את קומת העמודים ב-תמ”א 38: בסעיף 11.1.1 לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי הרשות המקומית רשאית לאשר הסגירה והמילוי של קומת העמודים במבנה של מבנה קיים, כנגד חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה. וכך נקבע בסעיף: “תתאפשר הוספת שטחים לבניה למבנה באפשרויות הבאות, כולן או חלקן”…. והכל בתנאים המפורטים בסעיף זה להלן – כאן מפורטים חמישה תנאים, עליהם נעמוד בהרחבה במאמר זה.
עד שינוי מס’ 2 לתוכנית תמ”א 38 הייתה תוספת בניה זו אחת מחלופות הבניה אותן היה ניתן לאשר כתמריץ לחיזוק מבנה בפני רעידות אדמה.
בשינוי מס’ 2 לתוכנית תמ”א 38 נקבע, כי ניתן לאשר תוספת בניה זו בכל מקרה בו ניתן לסגור ולמלא את קומת העמודים, והרשות המקומית תוכל לאשר בנוסף את יתר תמריצי התוכנית תמ”א 38.
בדברי ההסבר לשינוי מס’ 2 מובא המניע הקונסטרוקטיבי לעידוד הסגירה והמילוי של קומת העמודים במבנה : “על פי ההערכות המהנדסים, באופן עקרוני, מבנה בעל קומת עמודים הינו בעל סיכון גבוה יותר בעת התרחשות רעידות אדמה, ולו רק בשל העובדה שהוא נשען על עמודים בלבד, ולא על קריות מלאים”.
דהיינו, תמריץ זה, של מתן זכויות בניה להסגירה והמילוי קומת העמודים במבנה , משרת למעשה את מטרת התוכנית תמ”א 38, בכך שביצוע בניה בקומה המפולשת תורמת לחיזוקו של המבנה , ומגדילה את סיכוייו לעמוד בפני רעידות אדמה.
שינוי מספר 3 לתוכנית תמ”א 38 (תמ”א 38/3) לא שינה את האפשרות לאשר הסגירה והמילוי של קומת העמודים במבנה , אך הוא הכניס מספר שינויים בתנאים לאישור תוספת בניה זו.
מהי קומת העמודים:
מקובל להגדיר את קומת העמודים כקומת עמודים אשר אינה סגורה בקירות, בתוכניות רבות נקבעו מספר הקומות המותרות לבניה מעל ק”ע, כאשר הכוונה היא לאת קומת העמודים .
בסעיף 1 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים), מוגדר המונח “קומת עמודים מפולשת” כמפורט להלן:
“קומת העמודים המפולשת” – חלל המכוסה בתקרה אשר –
(1) מצוי בין 2 שורות העמודים ויותר;
(2) גובה של הקומה מהרצפה ועד התקרה ואינו קטן מ 2.20 מ“ר
(3) אפשרי שיכלול מדרגות אשר מובילים ליתר הקומות ולמבני עזר;
(4) אפשרי שיהא סגור, כולו או חלקו, בקירות מזכוכית או בקירות פתוחים מכל צידיו”
בין היתר, מעיסוקנו בליווי דיירים וייעוץ והכוונה הן בתחום התוכנית תמ”א 38 38 והן בתחום הפינוי בינוי, לדעתנו ניתן להיעזר בהגדרה זו על מנת להגדיר מהי את קומת העמודים , אף שלדעתנו היא אינה מחייבת שכן, זו נועדה לתכלית מסוימת שמטרתה, להגדיר מה ייחשב כ”קומת עמודים מפולשת” אשר תחושב כשטח שירות בהיתרי בניה.
כך לדוגמה, אנו בדעה כי אם במבנה קיים הגובה מהרצפה ועד תחתית התקרה יהיה קטן מ-2.20 מטרים, הקומה תיחשב כ-“קומת עמודים מפולשת” לעניין תמ”א 38.
