה, אם ידע על האפשרות הזו מראש.

נושא תכנוני חשוב נוסף והוא, האם אושרה תוכנית מפורטת המשפיעה על יחידות הדיור שבסביבה וכתוצאה מכך מטילות על בעלי נכסים היטלי השבחה.

אנו שבים ומזכירים לכם את הכלל, ככל שיהא בידי רוכש יותר מידע ואינפורמציה, כך גם עסקת המכר תהא עבורו יותר בהירה ופחות מסוכנת.

נחזור לגופם  של דברים: ככל שמדובר בדירה ישנה יותר, כך גם עולה חשיבות הבחינה והבדיקה המשפטית תכנונית המדוקדקת יותר. בדיקות תכנוניות, לרוב מבוצעות על ידי עורך דין הקונה ו/או שמאי ו/או אדריכל.

כאן המקום לציין כי רוכש אשר נוטל הלוואה מבנק ,הרי יצטרך ממילא להגיש לבנק למשכנתאות שמאות באמצעות שמאי מטעם הבנק לשם קבלת ההלוואה לרכישת הדירה.

אנו ממליצים לרוכש לבצע הליך של שמאות מוקדמת שהינו הליך יקר יותר, לצורך נטילת המשכנתא וזאת כי השמאי אשר יבצע השומה, לא רק שיבחן את שווי העסקה קודם לרכישת הדירה, אלא בנוסף יערוך את שלל הבדיקה התכנונית והרלוונטית לנכס ועוד לפני החתימה על ההסכם הרכישה!

אם רוכש החליט להסתייע בשמאי לצורך שמאות מוקדמת, יהא עליו לוודא כי השמאי שנבחר מוכר ומקובל על המוסד הבנקאי שממנו מתכוון הרוכש לנטול את ההלוואה למשכנתא וכך גם יכול הקונה לחסוך את התשלום הכפול.

בדיקות תכנוניות נוספות שצריכות להיעשות תתייחסנה לאזור שבו מוצעת הדירה למכירה.

לפני שקונה מחליט על האזור שבו מתכוון להתגורר בעתיד, חשוב שילמד את הסביבה, ואת תוכניות המתאר שלה. ניתן לבחון את סביבת המגורם ואת התוכניות החלות על המגרש, על ידי כלים אינטרנטיים הפתוחים לציבור הרחב.

באתר העירייה אפשרי להבין מה מתוכנן להבנות ולהתפתח בסביבת הנכס הנרכש, ואילו תוכניות מתאר צפויות להתממש. כמו למשל: תוכנית הרק”ל והמטרו, המבנים הציבורים, פרויקטים להתחדשות עירונית למגורים, שטחים שמיועדים לציבור כמו פארק או שטחים ירוקים.

ובכן לעיתים מבדיקה פשוטה ניתן לגלות שבשטחים הפנויים מול חדר האירוח, אמור לקום מגדל ו/או מעון יום .

חובה לשים לב לכל ההתפתחויות, ועל אחת כמה וכמה עוד הרבה לפני החתימה על החוזה, כדי שלא תהיינה הפתעות בלתי צפויות.

נקודה נוספת חשובה לא פחות לבירור לפני חתימה על הסכם המכר, והיא מתייחסת לתעריפי הארנונה ותעריפי החשבונות לתחזוקת הבית (לוועד בית) ו/או לחברת הניהול שתלווה את הקונה בעתיד. 

כשמדובר בדירות יוקרה שממוקמות במגדלים, תעריפי ועד הבית יכולים להגיע לסכומים גבוהים עד מאד.

ישנה עבודת מחקר שנעשתה ומראה שבניינים ישנים גובה ועד הבית מסכם סביב ה- 150ו/וא 200 שקלים לחודש לעומת מגדלים שיכול שעלויות התחזוקה בהן יכולות לטפס למאות שקלים בחודש, 1200 שקלים ו/או אפילו 1700 שקלים ללא שירותים נוספים של לבריכה, שומר וניהול, רק מחמת המערכות החדשות שיש בבניין.

לכל הנושאים האלו ישנם השלכות רוכב, ולכן חובה לצרפם לתחשבי כלכליות העסקה ובוודאי לתוך מערכת שיקולים מוקפדת ונפרדת וכמובן שלפני ביצוע העסקה

הנושא השלישי נוגע ומתייחס לפרטים הפיזיים של הדירה.

במהלך בדיקה זו יש לבחון את מצבו הפיזי של המבנה בו הנך  כרוכש מעוניין לגור, וכן את מצב הדירה. יש לזכור כשרוכש עושה עסקת מכר ברוב המקרים תהא זו עסקה לתקופה ארוכה ועל כן יהא עליו לחשוב עם הפנים לעתיד.

לדוגמה: גם אם המזגן בנכס פועל כראוי, אולם הוא מעל עשור, רוכש יהא צריך להביא בחשבון שבתוך כמה חודשים עלול יהא להחליפו בחדש.

בדיקת מצבו של הנכס תעזור לרוכש מכל מקום להעריך את היקף כלכלת העסקה, השדרוג והשיפוץ שיצטרך לעשות בטרם כניסתו לדירה, משהרי מדובר בסכום לא מבוטל שהינו חלק בלתי נפרד מעלות רכישת הדירה עצמה.

זאת ועוד, יהא על הרוכש לבחון את קיומם של הליקויים השונים בדירה – לדוגמה: רטיבות ומחלות שהבניין מזוהה עמם. גם אם רוכש החליט על יסוד המידע והידע שצבר בזמן כה קצר לקנות את הדירה, עדיין נתון הידע שצבר יקנה לו יתרון וישמש אותי היטב במו”מ לגבי שווי הרכישה.

בדיקה נוספת מתייחסת להצמדות קנייניות: כלומר לחלקים הצמודים לנכס, כמו הגג, מחסן וחניה, כמות מספר מקומות החניה, והאם הינן צמודות קניינית לנכס הנרכש? האם החנייה שצמודה לדירה שהראה לקונה המוכר היא באמת שלו בטאבו ויוכל לעשות בה בשימוש?

לנכסים רבים מוצמדות שני מקומות חניה, אבל לא תמיד מקומות החניה האלה הן שתי חניות חופשיות נפרדות, כיוון שלעיתים רבות מדובר בחניה טורקית (אחת אחרי השנייה) שיש בה מגבלה כזו או אחרת שמייצרת את הקושי אחר כך בשימוש היום-יומי.

כשרוכשים נכס מקבלן ובפרויקט חדש, יכול רוכש לנהל משא ומתן עם הקבלן ולהתמקח על תנאי המסחר כדי לשפר את איכות חייו. מאידך, כשמדובר בדירה יד 2 קיימת, יש לחתור לפרטי פרטים כדי להבין מה בדיוק קונים.

ידע הוא כוח 

הכוונה המרכזית  של מאמר זה, היא עיבוד ואיסוף מידע וככל שניתן, והכל לשם קבלת החלטות מושכלות. טיפ קטן מאיתנו: רצוי שהקונה יברר ובעדינות רבה, מדוע המוכר מוכר את דירתו מגוריו ומעוניין להחליפה באחרת?

שאלה זו היא שאלה שלעיתים מובילה לתשובת מפתח. כמובן שיכול להיות שמדובר במשפר דיור המעוניין לעבור לנכס גדול וחדש יותר, ואולם מנגד ייתכן שיעלה מצב סבוך שבגינו המוכר מעוניין למכור. נורות אדומות נדלקות בפרט כאשר מוכר מתגורר בדירה תקופה מאד קצרה.

ובכן המטרה, היא לנסות ולגלות כל שבריר של מידע ובכל דרך אפשרית. לסיום זכרו נא כי את הידע ניתן לארגן במספר רבדים:

הרובד המשפטי – הרובד התכנוני – והרובד הפיזי.

ומכאן לדירה החדשה שלכם.

הכותב הוא ברק בר-לב, המייסד והבעלים.

הפוסט רוכשים דירה יד 2? שווה לבדוק לפני שקונים הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

עסקה של דירה למכירה בצפון תל אביב מציפה מורכבות גדולה לאור העובדה שמדובר בעסקה שכולה מלאכת מחשבת מקצועית ולעיתים תכופות, נוכח המהלך המהותי, עסקה זו “מלאה כרימון” היא בלא מעט טעויות מצד בעלי נכסים, ככל שאין היא מפוקחת על ידי מתווכים מומלצים בתל אביב, לפיכך יש להתכונן ובהתאם ולבחור בגורם סופר מקצועי שיעמוד לצדכם.

אנחנו ה”קומנדו” של המתווכים בתל אביב:

נעים מאוד, שמי ברק בר-לב ואני המייסד והבעלים של משרד מוביל בתל אביב, בר-לב נדל”ן, ואנחנו מומחים בעסקאות של שיווק תיווך ומכירה של דירות למכירה בצפון תל אביב. מה הופך אותנו למומחים? התשובה לכך פשוטה: ידע במקרקעין = כוח.

משרדי “חי ונושם” את שוק הנדל”ן הצפון תל אביבי ויודע כיצד להעניק ללקוחותיו ומכל מקום ייצוג של מוכר נכס למכירה מבריק בזירת הנדל”ן התל אביבית, וזאת באמצעות ידע נרחב במקרקעין, פתרונות יצירתיים וחשיבה אסטרטגית שונה וייחודית.

אז אם יש לכם דירה למכירה בצפון תל אביב ו/או שאתם מחפשים מענה מקצועי על ידי מתווך דירות מומלץ בתל אביב, הנכם מוזמנים ליצור עמנו קשר טלפוני בטלפון: 077-4490-338 – בואו נכיר ונבחן נבדוק כיצד נוכל לסייע לכם למכור בזריזות וביעילות את דירתכם.

נתחיל

מתווכים מומלצים בתל אביב

בעלי נכסים הזקוקים להכוונה מקצועית וטיפים הכרחיים באמצעות מתווך דירות בתל אביב, נחשפים במהלך חיי העסקה ובשלב של הצגת הדירה למגוון רחב של מתווכים בתל אביב.

במובן הזה, מוטלת על בעלי הזכויות משימה משוננת והיא לבחור מבין שלל משרדי תיווך בצפון תל אביב את המתווך הנכון והמתאים ביותר לעסקה שיבצע בעבורם את מלאכת העבודה של שיווק הדירה.

לעט מעט אנשים יודעים כי מתווך דירות מומלץ בתל אביב מחויב להיות סופר מקצועי, ככזה שידע להעריך את שווי הדירה האמיתי ושייקח לידיו את הטיפול בנמרצות וברצינות ובמקצועיות הראויות. משימה עבור מי שלא מצוי בתחום הנדל”ן והשוק התל אביבי לא פשוטה כלל, ואפילו קצרה היריעה מלהרחיב את אשר נכתב במאמר זה.

חשוב להבין כי מתווכים מומלצים בתל אביב מרכיבים את בסיס לקוחותיהם לפי ובהתאם לנתוני הדירה המוצעת למכירה, באמצעות תוכנה ייחודית אשר מאפשרת להם להציג לרוכש דירה מתאימה. ממש בדומה לתפירה של חליפה לפי מידה. כך הם מסוגלים מחד למקסם לבעל הנכס את משך הזמן הקצר ואת הסיכוי לזכות במחיר הולם בעבור דירתו בפרט.

משרדי תיווך בצפון תל אביב הינם שחקנים מיומנים ביותר ובעלי ניסיון רב תחומי במו”מ בתיווך ושיווק של דירות למכירה/לקנייה בצפון ת”א, ככאלה שמכירים היטב את סביבת הנכס ואת הלך הרוח של שוק הנדל”ן התל אביבי.

מתווכים מומלצים בתל אביב, תמיד יהיו מוכנים למו”מ מאתגר הנשען על האינטרסים של שני הצדדים, יגדילו בקבלת ההחלטות באמצעות פתרונות יצירתיים, יבינו עם רצון טוב על מה הצדדים יהיו מוכנים לוותר ועל מה בדיוק לא, והכל במטרה לכסות את “חורי הפרצות” ולהובילם בהכוונה נכונה בדרך לעסקה טובה.

תחום עיסוקו של מתווך שעוסק בעסקאות מסוג של שיווק ותיווך של דירות למכירה בצפון תל אביב הוא לא עניין של מה בכך, אלא הוא עניין המצריך מיומנות רבה!

מתווך דירות בצפון תל אביב, מקצועי ולויאלי ידאג לשקף לצדדים מהלך עניינים אפשרי (תרחישים צפויים כגון חבות בהיטל השבחה, שווי נכס נכון, חריגות בנייה, מידע רישומי ועוד..) יתכנן מתן תגובה לכל שאלה אפשרית, יפנה ככל שיידרש לאנשי מקצוע המתאימים ויגשר על בקשות כמו הורדת בשווי הדירה ושינויים בתנאי העסקה.

ובכל זאת חרף העובדה שאדם קונה ו/או מוכר במהלך חייו רק דירה אחת עד שלוש במקרה הטוב ביותר, ישנם מקרים שאנשים לצערנו אינם לוקחים ברצינות את הנחיצות הנכונה והראויה לשכירת שירותיו של מתווך דירות בתל אביב כיוון ש.. או שהם מהוססים ולא מאמינים במקצוע התיווך מקרקעין ו/או שהם שוקלים לטפל בדירתם באופן אישי מתוך מקום לחסוך את שכ”ט של מתווך הדירות.

