שאלות ותשובות

נתונים אלה קשים להערכה על ידי מי שאינו מצוי בתחום ההתחדשות העירונית. לפיכך מומלץ כי בעלי הזכויות בבניין והיזם יקבלו סיוע מאנשי מקצוע מנוסים, אשר יוכלו לקבוע את עלות החיזוק ו/או במקרה של הריסה ובניה מחדש, להבין את מודל כדאיות העסקה מכוח תמ”א 38/2, את שווי הזכויות המוענקות ליזם, ואת עלות ביצוע העבודות הבניה הנוספות בהן מעוניינים בעלי הזכויות בבניין, ועל בסיס נתונים אלה יוכלו הצדדים לנהל משא ומתן מקצועי, המבוסס על נתונים מספריים בדוקים, או לפחות משוערים.

כאמור בסעיף 27 לתמ”א 38 נקבע כי “לא יותרו תוספות בניה על פי האמור בסעיפים , 11 , 12 , 13, 14 ו 16 אלא אם פורסמה הודעה על כך…”. דהיינו, חובת מתן הודעה לציבור חלה כאשר הבקשה להיתר בניה כוללת את תוספת הבניה לפי הסעיפים המפורטים בסעיף 27 לתמ”א 38.

כן, טעם ענייני יעמוד רק למי שיוכל להראות כי המקרקעין שבבעלותו עלולים להיפגע כתוצאה מאישור הבקשה.

דייר מוגן אינו בא בגדר האנשים אשר חתימתו דרושה לשם ביצוע הבניה, כך גם אין הוא יכול למנוע את הבניה בבניין בו הוא מחזיק בדירה כדייר מוגן, בערר ר”ג/5338/09 קבעה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה  מחוז תל אביב, כי אין לדייר מוגן זכות להתנגד לבקשה להיתר בניה מכוח תמ”א 38, במסגרת סעיף 27. בהחלטתה האמורה נקבע כי הדברים יפים גם כאשר הבקשה להיתר בניה נוגעת לדירה בה מחזיק הדייר המוגן, לרבות במקרה בו אמורים להתבצע שינויים בדירה בה הוא מתגורר, וכי תרופתו היא בפנייה לבית הדין לשכירות.

בדרך כלל הטענות הן נגד תוספת הקומות לבניין. בדרך כלל טוענים בעלי יחידות הדיור במבנים הגובלים כי תוספת הקומות פוגעת באור, בזרימת האוויר ובהגעת קרני השמש לדירותיהם. בעלי הדירות העליונות במבנים הגובלים טוענים בדרך כלל גם לפגיעה בנוף, ובעלי דירות הגג במבנים הגובלים טוענים בדרך כלל גם לפגיעה בפרטיותם, אם כתוצאה מתוספת הקומות ניתן יהיה לצפות לתוך הגג הצמוד לדירתם. הגם טענות נגד אישור סטייה מקו הבניין המחייב לפי התוכניות החלות במקום. המדובר בעיקר בבניה במרחק של עד שני מטרים מגבול המגרש הצדדי והקדמי  ו/או ועד למרחק של שלושה מטרים מגבול המגרש האחורי, כפי שמתירה התמ”א 38 לשם הקמת אגף נוסף לבניין הקיים או לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות עד 25 מ”ר לכל דירה אלא אם המדיניות התכנונית מראה אחרת שכן במקרה זה התמורות לבעלי הדירות יהיו עד 12 מ”ר לכל דירה. טענות אלה גם מכוונת נגד אישור בניית פיר מעלית מעבר לקווי הבניין, ובניית מגדל הממ”דים מעבר לקווי הבניין אשר נעשה מכוח הקלה.

לאחר ההפקדה ופרסומה מגיע השלב של ההתנגדויות ככל ויהיו.

כל בניין הוא בגדר פוטנציאל לתמ”א 38 כל עוד ניתן לו היתר לפני 1.1.1980  לבדיקה האם קיים תהליך יש לפנות למחלקת הנדסה ברשות המקומית המוסמכת ולבדוק האם הוגשה בקשה מכוח תמ”א 38.

אחוז ההסכמה הנדרש הינו 67% לפחות מן הדיירים במקבץ  כאשור שיעור האחוזים מן הרכוש המשותף שבמקבץ והצמודים לדירותיהם בוטל. .ככל ומדובר במספר בתים משותפים מורכבים צריכים להתקיים שני התנאים האלה:

ממליץ להוסיף מחיר לפריטים שעוד לא הוחלט לגביהם ואם אתם בוחרים שלא מהרשימה של היזם עליו לזכות בשווי שצוין ולחייב בשווי הפריט השונה שנבחר. בין אם המחיר נמוך יותר ובין אם גבוה יותר.