לעיתים קיימות יחידות דיור בקומת הכניסה, כך שחלק מהקומה היא מבונה, ורק חלק מקומת העמודים במבנה . במילים אחרות, מדובר במה שמכונה “את קומת העמודים חלקית”.
משרדנו עוסק בליווי דיירים בפרויקטים מורכבים ביותר בתחום התוכנית תמ”א 38 והפינוי-בינוי שכן, לדעתנו יש לתת פירוש רחב למונח “את קומת העמודים ” המופיע בסעיף 11.1.1 לתוכנית תמ”א 38 באופן שהמונח יכלול גם את קומת העמודים חלקית, כך שיהיה ניתן לסגור ולמלא מכוח התוכנית תמ”א 38 את החלק הפתוח של אותה קומה. פרשנות זו מתיישבת עם הרציונל לתמר את חיזוקם של מבנים הדורשים חיזוק מה גם שכאמור לעיל, תוספת הבניה בקומה המפולשת מהווה תרומה משמעותית לחיזוק המבנה הקיים בפני רעידות אדמה, והדברים נכונים גם כאשר מתבצעת הסגירה של את קומת העמודים חלקית.
את קומת העמודים מצויה בדרך כלל בקומת הקרקע של המבנה , במפלס הכניסה, אך הדבר אינו הכרחי. בבניינים הבנויים במדרון קומת העמודים במבנה , המהווה את קומת הכניסה למבנה , מצויה לעיתים באמצע המבנה כאשר עולים ממנה לחלק מקומות המגורים ויורדים ממנה לחלק אחר מקומות המגורים – צורת בניה זו מקובלת לדוגמה בערים חיפה וירושלים.
לדעתנו גם קומה כזו מהווה “את קומת העמודים ” כמשמעותה בסעיף 11.1.1 לתוכנית תמ”א 38, שכן הרציונל לאפשר הסגירה והמילוי של את קומת העמודים המצויה בקומת הקרקע, כחלק מהחיזוק הקונסטרוקטיבי של המבנה , קיים גם בקומה המפולשת המצויה באמצע המבנה .
מהן המגבלות התכנוניות הקיימות בעת הסגירה והמילוי של קומת העמודים במבנה ?
קומת העמודים במבנה היא קומה פתוחה, אך היא אינה קומה פנויה. בדרך כלל קיימות בקומה המפולשת תשתיות משותפות המשרתות את כלל הדיירים במבנה כגון: לובי הכניסה, חדר אשפה, מחסן משותף, חדר גז וכיוצא בזה. יש גם מקרים בהם מקלט המבנה בנוי בקומה המפולשת.
שטחים משותפים ותשתיות אלה יוצרים מגבלות תכנוניות לעניין אפשרויות ההסגירה והמילוי של קומת העמודים במבנה , בשל הצורך להתחשב במיקומם ומתן אפשרות גישה נוחה אליהם.
בסעיף 11.1.1 (ד) לתוכנית תמ”א 38, העוסק בתשתיות אלה, נקבע כי:
תשתיות ומכלול השירותים הקיימים במבנה והמשרתים את כלל הדיירים והמצויים בקומת העמודים- כמו למשל קווי המים והביוב והשוחות, והשעונים של מים, ובלוני הגז, וחדרי האשפה, ודרך הגישה למקלט וכיוצא בזה, ישוכפלו בניסיון לשלבם במסגרת הבניה המוצעת על פי תוכנית הפיתוח שתאושר ע”י מהנדס הרשות המקומית כתנאי לקבלת היתר הבניה.
בדרך כלל ניתן להעתיק חלק מהתשתיות המשרתות את כלל דיירי המבנה אל מחוץ לשטח קומת העמודים במבנה . חלק מאותן תשתיות ניתנות להעתקה, באישור הרשות המקומית, אל תוך מרווחי הבניה של המבנה , ובכך ניתן לפנות שטחים לבניית יחידות דיור חדשות.