בזהירות רבה נאמר ומבלי לפגוע באף אדם ועם כל הכבוד, אנו משוכנעים שאנשים אלה מחזיקים בקו מחשבה ובתזה שגויים כיוון שאין הם מודעים לכך שביצועה של עסקה בדמות של דירות למכירה בצפון תל אביב  הוא עניין הדורש מומחיות רבה, ובטח שעל אחת כמה וכמה עסקה שכזו לא מגוללת רק את סביב שלב המו”מ בין מוכר לקונה, ומשם לחתימה על הסכם ומספר נספחים, אלא מעבר לכך ואפילו יותר מכך.

נדגיש ונוסיף כי אנו סבורים כי עסקה של  דירה למכירה בצפון תל אביב היא בגדר העסקה החשובה והיקרה ביותר לאדם, כיוון שזו אשר במרבית המקרים נרכשה בעמל ובכסף רב, גם אם זו לחילופין נתקבלה במקרים מסוימים במתנה ו/או כדירת ירושה. עסקה מסוג זה, הרי כשלעצמה משימה כבדת משקל הדומה לתיק בעל כתפיות כבד שנושאים אותו מתווכים במשעול החיים, ובעלייה האינסופית למול הר המטרות.

נקודת מבטנו היא שחלה החובה על משרדי תיווך בצפון תל אביב, ובפרט הנבחר שביניהם להיות מיומן ובקיא בכל רזי הנדל”ן, להעניק ללקוחותיו סיוע ממוקד ומקצועי, מתוך ידיעה ברורה שהנכס הוא קניינו היקר ביותר וכחלק מכך לקדם את מטרותיהם של הצדדים בנחישות, חריצות ובהגינות.

רק כך יהא המתווך מוכן ומסוגל בכלל לשאת את התרמיל כאמור עבור הענף אליו הוא משתייך, והן בעבור מקצוע התיווך בו בחר לעסוק.

כאן המקום להבהיר כי תרמיל החבות אינו תואם לכתפיו של כל מתווך תל אביבי ו/או לכל משרד תיווך בצפון תל אביב, כיוון שהוא מאתגר, קשה וכמובן כבד מנשוא. אולם זהו בסופו של יום מבחן האסרטיביות והמקצועיות של מתווכים בתל אביב וכמובן האכפתיות.

להיות מתווך מקצועי בתל אביב, משמעותו היא אחריות גדולה להובלת הצדדים בדרך לעסקה מעולה. מתווך מקרקעין מחזיק בתפקיד מהותי ביותר בענף הנדל”ן והתיווך, ואנו מעוניינים שכולם יידעו ויכירו בזה. קידום מעמדם של משרדי תיווך בצפון תל אביב, תדמיתם, מיתוגם ופרנסתם – מבחינתו הם אתגרים שנציב מידי יום ויום.

זה המקום אף להוסיף את המלצתנו האדיבה והיא לא להיכנע לשכ”ט מגוחך וזול. שכן הניסיון מלמד ולא אחת שלפעמים הזול ביותר יהא בסופו של יום יקר, ויקר ביותר – ולפיכך יש להסתייע במתווכים מומלצים בתל אביב בלבד.  ונוסיף משפט קטן: כי אדם צריך להיות עשיר כקרח, כדי להסתייע בשירותיו של משרד תיווך בצפון תל אביב ו/או מתווך דירות זול מאוד כדי שזה ימכור את קניינו.

כך או כך, מתווכים בתל אביב, הם הגורמים המשמעותיים בין מוכר לקונה בהליך המתמשך והכה מורכב, הלוא הוא שיווק ותיווך של דירות למכירה בצפון תל אביב, והם בסופו של יום אלה שיום יום שעה שעה מלווים את הצדדים ומסייעים להם לממש את עסקת חייהם, הן בהיבט המקצועי והן בהיבט הסנטימנטלי, וזאת מתוך ידיעה שלצדדים ישנן נקודות של אינטרסים לא משותפים ומשותפים.

נרחיב ונבדל כי מתווכים מומלצים בתל אביב, מלאי הקשבה ומשמשמים גם כמעין פסיכולוגיים קליניים עבור לקוחותיהם, כדי להקל על תהליך המשא ומתן ובמטרה להוציא לפועל עסקה מעולה מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב.

מכל מקום הם ישמשו ומשמשמים כגורם מקצועי הקושר בסופו של יום קשר דייגים בין הקונה לבין בעל הנכס וכמו גם הגורם הראוי אשר מודע היטב כיצד להתנהל בהתאם לכללי השוק התל אביבי.

כאן המקום לציין כי משרד תיווך בצפון תל אביב יהא זכאי לתשלום שכ”ט רק כאשר השתתף ולקח חלק פעיל בעסקה, והיה ושימש כגורם שקישר בין המוכר לקונה ואף והוכיח כי קיים הקשר העובדתי בקשירת עסקת המכר.

כלומר מבין שלל משרדי התיווך בצפון תל אביב שעבדו על הדירה שמוצעת למכירה, רק משרד תיווך תל אביבי אחד או /מתווך ספציפי שיוכיח כי הוא הגורם שקישר בין הקונים לבין המוכרים ובין פעילותו לבין ביצוע העסקה, יהא זכאי לעמלת התיווך, מכוח הגורם היעיל בעסקה.

השילוב של מתווכים בתל אביב ו/או מתווך נדלן ספציפי ובלעדי בעסקה יקנה למוכר ולקונה את היתרון האדיר של הגישור העסקי ובפרט כשלא עולה בין הצדדים להגיע להסכמות.

הרי כל מוכר/קונה מחזיק בהשקפת עולם משלו, שמא מדובר באמונה ו/או באישיות, בתכונות אופי, האגו הנפוח, ו/או ברגשותיו העזים של מוכר כאשר יהא מדובר בדירת ירושה והערך שמרגיש כלפיה, ושבגינה זו תשפיע עליו בקבלת החלטות רציונליות. ובכן, משרדי תיווך בצפון תל אביב הם בעלי ניסיון רב תחומי במקרקעין ומתורגלים במו”מ בין צדדים. בעסקה בלעדית המתווך יודע כיצד להכווין ולשלוט על תוצאות ההליך ולהביא את הצדדים לעמדה שווה, מבלי שהם יצטרכו להיכנס לספקות וללחצים מיותרים.

כיצד בדיוק?

המתווך יאסוף מידע רב ומוקדם על שני הצדדים בעסקה, על צורכיהם והעדפותיהם במטרה לבנות הצעת מחיר מדויקת שתתאים עבור לקוחותיו, ינהל שיחות ומפגשים משותפים ופרטניים, יעודד המתווך את המוכר והקונה להזיז הצידה את העמדות הנוקשות, יינטע בהם את מסמרות ההיגיון והביטחון ויעבירם לשיחות ממוקדת בצרכיהם ובאינטרסים שמטרתם לקרב לעבר חתימת ההסכם. זו רק הייתה כאמור נקודה מרכזית אחת הנשענת על חוסר הידיעה של הציבור הממעיטה בחשיבותו של מתווך דירות בעסקה של דירות למכירה בצפון תל אביב, ואשר לצורך מימושן וביצוען על הצד המעולה ביותר, נדרשים כאמור המומחיות והידע הנרחב שמעולם לא הזיק וגרע. רק בדרך זו יזכה את המתווך בהערכה מצד הצדדים על כל המאמץ שעשה.

בר-לב נדל”ן | לנו מחויבות מלאה למטרות הצדדים

בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב שני הצדדים (המוכר והקונה) זקוקים לידע המקצועי, פתרונות יצירתיים לכל בעיה שעלולה להתעורר בדרך וכמובן גמישות הגיונית כדי לקדם עסקת נדל”ן בדרך נכונה, ככזו שתיטיב עם 2 הצדדים.

משרדנו חרט עוד ב 2012 על דגלו את איכות השירות כלפי לקוחותיו באופן פרטני ואישי. אנו ידועים בחדשנות ובמחויבותנו לעבודה ממוקדת שתספק למזמין את הטוב ביותר, למשרדנו מתווכים מן המעלה הראשונה עם ניסיון רב תחומי במקרקעין ובתכנון ובניה, עם הבנה יוצאת דופן בתוכניות הרבעים ובסוגיית היטלי ההשבחה בעיר, אלה ילוו את הצדדים בכל הליך המכירה/הרכישה החל משלביו הראשונים ועד למשך מכירת הדירה.

כמו כן אנו עומדים בקשר הדוק עם הצדדים לעסקה ומספקים להם תמיכה חיונית, תוך שאנו מייעצים למוכר ולקונה העושים את צעדיהם הראשונים בשוק התל אביבי כיצד למכור/ לקנות דירה בצורה נכונה, יוצרים עבורם ובוחנים עבורם את מבנה העסקה, מנהלים משא ומתן מקצועי על התנאים המסחריים ומייעצים בטיפול בנושאי היטלי השבחה ומיסוי מקרקעין וכן הלאה.

משרדנו משגשג בביטחון תחת הנהגתו של המייסד ברק בר-לב, הצוות מורכב מיועצי נדל”ן משפטנים המשלבים חוש עסקי, כישורי משא ומתן וניסיון רחב במיקסום הפוטנציאל של דירות למכירה בצפון תל אביב היקרים של הלקוחות.

אנו מעסקים במשרדנו 3 סוכנים בעלי תואר במשפטים, הסוכנים שבמשרדנו כולם מיומנים וחוסים תחת המטריה של “אוסף נדיר של מתווכים מומלצים בתל אביב” והם אלה שמובילים את המשרד ועל ידי עבודה ממוקדת ושאפתנית.

בר-לב נדל”ן | תפיסת עולמנו 

אנו מודעים לכך שבעלי נכסים ו/או קונים משקיעים זמן רב וכסף משמעותיים בשיווק ומכירה/ קנייה של דירות למכירה בצפון תל אביב – ולפיכך אנו שואפים להגן באופן מלא על השקעותיהם וזכויותיהם, מתוך הכרה ברורה כי הנכס הוא הרוכש היקר לאדם.

אנו סבורים הגם שעל מנת שלקוחותינו יהיו מרוצים עלינו ללוות אותן ולסייע להם בכל ההליך של רכישת ומכירת הדירה בתל אביב, לתמוך בהם משפטית ומקצועית, לייעץ להם איך וכיצד ניתן יהא אפשרי להשביח את הדירה וכיצד כמובן לתקוף את היטל ההשבחה.

אנו מתהדרים ביכולת האדירה שלנו לנתח ולצלול לעומקה של כל עסקת מכר, להבין ולשלוט בשלל הנתונים ולגלות בקיאות בכל סוגיה וסעיף שעולה על הפרק. כך אנו עובדים ומלווים את לקוחותינו אל עבר היעד ויחד איתם כובשים אותו בדמות של תוצאת מימוש עסקה.

מה שהופך את בר-לב למשרד מומחה לתיווך דירות למכירה בתל אביב, הוא רמת מקצועיות גבוהה ואיכות שירות שאנו מקנים ללקוחותינו, ובעיקר את הטוב ביותר.

מהו היתרון שמשרד בר-לב מקנה ללקוחותיו?
למשרד יש מוניטין של מצוינות, להביא ללקוחותיו את התוצאות הטובות ביותר באמצעות פתרונות מותאמים אישית לצד שירות איכותי ברמה גבוהה ביותר. שנית ומלבד לכך שאנו מתווכים בתל אביב בעלי השכלה משפטית, אנו עובדים בצורה שונה וחדשנית יותר ובנוסף מתחייבים לדירה מכורה בצפון תל אביב בפרק זמן קצר שלא עולה על 60 יום.  כאן המקום להדגיש כי אנו לא מקבלים כל הצעה להתקשרות לבלעדיות.

בנוסף, לנו יש את שיתופי פעולה עם מומחים בענף הבנייה, ככאלה שיכולים להוביל להגדלת השירותים של הלקוח, ונוסיף, כי אנחנו מחזיקים במלאי משובח של דירות למכירה בצפון תל אביב, החל מדירות למכירה בצפון הישן, דרך דירות למכירה ברמת אביב ועד דירות לדירות למכירה בכוכב הצפון, והכל כדי לספק את המענה הרחב לקונים פוטנציאליים.

שירותיי תיווך במקרקעין של דירה למכירה בצפון הישן לצד השירותים המתקדמים לבעלי נכסים

בעבור בעלי נכסים אשר מציעים בשוק החופשי דירה למכירה בצפון הישן/ החדש ייעדנו בעבורם שלל שירותים מתקדמים במדיות האינטרנטיות, בפייסבוק ובאפליקציות שונות.  התקציב הפרסומי שלנו  מסתכם פר לקוח לפחות ב- 15 אלף שקלים.

מעבר לכך ולמותר לציין, שעיסוקנו הוא גם בארגון דיירים וליווי דיירים בפרויקטים להתחדשות עירונית במתחמים רחבי היקף, משם אגב כל הידע המקצועי והסבלנות הרבה.

רק לאחרונה סיימנו לארגן ולגבש 120 יחידות דיור קיימות בצפון תל אביב, בתחומי רובע 4 בסמוך לרחוב מרים החשמונאית בצפון החדש.

בר לב נדל”ן | מן העיתונות | ישראל היום 

מוזמנים לקרוא כתבה שפורסמה עלינו במדור ישראל היום באמצעות לחיצה על הקישור בר-לב נדל”ן מומחים בדירות למכירה בצפון תל אביב 

תמונת מצב של שוק הדירות למכירה בצפון תל אביב למול משרדי תיווך בצפון תל אביב, נכון לשנת 2022

נכון לחודש מאי 2022, עליית מחירי דירות בתל אביב נושקת כבר לכמעט 18%, נתון שמשקף את אובדן השליטה הממשלתי.

