לפני רכישת דירה מקבלן, מגיעים רוב הרוכשים למשרד מכירות מאובזר ממוזג ומעוצב, בנוסף לאירוע חכם לו הם זוכים הם גם מקבלים הסכם עב-כרס שכולל מאות סעיפים שכוללים התחייבויות כאלה ואחרות בנוגע לרכישת דירה חדשה.
בהסכמים מסוג זה חשוב לשים לב למספר רב של סעיפים שהם סעיפים מהותיים אותם על הרוכשים לבחון טרם ההתקשרות בעסקה.
הסעיף הראשון שצריך לבחון הוא סעיף מועד המסירה המדויק של הדירה. יש להבין במדויק מתי נמסרת הדירה והאם קיים פיצוי בגין איחור במסירת הדירה. חייבים לדעת מהו מועד המסירה המדויק על מנת שידעו הרוכשים כיצד להיערך בהתאם לטובת כניסתם לאותה דירה החדשה.
הסעיף השני הוא מועד רישומו של צו הבית המשותף בגין הבניין הנרכש וכן רישומה של הדירה הנרכשת או בלשכת רישום המקרקעין או על ידי חתימת חוזה חכירה ישירות מול מנהל מקרקעי ישראל. ישנה תקופה סבירה אשר נקבעה בחוק המכר דירות ואין צורך להאריכה יתרה על המידה.
הסעיף שלישי הינו נושא הבטוחות אשר ניתנות על ידי הקבלן. כיום בהתאם לחוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות הבטוחה הנפוצה ביותר הניתנת היא ערבות חוק המכר. ערבות זו הינה ערבות המגינה על רוכשי דירה מקבלן, על רוכשי כל נכס מקבלן והיא בעצם מבטיחה באמצעות הבנק אשר מנפק את הערבות את התשלומים אשר ניתנו לקבלן לכן חשוב מאוד לשלם לקבלן אך ורק באמצעות שוברי התשלום אשר מונפקים על ידי הקבלן לא להתפתות לתשלומים לשלם תשלומים אחרים לקבלן לא באמצעות הערבות הזאת כי בעצם כך אותו תשלום אינו מובטח ואינו מגובה.
לעניין הקדמת התשלומים לקבלן
לתשומת ליבכם, ברוב המקרים לא ניתן להקדים תשלום לקבלן ויתרה מכך, הקבלן יחסום אותכם מלהקדים תשלומים (הדבר מסודר בנספח התשלומים של הקבלן). ומדוע? התשלומים בעד הדירה החדשה המשולמים לקבלן למעשה צמודים למדד תשומות הבנייה, ומכאן עולה האינטרס כי הרוכש ישלם כמה שפחות בתחילת הדרך, וכמה שיותר לקראת סופה. כפועל יוצא, הסכום עליו התחייב הקונה בתחילת הדרך, איננו הסכום שישלם בסיומה כתוצאה ממדד תשומות הבנייה.
נמליץ לרוכשים: ככל שיש להם את הכסף הפנוי, מומלץ לקדם כמה שיותר תשלומים והכל כמובן בכפוף לקבלת ערובה נאותה על מנת לא לספוג את מדד תשומות הבנייה בסופה של הדרך.
שינויים שניתן לבצע בדירה ללא עלות
סעיף רביעי מהותי לא פחות המדבר על תקופת השינויים שניתן לבצע בדירה ללא עלות. שינויים בנכס חדשה לעיתים כרוכים בעלויות נלוות, ועל כן יש להתייחס בהסכם למועד האחרון שבו יהיה ניתן לבצע שינויים בדירה. (למשל: שעד הגיעו של הקבלן לאותה קומה ניתן יהא לבצע שינויים כאלו ואחרים בנכס ללא עלות נוספת).
בדיקה נוספת שצריך לבצע היא בדיקת התוכניות המצורפות להסכם המכר. תוכניות אלה הם בעצם התוכניות אשר על פיהן תיבנה הדירה החדשה. כמו כן צריך לבדוק את התוכניות כשלעצמן הן תוכניות שמתאימות לאותם מצגים והבטחות אשר ניתנו לכם במשרד המכירות.
שיעור פיצוי מוסכם בגין הפרה
אחד הדברים שקורים חלילה עם ישנה הפרה יסודית בעסקה, סכום הפיצוי המקובל הוא 10% משווי העסקה. רוכשי דירות רבים שלא שמים לב זה, בחוזי קבלן, בדרך כלל סכום הפיצוי שיופיע יהא גבוה יותר וינוע בין 15 ל 20%. לפיכך יש לשים כי שיעור ההפרה הינו 10%.
בחינת ההוצאות הנלוות אשר מוטלות על הרוכש. כך תוכלו לדעת במדויק ולהבין מה הם התשלומים הסופיים אותם אתם משלמים בגין רכישת הדירה ולא תופתעו כאשר תתבקשו לשלם תשלומים נוספים בגין רישום צו הבית המשותף בגין עריכת תשריטים כאלה ואחרים.
על כן חושב לבחון מכל מקום את סעיף ההוצאות הנלוות, ולהיערך מבעוד מועד לאותם תשלומים ולהביא אותם בחשבון בעת עריכת התקציב טרם רכישת הדירה.
לסיום, חשוב מאוד לבצע הרבה בדיקות מקדימות טרם רכישת דירה ולכן חשוב מאוד להיעזר בבעל מקצוע שמתמחה בתחום הנדלן ויודע לבצע את אותן בדיקות מקדימות. זכרו היטב כי עורך הדין של הקבלן אומנם אתם נושאים בשכר טרחתו אבל הוא אינו מייצג אתכם.
עורך הדין של הקבלן דואג אך ורק לרשום את הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין הא ותו לא. לכן שווה להיות מלווים במומחה המתמחה בתחום הנדל”ן שוזהו עיסוקו על מנת להרגיש מוגנים בטוחים ורגועים.
אנחנו שם, תמיד, בשבילכם
צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
בר-לב נדל”ן | כתובת מקצועית למוכרי דירות > 077.449.0338
** הכותב הוא ברק בר-לב