מאחר והיזם לא מעוניין לעשות זאת מטעמכם זה מעט מסבך את העניין, כי חלק מהתנאים להחלטה של המפקח על המקרקעין נגד דייר סרבן היא שתהיה החלטת וועדה לעניין התוכנית. והיזם ככל הנראה לא יקדם את התכנון כשיש סרבן. נראה שהיזם שלכם לא מספיק מעוניין בעסקה, מציע למצוא יזם אחר שרוצה מאוד את הפרויקט למרות הדייר הסרבן ויהיה מוכן להתמודד אתו בהליך של פנייה למפקח/ת על הבתים המשותפים בתובענה שהדיירים יגישו נגד הדייר הסרבן.

היזם לא משלם שבח אלא מס חברות על ההכנסה שלו. ה’פטור’ במכירת הדירות החדשות הוא מע”מ 0 על מכירת הדירות, ומנגד קיזוז מע”מ על הוצאות הבניה. ניצול פטורים שלך – פתוח למו”מ. בשולי הדברים יש לציין שלאחרונה פורסם למתן תוקף חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית- בין היתר החוק מסיר חסמי מס (“שבח”)וכיו”ב. כאמור, קודם מתן תוקף חוק זה, יזמים היו נוהגים להתעקש על הפטור, למקרה ויש זכויות או הטבות שיתקבלו שלא מכוח תמ”א 38 אלא מתוקף תב”ע.. כמו כן, במידה והנכם כרגע במצב של תהליך רישוי מתקדם, למותר לציין שהחוק החדש חל הגם לגבי פרויקטים שבמסגרתם דחו את יום המכירה וגם אלו שביקשו לא לדחות את יום המכירה (בשל ניצול פטור אישי או חישוב לינארי מוטב) ועדיין לא התקיימו התנאים המתלים בעסקה, כמו הוצאת היתר וכו’, יש מקום לפנות למסמ”ק בבקשה לתקן את השומה כך שיחולו לגביה ההוראות החדשות המעניקות פטור מלא.

בפרויקטים כאלו מנצלים זכויות לא רק מכוח תמ”א אלא גם זכויות תבע שלהן אין פטור ממס שבח. יחד עם זאת,  נדיר שבעלי הדירות מסתפקים בהטבות מכוח התמ”א – בד”כ נוספות על כך זכויות מכוח התב”ע ואלה אינן פטורות. היות והיזם נושא בכל העלויות, כולל עלויות מס, הוא מבקש מהדיירים להשתמש בפטורים האישיים שלהם כדי לחסוך בעלויות.

ככל הנראה אתה לא טועה, אלא שכנגד הזכות הקניינית שלך קיימת הזכות של כלל בעלי הבית המשותף. במקרה שלך הוועדה המקומית קיבלה חלקית את ההתנגדות שלכם וכל שנותר זה לוודא שההחלטה של הוועדה המקומית מיושמת. לא ברור מדבריך, האם ההיתר שבידי הקבלן כולל כבר את ההתייחסות להתנגדות שלכם, שהתקבלה. בכל מקרה, רצוי מאד שכך יהיה. ככל והקבלן ממשיך לבנות בניגוד להיתר שמופק לו, עליך לפנות בדחיפות לוועדה המקומית ולבקש צו הפסקת עבודה מידי.

השינויים המהותיים בתיקון הוא הרחבת הסמכויות של הוועדות המקומיות.

כאשר מדובר בתמ”א 38 הריסה מדובר על בניין בודד. כאשר מדובר על פינוי בינוי מדובר על מתחם של מספר בניינים שנהרסים יחדיו. על מנת שיהרסו בניין אחד בלבד יש מסלול אחד הדורש תנאים מסוימים שונים כדי לאשר זאת. בעוד בפינוי בינוי יש מסלול אחר ובו תנאים אחרים על מנת שיאשרו הריסה של מספר רב של בניינים. כאשר עניין הזכויות הן לא שונות כלפי בעלי הדירה אלא כלפי הזכויות שהקבלן יכול לקבל. לעיתים יש כמובן השפעה על הזכויות וההצמדות כלפי בעלי הדירה. השוני הוא לא מהפן המיסויי, אלא בהיקף המבנים וזכויות הבנייה הניתנות בכל מסלול ויש עוד שורה של תנאים אחרים כדי לקבל את האישור.

