משרדי הטאבו הם הלשכה של רישום המקרקעין, לשכה שבה נרשמות הזכויות של פלוני במקרקעין ובה מבצעים את ההגבלות הנוגעות לאותן הקרקעות.

המתווך הוא אדם שתפקידו, בהתאם לחוק המתווכים, הוא לעסוק בשירותים של תיווך ולקבל שכר על זה. האומנות של המשא ומתן הוא תהליך המשמש את המתווכים לערוך דיונים ומשא ומתן בין צד אחד לצד השני כדי להביא אותם להסכם של מכר מחייב וכך להבטיח את הסכמתם של כל הצדדים.

מתעניינים בנדל”ן הם אנשים פרטיים או משקיעים המביעים עניין ברכישת נכס נדל”ני, אך טרם רכשו אותו בפועל.

מתרוקה הוא מושג מהתקופה העות’מאנית המתייחס לשני סוגים עיקריים של קרקעות, קרקע ציבורית, לדוגמה דרך ציבורית, וקרקע משותפת. זו קרקע שמטרתה היא לשמש למספר לכפרים או יישובים כמו למשל שטחי מרעה.

נדל”ן הוא מושג הלקוח מהשפה הארמית. אלו הם ראשי תיבות של “נכסי דלא ניידי”, כלומר נכסים שאינם ניידים כמו חנויות, משרדים דירות ועוד.

נדל”ן יד ראשונה מתייחס לרכישת נכס מקבלן או מיזם, כלומר נכס חדש שנבנה לראשונה ואף אחד לא גר בו קודם.

נדל”ן יד שנייה מתייחס לרכישת נכס שכבר היה בבעלותו של אדם אחר, כלומר נכס שכבר גרו בו בעבר. רוב עסקאות הנדל”ן בארץ מתבצעות בנדל”ן יד שנייה.

נדל”ן מניב מתייחס לנכסים שמטרתם לייצר הכנסה פסיבית עבור הבעלים.

העיקרון: עסקת נדל”ן מניב מתפרשת על פני זמן רב. השוכר, באמצעות תשלום שכר הדירה, תורם באופן משמעותי לסילוק המשכנתא שנלקחה על ידי המשקיע וכתוצאה מכך, לאורך זמן, השוכר למעשה “קונה” את מרבית הנכס.

השם “נדל”ן מניב” משקף את אופי העסקה. הוא מדגיש את הפוטנציאל להפקת רווחים לאורך זמן בדומה לעץ שצומח ומתחיל להניב פירות לאחר מספר שנים.

נדל”ן מסחרי כולל נכסים שאינם משמשים למגורים כמו חנויות, משרדים, בתי מלון, מבני תעשייה ועוד.

יש הבדלים מעסקאות נדל”ן למגורים:

מיסוי: מערכת המיסוי עבור נדל”ן מסחרי שונה מזו של נדל”ן המשמש למגורים.

התנהלות שוטפת: ניהול נכסים מסחריים דורש התמחות ייחודית וגישה שונה מזו של ניהול דירות למגורים.

פוטנציאל רווחים: פוטנציאל התשואה בנדל”ן מסחרי עשוי להיות גבוה יותר בהשוואה לנדל”ן למגורים, אך כרוך גם בסיכונים גבוהים יותר

חשוב להבין את הסיכונים וההיבטים הייחודיים של עסקאות נדל”ן מסחרי לפני ביצוע השקעה ולבחון כל עסקה לגופה.

נחלה חקלאית היא קרקע חקלאית המכילה משק חקלאי ומגורים. היא יכולה להימצא בתוך יישוב אשר מאורגן באגודה חקלאית שיתופית או מחוץ ליישוב.

הנחלה ניתנת למתיישב לצורך פרנסתו ומגוריו והיא מהווה יחידה אחת של  משק חקלאי.  את גודל הנחלה קובע שר החקלאות בשיתוף עם מינהל התכנון של משרד החקלאות. הנחלה מוחכרת למתיישב בתנאים המקובלים במינהל מקרקעי ישראל בקשר לנחלות.

ניוד זכויות בנייה הוא תהליך המאפשר העברה של זכויות בנייה ממקרקעין אחד (הנקרא “מגרש מוסר”) למקרקעין אחר (הנקרא “מגרש מקבל”). זכויות אלו מתייחסות לאחוזי הבנייה המותרים על פי תכנית בניין עיר (תב”ע) התקפה.

נכס מקרקעין שבניהול המינהל מתייחס לנכסים הנמצאים בבעלות שלוש גופים עיקריים: מדינת ישראל, רשות הפיתוח וקק”ל.

עיין במושג נדל”ן מניב או מקרקעין מניבים.

נסח טאבו הוא מסמך רשמי המונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין (טאבו) ומכיל מידע רישומי מקיף על נכס מקרקעין.

סוגי נסח טאבו:

נסח מרוכז: מציג פירוט של כל המחזיקים בדירות בבעלות בבניין משותף, כולל שמותיהם, מספר ת.ז. וחלקם היחסי ברכוש המשותף.

