איזון של משולש האינטרסים – בעלי הדירות, יזם ומוסדות התכנון
במסגרת הפרסומים של התקנים המקצועיים שמפרסמת מעת לעת מועצת שמאי המקרקעין אשר במשרד המשפטים, פרסמה המועצה תקן מספר 21 , שאושר בתאריך 7.11.12, שנושאו פינוי – בינוי.
המימוש והקידום של פינוי בינוי תלוי בשלושה שחקנים, בעלי הדירות המשותפות, היזם ומוסדות התכנון. מטבע הדברים בין שלושת השחקנים האלו קיים מתח תמידי ולעתים עד לניגוד אינטרסים.
מוסדות התכנון מתוקף התפקיד שלהם שואפים לתכנון הטוב ביותר מהבחינה האורבנית. הם דואגים, בין היתר, שהיקף זכויות הבנייה והצפיפות יתאימו לסביבה הטבעית שבה מתוכנן הפרויקט.
תכניות פינוי בינוי מתוכננות באזורים אורבניים, אזורים שבהם קשה מאוד להעמיס מיזם חדש המאופיין בדירות רבות ובמגדלים גבוהים החורגים מאופי הבנייה הסביבתית וגורם לצפיפות גבוהה, למחסור במקומות חניה, לבעיות של הסדרי תנועה, להיעדר מענה מתאים לצורכי ציבור ועוד.
היזם, לעומת זאת. מעוניין למרב את הרווחים שלו כמה שיותר, ולכן, מטבע הדברים, הוא לוחץ על אישור התכנית עם כמה שיותר זכויות בנייה כדי שהוא יוכל למכור כמה שיותר דירות ובכך להגדיל את הכנסותיו.
בעלי הדירות שואפים לקבל מהיזם את התמורה הרווחית ביותר, תמורה המתבטאת בדירה גדולה ומרווחת יותר מהדירה הישנה, דירה חדשה שאותה יבנה היזם על חשבונו. אך ככל שהדירות יהיו גדולות יותר, כך גם העלויות של היזם יהיו גבוהות יותר, וכך ייווצר צורך לפצות את היזם בזכויות בנייה נוספות כדי שהפרויקט יהיה כדאי לו מבחינה פיננסית.
המטרה של תקן 21 הוא לאזן בין האינטרסים השונים של כל גורם בפרויקט פינוי בינוי
בתוך משולש השחקנים נכנס גורם חשוב נוסף והוא שמאי המקרקעין אשר עובד בהתאם לתקן 21. תוצאות העבודה של השמאי צריכות להביא לאיזון בין כל האינטרסים ולשיווי משקל “כלכלי – תכנוני” בין היזם, הדיירים ומוסדות התכנון. שכן, רק אם כל השחקנים בפרויקט ישיגו את המטרות שלהם, הפרויקט יוכל להתממש.
התקן כולל שלושה חלקים
החלק הראשון עוסק בנושא: בדיקה שמאית – כלכלית
המטרה של בדיקה זו היא לבחון האם זכויות הבנייה ומספר היחידות המוצעות לבנייה הן תמריץ ראוי ליזם כדי שהוא יהיה מעוניין לבצע את העסקה. מטרת הבדיקה היא לתת למוסדות התכנון את המידע באשר להיקף הבנייה הנדרש להיתכנות הכלכלית של הפרויקט.
כדי ליצור בהירות ואחידות בבדיקת השמאי, החלק הראשון של התקן מגדיר את הפרטים ואת הסעיפים שאותם צריך לכלול בבדיקה. ובנוסף, מעבר לפרטים הטכניים, התקן גם מציע נורמות שצריך להביא בחשבון בבדיקה.
הנורמות העיקריות הן:
נורמות המוצעות באשר לתמורה הסבירה הניתנת לבעלי הדירות: הדיירים מקבלים מהיזם דירה חדשה בבניין החדש, דירה הכוללת ממ”ד בשטח של 12 מ”ר (התמורה המינמלית), וכן מרפסת שמש, מחסן וחניה. בעבר היה מקובל לתת תוספת של עשרים וחמש מ”ר מעל שטח הדירה הישנה, חניה, בהתאם לתקן החניה ומרפסת פתוחה. הדיירים לא יישאו בעלויות כלשהן, להוציא, עלויות אישיות, והיזם ישלם את שכר הדירה של הדירה החלופית בתקופת הבנייה, את עלות ההעברות, את המיסים כמו מס שבח, מע”מ על הבנייה, היטל השבחה, את העלות של השמאי וייעוץ משפטי וכל עלויות נוספות, אם יהיו.
נורמות המוצעות באשר לרווח הסביר של היזם:
תקן 21 מציע כי הרווח הסביר של היזם שאותו יש לקחת בחשבון בשלב של גיבוש התוכנית למתחם הוא נכון להיום 20% מסך כל העלויות הצפויות ליזם בפרויקט. כלומר, בעת הבדיקה השמאית, המטרה של השמאי היא למצוא את היקף זכויות הבנייה ומספר יחידות הדיור אשר צפויים להניב ליזם רווח של עשרים אחוזים. יש לציין כי שיעור הרווחיות הזה גבוה מהרווחיות המקובלת בשוק במיזמים אחרים ורגילים דוגמת פרויקטי תמ”א 38 העומדת בדרך כלל על 15%.