ההשלכות הינן בין היתר בתחום הפלילי ובתחום הביטוחי, החוק קובע כי עבודות הנדסה בנאיות בהיקף כספי מסוים או מסוג מסוים חייבות להתבצע רק בידי קבלן רשום.

כל עסקת מקרקעין, על מנת להעביר בעלות מהמוכר לקונה, המוכר צריך להמציא לקונה אישור על תשלום/פטור מס שבח. קבלנים, שהדירות שהם מוכרים מהוות מלאי עסקי, לא משלמים מס שבח על המכירה, אלא מס הכנסה. טופס 50 הוא שמו של האישור שקבלן נדרש להמציא לקונה, במקום אישור מס שבח, על מנת שניתן יהיה להעביר את הנכס על שם הקונה.

חישוב הפיצוי אמור להיעשות ע”י שמאי מקרקעין והוא יודע בגין מה ניתן לתבוע פיצוי ובגין מה לא.

הלוואת נון ריקורס היא הלוואה הניתנת כביכול לדיירים בהיותם בעלי זכויות, אך אם היא לא משולמת במלואה, אין השלכות לדיירי הבית, קרי לא באים אליהם לשלם אותם. הגורם המלווה מחליט בהתאם להסכם עם הדיירים האם להלוות כסף. זאת אומרת קודם מגיע ההסכם עם הדיירים ורק אח”כ מצטרף הבנק… זאת אומרת הדיירים והיזם קובעים את זמני הבנייה. היזם מול הבנק קובע את זמני החזר ההלוואה…

לא חייב, כאשר אין ליווי בנקאי הרוכש בפועל לוקח את הסיכון שהפרויקט לא יבנה ויהיה לו מאוד קשה לקבל את כספו בחזרה. על כן ההמלצה היא לפנות לעו”ד שמבין בנושא באופן מלא ולעשות בדיקות מקיפות של הקבלן בשביל לוודא כי הסיכון שציינת מינורי. בכל מקרה אתה רשאי לבחור ע”פ חוק המכר בבטוחות אחרות שמומלצות ועדיפות.

עניין זה לבדיקה של בא כוח הדיירים בלבד, כמו כן, ככל ויש בנק מלווה הכספים ישולמו ישירות לטובת הבנק המלווה בפנקסים וזאת על מנת להבטיח את כספי הרוכשים החדשים .במידה ואין ערביות ואין פנקסים אין בנק מלווה בהתאם לחוק המכר. בשולי הדברים: במקרה של רכישת דירה חדשה בפרויקט, אמור להיות טבוע בהסכם המכר מנגנון של תשלום לקבלן באמצעות שוברי תשלום לחשבון הליווי הסגור. יש לבדוק מול הבנק המלווה שהחשבון הינו אכן של הבנק המלווה והוא אכן של הפרויקט הספציפי (ניתן לערוך את הבדיקה באופן עצמאי, באתר האינטרנט של הבנק המלווה(.יש הגם לציין שלא מומלץ להתקשר בהסכם לרכישת דירה בפרויקט שטרם ניתן לו היתר בניה, במקרה כזה, לקבלן יהיה מאוד קשה עד בלתי אפשרי לקבל ליוויי מבנק מלווה, ולרוכשים החדשים יהיה קשה למצוא בנק שיאות להעניק להם משכנתא.

אם מדובר, נניח, בעמוד ממ”דים של 3X3 מ’, היקף הקירות שלו הוא 12 מ’ בקירוב (4 קירות באורך 3 מ’ כל אחד) – התקנות קובעות שמתחת לקומות המגורים אין צורך לבנות את היקף הקירות המלא וניתן לרדת עד 70% מכך, כלומר, עד 8.4 מ’ בקירוב וזאת על מנת לתמוך כראוי את עמוד הממ”דים.

