התקנת מעלית

בחלק ניכר של הבניינים שתוכנית תמ”א 38 חלה עליהם, קרי בניינים שהיתר לבנייתם הוצא לפני יום ה-1.1.80 לא קיימת מעלית.

גם באותם מצבים בהם לא קיימת חובה להתקין מעלית לפי חוק התכנון והבניה ותקנותיו, יש להניח כי דיירי הבניין, והיזם המוסיף דירות לבניין, יהיו מעוניינים להוסיף מעלית לבניין הקיים לשם שיפור איכות החיים של דיירי הבניין וכחלק ניכר משדרוג הבניין.

מעבר לשיפור איכות החיים של דיירי הבניין, מהווה פיר המעלית חלק ממערך החיזוק של הבניין. את המעלית ניתן לעיתים להתקין בתוך חלל חדר המדרגות, ואולם במקרים רבים המבנה לחדר המדרגות הקיים אינו מאפשר הקמתו של פיר מעלית בתוכו. במצבים אלה הברירה היחידה היא להקים מעלית חיצונית לבניין.

לנוכח העובדה כי תמ”א 38 מאפשרת תוספת אגף חדש לבניין הקיים, יתכן כי אגף זה יהיה זקוק למעלית. הדבר תלוי בעיקר בשאלה אם החדש מוצמד לחדר המדרגות הקיים, או שהאגף החדש נבנה עם חדר מדרגות עצמאי. במקרה האחרון יזדקק האגף החדש למעלית משל עצמו.

הקמת מעלית מחייבת שטח בניה לצורך הקמתו. לפיכך חייב להיות מקור לזכויות בניה אלה, כאשר המעלית מותקנת כתוספת לבניין, להבדיל ממצב בו היא מותקנת בתוך חלל חדר המדרגות הקיים. כמו כן, כאשר מוסיפים מעלית חיצונית לבניין הקיים, לא ניתן במקרים רבים לבנות אותו בתוך קווי המחייבים לפי התוכניות החלות במקום.

תמ”א 38, אשר צפתה את הצורך בהוספת מעליות לבניין שיחוזק, הקדישה את סעיף 16 לנושא זה, כאשר הסעיף פותר את נושא זכויות הבניה הנוספות הנדרשות בגין הקמת מעליות, וכן את נושא הקמת המעליות מעבר לקווי הבניין כשהדבר כמובן נחוץ.

בסעיף 16 לתוכנית תמ”א 38 נקבע כדלקמן:

“נוסף על האמור בסעיפים 14-13,11 בדבר סוגי שטחי הבניה המותרים, תאופשר התקנתה של המעלית לכל אגף בבניין.

תאופשר הבלטת פיר מעלית, באמצעות של חריגה מקו המבנה המותר בהתאם לתוכנית התקפה במקום, כמובן שרק אם ניתן יהא להוכיח כי אין אפשרות להתקנת פיר המעלית בתחום קווי המבנה.

תאופשר הקמתה של המעלית תאופשר בהתניות אלו הגם באם אין קמה החובה להתקנת מעלית על ידי חוק.

למרות האמור דלעיל, כי אם תוכנית מפורטת חלה על הבניין, וקיימת לגביה הוראת התקנת מעלית, תאופשר התקנתה בהתאם לתוכנית המפורטת בלבד, ולא ע”פ תוכנית תמ”א 38.

חניה: סעיף 16:  תנאי להיתר לתוספות בניה“.

כמומחים בקידום פרויקטים של תמ”א 38 וליווי דיירים בעסקאות מורכבות של פינוי בינוי, נדון במאמר זה בהרחבה ובמשמעויות של סעיף 16 לתוכנית תמ”א 38.

הענקת זכויות הבניה הדרשות לשם הקמת מעליות: כמו כן בסעיף 16 לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי:

“נוסף על האמור בסעיפים 14-13,11 בדבר סוגי תוספות הבניה המותרות, תאופשר הקמת מעלית לכל אגף במבנה….” סעיפים 14,13,11, מאפשרים לוועדה המקומית לאשר תוספות זכויות בניה לבניין קיים כנגד חיזוקו. בהקשר דברים זה משמעות האמור ברישא של סעיף 16 הוא, כי הסעיף מעניק את זכויות הבניה הנחוצות לשם הקמת מעלית או מעליות כתוספת לבניין הקיים. כמומחים בניהול וליווי דיירים בעסקאות מורכבות של פינוי בינוי, והן של תמ”א 38, אנו נציין כי סעיף 16 לתוכנית תמ”א 38 אינו מעניק זכויות  בניה להקמת מעלית במבנה נמוך עליו חל סעיף 12 לתוכנית תמ”א 38.