השוק התל אביבי בוער, בתחילת השנה ההייטקיסטים הסתערו על מדור יד 2 במטרה לאתר מודעות של דירות למכירה בצפון תל אביב, ולקנותן, כמו גן שהציבור שם לב שהממשלה אינה פועלת בכלים יעילים לצורך ההתמודדות עם המחסור בדירות הצפוניות ובהתייקרות שנובעת כתוצאה מכך, ומהר מאד הקונים מבינים שהמחר אינו ידוע, ושמה לא ירכשו היום נדל”ן מחר כבר מחירו יעלה, וכך נוהרים הרוכשים למשרדי תיווך בצפון תל אביב.

מה לגבי ההיכרות עם הרובע הנחשק בעיר- רובע 3 שמאופיין בעסקאות להתחדשות עירונית במסגרת חיזוק ותוספת ובעסקאות אגב מכר של דירות למכירה בצפון הישן.

רובע זה הינו עם הוויה של כפר: רחובות שקטים, פשוט להתנייד בתחומם והאוכלוסייה שבה מתגוררת מוגדרת על ידי רבים כאוכלוסייה איכותית ביותר.  רמת הנגישות הקיימת נוחה, מערכת התחבורה הציבורית. גני ילדים ובתי הספר וכמובן מסגרות חינוך גבוהה, הכל פשוט נגיש ואיכותי. נשמע מעולה, לא?

באזור זה מתרחש בתקופה האחרונה שינוי לא קטן ואנו ערים לשינויים האקטיביים במגמה המשתנה ומיד נרחיב מעט מה בדיוק ייחודי במקום שאנו כל כך אוהבים..

ראשית בצפון הישן תא אין צורך בכלל ברכב פרטי, ניתן לעשות את כל הפעולות היומיומיות עם קורקינט, כיוון שמדובר באזור מרכזי ושקט, מלא בבתי קפה ובחיי פנאי תוססים, שופע בגינות ובפעילות לילדים ועוד….

איך אנו מגדירים את אזור הצפון הישן תל אביב

אנשי מקצוע בתחום הנדל”ן מייחסים לאזור הצפון הישן את הכינוי רובע שלוש, וזאת משום שההגדרות התכנוניות והכללים של העיר קבעו כך.

אזור רובע 3 הלוא הוא אזור הצפון הישן עטוף המארג הסביבתי עירוני של אזור והינו מיוחד ושונה בסוגו, בבנייניו ובתכנונו באירופה ובעולם, זכה רובע זה מהמועצה לשימור אתרי מורשת ישראל לתואר החוסה תחת המורשת העולמית וכחלק מהעיר הלבנה.

אזור זה בולט ומיושב בעיקר בתושבי קבע בעלי הון שעלו מאירופה בעליות ה-4 וה-5, ומכאן עולה גם הכינוי לרובע זה: “הצפוני”, שמשמעותו אמידים מפונקים ושחצנים.

שווי דירות למכירה בצפון הישן קפץ?
שווי של דירה למכירה בצפון הישן, נכון ליום 15.5.222 הרקיע שחקים.
מדובר בעליית ערך הדירות של 13% בפרק זמן של 5 חודשים, כתוצאה מההסתערות של ענף ההייטק על רכישת הדירות, כפי שציינו מעלה. כמובן שלא חסר משפחות עמידות שרוכשות נכסים, רובן ככולן מתל אביב. ישנם גם חריגים קונים שמגיעים מאזור הרצליה ורמת השרון, ירושלים וגם מחוץ לארץ.

איך אנחנו משווקים דירות למכירה בצפון תל אביב
פועלים במתודה ייחודית ובכל חזיתות הפרסום ובשלל רחב של הערוצים וכמה שיותר ועם המון אנרגיה טובה וחשק רב.

לכל דירה יש זמן על המדף לפני שהיא מתחילה להעלות עובש.  אנו מתחייבים לדירה מכורה ב- 60 יום, בפרק זמן זה אנו חושפים את הדירה בצורה מאד ממוקדת, בעיתונות, שלטים מיוחדים דרך פליירים מעוצבים, קמפיין רציני ברשתות השונות באינטרנט ובחוץ לארץ ומגוונים בפלטפורמות ייחודיות ושונות ועוד… מה שבטוח שאנו לא חוסכים על הלקוח. הפרסומים הללו מסתכמים סביב ה 15,000 ₪ ואפילו טיפה יותר. כמובן שהכל עלינו.

לסיום –

בבואם של בעלי זכויות למכור הדירה (ולהצליח), דירה אשר בה ככל הנראה השקיעו בכך את רוב ממונם שנצבר על ידם ובעמל רב, אנו סבורים שמן הראוי כי מוכר זה ייעזר בשירותיהם של משרדי תיווך בצפון תל אביב הבקיאים ובעלי הניסיון בתחום התיווך והשיווק של דירות למכירה בעיר, מהם ייבחרו אחד אשר ייצג נאמנה ויגן על האינטרסים שלהם בעסקה הכה מורכבות, בדומה לכך כפי מטופל הזקוק לניתוח ברגל ימאן לגשת לטיפול אצל רופא אורתופד. אנו משוכנעים שאדם אשר אינו מיומן ובקיא בתחום הרלוונטי של תיווך ושיווק של דירות למכירה בצפון תל אביב, העדיפות שיפנה למומחים – כמו בכל תחום.

הפוסט מתווכים מומלצים בתל אביב | The Experts הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

אם גם אתם החלטתם להיפרד מהנכס ממגוון סיבות ולהרוויח עליו סכום נאה, כל שנותר לכם הוא לפרסם את הדירה. כן, זה נראה פשוט ׳על הנייר׳, אבל מהר מאוד תגלו שתהליך של דירות למכירה ברמת אביב  לא כל כך הליך פשוט כפי שרבים חושבים.

אז מהו התהליך הפורמלי של שיווק דירה למכירה ברמת אביב?

• לצלם את החללים בדירה מזוויות מחמיאות
• להתחיל לפרסם בפורטלים שונים ברשת
• לארגן את הדירה מבחינת נראות
• לבצע סקר שוק כדי לראות מהם המחירים באזור
• לבדוק את עניין היטל השבחה על הדירה
• למדוד את גודל בדירה כדי שלא יתפספס אף מ״ר
• לענות לטלפונים של קונים פוטנציאלים ולמלא שאלות
• להראות את הדירה כמעט בכל שעות היום
• לנהל משא ומתן עם הקונים

האופציה הנוחה יותר היא כמובן להיעזר במשרדי תיווך ברמת אביב שיעשו בשבילכם את העבודה ואתם תגיעו רק לשלב החתימה על החוזה והיכרות עם הקונה הפוטנציאלי.

אם בכל זאת החלטתם לעשות את זה לבד, יש לנו כמה טיפים שיזרזו את התהליך:

דרשו סכום הגיוני לדירה

הפרמטר שיכול לעכב את הליך מכירת הדירה ולהשאיר אותה ריקה לזמן רב הוא דרישה של סכום לא הגיוני. ולכן, לפני שאתם מעמידים את הדירה למכירה, כדאי להיעזר בשמאי שיעריך את השווי שלה או לחלופין לבצע סקר שוק באזור ולראות בכמה כסף נמכרות דירות בסביבה. בכל מקרה, עליכם לקחת בחשבון שגם הקונים עורכים סקר ומודעים למחירי השוק.

חשבו מראש על איזה מחיר תרצו להתפשר

שוב אנחנו חוזרים למחיר הדירה, כיוון שהוא משפיע מאוד על מהירות המכירה. כדי לייעל תהליכים, חשבו מראש על מחיר שלא תרצו לרדת ממנו. בכל אופן כדאי שלא להיצמד בעקשנות למחיר ההתחלתי והיו נכונים לנהל משא ומתן עם קונים, הרי הכל עניין של פשרה, אך עדיין הציבו קו אדום שאותו לא תחצו בשום מקרה. 

גלו סבלנות לרוכשים פוטנציאליים

בסופו של דבר עלינו לזכור שעסקים עושים עם אנשים, וכל אחד יכול להיות הקונה הבא שלכם. כמובן שאין צורך “להתנחמד” יותר מידי עם כל אדם שמתעניין בדירה, אך חשוב שלא לגלות עויינות וחוסר סבלנות כלפי מתעניינים, גם אם זה הטלפון העשירי שקיבלתם באותו יום עם שאלות שחוזרות שוב ושוב. בכל מקרה, זכרו שהדירה שלכם היא לא היחידה באזור, וזו סוג של תחרות.

אל תגזימו בתיאור הדירה

פעמים רבות בעלי נכסים מגזימים בתיאור של הדירה, הן מבחינת תמונות מזוויות שיוצרות מרחב ובפועל הדירה קטנה, מה שיכול לתסכל את הקונים הפוטנציאלים שמגיעים לראות אותה. דבר נוסף, אל תגזימו בתיאור של הדירה, אלא ציינו את היתרונות שלה מבחינת מיקום, קרבה לצירים מרכזיים או פארקים, תמ״א 38 אם מתוכנן בקרוב וכו׳. מוכרים שמפארים יתר על המידה את הדירה יכולים לשדר תחושה קצת חשודה.

השקיעו במראה הוויזואלי של הדירה

אנחנו אנשים שקונים עם העיניים, ולכן כדאי לייצר רושם ראשוני טוב לדירה ולהקנות לה מראה אטרקטיבי. לדוגמה אם מדובר על דירה קרקע, טפחו את החצר, אם הקירות מלוכלכים השקיעו בצבע, השקיעו בגוון תאורה שיחמיא לחלל וכך הלאה. בכל מקרה, זכרו לאוורר את הדירה ולדאוג שתהיה אסתטית כאשר מגיעים קונים פוטנציאליים.

דאגו שהדירה תהיה זמינה להצגה לקונים

כאשר קונה רציני מתרשם מהדירה שפורסמה, הוא מעוניין לראות אותה כמה שיותר מהר, ולכן חשוב לדאוג שהדירה תמיד תהיה פנויה ושיהיה מי שיוכל להראות אותה גם מהרגע להרגע. מה שלא כדאי לעשות הוא לבקש מהדייר שגר שם בשכירות או סתם ממישהו שיראה את הדירה לקונים, אלא חשוב שבעל הנכס או אדם רציני מטעמו יציג את הדירה בצורה מקצועית ויידע לתת תשובות לקונים פוטנציאליים.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה ברמת אביב?  מוזמנים להיכנס למאגר שלנו ממש 👈כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. מעוניינים לפרסם דירה למכירה ברמת אביב? אלו השלבים שעליכם לעבור
   
2. דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2
   
3. דירות למכירה רמת אביב | מדריך מקצועי
   
4. דירות למכירה ברמת אביב ג
   
5. משרד תיווך רמת אביב | כדאי שתכירו אותנו טוב יותר
   

לסיום, מעוניינים למכור דירה ברמת אביב? תנו למומחים של בר-לב נדל״ן למכור לכם את הדירה במינימום זמן.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט מעוניינים לפרסם דירה למכירה ברמת אביב? אלו השלבים שעליכם לעבור הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

משרדי תיווך בכוכב הצפון מסודרים ומקצועיים מסוגלים לעזור רבות בקידום של עסקה מסוג של דירה למכירה בכוכב הצפון, מאידך, ולמרבה הצער, לא אחת נאלצנו לסייע למוכרי דירות במקרים שבהם מתווכים שונים ולא מקצועיים פגעו חזיתית בשיווק של דירה למכירה בכוכב הצפון, ואנושות באפשרות של בעלי הזכויות לקבל את מלוא התמורה בגין הדירה המוצעת על ידם למכירה.

מנסיבות אלו, וכאן המקום לציין כי בראש ובראשונה שווה לבחור משרד לתיווך דירות בכוכב הצפון שבו אנשי מקצוע שחיים את תחום המקרקעין ואת שוק הנדל”ן בצפון תל אביב. כך ניתן יהא ליצור מערכת מצליחה שמטרתה בין היתר להוביל ולקדם עסקה מסוג של דירה למכירה בכוכב הצפון תל אביב בצורה שיווקית מצוינת, להנגיש את המידע הנכון לקונה, ואזי לממש את העסקה במהירות וביעילות ולקבל את מלוא התמורה על הדירה. 

מדריך לבעלי נכסים

לתהליכים הכרוכים בעסקאות נדל”ן בשכונת כוכב הצפון תל אביב דירות למכירה, יש משמעויות כלכליות עבור מוכרים פרטיים הדורשים הבנה וידע נרחב במו”מ, ובשיווק ומכירה של דירות למגורים (במיוחד, בעסקאות מסוג של דירות יוקרה למכירה בצפון תל אביב) ובדיני מקרקעין.

אם אין לכם ניסיון בשוק הנדל”ן התל אביבי וברצונכם להעשיר את הידע – כתבנו לכם מדריך שיעשה לכם סדר בכל השלבים הכרוכים בעסקאות מסוג של דירות למכירה בכוכב הצפון וכמובן איך נמנעים מטעויות במשא ומתן עם הרוכשים הפוטנציאלים.

רקע סביבתי

שכונת כוכב הצפון בתל אביב מאופיינת כאזור מגורים מדהים השוכן בצפון מערב העיר צמוד למחוז הצפון החדש ולנמל תל אביב, תחום ברחוב אבן גבירול ממערב, בסמוך לשדה התעופה דב הוז מצפון, דרך נמיר ממזרח ושדרות רוקח מדרום. כוכב הצפון תל אביב, מונה כ-2,100 דירות ומתגוררים בה כ- 5,100 תושבים. היישוב כולל מבנים המאופיינים בבניה רוויה של עד שתים עשרה קומות ובתים פרטיים. בקטע החיצוני של היישוב ניצבים בבניינים רבי קומות.