עוד חשוב לציין כי הוועדה המחוזית של תל אביב החליטה שהתכניות לפינוי בינוי בעיר ייבדקו ע”י השמאי לוועדה לפי תקן 21.
החלק השני דן בבדיקה של הכדאיות הכלכלית של התמורה לבעלי הדירות
החלק השני של תקן 21 מתייחס למצב שבו יש צורך לבדוק את הכדאיות של התמורה שאותה יקבלו כל בעלי הדירות במתחם, ובדיקה נוספת של הרווח העתידי של היזם.
לבדיקה יש שתי מטרות:
המטרה הראשונה – האם בעלי הדירות מקבלים את המינימום הסביר, ובנוסף: והאם התמורה שמציעים להם כדאית מבחינה כלכלית – תמורה מינמלית הכוללת תוספת של 12 מטר, הגדלת התמורה לדיירים.
המטרה השנייה – האם חלוקת העושר בין היזם לבין בעלי הדירות היא סבירה.
תקן 21 מציע כי לצורך ביצוע בדיקה זו יש להביא בחשבון את התמורה הסבירה לדיירים בהתאם למה שצוין בסעיפים לעיל ורווח מקובל סביר ליזם בגובה של 20% כפי שצוין בסעיפים לעיל.
החלק השלישי דן בנושא: שומה לדייר סרבן
החלק השלישי מתייחס למצב שבו יש לבצע בדיקה של סך התמורה אשר מוצעת לדירה פרטנית במתחם, ביחס לדירות אחרות מאותו הסוג.
מטרת הבדיקה היא לבדוק האם שווי הדירה של הדייר הסרבן גבוה מהשווי של דירות אופייניות במתחם והאם העסקה אשר הציעו לדייר היא עסקה כלכלית אשר משקפת את תוספת השווי של הדירה שלו.
מעבר לדירה אופיינית, אם העסקה אינה נראית כעסקה כדאית, מהם התנאים האחרים שלפיהן היא תיחשב לעסקה כלכלית.
במילים אחרות: המטרה של הבדיקה היא לבדוק האם הדייר הסרבן קופח מבחינה כלכלית בשווי התמורה שהוצעה לו ביחס לתמורה שהוצעה לדיירים האחרים.
תקן 21 מציע שהשמאי יבדוק את השווי של הדירה של הדייר הסרבן מתוך התייחסות לדירות אופייניות באותו מתחם בהתאם לקריטריונים הבאים:
- שטח הדירה – יש לקחת בחשבון רק שטח שנבנה בהתאם לחוק.
- מיקום הדירה – הדירות עד לקומה רביעית נכללות בהגדרה של “דירה אופיינית”. מקומה חמישית ולמעלה, נדרש לבדוק את ההשפעה של הקומה על שווי הדירה.
- פוטנציאל ההשבחה שהיה לדירה.
- שיפוץ פנימי בתנאים מסוימים.
- הצמדות לדירה.
חידוש נוסף והוא שכיום לוקחים בחשבון את עלויות קרן תחזוקה
לראשונה יוכללו רכיבים ועלויות הקשורים בפרויקט ההתחדשות העירונית והן בראש ובראשונה יילקחו בחשבון בעת הנחת הדברים לבחינת כדאיות הפרויקט. כמו כן, בין היתר, מדובר בקרן תחזוקה הונית והכללת מחירים כוללים של הקמת קרן התחזוקה לשטחים המשותפים במבנה. הקרן באה לתת מענה עתידי לעלויות הטיפול השוטף בבנייה המחודשת וכמובן לפתור את סוגיית טיפול התחזוקה עבור בעלי הדירות הותיקים, אשר חוששים לקדם מיזמים מסוג פינוי בינוי, כתוצאה מכך יצטרכו לשאת בהוצאות השוטפות והמנופחות.
חידוש נוסף: היזם הנבחר לא יישא יותר בעלויות מבני הציבור.
עוד מדובר בשינוי ענק של רכיבים משמעותיים. בשנים שקדמו היזמים השונים חויבו לשאת במטלות ובעלויות של הבנייה הציבורית המשרתת את העיריות ותושביה וחויבו להקצות לפרויקט שטחים בדמות של מבני ציבור. נכון לזמן הנוכחי ועל פי ההצעה החדשה עדכנית, “ככל שתקבע תוכנית הפינוי בינוי מטלות ציבוריות, שהיזם נדרש לפעול לצורך מימוש הפרויקט, יוכל היזם לטמון בקרבו את כל הדרישות ולהכלין בתוך עלויות הפרויקט. כך לדוג’: יהא אפשר לרכז בעלויות המיזם את הקמת שטחי ציבור שבקומת הכניסה של המבנה,כמו גם העתקת של גן-ילדים.