בסעיף 16 סיפא נקבע כי “תאופשר הקמת מעלית בתנאים אלה גם אם אין חובת הקמת מעלית על פי החוק“ דהיינו, תמ”א 38 מוסיפה שטחי בניה גם כאשר לא קיימת חובה חוקית להתקין מעלית  לבניין הקיים או לאגף הנוסף לפי הוראות חוק התכנון והבניה ותקנותיו.

המדובר בשטחים המסווגים על פי סעיף 9(ד)(2) לתקנון התכנון והבניה (חישוב שטחים) כשטחי שירות.

לעובדה כי תמ”א 38 מוסיפה שטחי בניה עבור הקמת מעלית משמעות עקיפה על האפשרות לאשר “הקלה אחוזת” בגין הקמת מעלית.

בסעיף 151 (ב) לחוק התכנון והבניה נקבע כי:

 “תוספת לשטח הכולל המותר לבניה על פי הקבוע בתוכנית שהופקדה לאחר כ”ט בתמוז תשמ”ט (1 באוגוסט 1989), היא סטיה ניכרת; שר אוצר, בהתייעצות עם מוסד התכנון, יכול לקבוע, בתקנות, מה עוד ייחשב כסטייה ניכרת לעניין סעיף זה“.

בסעיף 9 (א) לתקנות התכנון והבנה (סטיה ניכרת) נקבע כי:

“על אף האמור בתקנות 2 ו-3 יראו לגבי תכנית שהופקדה עד יום כ”ט בתמוז תשמ”ט (1 באוגוסט 1989) – כסטייה ניכרת, הגדלת שטח הרצפה הכולל המותר לפי התוכנית, באחוזים משטח המגרש, העולה על 6% בתוספת: -… 5% אם מספר הקומות בבניין או גובה הבניין מחייב הקמת מעלית ולא קיימת מעלית בבניין במועד הגשת הבקשה להקלה ובתוכנית החלה לא קיימות זכויות בניה להקמת מעלית ובלבד שלא תאופשר תוספת של יותר מ- 5%“.

לפיכך, משמעות הסעיפים האמורים דלעיל היא, כי כאשר מוצא היתר בניה מכוח תכנית שהופקדה לפני יום ה-1.8.89, מוסמכת הוועדה המקומית לאשר תוספת שטחי בניה בדרך של אישור הקלה, לפי המפורט בסעיף 9(א) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת) ובכלל זה, לתוספת זכויות של 5% לצורך הקמת מעלית. בדרך כלל, תוספת זכויות הבניה מכוח התוכנית תמ”א 38 אינה פוגעת באפשרות לאשר “הקלות.

עם זאת, לעניין האפשרות לאשר את ההקלה בשיעור של 5% בגין הקמת מעלית נקבע בעת”מ (חי) 311/06, כי כאשר תכנית החלה על המגרש מעניקה זכויות בניה לשם הקמת מעלת, לא ניתן לאשר הקלה אחוזת של 5% מכוח סעיף 9 (א) הנ”ל.

כמומחים בניהול וליווי דיירים בעסקאות מורכבות של פינוי בינוי, והן של תמ”א 38, נציין כי ההחלטה בעת”מ (ח”י) 3116/06 לא חידשה למעשה דבר, אלא רק יישמה את הקבוע בתקנות דלעיל, כי אחד התנאים לאישור ההקלה להקמת מעלית הוא כי “בתוכנית החלה לא קיימות זכויות בניה להקמת מעלית”.

כמבואר לעיל, תמ”א 38 מוסיפה לבניין שמבוצע בו חיזוק לפי הוראותיו, שטחי בניה לשם הקמת מעליות. לפיכך לפי לשון סעיף 9(א) לתקנון התכנון והבניה (סטיה ניכרת), ולאור הבהרת הנושא בעת”מ 3116/06 הנ”ל, במקום בו מיושמת התוכנית תמ”א 38 לא ניתן לאשר הקלה של 5% לצורך הקמת מעלית.

מסקנתנו זו עלולה לגרום לאובדן שטחי בניה ניכרים שכן, אם ניקח לדוגמא מגרש של

500 מ”ר, הקלה של 5% בגין הקמת מעלית תעניק למבקש היתר הבניה עוד 25 מ”ר, שטח העולה בהרבה על הנדרש לשם הקמת מעלית , שנע בין 3 מ”ר ועד ל 6 מ”ר.