בתוך השכונה שורה של בתים צימודי קרקע. בסמוך ישנו בית ספר יסודי ממלכתי בשם “כוכב הצפון”, המעוצב כמבנה אקולוגי, לצד מערכת גנים ומעון ויצו. בקרבת המקום יש שני מרכזי קניות שבהם פועלים חנויות, בתי קפה ומסעדות. את היישוב חוצה ממזרח למערב פארק בן תשעה דונם ובו מדשאות, פעילויות לילדים ופעוטות, בריכות דגים אקולוגיות, מקומות ישיבה ומרחבים ציבוריים.

השאלה כיצד ניתן למכור בשכונת כוכב הצפון דירות למכירה, בצורה נכונה, יעילה ומהירה ובשווי מקסימלי! מושגת באמצעות שתי דרכים

האחת: עסקאות מסוג של כוכב הצפון דירות למכירה: הדרך הבטוחה ביותר היא בעזרת משרדי תיווך בצפון תל אביב. כאן המקום לציין כי חשוב להפיק את המרב מהקשרים העומדים לרשותם של מתווכים בתל אביב שהרי לשווק דירות למכירה בכוכב הצפון תל אביב, הוא פרויקט שיווקי מורכב כשלעצמו, ועל כן יש לנקוט בשורה של פעולות שיווק במטרה להגיע ליעד הרצוי.

השנייה: “הדרך הקשה”: בכוחות עצמנו.

סבורים שאפשר למכור נכס בשכונת כוכב הצפון בת”א, מבלי להסתייע במשרדי תיווך בתל אביב? מכל מקום אנו חושבים שחובה להסתייע במתווכים מומחים בדירות למכירה בכוכב הצפון.

נתחיל | עסקאות מסוג של כוכב הצפון דירות למכירה.

שלב א – הערכת שווי נכונה לדירה

מוכרים רבים נוטים להעריך את שווי דירתם באופן לא ריאלי ואף במרבית המקרים אנו נתקלים במחירים מופרזים ביותר אשר לא עומדים במבחן המציאות!

מכאן המלצתנו לפני הכניסה לשוק הנדל”ן הצפון תל אביבי היא לתמחר את הנכס המוצע למכירה בצורה הנכונה ביותר שכן אחרת תמצאו את עצמכם עם נכס מקרקעין שמעלה “אבק על המדף” מאחר ושוויו איננו תואם את המחיר או השווי בשוק.

אז כיצד מעריכים שווי בעסקה מסוג של דירה למכירה בכוכב הצפון?

כלל האצבע הראשון הוא
השוו בין פרמטרים של דירות דומות שנמכרו לאחרונה בסביבת שכונת כוכב הצפון בתל אביב למאפייני הדירה שלכם במטרה לבצע הלימה בין הנכסים, עד כמה שניתן.

כמו כן, עשו שימוש במאגרי המידע המצויים באינטרנט  כגון “יד 2 ו”מדלן”, עשו סקר שוק מסיבי, וכך תקבלו אינדיקציות לגבי עלות הנכס ושווי הדירות באזורכם. כלי חשוב ונוסף שניתן לעשות בו שימוש להערכת ערך הדירה הוא אתר הבית של רשות המיסים שבו ישנם שלל רישומים ומחירים של עסקאות מקרקעין אחרונות.

שלב ב’ –  שיווק הדירה

לאחר שנברנו והבנו מהו ערך הנכס הריאלי ניתן להתחיל בשיווק הדירה.

בפתח הדברים ייאמר כי אין חולק שכל מאן דהוא יכול לפרסם את דירתו במדורי הנדל”ן השונים ובאינטרנט – כמו יד2 או Win Win, אולם, ונדגיש, כי כמו שפתיחת פרופיל באתר היכרויות לא מבטיחה זוגיות מוצלחת – כך שפרסום דירה באינטרנט לא יבטיח תוצאה מושלמת.

למרבה הצער, ישנם לא מעט מקרים שבהם בעל נכס המעוניין למכור את דירת מגוריו באופן עצמאי משוכנע שעל ידי נקיטת פעולות שיווק מינוריות בפלטפורמה חינמית כזו או אחרת, יוכל לקבוע את תג המחיר ולהמתין לרוכשים פוטנציאליים שרק יבואו לקנות.

אותו מוכר לא לוקח בחשבון כי פעולות שיווק של מכירת דירה בשכונת כוכב הצפון בתל אביב, מחייבות ידע רחב, רב תחומי, לא תיאורטי אלא מעשי, כמו גם יכולות אישיות גבוהות.

קל וחומר כשמדובר בעסקה של מכירת דירות באזור הכי נחשק בתל אביב.

פרסום של דירות למכירה כוכב הצפון, על גבי לוחות אינטרנטיים היא פלטפורמה הדורשת התייחסות רצינית ביותר! כיום, רוכש דירה פוטנציאלית בשכונת כוכב הצפון תל אביב שמבין בשוק הנדל”ן התל אביבי ינהל עמך את הליך המכירה מבלי לצאת מהבית, רק בזכות אופי המודעה שתפורסם. אך לשם כך עלינו לעשות זאת נכון.

מומלץ “לתקוף בכל הזירות” ובכל חזיתות הפרסום ובכל דרך אפשרית-
על מנת ללמוד היטב את “שוק הרוכשים הפוטנציאליים – ככל שהפרסום יגיע ליותר משקיעים ורוכשים, תוכלו כבר בהתחלה להעריך את המחיר המקסימלי שתקבלו עבור מכירת דירתכם ולחסוך הרבה זמן וכאב ראש.

לתשומת ליבכם, תפקידכם יהא לוודא שהדירה שלכם בולטת בכל ממד אפשרי. כמו כן, יש לחשוב כמו רוכש פוטנציאלי ולכוון במיוחד עבורו את שיווק הנכס.

לדוגמא, עבור דירה המתאימה למשפחות: רצוי לצלם את הנכס בכמה זוויות כדי להגדיל ולהבליט את המשפחתיות (שווה לצלם את חדר הילדים וכל מה שיזכיר לקונה שזה הבית המתאים עבורו).

ונוסיף כדי שיהיה ברור: כדאיות עסקה מסוג של דירה למכירה בכוכב הצפון תל אביב תלויה רבות בחשיבה שיווקית נכונה אשר שתציב את הנכס ביתרון רב על פני הנכסים הרבים המצויים בסביבתו! 

שלב ג’ – הכנת הנכס לביקורם של רוכשים

כאשר רוכש פוטנציאלי מגיע לביקור בנכס לצורך התרשמות ראשונית, לרוב הוא מקבל החלטה בתוך דקה אחת בלבד, והכל על סמך התרשמותו מהנכס. אותה החלטה רגשית היא שקובעת בסופו של דבר אצלו גם את שווי הנכס, ואם ישנה אפקט “וואו” על הרוכש – ערך הנכס עולה בהתאם.

התשובה נעוצה בעיקרון אחד: עקרון ההשפעה החיצונית!

כמו בליינד דייט: לעתים קרובות, בתחילת דייט, מתקבלת החלטה מהירה אם להמשיך את הקשר ו/או לחילופין לנתק, לא על סמך שנינות חדה, אדיבות או מיומנות קולינרית. החלטה זו מבוססת על דבר אחד: השפעות חיצוניות ותו לא!

מוכרים רבים אינם מודעים לתופעת ה”עיניים המתרגלות. כלומר, בעלי נכסים אשר מכירים את דירתם היטב, אינם מצליחים בעצמם להבחין בליקויים או בפגמים שונים העלולים להכשיל עסקה או להבריח רוכשים פוטנציאליים.

הרוכש הפוטנציאלי לרוב מחפש לקנות את ה”חלום” שלו ויבקש להימנע ב”פגמים” בחלומו. אז איך יוצרים את אפקט ה”וואו” על נכס הצפון תל אביבי?

דעתנו האישית היא להסתייע בבעלי מקצוע ולקבל דעות נוספות לגבי מצב הדירה, לעיתים שינוי מינורי מביא לתוצאה גדולה, וכך ניתן להימנע מהטעויות הכואבות שמציקות לקונים פוטנציאליים.

ואם יש נוף מדהים מהחלון אל תוותרו, שבחו את כיווניה של הדירה כדי ליהנות יחד עם הרוכשים מהנוף הנצפה מסלון הדירה.

שלב ד’ – סידור וארגון הבית

רוב מוכרי הנדל”ן חוזרים על אותן טעויות: הם עלולים להשקיע הרבה כסף וזמן בשיווק הנכס, טיפול ארוך טווח ברוכשים פוטנציאליים, משא ומתן מתיש ועמלות גבוהות לעורכי דין, אבל לעיתים ההשקעה המינימלית בדירה היא המשתלמת ביותר – כמו לדוג’ על ידי סידור נכון של הרהיטים בדירה. דירה מעוצבת בטוב טעם עשויה ליצור חווית “וואו” למתעניינים כבר בעת הכניסה לדירה. חשוב ליצור כמה שיותר מקום בחדר על ידי סידור רהיטים משני צדי החדר. חדר נהדר עם ארון גדול באמצע – לפעמים עושה רושם שהחדר קטן יותר מאשר חדר קטן, אך עם ספה נמוכה ומזנון קטן.

אל תצפו מהרוכש להבין את הפוטנציאל של הדירה בעצמו, יותר ממה שניתן לצפות מגבר להבין את הפוטנציאל של בחורה מכוערת לפני ניתוח פלסטי. דירה מעוצבת בצורה גרוע משאירה רושם רע, ללא קשר לפוטנציאל שלה.

שלב ה – ריח נעים

לריח עוגה עשוי להיות אפקט רצוי. על כן מומלץ להקפיד על ריחות נעימים כמו למשל פרחים או בשמים בדירה, ורק אל תשתמשו במטהרי אוויר.

שלב ו’ – מועדים להצגת הנכס

ניתן להציג את הדירה למספר רוכשים פוטנציאליים בו זמנית, הדבר יכול לקדם מתן הצעה ו/או תמריץ לקבלת החלטה מהירה מרוכש/ת דירה ולפני כל אחד אחר/ת. לעיתים, הדחף לסגור עסקה עלול לגרום לעצימת עיניים ולהתמקד רק ביתרונותיה של הדירה. הצגת הדירה כמו כל רכישה אחרת היא חלק מ”חווית הקנייה”.

שלב המו”מ – שיטות ורעיונית תוך שימת דגש על ההיבטים מעשיים

את שלב המשא ומתן נדגים על ידי התרחשות די מוכרת וידועה בקרב בעלי דירות שונים. בעל דירה נאבק לשווק את דירתו בתל אביב, משקיע כסף וזמן רב בשיחות טלפוניות על חשבון שעות העבודה, מציג את הדירה לעשרות רוכשים פוטנציאליים (בינינו, מרביתם סתם “מתעניינים” או “משועממים” או “גוזלי זמן”) עד שמגיעים סוף כל סוף ועם המון מזל רוכשים רציניים ששולפים מיד את מס’ הנייד של עורך דינם. זהו הגענו לרגע המיוחל, אלה הרוכשים שלי! ואיזה כיף שהם גם מכירם את אשתי או גיסתי, או שהתאמנו יחד בחדר כושר. מרגש לא?.. הצדדים ניהלו משא ומתן מתיש הן פרונטלי והן טלפוני, המוכר קיבל הצעה סבירה שראה בדמיונו Fat Check  שבדרכו לחשבון הבנק שלו, ו.. בום! התפוצץ לו המשא ומתן.

מניסיוננו הרב והנרחב בעסקאות מסוג של דירות למכירה בכוכב הצפון, למדנו במרוצת השנים כי מרבית בעלי הזכויות חסרי ניסיון בניהול משא ומתן מוצלח על מכירת דירה.

מו”מ עסקי הוא תהליך מורכב שבו הכישורים של כל הצדדים יכולים להשפיע רבות על תוצאת המכירה. אם אתם שואפים להצלחה במכירת הדירה, עליכם יהא ללמוד את אומנות ניהול משא ומתן. סקירה זו נועדה לעזור לך לשפר את כישורי המשא ומתן שלך ולהפוך אותך למוכר דירה מיומן ובמשא ומתן מול קונה – זכור כי ניהול של משא ומתן נכון יכול להקפיץ לך את שווי הנכס ב-כ 10%-20% ממחיר השוק!

פרק 1 – כיצד להתכונן למפגש מו”מ משותף עם קונה למען מכירת הנכס

ביטול העסקה וסיום המשא ומתן עלול להתרחש בשל נסיבות שונות כגון פערי מחירים, חילוקי דעות על עיתוי או פינוי או תנאי תשלום או החשש לצאת פראייר כיאה לאופי הישראלי ואפילו בגלל התנהלות כושלת של עורכי הדין לעסקה, מקשים מאוד להחזיר את הגלגל לאחור ולהמשיך את המשא ומתן בין הצדדים.

פרק 2 – תרחישים צפויים

ישנם כמה תרחישים שיש להכין לפני הפגישה למקרה שלא תוכל לסגור את פער המחירים מול הקונים. חשוב שיהיו לכם פתרונות יצירתיים שיובילו למצב של “ניצחון” לשני הצדדים.

כמו למשל: עיתוי פינוי הנכס: במידה והקונה אינו מעוניין בפינוי מידי של הנכס, ניתן להשלים את הפרש המחיר באמצעות הסכמה לעיכוב מועד הפינוי. לדוגמה, אם ההפרש בין המוכר לקונה הוא 80,000 ₪, ניתן להעביר את תקופת הפינוי ל-10 חודשים מהיום ולהשלים בתשלום שכר דירה חודשי בסך 8,000 ₪ שיועבר לפער המוכר.