נסח רגיל: מתמקד בדירה ספציפית ומציג מידע רישומי מפורט עליה כגון: בעלים, זכויות, שעבודים, הערות אזהרה, שטח הדירה, שטחים משותפים וכדומה.

נסח היסטורי: חושף את היסטוריית הבעלות של הדירה לאורך זמן, תוך פירוט כל העברות הבעלות, שעבודים ורישומים משפטיים אחרים שהיו רשומים עליה לאורך השנים.

פרטים מרכזיים בנסח טאבו: מספר גוש, חלקה ותת חלקה, תיאור הנכס, בעלי הנכס, הצמדות לדירה, שעבודים והערות אזהרה.

נסח הטאבו מציג גם נכסים צמודים לדירה, כמו חניה, גינה או מחסן. חשוב לוודא שההצמדות רשומה בטאבו ושהיא תואמת את המצב בפועל.

הנספח מציג פתרונות חיזוק אופייניים למבנים טיפוסיים. חשוב לציין שניתן להציע פתרונות חלופיים בתנאי שיאושרו על ידי מהנדס העיר.

נספח זה מחייב ומתאר נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשות להיתר הכוללות חיזוק בפני רעידות אדמה.

סטייה ניכרת מתייחסת לבנייה או שימוש בקרקע החורגים באופן משמעותי מתכנית בניין עיר (תב”ע) ומהאופי של הסביבה הקרובה.

סיווג טופוגרפי מתייחס לחלוקת שטח יישוב לאזורים על פי שיפועי הקרקע. חלוקה זו נעשית באמצעות מערכת מידע גאוגרפית (GIS) ומביאה בחשבון את מאפייני השטח. הסיווג הטופוגרפי הוא המרכיב שהכי משפיע על עלויות הפיתוח.

סילוק משכנתא מתייחס לפירעון מוקדם של הלוואת משכנתא לפני תום תקופת ההחזר.

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע את זכותם של בעלי נכסים שנפגעו כתוצאה מתכנית בניין עיר (תב”ע) לקבל פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. את תביעת הפיצויים יש להגיש לוועדה המקומית, הוועדה תבדוק את התביעה ואם היא תתברר כמוצדקת, האחריות על הענקת הפיצויים תוטל על הוועדה המקומית.

סעיף 23 לתמ”א 38 נותן לרשות המקומית (עירייה או מועצה מקומית) סמכות להוסיף, לשנות או  להוריד הוראות מההוראות אשר נקבעו בתמ”א 38. תכניות אלו מותאמות לתחום ולצרכים הייחודיים של הרשות המקומית ודורשות אישור של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

ספרי האחוזה הם פנקסי רישום היסטוריים ששימשו לתיעוד זכויות במקרקעין בארץ ישראל לפני חקיקת חוק המקרקעין בשנת 1969. פנקסים אלו הוקמו בתקופת השלטון העות’מאני והבריטי ותיעדו מידע בנוגע לבעלות, חכירה, שעבודים וזכויות אחרות במקרקעין. פנקסי הרישום עדיין רלוונטיים בחוקים שונים.

סקירה מלאה של שומת מקרקעין היא הליך מעמיק שבו בודקים ומנתחים דו”ח שמאות קיים. הסקירה מתייחסת לכל סעיפי השומה מתוך בחינה יסודית של הסבירות של שיטת הניתוח, בדיקה של הנתונים אשר מוצגים בשומה, התחשיב, תוצאת השומה ועמידה בכללי השמאות.

סקירה עיונית היא הליך מקצועי שבו בודקים ומנתחים דו”ח שמאות קיים באופן יסודי. הסקירה מתמקדת בשני היבטים עיקריים ההתאמה לכללים המקובלים של השמאות ובדיקה של תוצאות הסבירות של השומה מתוך הנחה שהנתונים המופיעים בסקירה הם נתונים נכונים.

סקירה של שומות מקרקעין היא חוות דעת מקצועית של שמאי מקרקעין מוסמך בנוגע לשומת מקרקעין קיימת שבוצעה על ידי שמאי אחר.

סקירת שטח היא סוג של סקירה מקצועית של שומת מקרקעין קיימת שבוצעה על ידי שמאי מקרקעין אחר. סקירה זו כוללת את כל הבדיקות הנערכות במסגרת סקירה עיונית ומוסיפה עליהן גם ביקור בנכס עצמו.

סקר קרקע הוא הליך מקצועי שבו מודדים שטח קרקע שאינו מוסדר במטרה לקבוע את גבולותיו, לרשום אותו ולחלק אותו מחדש.

עבודות הנדסה בנאיות הן עבודות הקשורות לתכנון, לבנייה ולתחזוקה של תשתיות ופרויקטים מבניים. עבודות אלו כוללות מגוון רחב של תחומים ביניהם: ביוב, בניית פנים,  ניקוז, סלילת כבישים, בניית נמלים, הקמת גשרים ובנייה של מפעלי מים.