התקנת מעלית בחלל חדר המדרגות הקיים: כאשר קיים חלל במרכז מהלכי המדרגות של הבניין, ניתן לעיתים להתקין בתוכו מעלית. מצב זה עדיף על התקנת מעלית חיצונית לבניין, ואולם הדבר מחייב בחלק מהמקרים הקטנה או הצרה של רוחב מהלכי המדרגות, הפרוזדורים והמבואות, כך שניתן יהיה להתקין מעלית בגודל המזערי הנדרש על פי התקנות.

בסימן כ”ט לחוק התכנון והבניה, אשר כותרתו “התקנת מעלית ומעלון בבניין מגורים קיים”, הקדיש החוק פרק מיוחד למצב של הוספת מעלית לבניין קיים.

בבניינים שהוראות סימן כ”ט חלות עליהם, מוסמכת הועדה המקומית לאשר בניית פרוזדורי כניסה לבניין, פרוזדורים בקומות ומהלכי מדרגות, במידות מופחתות מאלה הקבועות בתקנות התכנון והבניה במקרה רגיל של בניית מדרגות, על מנת לאפשר את הקמת פיר המעלית על חשבון שטחים אלה.

בניית מעלית מעבר לקווי הבניין החלים על המגרש: בסעיף 16 לתוכנית תמ”א 38:

סעיף זה עוסק בבניית מעלית חיצונית לבניין. הכוונה למעלית המוקמת כתוספת לבניין הקיים, מחוץ למעטפת הבניין הקיים.

הוראה זו מסמיכה את הוועדה המקומית להתיר בניית פיר מעלית מעבר לקווי הבניין, בתנאי כי יוכח שלא היה ניתן להתקן את המעלית בתוך קווי הבניין.

יצוין, כי תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת) נקבע בתקנה 4 (1)(ד) כי הקמת פיר מעלית, כתוספת לבניין קיים, מעבר לקווי הבניין, לא ייחשב כסטייה ניכרת מתוכנית, ולפיכך ניתן יהיה לאשר בניה כאמור גם בדרך של הקלה.

יתרונו של סעיף 16 לתוכנית תמ”א 38 הוא כי ניתן לאשר הקמת מעלית מעבר לקווי הבניין בהחלטה רגילה של הוועדה המקומית, מבלי להזדקק להליך של פרסום ואישור הקלה.

עם זאת, על הקמת מעלית חיצונית לבניין בכלל, ומעבר לקווי הבניין המחייבים על פי התוכניות פרט, חל סעיף 27 לתוכנית תמ”א 38, המחייב פרסום הודעה לציבור על הבניה, ומתן הזדמנות לכל בעל עניין להעיר את הערותיו בפני הוועדה המקומית על הבניה המבוקשת, כאשר בסעיף נקבע כי “דרכי הפרסום, שמיעת ההערות וההחלטה בבקשה להיתר ייעשו בדומה לקבוע בסעיף 149 לחוק” משמע, כפי שמפרסמים ודנים בהקלה.

לפיכך למרות קיומו של סעיף 16, המסמיך כאמור את הועדה המקומית לאשר הקמת מעלית מעבר לקווי הבניין ללא צורך באישור הקלה, מבחינה מעשית יש לעבור הליך דומה לזה של הקלה.

בסעיף 16 לתוכנית תמ”א 38 לא נקבע מהי מידת החריגה המותרת מעבר לקווי הבניין, כך שניתן לאשר הקמת מעלית גם עד לגבול החלקה – דהיינו בניה בקו 0.

כאמור, הסעיף מתנה הקמת פיר מעלית מעבר לקווי הבניין בכך ש”יוכח כי לא ניתן להתקין את המעלית בתוך קווי הבניין”. הכוונה היא, כי יש להוכיח קיומם של אילוצים תכנוניים אשר מחייבים את הקמת המעלית במקום המבוקש, החורג מקווי הבניין, וכי לא קיימות חלופות סבירות לבניית המעלית בתוך קווי הבניין.

להלן  נמנה מספר אילוצים תכנוניים אשר יצדיקו לדעתנו הקמת מעלית מעבר לקווי הבניין.

