מארגן דיירים לטובת ליווי פרויקטים לתמ”א 38 ופינוי בינוי הפך בשנים האחרונות לשירות הכרחי. בעיקר משום שלמרות היתרונות הרבים הגלומים בהתחדשות עירונית, פרויקטים רבים בישראל אינם מבשילים לכדי ביצוע. בין השאר בגין פערי ידע וניסיון בין הדיירים והיזמים הנובעים מהעדר ליווי נציגות דיירים.
הנתונים מדברים בעד עצמם. דו”ח משרד האוצר מראה שבעשור הראשון להשקתה של תוכנית תמ”א 38 הוגשו מכוחה כ-4,800 בקשות להיתרי בנייה. בקשות אלה אמנם הולידו היתרי בנייה לכ-27,400 יחידות דיור, אך מדובר רק בקצה הקרחון. מנתוני המועצה הארצית לתכנון ובנייה עולה כי יש כיום בישראל כמיליון יחידות דיור המתאימות להתחדשות עירונית. הוסיפו לכך את הקושי שבקידום פרויקטים לפינוי בינוי (שבניגוד לתמ”א 38 מבוססים על מתחמים רחבי היקף), והרי לפניכם תוצאה ברורה. אל תוך הוואקום, נכנסו חברות ליווי דיירים לתמ”א 38 ופינוי בינוי, המשמשות כידם הארוכה והאובייקטיבית של הדיירים.
חברת ליווי דיירים, מהי?
חברת ליווי דיירים, כשמה כן היא, מלווה את הדיירים עם מעטפת מקצועית שמבוססת על “כוורת” מומחים מהשורה הראשונה. זאת, לצד ניסיון בהתנעת מהלכים, ליווי פרויקטים לפינוי בינוי ותמ”א 38, ופיקוח אחר ביצועם.
שלא כמו מתווכים או מחתימים למיניהם, אשר תפקידם (הספציפי והמוגדר) הוא להתמודד עם אתגרי חיתום או תיווך, מארגן דיירים נמצא לימין בעלי הדירות בכל שלב ושלב. ליווי דיירים לתמ”א 38 ופינוי בינוי על ידי חברה מקצועית מייתר לחלוטין את הצורך במחתימים או מתווכים.
גורמים וגופים שונים פועלים במסגרת תמ”א 38 או פינוי בינוי לרבות דיירים, יזם, קבלן, רשות מקומית, עורכי דין, אדריכל, שמאי, מפקח וכו’. מארגן דיירים מכיר היטב את תפקידי הגורמים השונים ויודע לייצר סינכרוניזציה וסינרגיה ביניהם. החל מרמה של ליווי נציגות דיירים בשלבי טרום-חוזה וכמובן שגם לאחר מכן.
ליווי וועדי בתים לתמ”א 38 ופינוי בינוי כולל עזרה בהתקשרות עם אנשי מקצוע ופיקוח אחר עמידתם בהתחייבויות שנקבעו. מארגן דיירים גם מכיר את ההתנהלות הנכונה מול הרשויות הציבוריות (כגון הרשות המקומית ו/או וועדות התכנון והבנייה). היכרותו עם כל צדי המתרס מאפשרת לו להעניק ליווי פרויקטים לפינוי בינוי, תמ”א 38 והתחדשות עירונית.
בדיקות היתכנות
בדיקות היתכנות מקדימות הן קריטיות בכל פרויקט של התחדשות עירונית. מדובר הן על בדיקות תכנוניות מבחינת צפי התוצאה הסופית והן על בדיקות כדאיות כלכלית. שימו לב, בין אם מחמת חוסר מקצועיות ובין אם בגין התחרות הגבוהה בשוק, יזמים רבים מבצעים בדיקות שאינן מדויקות (בלשון המעטה). הסתמכות “עיוורת” על בדיקות שגויות עלולה להיות בעוכרי הדיירים (והיזם). אין צורך להכביר במילים אודות עוגמת הנפש בהתברר פערים בין הרצוי למצוי ככל שהפרויקט מתקדם (והשנים חולפות).
למשל, חשוב מאד שהדיירים יבינו כי התוכניות שהם מקבלים מהיזם יכולות להשתנות בכמה וכמה נקודות על ציר הזמן כמו בעת מדידת הבניין במדידה מסודרת, במסגרת הדיונים הפרטניים לקבלת היתר בנייה בוועדות לתכנון ובנייה, בעקבות התנגדויות ועוד. לא מדובר בשינויים קלים אלא מהותיים.
חברת ליווי דיירים לתמ”א 38 ופינוי בינוי מבצעת בדיקות היתכנות מבחינת זכויות בנייה וכדאיות כלכלית, באופן מקצועי ואובייקטיבי. ליווי דיירים לפרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א 38 כולל בדיקות בסיוע מומחים, כאשר חברת הליווי מקדמת את הנושא מול הגופים הרגולטוריים והרשויות המקומיות, ומבררת היטב את זכויות הבנייה הספציפיות בבניין ובמגרש. אדריכל מטעמה מסייע בגיבוש דו”ח אובייקטיבי ובלתי תלוי, בו מפורטות מלוא האפשרויות התכנוניות העומדות על הפרק. דו”ח זה מעניק לדיירים ידע רב המסייע לאזן בין הדרישות הראשוניות לבין האפשרויות האמיתיות. כמו כן, הדו”ח הוא כלי משמעותי בארגז הכלים של הדיירים בקיום מכרז יזמים ו/או בניהול מו”מ מול יזמים ספציפיים.
