בתל אביב נוצר לאורך השנים תכנון שהוא במידה רבה בצורה של שכבות, תוכניות ראשיות שרובן מתקופת המנדט הבריטי ועליהן הוסיפו לאורך השנים עוד ועוד תוכניות ששינו, תיקנו, עדכנו תוכניות אחרות ומכאן נוצר מצב שבמגרשים רבים חלות בעת ובעונה אחת מספר רב של תוכניות מפורטות. וכדי שבעל עניין יידע מה הוא יכול לבנות הוא בעצם צריך לבדוק כל אחת ואחת מהתוכניות הללו ואת השפעתן אחת על השנייה בנפרד.
תוכניות הרובעים של תל אביב בעצם באות לעשות סדר בדברים ולבטל את כל התוכניות שקדמו להן תוך שהן יוצרות מסגרת תכנונית אחת אחידה שמסדירה באופן קוהרנטי מה מותר לבנות ואיך בכל מגרש.
מהן ההנחיות המרחביות של עיריית תל אביב בהקשר לתוכנית הרובעים
ההנחיות המרחביות הינו רובד נוסף עצמאי לתוכניות הרובעים, ייצור משפטי חדש שנולד בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה לפני מספר שנים, והוא בעצם מעניק לוועדות מקומיות כלי עבודה ליצור הנחיות שאמורות בעיקר להוות הנחיות עיצוביות שיקבעו איך וכיצד יראו בניינים באזורים שונים בעיר .
מהן ההשפעות של תוכנית הרובעים על תוכנית תמ”א 38
תוכנית הרובעים היא מעין סוג של החלטה הרמטית ומפורטת ביותר, כמעט ברמה של תוכנית שימור שמחליפה את הוראות תמ”א 38. במצב של הריסת בניין והקמת תחתיו בניין חדש, תמ”א 38 מאפשרת אפשרות מאוד גמישה להרחיב את שטח הבניין הקיים לעומת תוכנית הרבעים שאין היא מאפשרת גמישות זו ובעצם קובעת קווי בניין מנחים ומוגדרים. אומנם אפשר תיאורתית לסטות מהקווים המנחים בדרך של הקלה אחוזית, אולם הסיכוי שתאושר הקלה כזו הוא שואף לפחות מאחוז, ביחס למקובל בתוכנית תמ”א 38.
תוכנית הרובעים מעניקה וודאות לצד זכויות זמינות לבנייה
במקרים של פרויקט חיזוק/ הריסת בניין והקמת מחדש, ניתן להעניק לבעלי הדירות השונים וודאות בהקשר לבנייה העתידית וכן לסתור טענות והצעות אחרות שנשלחו להם בטעות מכוונת בהקשר לפרויקט, על ידי שיקוף קווי הבניין כחלק מתכסית הקרקע (השטח המותר לבנייה שתחום בין קווי הבניין). ניתן לראות בברור האם ההצעה שהוגשה לבעלי דירות על ידי יזם תואמת את המציאות ואת הוראות תוכנית הרובע, על ידי ביצוע התאמות שעולות מהוראת התוכנית.
היטל השבחה תוכנית רובע 3 תל אביב
יש להבחין בין סיטואציה שבה בעל נכס מוכר את דירתו בתל אביב לבין סיטואציה שבה החברה היזמית מוציאה היתר בנייה בהתאם לתוכנית רובע 3.
ובכן, כשבעל נכס מוכר את דירתו בתחומי תוכנית הרובעים באופן עקרוני הוא אמור להיות מחיוב בהיטל השבחה על כל הזכויות הנוספות שהוסיפה תוכנית הרבעים של תל אביב, מעבר למה שאפשר היה לבנות קודם לתוכנית הרובעים.
מה יכול לקרות לבעל נכס בתל אביב שהוא בעלים של דירה במשך 20 שנה האחרונה
במקרה הנ”ל, עיריית תל אביב תשקף מצב תכנוני עתידי כתוצאה מאישורה של תוכנית רובע 3 או רובע 4 בתל אביב, בטענה שנוספו לבעל הנכס זכויות זמינות נוספות בדמות של שלוש קומות וכתוצאה מכך שווי הדירה של בעל הנכס עלה משמעותית, ומשם תקום דרישת תשלום מצד עיריית תל אביב לחיוב בעל הנכס בשיעור של 50 אחוז מההשבחה שנוצרה לדירה.
במקרה של יזם שמוציא היתר בנייה המצב הוא שונה בתכלית. כשחברה יזמית מוציאה היתר בנייה בהתאם לתוכנית הרובעים, קובע החוק כי בגלל שמדובר בחלק בלתי נפרד מתוכנית מכוח סעיף 23 ל-תמ”א 38, הפטור שחל ב-תמ”א 38 יחול הגם על היתר הבנייה שהופק מכוח תוכנית זו.
**הכותב הוא ברק בר לב, המייסד והבעלים של משרד בר-לב נדל”ן