בתקנה 4.09 לתקנון התכנון והבניה, נקבע כי הרשות המקומית תהא רשאית לאשר בניה במרווחי הבניה, של מתקני אשפה, ארונות חשמל ותקשורת, מכלי גז “ומתקני תשתיות שונים שנועדו לשרת את דיירי המבנה ובלבד שגובהם אינו על 1.5 מטרים.”
ביחס לשטחים המשותפים אותם ניתן להעתיק, כגון לובי הכניסה והמקלט, יש לתכנן את הבניה בקומה המפולשת באופן שתבטיח גישה נוחה אליהם.
כאשר המקלט בנוי במפלס קומת העמודים במבנה , הוא תופס לדעתנו שטחי יקר, אותו היה ניתן לנצל לשם בניית יחידות דיור חדשות.
אם במסגרת חיזוק המבנה הקיים לפי התוכנית תמ”א 38 נבנים ממ”דים בכל יחידות הדיור במבנה , ניתן יהיה לדעתנו לבטל את המקלט, ולהפוך את שטחו לחלק מיחידות הדיור שייבנו בקומה המפולשת שכן, אנו בדעה כי המקלט הופך במקרה כזה למיותר לאור קיומם של הממ”דים ביחידות הדיור. הדבר יחייב את קבלת אישור פיקוד העורף.
התאמת גובה קומת העמודים במבנה לגובה הדרוש לקומת עמודים: בסעיף 11.1.1 (א) לתוכנית תמ”א 38 נקבע, כי אחד התנאים להסגירה והמילוי של את קומת העמודים הוא כי:
“גובה קומת העמודים במבנה יותאם לגובה קומת מגורים על פי תקנות התכנון והבניה.”
הגובה מהרצפה ועד תחתית התקרה של קומות מפולשות במבנים ישנים הוא בדרך כלל 2.20 מטרים. בתוכניות מתאר רבות אף נקבע באופן מפורש כי גובה קומת העמודים במבנה לא יעלה על 2.20 מטרים.
בתקנה 2.03 לתקנות התכנון והבניה נקבע, כי הגובה המזערי של חדר שנועד למטרה עיקרית יהיה 2.5 מטרים, כאשר הכוונה היא לגובה “נטו” קרי, מהרצפה עד התקרה, לאחר ריצוף וחיפויים.
לפיכך נקבע ב-תמ”א 38 באופן מפורש, כי תנאי למילוי והסגירה של קומת העמודים במבנה הוא, ביצוע התאמה לגובה הנדרש עבור מגורים, שהוא שימוש עיקרי דהיינו, לגובה 2.5 מטרים נטו, באותם מקרים בהם גובה קומת העמודים במבנה הקיימת נמוך יותר.
קיימים מקרים רבים בהם דרישה זו, של חובת התאמת קומת העמודים במבנה לגובה של 2.5 מטרים, תמנע את האפשרות לנצל את שטחי הבניה אותם ניתן לאשר מכוח התוכנית תמ”א 38 לשם הסגירה והמילוי קומה זו לשן בניית יחידות דיור חדשות.
במבנים רבים שנבנו קודם כניסת החובה לבנות ממ”דים לתוקף, בנוי המקלט מתחת לקומה המפולשת של המבנה , קיומו של אותו מקלט עלול למנוע מבחינה טכנית את האפשרות לחפור ולהעמיק את פני האדמה מתחת לקומה המפולשת על מנת ליצור את הגובה הנדרש של 2.5 מטרים נטו. הדברים נכונים באותה מידה כאשר בנוי מרתף מתחת לקומה המפולשת, לצורכי חניה, מחסנים או לשימושים אחרים. באותם מקרים בהם קומת העמודים במבנה אינה מצויה בקומת הקרקע, אלא באמצע המבנה , קיומן של קומות בנויות מתחת ומעל לאותה קומה תמנע את האפשרות ליצור את הגובה הנדרש של 2.5 מטרים נטו במידה והגובה הקיים של קומת העמודים במבנה קטן יותר.