פרק 4  – מיטלטלין

הסכמה שהמחיר כולל גם את הרהיטים שנותרו בנכס, מה שעלול לסגור את פער המחירים. עבור קונים ללא רהיטים, עסקאות כאלה יכולות להיות משתלמות מאוד

פרק 5 – מה אסור לעשות בזמן משא ומתן?

אחת הטעויות האופייניות של מוכרי דירות לא מיומנים היא לדון במחיר הדירה עוד לפני שהקונה ביקר בנכס. זכור, אם תפתח את נושא המחיר טלפונית לא תמיד תקבל את הסכמתו של הקונה. אל תדון במחיר הדירה עד לביקורו של הרוכש בה!!!

פרק 6 – לגופו של עניין

אל תהיו הראשונים לנקוט בעמדה שלכם. תנו לצד השני להציג את עמדתו, תקשיבו לו באופן אקטיבי ובסבלנות ותנו לו להוציא הכול מהלב. על ידי הקשבה לצרכי הקונה והתאמת דבריכם לצרכים אלו, תגלו בו עניין ותוכלו לשלוט טוב יותר בשיחה.

פרק 7 –  להפחית את רמות החרדה

כל פגישת משא ומתן, מעצם טבעה, עלולה להיות כרוכה במתח וחרדה. עבור רוב בעלי הנכסים זו העסקה הגדולה ביותר בחייהם, ומדובר בסכום כסף נכבד. הוסיפו לכך את הספקות הסבירים של הקונה לגבי מידת הרכישה של הנכס או סביבתו, והרי לכם קרקע פורייה לפרוץ משא ומתן. חשוב להתחיל שיחה לא רשמית (שיחה קטנה) שבה תוכל לחלוק כמה רגשות (שמחה, התרגשות, פחד), לדבר על נושאים אישיים (משפחה, עבודה, תחביבים) או כל דבר שאינו קשור ישירות למשא ומתן ( מזג אוויר, פקקי תנועה, תכניות טלוויזיה) ויש להם עניין אמיתי בקונים.

פרק 8 – הביעו הערכה

תודה מקרב לב על הדברים החיוביים שהקונה עשה. לדוגמא: “אני מאוד מעריך שהסכמת להיפגש בשעה מאוחרת, למרות שזה דורש ממך מאמץ רב”. התחל את שלב המו”מ באמירה מרגיעה, כגון: “מטרת המשא ומתן היא להגיע להסכמה משביעת רצון לשני הצדדים.

והכי חשוב, כדי להבטיח מקסימום רווח ממכירות – אל תדלגו על אף שלב. מכירת נכס יכולה להיות אחת העסקאות הגדולות שתבצעו בחייכם. לכן כל פרט חשוב, במיוחד אלו הקשורים להכנת הנכס.

לסיום, עסקאות מסוג של כוכב הצפון דירות למכירה, אחת הדרכים לעשות זאת נכון היא להיעזר בשירותיו של מתווך מומלץ בתל אביב ו/או משרד תיווך רמת אביב (מיומן!). מכאן אנו מבטיחים ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו, יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה שונה ונעימה שתיזכר היטב.

הפוסט כוכב הצפון דירות למכירה | צעד אחר צעד הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

ממש כאן בהמשך הבאנו את כל היתרונות של מכירת דירה דרך מתווכים בתל אביב המתמחים באזור הצפון הישן של העיר, אז כדאי להישאר ולקרוא המאמר במלואו.

התעסקות עם שיווק ומכירה בעסקה של דירות למכירה בצפון הישן תל אביב לא בכדי נחשבת לכאב ראש של ממש. ולא שאי אפשר למכור דירה לבד – אפשר בהחלט, אך זה לא מתאים לכל אחד. זה לקבל עשרות טלפונים ביום כדי לענות על שאלות, לפרסם בפורטלים, להיפגש עם קונים פוטנציאליים, לנהל משא ומתן ומה לא… לעומת זאת, עבודה מול משרדי תיווך בתל אביב בצפון הישן, יכולה להקנות לכם שקט נפשי ולאפשר לכם להגיע במהירות למעמד החתימה.

בואו נראה את היתרונות בעבודה מול משרדי תיווך בתל אביב הצפון הישן.

זמן מכירה הרבה יותר מהיר

כיום זמן ממוצע של מכירת דירה בצפון הישן תל אביב על ידי מוכר פרטי, עומד במקרה הטוב על 5 חודשים ולעיתים יותר. מה שזה אומר שתצרכו לעבוד כמעט חצי שנה כדי למכור את הדירה שלכם, מה שלא תמיד אפשרי לכל אחד. לעומת זאת, הזמן הממוצע של מכירת הדירה מול משרדי תיווך בתל אביב המתמחים בצפון הישן, הרבה יותר נמוך, וגם אתם לא צריכים ״לעבוד״ בלמכור את הדירה.

תהליך הרבה יותר יעיל

משרד תיווך הצפון הישן תל אביב, ככזה מקצועי העוסק נטו בשיווק, מכירה, קניה ולגופו של עניין:
תיווך של דירות למכירה בצפון הישן, מאפשר למגנט אליו את קהל היעד המדויק ולייעל את תהליך מכירת הדירה.

בנוסף, לסוכנות שכזאת יש מאגרי מידע של קונים פוטנציאליים, וגם הם עובדים עם סוכנויות נוספות בשיתוף פעולה וגם עם מתווכים בתל אביב העובדים עם קהל משקיעים ותיירים מחו״ל, מה שיכול להגדיל את הסיכוי למכירת הדירה. לעומת זאת, כאשר מוכרים דירה באופן עצמאי קהל היעד מצטמצם ומגיע רק מפורטלים.  

משקיעים בתהליך המכירה

כאשר משרדי תיווך בצפון הישן תל אביב מקבלים לידיהם דירה, הם משקיעים רבות בשיווק שלה בפורטלים, באתרי אינטרנט, ברשתות חברתיות, דרך קידום בגוגל ושלל פעולות נוספות. המטרה שלהם להראות לכמה עשרות אנשים בשבוע את הדירה ולמצוא קונה נכון שיהיה מוכן לשלם את המחיר המקסימלי לדירה שלכם.

סיוע בביצוע בדיקות מקיפות לדירה

ישנם מספר מצומצם של משרדי תיווך בתל אביב הצפון הישן, שעובדים בשיתוף עם בעלי מקצוע ומסתייעים בהם לצורכי מדידה מקצועית של הדירה, כדי שחלילה לא יתפספס אף מ”ר בדירה וגם כדי שתדעו מהו השטח הנטו לצד הברוטו של הדירה הנמכרת.

כפי שאתם יודעים, בצפון הישן של תל אביב כל מ״ר שווה הרבה כסף.
בנוסף, משרד תיווך בצפון הישן תל אביב יכול לסייע באמצעות הפנייה נכונה גם בבדיקה משפטית והנדסית של הדירה, הכנת תיק נכס ובו היתר בנייה, נסח טאבו, ומסמכים נוספים שיוכלו לספק את כל המידע הרלוונטי בצורה שקופה ואמינה למתעניינים.

סינון הקונים הפוטנציאליים

תהליך ראשוני מסוג עסקה של תיווך דירה למכירה בצפון הישן תל אביב, מתחיל בפרסום בפורטלים ובשלל אפיקים אחרים, כאשר החלק המאתגר הוא מתן מענה למתעניינים. סוכנות לתיווך דירות בצפון הישן תל אביב תספק מענה לטלפונים של מתעניינים ותדע מראש לסנן מהם את הקונים הרציניים ולהציג להם את הדירה בצורה מקצועית ביותר.

בנוסף, הסוכנות תסייע לכם לארגן את הדירה כדי שתהיה אטרקטיבית, לדוגמה תמליץ על צבע, סידור שונה של הרהיטים כדי לייצר מרחב בחלל וכך הלאה. המטרה היא להפוך ולמקסם את עסקת דירה למכירה בצפון הישן בתל אביב לאטרקטיבית, לבדל אותה ממתחריה ולזרז ככל האפשר את תהליכי המכירה שלה.

ניהול משא ומתן עד למכירת הדירה

מעבר לחיסכון של הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים ומתן מענה לשאלות, מתווכי נדל״ן נחשבים ל ״אומנים״ בניהול משא ומתן עם קונים, ובוודאי ועל אחת כמה וכמה כאשר מדובר בעסקאות של תיווך דירות בצפון הישן בתל אביב.

למעשה, על כל הצעה שתתקבל מקונה פוטנציאלי, המתווך ינהל משא ומתן מרתק תוך שמירה על האינטרס של הצדדים (המוכר + הקונה), לצד השאיפה לסגור במחיר הכי קרוב למה שבעל הדירה תכנון מראש.

לסיכום, עסקה מסוג של דירה למכירה בצפון הישן תל אביב, באופן עצמאי היא אמנם אפשרית למוכרי דירות סבירים, אך דעו לכם כי הינה כרוכה בהרבה כאבי ראש וכפי שאמרנו לפחות חצי שנה של עבודה (במקרה הטוב).

את כאב הראש הזה תוכלו להעביר למתווך נדל״ן בצפון הישן של תל אביב שיעשה באהבה את העבודה במקומכם. חשוב לדעת שהקונים הרציניים והטובים דווקא ניגשים לסוכנויות מומלצות המתמחות בעסקאות של תיווך דירות למכירה הצפון הישן תל אביב, וכאן מדובר על יתרון בולט נוסף שעשוי לסייע למוכרי דירות פרטיים.

הפוסט יש לכם דירה למכירה בצפון הישן? קבלו 5 יתרונות במכירה דרך משרד תיווך בצפון תל אביב הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

כל רוכש דירה בתל אביב שמתכנן לבצע עסקה מסוג של דירה למכירה בצפון תל אביב – למשל קניית נכס מסודר בצו בית משותף, מושך תחילה את נסח הרישום (טאבו) במטרה לוודא את תקינות רישום הנכס. בוחן את היתר הבניה, עובר לזכות החכירה ו/או הבעלות מוודא שאכן יש הלימה בין השניים וכן אלה רשומים כראוי על שם המוכרים, בודק האם רובצים שעבודים ו/או משכנתאות ו/או כל מיני הערות כאלה ואחרות הנוגעות לנכס המדובר, באופן ישיר ואו עקיף.

אך לעיתים קונה ו/או מוכר עלולים לפספס בדיקה נוספת והיא: הבדיקה הכלכלית שמצויה במסמכי הבית ובנסח הרישום, בטאבו.

ובכן, כל נכס מקרקעין או יחידת דיור בבית הרשום במסגרת של הבתים המשותפים מהווה יחידה נפרדת בדמות של תת”ח (תת חלקה), שלמעט הבעלות והערות אשר רשומים לגביהם, ישנו התקנון של הבניין שהינו חלק מהותי ובלתי נפרד מנסח הרישום.

בבניינים רבים ובלא מעט מקרים נרשם “תקנון מצוי שמשמש כברירת מחדל ופירושו כי אין ולא נרשם בו הוראה “מיוחדת” בתקנון.

אך מן העבר השני ישנו “התקנון המוסכם” – תקנון זה שונה בהרבה מתקנון מצוי, כיוון שלגביו נקבעו הנחיות והוראות ספציפיות המתייחסות לתת ו/או לתתי חלקות קונקרטיות בבית (הוראות אלו מציפות חשיבות רבה והשפעה ישירה על כל בעלי הזכויות בבית המשותף).

ניתן להפיק ולעיין בתקנון מוסכם על ידי עלות זניחה בסך של 34 ש”ח שתשולם לקופת לשכת רישום המקרקעין – שם ניתן למעשה יהא לראות בברור את הקיפי הבניה הצמודים, ההסכמות בין בעלי הדירות השונים בינם לבין עצמם, ההצמדות הספציפיות ליחידת דיור מסוימת – כמו למשל (מוצמדות חניות, מחסן, חצר ו/או חלק מגג וכו’).

ועד כמה הדבר מהותי?

הנה לכם סיפור מקרה אותנטי שבו נתקלנו ממש לאחרונה:

הפרשה התרחשה בעסקה מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב, ברחוב מרים החשמונאית בעיר. נרשם בתקנון מוסכם הוראה שנוגעת לכלל ניצול שטחי הבניה בבית המשותף (הן הקיימות והן העתידיות), אלה צמודות ליחידת דיור ספציפית במבנה.

כאן המקום לציין כי מדובר בנתון מהותי אשר משפיע באופן ישיר על שווי יחידת הדיור הנמכרת שכן אם לא מודעים לנתון זה, אזי וודאי שעלולים להיקלע לתאונה עסקית ומסויית.

ההיבט העסקי:

בעל הנכס (המוכר), מאחר ולא היה מודע לכך, קרוב לוודאי שדרש עבור הנכס אותו העמיד למכירה תמורה שנגזרה למעשה מעסקאות השוואה אחרונות שנעשו בסביבה, לקח בחשבון את גודל הדירה אשר נסמך על מצב בנוי קיים, ואולם לא לקח בחשבון את היקפי הבניה והזכויות בנייה הבלתי מנוצלות והנוספות שצמודות לדירתו (המדובר בהפסד עצום).

נוסף להפסד זה כאמור, מתווסף עוד הפסד, הרי שלא רק שמוכר הדירה לא זכה לתמורה הולמת בגין שטחי הבניה הנוספים אשר צמודים לדירה שמכר (כיוון שלגביהם לא היה מודע), למעשה מכר את דירת המגורים בזול ובהפסד ובתמורה לא מציאותית (הנושא צף והתגלה כאשר הרוכשים ניגשו לקבל אישור עירייה לצורך העברת הנכס בטאבו), אלא שעיריית תל אביב מינתה שמאי שבחן מכל זווית אפשרית את תקנון הבית המשותף המצביע על הצמדות שטחי הבניה הנוספים ליחידת הדיור הנמכרת וכתוצאה מכך הפיקה למוכר דרישת תשלום מנופחת להיטל השבחה בעבור אותם שטחי הבניה.