עבודות מסוג ראשון במעלה הן עבודות בנייה מורכבות ורחבות היקף המחייבות מומחיות וניסיון רב. הן מוגדרות בחוק חובת מכרזים, תשנ”ב-1992 וקובעות קריטריונים ספציפיים להיקף עבודות המחייבות הליך מכרזי פתוח כמו עבודות של בנייה למגורים בסדר גודל של מינימום 50 דירות או בנייה של מבני תעשייה ומוסדות במינימום של 5,000 מטרים מרובעים או כל עבודה אחרת בהיקף של מינימום 5 מיליון שקלים.

עירוב שימושים היא גישה בתכנון ערים הדוגלת בשילוב מגוון שימושים באותו מתחם או מגרש כמו שילוב בין אזורי מסחר לאזורי מגורים, שילוב בין מסחר ושירותי ציבור ועוד. עירוב שימושים מביא לסביבה תוססת ופעילה לאורך שעות היום ומעודד צמצום של שימוש ברכב פרטי.

סך ההוצאות (הצפויות או הקיימות) הקשורות בהקמת מבנה נשום. עלות הבנייה כוללת : תכנון, היטלים ואגרות המוטלים בגין הבנייה, עלויות בנייה ישירה (כולל רווח לקבלני הביצוע), עלויות חיבור תשתיות ובצ”מ.

עלות בנייה הן כל ההוצאות הישירות הקשורות להקמת מבנה. העלות כוללת מגוון רכיבים, ביניהם פחת, עלויות החומרים, קבלנות משנה, מכונות וציוד להוציא את העלות של הקרקע. עלות הבנייה היא גורם מרכזי ומשמשת להערכה של ההיתכנות הכלכלית של הבנייה.

עלות תחליף היא הערכה של העלות לבנייה של מבנה חדש או לבנייה של חלק ממבנה קיים מתוך שימוש בחומרים עדכניים, טכנולוגיות בנייה מתקדמות ותקינה בתוקף, באופן שיספק תועלת דומה למבנה הקיים.

עלות תעתיק היא הערכה של העלות לבנייה של מבנה חדש או של חלק ממבנה קיים מתוך שימוש בחומרים זהים, בטכנולוגיות של בנייה מקוריות ותכנון מדויק,

עמלת פירעון מוקדם המכונה גם “קנס פירעון מוקדם” היא תשלום שהלווה נדרש לשלם לבנק במקרה של פירעון הלוואה או חלק מההלוואה לפני המועד הנקוב בחוזה ההלוואה.

עסקה היא כל פעולה משפטית או התחייבות היוצרת זכות או חובה משפטית. הגדרה זו רחבה וכוללת מגוון רחב של פעולות כגון: הסכמי הרשאה, הסכם של רכישה, הסכם של פיתוח, הסכם של מכר, הסכם של שכירות, הסכם של חליפין, הסכם של פיצויים בקרקע או תמורת כסף, הערות אזהרה, הסכם חכירה, זכות הנאה, אופציות, התחייבויות של משכנתאות, זכויות קדימה, הקפאות וכל אזהרה או התחייבות אחרת שיש בה קביעה של זכויות בנכסים שנוצרו בהתאם למסמך כתוב.

עסקת קרקע שנחתמה עם זוכה במכרז או ללא מכרז המקנה לו זכות בנייה בקרקע

עסקאות דירות הן עסקאות מכירה של דירות חדשות ושל דירות יד שנייה אשר המדווחות לרשויות המס בישראל.

עסקת השוואה היא עסקה בנכס בר זיהוי שבוצעה בתנאי שוק הוגנים, תוכן פרטיה ידוע והיא יכולה לשמש להסקת מסקנות לגבי שווי נכס אחר דומה.

עסקה של קומבינציה (הנקראת גם “עסקת אחוזים”) היא עסקת חליפין נדל”נית בין הבעל של הזכויות בקרקע (להלן “בעל הקרקע”) לבין יזם נדל”ן (להלן “היזם”). במסגרת העסקה, בעל הקרקע מעניק ליזם זכויות בחלק מהקרקע ובתמורה היזם מתחייב לבנות על הקרקע מבנה (לרוב מגורים או מסחר) ולהעביר לבעל הקרקע זכויות בחלק מהדירות או משטחי המסחר שייבנו.

ערבות היא מנגנון משפטי מוכר בחוק הישראלי שנועד להבטיח פירעון של חובות.

ערבות אישית היא התחייבות חוזית שנותן אדם באופן אישי בנוסף להתחייבות של חברה או גוף אחר. במקרה של פרויקט תמ”א 38, ערבות אישית ניתנת על ידי היזם ומבטיחה לדיירים כי הוא יישא באחריות אישית במקרה של הפרת התחייבויות מצד החברה היזמית. בנוסף, נדרשת גם הצהרה פיננסית של הגורם הנותן את הערבות.

ערבות בדק היא סוג של ערבות הנכנסת לתוקף לאחר סיום עבודות הבנייה בפרויקט ונועדה להבטיח את התיקון של ליקויי הבנייה שיתגלו בתקופת הבדק. ערבות זו מחליפה את ערבות הביצוע שהייתה בתוקף במהלך הבנייה.