בניה בצפיפות גבוהה (או בשמה האחר – בניה רוויה) היא בניה הממקסמת את השימושים בקרקע ומתבטאת, אכן, בעיקר באחוזים גבוהים ובבניה לגובה אבל גם באלמנטים נוספים – קווי בניין, לדוגמא, או מס’ ותמהיל דירות לחלקה. רשויות מקומיות יעדיפו תמיד בניה נמוכה וצמוד קרקע – העלויות פר דירה גבוהות יותר ולכן מושכות אוכלוסייה חזקה כלכלית, המראה כפרי וירוק יותר ואוכלוסייה קטנה יותר ליחידת שטח מעמיסה פחות על התשתיות העירוניות. כמו כן, כשמדברים על צפיפות גבוהה הכוונה לבנית דירות בקומות. בניה בצפיפות נמוכה, הכוונה לבניה של בתים בני קומה אחת או שתיים. כמובן שיש מידות צפיפות שונות גם הנמוכה וגם בגבוהה. הצפיפות נמדדת במספר יחידות דיור לדונם. לדוגמא, 1-4 יחידות לדונם נחשבת צפיפות נמוכה. 20 יחידות לדונם צפיפות גבוהה.

אין לתמ”א 38 דבר וחצי דבר – התמ”א איננה עוסקת בזכויות בחצר והן אינן של היזם לחלק – למעשה, מדובר בפיצוי שבעלי הדירות בקומת הקרקע מקבלים מיתר בעלי הדירות בבניין ולא מן היזם. ולגבי האישורים הנדרשים – המפקחת בוודאי לא תקבל את הרישום אבל אפשר לעגן את ההסכם באופנים אחרים, למשל הסכם בין כל בעלי הדירות מגובה בהערות אזהרה – אם זה יעבור באופן שניתן יהיה לחייב גם בעלי דירות עתידיים, לא רואה איך זה שונה מהצמדה, בכל מקרה לדעתי מדובר בלא יותר מניסיון להסוות את העובדה שדיירי קומת הקרקע מקבלים זכויות עודפות על מה שמגיע להם לפי התמ”א, ניסיון שאף מפקחת בעולם לא תאשר.

ככל הידוע לי, עסקאות תמ”א 38 נהנות מהטבות מס רבות-פטור ממס רכישה ליזם אינו אחת מהן

שאלה דומה נידונה בעבר בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב, שם היה מדובר במקרה זהה, בבניין בו בנוי מלון דירות, אשר נבנה על פי היתר בניה כדין, נוצרו במשך השנים שטחים עודפים ביחס לתוכניות החלות במקום, בשל ביצוע הפקעה משטח המגרש. ועדת הערר המחוזית החליטה כי ניתן לאשר תוספת שטחי בניה לבניין הקיים מכוח תמ״א 38,מבלי שיהיה צורך להכשיר את באמצעותם את שטחי הבניה העודפים. דהיינו יש לאפשר את הבניה המבוקשת מכוח תמ”א 38 בהיקף קטן מהבנוי בפועל.

התמ״א 38 אינה קובעת את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות בשטחים הנוספים שהועדה המקומית רשאית לאשר מכוח תמ״א. במרבית התוכניות מכוחן ניתן להוציא היתרי בניה קיימת הוראת צפיפות קרי, התוכנית קובעת במקרים רבים את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות על המגרש. לעיתים התוכנית קובעת מספר יחידות מוחלט, ולעיתים מספר יחידות הדיור נגזר משטח המגרש בפועל.

מדובר בתקן חניה. המשמעות היא, לדוגמא, שבית של 20 דירות חייב 25 חניות, החלוקה מי מקבל מה היא לשיקול דעת היזם בכפוף לדרישת מינימום, אם יש כזאת.

לא. כמובן יש שיקול דעת אולם עליו לאשר מול בעלי הדירות את שם קבלן המשנה שעליו כמובן לעמוד בדרישות החוק. חשוב כי בכל מקרה יש לוודא כי הגורם לכל פניות הדיירים יהיה היזם כך שבמקרה של חילוקי דעות היזם לא יקבע שמדובר באחריות של קבלן המשנה. כמו כן רצוי של בעלי הדירות יהיה עורך דין מטעמם.

ככל והשינויים כפופים לסמכות הוועדה המקומית, סעיף 23 מעניק סמכות רבה לוועדה מקומית לשנות את הזכויות מכוח תמ”א 38. כמו שעיריית ת”א, למשל, מגבילה בחלקים מסוימים את זכויות הבניה, ובמקום שתיים וחצי קומות מאשרת רק קומה וחצי. ישנן גם דוגמאות הפוכות.

הנושא מהווה בעיה. כל שינוי בטאבו כפוף לזיקת ההנאה. צריך את הסכמתם של הנהנים, מכיוון שהם חלק מההסכם, תרצו או לא תרצו. אם יתנגדו, ולא תגיעו לעמק השווה, יהיה צורך בהתערבות של המפקח על המקרקעין.