תחת הכותרת “תכנית הרבעים” מקדמת עיריית ת”א תכניות לארבעה רבעים מרכזיים בעיר, רובע שלוש , רובע ארבע , רובע 5, ורובע 6. התכניות נועדו לאפשר פרויקטים להתחדשות עירונית בעקבות קביעה של זכויות בנייה לבנייה חדשה ולתוספת על מבנים קיימים במטרה לפשט תליכי תכנון ורישוי תוך שמירה על מרקם הסביבתיות.
התכנית מתווה מדיניות חדשה אשר מחליפה את השכבות התכנונים שנוספו לאורך השנים לתכניות הראשיות כמו מדיניות תכנון, תקנות שונות ועוד וקובעת במקומן סל זכויות מרבי לבנייה.
התכנית החדשה של רובע שלוש חלה רק על מבנים למגורים כולל בניינים מעל קומת מסחר כאשר נפחי הבנייה נעים בין חמש קומות וקומת הגג החלקית לבין שש קומות וקומת הגג חלקית.
ברובע ארבע התכנית חלה גם על מבנים הנמצאים ברחובות המסחריים המרכזיים ומאפשרת לבנות בהם 8 קומות וקומת גג חלקית. התכנית גררה מאות התנגדויות מצד יזמים של תמ”א 38 ובעלי דירות בעיקר בגין היטלי ההשבחה המצטרפים בעקבות אישורה של התכנית.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום המוטל כתוצאה מהשבחת הקרקע בעקבות שימוש חורג, אישור תכנית חדשה ועוד. גביית ההיטל מתבצעת בעת התהליך אשר משביח את הקרקע כמו למשל כאשר יזם המחזיק בקרקע מוציא היתר בנייה או שבעל דירה מוכר את דירתו לאחר שכבר עברה תהליך של השבחה.
הגדרת הרובעים שלוש ו- ארבע
תוכנית רובע שלוש חלה על השטח הנקרא הצפון הישן הנתחם בין הים לנמל תל אביב במערב, ומדרום, לרחוב הירקון, לשד’ מרמורק ורחוב בן ציון, רח’ אבן גבירול ממזרח ושד’ רוקח מצפון. חלקים גדולים ברובע שלוש שייכים לעיר הלבנה ומוגבלים בבנייה בגין תהליכי השימור של תכנית אונסקו.
תכנית רובע ארבע חלה על השטח הנקרא הצפון החדש אשר נתחם, בין רחובות שד’ רוקח ונחל הירקון בצפון, ובמערב רח’ אבן גבירול, בדרום שדר’ שאול המלך ובמזרח בנתיבי אילון. ברובע ארבע נכללות, בין השאר, השכונות פארק צמרת, גבעת עמל ושכונת בבלי.
מה הקשר בין תכנית הרבעים להיטל השבחה?
תכנית הרבעים מקנה זכויות בנייה לבניינים, נוסף על התכניות התקפות כבר בתב”ע.
לפי החוק תוספות בניה מכוח תוכנית תמ”א 38 פטורות מהיטל השבחה, אבל תוכנית הרבעים מאפשרת “לחלוף” על פני קבלת הפטור על ידי גביית היטלי השבחה על שטחי הבניה הנוספים, מעבר לשטחי הבניה שמעניקה תכנית תמ”א 38, שאינן פטורות מתשלום היטל השבחה. כאשר הכוונה היא לזכויות הבנייה שהוענקו מכוח האישור של תכנית הרבעים.
על אף ההתנגדויות הרבות התכניות לרובע שלוש כבר אושרו ותכנית רובע ארבע צפויה גם היא להיכנס לתוקף בחודשים הקרובים. לכן בעלי דירות ברובע שלוש נדרשים לשלם על זכויות הבנייה שניתנו להם מעבר לזכויות הנכללות בתוכנית תמ”א 38 וכאשר תכנית רובע ארבע תאושר, גם הסכמי המכירה שייחתמו בתחום רובע ארבע יחויבו בהיטל השבחה.
בר-לב נדל”ן: 077-449-0338