כמומחים בהליכי ליווי וניהול דיירים בפרויקטים של תמ”א 38 ו-פינוי-בינוי, אנו בדעה כי באותם מקרים בהם לא ניתן מבחינה טכנית ליצור בקומה המפולשת גובה של 2.5 מטרים לצורך עשיית שימושים עיקריים, ניתן יהיה לנצל את קומת העמודים במבנה לשם בניית מחסנים ליחידות הדיור הקיימות במבנה .
השטח אותו ניתן לסגור ולמלא בקומה המפולשת: בסעיף 11.1.1(ה) לתוכנית תמ”א 38 נקבעו השימושים המותרים בשטחים אשר ייבנו בקומה המפולשת. בסעיף נקבע כי:
“שטחה של את קומת העמודים לצורך הסגירה והמילוי לפי סעיף זה במקרה שבקשה להיתר כוללת גם הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים כאמור בפסקה 11.1.4 (ה) יהיה עד לקו המתאר של הקומה המורחבת”. – נדון בכל אחד מהשימושים האמורים.
הוספת יחידות דיור בקומה המפולשת: הסעיף מאפשר לאשר בניית יחידות דיור חדשות בקומה המפולשת. התוכנית תמ”א 38 אינה קובעת את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לאשר. לנוכח העובדה כי מדובר ביחידות דיור המצויות בדרך כלל בקומת הקרקע, ניתן לבנות אותן כ”דירות גן” אשר משפרות את התכנון ומבטיחות טיפול של חצר הבית המשותף, אשר דיירי הבית המשותף בדרך כלל ממילא לא עושים בה שימוש, למעט לצורכי חניה, ולפיכך אני בדעה כי יש לעודד בניית “דירות גן”.
עם זאת במקרים רבים לא קיימת אפשרות לבנות את יחידות הדיור החדשות בקומה המפולשת כ”דירות גן”, משום ששטח החצר יהיה דרוש לשם התקנת מקומות החניה הנדרשות לפי התוכנית תמ”א 38.
הרחבת יחידות הדיור בקומה שמעל ו/או מתחת לקומה המפולשת: אפשרות נוספת לניצול שטחי הבניה המתקבלים כתוצאה מסגירת והמילוי קומת העמודים במבנה היא, לחבר את השטח הנוסף עם יחידות הדיור המצויות מעל או מתחת לקומה המפולשת, ובכך להרחיב למעשה את יחידות הדיור הקיימות בקומה זו.
סעיף 11.1.1(ה) נוקט אומנם בלשו ברורה: “כולל הרחבת יחידות הדירות שבקומה הראשונה של הבניין”, אך לדעתנו הסעיף מביא דוגמה של מקרה בו קומת העמודים במבנה מצויה בקומת הקרקע של המבנה כאמור לעיל, אך כאשר זו מצויה באמצע המבנה , ניתן יהיה לדעתנו לחבר את שטחי קומת העמודים במבנה עם הדירה המצויה מעל ו/או מתחת לקומה המפולשת.
חלופה זו מותירה למעשה את שטחי הבניה של קומת העמודים במבנה בידי בעלי יחידות הדיור של הקומה המצויה מעל ו/או מתחת לקומה המפולשת, כך שאלה לא יוכל לשמש כתמורה אשר תוענק ליזם לשם ביצוע עבודות החיזוק של המבנה הקיים.
במרבית המקרים הדבר עלול ליצור אי שיווין כלכלי בין בעלי יחידות הדיור במבנה שכן, בעלי יחידות הדיור שמעל לקומה המפולשת יקבלו שטחים כתוספת לדירתם, בהיקף גדול יותר מיתר בעלי יחידות הדיור במבנה .