ערבות ביצוע היא כלי משפטי חשוב בפרויקטים של תמ”א 38 המעניקה לבעלי הדירות הגנה במקרים שבהם הקבלן נקלע לקשיים או חדל פירעון. ערבות זו ניתנת על ידי היזם ומבטיחה כי העבודות בפרויקט יבוצעו בהתאם לחוזה שנחתם בין הצדדים.

סכום הערבות נקבע בהתאם להיקף הפרויקט ועלויות הביצוע, ונע לרוב בין 15% ל-20% מההיקף של הביצוע. ערבות בנקאית נועדה להבטיח את השלמת הפרויקט במקרה של חדלות פירעון של הקבלן וכן לפצות את בעלי הדירות בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מהעיכוב או הביטול של הפרויקט. במידה והקבלן נקלע לקשיים, בעלי הדירות יכולים לפנות לבנק שערב ולקבל פיצוי כספי.

ערבות בנקאית היא סוג של ערבות ביצוע ייחודית שבה בנק מתחייב לפרוע את החובות. ערבות זו נחשבת לבטוחה החזקה ביותר עבור בעלי הדירות ומהווה כלי חשוב להגנה על זכויותיהם. ערבות זאת הנתונה לפיקוח היא בעלת יכולת מימוש מהיר, ולכן הנושים מעדיפים ברוב המקרים את הערבות הבנקאית על פני ערבויות אחרות.

ערבות בנקאית אוטונומית, המכונה גם ערבות עצמאית, היא סוג מיוחד של ערבות בנקאית המעניקה לנושה ביטחון מוגבר כיוון שהיא אינה תלויה בתנאים מקדימים או במחלוקות בין הצדדים.

במקרה של הפרת התחייבות מצד החייב, הבנק נדרש לשלם לנושה את סכום הערבות באופן מידי, ללא צורך בהוכחת נזק או בהליך משפטי, היא אינה תלויה בתנאים מקדימים או במחלוקות בין הצדדים והבנק מחויב לשלם את סכום הערבות ללא קשר לנסיבות. ערבות אוטונומית נותנת לנושה ביטחון מוגבר כיוון שהיא אינה תלויה ביכולת הפירעון של החייב. ערבות אוטונומית היא נכס נזיל, וניתן להשתמש בה כבטוחה להלוואה.

בפרויקטים רבים של  פרויקט תמ”א 38 אנו פוגשים בערבויות אוטונומיות במצבים שבהם עורך הדין של הדיירים מעורב ודוחף את קיום הערבות כדי לערוב לקיום ההבטחות של היזם.

ערבות הגישור הינה הלוואת גישור המשמשת כלי פיננסי ייחודי המאפשר שחרור נכס אחד משועבד מתוך שעבוד נכס אחר לאותו הבנק.

ערבות חוק המכר היא כלי משפטי חשוב המעניק לרוכשי דירות חדשות הגנה במקרים שבהם הקבלן נקלע לקשיים ואינו יכול להשלים את בניית הפרויקט. ערבות זו ניתנת על ידי חברת ביטוח או בנק בהתאם לחוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 ומבטיחה את קבלת הדירה במידה שהיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו.

הנוסח של הערבות הוא בהתאם לחוק המכר והוא כולל כמה תנאים שנועדו להבטיח את הכספים של הקונים כמו לדוגמה, קבלת טופס 4, סיום הבנייה, רשימה של הזכויות של קונה הדירה. יש לציין שהחוק מאפשר מספר בטוחות חליפיות כמו רישום של הערת אזהרה, פוליסת ביטוח ועוד כאשר מתקיימים התנאים המשלימים.

ערבות משרד הבינוי והשיכון היא כלי משפטי חשוב, המעניק לרוכשי קרקעות הגנה במקרים שבהם היזם נקלע לקשיים ואינו יכול להשלים את הקמת הפרויקט. ערבות זו ניתנת על ידי משרד הבינוי והשיכון במסגרת חוזים למכירת קרקע ומבטיחה את רישום זכויותיהם של הרוכשים.

ערבות מיסים היא כלי משפטי חשוב המבטיח לדיירים אשר במסגרת ההסכם עם היזם הם מכרו לו חלק מהאדמה בתמורה לשירותי בנייה, ולכן העסקה חייבת בתשלום של מס שבח. זהו כלי משפטי המבטיח לדיירים קבלת סכום המס המגיע להם מהיזם, גם אם היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו. אך קיימת בעיה – פער זמן משמעותי בין החתימה על ההסכם לבין העלייה על הקרקע.

הפתרון: דחייה בהתאם לסעיף 51 של חוק מיסוי מקרקעין המאפשרת דחייה של תשלום המס עד למועד העלייה על הקרקע.

חשוב לציין: היזם לא חייב לשלם לדיירים את סכום המס, אלא אם כך נקבע בחוזה. מומלץ מאוד לדרוש מהיזם ערבות של מסים או אישור של מס חתום בגובה של סך כל שומות המס הפתוחות לפני העלייה לקרקע.

