הועדה המקומית בת”א החליטה לאשר את המסמך למדיניות ההתחדשות עירונית והרוחות סוערות. יש המברכים את המדיניות ויש הטוענים כי מדובר בהחלטה לא נכונה. חשוב לציין כי המסמך המקורי שאותו גיבשה העירייה קיבל ביקורת קשה מצד בכירים בענף הנדל”ן, הוא עבר בחינה מחודשת ושינויים, אך עדיין הסערה סביבו מסרבת לדעוך..
מה קובע מסמך המדיניות?
המסמך קובע כי התמורה לבעלי היחידות דיור בפרויקטים של התחדשות עירונית תהיה בגודל הדירה הקיימת בתוספת של 12 מטר אשר מבטאים הוספת של חדר למטרת השיפור לרווחת הדיור ובפרט כי שטחו של נכס לעניין גודלו המינימלי בבחינת התמורה לא יפחת מ 60 מטר לדירה.
בנוסף, המסמך מציג כלי תכנוניים שבמסגרתם אפשר יהיה להציג כלים מגוונים של התחדשות כמו תכנית פינוי בינוי שבה מפנים מבנים ישנים ובונים במקומם מבנים חדשים, שדרוג של מבנים, תוספת של אגפים וקומות, הריסה ובנייה חדשה ושיקום של שכונות בתחום הרלוונטי.
המסמך גם מתייחס להיבטים נוספים כמו למשל החיוב בעריכת הנספח החברתי בעת הכנת תוכנית, שכמובן חוסה תחת מימון העירייה, תמהיל יחידות דיור , המרחב הציבורי, ותנאים לשילוב בנייה גבוהה בסביבתה וכיוצא בזה.
מסמך המדיניות של ההתחדשות העירונית בתל אביב הוא בשורה חשובה לתושבי העיר באשר לעיצוב ולהתחדשות עירונית בתקופות הבאות.
המסמך נעשה בשיתוף עם גורמים מקצועיים רבים כמו אדריכלים ועורכי דין, שמאים ועוד.
מסמך המדיניות מקדם את הוודאות לתחום ההתחדשות העירונית, שהינו רכיב קריטי המאפשר קידום של תוכניות רבות במהירות רבה יותר.
המסמך מתייחס אל התמורות המובטחות לתושבים כמו אל סל זכויות אשר מבטיח אפשרות להגדלת הנכס, אך לא שוכח להתייחס גם להענקת מענה קהילתי וגם תחבורתי.
הניסיון שנלמד מרשויות אחרות שבהן לא ניתן מענה לפתרונות תחבורה, למערכת חינוך, לחניה, לשטחים פתוחים ועוד יצר כאוס ומציאות בלתי נסבלת, ומכל אלו אנו רוצים להימנע. אחת הבשורות החשובות שבמסמך היא הזכות אשר ניתנת לבעלי זכויות המחזיקים יחדות דיור קטנות, לקבל בתמורה יחידות דיור בשטח לכל הפחות 60 מטר. (אין קשר לתוספת להוספת מרפסות).
זו הערה חברתית ומהותית אשר יוצרת סטנדרט חדשני ועדכני ליחידות דיור קטנות בת”א.
כבר לפני שנה נקראנו להתייעצות בנושא וההחלטה לקבוע תמורה זהה בגודל ובאופי לכל יחידות הדיור. לנגד עיניה של עיריית ת”ט עמדה מטרה והיא ליצור בהירות תכנונית בעבור גורמים בענף והשותפים בתהליך, יזמים, קבלנים ודיירים. אישור המסמך מדיניות יקנה את האחידות שבין פרויקטים בת”א, ויאפשר את יצירת האמינות בין הדיירים ליזמים, ויקל מאוד על הפעילות לקידום של פרויקטים בתחום פינוי בינוי.
עם זאת, כי הפעולה שבה נקטה עיריית תל אביב אינה פעולה נכונה והיא עשויה להגדיל את תופעת הסרבנות בקרב בעלי יחידות הדיור הקיימות ולסכל את התוכניות. כבר ראינו פרויקטים רבים שבהם הבטחה של שטח גדול יותר לא היוותה את ערבות שיתוף הפעולה הגורף מצד בעלי יחידות הדיור ופעמים רבות ההוצאה לאור של הפרויקט נשארה מורכבת וקשה.
תמורה של 12 מטר אולי מייצרת אחידות אבל היא לא צופה איך יתנהגו בעלי היחידות דיור עם התמורה המוצעת, האם המדיניות החדשה תפחית או תגביר את ההתנגדות ומה יעלה בגורלן של תוכניות שבהן כבר הבטיחו לבעלי הדירות תוספת הגדלה ל 25 מטר ולפעמים אף יותר. בנוסף, התוכנית לא דנה בשאלה האם יידרשו בעלי הדירות בתשלום בגין היטלי השבחה על יחידות התמורה.
אין חולק כי עיריית תל אביב פועלת נכון כאשר היא מגדירה תמורות אשר ידועות מראש. כך מייצרת התוכנית ודאות גדולה בקרב היזמים והדיירים באשר לגודל יחידות הדיור המקסימלי שאפשר לבנות בתהליכי ההתחדשות העירונית ומקצרת את תהליך ניהול המו”מ למול בעלי יחידות הדיור הקיימות, מונעת תופעות של סרבנות אשר נובעת מהמחלוקת באשר לגודל היחידות דיור .
מצד שני, יש לכבד ולהתחשב בקבלנים, יזמים ובעלי יחידות הדיור הקיימות שכבר הגיעו להסכמות באשר לגודל היחידות דיור עוד לפני שהמדיניות החדשה נכנסה לתוקף. ניב רום אף מביע תקווה כי עשרות פרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון מתקדמים לא ייפגעו.
השינוי בדבר קביעת תמורה זהה בגודל של 12 מטר לכל סוגי היחידות דיור זו החלטה בעייתית ולא נכונה. השינוי במדיניות מתאים למבנים במרכז העיר ובאזורים צפופים, אך בשכונות הצפוניות והדרומיות אין סיבה להגביל את התמורה לתוספת של 12 מטר. ההחלטה על גובה התמורה צריכה להישקל לכל מקרה לגופו ואין סיבה שבמקומות שבהם אפשר לתת תמורה גבוהה יותר, הדיירים לא יוכלו להנות מיחידות דיור גדולות יותר. אני מאמין , טוען דוד זהבי, כי מדיניות זו תגרור סרבנות מצד הדיירים ותקשה על הוצאה לפועל של פרויקטים רבים.
לסיום: אנו תומכים במסמך המדיניות: מאחר והמסמך מייצר בהירות תכנונית. מסמך זה אינו מתייחס רק לתמורה, אלא לצדדים נוספים כמו היבטים חברתיים וזוהי נקודה חשובה. אומנם, התחדשות עירונית זהו פרויקט של נדל”ן , אך חשוב להתייחס גם להיבטים החברתיים.
סרבנים היו ויהיו תמיד, , אך אם הדברים יהיו ברורים יותר מההתחלה, כך יהיו פחות התנגדויות ויותר תיאום ציפיות.
יצירת הוודאות חשובה, גם במחיר של אכזבת הדייר מהתמורה המוצעת לו.