שימושים אחרים התואמים את הוראות התוכנית החלה במקום: סעיף 1.1.1(ה) לתוכנית תמ”א 38 מאפשר בין היתר לעשות בשטחים שייבנו בקומה המפולשת “…שימושים אחרים התואמים את הוראות התוכנית החלה במקום…”. קיימות תוכניות המאפשרות “שימושים מעורבים” באזורים המיועדים למגורים, באופן שהם מתירים שימושים של גני ילדים, משרדים, חנויות וכיוצא בזאת בקומת הקרקע של בנייני מגורים.
התוכנית תמ”א 38 מאפשרת לעשות שימוש בשטחי הבניה שיתקבלו בקומה המפולשת גם לשימושים אלה, בהתאם לתוכניות החלות במקום.
אם מבקש ההיתר מעוניין לעשות שימוש בשטחים שייבנו על ידו בקומה המפולשת שימוש שונה ממגורים, עליו לדאוג כי הדבר יירשם בהיתר הבניה, על מנת ששימוש זה יהיה תואם את ההיתר.
כמומחים בליווי דיירים בפרויקטים מורכבים ביותר בתחום פינוי-בינוי ו-תמ”א 38 בישראל, יש לשים לב כי עשיית שימוש שונה מאשר שימוש למגורים בשטחים שייבנו בקומה המפולשת, עלול להגדיל את תקן החניה המחייב עבור שטחים אלה – עובדה זו עשויה להוות שיקול משמעות אם ליעד את השטחים שייבנו בקומה המפולשת לשימוש שאינו מיועד למגורים.
סעיף 11.1.1(ה) מאפשר לשנות את השימוש בשטחים אשר נבנו בקומה המפולשת מכוח תמ”א 38 גם בשלב מאוחר יותר ממועד ביצוע בנייתם של אותם שטחים. דהיינו, יתכן מצב שבו בקומה המפולשת תיבנה מכוח תמ”א 38 דירת מגורים שתימכר לצד ג’. אותו צד ג’ יוכל לבקש בכל עת לשנות את השימוש בדירה לאחר מהשימושים המותרים במקום על פי התוכניות החלות במקום כגון לגן ילדים או לחנות.
במקרה כזה, מכיוון שבהיתר הבניה יהיה רשום כי השטח מיועד לדירת מגורים, יהיה על הבעלים של אותה יחידת דיור לבקש כי יאושר לו היתר לשימוש חורג מהיתר, להבדיל מהיתר לשימוש חורג מתוכנית.
המבחן לאישור היתר לשימוש חורג מהיתר הוא “מבחן ההתאמה” דהיינו, האם השימוש המבוקש מתאים מבחינה פיזית למקום. המדובר במבחן קן יחסית לצליחה, להבדיל מהמבחנים אותם על הרשות המקומית לשקול כאשר זו מתבקשת לאשר היתר לשימוש חורג מתוכנית.
על פי סעיף 149 לחוק התכנון, היתר לשימוש חורג מהיתר יכול להינתן לצמיתות, בעוד שהיתר לשימוש חורג מתוכנית ניתן לתקופה מוגבלת.
לאור האמור, אם תוגש בקשה להיתר לשימוש חורג מהיתר, לשינוי השימוש בדירה שנבנתה בקומת הקרקע לאחד מהשימושים האחרים המותרים על פי התוכניות החלות במקום, הסיכויים של דיירי המבנה להכשיל בקשה כזו הם קלושים. כך עלולים דיירי המבנה למצוא את עצמם יום אחד עם חנות, גן ילדים או משרד הפועל בקומת הקרקע של המבנה בו הם מתגוררים, דבר אשר ללא ספק הם לא התכוונו אליו בשעה שנתנו את הסכמתם לאפשר ליזם לבנות יחידות דיור בקומה המפולשת.