התחייבות של היזם את הבניין המשותף בטאבו, הן בתמ”א 38/1 והן בתמ”א 38/2, תוך 12 חודשים ממועד מסירת הדירות. רישום זה הינו פעולה טכנית יחסית, אך בפועל יזמים רבים נוטים להתמהמה או לוותר עליו. כתוצאה מכך, בניינים רבים נותרים ללא רישום כבית משותף, בין אם בשל עצלנות היזם או עורך דינו ובין אם מסיבות אחרות. מטרת ערבות הרישום היא להבטיח את רישום הבית המשותף בטאבו או לאפשר לדיירים למנות עורך דין נוסף, במקרה הצורך, על מנת להשלים את תהליך הרישום.

ערבות בנקאית אוטונומית היא כלי משפטי חשוב, המבטיח את תשלום דמי השכירות לדיירים במהלך תקופת הבנייה בפרויקטים של תמ”א 38. ערבות זו נהוגה בעיקר במסלול הריסה ובנייה (תמ”א 38/2), ולעתים גם במסלול פינוי בינוי (תמ”א 38/1) במקרים שבהם מתבצע פינוי דיירים.

סכום הערבות נקבע בהתאם לתקופת הבנייה המשוערת וגובה דמי השכירות והוא עשוי להשתנות בהתאם לתשלומים בפועל, תוך התחשבות בריבית.

ערבות זו מבטיחה לדיירים קבלת דמי שכירות קבועים לאורך כל תקופת הבנייה, גם במקרה של קשיים כלכליים מצד היזם.

עורכי דין אשר המייצגים את  הדיירים נוטים לא אחת להגדיר את הערבות בצורה רחבה כדי לאפשר להשתמש בערבות במצבים של סטייה מצד היזם מהוראות של ההסכם. הגדרה רחבה זו נועדה להגן על זכויותיהם של הדיירים ולמנוע מהם להיפגע כתוצאה מהפרות מצד היזם.

ערך נכס מקרקעין נקבע על ידי מספר גורמים וביניהם:

גורמים ארציים: מדיניות של הממשלה, שינויים דמוגרפיים, המצב של המשק והחוזק של המטבע.

גורמים סביבתיים: זכויות בנייה, המיקום של הנכס, סוג האוכלוסייה בסביבה, המצב התכנוני, תשתיות, המצב המשפטי של הנכס, שנת הקמה של המבנה ובמצב שלו.

חוזק המטבע: שער החליפין בהשוואה למטבעות אחרים.

פאטיו זוהי חצר פנימית הנמצאת בתוך המבנה.

פדיון מנכס מניב הוא סך כל ההכנסות הממשיות או הצפויות מנכס נדל”ן בתקופה נתונה.

פדיון פוטנציאלי הוא סך כל ההכנסות הצפויות בהנחה שהנכס יהיה בתפוסה מלאה.

פודסט הוא משטח ביניים שנמצא באמצע גרם מדרגות.

פחת חשבונאי הוא מושג מרכזי בחשבונאות המתייחס לירידה בערך של נכס לאורך זמן. ירידה זו יכולה להיגרם כתוצאה מבלאי פיזי, התיישנות טכנולוגית, שינויים בשוק ועוד.

פחת כלכלי ופחת סביבתי הן שתי גישות שונות להערכת ירידת ערכו של נכס לאורך זמן. ירידה כתוצאה משינוי כלכלי או משינוי סביבתי. שתי הגישות אינן קשורות בנכס.

פחת פיזי הוא אחד ממרכיבי הפחת המתייחס לירידה בערך של נכס לאורך זמן כתוצאה מבלאי פיזי כמו לדוגמה, ליקוי פיזי במבנה או גם ברכיבים של המבנה כתוצאה מגורמים כמו שחיקה, בלאי או שימוש ועוד.

פחת קו ישר היא שיטת חישוב פחת פשוטה ונפוצה המחלקת את עלות הנכס באופן שווה לאורך כל חייו השימושיים.

פחת תכנוני הוא ירידה בערך של נכס כתוצאה מתכנון לקוי במבנה או במספר חלקים של המבנה.

פילר הוא גומחת ביטון מובנית בגבול המגרש או בחזית הרחוב המשמשת להתקנת תשתיות תת- קרקעיות כמו צנרת טלפון, צנרת מים, גז ועוד.

פינוי בינוי היא תכנית להתחדשות עירונית במסגרתה נהרס מתחם מגורים ישן ובמקומו מוקם מתחם חדש ומודרני. במסגרת הפרויקט מאשרים יחידות דיור נוספות ושטחים ציבוריים. פרויקט פינוי בינוי שונה מפרויקט של תמ”א 38 מאחר והוא מאפשר ראייה כללית של כל האזור מתוך התייחסות לצרכים השונים של הציבור כמו שטחים ירוקים, מבני ציבור, חידוש תשתיות, תנועה ועוד.

פרויקט של פינוי בינוי זוכרה בהטבות מס, להכלה של חוק העוסק עידוד יזמי פינוי בינוי, בדייר סרבן ובאפשרות לדון בפרויקט גם בוועדת משנה ספציפית של הוועדה המקומית, בוועדה מיוחדת ובוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור.