שומת היטל ההשבחה שנערכה באמצעות שמאי של עיריית תל אביב (מוצדקת לכאורה) כיוון שלקחה בחשבון את תוספת השווי בגין זכויות בלתי מנוצלות וכך למעשה נוצר חיוב גבוה שעולה על כל התמורה שקיבל מוכר הנכס בעד העסקה!

מוכר הנכס יכול לפנות לעיריית תל אביב ולטעון שמדובר בשטות מוחלטת שמנוגדת לשכל הישר – אך יש להבין שהיטל השבחה איננו מס שמחושב ונגזר משווי העסקה, אלא מדובר במס אשר משולם בשל “עלייה בשווים של מקרקעין בעקבות אישור של תוכנית” – ולכן, לעירית תל אביב תעמוד טענה מנצחת, שאכן שווי יחידת הדיור עלה בצורה משמעותית בשל אותם שטחי בניה שצמודים לו.

מכל מקום ניתן לומר כי בעלים של נכס מקרקעין שהחליט למכור את דירתו בשווי לא ריאלי, למראית עין אין זו בעיה של רשות מקומית, רשות מקומית אינה אמורה לגלות התחשבות ולגבות שיעור של היטל השבחה נמוך יותר.

ונוסיף על כך, כי במסגרת של דיוני השומה, אנו לא פוסלים טענה נוספת שעשויה להעלות והפעם מצד שחקן נוסף, רשות המיסים. וודאי כי שומה שמנוגדת חזיתית לתמורה ואשר מוצהרת בעסקה, פוערת פתח לרשויות המס לבדיקת שווי העסקה והאם דווחה כראוי. למשל טענה לקבלת תמורה לא ריאלית בעסקה מתוך חשד שהמוכר קיבל תמורות נוספות בדמות של מזומנים רבים מבלי שדאג להצהיר עליהן בהסכם המכר (כלומר תמורה בשחור).

לסיכום:

הבעייתיות מתחילה ביום שבו הקונה והמוכר, בתום לב כמובן, זנחו את ההוראות העולות מתוך התקנון המוסכם, את ההצמדות ואת שווי היקפי הבנייה הנוספים לצד והפרטים וההוראות הנעוצים בתקנון ובנסח הטאבו.

הבדיקות המשפטיות והקנייניות, תכנוניות והבדיקות בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו) מצויות בלב ליבו של ההיבט הכלכלי והעסקי. זהו למעשה בדיוק החלק המסחרי והמהותי, שיצביע ומצביע לצדדים על החלק שבעצם הם מוכרים/קונים.

זכרו, כשמבצעים עסקה מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב, דהיינו עסקת מכר במקרקעין – “הדירה” היא לא רק עשויה מבטון ובלוקים, אין היא רק רק חלק מקרקע העשוי מאדמה – יחידת הדיור שלכם מהווה “זכות משפטית במקרקעין”, זכות שלה יש להתייחס בהתאם למהותה, להגדרותיה ולאופייה.

לעיתים יהא מדובר בזכות בעלות לעיתים בזכות חכירה וכו’ – לפיכך חשוב להסתייע במומחים. להפיק תיק בית משותף, נסח טאבו עדכני ועוד מסמכים משפטיים נוספים. רק כך ניתן יהא להבין מה בדיוק אנו מוכרים ו/או קונים ולמה הזכות שלנו מתייחסת.

ככל שמוכר נכס מקרקעין לא יבין את המשמעות השמאית משפטית, מה בדיוק הוא מוכר ו/או לחילופין קונה, כך גם תג המחיר של העסקה יהא שגוי.

על מומחים במקרקעין לא חוסכים:

המלצתנו כי מערך הייעוץ של המוכר וכמו גם של הקונה, רצוי וטוב שיהיה לא פחות מ.מצוין – יש להסתייע בעו”ד שמומחה בנושאי מקרקעין, לשלב שמאות במקרקעין לשם תרגום המשמעויות והשווי הכלכלי של העסקה, מהו שווי של שטחי הבניה הבלתי מנוצלים הדבוקים בתקנון (כלומר, השווי בכסף) ועוד.

בבניינים רבים בתל אביב, ישנם מצבים רבים, שטחי הבניה הבלתי מנוצלים במקרקעין לא תמיד צמודים לבעלים של דירות הגג, דהיינו נכון שלבעלי הגג הזכות לעשות שימוש בגג אך לא מעבר לכך ובוודאי שלא יהא ניתן לבצע בניה נוספת ובלעדית, מבלי לקבל את הסכמת בעלי הדירות השונים.

במקרה כזה של בנייה נוספת, הבעלים יידרש כתנאי לבניה לרכוש את השטחים הנוספים מבעלי הדירות באמצעות תשלומי איזון ו/או לנסות להגיע עמם לפיצוי בדרך אחרת.

זכרו – קניין ומקרקעין ומשפטים – אלו מושגים שאין להקל בם ראש, מאחר ואלה מהווים רכיבים אינטגרליים משווי של דירה, עסקי וכלכלי.

הפוסט הידעתם כי לעיתים בטאבו מסתתר הון הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

שכונת בבלי בתל אביב נחשבת למבוקשת מאוד, הרבה בזכות היותה השכונה הצפונית הנושקת לפארק הירקון, מה שמאפשר למתגוררים בה ליהנות מריאה ירוקה ושלווה. יחידות דיור  מסוג של דירות למכירה בבלי תל אביב נחשבות למבוקשות מאוד בקרב רוכשי דירות, אך בשל המחירים הגבוהים של הצפון הישן, הצפון החדש ושל בבלי בפרט, עסקאות מסוג של דירות למכירה בבבלי נעשה מורכבות מבחינת תהליכי המכירה.

הנה 6 הטעויות שלא כדאי שתעשו בתהליך של מכירת דירה בבלי

ניהול לא נכון של התהליך

פעמים רבות אנשים אינם מתכננים את תהליך המכירה, מה שגורם לכאוס, טיילת של אנשים ואין סוף מענה לפניות. כדי ליעל את התהליך, עלינו לבנות תוכנית שיווק אינטנסיבית שתשמש אותנו למכירה ולשיווק הדירה, ממש ככה. לדוגמה, להחליט על ימים קבועים שאנו מראים את הדירה, לתת כמה שיותר פרטים במודעות כדי למנוע שאלות מיותרות וכך הלאה.  

צילום תמונות מזווית לא נכונה

פעמים רבות בעלי שמציעים עסקה מסוג של דירות למכירה בבלי מסתפקים ב- 2-3 תמונות מזוויות שלא תמיד מחמיאות ומייצרות חלל קטן, מה שיכול להפוך את הדירה ללא אטרקטיבית או למבול של שאלות מצד מתעניינים. זו הסיבה שחשוב מאוד לצלם את החללים מזוויות נכונות וגם לא לייצר אשליה של מרחב גדול שיגרום למתעניינת לתסכול כאשר יגיעו לראות את הדירה, או להיפך. כדאי לצלם את החללים העיקריים בבית כמו את הסלון, המטבח,  לפחות חדר אחד, מרפסת מידה ויש (עם הנוף),  ממ״ד וכו׳.

יצירת רושם ראשוני לא טוב

אם אי פעם חיפשתם במדור יד 2 או באתר מדלן  דירות למכירה בבלי תל אביב, וודאי התרגשתם ללכת לראות דירה שמצאה חן בעינכם, אך כשהגעתם הדירה הייתה מוזנחת ולא מזמינה. כפי שאתם יודעים, אין הזדמנות שנייה לרושם ראשוני, ולכן דאגו שהבית יהיה תמיד מסודר ומזמין. דבר נוסף, כיום ניתן בתקציב קטן יחסית לבצע שיפוץ קוסמטי שיהפוך את הדירה להרבה יותר אטרקטיבית כמו צבע, שינוי מיקום הרהיטים, הוספת אלמנטים בחלל וכו׳.

בקשת מחירים מופקעים

עוד דבר שיכול לעכב את תהליך מכירת הדירה הוא בקשת מחיר מופרז ולא פרופורציונאלי למחירי השוק. נכון, מחירי הדיור בשמים, אך אין זה אומר שאפשר לקבל מחירים מופרזים. ההמלצה היא להיעזר בשמאי מקרקעין שיידע להעריך בצורה מדויקת את שווי הדירה או לחלופין להיעזר במתווך נדלן מקצועי או לבחור מבין שלל משרדי תיווך בצפון תל אביב את האחד שיוכל לסייע גם בעניין זה.

אנשים עסוקים עד מעל הראש ומבצעים זאת לבד

כפי שאמרנו, עסקה מסוג של דירה למכירה בשכונת בבלי בצפון תל אביב היא עבודה לכל דבר, הדורשת פינוי של זמן רב. פעמים רבות אנשים נכנסים לתהליך ומוכרים את הדירה לבדם, לצד חיי היום יום שלהם העמוסים מאוד, מה שגורם ללקוחות פוטנציאליים לא לקבל מענה יעיל. פנייה למשרדי תיווך בצפון תל אביב ו/או לפחות אחד מהם המכיר היטב את שכונת בבלי, תוכל לחסוך לכם זמן רב ולתת למתווך הנדל”ן לעשות את כל העבודה בשבילכם.

משא ומתן לא מקצועי דרך טלפון

לפעמים חוסר הניסיון של מוכרי דירות פרטיים, יכול לגרום לניהול משא ומתן לא מקצועי שיכול לעמוד בינם לבין עסקה עם מתעניין פוטנציאלי. בנוסף, היות ובעל דירה הוא צד בעסקה, לעיתים קשה לו לראות פערים גדולים ממה שביקש בפועל.

הפתרון הוא דבר ראשון לא לנהל משא ומתן בטלפון, ובטח ובטח לא לפני שראיתם את הלקוח המתעניין וגם אם הוא ראה את הדירה. ההמלצה היא לגשת למשא ומתן רק כאשר הקונה הפוטנציאלי מביע נכונות, וגם אז לזכור שצריך לתת כדי לקבל.

טיפ קטן דווקא לרוכשים והוא: שמאות מוקדמת

אם אתם לקראת חתימה על חוזה רכישת דירה למכירה בבבלי, דעו לכם כי כמעט כל חוזה מכר היום כולל סעיף החרגה שבין היתר משחרר את עורכי הדין מאחריות לבדיקת חריגות בנייה ובדיקת זיהוי הנכס. בסעיף זה עורכי הדין מטעמכם מנחים אתכם הרוכשים לבצע בדיקות אלו באמצעות בעלי מקצוע ובהם שמאי מקרקעין. רק בדיקה באמצעות של אנשי מקצוע מיומנים תבטיח לכם שלא תהיינה הפתעות כמו חריגות בנייה ובעיות זיהוי בנכס. לסיכום אני ממליץ לכם להתייחס בכובד ראש להמלצתנו הנ”ל ולזכור כי עסקה של דירה למכירה בשיכון בבלי עושים רק עם אנשי מקצוע מומחים בעסקאות של תיווך ושיווק של דירות למכירה בבלי תל אביב.

לסיכום, עסקה מסוג של דירה למכירה בשיכון בבלי, ובפרט מכירת דירה היא עבודה לכל דבר הדורשת זמן פנוי, סבלנות, התעסקות עם הצגת הדירה לקונים פוטנציאלים, מענה לטלפונים ועוד ועוד. אומנם אפשר למכור דירה בשיכון בבלי לבד, ורבים עושים זאת, אך אם נחשוב על זה…

התהליך לא מתאים לכל אחד, וודאי לא לאנשים עסוקים שעובדים במשרה מלאה. זו הסיבה שכדאי לפנות לסוכנות תיווך המתמחה בתיווך ושיווק של דירות למכירה בבלי תל אביב שתוכל לייעל את התהליך ולאפשר לכם להגיע במהירות לשלב החתימות.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בשיכון בבלי? היכנסו למאגר שלנו ממש  👈כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו – כמו למשל:

1. הטעויות הנפוצות שעושים בעלי דירה למכירה בבלי בתהליך המכירה
   
2. איך מכרנו מרחוק דירה למכירה בבבלי לתושב חוץ?
   
3. דירות למכירה בבלי
   
4. יש לך דירה למכירה בבבלי?
   
   מעוניינים למכור דירה בשכונת בבלי? תנו למומחים של בר-לב נדל״ן לעשות לכם את העבודה במינימום זמן.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט הטעויות הנפוצות שעושים בעלי דירה למכירה בבלי בתהליך המכירה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

נתחיל

עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב

לעיתים חוסר הנכונות ברישום של דירות למכירה בצפון תל אביב בתשריט הבית המשותף לבין רישום השטחים כפי שעולה בהיתרי הבניה של עיריית תל אביב, יכול להפיל עסקאות מכר רבות, לסכן קונה בהפרת הסכם מול מוכר ואף לסכל את האפשרות של בעלי הדירות לחזק בניין קיים וליהנות מהוספת זכויות נוספות שמקנה תוכנית הרובעים בתל אביב.

אחד מבין החסמים עבור רוכשי דירות, בבואם לקבל משכנתא עולה בעקבות הסתירה שבין רישום של דירות בטאבו לבין צורת הרישום בהיתרי הבניה, כפי שעולה מהארכיון הדיגיטלי של העירייה למבנה. 