נושא זה חייב להיות לעיני הדיירים הנכנסים לעסקה עם יזם לפי תמ”א 38, באותם בניינים בהם ניתן לעשות מכוח התכניות החלות במקום שימושים מעורבים במבנה . יתכן כ הדרך למנוע מצב זה הוא על ידי תיקון תקנון הבית המשותף באופן שייקבע בו מפורש כי יהיה ניתן לעשות ביחידות הדיור בקומה המפולשת שימוש למגורים בלבד.
יצוין כי על פי תקנה 2.03 לתקנות התכנון והבניה, הגובה הנדרש עבור שימוש של חנות הוא 2.75 מטרים נטו ולפיכך, אם מבקש ההיתר יהיה מעוניין לעשות שימוש לצורך חנות בשטח אשר ייסגר על ידו בקומה המפולשת, יהיה עליו ליצור גובה זה.
בניית מחסנים בקומה המפולשת: בסעיף 11.1.1 (ה) לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי יהיה מותר לעשות שימוש בקומה המפולשת “שימושים אחרים התואמים את הוראות התוכנית החלה במקום, לרבות להרחבת הדירות בקומה הראשונה של המבנה .”
לדעתנו, מחסנים המשמשים את יחידות הדיור המצויות במבנה , מהווים חלק מהשימוש של מגורים, ולפיכך הם מהווים שימוש התואם את הוראות התוכנית החלה במקום, המאפשרת שימוש של מגורים בשטחים הנוצרים כתוצאה מהסגירה והמילוי קומת העמודים במבנה .
בניית מחסנים בקומה המפולשת תאפשר גם גמישות תכנונית, שנחוצה מאד בקומה המפולשת בשל הבינוי הקיים לעיתים באותה קומה, והדבר יאפשר להביא לשיפור תנאי המגורים של יחידות הדיור במבנה .
כמובא לעיל, קיימים מקרים בהם לאור הנתונים הפיזיים הקיימים במבנה הקיים, לא ניתן ליצור בקומה המפולשת את הגובה המזערי הנדרש לצורך בניית יחידות שהוא 2.50 מטרים נטו.
הגובה המזערי הנדרש במחסנים, שהם בבחינת שטחי שירות, הוא 2.05 מטרים נטו בלבד, כך שמבחינת הגובה הנדרש ניתן יהיה לבנות באותם מקרים מחסנים בקומה המפולשת.
כזכור, בסעיף 11.1.1(א) לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי אחד התנאים להסגירה והמילוי את קומת העמודים הוא כי “גובה קומת העמודים במבנה יותאם לגובה קומת מגורים על פי תקנות התכנון והבניה”.
לדעתנו יש לתת פרשנות תכליתית לסעיף 11.1.1(א) דהיינו, נקודת המוצא של התוכנית תמ”א 38 הינה כי השימוש בשטחים שייסגרו בקומה המפולשת יהיה למגורים או לשימושים עיקריים אחרים המותרים על פי התוכנית החלה במקום.
ואולם, אין לדעתנו הגיון תכנוני לדרוש התאמת גובה קומת העמודים במבנה ל- 2.50 מטרים, אם השימושים שיתבצעו בשטחי הקומה שנסגרו אינם מחייבים גובה כזה, ובמקרה כזה אין לדעתנו להחיל את הוראות סעיף 11.1.1 (א) לתוכנית תמ”א 38. פרשנות כזו של הסעיף, אשר תאפשר ביצוע בניה בקומה המפולשת גם כאשר לא ניתן להשיג בה את הגובה הנדרש של 2.50 מטרים נטו, תשרת את מטרת התוכנית תמ”א 38 להביא לחיזוק המבנה , שכן כאמור לעיל, ביצוע בניה בקומה המפולשת יש תרומה משמעותית לחיזוק המבנה הקיים.