אזור שיקום מוגדר על ידי הרשות המקומית ובאישור הממשלה לאחר שבדקו את האזור וקבוע שהוא נטוש, מסוכן או לא מתאים למגורים.

לאחר הכרזה על אזור שיקום הרשות המקומית חייבת לפרסם הודעה על כך במדיה התקשורתית המקומית או בכל אפשרות אחרת שהיא מוצאת לנכון.

ההודעה צריכה לכלול את הפרטים הבאים: פרטי המקרקעין כמו גוש, חלקה, מספר חלקה, השמות של הרחובות, המספרים של הבתים באזור השיקום וכל מידע שיכול לעזור לציבור להבין באיזה אזור מדובר. ממועד הפרסום של ההודעה, אסור לבצע עסקאות מקרקעין באזור השיקום.

פיצוי מוסכם הוא מושג משפטי המתייחס להסכמה בין שני צדדים לחוזה שלפיה צד אחד ישלם לצד השני סכום כסף קבוע מראש במקרה של הפרה יסודית של ההסכם.

פיצוי ראוי הוא פיצוי שניתן לבעל מקרקעין במקרים שבהם השווי של המקרקעין יורד כתוצאה מפעולה של הרשויות כמו שינוי ייעוד הקרקע העשוי להוביל לירידה בערכה, שינוי בתכניות העשוי להוביל לירידה בערכן של מקרקעין סמוכים ופינוי שלא מרצון.

בעל מקרקעין שסבור שערך המקרקעין שלו ירד כתוצאה מפעולה של הרשויות רשאי להגיש תביעה לפיצויים בתוך תקופה של שנה מהיום שבו שונה ייעוד הקרקע. גובה הפיצוי נקבע על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה או על ידי בית המשפט בהתאם לנסיבות המקרה. חשוב להדגיש כי במצבים של הפקעה למדינה יש יותר גמישות וכללים אחרים.

כדאי לעיין במושג הפקעה במיליון הזה.

פיצול מגרש הוא חלוקה של מגרש אחד לשני מגרשים או אפילו יותר בהתאם לתכנית בניין עיר (תב”ע), אך בתנאי שאחד המגרשים, לפחות, שנוצרו כתוצאה מהפיצול משמש למטרה המקורית.

החלק הסגור במבנה אשר משמש, למעברי צנרת ולמעלית וכדומה.

מצבו שבו מקרקעין מוחזק בחזקת בעלות משותפת, כל מחזקי שייקרא שותף שותף לצורך הדוגמא, יכול לפנות לבית המשפט הנכבד ולדרוש את פירוק השותפות בכל עת. וכאן המקום לציין כי ככל וחלפו שלוש שנים ודבר לא נעשה על ידי הצדדים השותפים, בית המשפט הנכבד יכול להתערב ומכאן לפסוק ע”פ הבנתו.

פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי המאפשר לבעלים משותפים של נכס לחלק את זכויותיהם בו. חלוקה בעין היא אחת מדרכי פירוק השיתוף ומתבצעת על ידי חלוקה פיזית של הנכס למספר חלקות נפרדות בהתאם לחלקם היחסי של השותפים.

תנאים לחלוקה בעין:

חלוקה בעין אפשרית רק אם ניתן לחלק את הנכס באופן פיזי לחלקות נפרדות, תוך שמירה על ערכן ועל תכליתן.

חלוקה בעין צריכה לעמוד בדרישות של חוק התכנון והבנייה, בדרישות של תכנית בניין העיר ובדרישות של כל תכנית החלה באזור.

חלוקה בעין יכולה להתבצע רק בפיקוח ובאישור של בית המשפט בהתאם לסעיף 39  של חוק המקרקעין.

שמאי מקרקעין מוסמך יבדוק את הנכס ויוודא כי חלוקה בעין אפשרית ומתאימה.

פיתוח בר קיימא הוא גישה לפיתוח המאפשרת את שגשוג הדור הנוכחי תוך שמירה על יכולתם של דורות עתידיים לספק את צרכיהם. לפי דוח ברונטלנד, הוועדה העולמית לסביבה ופיתוח, 1987

פיתוח חצר הוא תהליך הכולל עבודות שונות שמטרתן להפוך את החצר למרחב שימושי, יפה ונעים. עבודות אלו יכולות לכלול: השקיה, ניקוז, ביוב, עבודות ניקוז, גבולות שטח ומדרגות.

פיתוח עירוני הוא תהליך כולל של שיפור ותחזוקה של סביבה עירונית המתבצע מתקציב הרשויות המקומיות בכספים שקיבלו ממשרד הפנים ומתשלומי המיסים שנגבו מהתושבים. הפיתוח העירוני מתייחס לצרכים הפיזיים, החברתיים והכלכליים של תושבי העיר והוא כולל הקמת תשתיות של מים, תשתיות של טלפון תשתיות של חשמל, סלילה של כבישים ושל מדרכות, הקמה של מבני ציבור כמו בתי כנסת בתי ספר ועוד.