כאן המקום לציין כי בלא מעט מקרים שבהם הייתי צד בעניין ושימשתי כמתווך דירות בתל אביב, גיליתי לא אחת “תיבת פנדורה” של ממש בעסקאות מכר של דירות למכירה בצפון תל אביב, שבגינן הייתה נדרשת התערבות והתמודדות משפטית ייחודית איתן.

בעלי נכסים, רוכשים ועורכי דינם נדהמו לגלות שאף שרישום הדירה מסודר בלשכת המקרקעין הוא איננו מהווה את ההוכחה להכשרת קיומן של שטחי הבנייה בתשריט הבית, ומה גם שאין אפשרות להסתמך על הרישום הקנייני שבטאבו כמקור להכשרה של שטחים שלא מופיעים בהיתר.

ישנם לא מעט מצבים בהם שטחו של הנכס המאושר קטן בהרבה לעומת שטחו הקיים בפועל ו/או מצב אחר שמשקף בפועל נכס אחד, או שבלשכת המקרקעין רשומים על נכס זה 2 יחידות דיור כתוצאה מפיצול שנעשה.

הגורם המחולל לאי ההלימה בין השניים הוא שבשנים שחלפו, הרישום בלשכת המקרקעין נשען ונתמך על מצב השטח בפועל  – בהתאם לתכנית המדידה של המבנה בלבד, ללא בחינה ובדיקה מדוקדקת של ההלימה להיתרי הבניה.

עם השנים שחלפו רשויות התכנון לא דאגו לאכוף את הנחיות התו”ב ובמצבים כמו אלה, לא נרשמו הערות אזהרה תכנוניות על דירות שמוצעות למכירה בצפון תל אביב, במטרה להזהיר רוכש פוטנציאלי. במקום זאת לצערי מתאפשרת האפשרות, כדבר שבשגרה את העברת הבעלות בנכסים כמו אלה ללא כל מגבלה, כך שרוכש סביר שאינו מיומן ו/או מתמחה במקרקעין, אינו יכול אפילו לשער לעצמו שהתנהל בעסקה של דירה למכירה בצפון תל אביב ואף רכש נכס מקרקעין שאין לו היתר בנייה למגורים.

מקרה שבו נתקלנו במסגרת עבודתנו כמתווכים בתל אביב.
במסגרת עבודתנו בתיווך ושיווק של דירות למכירה בצפון תל אביב, ייצגנו קונה מקסימה בשם דריה שהתעניינה ברכישה של דירת מגורים ברחוב יעקב דה האז בצפון החדש תל אביב.

לאחר שביקרנו בנכס במסגרת נוהל סיור, ועוד לפני המו”מ בין הקונה למוכר, ביצענו בחריצות רבה בדיקות תכנוניות מקיפות בשביל הקונה דריה, מבלי לוותר על בדיקה אחת, הבדיקה התכנונית. לאחר שקיבלנו וניתחנו את תוצאת הבדיקה הגענו לכלל מסקנה שדירת המגורים של המוכר שבקומת המרתף בה הוא מתגורר, ויודש על אף שדירתו הייתה רשומה על שמו בפנקסי המקרקעין, התבררה שדירה זו אינה רשומה ומעוגנת כפי שצריך להיות בהיתר הבנייה בעירייה, ומכאן כבר ידענו להזהיר ולהסיט את דריה מהעסקה.

מבלי להכביר במילים, ישנם עוד ועוד מקרים לעיוותים אלו שמתווספים לשורת מכשולים אחרים שמעמידות רשויות מקומיות בפני עסקאות של דירות למכירה בצפון תל אביב, ובפרויקטים להתחדשות עירונית בפרט.

המלצתי הנבונה היא שלפני רכישה של נכס מקרקעין, ועוד לפני חתימת הסכם מכר עם מוכר, חובה להסתייע במתווך מקצועי ובד בבד, בשמאי מקרקעין לצורך הכנה של שומה מוקדמת שתשקף לכם כרוכשים את מצבו התכנוני של הנכס מחד, ואת שווי הריאלי והאמיתי של הנכס מאידך.

לעניין תוכניות הרובעים של תל אביב.

מה הדין לגבי בעל דירה המצוי בהתליכי התחדשות העירונית במסגרת תוכנית הרובעים בתל אביב שלגבי דירתו לא נמצא היתר הבניה?

דבר אחד שיהיה ברור, נכס שלא קיים בהיתרי הבנייה לא יזכה את הפרויקט (באופן יחסי) בתוספת  של שטחים המוקנים מכוח תוכנית זו ו/או בזכויות נוספות.

כאן המקום להדגיש כי מדובר בתופעה נפוצה בנכסים שנמצאים במבנים רבים בתחומי צפון תל אביב, אשר רשומים בלשכת המקרקעין כיחידות דיור למגורים ומאידך, אין לנכסים אלה אבק של עדות ו/או הוכחה בהיתרי הבניה ולכך שהם מיועדים למטרת מגורים, אלא במקום זאת נכסים אלה נרשמו כ”מחסנים” ו/או כחדרי כביסה.

בבניינים המצויים במסגרת של תוכנית רובע 4 בתל אביב ו/או רובע 3, לעיתים עולה מצב שבו יזם תמ”א 38, בבואו לבצע פרויקט במסגרת הריסת בניין קיים ייתקל בחסם בירוקרטי כפי שתואר לעיל לדוג’, שיכול לסכל לו את הפרויקט עד ביטולו המלא.

גם בעלי נכסים שמבקשים לקדם פרויקט חיזוק במבנה שלהם, והגיעו למצב שבו כל בעלי הדירות השונים מגובשים לכדי הסכמה משותפת יכולים לגלות לתדהמתם שחלקים נכבדים מהבית נבנו בכלל ללא היתר בניה ו/או בניגוד להיתר, וכתוצאה מכך הדבר יהפוך את ביצוע הפרויקט לסבוך ומורכב מאוד המצריך נקיטת הליכים משפטיים, תכנוניים ויצירתיים על מנת שיהא אפשרי לשחרר את הפלונטר.

הבעייתיות נובעת מכך שעסקאות להתחדשות עירונית מושפעות מהיקפי שטחי הבנייה ומספר יחידות הדיור שיאושרו לכל מבנה ומבנה, ועל מנת לדרבן ולתמרץ כלכלית פרויקטים אלו, יהא צורך להתאים את המצב הנתון לפונקציה של כמות יחידות הדיור הקיימות ושל שטחי הבנייה המאושרים.

במצב הנוכחי ובעסקאות להתחדשות עירונית, נכס מקרקעין שלא מעוגן בהיתר כדין עלול להוות אבן נגף בעסקה ולא יזכה את הפרויקט בהתאם למכפיל הצפיפות המקסימלי הקבוע, ובתוספת של שטחי בניה נוספים, ומכאן ההשלכות לפגיעה חזיתית בכלכלת הפרויקט ולפעמים אפילו למניעת האלטרנטיבה לכך באופן מוחלט.

האם דירות למכירה בצפון תל אביב בהיעדר רישומים בעיריית תל אביב יכולות לסכל ולהפיל פרויקט במסגרת תוכנית רובע 4 בתל אביב?

כפי שציינתי הבעייתיות הגדולה ביותר בעיקר נובעת מכך שקיומו של נכס אחד ללא היתר במבנה יכולה למנוע את ההיתכנות הכלכלית לפרויקט הריסה ובנייה מחדש במסגרת תוכנית רובע 4 של העיר למבנה כולו, כך שמי שנושא במחיר הטעות שנגרמה באמצעות הטאבו הם בד”כ בעלי הנכסים, על לא עוול בכפם לרבות אלה שנכסיהם בנויים כדת וכדין.

אני סבור כי יש להכיר בנכסים אלה כנכסים לגיטימיים מאחר ואלה יוצרים מלאי של נכסים אשר כבר קיים ממילא “מתחת לזרקור”, מה גם שנכסים אלה משמשים משך שנים על גבי שנים למטרת מגורים, ולכן אין שום הגיון במסגרת בקשה להיתר בניה להתכחש לקיומם, לאור העובדה שלבעליהם יש בהם זכויות קניין.

בסופו של יום מטרת העל של פרויקטים להתחדשות עירונית היא העלאת ההיצע והוספת כמה שיותר דירות למגורים לכלכלת השוק החופשי במטרה לצמצצם החוסר השנתי ביחידות דיור במרכזי הארץ.

מכל מקום אני סבור שיש לתקן את עיוות זה באמצעות הסדרת מדיניות תכנונית מקיפה וגמישה ו/או בדרך של הכרה בחקיקה, אחרת מספר רב של פרויקטים לחיזוק בניינים יבוטל והדבר עלול לפגוע קשות בתחום הנדל”ן כולו”.

כיצד הגענו למצב הנוכחי כיום?

ובכן, הרשות התכנונית אפשרה לאורך השנים מנגנון רישום חסר הצדקה והיגיון בטאבו ולא טרחה לבחון את הזיקה בין התנאים בשטח בפועל לבין היתר הבניה שמופקד בעירייה, בדרך זו נוצר הקושי בפני קונים, מוכרים, בעלי דירות ויזמים.

אין חולק כי רישום בטאבו אמור להוות את החותמת המכרעת לכשרות של נכס שנבנה כדת וכדין, וכמובן שלא מתקבל על הדעת כי רישום קנייני מהווה בסופו של יום עבור רוכש דירה מכשול בפני עיוור”, כך שהקונה הסביר יכול למצוא עצמו כאחד ששם את כספו על קרן הצבי, וכמו גם שלא ייתכן שבעלי נכסים, יאבדו את זכויות הקניין שלהם רק כי הם נכנסים לפרויקט להתחדשות עירונית במסגרת תוכנית רובע 4, וגילו עיוות זה בדיעבד שלא בהכרח נגרם בגללם.

כך או כך, העיריות, הם אלה שצריכות להתגבר על העיוות הנ”ל – על ידי הכרה בכמות יחידות הדיור הדירות גם אם ישנן כאלה שלא מעוגנות בהיתר בנייה, אלא רק בטאבו ובמיוחד כאשר נרשמו בפנקס הבתים המשותפים.

לפני קידום פרויקט במסגרת תוכנית רובע 4 תל אביב

המלצתי הנוספת לבעלי נכסים המצויים בתחומי הרובע היא להסתייע במומחים ובגורמי מקצוע, עו”ד שמאי מקרקעין ואדריכלים, לבחון את המצב התכנוני של הבית, לבצע התאמות להיתר הבניה הקיים בעיירה ולוודא שהכל תואם פרפקט לרישום בטאבו.

כאשר אין הלימה בין ההיתר לבין הרישום, יש לשקול ולחשוב על פתרון יצירתי על מנת לאפשר את הוצאתו לפועל של הפרויקט, יש לקחת בחשבון כי המצב הנתון עלול לחייב התגמשות בעמדות של כל בעלי העניין בעסקה בקשר של היקפי רווח והתמורות. 

ושוב נציין לסיום כי בדיקת היתרי הבניה לפני עסקת קניה חיונית הגם שבמקרה של דירה למכירה בצפון תל אביב העומדת לפני התחדשות.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון החדש תל אביב?  היכנסו למאגר שלנו ממש 👈 כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

דירות למכירה בצפון החדש תל אביב I כיצד למכור דירה ברובע 4

לכל שאלה אנא אל תהססו ליצור עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

לדירה מכורה ב-60 יום, ברווח מירבי,

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט דירה למכירה בצפון החדש תל אביב? זהירות לעיתים יהא מכשול לפניך! הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

אחד האתגרים הסבוכים בתחום תיווך הנדל”ן הוא מכירת דירה בידי לקוח שמתגורר בחו”ל, תושב חוץ, שמעוניין לבצע את המכירה מרחוק. לנו, צוות המתווכים-המשפטנים של “בר-לב נדל”ן”, יש ניסיון רב במכירת דירות ע”י תושבי חוץ, על שלל המשוכות הכרוכות בכך, שעמן אנחנו מתמודדים בהצלחה בזכות הניסיון והידע המולטי-דיסציפלינרי המקיף שלנו (במשפטים, במיסוי, בשמאות ובתכנון, בהתחדשות עירונית ובביטוח ועוד).

סיפור שמדגים זאת היטב הוא זה של משפחה אמריקאית (בת 8 נפשות) שאינה דוברת או מבינה עברית, אשר קיבלה בירושה דירה למכירה בשכונת בבלי בצפון תל אביב (רחוב הזוהר). המשפחה פנתה אלינו תחילה לצורך השכרת הדירה, ולאחר מכן חזרה אלינו על מנת שנבצע עבורם את מכירת הדירה, מרחוק.

למה זה מורכב?

• בגלל הגיאוגרפיה – המוכר מתגורר מחוץ לישראל, והדבר מייצר קשיים טכניים וביורוקרטיים, בפרט אם אין לו חשבון בנק בישראל (לצורך העניין נדרשת עבודה רבה ומורכבת מעורך הדין, בנושא פתיחת חשבון בנק והכנת המסמכים לשם פתיחת החשבון), ואם הוא מעוניין לבצע את העסקה מבלי להגיע לישראל.
• בגלל הבדלי השפה – בישראל כל הניירת המשפטית והתהליכים הביורוקרטיים מול רוב הרשויות (כולל הטאבו, הרשות למקרקעי ישראל והבנקים השונים) חייבים להיות בעברית.
  דעו לכם כי לעיתים המוכר / היורשים עוברים מבחן בקונסוליה של הבנת השפה העברית, וזאת כדי לוודא שהבינו את מה שנכתב ושסוכם בהסכם המכר אל מול הקונה. וככל שעולה אבק של אי הבנת עיקרי הדברים, אף נדרשים המוכרים / היורשים לתרגם לעיונו של קונוסל ישראל על חשבונם ובאופן עצמאי את המסמכים וההסכמות מעברית לאנגלית, כך שלא יהא מקום של ספק לחתום על הסכם מכר מבלי להבין את תוכנו.
• בגלל המיסים – כאשר עסקה מתבצעת הן בישראל והן בחו”ל, נדרשת הבנה במיסוי בארץ ובחו”ל, ודיווח על קבלת הכספים במדינה שבה מתגורר המוכר.
  