בניית מרחבים מוגנים (ממ”ד) בשטחים הנוספים הנבנים בקומה המפולשת:
בסעיף 11.1.1(ג) לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי:
ברירת המחדל על פי התוכנית תמ”א 38 היא, כי בכל דירה אשר תיבנה בקומה המפולשת יהיה מרחב מוגן דירתי – ממ”ד. שטח הממ”ד הנדרש על פי תקנות ההתגוננות האזרחית הוא 9 מ”ר נטו, ללא קירות, שהם כ- 12 מ”ר ברוטו, כולל קירות.
כאשר הבניה בקומה המפולשת אינה חורגת מקונטור המבנה המקורי, ייבנו הממ”דים מתחת לתקרת קומת העמודים במבנה של המבנה הקיים. כאשר בנוסף לסגירת והמילוי קומת העמודים במבנה בוצעה הרחבה של יחידות הדיור הקיימות במבנה לפי סעיף 11.1.4 (ה) לתוכנית תמ”א 38, והבניה בקומה המפולשת משתרעת גם מתחת לאותה הרחבה כפי ש-תמ”א 38 מתירה, הרי שמגדלי הממ”דים המצויים באותן הרחבות ישמשו בדרך כלל לבניית הממ”דים של יחידות הדיור בקומה המפולשת.
בסעיף 11.1.1(ג) נקבע כי התוספת תכלול ממ”ד “….לכל יחידת דיור חדשה/יחידת דיור שמיועדת להרחבה….” כאשר הכוונה היא לאותם מקרים בהם הבניה המתבצעת בקומה המפולשת מחוברת עם יחידת הדיור שבקומה המצויה מעל או מתחת לקומה המפולשת .
מלשון התוכנית תמ”א 38 עולה לכאורה כי גם במקרה זה הממ”ד חייב להבנות במפלס קומת העמודים במבנה ואולם יתכנו מצבים בהם לא יהיה צורך לבנות ממ”ד במפלס קומת העמודים במבנה של הדירה המורחבת.
כאשר השטח שנבנה בקומה המפולשת חובר עם יחידת דיור שבקומה מעל או מתחת, אשר הורחבה במסגרת האפשרות להרחבת יחידות דיור בשטח של 25 מ”ר, הרחבה זו כבר כוללת ממ”ד שכן, בסעיף 11.1.4(ה) לתוכנית תמ”א 38, נקבע כי ההרחבה תכלול ממ”ד.
לכן, ביחידת הדיור המורחבת, אליה תחובר הבניה שבוצעה בקומה המפולשת, כבר יהיה קיים ממ”ד, ועל כן לא יהיה צורך לבנות ממ”ד נוסף במפלס קומת העמודים במבנה של הדירה המורחבת, שהרי החובה היא כי בכל דירה יהיה ממ”ד אחד בלבד.
תמ”א 38 מאפשרת לפיקוד העורף לאשר חלופה לפתרון למיגון חליפי לצורך בניית ממ”ד ו/או את הפטור הגורף מחובתם של בניית מקלטים/ממ”דים לפי חוק ההתגוננות האזרחית.
אפשרות זו, לבניית פתרון מיגון חלופי לבניית ממ”ד או לקבלת פטור מבניית ממ”ד, הוספה לתוכנית תמ”א 38 בשינו מס’ 3 (+תמ”א 38 תיקון 3+) עד אותו שינוי קבעה התוכנית תמ”א 38 חובה לבנות ממ”ד לכל יחידת דיור שנבנתה בקומה המפולשת, ולא היה ניתן לקבל פטור מחובה זו.
נראה כי התוכנית תמ”א 38 צפתה קשיים טכניים ביציקת ממ”ד תקני בקומה המפולשת, בשל הצורך לבצע את הבניה בין שני מפלסים בנויים קיימים, לפיכך היא אפשרה מנגנון לקביעת פתרון מיגון חלופי או לקבלת פטור מחובת הקמת ממ”ד.