פיתוח של שטח טומן וכולל מימוש וביצוע של חידוש באמצעות החלפה של תשתיות כגון: ביוב ותיעול וצנרת וחשמל וכביש וכיוצא באלה..

פלטה היא יסוד מבני המשמשת כבסיס לבניין. היא עשויה מיציקת בטון בעובי של מינימום 20 ס”מ ומוּזּנת בברזל.

פנטהאוז הוא דירת גג יוקרתית הממוקמת בקומה העליונה של בניין, דירה המוקפת במרפסת בעלת יציאה היישר מהמרפסת לסלון. בדרך כלל הפנטהאוז מוקף במרפסת מארבעה צדדים, להוציא מצבים שבהם נבנו שני פנטהאוזים על הגג ואז המרפסת מקיפה את הפנטהאוז רק משלושה צדדים.

בשנים האחרונות קבלנים רבים מתחכמים ובונים מיני פנטהאוז שהן דירות שיש להן יציאה ישירה למרפסת מרווחת, אך הן לא ממוקמות בקומה העליונה של בניין המגורים.

פנקס בתים משותפים הוא מאגר מידע רשמי המנוהל על ידי לשכת רישום המקרקעין. הוא מכיל פרטים באשר לחלוקה של הבעלות בבניין המגורים המשותף ומציג את נסח הטאבו של כל דירה, וכן צווי רישום אשר מאשרים את הבעלות על יחידות המגורים.

פנקסי מקרקעין הם מאגרי מידע רשמיים המנוהלים על ידי לשכת רישום המקרקעין. הם מכילים פרטים לגבי זכויות במקרקעין לרבות: בעלות, שעבודים, משכנתאות.

יש מספר סוגי פנקסים, פנקס זכויות:  פנקס של שטרות ופנקס של בתים משותפים.

שטר המכר, מסמך משפטי חתום על ידי הקונה והמוכר בעסקת מקרקעין מהווה ראיה חותכת להסכמות ביניהם בנוגע לתנאי העסקה.

פרגולה היא מבנה חוץ חסר קירות המהווה פתרון הצללה. הקמת פרגולה מחייבת רישיון בהתאם לתקן הייחודי של כל רשות מקומית.

פרה-רולינג, הנקראת גם החלטה מקדמית, היא החלטה ניתנת על ידי אחת מהרשות השלטונית כתוצאה מפנייה של תאגיד או אדם. פנייה זו נועדה לברר את יחס הרשות לצעד שהאדם או התאגיד מעוניין לעשות.

במצב רגיל, הרשות נותנת החלטה לאחר מעשה. אך ייתכן שהתוצאה לא תתאים לאדם או לתאגיד, ולכן הוא פונה לרשות מראש כדי לדעת את יחסה לצעד שהוא מעוניין לעשות. לא תמיד צריך לפנות לרשות. פעמים רבות ההוראות של הפסיקה והחוק ברורות, ואז מספיק ייעוץ מקצועי כדי לקבל החלטה. במקרים שבהם הוראות הפסיקה והחוק אינן נותנות מענה חד-משמעי, קבלת החלטה מקדמית עשויה להיות מועילה מאוד.

זהו תהליך שבו מציגים לפני רשויות המס בעיה תיאורטית אשר מייצגת עסקה עתידית כדי לקבל חוות דעת על אודות הכשרות המשפטית של העסקה ועל אודות חבות המס שלה. בהתאם להחלטה של רשות המס יכולים היזמים של העסקה להחליט האם הם מעוניינים לבצע את העסקה או האם כדאי לבצע בה שינויים.

לדוגמה: אדם המתכוון למכור נכס מקרקעין אשר נמצא ברשותו והוא מעוניין לבחור באפשרות שתביא לתשלום המס הנמוך ביותר והוא מציג בעיה תיאורטית כדי לבדוק מה יהיה תשלום המס שיוטל עליו.

פרוגרמה היא מסמך מפורט המתאר את כל הדרישות התכנוניות של בעל הקרקע בכפוף לזכויות הבנייה באזור. את הפרוגרמה מוסר האדם לאדריכל, והאדריכל מתכנן מספר תכניות חלופיות בהתאם לפרוגרמה ומציג אותן בפני בעל הקרקע.

פרי פאסו הוא סוג של שעבוד נכס (בדרך כלל מקרקעין) שבו שני נושים או יותר חולקים זכויות בדרגה שווה. משמעות הדבר היא שאם הלווה לא עומד בהתחייבויותיו, שני הנושים יקבלו את כספם באופן יחסי בהתאם לגובה ההלוואה שנתנו.

“פריסייל” היא מילה באנגלית שפירושה “טרום-מכירה”.

המושג פריסייל מתייחס לעסקה שבה מוצע מוצר למכירה מוצר עוד לפני שהוא זמין לרכישה. המושג נפוץ בעיקר בתחום הנדל”ן, שם הוא מתאר מכירת דירות בפרויקט חדש עוד לפני תחילת הבנייה או אפילו לפני קבלת היתר בנייה.