ביצוע עסקת נדל”ן מרחוק – אין זו אגדה

אפשר לבצע את עסקת המכר בלי להגיע לישראל, בליווי המקצועי הנכון.

מיופה הכוח של המוכר (עו”ד ו/או נציג מטעמו בישראל) יכול לחתום במקום המוכר על חלק גדול מהמסמכים.

יחד עם זאת, על חלק מהמסמכים בעל הנכס (המוכר) יידרש לחתום בעצמו, בפני קונסול ישראל בחו”ל.

על מה המוכר צריך לחתום?

המסמכים העיקריים שעליהם המוכר צריך לחתום (בעצמו או באמצעות מיופה כוחו) הם:

1. חוזה,
2. מסמכים לרשויות המס,
3. מסמכי הרישום בטאבו.

מה עשינו עבור המשפחה האמריקאית לצורך מכירת הדירה בבבלי?

1. קיבלנו הערכת שווי לדירה באמצעות שמאי מקרקקעין מוסמך.
   
2. על בסיס הערכת שווי הנכס ובתיאום עם לקוחותינו היורשים (ביחס לשווי המחיר המבוקש) פרסמנו את הדירה ובכל חזיתות השיווק לרוכשים פוטנציאליים. בגלל מיקומה הנחשק והאטרקטיבי של הדירה למכירה בצפון תל אביב, הדירה משכה מתעניינים רציניים רבים.
   
3. לאחר שאספנו מספר רב של הצעות במחיר המבוקש מרוכשים פוטנציאליים אחדים, הובלנו ביניהם מהלך של התמחרות, כדי לבחור ברוכש שיציע את הסכום הגבוה ביותר.
   
   בסופו של יום הוסכם על מכירת הנכס במחיר הגבוה ב-8% מהערכת השמאי.
4. עסקת המכר בוצעה מתחילתה ועד סופה, ומרחוק! – נכון, המוכרים לא נדרשו להגיע לישראל לצורך מכירת הדירה.
   
   למרות המרחק הפיזי, שמרנו על לקוחותינו קרובים בכל רגע, ועדכנו אותם בהתקדמויות על בסיס יומיומי, בשקיפות מלאה, כפי שאנחנו נוהגים עם כל לקוחותינו.
   
   כמו כן, דאגנו לכך שכל היבטי העסקה יטופלו על ידי עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין, שאיתו אנחנו מקיימים סינרגיה מקצועית באופן שוטף. עורך הדין ביצע חתימה בשם הלקוחות על הסכם המכר בעברית ותכנן לוח זמנים לקבלת כל התשלומים עבור הלקוחות ולמסירה ממשית של הדירה לקונים.
   
5. התשלום התקבל בארצות הברית – הפנינו את לקוחותינו למשרדי עורכי דין בארצות הברית שהינו מומחה בענייני המיסוי הבינלאומי לצורך קבלת הכסף במקום מגוריהם.

כפי שהובלנו את מכירת הדירה של המשפחה האמריקאית המרוצה, משיחת הטלפון הראשונה ועד לקבלת התמורה בעבור הדירה, כך נוכל לקדם גם עבורכם עסקת נדל”ן משתלמת בצפון תל אביב.

במשך 12 שנות פעילותנו ב”בר-לב נדל”ן” הובלנו מאות עסקאות משתלמות של דירות למכירה בצפון תל אביב (כולן בפחות מ-60 יום), שבמהלכן השתמשנו בידע וההשכלה הרב תחומיים שלנו כדי לסייע ללקוחותינו לחסוך ממון רב על מיסים והיטלים; להשיג את יעדיהם באמצעות פתרונות חכמים ויצירתיים ולזהות בזמן משוכות שצצות לאורך הדרך.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בשיכון בבלי? היכנסו למאגר שלנו ממש  👈כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. הטעויות הנפוצות שעושים בעלי דירה למכירה בבלי בתהליך המכירה
   
2. איך מכרנו מרחוק דירה למכירה בבבלי לתושב חוץ?
   
3. דירות למכירה בבלי
   
4. יש לך דירה למכירה בבבלי?

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

לדירה מכורה ב-60 יום, ברווח מירבי,

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט איך מכרנו מרחוק דירה למכירה בבבלי לתושב חוץ? הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

לא כל אחד יכול לקנות כאן דירה. מצד שני… לא כל אחד יכול למכור כאן דירה. זו מלאכה למתווך נדל”ן מנוסה, שהתמחותו היא דירות למכירה בצפון תל אביב, ואם יש בנמצא אז עדיף: מתווך שמחזיק ברשימת לקוחות פרימיום בעלי יכולת פיננסית שמעוניינים לקנות נדל”ן באיזור כוכב הצפון תל אביב.

כאן אני, ברק בר-לב, הבעלים של בר-לב נדל”ן נכנס לתמונה, וכל מה שאפרוס בפניך עכשיו ניתן לך בהתחייבות. כן, אני מתחייב:

• למכור את הדירה שלך תוך 60 יום (לכן אני מבקש תקופת בלעדיות של חודשיים בלבד ולא חצי שנה כמקובל בסוכנויות אחרות)
• להשיג לך את מחיר שווי השוק ואפילו יותר (ללא ה”פינג-פונג” הידוע של המתווך בין המוכר ‘תוריד קצת’ לקונה ‘תעלה קצת’ וחוזר חלילה)
• לבצע את כל הריצות והפעולות הנדרשות אירגון האישורים, הטפסים והניירת ברשויות, הכנת הדירה, הצגתה לקונה ואפילו ניהול המשא ומתן איתו ועם עורכי הדין מטעמו
• לעבור על חוזה מכר לחתימה בצורה מדוקדקת… כן גם זה! כל נציגי הסוכנות הנדל”ן הם משפטנים מנוסים מומחים בדירות למכירה בצפון תל אביב, מיומנים במקרקעין כך שלתת דגשים לחוזה זה חלק מהביזנס

נעים להכיר: שמי ברק בר-לב, ואני מעדיף לישון עם שתי עיניים עצומות

לכן, אין מצב שלא אעמוד בהתחייבות שנתתי (אחרת לא אוכל לעצום עיניים בכלל), וכל מה שאני ונציגי הלקוחות בסוכנות הנדל”ן שלי עושים נעשה מתוך שקיפות מלאה, גילוי נאות, יושר, אמינות ומהימנות.

אלה הם כלי העבודה שלנו מלבד המקצוענות, הניסיון בשיווק נדל”ן, ההתמחות במקרקעין ובמיסוי. ולראייה, נחזור לרגע לעניין לקוחות הפרימיום עליהם דיברתי בכותרת התוכן… אלא אם כן ברצונך להתקשר אלי כבר עכשיו

הנה הטלפון הישיר שלי. ברק בר לב:

058-414-4444 

התחייבות למכירת דירה בכוכב הצפון

תוך 60 יום ומאגר רוכשים פוטנציאליים

השניים כרוכים אחד בשני. התחייבותי למכור נכס נדל”ני בפרק זמן כל כך קצר (ובמקרים רבים אף בפחות מכך) היא עמוד התווך של פעילות כבר יותר מעשור שנים.

עד היום ביצעתי מאות עסקאות ובכולן לא יוצא מן הכלל עמדתי בהתחייבות זו. מאחר והתמחותי היא שיווק דירות למכירה בצפון תל אביב מטבע הדברים מדובר בנכסים יקרים ואשר יש להם קהל רוכשים מאד ברור, במיוחד אם מדובר באזורי יוקרה כמו דירות למכירה בכוכב הצפון.

בפשטות אומר מבלי להתנשא חלילה – הרוכשים המתאימים הם אלה שיכולים ורוצים. מרביתם רואים ברכישת נדל”ן צפון תל אביב את ערוץ ההשקעה מניבת הרווחים הטובה והבטוחה ביותר.

הם כבר התנסו בביצוע עסקאות דרכי, הם נוכחו לדעת שאני עומד מאחורי המילים וההתחייבויות והם אלה שמאכלסים את “רשימת ההמתנה” של לקוחות שמבקשים שאציע להם עסקאות נדל”ן בצפון תל אביב לפני שאני מוציא אותן לשיווק.

הם גם הפכו להיות הממליצים הכי חמים שלי. ובפני מי הם ממליצים? סביבתם המשפחתית, החברתית והעסקית שמצויה מבחינת יכולות ומטרות השקעה באותו עשירון/מאיון עליון.  מכאן שרשימת הלקוחות שממתינים לנכסים שאני מוציא לשיווק רק הולכת וגדלה – ולהם בראש וראשונה, אני מייעד את הדירה שלך.

יש דבר אחד שאני לא עושה וגם הוא מעודד

את הקונים שלי לרכוש נדל”ן דרכי

לא מוציא לשיווק כל נכס שמציעים לי. קודם בודק. נכסים שסובלים מחריגות ו/או ליקויי בניה, אי עמידה בתקינה או איכות בניה ירודה יורדים מיד מהפרק. כשדיברתי על יושר, אמינות ומהימנות בדיוק לכך התכוונתי. לא אציע לקונה דירה עם ליקויים או חריגות. זה הרבה מעבר לשם ולמוניטין שלי שנבנו לאורך השנים – יושרה זו דרך חיים ו”המסלול הירוק” לעשות עסקים.

אגב, אלה לא הבדיקות היחידות שאנחנו עושים.

בנוסף אנחנו עושים מיפוי סוציואקונומי ודמוגרפי של סביבת הנכס כולל שירותים שניתנים כמו: גני ילדים, מוסדות חינוך, סופרמרקטים, קניונים, מוקדי בילוי, תחבורה, אפשרויות חנייה, גישה לצירים מרכזיים… כך, הקונה מקבל מאיתנו תמונה מלאה ומושלמת של הנכס וסביבתו, ברור לו מראש בדיוק מה הוא קונה ואין צורך לבזבז זמן באיתור המידע הדרוש לגיבוש החלטת קניה ובשורה התחתונה ציר הזמן עד לסגירת העסקה מתקצר אפילו עוד יותר.

ולמרות כל הנאמר עד כה, עדיין,

אני לא נח על זרי הדפנה.

העובדה שיש לי קונים פוטנציאליים אינה אומרת שכל נכס שאני מחזיק מתאים להם. לכן, בנוסף אני משקיע בשיווק. לא… לא… לא פרסום מודעה ביד 2 לכל דיכפין. כאן מדובר בהשקעה של 15,000 ₪ ויותר שנשענת על פילוח קהלי יעד מדוייק ומדוד, ובהתאמה, פירסום בכל הערוצים והאמצעים שמגיעים לאותם קהלים ובכל המדיות הרלוונטיות.

המנה האחרונה היא תמיד המנה המתוקה,

ובדרך כלל היא גם המפתיעה!!!

אז לסיום, גם לי יש הפתעה קטנה בעבורך. ברור מכל הנאמר עד כה שהרבה מאמצים, עבודה, אנרגיה ותשומת לב מושקעים בהכנות, בבדיקות ובארגון הדברים. למעשה ה”תבשיל” כמעט מוכן לגמרי ולכן לא נותר עוד הרבה מה לעשות להשלמת הכנתו. הכנו את הנכס להצגה, הצגנו אותו בפני רוכשים פוטנציאליים, ערכנו את כל הדרוש מבחינת ניירת ותיק נכס, ניהלנו את המשא ומתן עם הקונים, ייצגנו את האינטרסים שלך והשגנו את כל שהבטחנו. עכשיו, כמשפטנים ומומחי מקרקעין – וכשאנחנו מבצעים עסקת נדל”ן – הפעם היחידה שהמוכר והקונה נפגשים היא בעת החתימה על החוזה.

רוצה להתקשר אלינו כבר עכשיו ולברר עוד

פרטים בקשר לדירות למכירה בכוכב הצפון

הנה הטלפון הישיר של משרדנו. בר-לב נדל”ן

077-449-0338

אמנות הגישור והמשא ומתן

כבר ציינתי במשפט קצר שהמפגש היחיד של הקונה עם המוכר יהיה במעמד החתימה על החוזה. אין ספק שמי שמסוגל ליצר מצב בו גם המוכר וגם הקונה (ששילם מחיר שוק ואף יותר) מרגישים שעשו עסקה מצויינת – הוא אדם שהצליח לרכוש את אמונם של שני הצדדים באופן מוחלט, להתנהל בשקיפות מלאה והגינות שוות ערך לשני הצדדים, להיות מסוגל לייצר פתרונות יצירתיים שמונעים טירפוד עסקה, ומעל הכל, להיות אמן בתחום הגישור והמשא ומתן. ועכשיו, אני פורס ידיים לפניך כאקט של גילוי לב שאומר:

“הנה אני, חשוף לגמרי, הצגתי את עצמי ואת דרך הפעולה שלי באופן הישיר והגלוי ביותר. לא מתוך מקום של התנשאות חלילה ולא מתוך ניסיון לבצע עליך מניפולציות של איש מכירות. זה אני, ברק בר-לב בעל משרד תיווך בצפון תל אביב, משפטן ומומחה דיני מקרקעין.” משאיר בידיך את ההחלטה האם להתקשר אלינו וליהנות מכל היתרונות שהצגתי.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט דירות למכירה כוכב הצפון הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.