להלן החלופות המקובלות לבניית ממ”ד:
בניית ממ”ק – “מרחב מוגן קומתי” – המוגדר בתקנות ההתגוננות האזרחית כ”מרחב מוגן המיועד לשרת מספר יחידות דיור ואשר הכניסה אליו הינה מהשטח המשותף בקומה. החיסרון של ממ”ק לעומת ממ”ד הוא, כי בהיותו משותף לכל הדיירים באותה קומה, השטח שנגרע לשם בנייתו מיחידות הדיור אינן ניתן לניצול פרטי, בעוד שממ”ד יכול להיות מנוצל כאחד מחדרי הדירה.
בניית “חדר מחוזק” – סעיפים 197- 201 לתקנות ההתגוננות האזרחית מפרטים את עקרונות התכנון של מרחב מוגן דירתי.
בסעיף 201(ד) לתקנות נקבע כי: הרשות המוסמכת יכולה לסטות מקובץ התקנות משנה (א) עד (ג) ובפרט שהמהנדס יוכיח להנחת דעתה, כי היציבות האופקית והאנכית של הממ”ד יובטחו בפני כוחות ההדף העשויים לפעול עליהם.
מכוח סעיף זה מאשר פיקוד העורף במקרים המתאימים לבנות “חדר מחוזק” כתחליף לממ”ד, שמשמעותו – בניית ממ”ד אשר אינו עונה על כל התנאים הטכניים וההנדסיים הקבועים בסעיף 197 ועד 201 לתקנות ההתגוננות האזרחית, על מנת לאפשר בניית חלל מוגן אופטימלי, גם אם לא אידיאלי, בנתונים התכנוניים, הטכניים וההנדסיים הקיימים, שאינו מרחב מוגן תקני אלא שבוצעו בו שיפורי מיגון על פי מפרט של פיקוד העורף.
יתרונו של “חדר מחוזק” הוא בכך, כי בנייתו זולה בדרך כלל באופן משמעותי מבניית ממ”ד תקני, בשל ויתור פיקוד העורף על חלק מרכיבי החיזוק, ובעיקר על החובה לרדת עם 70% מקירות הממ”ד לקרקע. – יצוין כי במקרים מסוימים כיום יהיה ניתן לרדת בהיקף קטן מ- 70% ובפרט שלא יקטן מ- 50% בהיקפו.
אם פיקוד העורף יגיע למסקנה כי בשל התנאים הפיזיים בקומה המפולשת לא ניתן לבנות בדירות החדשות ממ”ד תקני, או שהדבר כרוך בהוצאה כספית בלתי סבירה, קיים סיכוי כי הוא יאשר בניית “חדר מחוזק” כחלופת מיגון לממ”ד.
התוכנית תמ”א 38 גם מאפשרת קבלת פטור מחובת הקמת מקלט, בהתאם להוראות חוק ההתגוננות. כך לדוגמה, בסעיף 4(ז) לחוק ההתגוננות האזרחית נקבע כי:
“רשות מקומית, באישור הרשות המוסמכת, יכולה לפטור בעלי בתים מהחובה להתקין מקלט נפרד לכל בית, בתנאי שבעלי אותם הבתים יתקינו מקלט שישמש במשותף את בתיהם, או בלי תנאי זה, אם היא סבורה שתנאי המקום או נסיבות אחרות מצדיקות זאת…”
סעיף זה מעניק שיקול דעת רחב לפיקוד העורף לאשר פטור מבניית ממ”ד, כאשר כאמור בתקנות, ממ”ד נחשב אף הוא למקלט. אחד הנימוקים למתן פטור מהתקנת ממ”ד ביחידות דיור בקומה המפולשת יכול להיות קיומו של מקלט במבנה , וקרבת יחידות הדיור שנבנות בקומה זו למקלט, במצב זה עשוי פיקוד העורף לדרוש לשפץ את המקלט ולהתאימו לתקן המיגון העדכני לרבות, התקנת דלת וחלון מילוט אטומים והתקנת מפוח.