• כאשר הבניין הקיים בנוי על קווי הבניין המחייבים על פי התוכניות החלות, ולא ניתן לבנות מעלית בתוך חלל חדר המדרגות, יהיה צורך להקים את המעלית החיצונית מעבר לקווי הבניין.
• המיקום האידאלי לבניית מעלית חיצונית הוא במקום בו המעלית מאפשרת תחנות עצירה בחדר המדרגות הקיים. אם חדר המדרגות הקיים בנוי על קו הבניין המחייב, הדבר יצדיק את אישור הקמת המעלית מעבר לקו הבניין.
• כאשר לא ניתן לבנות את המעלית באופן שניתן יהיה לאפשר תחנות עצירה בחדר המדרגות, מבוקש לעיתים להתקין מעליות אשר תחנות העצירה שלהן תאפשרנה כניסה ישירה לתוך יחידות הדיור בבניין. פתרון זה אינו אידאלי, אך במקרים רבים הוא כורח המציאות. במקרה כזה מיקום המעליות חייב להשתלב מבחינה תכנונית ופונקציונלית בתכנון הפנים של הדירות, ועל המעליות להתחבר לדירות באזור הכניסה לדירה או חדר המגורים. ברור כי לא ניתן לתכנן מעליות שהכניסה מהן תהיה לחדרי השינה, המטבח, חדר שירותים וכיו”ב. אילוץ תכנוני זה מצדיק אף הוא התרת הקמת מעליות מעבר לקווי הבניין.
• לנוכח העובדה כי חצר הבניין מנוצל בדרך כלל גם לשם התקנת מקומות חניה הנדרשים על פי התוכנית תמ”א 38, יש ליצור מתאם בין מיקום פיר המעלית החיצוני לבין מיקום החניות בחצר הבניין, וההגעה לחניות אלה. לעיתים יש לבנות את פיר המעלית מחוץ לקווי הבניין, על מנת לאפשר התקנת מקומות חניה וגישה אליהם.
• פיר המעלית מהווה חלק ממערך חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה. כאשר מיקום המעלית מחוץ לקווי הבניין נקבע בשל שיקולים קונסטרוקטיביים, הדבר יהווה שיקול לאישור החריגה מקווי הבניין.

להקמת מעלית מעבר לקווי הבניין שתי תוצאות תכנוניות: צמצום המרחב הפתוח בין הבניין נשוא הבקשה להיתר לבין הבניינים הגובלים, ומפגע חזותי, בעיקר כאשר המעלית החיצונית מתבצעת בחזית הבניין.

בערר (ת”א) 5253/07 עסקה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב בשאלת אישור הקמת מעלית מעבר לקווי הבניין, תוך שזו קבעה סדרי עדיפויות תכנוניים מבחינת מקום בניית המעלית. הדברים שנקבעו באותה החלטה יפים גם לענייננו.

כאשר מוקם אגף חדש לבניין, לשם בניית דירות חדשות לפי סעיף 11.1.4 (ב) לתוכנית תמ”א 38, אין בדרך כלל הצדקה תכנונית לאשר הקמת מעלית מחוץ לאגף בכלל, ומעבר לקווי הבניין בפרט, אלא יש לשאוף לשילוב המעלית בתוך שטח האגף וכחלק בלתי נפרד ממנו.

סמכות הוועדה המקומית לאשר את הקמת פיר המעלית מעבר לקווי הבניין כפופה לאמור בסעיף 15 לתוכנית תמ”א 38 בו נקבע כי:

“על אף האמור בתוכנית זו בעניין קווי בנין, המרווחים בין הבניינים לאחר שיורחבו לא יקטנו מ- 4 מ’ לצדדים ו- 6 מ’ לאחור, אלא אם מהנדס הועדה המקומית חיווה את דעתו כי ניתן לחרוג ממידות אלה לצרכי הבלטת מבנה מעלית, מרחבים מוגנים, רכיבי חיזוק לפי סעיף 10 או כי ניתן לאשר קו בנין 0 (אפס) לצד ולא קיימת לכך מניעה מטעמים תכנוניים ואדריכליים“.

מסעיף זה עולה כי ניתן לאשר הקמת מעלית באופן שלא יישמרו המרחקים הקבועים בו, אך הדבר דורש התייחסות פרטנית של מהנדס הוועדה המקומית, והוא מחויב לתת לוועדה המקומית חוות דעת כי לא קיימת מניעה לאפשר את החריגה מטעמים תכנוניים ואדריכליים.

אישור תחנת עצירה למעלית בחדרים על גג הבניין: בשנים האחרונות מתרבות הבקשות להיתר בניה הכלולות תחנת עצירה למעלית בחדר היציאה לגג.  כמומחים לליווי וניהול דיירים בפרויקטים של תמ”א 38, נציין כי ועדות מקומיות רבות חוששות לאשר בקשות אלה פן הדבר יאפשר להפוך את חדר היציאה לגג ליחידת דיור עצמאית, דבר האסור על פי התוכניות המאפשרות את בניית חדרי היציאה לגג.