פרצלציה היא הליך משפטי ותכנוני שבו מחלקים שטח קרקע גדול למספר חלקות קטנות יותר.

פרקט הוא ריצוף עשוי מחומרים שונים, חומר עץ או כל חומר סינתטי המדמה מראה של לוחות עץ ארוכים וצרות המחוברים זה לזה. את הפרקט מניחים על יציקת בטון או על קורות עץ.

פיתוח סביבתי הוא פעולה שבה פועלים למען הצרכים של התושבים ומקימים מתקני משחקים, גינון ועוד.

צו בית משותף הוא צו משפטי המורה על הרישום של בית משותף בפנקס של הבתים המשותפים. רישום זה מאפשר ניהול יעיל ותקין של הנכס המשותף תוך הגדרת זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות. לכל דירה מוקצה מספר ייחודי, המקל על זיהויה וניהולה ושיוך השטחים המשותפים בבניין כמו חדר מדרגות, מעלית, גינה וחניה, המוגדרים ומוקצים לבעלי הדירות באופן ברור.

מטרת הצו היא לחלק את הקרקע לדירות, תת חלקות, וכל מבנה שבו יש מינימום של שתי יחדות דיור ויותר ייכלל תחת ההגדרה של בית משותף ויירשם כך.

צוות התכנון אחראי על תכנון ופיתוח פרויקטים, החל משלב הרעיון ועד לשלב הביצוע. צוות זה מורכב מאנשי מקצוע מיומנים מתחומים שונים, ביניהם:

אדריכל או מתכנן ערים – המשמש כראש של צוות התכנון שתפקידו הם הנחיה, תיאום והכרעה בסוגיות מקצועיות.

 ויועצים בתחומי התמחות שונים: תחבורה, כלכלה, נוף, פרוגרמה, איכות הסביבה ועוד. היועצים יעניקו את השירותים שלהם בהתאם לצורך ובהתאם לשיקול הדעת של המזמין.

צמוד קרקע הוא מונח המתייחס לכל נכס מגורים הנמצא בקומת הקרקע וצמוד פיזית לקרקע. נכסים אלו יכולים להיות פרטיים או בבניינים משותפים.

צמוד קרקע דו משפחתי הוא בית עם קיר משותף של בית נוסף כאשר שניהם בנויים על אותו המגרש.

צמוד קרקע הוא מונח המתייחס לכל נכס מגורים הנמצא בקומת הקרקע וצמוד פיזית לקרקע. נכסים אלו יכולים להיות  נכסים פרטיים או נכסים בבניינים משותפים.

צמוד קרקע חד קומתי או דו קומתי זוהי דירה אשר בנויה לגובה במקום לרוחב כמקובל כמו למשל דירות קוטג’ אשר בנויות לגובה במפלסים. כאשר במפלס התחתון נמצאים הסלון והמטבח ובמפלס העליון חדרי המגורים לילדים ושירותים. ייתכן גם מפלס שלישי עם חדר הורים, שירותים ומרפסת צמודה. בקוטג’ים רבים יש גם מרתף.

צפיפות ברוטו היא מדד המשמש להערכת צפיפות האוכלוסייה באזור מסוים. הוא מחושב על ידי חלוקת מספר יחידות הדיור בשטח הכולל של התכנית כולל שטחים למגורים, מסחר, דרכים ועוד.

צפיפות נטו היא מדד המשמש להערכת צפיפות האוכלוסייה באזור מגורים ספציפי. הוא מחושב על ידי חלוקת מספר יחידות הדיור בשטח המיועד למגורים בלבד מתוך התעלמות משטחים אחרים בתוכנית, כמו שטחים ירוקים, דרכים, שטחי מסחר ועוד.

צרכי ציבור הם שטחים המוקצים לשימוש הציבור הרחב כפי שהוגדר בסעיף 180 לחוק התכנון והבנייה. שטחים אלו נועדו לספק שירותים חיוניים וחוויית חיים נעימה לכלל התושבים כמו שטחים המוקצים לפעילות ספורט, לשדות תעופה, לשמורות טבע ועוד.

קבוצת רוכשים היא התארגנות של מספר אנשים במטרה לרכוש ביחד יחידות דיור בפרויקט בנייה. המטרה של ההתאגדות היא לנצל את כוח הקנייה המשותף של חברי הקבוצה כדי להוזיל את עלויות רכישת הדירות.

קבוצת רכישה היא התאגדות של מספר אנשים במטרה לבנות בניין מגורים משותף.

קבלן מפתח הוא קבלן האחראי לכל תהליך הבנייה החל מרכישת היתרי בנייה ועד למסירת המפתח לדייר. קבלן מפתח מקבל מגרש ריק ומוסר לדייר בית גמור מוכן למגורים.

קבלן משנה הוא קבלן המבצע חלק מהעבודות בפרויקט בנייה תחת ניהולו של קבלן ראשי. קבלני משנה מתמחים בתחומים ספציפיים, כמו עבודות חשמל, אינסטלציה, טיח, צבע, ריצוף ועוד.