שאלת השאלה: מה עושים כאשר בית משותף שבו דיירים מתגוררים בו הוא מבנה תפוס, כלומר חלק ממבנה רכבת – ובעלי הדירות בבניינים הצמודים אליו לא מעוניינים בפרויקט עיבוי-ובינוי על-פי תמ”א 38. בהתאם לחוק מקרקעין יש להוכיח שמדובר בבית מורכב כהגדרתו בחוק: להלן כמה מהאפשרויות שיסייעו לנו להגיע לתוצאה הרצויה ולצלוח את מכשול זה.
באחד מהרחובות המוכרים במרכז הארץ ניצבים על אותו מגרש שלושה מבנים נפרדים. בכל מבנה אגף נפרד ובו מצויים שישה דיירים. בשני המבנים אחרים ישנן יחידות דיור על גג המבנה, ואילו המבנה השלישי לבעלי הדירות אין זכויות על גג הבניין שמא הגג הוא רכוש משותף לכלל.
בעלי הזכויות במבנה השלישי קיבלו החלטה שברצונם לחזק את המבנה במסגרת הוראות התמ”א 38. אבל, לדברי ועד דיירי הבניין, לא אפשרי באופן פרקטי להוציא לפועל את העבודות לחיזוק המבנה יחד עם 2 המבנים הצמודים לו, כיוון שבעלי הזכויות המחזיקים כדין בגג דורשים לשכפל את התנוחה הקיימת בתנוחה משופרת. דהיינו בעלי הזכויות בגג המבנה מבקשים בתוקף את יחידות פנטהאוז הפרויקט.
דרישותיהם של בעלי דירות הגג מעלה קושי רב המושלך על יזם הפרויקט מבחינת כלכליות העסקה, וגם בגין המיעוט בשטחי הבניה שמעניקה לו הרשות המקומית המוסמכת בעניין זה. עקב סוגיה כמו זו, בעלי הדירות נמצאים כבר מספר שנים בדרך ללא מוצא ואין הם יכולים לממש את שטחי הבניה הנוספים שמקנה תמ”א 38.
הפתרון למעשה מצוי בסע’ 11 בחוק המקרקעין, המדבר על החיזוק של מבנים משותפים כנגד רעידות אדמה, בהוראות חוק זה נקבעה הנחיה ברורה שמכוחה אפשר לממש את הפרדת המבנים, ישנם מספר אלמנטים אשר יש לבחון ערב התהליך.
תחילה יש לוודא שאכן מדובר בבית מורכב.
הגדרותיו של בית מורכב בהתאם לחוק המקרקעין (ראו נא בסעיף 59) היא שמדובר במבנה תפוס (“בניין רכבת”), אשר לכל בניין ובניין אגף נפרד ומתקנים נפרדים, כלומר גרעין עצמאי לחדר מדרגות עצמאי לרבות תשתיות עצמאיות.
ושנית, יש לבחון אם אפשר לבצע את עבודות חיזוק המבנה, כמבנה בודד, ולהימנע מפגיעה בזכויותיהם של הבניינים האחרים בבית המורכב. דהיינו אם ישנה האפשרות לביצוע החיזוק למבנה במנותק מיתר הבניינים התפוסים.
בנוסף, יש לבחון האם אפשר יהא לממש את עבודות החיזוק בבניין, וזאת ומבלי לפגוע בזכויותיהם של בעלי הדירות השונים– כך למשל, פגיעה בחניה של דייר קיים וכו’
כדי להוכיח שהמבנה טעון החיזוק המצוי בבית מורכב יכול יהא להתנתק מהמבנים התפוסים ולקלוט על פי הדין ת זכויות הבניה מכוח תמ”א 38, על בעלי הדירות להסתייע במהנדס בניין מוסמך אשר יגיש חו”ד מקצועית המשקפת את מצב המבנה טעון החיזוק, ושאכן מדובר במבנה שהינו עצמאי, מנותק מהמבנים האחרים והתפוסים לו, מערכות, תשתיות, שעוני המים, חשמל שבו מנותקות ועצמאיות.
כאן המקום לציין כי יהא על מהנדס המבנה לאשר כי את המבנה המדובר הוא ככזה שאפשר יהא לממש עבודות החיזוק בהתאם להוראות תמ”א 38 – ללא שום זיקה למבנים התפוסים.
המלצתנו היא להסתייע במודד מקצועי אשר ימדוד את שטח המגרש ובין היתר יסמן את הגבולות עבור המבנה מושא החיזוק. זאת כדי שבעלי הדירות והיזם יקבלו תמונה תכנונית מדויקת לגבי גבולות המגרש (מרווחי קווי הבניין והמקומות הפנויים לחניות וכו’).
בלא מעט מקרים ורבים של מבנים תפוסים ( מבני רכבת) ו/או מבנים הסמוכים לאזורי הביקוש לתוכנית תמ”א 38, שלמראית עין תפוסים למבנים שאים בעליהם מעוניינים בלהשתתף בתהליכי מימוש התוכנית של תמ”א 38.
בעלי דירות אשר חפצים לשפר ולשדרג את איכות חייהם, מומלץ להם לבדוק ולבחון את שלל הוראות החוק והכללים הפשוטים הנ”ל – ואולי כך לא יאלצו להיזקק לשיעור הסכמתם של יתר הבעלים במבנים אשר סמוכים לאותה החלקה.
בהצלחה!
