מוסדות התכנון אשר יזמו את תמ”א 38 היו מודעים לעובדה כי לא קיימת דרך מעשית לחייב בעלים של מבנים בבעלות פרטית, אשר לא נבנו על פי תקן 413, לחזק את המבנים שבבעלותם בפני רעידות אדמה.
לעיתים תכופות מדובר בבתים משותפים עם מספר רב של בעלי דירות ברמות שונות של מודעות לצורך לחזק את המבנים בהם הם מתגוררים בפני רעידות אדמה, וללא יכולת או רצון לממן את העלות הגבוהה הכרוכה בחיזוק כזה.
על מנת להניע מהלך תכנוני אשר יביא לחיזוקם של מבנים אלה, מבלי שיהיה על בעלי הזכויות במבנים לממן מכיסם את עלויות החיזוק, מקנה תמ”א 38 תגמולים כלכליים והקלות תכנוניות, אשר הרשות המקומית רשאית לאשרם כנגד חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה לפי תקן 413, תמריצי החיזוק מתחלקים לשתי קבוצות:
מתן אפשרות לאשר תוספת זכויות בניה לבניין הדורש חיזוק בפני רעידות אדמה, וכן מתן אפשרות להרוס בניין כאמור והקמתו מחדש מכוח זכויות הבניה לפי התוכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח תמ”א 38. בנוסף מאפשרת תמ”א 38 להוסיף בתוכניות זכויות בניה למגרש ו/או מגרשים ריקים כנגד חיזוק בניין או בניינים הדורשים חיזוק המצויים במגרש ו/או במגרשים אחרים באותה רשות מקומית.
מתן הקלות תכנוניות כגון: תמ”א 38 מאפשרת לחרוג מכמות יח”ד, וממספר הקומות ו- מקווי הבניין אשר נעוצים בתוכניות התקפות על המגרש.
ככל שמדובר בבנייני מגורים, ניתן לנצל את זכויות הבניה הנוספות לשם הוספת יחידות דיור חדשות לבניין הקיים וכן לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בבניין.
במבנים שאינם מיועדים למגורים ישמשו זכויות הבניה הנוספות להרחבת הבניין הקיים לשימושים המותרים במקום על פי התוכניות החלות במקום.
המנגנון הכלכלי העומד בבסיס שיטת התמריצים של תמ”א 38 הוא, כי בעלי הזכויות בבניין שנדרש חיזוק יוכלו להעביר ליזם את זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח התוכנית תמ”א 38, ואת השטחים המשותפים עליהם תבוצע הבניה המשותפת.
היזם יבנה באמצעות זכויות בניה אלה יחידות דיור נוספות, או שטחים לשימושים אחרים במבנים שאינם מיועדים למגורים, אותם הוא יוכל למכור לצדדים שלישיים. בתמורה יעניק היזם לבעלי הזכויות בבניין שירותי בניה בכך שהוא יבצע את חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה לפי תקן 413, ועבודות נוספות לשדרוג הבניין כפי שיסוכם בין הצדדים כגון: בניית מעלית, שיפוץ חיצוני של הבניין ועבודות פיתוח במגרש, ולעיתים הוא אף ירחיב את הדירות הקיימות בבניין.
ההנחה העומדת בבסיס תמ”א 38 היא, כי אחרי ביצוע עבודות אלה יישאר בידי היזם רווח אשר יצדיק מבחינה כלכלית את ביצוע החיזוק והעבודות הנוספות.
יתכנו מודלים כלכליים נוספים אשר יביאו לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה באמצעות תמריצי החיזוק כגון: ביצוע עצמי של החיזוק על ידי הבעלים של הבניין והותרת שטחי הבניה הנוספים אותם רשאית הועדה המקומית לאשר מכוח התוכנית תמ”א 38, בידי בעלי הדירות בבניין ללא מעורבות של יזם חיצוני.
כמו כן, במבנים שאינם מיועדים למגורים כגון: מבני משרדים, תעשיה ומסחר, יתכן גם מודל כלכלי לפיו בעל המבנה יממן את חיזוק ואת בניית שטחי הבנייה הנוספים אותן ניתן לאשר מכוח תוכנית תמ”א 38, באמצעות מימון בנקאי שישולם מתוך התמורה שתתקבל מהשכרת השטחים הנוספים לצדדים שלישיים, או שבעל המבנה יעשה בשטחים הנוספים שימוש עצמי.
הענקת תמריצים כלכליים של זכויות בניה או הקלות תכנוניות אחרות לשם הנעת מהלך תכנוני אינה ייחודית לתוכנית תמ”א 38, כך לדוגמא:
תכנית השימור של העיר תל אביב נוקטת באותה שיטה, כאשר היא מעניקה תמריצים תכנוניים בדמות הקלות בקווי בניין, הענקת זכויות בניה נוספות, אפשרות להוספת שימושים וכיו”ב’, על מנת לעודד ולתמרץ את ביצוע עבודות לשימור מבנים עליהם חלה תכנית תמ”א 38.
זכויות הבניה מכוח תמ״א 38:
אחד התנאים לאפשרות לאשר את שטחי הבניה המפורטים בתוכנית תמ״א 38 הוא, כי הבניין דורש חיזוק על מנת שיעמוד בתקן 413.
המשמעות של הוראה זו היא, כי משעה שהבניין חוזק לא יהיה ניתן לאשר בו עוד שטחי בניה נוספים מכוח ה-תמ״א 38.
לפיכך זכויות הבניה מכוח תמ״א 38 ״מתכלות״ בשעת חיזוק הבניין. על כן מומלץ לנצל במועד הגשת הבקשה להיתר בניה לפי תמ״א 38 את כל תמריצי החיזוק אותם ניתן לאשר ולנצל במגרש שכן, שטחים שלא יתבקשו על ידי מגיש הבקשה ילכו למעשה לאיבוד-״יתכלו״ בשעת הוצאת הייתה הבניה לבניין.
אחד התנאים לאפשרות לאשר את שטחי הבניה המפורטים בתוכנית תמ״א 38 הוא: כי הבניין דורש חיזוק על מנת שיעמוד בתקן 413. המשמעות של הוראה זו היא, כי משעה שהבניין חוזק לא יהיה ניתן לאשר בו עוד שטחי בניה נוספים מכוח התוכנית תמ״א 38.
לפיכך זכויות הבניה מכוח תמ״א 38 ״מתכלות״ בשעת חיזוק הבניין. על כן מומלץ לנצל במועד הגשת הבקשה להיתר בניה לפי תמ״א 38 את כל תמריצי החיזוק אותם ניתן לאשר ולנצל במגרש שכן, שטחים שלא יתבקשו על ידי מגיש הבקשה ילכו למעשה לאיבוד-״יתכלו״ בשעת הוצאת הייתה הבניה לבניין.