ממצאי בדיקות ההיתכנות מאפשרים לבצע בדיקת כדאיות כלכלית המגדירה גבולות גזרה מבחינת הצעות מחיר, תקציבים, ביטחונות, ערבויות ועלויות. חשוב לא פחות, הבדיקות התכנוניות והכלכליות מאפשרות למנוע התקשרות עם מיזם במחיר הפסד שסיכוייו להסתבך בהמשך גדולים.
בחירת היזם
היזם הוא גורם חשוב בפרויקט והבחירה בו יכולה להיות קו פרשת המים. החלטה נכונה והפרויקט מתנהל כסדרו, החלטה שגויה וסופה מי ישורנו. ליווי דיירים לפרויקטים לפינוי בינוי ותמ”א 38 מקפל בחובו סיוע לדיירים בקבלת ההחלטה הנבונה והנכונה בבחירת יזם. בין השאר על ידי הצגת רשימת יזמים ו/או ביצוע בדיקות ספציפיות לגבי יזם המקודם על ידי הנציגות או הדיירים. לאור חלקו החשוב של היזם בהצלחת הפרויקט, ליווי פרויקטים לפינוי בינוי ותמ”א 38 דורש הקפדה על קלה כחמורה. מארגן דיירים חייב לבדוק שהיזם הינו בעל ניסיון בתחום וכן שהוא כבר הוביל פרויקטים מסוג זה (מומלץ אף פרויקטים בשטח שיפוטה של הרשות המקומית הרלבנטית).
קיצור לוחות זמנים וייעול תהליכי עבודה
פרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי הם מורכבים ומבוססים על שלבים רבים שקשורים זה בזה. כל מכשול או אתגר בשלב כזה או אחר יכולים לגרום לעיכוב ואף לעצירה מוחלטת. חברת ליווי דיירים מכירה את האתגרים והמכשולים המאפיינים כל שלב ושלב. בקיאותה וניסיונה בהתחדשות עירונית מאפשרים לה לייעץ ולנהל נכון את הדברים תוך קיצור לוחות זמנים (ומניעת חריגות). שירות זה משפר ומייעל את העבודה לא רק מבחינת הדיירים אלא גם מבחינת היזם.
חברת הליווי מתנהלת באופן פרטני מול כל דייר ותפקידה כולל גם התוויה של דרכי פעולה נכונות. אנשי שירות מטעמה נמצאים בזמינות לדיירים ומסייעים בגיבוש חזית אחידה לטובת קידום ועמידה על אינטרסים משותפים. בשלבים הביצועיים ולאחר החתימה על ההסכם, חברת הליווי ממשיכה בתפקידה כמתווכת בין היזם לדיירים.
פתרון בעיות
מעבר למספרים היבשים והוראות החוק והתקינה, הצלחתו של פרויקט טמונה רבות בגורמים פסיכולוגיים ובינאישיים. חברת ליווי דיירים צריכה להבין את המורכבות האנושית ומערכות היחסים בין הדיירים בבניין, תוך מציאת דרכים לפשרה והתמודדות ברגישות (אך בנחישות) עם דיירים סרבנים. זאת לפי תפיסה שיש להגיע לפרויקט מסוג זה בהסכמה הרחבה ביותר. ליווי וועדי בתים לתמ”א 38 ופינוי בינוי צריך לרכך חיכוכים ומארגן דיירים הוא מעין מגשר ובורר. עליו להציג את הדברים כהווייתם ולהיות גורם אובייקטיבי שקביעותיו מקצועיות ונעשות לטובת כלל הדיירים.
אנשי מקצוע לשירותכם
פרויקט התחדשות עירונית דורש מעורבות מצד שורה ארוכה של גורמי מקצוע לרבות מפקחים, משפטנים, עורכי דין, אדריכלים, שמאיים, מהנדסים, מפקחים ועוד. תפקידה של חברת ליווי דיירים כולל שיתוף פעולה עם אנשי מקצוע מובילים ולרשותה רשימת מומחים שגובשה לאורך שנים על בסיס לקוחות עבר, חוות דעת מקצועיות וסקרי שביעות רצון.
שקיפות ודיווח
אחד החששות הידועים והמוכרים של דיירים בפרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי טמון בנושא השקיפות והדיווח. מחלוקות וחשדות (שאינם תמיד מבוססים) לגבי זכויות יתר או טובות הנאה הניתנות לדיירים מסוימים יכולים להכשיל את המהלך. חברת ליווי דיירים שמה את השקיפות בראש מעייניה. היא פועלת להציג לכל הדיירים את האינפורמציה הרלבנטית בשקיפות מלאה ובכך מרככת התנגדויות ודואגת שכל דייר ודייר יקבל את המגיע לו באופן הוגן ושוויוני.