כמו כן לדעתנו אין בדרך כלל מניעה לאפשר בניית תחנת עצירה למעלית בחדר יציאה לגג או במפלס העליון של הדירה כאמור. הדבר מתיישב עם התכנון העדכני של דירות, ועשוי לשפר באופן משמעותי את איכות החיים של בעלי הדירות העליונות בבניין.

על פי הפסיקה, אין למנוע בדרך כלל מתן היתר בניה רק בשל החשש שמא הוא מתכוון להפר בעתיד את החוק ולעשות שימוש אסור בבניה המבוקשת.

עם זאת יכולה הועדה המקומית לרשום הערה תכנונית בספרי המקרקעין לפי סעיף 27 (א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש”ל 1969- :כי השימוש המותר בקומה החלקית יהיה אך ורק כחלק מהדירה שמתחתיה, וכי יהיה אסור לעשות בקומה החלקית שימוש כדירה עצמאית.

תמ”א 38 תיקון 2 (הריסה ובניה מחדש) – התקנת מעלית: תמ”א 38 מאפשרת הריסת בניין קיים הדורש חיזוק בפני רעידות אדמה, ואשר התוכנית תמ”א 38 חלה עליו, והקמתו מחדש לפי זכויות הבניה החלות על המגרש, בתוספת זכויות הבניה לתוכנית תמ”א 38.

סעיף 16 לתוכנית תמ”א 38 העוסק בהתקנת מעלית אינו מגביל את תחולתו על מבניים קיימים בלבד, ולפיכך הוראותיו חלות גם על בניין  אשר יקום במסגרת יישום סעיף 14 א דהיינו, הריסה ובניה מחדש.

המשמעות היא כי התוכנית תמ”א 38 38 מוסיפה גם לבניין החדש זכויות בניה להקמת מעלית לכל אגף, גם אם לא קיימת חובה להתקין לבניין, וכי תוספת זכויות בניה אלה שוללת את האפשרות לאשר הקלה של 5% בגין בניית מעלית, אם התוכנית שמכוחה נבנה הבניין הופקדה לפני יום ה- 1.8.89.

לאור סעיף 14 א’ (ב) לתוכנית תמ”א 38, ניתן לאשר הקמת מעלית מעבר לקווי הבניין החלים על המגרש “אם יוכח כי לא ניתן להתקין את המעלית בתוך קווי הבניין” תקשה לדעתנו על אישור בניית מעלית מעבר לקווי הבניין בבניין חדש שכן, במקרה כזה לא תימצא בדרך כלל הצדקה תכנונית לאשר חריגה מקווי הבניין לשם התקנת מעלית, למעט מקרים בהם צורת המגרש או גודלו מחייבים זאת.

קיום הוראה בדבר התקנת מעלית בתוכנית מפורטת החלה במקום – בסעיף 16 סיפא לתוכנית תמ”א 38 נקבע כי:

“על אף האמור לעיל, אם בתוכנית מפורטת החלה על המבנה קיימת הוראה בדבר התקנת מעלית, תאופשר התקנתה על פי התוכנית המפורטת בלבד ולא על פי תכנית זו“. 

הוראה בדבר התקנת מעלית יכולה להימצא בתוכנית המפורטת החלה על המגרש מכוחה ניתן להוציא את היתר הבניה, או בתוכנית מיוחדת ייעודית, העוסקת בנושא התקנת מעליות במחרב התכנון של הוועדה המקומית בה מצוי המגרש.

אם תכנית זו מעניקה זכויות בניה להקמת מעליות, לא יהיה ניתן לאשר זכויות בניה להקמת המעלית מכוח סעיף 16 לתוכנית תמ”א 38.

כאמור לעיל, סעיף 16 לתוכנית תמ”א 38 מעניק זכויות בניה להקמת מעלית לכל אגף גם כאשר לא קיימת חובה להקין מעלית לבניין. אם תכנית החלה במקום מעניקה זכויות בניה להקמת מעלית רק כאשר קיימת חובה להקים מעלית לפי הוראות חוק התכנון והבניה ותקנותיו, תגבר הוראה זו, ולא יהיה ניתן לאשר זכויות בניה להתקנת מעלית כאשר לא קיימת חובה חוקית לעשות כן.

גם לגבי קווי הבניין, יחולו הוראות התוכנית המפורטת, וההוראה הגורפת הקיימת בסעיף 16 לתוכנית תמ”א המתירה הקמת מעלית מעבר לקווי הבניין “אם יוכח כי לא ניתן להתקין את המעלית במסגרת קווי הבניין” – לא תחול.